http://www.st-tasacion.es SOCIEDAD DE TASACION S.A. INFORME DE TASACIÓN INFORME DE TASACIÓN Referencia: 2041150X12 VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO 1.177.280 € Cliente Entidad P.JURIDICA CENTRAL, OFICINA 0001 Referencia de la entidad -- GAR DUN 37,S.L. Localidad Barrio / Distrito SABIÑANIGO (22600-HUESCA) -- Fecha De Visita Al Inmueble 19.05.2012 Ubicación CAMINO CAMPO DE TIRO 3 Inmueble TERRENOS DE DIFERENTE TIPOLOGIA
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SOCIEDAD DE TASACION S.A....-- 1.177.280 1.177.280 Terr. 1 Terr. 1 Tipo /N” Terr. prueba VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO del inmueble al 19/05/12 es: 1.177.280 euros prueba NO existen
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SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE TASACIÓN
INFORME DE TASACIÓN Referencia: 2041150X12
VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO 1.177.280 €
Cliente
Entidad P.JURIDICA CENTRAL, OFICINA 0001 Referencia de la entidad --
GAR DUN 37,S.L.
LocalidadBarrio / Distrito
SABIÑANIGO (22600-HUESCA) --
Fecha De Visita Al Inmueble 19.05.2012
Ubicación CAMINO CAMPO DE TIRO 3Inmueble TERRENOS DE DIFERENTE TIPOLOGIA
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SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE TASACIÓN DE TERRENOS DE DIFERENTE TIPOLOGIA
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0001Entidad
2041150X12
P.JURIDICA CENTRAL--
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VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIOCriterio.............. Entidad............P.JURIDICA CENTRAL
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
Tipo de suelo........................................................................
Tipo de suelo........................................................................
Fachada principal / secundaria(m)................................................................................
Fachada principal / secundaria(m)................................................................................
Terreno de aportación
Solar
--
74,00 / 96,00
1 -
2 -
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 deMarzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidadesfinancieras, publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.
SI
se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 ylegislación concordante.
De acuerdo con la finalidad y criterio expresado, el presente informe tiene por objeto determinar el valor del bieninmueble a que se refiere el mismo, a los únicos efectos de que sirva de garantía hipotecaria de un crédito opréstamo, por lo que no puede considerarse como una recomendación de compra o venta, o de confirmación deuna decisión de esta naturaleza.En los anexos adjuntos al informe de Tasación, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.
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2 -
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
Inspección ocular interna ........................................................................Comprobación de la descripción registral .........................Comprobación de la superficie construida .........................
Servidumbres visibles ....................................................................Correspondencia real registral ..........................................Uso o explotación a que se destina .................................
SISI--
SI(*) SI
SIComprobación de la superficie del terreno ......................... Régimen de protección pública ........................................SI --
(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe
5 - COMPROBACIONES
Estado de construcción .......................................................Otras: ................................................................................
SI--Estado de ocupación ..........................................................SI
Existencia de aprovechamiento urbanístico .....................SIEstado de urbanización ....................................................... Adecuación al planeamiento urbanístico .........................SI SI
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
Documentación registral según OM ..................................
Documentación registral según OM ..................................
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
Norte: huerta y porción segregada bajo la letra A de la disposición primera(finca registral 11227)Sur: camino a Yebra de Basa y garaje C8Este: Fidel CampoOeste: calle común, tramo B y garajes C1 a C8
Norte: huerta y porción segregada bajo la letra A de la disposición primera(finca registral 11227)Sur: camino a Yebra de Basa y garaje C8Este: Fidel CampoOeste: calle común, tramo B y garajes C1 a C8
SABIÑANIGO Sección --
22012000056637
22012000056637
Registro de propiedad Nº finca Reg. Tomo Libro Folio Nº ordenNº Insc. IDUFIR
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Terreno 1 La superficie comprobada del terreno representa el 26,88% de un ámbito de gestión de 41269,7 m2 del que forma parte.
Inspección ocular interna ........................................................................Comprobación de la descripción registral .........................Comprobación de la superficie construida .........................
Servidumbres visibles ....................................................................Correspondencia real registral ..........................................Uso o explotación a que se destina .................................
SISI--
SI(*) SI
SIComprobación de la superficie del terreno ......................... Régimen de protección pública ........................................SI --
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
7.2.
1 -
INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES(a la fecha de la visita)
Tipo de núcleo .......................................................................................................................................Evol.Poblac.Municipio: ....................................................................................Autónomo EstableCategoría ............................................................................................................Poblac. Núcleo (hab) .............................................................................................................................................7.948CiudadOcupación laboral núcleo ............................................................................................Poblac. Municipio (hab) ............................................................................................................................................Múltiple 9.023
LOCALIDAD6.1.
Rasgos básicos territoriales
Ordenación .............................................................................................................Bloques Aislados Existencia polo comercial .............................................................................................................--Carácter .............................................................................................................Urbano Destino residencial.............................................................................................................1ª y 2ª Residencia
Densidad .............................................................................................................Media Tipo de eje .............................................................................................................--Calidad de ordenación parcelas .............................................................................................................-- Tipología naves .............................................................................................................--
Tolerancia industrial .....................................................................................................--Usos dominantes ..................................................................................Viv.Densidad naves ..............................................................................................--Otros usos .................................................................................................--
6.2. ENTORNO
Grado de consolidación ......................................................75% - 50% Nivel de ocupación ..........................................................MedioAntigüedad (años) ...............................................................10 Renovación edificaciones ................................................<10%Desarrollo edificatorio ........................................................Últimos 10 años Potencial edificatorio .......................................................25% - 50%Calidad constructiva ...........................................................Media
Desarrollo edificatorio
Infraestructuras y grado de conservaciónPavimentación .....................................................................Suficiente Alumbrado público ..........................................................ExisteAbastecimiento de agua ......................................................Red General Teléfono ...........................................................................ExisteSaneamiento ........................................................................Red General Gas ciudad ........................................................................No existeElectricidad .........................................................................Red General Grado de conservación .....................................................NormalEquipamientosComunicaciones .............................................................................................................Suficientes Equip. Escolar .............................................................................................................SuficienteTransporte público .............................................................................................................Bueno Equip. Lúdico .............................................................................................................SuficienteAparcamiento .............................................................................................................Equip. Sanitario/Asistencial .............................................................................................................Suficiente SuficienteEquipación comercial .............................................................................................................Suficiente Equip. deportivo .............................................................................................................Suficiente
(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe
Estado de construcción .......................................................Otras: ................................................................................
SI--Estado de ocupación ..........................................................SI
Existencia de aprovechamiento urbanístico .....................SIEstado de urbanización ....................................................... Adecuación al planeamiento urbanístico .........................SI SI
Terreno
Terreno
1
1
Plano topográfico
Plano topográfico
11.092,6
--
13.215,6
13.215,6
--
--
11.092,6
2.483,1
--
--
--
2.483,1
1 -
2 -
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
La superficie adoptada del terreno representa el 26,88% de dicho ámbito.
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1
2
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
-
-
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES2 -
8 -CESIÓN Y PROTECCIÓN
8.1.CESIÓN DE USO
PROTECCIÓN OFICIAL8.2.
Planeamiento actual .............................................................................................................................................................Plan General - Sabiñanigo Estado de aprobación ...........................................................................................................................................................En vigor Nivel de aprobación .............................................................................................................................................................Publicación en el BOCA/BOP Fecha de aprobación ............................................................................................................................................................31/08/07
Requiere Planmto. desarrollo ...........................................
Requiere Planmto. desarrollo ...........................................
Suelo Urbano
Suelo Urbano
No
No/Es solar
Suspendida concesión de licencias ....................................................
Suspendida concesión de licencias ....................................................
No
No
Estado de construcción / Urbanización................................................................................................................................
Estado de construcción / Urbanización................................................................................................................................
De acuerdo con la Documentación aportada por el cliente para la valoración y con la información adicional obtenida,el terreno no está acogido a ningún régimen de protección pública
De acuerdo con la Documentación aportada por el cliente para la valoración y con la información adicional obtenida,el terreno no está acogido a ningún régimen de protección pública
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA9 -
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL9.1.
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
7.3. COSTES DE URBANIZACIÓN, EDIFICACIONES EXISTENTES Y CARGAS PENDIENTES
Terreno
Terreno
1
1
6
----
--
--
--
--
--
--
468.416
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TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -No se requiere planeamiento para el desarrollo edificatorio del terreno/s valorado/s.
No se requiere planeamiento para el desarrollo edificatorio del terreno/s valorado/s.
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
No se requiere planeamiento para el desarrollo edificatorio del terreno/s valorado/s.
- Aprobación definitiva y Publicación (JC)- Otorgam. escritura pub. constitución y su aprobación (JC)- Inscrip. en Registro Entid.Urbanísticas Colaboradoras (JC) - Redacción del proyecto de compensación/reparcelación- Aprobación del proyecto por la Junta Compensación- Aprobación definitiva del proyecto- Otorgamiento de escritura pública- Inscripción en el RP de las fincas resultantes
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
No se requiere proyecto de urbanización para la tipologia de terreno/s valorada
- Formulación- Aprobación inicial- Información Pública- Aprobación definitiva- Publicación en el BO correspondiente
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
El terreno está incluido en un ámbito de gestión a desarrollar por el sistema de Compensación
9.6. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y ORDENANZAS REGULADORAS
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE DESARROLLO9.2.
9.3. GESTION URBANISTICA (equidistribución)
Proyecto de equidistribución ...............................................................................................................................................Ue-19Nivel de desarrollo alcanzado (fecha) ................................................................................................................................Aprobac. Inic., Publicación (JC)
Principales hitos por desarrollar:Estimación de periodo de tramitación (meses).....................................................................................................................9 (para inicio) y 15 (hasta final).
9.4. GESTIÓN URBANÍSTICA (urbanización)
Nivel de desarrollo alcanzado (fecha) ................................................................................................................................Pendiente de elaboración
Principales hitos por desarrollar:
Proyecto de urbanización .....................................................................................................................................................Ue-19Estimación de periodo de tramitación (meses) ................................................................................................................................................................................................................................9 (para inicio) y 15 (hasta final).
Usos prohibidos....................................................................................................................................................................Tipo de ordenación...............................................................................................................................................................Bloques Aislados
Nº Plantas Máximo...........................................................3Ocupación máxima (%)........................................................Profundidad edificable (m)...................................................-- Fachada mínima (m2).......................................................--Parcela mínima (m2)............................................................-- Frente mínimo de parcela (m)...........................................4,50Densidad Máxima (Viv / Ha)...............................................-- Fondo mínimo parcela (m)...............................................--
60,0
Adecuación del terreno .........................................................................................................................................................................................................................................................................................SI
9.5. EDIFICACIÓN - OBTENCIÓN DE LA LICENCIAPlazo previsto de obtención de licencia (Meses) .................................................................................................................--Fecha prevista obtención licencia ........................................................................................................................................--
AGRICOLA
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TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
ADVERTENCIA - Del valor adoptado habrá que deducir las cargas urbanísticas correspondientes a los gastos quese originen por indemnizaciones, desalojos y realojos, traslados de negocio, derechos reales ypersonales constituidos sobre las fincas valoradas, lucros cesantes, etc., y de otras que existierande las que no hemos dispuesto de información alguna y que no se hayan considerado en elInforme.
1 - TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO.........................................
2 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES IND..............................................................................
Nivel I
Nivel I
9.7. APROVECHAMIENTOS
9.9.CAUTELAS A LA SITUACIÓN URBANÍSTICA
9.8. NIVEL URBANISTICO SEGÚN ECO-805/2003
Usos permitidos....................................................................................................................................................................VIVIENDA Usos prohibidos....................................................................................................................................................................Tipo de ordenación...............................................................................................................................................................Bloques Aislados
Nº Plantas Máximo...........................................................--Ocupación máxima (%)........................................................Profundidad edificable (m)...................................................-- Fachada mínima (m2).......................................................--Parcela mínima (m2)............................................................-- Frente mínimo de parcela (m)...........................................4,50Densidad Máxima (Viv / Ha)...............................................-- Fondo mínimo parcela (m)...............................................--
60,0
Adecuación del terreno .........................................................................................................................................................................................................................................................................................SI
Para la tipología de terreno/s valorada no se definen cautelas específicas referentes a la situación urbanística quepudieran afectarnos en la valoración.
Viv.Unif. Entre Median./Ados.
Viv.Unif. Entre Median./Ados.
13.496,0
--
--
--
1ª y 2ª Res.
1ª y 2ª Res.
3.628,0
1.862,0
S/R
S/R
0,27
--
Terreno 1
Terreno 1
Justificación
Justificación
Superficie edificable del ÁMBITO: 19.994,50m2
Edificabilidad susceptible del ÁMBITO:: - Residencial: 0,75m2/m2 -> 14.996m2
Edificabilidad susceptible de apropiación privada ÁMBITO- Residencial: 14.996m2x0,9=13.496m2
Nºunidades: Conforme al PGOU se permiten viviendas unifamiliares aisladas, pareadas, adosadas y en bloque. Seconsidera que conforme al mercado actual el mayor y mejor uso sería el de viviendas adosadas. Para dichasviviendas la normativa establece una superficie mínima de parcela de 150m2 que supondrían un total dentro delámbito de 133 unidades.
Aprovechamiento lucrativo parcela valorada (26,88% del total del ÁMBITO):Edificabilidad: 13.496*26,88%=3.628m2Unidades: 133*0,9*26,88%=32unidadesSuperficie construida media: 113m2
Superficie solar: 2.483,11m2Unidades: 2.483,11m2/150m2=16unidadesEdificabilidad: 1.862m2Superficie media por vivienda: 116m2
0,36
--
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TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
Tipo/nº terrenoUso y modalidad
Aprov. Subjet. Aprop. Uso Resid.
m2t Ubic.
Protecc.Public.
Particip.%
Aprov. Ambitom2t
Aprov.Area Reparto(m2t/m2s)
AGRÍCOLA
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Uso a desarrollarÁmbitoOfertaProducciónStock actualTendenciaPrecios actualesEvoluciónTendenciaExpectativas
Demanda. Venta, TendenciasNivel de demandaVelocidad de ventasTendencia Demanda-ofertaAnálisis, estimaciones y ajustes de valorVolatilidad ciclos pasadosProbabilidad reducciónAjuste de valor por comparación %
MedioMedio
Mantenimiento
EscasoEn plazos dilatados
Decreciente
Inferior al IPCDecreciente
Mantenimiento
NoSi4
Comarcal--Vivienda Modalidad a desarrollar
ANALISIS DEL MERCADO COMPARABLE (del uso a desarrollar)
MERCADO DE LOS USOS A DESARROLLAR (Datos y cálculo del valor de mercado - Método Residual)10.b.
SONDEO Y HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES (del uso a desarrollar) DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Coef. HomogeneizV.Unit.Homog. (€/m2)
Ponderación
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Calle PuntaGüe
Calle Ibon DeIp
Calle Ibon DeIp
Calle PeñaTelera
CalleEsjamundo
UrbanizacionPico De La Selv
Sabiñanigo (22666)
Sabiñanigo (22600)
Sabiñanigo (22600)
Sabiñanigo (22613)
Villanua (22870)
Villanua (22870)
Dirección
Municipio (CódigoPostal)
Cmno CampoDe Tiro 3
Sabiñanigo(22600-Huesca
Media
MediaMedia
----
--
--
-Media
1,0 1,01,0 1,1 0,9 1,01.366,2 1.616,3 1.799,2
20 % 20 % 20 % 20 %1.819,9
Fecha
Calidad Barrio
Calidad Ubicación
Calidad Edificio
Calidad Inmueble
Antigüedad
Conservación
P.Unit.Parcela
Sup. Construida
-
Media
Media
Media
Media
--
--
--
--
DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Valor Homog.medio(€/m2)...................................................................
--
Calidad Ubicación Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta Media MediaCalidad Edificio Media Media Media Medio alta Media MediaCalidad Inmueble Media Media Media Media Media Media
Conservación A estrenar o nue Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e
Fecha Jun.-12 Jun.-12 Jun.-12 Jun.-12 May.-12 May.-12Calidad Barrio Alta Media Media Alta Media Media
Antigüedad 0 10 10 5 7 5
Justificacion de la probabilidad de reducción:La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual decreciente, así como unademanda débil inferior a la Oferta y velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidadelevada de la reducción del valor de mercado por comparación. Estimamos una posible y moderada reducción de losprecios de venta, motivada por la situación actual y tendencia de la relación entre Demanda y Oferta, así como lavelocidad de las ventas.
1.704,7 1.700,3--1.660,8
1.660,8Correcc. valor (%) ..................................................................................
VALOR POR COMPARACIÓN AJUST. (Urbanizado y libre de cargas) (€/m2).......................................................................................................................1.594,4
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Se estima como hipótesis de cálculo que el desarrollo constructivo y de comercialización de las edificaciones a realizarsobre los terrenos se efectuará mediante la agrupación de los terrenos en varias áreas de desarrollo conjunto y que cadauna de ellas se promoverá en varias fases según las previsiones detalladas en este capítulo.
Nota: 1ª y 2ª - V2,V3 - Viv.Unif. Entre Median./Ados. (1ª y 2ª Residencia);S/R - Sobre rasante; B/R - Bajo rasante.
11.1 MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
11.1a VALORES DE LOS APROVECHAMIENTOS(adoptados para usos a desarrollar en los terrenos)
Área de cálculo 1:
Área de cálculo 2:
Área de cálculo nº 1 a desarrollar en 7 fase (s):
En la tabla se muestran los principales parámetros del desarrollo considerado en la(s) fase(s) de los ciclos deconstrucción y de comercialización
11.1c HIPÓTESIS DE DESARROLLO
Uso
Uso
Ubic.s/r - b/r
Ubic.s/r - b/r
C.Constr.(€/m2c)
C.Constr.(€/m2c)
V. Merc.(€/m2c)
V. Merc.(€/m2c)
Superf.(m2c)
Superf.(m2c)
C.Constr.(€)
C.Constr.(€)
V. Merc.(€)
V. Merc.(€)
Valores unitarios a nuevo
Valores unitarios a nuevo
Valores de los terrenos tasados
Valores de los terrenos tasados
Valores totales del ámbito
Vivda.1ª res.
Vivda.1ª res.
700,0
700,0
2.539.600
1.303.400
3.628,0
1.862,0
5.784.483
2.968.773
1.594,4
1.594,4
S/R
S/R
11.1b PARÁMETROS DE CÁLCULO EMPLEADOS
Área de cálculo 1:
Área de cálculo 2:
Dadas las características del área de calculo definida, la hipótesis de cálculo planteada contempla el desarrollo de todoel ámbito en el que se integra el/los terreno/s tasado/s . La tabla muestra las principales magnitudes de losaprovechamientos correspondientes al terreno tasado.
Dadas las características del área de calculo definida, la hipótesis de cálculo planteada contempla exclusivamente eldesarrollo de el/los terreno/s tasado/s. La tabla muestra las principales magnitudes de los aprovechamientoscorrespondientes al terreno tasado.
Superf.(m2c)
C.Constr.(€)
V. Merc.(€)
9.447.20013.496,0 21.518.022
Otros costes considerados
Otros costes considerados
Coste de urbanización pendiente (€) ...............................
Coste de urbanización pendiente (€) ...............................
Coste de planeamiento / Gestión urbanística (€) ..................
Coste de planeamiento / Gestión urbanística (€) ..................
A partir de los datos anteriores, desarrollando los flujos de caja operativos resultantes y descontándolos a las tasasindicadas, hemos determinado el valor del suelo de todo el ámbito por el método residual dinámico, con los siguientesresultados. La tabla muestra los valores segn los usos considerados en los aprovechamientos correspondientes a losterrenos incluidos en el área de desarrollo conjunto y a la totalidad del ámbito de gestión urbanística al que pertenecenlos terrenos tasados.
A partir de los datos anteriores, desarrollando los flujos de caja operativos resultantes y descontándolos a las tasasindicadas, hemos determinado el valor del suelo del terreno por el método residual dinámico, con los siguientesresultados. La tabla muestra los valores de los usos de los aprovechamientos correspondientes al terreno tasado.
13.496,0 2.024.400 --
Valores de los terrenos tasados
Valores de los terrenos tasados
Valores de repercusión
Valores de repercusión
Superficie(m2c)
V.Actual(€)
V.Urb - libre(€)
Valores totales del ámbito
Uso
Uso
Ubics/r - b/r
Ubics/r - b/r
V.Urb - libre(€/m2c)
V.Urb - libre(€/m2c)
V. Actual(€/m2c)
V. Actual(€/m2c)
Superficie(m2c)
Superficie(m2c)
V.Actual(€)
V.Actual(€)
V.Urb - libre(€)
V.Urb - libre(€)
UsoTipo /Nº Terr. Ubic
s/r - b/rSup. Edif.
(m2c) (€/m2c) (€)
VS- Estado actual
La tabla muestra los valores de los terrenos tasados en su estado actual
Fase (nº) Conceptos considerados
Uds(nº)
Superf.(m2c)
Coste previo(€)
Inicio(mes)
Final(mes)
Ingresos(€)
Inicio(mes)
Final(mes)
Desarrollo de comercialización Desarrollo Plmto/ Urbaniz/ Constr
Incremento de precios (IPC)....................................................
Incremento de precios (IPC)....................................................
1,9 %
1,9 %
TIR media del proyecto......................................................
TIR media del proyecto......................................................
14,1 %
13,5 %
Financiación Hipotecaria (% de ventas).............................
Financiación Hipotecaria (% de ventas).............................
50,0 %
50,0 %
(*) Sin incluir gastos de financiación ni de comercialización
(*) Sin incluir gastos de financiación ni de comercialización
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SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0001Entidad
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52
Conforme con la finalidad para la que se nos ha solicitado la tasación, con los principios, criterios y métodos devaloración utilizados, con el análisis de la documentación que se nos ha aportado, con las comprobaciones que hemosrealizado y con las definiciones y alcance que figuran anexos en el informe de tasación indicado en la cabecera, es nuestraopinión que el:
Condicionantes que afectan a la tasación
Advertencias que afectan a la tasación
Advertencias que afectan a todos los terrenos de la misma tipología o grupo:
Observaciones que afectan a la tasación
13.1. CONDICIONANTES
13.2. ADVERTENCIAS
13.3. OBSERVACIONES
TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1 -
2 -
Terr. 1
Terr. 1
11.092,6
2.483,1
Bruta
Neta
3.628,0
1.862,0
11.092,6
2.483,1
Bruta
Neta
3.628,0
1.862,0
TOTAL -- --13.575,7 5.490,0
12.3. VALORES DEL SUELO (desglose por terrenos vinculados)12.2.
1 - TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
CR.54
AC.04
AI.50
--
OI.100
OO.02
Los datos registrales que se citan sólo a efectos informativos, identifican el inmueble del que forma parteel que se valora. La tasación se ha realizado en la hipótesis que la parte valorada se inscriba como fincaregistral independiente conforme a la descripción realizada en el informe
Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estas discrepanciasno inducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblemente no influirán sobre losvalores calculadosLa descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el terreno valorado, aunque hayalgunas discrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre suvalor
- Del valor adoptado habrá que deducir las cargas urbanísticas correspondientes a los gastos que seoriginen por indemnizaciones, desalojos y realojos, traslados de negocio, derechos reales y personalesconstituidos sobre las fincas valoradas, lucros cesantes, etc., y de otras que existieran de las que no hemosdispuesto de información alguna y que no se hayan considerado en el Informe.
No se ha podido comprobar físicamente la superficie del terreno.La superficie adoptada en el informe seha obtenido de los planos topográficos aportadosSe ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada por
13 -CAUTELAS
Varios
Varios
11139
11139
11139
11139
11139
11139
11139
11139
Tipo /NºTerr.
Sup.edif.(m2t)
Sup. Terr.(m2s)
Natur.Superf.
Finca Reg.
NºVin
Nº Vinc
Sup.edif.(m2t)
Sup. Terr.(m2s)
Natur.Superf.
FincaReg.
--
--
--
--
--
544.200
633.080
--
--
--
--
--
--
VCOM(€)
VCOM-ajt(€)
--
--
VRE(€)
VRD(€)
VACT(€)
VOM(€)
Afecc./ Correc.(€)
VALOR ACTUAL (€)
V.Tasc.(Hipot)
-- 1.177.280
1.177.280
Terr. 1
Terr. 1
Tipo /NºTerr.
prueba
VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO del inmueble al 19/05/12 es: 1.177.280 eurosprueba
NO existen condicionantes salvables en el momento de la firma de la tasación.SI existen condicionantes no salvables en el momento de la firma de la tasación.
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SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Ofic 0001Entidad
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1 - TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
2 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
Observaciones que afectan a todos los terrenos de la misma tipología o grupo:
La ubicación del inmueble en Sabiñánigo puede suponer una ventaja competitiva de cara a una futuracomercialización.
La ubicación del inmueble en Sabiñánigo puede suponer una ventaja competitiva de cara a una futuracomercialización.
La coyuntura económica actual puede suponer una desventaja.
La coyuntura económica actual puede suponer una desventaja.
1 - TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTO URBANISTICO
OR.M07
OR.M10
OT.M07
OU.04
OU.22
OU.M14
OT.04
OT.50
OU.01OU.21
el solicitante de la tasación a 19.05.2012La superficie adoptada es la comprobada/catastral que excede en menos del 5% la superficie registral. Seconsidera conveniente que se proceda a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la superficieadoptada.En la descripción registral la parcela se donimna como "D" cunado se trata en realidad de las parcelas B1y B2 según plano aportado.Los datos catastrales corresponden a la finca matriz. La superficie catastral es errónea e inferior a la real yregistral según la documentación aportada.Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información queha sido facilitada por consulta servicios técnicos del Ayuntamiento a 16.05.2012Se ha dispuesto de documentación general relativa al derecho al aprovechamiento y no de la cédulaurbanística y/o certificado emitido por los servicios técnicos de urbanismo municipalesPara la superficie del ámbito de la unidad de ejecución se adoptado la que consta en medición topográfica(41.269,7m2) que es inferior a la que consta en la ficha del PGOU (41.275m2)
No se ha dispuesto del presupuesto de contrata real. El coste de urbanización adoptado es una estimaciónbasada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias conel coste de ejecución real de la obra.No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra de urbanización ; se desconoce por tanto si lascondiciones contractuales pueden afectar a la valoración.No se ha aportado el proyecto de urbanizaciónExisten costes de urbanización y/o cargas económicas pendientes que han sido deducidas del valor delsuelo. Dichas cargas se han calculado en base a la información de la que hemos dispuesto para larealización de la valoración.
PTOS. FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO14 -
Puntos débiles :
Puntos débiles :
Puntos fuertes :
Puntos fuertes :
/ 13
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52
Área de cálculo nº 1 fase nº 1
Terreno
1-TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTOURBANISTICO
1,
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32.342
32.342
ANEXO - Relación de los flujos de caja adoptados en el cálculo por el Método Residual Dinámico
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-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.678
-1.710
-17.080
-1.710
-17.080
-1.710
-1.710
-1.710
-20.339
-4.815
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-1.647
-23.148
-23.148
-23.148
-23.179
-23.394
-23.394
-1.678
-1.678
-1.678
-85.490
-85.490
-85.490
-41.512
-1.678
-42.571
-1.710
-17.080
101.904
-96.546
55.981
-81.692
-81.692
69.177
-52.971
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-687
-687
-1.203
-1.203
-1.203
-1.719
-1.719
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
183.080
--
137.673
--
--
137.673
--
-1.647
-3.294
-4.940
-6.587
-8.234
-9.881
-11.528
-13.174
-14.821
-37.969
-61.117
-84.265
-107.445
-130.839
-154.234
-155.912
-157.590
-159.268
-244.758
-330.248
-415.738
-457.249
-458.928
-501.498
-503.208
-520.288
-418.385
-514.931
-458.950
-540.642
-622.334
-553.157
-606.129
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-21.501
-21.501
-21.501
-21.501
-21.716
-21.716
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
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--
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--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-39.834
--
-40.893
--
--
-2.295
-2.295
-2.295
-2.295
-2.295
-2.295
-2.295
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-76.485
-76.485
-76.485
-76.485
-76.485
-76.485
-76.485
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-83.812
-83.812
-83.812
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
Cos
tes
prev
ios
a ur
bani
zaci
ón
Cos
te d
e co
nstr
ucci
ón
AC
UM
UL
AD
O
TO
TA
L
IRS
Ingr
esos
hip
otec
a
Gas
tos
fina
ncie
ros
Mes
es/C
once
ptos
(*)
Urb
aniz
ació
n, D
emol
icio
nes,
Car
gas
Hon
orar
ios
y L
icen
cias
Gas
tos
gene
rale
s(**
)
Ingr
esos
al p
rom
otor
/ 14
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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52
Área de cálculo nº 1 fase nº 2
Terreno
1-TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTOURBANISTICO
1,
(*) Euros nominales a la fecha de la tasación(**) De los Gastos generales se han excluido los honorarios y licencias.
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ANEXO - ANALISIS DEL RIESGO ÚRBANISTO DEL SUELO
CARACTERÍSTICAS
CLASE
DESARROLLO
GESTIÓN
% ÁMBITO
TAMAÑO DEL PROYECTO
1 Tipo de Suelo
2 Desarrollo del planeamiento
3 Sistema de gestión
4 Porcentaje del ámbito valorado
5 Superficie de parcela m2
6 Aprovechamiento sobre rasante m2
7 Categoría municipio y Nº habitantesMUNICIPIO
TIPOLOGÍA 8 Producto a desarrollar
1 2 3 4 5
X
Referencia catastral: 7091306YN1079S0001KW
ENTIDAD TASADORA:Fecha de referencia:Encargo recibido de:
IDENTIFACIÓN DEL SUELODomicilio:Provincia:Municipio:Código postal:
Cmno Campo De Tiro 3HuescaSabiñanigo22600
ST - SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.19/05/12Gar Dun 37,S.L.
X
X
X
X
X
X
1 - TERRENO CON GESTION URBANISTICA PENDIENTE VALORADO POR SU APROVECHAMIENTOURBANISTICO
Tipo de Suelo:
1.- Suelo Urbano consolidado; 2.- Suelo Urbano no consolidado; 3.- Suelo Urbanizable sectorizado (programado); 4.- Suelo Urbanizable nosectorizado (no programado); 5.- Suelo no urbanizable o rústico valorado con expectativas urbanísticas.(*) Clasificación de suelo: Suelo Núcleo Rural (Galicia); Suelo No Urbanizable de Ocupación Residencial (Asturias), Suelo No Urbanizable deNúcleo Rural (Pais Vasco).
Desarrollo del planeamiento:1.- Urbanización finalizada; 2.- Proyecto de urbanización aprobado; 3.- Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente; 4.- Planeamientode desarrollo aprobado inicialmente; 5.- Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado.
Sistema de gestión:1.- Licencia; 2.- Agente Urbanizador / Concierto; 3.- Compensación ; 4.- Cooperación ; 5.- Expropiación, o sin gestión.
Categoría municipio y Nº habitantes:1.- Capitales, similares > 100.000; 2.- Capitales, similares > 50.000; 3.- >20.000; 4.- >10.000; 5.- <10.000
Producto a desarrollar:1.- VPO o VPP de 1ª residencia; 2.- 1ª residencia libre; 3.- 2ª residencia, hotel, oficina, comercial; 4.- Industrial, logística, aparcamiento; 5.-Dotacional, recreativa, otros.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
X
/ 33
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE TASACIÓN DE TERRENOS DE DIFERENTE TIPOLOGIA
2 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
Tipo de Suelo:
1.- Suelo Urbano consolidado; 2.- Suelo Urbano no consolidado; 3.- Suelo Urbanizable sectorizado (programado); 4.- Suelo Urbanizable nosectorizado (no programado); 5.- Suelo no urbanizable o rústico valorado con expectativas urbanísticas.(*) Clasificación de suelo: Suelo Núcleo Rural (Galicia); Suelo No Urbanizable de Ocupación Residencial (Asturias), Suelo No Urbanizable deNúcleo Rural (Pais Vasco).
Desarrollo del planeamiento:1.- Urbanización finalizada; 2.- Proyecto de urbanización aprobado; 3.- Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente; 4.- Planeamientode desarrollo aprobado inicialmente; 5.- Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado.
Sistema de gestión:1.- Licencia; 2.- Agente Urbanizador / Concierto; 3.- Compensación ; 4.- Cooperación ; 5.- Expropiación, o sin gestión.
Categoría municipio y Nº habitantes:1.- Capitales, similares > 100.000; 2.- Capitales, similares > 50.000; 3.- >20.000; 4.- >10.000; 5.- <10.000
Producto a desarrollar:1.- VPO o VPP de 1ª residencia; 2.- 1ª residencia libre; 3.- 2ª residencia, hotel, oficina, comercial; 4.- Industrial, logística, aparcamiento; 5.-Dotacional, recreativa, otros.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
X
/ 34
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE TASACIÓN DE TERRENOS DE DIFERENTE TIPOLOGIA
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0001Entidad
2041150X12
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52
ANEXO - Plano de ubicación
/ 35
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE TASACIÓN DE TERRENOS DE DIFERENTE TIPOLOGIA
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0001Entidad
2041150X12
P.JURIDICA CENTRAL--
52
ANEXO - Plano del entorno
/ 36
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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52
ANEXO - Planos del terreno
/ 37
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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Nº Ofic 0001Entidad
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52
ANEXO - Planos del terreno
/ 38
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Fotografías
/ 39
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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52
ANEXO - Fotografías
/ 40
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Fotografías
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ANEXO - Documentación registral
/ 42
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ANEXO - Documentación registral
/ 43
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ANEXO - Documentación catastral
/ 44
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ANEXO - Documentación urbanística
/ 45
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ANEXO - Documentación urbanística
/ 46
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ANEXO - Documentación urbanística
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ANEXO - Documentación urbanística
/ 48
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ANEXO - Documentación urbanística
/ 49
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ANEXO - Documentación urbanística
/ 50
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SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.
Fechas del informe
Visita al inmueble:
Emisión:
Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del::Profesional Represent. ST
ApoderadoArquitecto
Límite de validez:
QQQ
CAPÍTULOS DEL INFORME
1. Solicitante y finalidad............................................................................................................................................................................................................................................ 2. Identificación física
11. Valores técnicos............................................................................................................................................................................................................................................12. Valor de tasación............................................................................................................................................................................................................................................13. Cautelas............................................................................................................................................................................................................................................14. Ptos. fuertes y débiles del inmueble tasado............................................................................................................................................................................................................................................15. Otra documentación anexa al informe
16. Indice - Fecha y firmas............................................................................................................................................................................................................................................
7.1. Superficies.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.2. Infraestructuras existentes(a la fecha de la visita).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.3. Costes de urbanización, edificaciones existentes y cargas pendientes(para alcanzar la condición de solar).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.1. Cesión de uso.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.2. Protección oficial..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
9.1. Planeamiento urbanístico general.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.2. Planeamiento urbanístico de desarrollo.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.3. Gestion urbanistica (equidistribución).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.4. Gestión urbanística (urbanización).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.5. Calificación urbanística y ordenanzas reguladoras.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.6. Aprovechamientos.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.7. Nivel urbanistico según eco-805/2003.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.8. Cautelas a la situación urbanística..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
10.b. Mercado de los usos a desarrollar..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
15.1. Relación flujos de caja adoptados en el cálculo. Método Residual Dinámico..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.2. Analisis del riesgo úrbanistico del suelo..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.3. Plano de ubicación..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.4. Plano del entorno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.5. Planos del terreno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.6. Otros..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
111
33
334
44
45555666
7
13 a 3132 y 33
3435
36 y 3738 a 40
1
122
7 y 8101112
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ÍNDICE
19 de mayo de 2012
Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS-8/2007)...............................51Definiciones y alcance de valoración.............................................................................................................52
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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS-2/2008)
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.
Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)
a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.
A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.
VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO
Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.
Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)
El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.
Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)
El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.
Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)
Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.
Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.
Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo
3.
2.
1.
4.
3.
2.
1.
a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.
El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).
Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.
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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS
Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.
Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.
De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.
PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL
Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.
Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.
Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.