TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR
I. GENERALIDADES
PROPIETARIO: Sr. Inocente Solano Castro Sr. Jess Castillo V. Sra. Mara Solano R.
SOLICITANTE:FAMILIA SOLANO CASTRO
LOCALIZACIN:LOTE N 05 MANZANA 05 DEL ASENTAMIENTO HUMANO MURO DISTRITO CHICLAYO, PROVINCIA CHICLAYO, REGIN LAMBAYEQUE.
FECHA DE VALUACIN:19 DE JULIO DEL 2,013
El presente documento representa una estimacin referencial del valor comercial de una VIVIENDA MULTIFAMILIAR de 03 niveles, construida en el ao 2000 de material noble, de acuerdo a los precios comerciales vigentes a la fecha, en armona con la realidad inmobiliaria de la ciudad de Jos Leonardo Ortiz - CHICLAYO y de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda. Este documento se elabora a solicitud de la familia SOLANO CASTRO y tiene una vigencia de 30 das calendarios a partir de la fecha de emisin.
II. MEMORIA DESCRIPTIVA:
a. OBRA: Vivienda Multifamiliar de 03 pisos b. PROPIETARIO: Sr. Inocente Solano Castro Sr. Jess Castillo V. Sra. Mara Solano R. c. SOLICITUD DE TASACIN: Familia Solano Castrod. OBJETO DE TASACIN:El objeto de la realizacin de la presente tasacin es el de determinar Valor reglamentario con la finalidad que el prestatario constituya Garanta Hipotecaria sobre dicho bien y acceder a un crdito.e. METODOLOGA APLICADA:La presente Valuacin Comercial se efecta por el Mtodo de Tasacin Directa, previa Inspeccin Ocular de la existencia de todos sus componentes fsicos (en trminos de terreno, edificaciones y obras complementarias), caractersticas y calidad de los materiales, antigedad de la construccin y estado de conservacin; y en armona con los lineamientos, criterios, conceptos, disposiciones y procedimientos tcnicos normativos estipulados en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por Resolucin Ministerial No. 126-2007-VI VIENDA de fecha 07 de mayo del 2007, publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo del 2007.f. ZONIFICACION: De acuerdo con la Ordenanza Municipal No. 056-92/MPCH-A, que aprueba los instrumentos tcnicos que conforman el Plan Director de Chiclayo al 2020, el predio se localiza un una Zona de Vivienda RDM (Residencial Densidad Media), con una densidad normativa de 360 hasta 500 Hab/Ha, sta zonificacin permite la construccin de cinco pisos como mximo.En la diligencia de Inspeccin Ocular, se ha verificado que se trata de un lote de terreno urbano, sobre el cual se ha levantado una edificacin de material noble de tres plantas, para ser utilizada como vivienda.g. SERVICIOS: El terreno se encuentra ubicado en una zona consolidada presentando una infraestructura urbana completa es decir: Pistas asfaltadas en regular estado. Veredas de concreto en buen estado. Servicios de agua potable, alcantarillado y alumbrado elctrico funcionando y en forma permanente. Redes de telefona existentes.h. UBICACIN DEL PREDIO:El predio urbano se encuentra ubicado en la calle Santos Chocano, ocupando el lote 22 de la manzana A Sector 10, en el Distrito de Pomalca, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque, segn el Plano del Saneamiento Fsico Legal inscrito en los Registros Pblicos de la Prov. de Chiclayo SUNARP, sujeta a Normatividad Urbanstica e ndices Edificatorios.i. MEDIDAS Y LINDEROS: Por el frente con 11.00 metros lineales, lindando con la calle Santos Chocano. Por el lado Derecho entrando con 20.00 metros lineales, lindando con el Lote N 21. Por el lado Izquierdo entrando con 20.00 metros lineales, lindando con interseccin de calle Santos. Chocano y Av. Apolinario Salcedo. Por el Fondo con 11.00 metros lineales lindando con el Av. Apolinario Salcedo. Comentario: El Artculo II.C.30 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, precepta lo siguiente: la tolerancia aceptable en la diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad son las siguientes:a) En medidas lineales - En terreno plano 0.5% - En terreno accidentado 0.8%b) En reas - En terreno plano 0.5% - En terreno accidentado 0.8%En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan.De lo anteriormente expuesto, el grupo deja constancia que la medidas encontrada en el frente y fondo del predio, no exceden estos parmetros a la medidas consignadas en la Partida Registral No. 10126995 del Registro de Predios de la Zona Registral No. II Sede Chiclayo Oficina Registral Chiclayo.j. PERMETROSLos linderos antes mencionados describen una lnea poligonal cerrada cuyo permetro es de 62 mk. AREAS: rea total del terreno:El rea del terreno encerrada en los linderos arriba descritos es de 220 m2 (Doscientos Veinte con 00/100 metros cuadrados), datos coincidentes segn inscripcin de Partida en Registros Pblicos. rea techada: Segn verificacin In situ son: 1 era planta : 179.56 m2 2 da planta: 173 m2 3 era planta: 173 m2 rea Techada Total : 525.36 m2 rea Libre: 40.44 m2l. DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN: La edificacin estudio de la presente Tasacin Comercial dispone de dos niveles ms azotea, con diseo arquitectnico para usos de vivienda unifamiliar con la siguiente distribucin de ambientes: PRIMERA PLANTA:Se trata de la construccin de una vivienda multifamiliar de 03 (tres) plantas. En la elevacin principal, se ubica el ingreso al Car Port y la puerta de ingreso principal, a travs de la cual accedemos al jardn, desde el cual se puede acceder a la Sala-comedor y escalera principal para los niveles superiores. Desde la Sala-comedor, se puede acceder a la cocina. Hacia la parte posterior derecha de la sala-comedor se desarrolla un pasadizo, el mismo que finaliza en la lavandera, la cual se encuentra sin techar, as mismo en la parte posterior de la sala -comedor se encuentra un pasadizo el cual nos lleva hacia el estar, el mismo que nos conecta con el jardn y 03 dormitorios; en la parte final podemos encontrar un bao completo y un jardn. SEGUNDA PLANTA: El acceso se realiza a travs de la escalera en dos tramos. Encontramos 03 departamentos: 02 en la parte frontal, las cuales estn constituidos por las siguientes reas por departamento: 01sala-comedor, 01 bao completo, 02 dormitorios. Y el departamento restante se ubica en la parte posterior la cual esta constituida por los siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 bao completo, 03 dormitorios y una cocina. Los tres departamentos se encuentran conectados por un pasadizo principal. TERCERA PLANTA: El acceso se realiza a travs de la escalera en dos tramos. Encontramos 03 departamentos: 02 en la parte frontal, las cuales estn constituidos por las siguientes reas por departamento: 01sala-comedor, 01 bao completo, 02 dormitorios. Y el departamento restante se ubica en la parte posterior la cual esta constituida por los siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 bao completo, 03 dormitorios y una cocina. Los tres departamentos se encuentran conectados por un pasadizo principal.m. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN:
Cimientos corridos: de concreto ciclpeo de cemento hormign en proporcin de 1:10 con 30% de piedra grande.
Sobrecimientos: de concreto ciclpeo de cemento hormign en proporcin 1:8 con 25% de piedra mediana.
Falso piso: de concreto simple, de cemento hormign en proporcin 1:10 de 4 de espesor.
Piso: Piso terminado de cermica de .30 x .30 de color en cocina y servicios higinicos, cemento pulido bruado en los dems ambientes, con juntas de acuerdo a las caractersticas y recomendaciones tcnicas, con superficie plana, nivelada, pulida, lisa y dura.
Concreto armado: zapatas, columnas, vigas, con fluencia de acero fy=4,200 Kg./cm2 y concreto fc=175kg/cm2.
Muros: de ladrillo King Kong asentado con mortero cemento arena en proporcin 1:5 tarrajeados y Pintados.
Techos: de tipo aligerado de h=0.20 mtsfc = 175 Kg./cm2 y fy=4,200 Kg./cm2.
Se tiene carpintera de madera en la puerta de tablero de cedro en el ingreso principal y puertas contra placadas en interiores.
Las ventanas tiene vidrios simples y se ubican en el fresquillo- parte superior de las puertas interiores. En las ventanas los vidrios son dobles (cristal incoloro), utilizando el sistema directo y de espesor de 3 mm encajando perfectamente en los lugares en los lugares para los cuales han sido habilitados.
Se utiliz Ltex en muros interiores y exteriores; barniz en carpintera de madera; esmalte en contra zcalos. Escalera. De concreto armado con mortero: cemento: arena sin baranda de proteccin, se ha ejecutado muros de 0.10 m de ancho.
Instalaciones sanitarias: Empotradas tanto de red de agua y desage, con tubera empleada de PVC SAP Aparatos Sanitarios son de Marca Trbol de color segn lo siguiente: inodoros con tanque bajo, lavatorio de losa y accesorios vainsa.
Instalaciones Elctricas: Empotradas con tubera de PVC SEL para corriente monofsica, con placas de interruptores y tomacorrientes Ticino.
Tanque de Polietileno Eternit azul de 1000 m3 con accesorios.
Cisterna de Concreto con capacidad de 1.50 m3 de volumen de agua de dimensiones de 1.50 x1.50 x 1.30 y Electro bomba de 1.00 hp.
n. CARACTERSTICAS DEL ENTORNOEl terreno si bien se ubica segn las escrituras en el Asentamiento Humano Muro, este colinda con la calle Avelino Cceres que es frontis lateral del Centro Comercial Real Plaza principal centro comercial de la ciudad de Chiclayo; y que a la fecha presenta una zona consolidada con viviendas de material noble y adems de presentar todos los servicios bsicos de agua, desage, luz adems de Internet y otros, recientemente las vas aledaas han sido y estan siendo asfaltadas por el Gobierno Provincial de Chiclayo.o. ANTIGUEDAD DE LA EDIFICACIN:El tiempo de antigedad de esta edificacin es de 10 aos y construida en una sola etapa.p. ESTADO DE CONSERVACION: De acuerdo al Artculo 2.B.15 del Reglamento General de Tasaciones el Estado de conservacin de la vivienda es BUENO, ya que califica as la edificacin cuando esta recibe mantenimiento permanente y solo tiene ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal q. TITULACIN E INSCRIPCINEl rea del terreno corresponde a la indicada en la Partida Registral P10015929 Zona Registral II Sede Chiclayo.r. SERVIDUMBRESNo se conoce Servidumbres.s. GRAVAMENESNo presentat. OBSERVACIONESPara la valuacin respectiva se ha tenido en consideracin Documentos de Partida Registral y adems de la minuta de transferencia definitiva de propiedad extendida por ministerio de Vivienda.
III. TASACION
a. DEL VALOR DEL TERRENO:
Segn el valor arancelario residencial vigente de la Municipalidad Provincial de Chiclayo es de s/. 650.00 nuevos soles el metro cuadrado por lo que segn el Reglamento General de Tasaciones del Per Cp. III Art. 2.3.03 incisos a podemos deducir el valor del terreno segn lo siguiente:
Por lo tanto se tiene:
rea del terreno (At) : 220.00 mt2 Valor Arancelario (VA): s/. 650.00 nuevos soles Valor del Terreno (VT): (At) X (VA)
Por lo que se obtiene:220.00 mts2 (At) x s/. 650.0 (VA) = 143,000.00 nuevos solesEl valor del terreno asciende a Ciento Cuarenta y tres Mil nuevos soles.
b. DEL MATERIAL DE CONSTRUCCION:
Las caractersticas y el valor de la edificacin se han tenido en consideracin el Cuadro de Valores Oficiales de Edificacin para la Costa publicado en el diario oficial El Peruano el 30 de Octubre del 2010, con R.M, N9 175-2010-VIVIENDA.
Primer Piso :
Cod.ESTRUCTURASCARACTERISTICASCosto/m2
CMuros y ColumnasLadrillo o similar con columnas y vigas de amarre180.54
CTechosAligerado de Concreto Armado Horizontal133.17
DPisosPiso de Cermico de Color de 0.30 X 0.30 Mts.75.93
CPuertas y VentanasPuerta de madera selecta , vidrio simple75.21
CRevestimientosTarrajeo frotachado, pintura lavable133.75
CAparatos SanitariosBaos de Color con Cermico de Color.42.35
Flnst. Elect. Y Sanit.Agua fra, corriente monofsica, sistema de bombeo26.46
TOTAL667.41
Segundo Piso :
Cod.ESTRUCTURASCARACTERISTICASCosto/m2
CMuros y ColumnasLadrillo o similar con columnas y vigas de amarre180.54
CTechosAligerado de Concreto Armado Horizontal133.17
DPisosPiso de Cermico de Color de 0.30 X 0.30 Mts.75.93
CPuertas y VentanasPuerta de madera selecta , vidrio simple75.21
CRevestimientosTarrajeo frotachado, pintura lavable133.75
CAparatos SanitariosBaos de Color con Cermico de Color.42.35
Flnst. Elect. Y Sanit.Agua fra, corriente monofsica, sistema de bombeo26.46
TOTAL667.41
Tercer Piso :
Cod.ESTRUCTURASCARACTERISTICASCosto/m2
CMuros y ColumnasLadrillo o similar con columnas y vigas de amarre180.54
CTechosAligerado de Concreto Armado Horizontal133.17
DPisosPiso de Cermico de Color de 0.30 X 0.30 Mts.75.93
CPuertas y VentanasPuerta de madera selecta , vidrio simple75.21
CRevestimientosTarrajeo frotachado, pintura lavable133.75
CAparatos SanitariosBaos de Color con Cermico de Color.42.35
Flnst. Elect. Y Sanit.Agua fra, corriente monofsica, sistema de bombeo26.46
TOTAL667.41
TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR2013
1INGENIERA ECONMICA II
c. DEL VALOR DE EDIFICACION
El valor de la edificacin se realiza de acuerdo Cuadro de Valores Oficiales de Edificacin para la Costa emitido por el Peruano el 30 de Octubre del 2010, el Primer, Segundo y Tercer Piso tiene una antigedad de 10 aos, su estado de conservacin es Bueno, por lo que le corresponde una devaluacin del 11 % de acuerdo a la tabla de devaluacin.
PISOMATERIALANTIGUEDADCONSERVACINVALOR PORCENTAJEVALOR U.AREAVALOR
(AOS)UNITARIODEPRECIACINDEPRECIACINCONSTRUIDACONSTRUCCIN
1Ladrillo10Bueno667.4111%593.995179.56106657.724
2Ladrillo10Bueno667.4111%593.995173102761.118
3Ladrillo10Bueno667.4111%593.995173102761.118
Total525.56312179.960
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACINS/ 312179.960 Nuevos Soles
VALOR TOTAL DE PREDIO (VTP)
El valor del predio (VTP) ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT), ms el Valor de las Edificaciones (VE).
VTP = VT + VE
VTP = s/ 143,000.00 + s/ 312,179.960
VTP = s/ 455,179.96
SON: CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y NUEVE NUEVOS SOLES
VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIN (VC)
VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIN = Valor Predio + 10% gastos gen. + 15% utilidad + 18% imp. y tributos.
Valor Predio = s/ 455179.96
10%(VP) Gastos Generales = s/ 45517.996
15%(VP) Utilidades = s/ 68276.994
18%(VP) Impuestos y Tributos = s/ 81932.3928
VC = s/ 650,907.34
IV. ANEXOS
