Универзитет у Новом Саду Правни факултет др Раденка Цветић ванредни професор С К Р И П Т А Намењена студентима Правног факултета у Новом Саду, као ДОПУНА уз препоручени уџбеник: Обрен Станковић, Миодраг Орлић, Стварно право, (Београд, Номос, девето издањe) за припрему испита из наставног предмета СТВАРНО ПРАВО _________________________________________________ Нови Сад, април 2010. године
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Универзитет у Новом Саду
Правни факултет
др Раденка Цветић
ванредни професор
С К Р И П Т А
Намењена студентима Правног факултета у Новом Саду,
1. О називу овог вида залоге на покретним стварима - Мада се ради о
покретним стварима, начин стицања (и средство публицитета) заложног права није
предаја ствари у државину заложног повериоца, већ упис у одговарајући јавни
регистар. Дакле, ствар која је предмет залоге и даље остаје у државини заложног
дужника (власника). То је суштинска разлика у односу на ручну залогу (заложно
право на покретним стварима), и суштинска сличност са хипотеком (заложно право
на непокретним стварима).
Због тога је можда најадекватнији назив овог вида залоге мобилијарна
хипотека (хипотека на покретним стварима), будући да преостала два, иначе
уобичајена, изражавају само по једну доминантну особину овог начина залагања
покретних ствари: ствар се не предаје заложном повериоцу (и зато је
бездржавинска залога), а за настанак зложног права потребно је извршити упис у
одговарајући јавни регистар (и зато је регистарска односно регистрована залога).
Назив мобилијарна хипотека упућује на то да се ради о залагању покретних ствари,
али да се оно, у основи, врши по правилима хипотекарног права, а не ручне залоге.
2. Настанак заложног права - Бездржавинска залога на покретним стварима
настаје на основу уговора о залози којим се залогодавац обавезује да повериоцу
пружи обезбеђење потраживања тако што ће се заложно право повериоца на
стварима залогодавца уписати у Регистар залоге.
1 Закон је донет, проглашен и објављен 30. маја 2003. године. Ступио је на снагу протеком
уобичајеног периода чекања закона (vacatio legis) од 8 дана након објављивања, а примењује се од 1.
јануара 2004. године. Закон о изменама и допунама Закона о заложном праву на покретним
стварима уписаним у регистар донет је 2005. године (Сл. гласник РС, бр. 61/2005); у Сл. гласник РС,
бр. 64/2006 објављена је исправка Закона о изменама и допунама из 2005. године. Видети
пречишћен текст овог Закона у: Душан Николић, Основни извори стварног права, Нови Сад, 2007.
4
Уговор је само правни основ (за чију се пуноважност захтева писана форма),
док заложно право настаје уписом у Регистар (регистарска залога). То значи да
упис има конститутивни карактер. Међутим, упис који није заснован на
пуноважном основу (јер је, на пример залогодавац заложио ствар на којој нема
право својине) не производи правно дејство, тј. на основу таквог уписа неће
настати заложно право.
Упис могу тражити поверилац (потребна му је изричита изјава залогодавца
да се саглашава са таквим уписом) и залогодавац. Залогодавац може бити само
лице које има право својине на покретној ствари, односно лице које је титулар
права које се залаже. Залогодавац не мора бити дужник потраживања чије се
намирење обезбеђује. То може бити и треће лице које пружа обезбеђење за туђи
дуг.
3. Правно дејство заложног права – Ако обезбеђено потраживање не буде
исплаћено о доспелости, поверилац чије је заложно право уписано у Регистар
залоге има право првенства у наплати из вредности предмета залоге, као и право
следовања на основу којег може тражити наплату и од каснијих прибавилаца
предмета залоге.
4. Предмет заложног права – Предмет заложног права могу бити:
- покретне ствари (индивидуално одређена ствар и индивидуализована
генерична ствар),
- збир покретних ствари (на пример, роба у складишту или продавници),
- право потраживања (под условом да је преносиво),
- друга имовинска права (којима титулар може слободно располагати),
- сувласнички удео,
- будуће ствари и права (заложно право настаје тек када залогодавац стекне
својину на ствари односно право).
5. Уговорне стране – Уговорне стране су заложни поверилац и залогодавац.
Заложни поверилац је увек оно лице које је поверилац обезбеђеног потраживања
(има право потраживања према дужнику и заложно право на покретним стварима
уписаним у регистар). Залогодавац је, најчешће, дужник обезбеђеног потраживања
који је истовремено и власник ствари која се залаже, али то може бити и треће лице
које пружа обезбеђење за туђи дуг.
Зависно од тога да ли је залогодавац физичко лице (уговор о залози
закључује изван оквира привредне делатности) или привредни субјект (лице које се
професионално бави привредном делатношћу), Законом је предвиђена могућност
уговарања посебних одредаба о намирењу (вансудска јавна продаја, продаја
предмета залоге по тржишној односно берзанској цени или задржавање ствари по
тој цени).2
6. Права и обавезе залогодавца у погледу предмета залоге – Залогодавац је
обавезан да чува предмет заложног права (са пажњом доброг домаћина, односно
2 Одредбе чл. 27-28 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар.
5
доброг привредника) и да га одржава у исправном стању (обавеза осигурања
предмета залоге постоји само ако је изричито уговорена).
Будући да се ствар налази код њега,3 залогодавац може, поштујући наведене
обавезе, вршити сва овлашћења која проистичу из права својине (употреба,
прибирање плодова, издавање у закуп, односно уступање предмета залоге трећем
лицу ради употребе и прибирања плодова). Залогодавац може отуђити предмет
заложног права, чиме се не мења правни положај заложног повериоца јер
прибавилац стиче право својине оптерећено уписаним заложним правом.4
Наведена права залогодавца могу се битно ограничити или искључити
уговором о залози. Тако, уговором се може искључити право залогодавца да отуђи
предмет заложног права или да га поново заложи, а може се и ограничити употреба
предмета заложног права.5
7. Ред првенства у наплати – У случају вишеструке регистарске залоге (на истом
предмету заложног права) ред првенства у наплати одређује се по моменту
настанка заложног права, тј. према тренутку уписа у Регистар.
Законом је прописано и како се одређује ред првенства када постоје
различита заложна права на истом предмету. Тако, када постоји и регистарска и
ручна залога, првенство у наплати одређује се према времену настанка
одговарајућег заложног права (упису у Регистар, односно предаји ствари у
државину).6
Првенство у односу на регистарску залогу има законско заложно право из
уговора у привреди, које настаје по одредбама Закона о облигационим односима.7
За потраживања пореза и других дажбина ред првенства законског заложног
права државе одређује се према времену њиховог уписа у Регистар залоге.8
8. Намирење – Ако дужник не испуни своју обавезу о доспелости, заложни
поверилац стиче право на државину по самом закону и право да из вредности
премета заложног права намири своје обезбеђено потраживање (главницу и камату)
као и трошкове наплате.
3 Залогодавац има право да држи предмет заложног права, с тим што губи право на државину ако о
доспелости не испуни обавезу према заложном повериоцу. (чл. 20 Закона о заложном праву на
покретним стварима уписаним у регистар) 4 Међутим, ако залогодавац предмет заложног права продаје у оквиру своје редовне делатности,
купац стиче право својине без терета. (чл. 23/6 Закона о заложном праву на покретним стварима
уписаним у регистар) 5 Чланови 24-26 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар.
6 У Закону о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар прецизирано је да
заложно право стечено предајом у државину (ручна залога) ужива првенство у односу на доцније
заложно право уписано у Регистар залоге, ако се заснива на уговору о залози који је закључен у
писменој форми и оверен у суду. Поред тога, терет доказивања је на повериоцу који тврди да је
ствар била предата у државину пре него што је извршен упис у Регистар. 7 Ради се о законском заложном праву превозиоца, комисионара, отпремника и складиштара ради
обезбеђења потраживања трошкова отпреме и превоза ствари, као и о законском заложном праву
посленика за потраживања која проистичу из уговора о делу (потраживање награде за рад, накнаде
за утошени материјал). 8 Члан 34 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар .
6
Поступак наплате почиње када заложни поверилац препорученим писмом
обавести дужника и залогодавца (када то није исто лице) и треће лице код кога се
ствар налази, о намери намирења из предмета залоге. Заложни поверилац је дужан
да затражи да се у Регистар залоге упише да је започео поступак намирења.
Залогодавац је дужан да, почев од дана обавештења, сарађује са заложним
повериоцем у поступку намирења (пружа потребна обавештења, трпи намирење,
преда ствар или потребну исправу) и дужан му је накнадити сваку штету која
настане услед одбијања сарадње.
Ако залогодавац добровољно не преда предмет заложног права заложном
повериоцу, Законом је предвиђен врло брз судски поступак који треба да доведе до
тога.9 Након што му је достављено обавештење заложног повериоца, залогодавац
не може без његове дозволе правно располагати предметом залоге.
Када се изврши упис почетка намирења у Регистар залоге, заложни
поверилац може захтевати судску продају (јавну продају или продају по текућој
цени)10
, а након протека 30 дана од уписа почетка намирења11
може приступити
вансудској продаји.12
Савесно лице које купи ствар стиче право својине без терета.
Дужник може спречити продају испуњењем дуга, а то може учинити и залогодавац
који није дужник.
9. Престанак заложног права – Без обзира на разлог који доводи до престанка
заложног права, да би оно и формалноправно престало да постоји потребно је да се
брише из Регистра залоге. Брисање се може тражити када се оствари неки од
следећих услова:
а) престанак потраживања - Као и остале врсте заложног права,
регистарска залога престаје ако престане обезбеђено потраживање (исплатом дуга
или на други начин).13
Да би и формалноправно престало да постоји потребно је да
се изврши брисање заложног права из Регистра залоге.
Брисање могу захтевати заложни поверилац, дужник и залогодавац (када дужник и
залогодавац није исто лице).
9 Када заложни поверилац поднесе одговарајући захтев суду (као и оверени извод из Регистра залоге
и уговор о залози), суд мора донети одлуку у року од три дана, а поступак одузимања спроводи се у
даљем року од три дана од дана доношења решења којим је захтев за одузимање усвојен.
Залогодавац у року од три дана од када му је достављено решење о одузимању може уложити
приговор (да повериочево потраживање или заложно право не постоји или да је дуг исплаћен), који,
међутим, не одлаже извршење. 10
Ако би трошкови јавне продаје били несразмерно велики према вредности предмета залоге, суд
може одлучити да га заложни поверилац прода по цени утврђеној проценом стручњака или да га
задржи за себе по тој цени. 11
Тај рок се може скратити споразумом заложног повериоца и залогодавца. 12
Законом су детаљно утврђена правила о томе када се може приступити вансудској јавној продаји,
а када се и како врши продаја по тржишној или берзанској цени (чл. 46-49 Закона о заложном праву
на покретним стварима уписаним у регистар). 13
Сврха заложног права је обезбеђење намирења потраживања. Из акцесорног карактера заложног
права у односу на потраживање, проистиче да оно не може настати ако нема потраживања, да се не
може осамосталити у правном промету (тј. може се преносити само заједно са преносом
обезбеђеног потраживања), али и да престаје када престане да постоји потраживање (испуњењем
или на други начин).
7
Застарелост потраживања не даје могућност дужнику (залогодавцу) да захтева
брисање заложног права, јер заложни поверилац може и своје застарело
потраживање намирити из вредности предмета залоге.
б) пропаст предмета залоге – Престанак потраживања доводи увек до
престанка заложног права (због његовог акцесорног карактера). Међутим, када
престане да постоји предмет залоге престаће заложно право, али не и потраживање.
Оно ће и даље постојати иако ослабљено због престанка заложног права.
У случају да је предмет залоге био осигуран, заложно право се успоставља на
потраживању износа осигурања, по самом закону (без икаквог посебног
уговарања).
в) продаја предмета залоге у поступку намирења заложног повериоца - Ако
је у питању судска продаја, суд по правноснажности одлуке о намирењу решењем
одређује да се заложно право брише из Регистра залоге. У случају вансудске
продаје заложни поверилац је дужан да изда исправу на основу које залогодавац
може захтевати брисање заложног права. Купац који је предмет заложног права
прибавио на вансудској продаји, такође, може захтевати од заложног повериоца
издавање овакве исправе.
г) одрицање заложног повериоца од заложног права – Одрицање је ваљан
основ да се захтева брисање само ако је дато у писаној форми.
д) конфузија – Када се својство заложног повериоца стекне у истом лицу са
својством дужника престаће заложно право зато што ће у том случају доћи до
престанка потраживања (нико не може сам себи да дугује, односно сам од себе да
потражује).
ђ) консолидација – Када заложни поверилац стекне право својине на
предмету заложног права доћиће до престанка заложног права.
10. Регистар залоге – Регистар залоге представља јединствену електронску базу
података14
која је доступна свим лицима, без обзира на место и територију на којој
приступају Регистру. Регистар залоге15
води Агенција за привредне регистре
Републике Србије. Претраживање података уписаних у Регистар веома је олакшано
и може се вршити према залогодавцу, предмету заложног права, броју под којим је
захтев заведен.16
14
Основа јој је централна база података у којој се чувају сви подаци унети у Регистар. Локалне
јединице формирају се на територији Републике Србије. Централна база података је доступна путем
локалних јединица Регистра залоге, ради уписа или претраживања. 15
Пун назив регистра је Регистар заложног права на покретним стварима и правима. Регистар је
почео са радом 15. августа 2005. године. Подаци уписани у Регистар доступни су јавности путем
званичног сајта Агенције www.apr.gov.rs. Ту се могу преузети и сви формулари захтева за упис и
брисање, са упутством за њихово попуњавање и о потребној документацији коју треба приложити
да би се издејствовала дата врста уписа. О Регистратору, као лицу преко којег се води Регистар (ко
га именује и разрешава, која су му овлашћења и обавезе) видети чл. 57-57а Закона о заложном праву
на покретним стварима уписаним у регистар. 16
На сајту Агенције дата су детаљна упутства које податке треба унети да би започело
претраживање. Најчешћи предмети залоге су теретна и путничка возила, аутобуси, производне
машине, опрема (све оно што се може лако идентификовати по одређеном регистарском броју), али
то могу бити и уметнички предмети (наводи се врста и аутор) и драгоцености (наводи се назив и
произвођач).
8
Подаци уписани у регистар су јавни. Без доказивања било каквог интереса
свако има право да захтева приступ уписаним подацима, као и оверени извод (о
подацима из Регистра и о томе да Регистар не садржи податке о залози на
одређеној ствари или праву).17
Упис у Регистар залоге ствара необориву претпоставку да су трећа лица
упозната са постојањем заложног права. Међутим, упис није доказ о постојању
својинских или других права залогодавца на заложеним покретним стварима, нити
да је обезбеђено потраживање или залагање пуноважно.
Регистар залоге садржи податке о учесницима заложноправног односа,
податке којима се ближе одређује предмет заложног права и потраживање које се
обезбеђује (обавезно се назначује основни и максимални износ да би се знало до
које мере је оптерећена вредност ствари), податке о постојању спора о заложном
праву или предмету залоге и податак да је започет поступак намирења.
Поред уписа којим се стиче заложно право или се врше измене и допуне
извршеног уписа, у Регистар залоге уписује се и почетак поступка намирења
(заложни поверилац је дужан да затражи такав упис), забелешка постојања спора
покренутог ради брисања заложног права (упис се врши по захтеву залогодавца),
као и забелешка вођења неког другог спора релевантног за уписано заложно право
(упис могу захтевати залогодавац и заложни поверилац).
Поступак уписа у Регистар залоге детаљно је регулисан:18
како се покреће,
шта садржи захтев за упис, шта се уз њег прилаже, шта Регистратор проверава19
,
одлуке којима се одлучује о захтеву (решење и закључак), подношење жалбе на
одлуку. На процесна питања која нису посебно уређена овим Законом, сходно се
примењују правила општег управног поступка.
17
За упис или измену података, претраживање које укључује добијање извода и за добијање извода
плаћају се одговарајуће накнаде (чл. 60 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним
у регистар). 18
Овај поступак је регулисан Законом о изменама и допунама Закона о заложном праву на
покретним стварима уписаним у регистар из 2005. године, чл. 65а-65ђ. 19
Регистратор, практично, утврђује комплетност захтева за упис и пратеће документације. Изричито
је прописано да не испитује тачност података и веродостојност достављених докумената.
9
НАЈЗНАЧАЈНИЈЕ НОВИНЕ КОЈЕ ЈЕ ЗАКОН О ХИПОТЕЦИ
УВЕО У НАШЕ ХИПОТЕКАРНО ПРАВО
НАПОМЕНА: Сва питања у погледу хипотеке треба припремати из препорученог
уџбеника Ставрно право. Дату материју треба само допунити питањима која су
овде размотрена.
Закон о хипотеци, који је усвојен на самом крају 2005. године,20
донео је
потпуно уређење овог веома значајног института тржишне привреде које нам је
недостајало више од пола века. Поред тога, Законом су предвиђена нека нова
решења у погледу предмета хипотеке, фиксног ранга хипотеке, вансудског
поступка намирења повериоца из вредности хипотековане непокретности, као и
увођење централне евиденције хипотеке. О њима ће овде бити речи.
1. Предмет хипотеке - Чланом 3 Закона о хипотеци прецизно је уређено шта све
може да буде предмет хипотеке:
- непокретна ствар (право својине на земљишту, грађевинском објекту)
- део непокретне ствари (у складу са одлуком о деоби),
- сусвојински удео у непокретној ствари,
- посебан део зграде на којем постоји право својине, односно друго право
које садржи право располагања (стан, пословне просторије, гаража, гаражно место
и др.),
- право на земљишту које садржи овлашћење слободног правног
располагања (нарочито право грађења, право прече градње) или располагања у
државној, односно друштвеној својини,
- објекат у изградњи, као и посебан део објекта у изградњи (стан, пословна
просторија, гаража), без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато
правноснажно одобрење за градњу у складу са законом којим се уређује изградња
објеката. На овај начин проширује се могућност узимања стамбених кредита, мада
ће пракса показати колико ће банке као кредитори бити заинтересоване за
обезбеђење кредита путем хипотеке на објекту који још није изграђен.21
20
Објављен је у Сл. гласнику РС, бр. 115/2005 од 27. децембра 2005. године; у прелазним и
завршним одредбама раздвојени су моменти његовог ступања на снагу (осмог дана од објављивања)
и почетка примене (почев од шездесетог дана од дана објављивања). Текст Закона објављен је и у:
Душан Николић, Основни извори стварног права, Нови Сад, 2007. 21
Будући да је предмет хипотеке објекат који не постоји (ни фактички, ни правно) у моменту њеног
настанка, предвиђена су посебна правила о упису уговорне хипотеке на објекту у изградњи (члан
11, ст. 2-5: на земљишту на којем се објекат гради, уписује се хипотека на објекту у зградњи, а по
упису објекта у регистар непокретности, хипотека се уписује по службеној дужности на изграђеном
објекту, односно посебном делу зграде), као и о намирењу кад је предмет хипотеке објекат у
изградњи (члан 39: продаја објекта у изградњи ради намирења врши се уступањем права градње
утврђеног правноснажним одобрењем за градњу, уз накнаду, и продајом ствари које су уграђене у
објекат у изградњи).
10
2. Начин настанка и врсте хипотеке – Хипотека настаје уписом у регистар
непокретности.22
Зависно од тога на основу чега настаје, према Закону о хипотеци
разликују се следеће врсте хипотеке:
- уговорна хипотека (настаје уписом на основу уговора или судског
поравнања),
- једнострана хипотека (настаје уписом на основу заложне изјаве),
- законска хипотека (настаје уписом на основу закона),
- судска хипотека (настаје уписом на основу судске одлуке у извршном
поступку).
Правила о уговорној хипотеци сходно се примењују на једнострану,
законску и судску хипотеку, осим ако је законом друкчије прописано.
Једнострана хипотека представља нову врсту хипотеке. У односу на
уговорну хипотеку разликује се само по основу настанка, будући да настаје на
основу заложне изјаве која представља исправу сачињену од стране власника,
којом се он једнострано обавезује, уколико дуг не буде исплаћен о доспелости, да
поверилац наплати своје обезбеђено потраживање из вредности хипотековане
непокретности.
3. Вансудско намирење повериоца – Законом о хипотеци извршено је одступање
од начела официјелности при реализацији заложног права предвиђањем
могућности вансудског намирења хипотекарног повериоца. Будући да се ради о
значајној новини, Законом су прецизно и детаљно уређени услови под којима
уговор о хипотеци представља извршну исправу на основу које се може
приступити вансудском намирењу. Тај поступак, такође, прецизно је и детаљно
уређен. Разлог увођења ове новине треба тражити у тежњи да се тиме отклони
један од највећих недостатака хипотеке у нашем правном систему – спора
реализација у дугој и гломазној процедури, и тиме ово изузетно погодно реално
средство обезбеђења (са становишта власника хипотековане ствари који све време
задржава и њену употребну вредност) учини атрактивнијим за повериоце.
3.1. Када уговор о хипотеци односно заложна изјава представља
извршну исправу?23
– То ће бити случај ако поред свих услова за пуноважност
(писана форма, оверени потписи, прецизни подаци о потраживању које се
обезбеђује и хипотекованој непокретности, клаузула интабуланди) садржи и
одредбе из којих недвосмислено произилази да је власник пристао на могућност да
се поверилац намири без подношења тужбе суду, да поверилац има право приступа
непокретности и да је са тим упознато и евентуално треће лице које има
непосредну државину хипотековане непокретности.
Хипотека заснована на основу извршног уговора или извршне заложне
изјаве, уписује се у регистре непокретности као извршна вансудска хипотека, а
вансудски поступак намирења спроводи се у складу са одредбама Закона о
хипотеци.
22
Према садашњем стању евиденције непокретности и права у Републици Србији, то може бити:
земљишна књига (земљишнокњижни систем), катастар непокретности (систем јединствене
евиденције непокретности) или интабулациона књига (тапијски систем). 23
Видети чл. 15 Закона о хипотеци.
11
У случају да уговор о хипотеци, односно заложна изјава не представља
извршну исправу, намирење се спроводи у складу са законом који уређује извршни
поступак.
3.2. Васнудски поступак намирења24
– Поступак намирења уређен је тако
да поверилац за случај да дужник не исплати дуг о доспелости може сам у
релативно кратком времену да реализује своје потраживање из вредности
хипотековане непокретности.
Поступак се покреће првом опоменом која се у писаној форми шаље
дужнику (и власнику предмета хипотеке, ако се ради о различитим лицима).
Прописана садржина прве опомене је таква да из ње недвосмислено проистиче
спремност повериоца да приступи продаји ако дужник не плати што је дужан у
року од 30 дана од пријема прве опомене.
Ако у том року дуг не буде исплаћен, поверилац ће дужнику (и власнику)
упути опомену о продаји непокретности. И ова опомена треба да буде снабдевена
свим неопходним подацима у погледу потраживања и радњама које дужник треба
да предузме у циљу исплате дуга и спречавања продаје, као и обавештење о избору
начина продаје.
Истовремено са слањем опомене о продаји дужнику, поверилац ће регистру
непокретности послати захтев да се изврши забележба хипотекарне продаје у
његову корист.25
Забележба садржи изричито овлашћење хипотекарног повериоца да по
правноснажности решења о забележби26
(а најраније истеком рока од 30 дана од
дана издавања решења), може у своје име продати хипотековану непокретност, у
складу са одредбама Закона о хипотеци, као и забрану продаје хипотековане
непокретности од стране власника.
Наведена правила дају могућност хипотекарном повериоцу да приступи
продаји хипотековане непокретности у врло кратком року од прве опомене (30 дана
за испуњење обавезе по првој опомени, плус 7 дана за доношење решења о
забележби и извршење забележбе, плус 30 дана од дана издавања решења). Продаја
се може извршити путем аукције27
или непосредном погодбом.28
24
Члановима 29-38 Закона о хипотеци. 25
Регистру непокретности уз захтев доставља се и копија опомене о продаји, копија уговора о
хипотеци, изјава да дужник до тог дана није испунио дуг, докази да су прва опомена и опомена о
продаји послате дужнику и власнику непокретности (чл. 31, ст.1). У року од 7 дана по приспећу
захтева мора се извршити тражена забележба и повериоцу, дужнику и власнику непокретности
доставити решење о забележби хипотекарне продаје. 26
Рок за жалбу на решење о забележби износи 15 дана од дана пријема решења, а надлежни орган
мора донети другостепено решење у року од 15 дана од дана подношења жалбе. Право жалбе имају
власник, дужник и поверилац (чл. 31, ст. 4). Жалба ће бити уважена ако дужник или власник
достави регистру непокретности неспорне писмене доказе да потраживање не постоји, да хипотека
не постоји, да потраживање није доспело за наплату или да је дуг исплаћен. 27
Правила о аукцијској продаји садржана су у чл. 35 Закона о хипотеци. Оглас о одржавању аукције
мора бити објављен најмање 45 дана пре заказане продаје. Успех продаје већ на првој аукцији
значио би да поверилац може извршити наплату свог доспелог потраживања у року краћем од 4
месеца од када је опменуо дужника да плати оно што је дужан. 28
Продаја непосредном погодбом регулисана је чл. 36 Закона о хипотеци. Продаја се врши по цени
која је приближна тржишној, а 15 дана пре закључења уговора о продаји, поверилац треба да о
намераваној продаји обавести дужника, власника непокретности и лица која имају друга права на
12
Могућност брзе реализације хипотеке треба да стимулише повериоце да пристају
на обезбеђење својих потраживања на овај начин. С друге стране, дужник све време
након што је пао у доцњу може спречити продају ако изврши исплату дуга.
4. Престанак хипотеке - Престанак хипотеке прецизно је и исцрпно регулисан чл.
43-52 Закона о хипотеци.29
У вези исписа хипотеке, као формалног акта који прати
остварење неког од (материјалноправних) разлога престанка хипотеке, предвиђено
је када се врши (ако обезбеђено потраживање престане на начин дозвољен
законом) и по чијем захтеву (дужника, власника или повериоца). Испис хипотеке
на захтев власника врши се само ако је дуг исплаћен у потпуности (недељивост
заложног права). Његов захтев за испис мора да садржи писану изјаву
хипотекарног повериоца да пристаје на испис или правноснажну судску пресуду
којом се утврђује да је потраживање хипотекарног повериоца престало. Поверилац
је дужан да дозволи брисање хипотеке (уколико му је потраживање у целости
исплаћено), изда (дужнику и власнику) потврду о измирењу дуга без одлагања и да
сагласност за брисање хипотеке.
У погледу престанка хипотеке због пропасти хипотековане непокретности
прописано је изричито да се хипотека поново успоставља ако власник обнови
непокретност (поновни упис врши се по самом закону). У случају њене делимичне
пропасти, хипотека се своди на преостали део (исправка уписа врши се по самом
закону). У оба случаја (пропаст или делимична пропаст) хипотекарни поверилац
стиче заложно право (по самом закону) на потраживању накнаде из осигурања,
односно на исплаћеној накнади.
На сличан начин уређен је и престанак хипотеке када у општем интересу
(по основу експропријације) право власника на предмету експропријације пређе на
треће лице (заложно право простире се на потраживању накнаде или се уписује на
непокретности која је дата у својину на име накнаде).
Хипотека престаје и када је извршена судска јавна продаја или вансудска
продаја (испис се врши на основу одговарајућег доказа да је извршено намирење
повериоца), као и када се у истом лицу стекне својство хипотекарног повериоца и
хипотекарног дужника (конфузија) или хипотекарни поверилац стекне право
својине на хипотекованој непокретности (консолидација).
Поверилац се може одрећи хипотеке. Да би одрицање произвело правно
дејство престанка хипотеке потребно је да буде дато у писаној форми, а потпис
оверен од стране надлежног органа, те да се изврши испис (захтева га власник
подносећи повериочеву оверену изјаву о одрицању).
Законом о хипотеци изричито је утврђено да хипотека престаје и услед
амортизације обезбеђеног потраживања, када се ради о тзв. старим хипотекама.30
Основ престанка хипотеке у овом случају је правноснажна судска одлука којом се
непокретности. То обавештење, између осталог, садржи и изјаву у ком року може да се изврши
целокупна обавеза да би се избегла продаја непокретности. 29
Поређења ради, цео институт хипотеке био је регулисан са 7 чланова Закона о основама
својинско-правних односа (чланови 63-69). 30
Овај начин престанка хипотеке није био предвиђен Законом о основама својинско-правних
односа. Међутим, брисање старих хипотека (због амортизације обезбеђеног потраживања) могло се
извршити по правилима земљишнокњижног права (јер је овај начин престанка хипотеке био
предвиђен Законом о земљишним књигама из 1930. године).
13
утврђује амортизација потраживања, а која се доноси на предлог власника
(сувласника или титулара заједничке својине) хипотековане непокретности. Да би
се усвојио захтев за амортизацију потраживања треба да буду кумулативно
испуњени следећи услови: 1) да је протекло двадесет година од доспелости
обезбеђеног потраживања, 2) да уписани хипотекарни поверилац више не постоји
или се не може пронаћи (као ни његови универзални сукцесори или касније
уписани пријемници обезбеђеног потраживања) и 3) да за протекло време нико од
овлашћених лица није захтевао, нити примио исплату ни главног потраживања ни
камате. Иста лица која могу тражити да се утврди амортизација обезбеђеног
потраживања (власник, сувласник, заједничар), могу захтевати испис на основу
правноснажне судске одлуке.
5. Заснивање нове хипотеке – Законом о хипотеци регулисано је неколико
ситуација које могу имати врло велики практични значај будући да се ради о
начинима обезбеђења фиксног ранга хипотеке, односно реда првенства. У том
смислу, омогућено је располагање неисписаном хипотеком (односно њен пренос),
дозвољена је забележба првенственог реда за упис нове хипотеке на месту које је
имала ранија хипотека чији се испис тражи, као и предбележба нове хипотеке која
ће настати и заузети место старе хипотеке када она престане.
5.1. Располагање неисписаном хипотеком31
- Овакво располагање могуће
је у периоду од три године након престанка потраживања које је било обезбеђено
том хипотеком, тако што се она може пренети ради обезбеђења новог
потраживања, а до износа потраживања које је раније обезбеђивала. Пренос се
врши на захтев власника, уз доказ да је престало потраживање које је било
обезбеђено. Тиме се не мења положај хипотекарних поверилаца са доцнијим редом
првенства (задржавају место на коме се њихове хипотеке налазе – тзв. фиксни
ранг), тако да се они не могу успротивити таквом располагању. С друге стране,
побољшава се положај власника хипотековане непокретности јер он може
остварити задуживање под повољнијим условима ако понуди обезбеђење
хипотеком првог ранга.
5.2. Забележба првенственог реда - Сличан смисао као и располагање
неисписаном хипотеком, а то је резервисање првенственог ранга, има и правило
које омогућава власнику хипотековане непокретности да уз захтев за испис може
да тражи забележбу првенственог реда за упис нове хипотеке.32
Нова хипотека
треба да буде уписана у року од три године од дозвољавања такве забележбе и
ништа не мења у поређењу са старом (ранијом) хипотеком чији се испис захтева
(исти ранг, до износа потраживања обезбеђеног ранијом хипотеком).
31
Чланови 53-54. Власник се не може одрећи права на располагање неисписаном хипотеком
(одрицање нема правно дејство), осим што се уговором са конкретним лицем, а нарочито са
хипотекарним повериоцем са каснијим редом првенства, може обавезати да ће тражити испис
одређене хипотеке у његову корист. 32
Члан 55 Закона о хипотеци. Ако у међувремену дође до промене власника хипотековане
непокретности, извршена забележба користи новом власнику. Нова хипотека, може под наведеним
условима ступити на место две или више хипотека које у првенственом реду долазе једна иза друге.
14
5.3. Предбележба нове хипотеке - Резервисање првенственог ранга могуће
је постићи и предбележбом нове хипотеке на месту већ уписане хипотеке,33
с тим
што упис производи дејство ако се стара хипотека испише у року од годину дана од
дана извршене предбележбе нове хипотеке. Ако се то не деси нова хипотека
исписује се по самом закону.
6. Централна евиденција хипотека представља централну јединствену
електронску јавну базу података у коју се уносе хипотеке уписане у надлежни
регистар непокретности. Тако уређена, ова евиденција омогућава једноставно
прикупљање података о хипотекама и путем Интернета, и то без накнаде. Води је
Републички геодетски завод који је дужан (мада не одговара за тачност и
потпуност података34
) да се стара о законитом, систематичном и ажурном вођењу
ове евиденције. Подаци се уносе непосредно из обрасца обавештења, који
прописује Републички геодетски завод, а који попуњавају и достављају му без
одлагања надлежни регистри. Предвиђено је и да се подаци о свим постојећим
хипотекама унесу у Централну евиденцију, као и да се убудуће врши евидентирање
свих промена постојећих уписа, по службеној дужности.35
33
Члан 56 Закона о хипотеци. Овим чланом не само да су одређени услови за предбележбу нове
хипотеке и услови под којим ће она произвести дејство, него је регулисана и ситуација за случај да
је на старој хипотеци заснована надхипотека. 34
То је изричито прописано у ст. 2. чл. 57 Закона о хипотеци. На увођење и функционисање
Централне евиденције односе се одредбе чланова од 57-62. 35
Централна евиденција хипотека успостављена је као база података у седишту Републичког
геодетског завода (www.rgz.gov.rs/ceh ).
15
ЕВИДЕНЦИЈА НЕПОКРЕТНОСТИ
НАПОМЕНА: Упркос томе што у Републици Србији и даље постоје три
паралелна система евиденције непокретности, при разматрању ове материје мора се
поћи од чињенице да је преовлађујући систем јединствене евиденције
непокретности. Његова доминантност произилази из податка да је катастар
непокретности основан у 88% катастарских општина, али и из тенденције да овај
систем постане и једини у Србији. Потврда такве тенденције проистиче и из
најновије регулативе садржане у Закону о државном премеру и катастру из 2009.
године.
Стога, из препорученог уџбеника Стварно право треба припремати питања:
Земљишне књиге (појам, значај и састав) - стр. 318-327, и Јединствена евиденција
непокретности (појам и основне разлике у односу на земљишне књиге) – стр. 362-
367; остала испитна питања која се односе на евиденцију непокретности треба
припремити из ових Скрипата.
СИСТЕМИ ЕВИДЕНЦИЈE НЕПОКРЕТНОСТИ У СРБИЈИ
1. Појам и значај евиденције непокретности – Евиденција непокретности
представља систематизоване податке о непокретностима који пружају сазнање о
тачном положају, простирању и границама непокретности, врсти и квалитету
земљишта, зградама које се на њему налазе, али и о правима која на
непокретностима (земљишту и зградама) постоје. Сви ти подаци чине потпуну
евиденцију неопокретности, а могу бити садржани у јединственом регистру или у
различитим евиденцијама које се међусобно надопуњавају.
Изводљивост евиденције непокретности произилази из чињенице да је та
врста ствари, за разлику од покретних, ограничена у броју и простирању, те да
имају положај који се не мења, односно представљају релативно трајни елемент. У
развоју људског друштва релативно рано је уочено да се путем адекватне
евиденције постиже жељена сигурност у правном промету непокретности. .
Временом се из потребе да акти располагања правима на земљишту буду
јавни,36
развио обичај да се својина на непокретности преноси и ограничава пред
судом уз лично присуство преносиоца и прибавиоца који су давали изјаве о
преносу својине или настанку другог стварног права које представља ограничење
права својине. Те изјаве су чуване у суду, а затим је почело њихово уписивање у
посебне књиге. Управо из тог обичаја настала је главна формалност за прибављање
својине и других стварних права на непокретностима у виду уписа у посебне јавне
36
За прибављање права својине на непокретним стварима на основу уговора у римском праву важио
је исти принцип као и код покретних ствари: да би дошло до преноса права својине било је потребно
и довољно да постоји споразум преносиоца и прибавиоца и да се изврши предаја, односно ступање
у посед од стране прибавиоца. Међутим, временом је у германском праву преовладало схватање да
пренос права својине на непокретностима треба да буде јаван и свечан. У основи таквог схватања је
економски, па чак и егзистенцијални значај који је земљиште имало. Нарочито је развој зајма, а
затим и кредитних односа који су потенцирали развој реалних средстава обезбеђења испуњења
обавезе, представљао замах за убрзан развој евиденција непокретности.
16
књиге. Вођење таквих јавних регистара од стране суда или другог надлежног
државног органа или тела, такође је временом постало правило, јер су на тај начин
дати регистри добијали неопходан ауторитет.
Може се констатовати да је са развојем и интензивирањем промета
непокретности све више долазила до изражаја потреба проналажења што
адекватнијег начина публиковања преноса односно стицања стварних права на
непокретностима у циљу постизања правне сигурности у том промету. У почетку је
уписивање у земљишне регистре имало само функцију публицитета у смислу
чињења доступним података о стварноправном стању непокретности што ширем
кругу лица, да би се касније, најпре у германским правима, само стицање стварних
права на непокретностима почело условљавати уписом у посебну јавну књигу. У
том смислу може се рећи да функција већине регистара о непокретностима и
стварним правима на њима није искључиво пружање слике правног стања
непокретности, већ да упис у њих добија традициони значај, будући да представља
конститутивни моменат за стицање, ограничавање, пренос или престанак стварних
права на непокретностима.37
2. Три система евиденције непокретности у Србији - Нашим позитивним
стварним правом предвиђено је да се "На основу правног посла право својине на
непокретности стиче уписом у јавну књигу или на други одговарајући начин
одређен законом."38
Имајући у виду постојеће стање у Србији у том погледу, може
се рећи да је конститутивни моменат за стицање права својине на непокретности на
основу правног посла или упис у земљишне књиге или упис у катастар
непокретности или пренос тапије. То значи да у Србији, постоје три паралелна,
међусобно изузетно различита, система правне евиденције непокретности: систем
земљишних књига, систем тзв. јединствене евиденције непокретности у виду
катастра непокретности и тапијски систем. Прогнозе су ипак да ћемо ускоро имати
само једну – јединствену евиденцију непокретности кроз катастар непокретности.
То проистиче из чињенице да је катастар непокретности основан и потврђен у 88%
катастарских општина,39
земљишне књиге постоје у 10 % катастарских општина,
док је у 2% катастарских општина и даље евиденција кроз катастар земљишта.
2.1. Систем земљишних књига – Земљишна књига40
представља тзв.
правну евиденцију непокретности (у надлежности суда) која је заснована на
катастру земљишта као фактичкој евиденцији (у надлежности органа управе).
Дакле, земљишна књига не садржи податке о непокретности (површина, облик,
37
Ради њихове потпуности врши се и евиденција стварних (и неких облигационих) права која су
стечена ванкњижно, тј. без уписа (на пример, одржајем или по основу наслеђивања), као и неких
правно релевантних чињеница које су од значаја било за промет, било за обим уписаног права (на
пример, чињеница малолетства власника, чињеница вођења спора о постојању самог права или
његовом обиму). 38
Члан 33 Закона о основама својинско-правних односа. 39
Према чл. 189 Закона о државном премеру и катастру: "У катастарској општини или њеном делу
за коју је основан катастар непокретности у складу са одредбама овог закона, даном почетка његове
примене, престаје да важи катастар земљишта, као и земљишна књига, књига тапија, интабулациона
књига и књига продатих друштвених станова са хипотеком, ако ове књиге постоје у време оснивања
катастра непокретности у тој катастарској општини." 40
О појму, значају и саставу земљишних књига видети у препорученом уџбенику из Стварног
права, стр. 318-327.
17
границе простирања) који се добијају њеним изворним премером, већ се
непокретност у њој описује према подацима из катастра земљишта. То значи да је
ажурност земљишне књиге условљена, с једне стране, ажурношћу катастра
земљишта, јер се промене у погледу непокретности (површина и облик парцеле,
изграђеност земљишта) могу провести у земљишној књизи тек ако су проведене у
катастру земљишта. С друге стране, због начела добровољности уписа у земљишне
књиге, њена ажурност у погледу права на непокретностима, зависи и од титулара
тих права. Међутим, доследна примена начела уписа која би значила неопходност
његовог спровођења да би могло доћи до промене у правном стању непокретности,
довела би до тога да начело добровољности уписа не би могло бити
злоупотребљено на штету тачности и потпуности земљишне књиге.41
У моменту када се почело размишљати о замени земљишних књига
системом јединствене евиденције непокретности,42
посматрано за територију
Србије, систем земљишних књига постојао је у Војводини (у којој је, као делу
Хабсбуршке монархије, уведен још 1855. године) и на приближно једној трећини
ужег подручја Србије, где се са увођењем земљишних књига почело после
доношења земљишнокњижних прописа у Краљевини Југославији 1930. и 1931.
године.43
Земљишне књиге су увођене почев од севера, од Саве и Дунава, према
југу и посебно за Град Ниш.
Пошто је 1946. године, ступањем на снагу Закона о неважности правних
прописа донетих пре 6. априла 1941. године и за време непријатељске окупације
дошло до прекида правног континуитета с правним поретком Краљевине
Југославије, наведени земљишнокњижни закони изгубили су правну снагу. На
основу чл. 4 Закона о неважности ... из 1946. године примењивана су правна
правила садржана у земљишнокњижним прописима из 1930. и 1931. године, а
примењују се још увек у недостатку позитивних прописа у овој области, на
подручјима где земљишне књиге нису замењене катастром непокретности.
2.2. Тапијски систем – У осталим деловима Србије (јужна Србија и Косовo
и Метохијa) земљишне књиге нису уведене ни након доношења споменутих
земљишнокњижних закона, већ је и даље постојао, а у неким и данас постоји
тапијски систем44
као наслеђе из турског времена.
Српским грађанским закоником из 1844. године (§ 292) предвиђено је да се
пренос својине на непокретним добрима врши једино уписом прибавиоца у
баштинске тј. земљишне књиге. До увођења баштинских књига, као привремено
решење, а на основу законодавног решења из 1850. године, наређено је да се упис у
41
О томе каква је судска пракса у том погледу настала и зашто, биће речи при разматрању начела
катастра непокретности. 42
То је период друге половине седамдесетих и прве половине осамдесетих година XIX века када је
Србија у саставу Социјалистичке Федеративне Републике Југославије, али се питање евиденције
непокретности и права на њима већ тада налазило у законодавној надлежности република. 43
То су: Закон о земљишним књигама, Закон о унутрашњем уређењу, оснивању и исправљању
земљишних књига (оба донета 1930. године), Закон о земљишнокњижним деобама, отписима и
приписима и Правилник за вођење земљишних књига (из 1931. године). 44
Овај ситем изводи свој назив од тапије која се појављује као његова централна установа. Тапија је
јавна исправа која садржи обориву претпоставку да је лице које је означено у њој власник
непокретности за коју је издата тапија. О тапијском систему видети више у препорученом уџбенику
из Стварног права, стр. 359-362.
18
књиге замени судским преносом тапије, а да за тај пренос важе прописи који се
односе на упис у баштинске књиге, под условом да се могу применити.45
Улога тапијског система као прелазног решења46
никада га није доводила у
равноправан положај при разматрању питања за коју евиденцију непокретности ће
се Србија определити.47
У том смислу равноправни такмаци последње две деценије
били су земљишнокњижни систем и систем јединствене евиденције непокретности.
2.3. Јединствена евиденција непокретности - Катастар непокретности у
смислу јединствене (фактичке и правне) евиденције непокретности као позитивно-
правно решење постоји у Србији више од две деценије. Законом о премеру и
катастру и уписима права на непокретностима који је донет 1988. године,48
у
Србији је уведена јединствена евиденција непокретности, мада ће она постојати
само као законско решење без икакве реализације све до доношења Закон о
државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима из 1992.
године.49
Иако је од почетка планирано да катастар непокретности буде не само
јединствена већ и једина евиденција непокретности (да се њоме замене постојеће
земљишне књиге и тапијски систем), у првој деценији важења Закона веома мало је
урађено на његовом спровођењу.50
Темпо оснивања катастра непокретности,
међутим, након 2002. године, када су донете бројне и значајне измене и допуне
Закона о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима, битно
је промењен.51
Бројне измене и допуне Закона о државном премеру и катастру и уписима
права на непокретностима из 1992. године52
довеле су до закључка да је ову
материју потребно регулисати новим законом. Након трогодишње фазе нацрта, 31.
августа 2009. године донет је сада важећи Закон о државном премеру и катастру.53
45
"Тако је комбинован систем тапија са системом баштинских књига и створен је један нови систем,
који слободно може да се назове српским системом". (Лазар Марковић, Грађанско право, Општи
део и Стварно право, Београд, 1912, стр. 353) 46
Тапијски систем, као што се види, у Србији има третман привременог система још од ступања на
снагу Српског грађанског законика 1844. године, с тим што је у једном дугом периоду био
привремено решење до увођења земљишних књига, а сада је већ годинама привремено до увођења
катастра непокретности (у овом моменту само у 2% катастарских општина у Србији). 47
Шта више, постоји и став да тапијски систем у Србији постоји само теоријски. Видети: Братислав
Точанац, Напомене о стању евиденције непокретности, Правни живот, бр. 9-10/1994, стр. 810, или