SOCIEDAD DE TASACION S.A. INFORME DE TASACIÓN http://www.st-tasacion.es Inmueble Ubicación Localidad EDIFICIO DE OFICINA PL EUROPA 10 - 12 HOSPITALET DE LLOBREGAT (L') (08902-BARCELONA) Fecha de visita al inmueble Valor de tasacion 03.10.2011 8.805.900,00 € Barrio / Distrito -- INFORME DE TASACIÓN referencia: 0166221C11 Entidad Referencia de la entidad CATAL.CAIXA IMMOB., OFICINA 1063 5785 Cliente ACTIVOS MACORP SLU
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SOCIEDAD DE TASACION S.A.obraparadasareb.com/pdf/OPV_HOSPITALET_DE_LLOBREGAT_-_Plaza_Europa_11.pdfSOCIEDAD DE TASACIÓN S.A. Pág. 1 / Nº Informe ST Refer. Entidad 5785 Entidad Nº
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Proyecto visado por colegio profesional........................................................................................................Licencia de obra...................................................................................................................Última certificación de obra..................................................................................................................Presupuesto y contrato de ejecución de obra................................................................................................................
Calificación protección pública...................................................................................................................Seguro de daños decenal.................................................................................................................Documentación estado de ocupación.......................................................................................................Documentación urbanística........................................................................................................
Estatutos de comunidad / Limitación de uso.......................................................................................................................Otra documentación urbanística..............................................................................................................................................................................
Documentación registral según normativa.......................................................................................................
Comprobación de la superficie del terreno..........................................................................................................................Comprobación de la superficie construida.....................................................................................................................Coincidencia superf. y características con descripción......................................................................................................................Servidumbres visibles...................................................................................................................
Estado de conservación / construcción...........................................................................................................Estado de ocupación y uso........................................................................................................................Régimen de protección pública...................................................................................................................Régimen de protección urbanística / histórica ...............................................................................................................................Adecuación al planteamiento urbanístico...............................................................................................................
Otras comprobaciones..........................................................................................................................................................................
Localización e inspección ocular interna........................................................................................................................
(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13
UNIDADES
Unidades valoradas
- con construcc. sin terminar- con uso cedido- con protección pública
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. TOTAL EDIFICIOS
se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.
NO
se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 ylegislación concordante.En los anexos adjuntos al informe de Tasacion, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.
Red abastec. Agua...............................................................Electricidad............................................................................................................Aceras.....................................................Red de saneamiento..............................................................
Conservación aparente infraestructuras..........................................................................................................................................................% de obra de infraestructura pendiente.......................................................................................................................................................Inversión en infraestructura pendiente (€)................................................................................................................................................................................
Buena
----
5. LOCALIDAD Y ENTORNO
7. LA EDIFICACIÓN
6. EL TERRENO (a la fecha de la visita)
Calificación ST Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
7.1. SUPERFICIE (m2)
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Calificación STCalidad de edificio
Vivienda Comercial IndustrialOficina Aparcamiento-- Alta -- Medio alta--
Vivienda Oficina Comercial Industrial AparcamientoOrientación...........................................................................................................Iluminación...........................................................................................................Asoleo...........................................................................................................Vistas...........................................................................................................Ventilación...........................................................................................................Nivel de ruidos fachada...........................................................................................................
Desniveles / Obstáculos...........................................................................................................Coef. Tabla de fondo...........................................................................................................
-- Red de cobre -- -- --Fontanería...........................................................................................................-- Si tiene -- -- --Electricidad...........................................................................................................-- No tiene -- -- --Gas ciudad..........................................................................................................Alto Alto Alto Alto AltoNivel calidad inst..........................................................................................................-- -- -- -- --Niv. calidad equip./ofic...........................................................................................................
-- -- -- -- --Acceso...........................................................................................................-- -- -- -- Solo un cocheCabida...........................................................................................................
(Continúa en la página siguiente)
7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)
Sala comunitaria...........................................................................................................-- Forjado...............................................................................................................Bidireccional/caseton
Construcción no terminada.........................................................................................................................................................................................................................................................................................Fase de construcción más avanzada..................................................................................................................................................................................Plazo máximo para la terminación de la construcción.......................................................................................................................................................................................
Usos (parte no terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Consum. presto (%)Consum. presto.const. aux. (%)Consum. presto. acab. rec.(%)Invers. pendte(€)
Construcción terminada.................................................................................................................................................................................................................................--
Deterioros aparentes.............................................................................................................................................................................Estado de conservación................................................................................................................................................................................................
----
Acabados, instalaciones o elementos const.Oficina Comercial Industrial
-- -- --
-- -- --Que dificulten otros usos:................................................................................................................Recuperables:.......................................................................................................................................
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningúncaso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
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Situación de fuera de ordenación...................................................................................................................................................................................Existecia de protección urbanística / histórica................................................................................................................................................................................
Adecuación a normativa urbanística................................................................................................................................................................................Uso actual autorizado...............................................................................................................................................................................Si
SiClasificación..........................................................................................................................................................................Suelo urbanoPlaneamiento........................................................................................................................................................................................................................................................................Plan general de HOSPITALET DE LLOBREGAT (L')
Plazo / fecha de protección...................................................................................................................................................................................
--------
Protección por usosNumero de udsSuperficie de Protección (m2)Módulo (€ / m2)V.máx.legal.(€)
9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓNEstado ocupación...........................................................................................................................................................................................................
Título de la cesión............................................................................................................................................................................................................
Destino de ocupación..........................................................................................................................................................................................................................
Antigüedad media contratos (años).......................................................................................................................................................................................................
En construccionUso propio o venta
----
Alquiler por usosNº uds uso cedido / alq.Superficie alquilada (m2)Superf. alq./valorada (%)
Plazo medio de contratos (años)......................................................................................................................................................................................................
Plaça Europa Plaça Europa Plaça Europa Plaça Europa AvingudaGranvia De L'Ho
AvingudaGranvia De L'Ho
Plaça Europa,Nº:10
08902 08908 08908 08908 08902 08902 08902jul-11 jul-11 jul-11 jul-11 jul-11 jul-11 oct-11Api Api Api Dmc Api Api --En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinasAlta Alta Alta Alta Medio alta Medio alta AltaAlta Alta Alta Medio alta Alta Medio alta AltaAlta Alta Alta Alta Alta Alta AltaAlta Alta Alta Alta Alta Alta Alta0 años 0 años 0 años 1 años 1 años 0 años --A estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuev--2,00 2,00 2,00 -- 3,00 3,90 --Elevada Elevada Elevada Elevada Elevada Elevada --1181 760 501 204 600 565 1.149 (media)
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Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales
Ajuste de valor por comparación --
Constr.aux........................................................................................................-- Sup.vinculad.........................................................................................................-- Acabad.recup.........................................................................................................--MÉT. COMPARACIÓN USO OFICINA Valor homogeneizado / 5.747 m² x 3.302,26 €/m².........................................................................................................18.978.088
Correcc.valor homogeneizado (€).........................................................................................................--Valor por comparación (Vc) (€)...............................................................................................................18.978.088
DATOS Y PRECIOSDirección
Municipio
Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad de oficinaCal. barrioCal. ubicaciónCal. edificioCal. inmuebleAntigüedadConservaciónGastos comun.PolivalenciaSup.Construida
Fecha InformaciónCal. BarrioCal. UbicaciónCal. EdificioCal. InmuebleAntigüedadConservaciónGastos Comun.PolivalenciaSup.ConstruidaOtros: --
HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE OFICINA:
Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de oficina (€/m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................3.302,26
Justificación de la probabilidad de reducción--Justificación de ajuste de precios
--
V. COMPARACIÓN [ Vc ](€) 18.978.088
Uso a desarrollar: Oficina Modalidad de uso: Oficina en edificio de oficinasAmbito: Municipio
Afecciones al Valor (Af) (€) .........................................................................................................
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PassatgeMontserrat Isern
PassatgeSalvadors
Calle SantaEulalia
CalleAprestadora
Calle SantaEulalia
AvingudaGranvia De L'Ho
Plaça Europa,Nº:10
08908 08902 08902 08902 08902 08902 08902mar-11 feb-11 feb-11 feb-11 feb-11 feb-11 oct-11Dmc Lista precios promParticular Particular Particular Particular --Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap.Media Media Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta Medio altaMedia Media Medio alta Media Medio alta Medio alta Medio altaMedio alta Media Media Media Medio alta Media Medio altaMedio alta Media Media Media Medio alta Media Medio altaCon rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 --Alta Alta Media Media Media Media --Alto Medio Medio Medio Medio Medio --Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Moto y coche --28 23 27 29 28 30 31 (media)
735,00 869,57 814,81 793,10 785,71 800,00 --
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Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales
Ajuste de valor por comparación --
Constr.aux........................................................................................................-- Sup.vinculad.........................................................................................................-- Acabad.recup.........................................................................................................--MÉT. COMPARACIÓN USO APARCAMIENTO Valor homogeneizado / 2.295 m² x 767,90 €/m².........................................................................................................1.762.335
Correcc.valor homogeneizado (€).........................................................................................................--Valor por comparación (Vc) (€)...............................................................................................................1.762.335
DATOS Y PRECIOSDirección
Municipio
Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad aparacamientoCal. barrioCal. ubicaciónCal. edificioCal. inmuebleNiv.resp.rasanManiobrabilidadNiv.cal.instalac.CabidaSup.Construida
Fecha InformaciónCal. BarrioCal. UbicaciónCal. EdificioCal. InmuebleNiv.Resp.RasanManiobrabilidadNiv.Cal.Instalac.CabidaSup.ConstruidaOtros: --
HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE APARCAMIENTO:
Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de aparcamiento (€/m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................767,90
Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Número uds contrato de alquilerRenta contractual total (€/año)Plazo med. restante rtas. contr. (años)
Renta mercado considerada (€/año)Gastos anuales arrendador (€/año)% revalorización de rentas.Valor de Reversión (€)Tasa actualización (deuda 3,05)Afecciones al ValorVALOR ACTUALIZACIÓN (€)
Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Coste contrucción nuevo (€/m2)Coste de construcción a nuevo (€)Depreciación del coste (%).Consumido del Presup. (%)Coste de construcción utilizado (€)Gastos necesarios a nuevo (€)Depreciación de los gastos (%)Gastos actuales realizados (%)Gastos Necesarios utilizados (€)Otros costes a nuevoDepreciación de otros costes (%).Consumido de otros costes (%)Costes utiliz.(€)/Constr.aux-Acabados.
Val.terreno urbaniz.(€/tabla) 15.6)Cargas sobre el terreno (€)Infraestructuras pendientes (€)Valor de terreno utilizado (€)C. REEMPLAZAMIENTO (€)
Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Afecciones al ValorVALOR OTROS MÉTODOS (€)
MÉTODO DE COMPARACIÓN:
NO APLICABLEMÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:
MÉTODO DEL COSTE:
11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA: NO APLICABLEC.reemplazamto.hip.edif.term.(€) -- 15.521.146 -- -- 1.550.325 -- 17.071.471
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún casose pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
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INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
Aportación al valor:Edif. no term. a 29.08.11
Vivienda
--
Oficina
8.302.230,00
Comercial
--
Industrial
--
Aparcto.
503.670,00
Trastero
--
Total
8.805.900,00
Aportación al valor:Edif. no term. a 29.08.11
Vivienda
--
Oficina
18.978.088,00
Comercial
--
Industrial
--
Aparcto.
1.762.335,00
Trastero
--
Total
20.740.423,00
VALOR DE TASACIÓN del inmueble al 29.08.11 8.805.900,00
Valor de Tasación (€) al 29.08.11
Valor de Tasación (€) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución
Valor por comparación 20.740.423,00
VALOR DE TASACIÓN EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)del inmueble en ejecución: 20.740.423,00
12. VALOR DE TASACIÓN
VALORES ACTUALES A 29/08/2011
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 29/08/2011
CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS ACTUALES Y EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)
IdEscalera
Id Planta Puertaubicación
Usounid
Superficieadoptada
Valor dereemplazto.
Cau-telas
Val.Tasación Valorseguro
ValorSuelo
Fincaregistral
Valor porcomparac.
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IdEscalera
Id Planta Puertaubicación
Usounid
Superficieadoptada
Valor dereemplazto.
Cau-telas
Val.Tasación Valorseguro
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Valor porcomparac.
Valor deactualizac.
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3.860.126,00
4.673.335,00
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1.836.972
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INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:
13.2. OBSERVACIONES:
Condicionantes comunes a todo el inmueble:
Advertencias comunes a todo el inmueble:
Observaciones comunes a todo el inmueble:
- [CI.03] A que se complete la identificación física mediante la comprobación de la existencia (o no) de posiblesservidumbres visibles que pudieran afectar al inmueble
- [AS.08] Se han incumplido los plazos de caducidad que figuran en la licencia de obras. No tenemos constancia deque se haya declarado caducada la licencia ni existe un Registro Municipal de solares. En el caso que el inmueble seexpropie se someta a un régimen de venta o sustitución forzosas se justipreciarán de conformidad con los criteriosestablecidos en la Ley del suelo 2/2008 (podría ser inferior al valor de tasación calculado). - [AT.M08] El valor del inmueble adoptado es valido siempre que la penalización por no haber finalizado la obra en elplazo estipulado que se describe en el pliego de bases de la parcela no le afecte. - [AT.01] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haberdispuesto para realizar su trabajo según define la ECO-805/2003 del Presupuesto de ejecución de las obras. Esconveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible, facilitando los documentos descritos, con el fin dereflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructiva de las obras con la evolución de la inversiónrealizada.
- [OC.02] No se ha dispuesto de la superficie catastral de la edificación - [OF.02] El inmueble se ha valorado como una unidad funcional integrada por varias fincas registrales - [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porla entidad financiera, la entidad financiera a 03.10.2011 - [OR.M10] El inmueble valorado se edifica sobre dos solares. La finca registral 18749 corresponde a la parcela EIO-6 y la finca 18886 corresponde a la porción de terreno 6A ubicada en el subsuelo destinada a aparcamiento. El proyectovalorado contempla la ocupación en planta sótano de las dos parcelas, por lo que se deberá efectuar la agrupaciónregistral. - [OR.100] La documentación registral aportada corresponde al terreno y no figura en ella la Declaración de ObraNueva - [OR.13] Los valores calculados para los elementos del inmueble serán válidos siempre que se inscriban conforme ala hipótesis de división adoptada en este Informe. - [OR.61] La documentación registral facilitada carece de superficie registral de la edificación. - [OT.M07] La finca registral núm. 18.886 no tiene referencia catastral. - [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance dela obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador - [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que hasido facilitada por la consulta con el arquitecto municipal del Ayuntamiento, el arquitecto municipal a 04.10.2011 - [OU.600] Se ha comprobado el avance de la obra, mediante la certificación de obra expedida por el Director/a de laobra Don/Doña Albert Viaplana i Veà el día 19/06/2008 , cuya fotocopia se acompaña a este informe y que en opinióndel técnico que suscribe el informe refleja el estado de las obras y el porcentaje de obra adoptado. Nuestra opinión estábasada en la inspección ocular limitada que hemos efectuado en la fecha indicada, en consecuencia no hemos realizadonuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o conlas buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de la obra, emitida por ladirección facultativa. - [OV.M06] La fecha de visita al inmueble que figura en el informe y en el certificado corresponde a la últimainspección ocular exterior del mismo, realizada a efectos de esta valoración. La visita del interior del inmueble y lascomprobaciones realizadas en esta inspección (superficie, estado de construcción o conservación aparente, estado deocupación....) se hicieron el 22/07/2011. - [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestrosinformes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece quela suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmuebleobjeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tablaanexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valormínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma aseguradadeberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por
13. - CAUTELAS
Total -- 8.042 17.071.47120.740.423 -- -- 6.943.550-- 20.740.423,00 10.127.921Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.
IdEscalera
Id Planta Puertaubicación
Usounid
Superficieadoptada
Valor dereemplazto.
Cau-telas
Val.Tasación Valorseguro
ValorSuelo
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Valor deactualizac.
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Puntos fuertes: Edificio de oficinas de tamaño medio, ubicado en un entorno de nueva creación ubicado en el accesosur de Barcelona con buenas comunicaciones y próximo a la Feria II y al aeropuerto.Puntos débiles: Oferta alta de oficinas en la zona que ralentiza su comercialización.
14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO
naturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados"anexa al informe). - [OF.M02] El unitario adoptado en las plazas de aparcamiento es mayoritariamente inferior al de las muestarscomparadas al tener las plazas valoradas una mayor superficie construida. - [OR.103] En la documentación registral no figura el número de la última inscripción en el Registro de la Propiedad - [OT.04] No se ha dispuesto del presupuesto de contrata real. El coste de construcción adoptado es una estimaciónbasada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra. - [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condicionescontractuales pueden afectar a la valoración. - [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente. - [OU.700] Se ha dispuesto de la certificación de obra expedida por el Director/a de la obra Don/Doña Albert Viaplanai Veà el día 19/06/2008 cuya fotocopia se acompaña en el anexo 'Última certificación de obra' de este informe. Una vezrealizada una inspección ocular limitada efectuada en la fecha indicada, es opinión del técnico que suscribe esteinforme que dicha certificación refleja el avance de las obras y el porcentaje de obra ejecutada y cuyas conclusiones setranscriben en la tabla de desglose por capítulos de este anexo.
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719 1.196 1.419 1.419 994
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--------------
45 30----------
1.395 900
----------
--------------
--------------
15.1 - Desglose de elementos y superficie por plantas
PlantaVivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento Trastero Total
Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
Cumplimiento de normativaParámetro Ordenanza Edificación Cumple
Coef. edificabilidad 2,427 2,427 SiAltura reguladora cubiertaCota acabado planta prime
27,4011,40
27,411,40
SiSi
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15.5 - Desglose de cálculo de valor por el método de comparación
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IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
Superficieadoptada
V.hipótesisterminado
€
VALOR POR COMPARACIÓN
FincaRegistral
Afeccionesal valor
€
Acabadosrecuperables
€
Superficiesvinculadas
€
Construcc.auxiliares
€
Valorcomp.ud
€
Valorunitario€/m²
Valor comp.actual
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EDIFICACIÓN EN BLOQUE
Ajustede valor
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SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.
10
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796,09
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796,09
796,09
796,09
796,09
3.161,66
3.227,53
3.293,40
3.359,27
3.425,14
23.883
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23.883
23.883
23.883
2.273.234
3.860.126
4.673.335
4.766.804
3.404.589
--
--
--
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23.883
23.883
23.883
23.883
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23.883
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23.883
23.883
23.883
23.883
23.883
2.273.234
3.860.126
4.673.335
4.766.804
3.404.589
--
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Sº-1
Sº-1
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30
719
1.196
1.419
1.419
994
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
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--
--
--
--
--
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--
--
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
Superficieadoptada
V.hipótesisterminado
€
VALOR POR COMPARACIÓN
FincaRegistral
Afeccionesal valor
€
Acabadosrecuperables
€
Superficiesvinculadas
€
Construcc.auxiliares
€
Valorcomp.ud
€
Valorunitario€/m²
Valor comp.actual
€
Total 8.042 2.579,01 20.740.423 -- -- -- -- -- 20.740.423
Ajustede valor
%
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
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CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
Valores calculados para cada unidad
Duracción de la construcción..........................................Duracción de las ventas...................................................Uds vendidas hasta final construcción............................Gastos generales del promotor........................................Gastos de comercialización.............................................
Tasa de interés hipotecario..............................................Crédito hipotecario..........................................................
Incremento del precio de venta.......................................Incremento del coste de construcción.............................TIR media del proyecto..................................................
26 35
64,00 8,35 2,00
50,00 4,00 1,00 1,20 14,90
mesesmeses% de las promovidas% sobre las ventas% sobre las ventas% de las ventas% anual% anual% anual% anual
15.6 - Desglose de cálculo de valor del suelo por el método residual dinámico
€/m²
GRUPO 1 - SUPERFICIES E HIPÓTESIS DE CÁLCULOSuperficie
Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.
--
7191.1961.4191.419
994
2.273.2343.860.1264.673.3354.766.8043.404.589
941.8901.566.761.858.891.858.891.302.14
282.481479.680580.740592.347423.076
1.070,001.110,001.150,001.200,001.240,00
769.3301.327.5601.631.8501.702.8001.232.560
----------
----------
769.3301.327.5601.631.8501.702.8001.232.560
6.943.5506.943.550 -- --
11111
PbPª1Pª2Pª3Pª4
11111
OOOOO
----------
18749 18886
Total 6.943.5506.943.550 -- --
14.920,00
14.920,00
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Usounid
FincaRegistral
Superficiede cálculoadoptada
m²
Infraes-tructura
pendiente€
cargasuelo
pendiente€
Costeconstrucca nuevo
€
Repercussuelo en
sup.constr€/m²
Valoractualsuelo
€
Valorcomparaca nuevo
€
Gastosgeneralesa nuevo
€
Valordel
suelo€
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
15.7 - Desglose de aportaciones al coste de reposición
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
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Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
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3
4
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6
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1
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G
G
G
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G
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G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
FincaRegistral
Superficieadoptada
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% consum.presup.estim.
31
31
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31
31
31
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31
30
30
30
30
30
VALOR ACTUAL A 29 de Agosto de 2011 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
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3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
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11,57
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11,57
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11,57
11,57
11,57
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11,57
11,57
11,57
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11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.793
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.223
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
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6.426
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6.426
6.426
6.426
6.426
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6.426
6.426
6.426
6.426
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6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.500
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.627
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
31,29
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
% consum.c. reposic.
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Pb
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1
1
1
1
1
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
O
O
O
O
O
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
FincaRegistral
Superficieadoptada
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
% consum.presup.estim.
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
719
1196
1419
1419
994
VALOR ACTUAL A 29 de Agosto de 2011 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
769.330
1.327.560
1.631.850
1.702.800
1.232.560
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
11,57
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
1.736
108.979
181.278
215.078
215.078
150.661
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
1.215
93.723
157.597
188.993
191.318
135.426
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
972.032
1.666.434
2.035.921
2.109.196
1.518.647
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
769.330
1.327.56
1.631.85
1.702.80
1.232.56
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
941.890
1.566.76
1.858.89
1.858.89
1.302.14
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
1.672
159.129
270.212
327.136
333.678
238.321
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
1.870.349
3.164.532
3.817.876
3.895.368
2.773.021
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
Total 6.943.550 11,57 1.003.839 858.542 8.805.900 6.943.550 8.676.070 1.451.851 17.071.4718.042
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
34,26
51,97
52,66
53,33
54,15
54,77
51,58
% consum.c. reposic.
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 26
Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
15.8 - Desglose de cálculo de valor de vuelo para los elementos tasados
VALORES ACTUALES A 29/08/2011
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicación
UsoEstado
Superficieadoptada BRUTO
Val.Tasación Valor delVUELO (1)
Valor delSUELO
S
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
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Sº-2
Sº-2
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Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
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Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-2
Sº-1
Sº-1
Sº-1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
1
2
3
G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
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G/
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G/
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G/
G/
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G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
30
30
30
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
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20.537
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20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
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Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 29/08/2011
Total (11,57 % ) 8.042 17.071.471 6.943.5508.805.900,00 1.862.350
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Pb
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1.196
1.419
1.419
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31
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31
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Fincaregistral
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Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
IdEscalera
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20.537
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20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.537
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
3.410
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.241,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
17.127
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
Valor delVUELO (2)
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.831
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
Fincaregistral
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
6.426
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
NETOValor de Reemplazamiento
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 29
Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
Total 8.042 17.071.471 6.943.55020.740.423,00 10.127.921
Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicación
UsoEstado
Superficieadoptada BRUTO
Val.Tasación Valor delVUELO (1)
Valor delSUELO
S
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Sº-1
Pb
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1
1
1
1
1
G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
G/
O/
O/
O/
O/
O/
30
30
30
30
30
30
30
30
30
719
1.196
1.419
1.419
994
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
20.872
1.870.349
3.164.532
3.817.876
3.895.368
2.773.021
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
4.200
769.330
1.327.560
1.631.850
1.702.800
1.232.560
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
23.883,00
2.273.234,00
3.860.126,00
4.673.335,00
4.766.804,00
3.404.589,00
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
16.672
1.101.019
1.836.972
2.186.026
2.192.568
1.540.461
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S13.796.873
Valor delVUELO (2)
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
19.683
1.503.904
2.532.566
3.041.485
3.064.004
2.172.029
--
Fincaregistral
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
NOTA:(1) Valor para el seguro contra daños calculado según ECO 805/2003 (Vseguro = VRemBruto - Vsuelo)(2) Valor para el seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro = Vtas - Vsuelo)
8.805.900
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
7.150
972.032
1.666.434
2.035.921
2.109.196
1.518.647
NETOValor de Reemplazamiento
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Plano de ubicación
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Ofic 1063Entidad
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ANEXO - Plano del entorno
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Aspecto exterior
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Aspecto interior
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ANEXO - Planos del inmueble 1/5
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Planos del inmueble 2/5
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ANEXO - Planos del inmueble 3/5
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Planos del inmueble 4/5
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Planos del inmueble 5/5
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Identificación registral
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 42
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
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ANEXO - Identificación registral
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Identificación registral
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Licencia de obras
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ANEXO - Licencia de obras
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 47
Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
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ANEXO - Licencia de obras
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Pág. / 48
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ANEXO - Documentación urbanística
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ANEXO - Documentación urbanística
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 50
Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
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ANEXO - Documentación urbanística
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ANEXO - Documentación urbanística
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Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
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ANEXO - Documentación urbanística
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Nº Ofic 1063Entidad
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ANEXO - Documentación urbanística
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 54
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
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ANEXO - Documentación urbanística
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
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ANEXO - Documentación urbanística
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 56
Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
0166221C11
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ANEXO - Documentación catastral
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
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ANEXO - Última certificación de obra
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Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
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ANEXO - Plano urbanistico
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Nº Ofic 1063Entidad
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SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.
Fechas del informe
Visita al inmueble:
03 de octubre de 2011
Emisión:
Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del:Profesional Represent. ST
ApoderadoArquitecto
: CAPÍTULOS DEL INFORME
1. Solicitante y finalidad................................................................................................................................... 2. Identificación y localización - aspecto exterior............................................................................................ 3. Documentación............................................................................................................................................. 4. Comprobaciones............................................................................................................................................ 5. Localidad y entorno
6. El terreno (a la fecha de la visita)
7. La edificación
8. Situación urbanística..................................................................................................................................... 9. Régimen de protección, tenencia y ocupación - gráfico estado del inmueble.............................................10. Análisis de mercado - datos y cálculo por homogeneización - gráfico del cálculo....................................11. Resumen de métodos utilizados y cálculo de valores técnicos.....................................................................12. Valor de tasación...........................................................................................................................................13. Cautelas
14. Ptos. fuertes y débiles....................................................................................................................................15. Tablas anexas con información desglosada..................................................................................................16. Otra documentación anexa al informe
17. Indice - fechas y firmas................................................................................................................................
6.1. Superficie del terreno.................................................................................................................... 6.2. Infraestructuras existentes - Estado..............................................................................................
7.1. Superficie...................................................................................................................................... 7.2. Características del edificio............................................................................................................ 7.3. Características de las unidades valoradas...................................................................................... 7.4. Estado actual de construcción del inmueble.................................................................................
13.1. Condicionantes y advertencias......................................................................................................13.2. Observaciones...............................................................................................................................
16.1. Plano de ubicación........................................................................................................................16.2. Plano del entorno...........................................................................................................................16.3. Plano - croquis del inmueble........................................................................................................16.4. Aspecto exterior............................................................................................................................16.5. Aspecto interior.............................................................................................................................16.6. Otros..............................................................................................................................................
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3 y 44
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6 y 78
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Límite de validez:
QQQ
ÍNDICE
Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS-8/2007).....................................60Definiciones y alcance de valoración...................................................................................................................61
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SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe ST
Refer. Entidad 5785
Nº Ofic 1063Entidad
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INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61
VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS-2/2008)
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.
Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)
a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.
A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.
VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO
Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.
Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)
El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.
Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)
El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.
Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)
Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.
Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.
Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo
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a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.
El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).
Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.
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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS
Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.
Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.
De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.
PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL
Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.
Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.
Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.