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REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN JUNIO 2019
EL PRESENTE REGLAMENTO SE PRESUMIRÁ CONOCIDO, PUDIÉNDOSE
CONSULTAR EN LA ADMINISTRACIÓN DEL BARRIO, EN EL PORTAL DEL
ADMINISTRADOR (www.eidicom.com) O EN EL PORTAL DEL BARRIO SAN
EDUARDO (www.barriosaneduardo.com) ESTÁ SUJETO A MODIFICACIONES
PERIÓDICAS EN VIRTUD DE CAMBIOS EN LA NORMATIVA PROVINCIAL,
MUNICIPAL O DEL BARRIO. LA APROBACIÓN DEFINITIVA SE REALIZARÁ CON
LA ÚLTIMA VERSIÓN DISPONIBLE. CONSULTE LAS MODIFICACIONES EN FORMA
PERIÓDICA.
http://www.eidicom.com/http://www.barriosaneduardo.com/
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ÍNDICE 1. ALCANCE
______________________________________________________________________________________
PÁGINA 4 1. A COMISIÓN DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES. 2.
PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS
________________________________________________________________
PÁGINA 5 2.1. DOCUMENTACIÓN 2.1.2. REQUISITOS PARA PRESENTAR
REVISIÓN ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 2.2. PROCESO PARA
SOLICITAR LA REGISTRACIÓN DE LA OBRA EN LA MUNICIPALIDAD DE PILAR
2.3. INICIO DE LAS OBRAS 2.4. FINAL DE OBRA 3 PROYECTOS DE OBRAS
___________________________________________________________________________
PÁGINA 7 3.1. DEL DESTINO DE LOS LOTES O PARCELAS. 3.2. UTILIZACIÓN
DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACIÓN. 3.3. FORMA DE COMPUTAR LAS
SUPERFICIES. 3.4 DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN EN 2 LOTES.
3.5 DE LAS LÍNEAS DE RETIRO OBLIGATORIO. 3.5.1 DEL RETIRO DE
FRENTE. 3.5.2 DE LOS RETIROS LATERALES. 3.5.3 DEL RETIRO DE FONDO.
3.5.3A RETIRO DE FONDO PARA LOTES EN ESQUINA. 3.5.3B RETIRO DE
FONDO EN SITUACIONES ESPECIALES. 3.5.3C OCUPACIÓN DEL RETIRO DE
FONDO. 3.6. VEREDAS. 3.7. DE LOS PROYECTOS PARA PISCINAS, QUINCHOS
Y OTROS. 3.8. DE LOS PROYECTOS PARA CONSTRUCCIÓN E ILUMINACIÓN DE
CANCHAS. 3.9. DE LA ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN. 3.10.
FUNDACIONES. 3.11.1. DE LA RESERVA DE AGUA. 3.11.2. DE LAS
PERFORACIONES 3.12. DE GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES.
3.13 LUGAR DE ESTACIONAMIENTO. 3.14. ÁRBOLES. 3.15. CERCOS. 3.16.
MODIFICACIÓN PERFIL NATURAL DEL TERRENO. 3.17. DE LAS CONDICIONES
AMBIENTALES. 3.18 DE LOS MATERIALES Y ESPECIFICACIONES. 3.19
REQUISITOS CONSTRUCCIONES INDUSTRIALIZADAS 3.20 COLORES PERMITIDOS
4. OBRAS EN CONSTRUCCIÓN.
______________________________________________________________________
PAGINA 15 4.1. INICIACIÓN DE LA OBRA. 4.2.1. CANON DE OBRA 4.2.2.
CANON OBRA AMPLIACION Y PILETA 4.3. OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON
SEGURO DE PERSONAL.
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4.4. PLAZO DE VALIDEZ DE AUTORIZACIÓN. 4.5. PLAZO DE EJECUCIÓN
DE LAS OBRAS. 4.5.1 FINAL DE OBRA 4.6. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS –
SUSPENSIÓN DE OBRAS. 4.7. CARTEL DE OBRA Y PUBLICIDAD 4.8. OBRADOR.
4.9. VERIFICACIÓN DE LOS RETIROS Y FACTORES DE OCUPACIÓN. 4.10.
CARGA MÁXIMA PARA CAMIONES DE MATERIALES. 4.11. PLANO Y CERTIFICADO
FINAL DE OBRA. 5. AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS
AUTORIZADOS____________________________________ PAGINA 21 6.
SERVIDUMBRES
________________________________________________________________________________
PÁGINA 21 7. LAS RESPONSABILIDADES.
_______________________________________________________________________
PAGINA 21 8. NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA.
____________________________________________________________ PAGINA
21 9. EJECUCIÓN MANTENIMIENTO, CUIDADO DE LA OBRA Y DE
LOTES.______________________________________ PAGINA 21 a) PARA DAR
INICIO DE OBRA b) DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA c) LOTES SIN
CONSTRUCCIONES d) INCUMPLIMIENTOS ANEXOS A) AGUA
_______________________________________________________________________________________
PÁGINA 27 B)
CLOACAS_____________________________________________________________________________________
PÁGINA 30 C)
PARQUIZACIÓN________________________________________________________________________________
PÁGINA 32 D) CESTO
REGLAMENTARIO________________________________________________________________________
PAGINA 35 E) REQUISITOS PARA PRESENTAR REVISIÓN ANTE EL
DEPARTAMENTO DE ARQUITECTURA DE LA ADMINISTRACIÓN PAGINA 36 F)
REQUISITOS QUE DEBERAN CUMPLIMENTARSE PARA LA APROBACION DE
VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS Y PREMODELDEADAS
_______________________________________________________________________________
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1. ALCANCE El presente Reglamento de Construcción rige para toda
edificación, ya sea nueva o ampliación, refacción o modificación de
la existente, a realizarse dentro de los lotes que constituyen el
emprendimiento Consorcio Pilar del Este II- Barrio San Eduardo,
sito en la localidad de Villa Rosa, Partido de Pilar, Provincia de
Buenos Aires, y tiene por objeto permitir que el Emprendimiento
constituya un todo urbanístico armónico, coherente y estético. A
dichos efectos este Reglamento establece una serie de normas
relativas a subdivisión, loteo, usos del suelo, edificación,
mantenimiento y otras. El Barrio San Eduardo se encuentra dentro de
la jurisdicción municipal de Pilar, y por consiguiente toda obra de
urbanización y edificación deberá regirse por las disposiciones
legales vigentes establecidas por el Código de Zonificación y
Código de Edificación de la Municipalidad de Pilar,
correspondiéndole los indicadores urbanísticos de la zona UR4. No
obstante ello, el Consorcio de Copropietarios ponen en vigencia un
conjunto de normas especiales que constituyen el presente
reglamento, las que regirán para toda obra de urbanización y
edificación a realizarse dentro del ámbito del barrio. Quedan
solidariamente obligadas al cumplimiento del presente Reglamento de
Construcción todas las personas que, bajo cualquier figura o
modalidad, encomienden la realización y/o realicen obras en el
Consorcio Pilar del Este II - Barrio San Eduardo, como así también
los constructores, contratistas, subcontratistas y demás
profesionales intervinientes en carácter de proyectistas,
directores de obra o cualquier otra condición o carácter. El
presente reglamento es de aplicación únicamente para los lotes para
Uso Residencial de vivienda unifamiliar. No permitiéndose uso
alguno como vivienda multifamiliar, industrial, profesional o de
otra naturaleza que no sea el expresado. Los lotes para Uso
Residencial para Vivienda Unifamiliar se clasifican a su vez en dos
grupos: ● Tipo Residencial Unifamiliar sobre Espacio Verde: Lotes
con fondo o laterales sobre espacios verdes. ● Tipo Residencial
Unifamiliar: Lotes sin fondo o laterales sobre espacios verdes.
Respecto de las viviendas a construirse en cada lote, el
propietario y profesional firmante se comprometen a que todas las
construcciones, modificaciones y/o ampliaciones deberán estar de
acuerdo a las disposiciones legales vigentes establecidas por el
Código de Zonificación, Código de Edificación de la Municipalidad
de Pilar, el Reglamento de Copropiedad y Administración y el
presente Reglamento de Construcción de la Urbanización “Consorcio
Pilar del Este II – Barrio San Eduardo” así como cualquier otra
norma nacional, provincial o municipal que sea de aplicación. 1. A
COMISIÓN DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES. Todas las
construcciones que se realicen deberán asegurar el carácter de
residencial de la zona. Por lo tanto los planos de construcción,
antes de su presentación ante la Municipalidad de Pilar, deberán
ser aprobados por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, la cual
queda facultada para interpretar y hacer cumplir este reglamento y
verificar periódicamente la fidelidad de la obra con respecto al
proyecto aprobado. Estas facultades le son delegadas por el Consejo
de Administración/Comisión Interlocutora quien a su vez las detenta
por decisión de la Asamblea de copropietarios. Hasta tanto el
Consorcio se encuentre perfeccionado mediante la inscripción del
Estatuto de la Sociedad, y la correspondiente asamblea designe un
Consejo de Administración/Comisión Interlocutora y un
Administrador, es facultad del administrador fiduciario la
aplicación del presente reglamento, pudiendo éste delegar en otras
personas las tareas referidas a la aplicación del presente
reglamento. Se podrán disponer en cualquier momento cánones
especiales para las obras en construcción como ser: Canon de obra,
Canon Aprobación Inicio de Proyecto, Canon por exceso de plazo de
ejecución de Obra, Cobro de derecho de paso para camiones, entre
otros.
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2. DE LA PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS 2.1. DOCUMENTACION. La
documentación requerida para gestionar la autorización de una
edificación, firmada por el propietario y profesional responsable,
y presentada en una carpeta, será la que figura a continuación: a)
Plano de terreno con ubicación de la construcción y distancia a los
límites. Escala 1:100 b) Planos de plantas y cortes suficientemente
acotados, con niveles y la indicación de los destinos de los
diferentes locales, en escala 1:100 c) Plano de cubiertas. Escala
1:100 d) Plano de desagües pluviales acuerdo a lo que solicita la
Dirección de Obras Particulares del Municipio de Pilar. e) Cuatro
vistas exteriores con indicación de materiales, conductos,
ventilaciones a la vista, etc. en escala de 1:100, una de ellas en
color definitivo. f) Silueta y cómputo de superficies, detallando
claramente superficie cubierta y semicubierta con cálculo del F.O.S
y F.O.T. Escala 1:100 g) Indicación de ubicación y características
de terminación de: piletas de natación con sus veredas y casilla de
bombas; quinchos y parrillas; instalaciones deportivas y detalle de
toda otra construcción e instalación, en escala de 1:100 h) Detalle
completo de cercos (frente, contrafrente y laterales; detalle y
ubicación de cierre lateral). Escala 1:100 i) Plano de obrador y
baño químico: este deberá tener la característica de ser
provisorio. j) La plancheta del lote correspondiente firmada por
propietario y profesional a cargo. k) Fotocopia del contrato de
cesión. l) Fotocopia del DNI del propietario y profesional
responsable + Fotocopia Matrícula del Profesional m) Fotocopia del
Reglamento de Construcción, Pasos y Normas. Anexo Final - Nota de
aceptación del reglamento vigente e Inicio de obra firmados por el
propietario y profesional. n) Carta designación del responsable o)
Carta de compromiso con Eidico p) Plano municipal completo,
fotocopia de Contrato y aportes del Colegio Profesional CD con el
plano en autocad con extensión en DXF. q) Firmar Libre Deuda y
Manifiesto r) Se deberá efectuar un estudio de suelos en el lote.
Se deberá presentar el cálculo estructural y una copia de la
memoria de cálculo, firmada por un profesional con su matrícula
correspondiente. El Departamento de Arquitectura / la Comisión
de Arquitectura y Urbanismo no los evaluará ni se hará
responsable por ellos. s) Mandar por mail el archivo dwg del plano
en formato municipal. t) Abonar Derecho de Aprobación de Proyecto,
equivalente al valor de 1(una) expensa ordinaria vigente Para todas
las construcciones del tipo premoldeadas o industrializadas, se
deberá adjuntar una nota que especifique el sistema constructivo y
un folleto, fotos o cualquier material gráfico suficientemente
claro para comprender la calidad resultante de la construcción.
Dichos elementos, la morfología y la apariencia de los sistemas
constructivos deberán ser aprobadas por la Comisión de Arquitectura
y Urbanismo. Pudiendo estas rechazar el proyecto presentado, por no
cumplir con la estética y condiciones constructivas definidas para
el barrio. La aprobación definitiva la debe dar el Municipio el
cual puede exigir mayor documentación. Toda la documentación
(inclusive este reglamento) deberá presentarse con ubicación y
número de lote según el plano general y aclarando los nombres y
firmas del propietario y el profesional actuante doblada tamaño A-4
con sobre o carpeta correspondiente. E indicar datos al dorso
(teléfono, e-mail, etc.)
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La Comisión de Arquitectura y Urbanismo verificará el
cumplimiento de las normas del presente reglamento en la
documentación presentada, concediendo, si así correspondiere, la
aprobación de los referidos planos. Para su aprobación serán
atendibles las observaciones de carácter estético y/o estilístico
que efectúe la comisión, incluso las referidas al color y tono de
las paredes externas. NO SE PODRAN CONSTRUIR CASAS UNIFAMILIARES
DENTRO DEL EJIDO DEL BARRIO CON CARACTERISTICAS FINALES
CONSTRUCTIVAS Y ESTETICAS IDENTICAS, siendo potestad de la Comisión
de arquitectura actuante, solicitar las modificaciones necesarias
para que NO se repitan proyectos IDENTICOS dentro del barrio. Se
establece un Canon de Derecho de Aprobación de Proyecto equivalente
al valor vigente de una expensa mensual ordinaria. Dicho derecho de
aprobación se devengará en la próxima expensa a ser cobrada. Los
proyectos no aprobados podrán ser presentados ante el Consejo de
Administración para su estudio y reconsideración La nueva
presentación ante el Consejo de Administración para reconsideración
del proyecto no conlleva el pago de un derecho de aprobación
adicional. Luego de que el propietario presente documentación
requerida, y habiendo abonado el Canon de Derecho de Aprobación de
Proyecto, la Comisión tendrá un plazo de 10 días hábiles para
expedirse al respecto. Recién cuando el proyecto se encuentre
aprobado por la comisión de arquitectura del barrio (habiendo
realizado las debidas correcciones, en caso de que las hubiere) se
deberá:
- Colegiar el plano: Presentar 2 planos colegiados + 1 fotocopia
del Contrato y los Aportes. - Enviar por mail al Dpto de Obras del
barrio, el plano en versión Autocad para el archivo digital. - Dar
inicio a la registración del plano en la dirección de obras
particulares de la Municipalidad de Pilar y enviar el comprobante
de Ingreso. Para ello se deberán seguir los siguientes pasos:
2.1.2. REQUISITOS PARA PRESENTAR REVISIÓN ANTE EL CONSEJO DE
ADMINISTRACIÓN En caso de rechazo del proyecto, el Propietario del
lote podrá apelar lo resuelto, dirigiéndose por escrito al Consejo
de Administración adjuntando nuevos antecedentes. Dicha Autoridad
responderá por escrito en un plazo no mayor a 15 (quince) días
corridos. Esta resolución no será apelable. En aquellos casos en
que, previo a la elaboración de proyecto, surjan dudas de
interpretación del reglamento y se quisiera consultar, se deberá
hacer por escrito presentando la siguiente documentación: (Anexo E)
a) Una carta explicativa del problema, indicando las restricciones
del reglamento que motivan la consulta, especificando las cláusulas
involucradas. b) Anteproyecto esquemático que incluya: ●
Implantación de la vivienda en el terreno ● Planta por cada nivel a
construir. ● Vistas que ayuden a la comprensión del problema. c)
Las condiciones y plazos de respuesta serán los mismos que los de
aprobación del proyecto. 2.2. PROCESO PARA SOLICITAR LA
REGISTRACIÓN DE LA OBRA EN LA MUNICIPALIDAD DE PILAR: A
continuación se detallan los pasos a seguir para solicitar la
aprobación del proyecto ante la municipalidad de Pilar:
a. La presentación del proyecto en la dirección de obras
particulares del Municipio de Pilar correrá por cuenta de del
propietario. El mismo deberá ser presentado ante la municipalidad
previamente visado por el Departamento de Arquitectura del
barrio.
b. El propietario deberá abonar los honorarios correspondientes
a la gestión municipal. 2.3. INICIO DE LAS OBRAS:
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Recién una vez que se obtenga el plano aprobado por la
Municipalidad de Pilar se podrá dar inicio a la obra en cuestión.
Para anticipar éste paso es que se recomienda firmar la Carta
Compromiso ante Eidico. La obra deberá iniciarse dentro de un plazo
de 90 días corridos a partir de la aprobación otorgada por el
Municipio y se deberá tener el pedido del suministro eléctrico a la
distribuidora que corresponda (EDENOR) Transcurrido dicho plazo y
no habiendo dado comienzo a los trabajos se deberá pedir una nueva
revisión de los planos al Municipio debiendo abonar los costos
asociados que genere esta nueva gestión municipal. 2.4. FINAL DE
OBRA: Una vez finalizada la obra se deberá solicitar ante la
Comisión de Arquitectura y Urbanismo el final de obra. Para la
misma deberá entregarse la siguiente documentación: a) Planos
Conforme a Obra, si hubiera alguna modificación de lo aprobado
inicialmente (original y 4 copias). c) Un CD con el plano en CAD y
con extensión DXF d) Copia de planos con el permiso de
construcción. e) Nº de expediente f) Formulario 903 correspondiente
al Revalúo Fiscal. g) En caso de cambio de profesional, carta
documento que desligue el profesional actuante anterior. h)
Solicitar inspección en la cual se firmará el certificado interno
de final de obra i) Presentar certificado de libre deuda municipal.
j) Contar con los servicios esenciales LUZ, GAS, AGUA debidamente
instalados en la vivienda Sin ésta documentación no se dará de baja
el canon de obra y demás gastos en el caso de existir. Y no se dará
la autorización para la mudanza. Todo gasto adicional que se genere
en el futuro por la existencia de esa obra será solventado por cada
particular. 3 DE LOS PROYECTOS DE OBRAS 3.1. DEL DESTINO DE LOS
LOTES O PARCELAS. Los lotes o parcelas, objeto del presente
reglamento, tendrán como único destino el de vivienda unifamiliar
de uso permanente o transitorio, quedando expresamente prohibido
cualquier otro destino. La construcción de boxes, caballerizas,
criaderos de animales o gallineros, está prohibida. 3.2.
UTILIZACIÓN DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACIÓN. F.O.S.- Factor de
ocupación del suelo. Es la relación entre la superficie máxima del
suelo ocupada por el edificio y la superficie del lote o parcela;
se obtiene por la proyección del perímetro máximo del edificio,
excluyéndose únicamente los balcones de vuelo igual o menor a 0,80
mts. F.O.T.- Factor de ocupación total. Es el coeficiente que debe
multiplicarse por la superficie total de cada lote o parcela para
obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella. L.C.V.-
Línea de Cierre a Vialidades. Es la línea que deslinda cada Lote o
parcela con las Vialidades Principales o Secundarias que conformen
espacios circulatorios incluyendo las calzadas y veredas, definida
en los planos respectivos. L.C.G.- Línea de Cierre a Áreas Verdes.
Es la línea que deslinda cada Lote con las Áreas Verdes Comunes,
definidas en los planos respectivos. S.C.- Superficie Cubierta. Es
la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicadas por
encima del nivel de vereda, nivel de referencia o su equivalente,
incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores.
S.SC.- Superficie Semi-Cubierta.
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Es la suma de todas las áreas con cerramiento en la cubierta
superior y que en su contorno falten una o varias paredes, o si las
tienen, ellas no producen un cierre total por ser su altura menor o
igual a 1,00 m. Valores máximos: F.O.S. = 0,40 F.O.T. = 0,60 No
existen incrementos o premios por sobre los valores arriba
indicados. VALORES MÍNIMOS: En ningún caso la superficie cubierta
del edificio principal podrá ser inferior a 120 (ciento veinte)
metros cuadrados cubiertos. ESPACIO VERDE: Como mínimo el 50% de la
superficie del lote deberá ser espacio verde. FOS verde = 0.50 Los
espejos de agua se computarán como superficie verde. 3.3. FORMA DE
COMPUTAR LAS SUPERFICIES. Para él cálculo del F.O.S.:
Galerías-----100 % Pérgolas----- 0 % Para él cálculo del F.O.T.:
Galerías ----100 % Pérgolas---- 0 % Las salientes de aleros hasta
0,80 metros (inclusive) no se tomarán en cuenta para el F.O.S. Y
F.O.T. Toda la superficie cubierta encerrada en sus bordes con
paredes y otros elementos divisorios se computará al 100 % de su
área. Toda superficie cubierta, limitada en dos de sus bordes por
elementos constructivos de cerramientos, se computará al 100 %. 3.4
DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN
2 LOTES. En caso que el Copropietario desee construir una vivienda
unifamiliar sobre dos o más lotes unificados, deberá solicitar
formalmente la unificación de ambos lotes en un solo lote. En ese
caso los indicadores urbanísticos serán los que correspondan al
lote unificado resultante. La unificación de los lotes deberá
realizarse en un todo de acuerdo a lo que fije el Estatuto de la
Sociedad y a las normas municipales y provinciales. En el caso que
la unificación de los lotes no esté aprobada al momento de la
presentación de los planos por parte del Copropietario, la
presentación y aprobación de los mismos por parte del Administrador
de la urbanización se realizará Ad Referéndum de la aprobación de
la unificación y a exclusiva cuenta y riesgo del Copropietario. En
caso de que la obra de infraestructura se haya finalizado, correrá
por cuenta del propietario el costo del corrimiento de los pilares,
servicios, etc., como su correspondiente gestión ante las empresas
prestadoras de los servicios. 3.5 DE LAS LÍNEAS DE RETIRO
OBLIGATORIO. 3.5.1 Del Retiro De FRENTE. Línea de frente: Línea que
deslinda la parcela o lote de las vías de circulación. Línea de
retiro de frente: La línea de retiro de frente es la traza del
plano vertical paralelo al de la línea de frente del lote. Dicho
plano delimita el volumen edificable. Retiro mínimo de frente: 3
metros Retiro de frente para lotes en esquina: Para lotes en
esquina se considera como frente todo límite del lote con veredas
y/o espacio de circulación. Es decir que en caso de un lote en
esquina con un frente mayor y un frente menor el retiro mínimo de
frente será de 3 metros para ambos frentes.
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Los lotes en esquina podrán tomar el frente sobre el lado más
largo siempre y cuando lo autorice la comisión de arquitectura del
barrio. En ese caso deberá respetar un retiro de 3m en ambos lados
en todo el sector construido solo el cerco podrá colocarse
manteniendo el retiro lateral estipulado en la plancheta. Nota 1:
no podrá compensarse el retiro de frente. 3.5.2 De Los Retiros
LATERALES. Línea de retiro lateral: Es paralela en toda su longitud
a los límites laterales del lote. Para cada zona se especifica la
distancia entre la línea de retiro lateral y los límites laterales
del lote. Los retiros laterales serán de 3.00 metros sobre un
lateral y de 1,15 metros sobre el otro según se indica en la
plancheta correspondiente. En los lotes con frente mayor a 18
metros, los retiros serán de 3 metros de cada lado. Nota 1: No
podrán compensarse los retiros bilaterales por un solo retiro
lateral Nota 2: No podrán compensarse áreas en los retiros
laterales. Nota 3: Los retiros laterales podrán ser invadidos con
pulmón y conducto de humos de chimenea, ancho del pulmón 2 metros y
0.50 metros del conducto con respecto del filo exterior del muro de
la vivienda siempre que dicho pulmón y conducto se encuentren
integrados a la construcción principal. Dichas invasiones deberán
estar separadas como mínimo 3 mts libres entre sí en el caso de
estar en el mismo lateral. Nota 4: A los efectos de los retiros,
tanto de frente como de fondo o laterales, no se consideran los
siguientes elementos, siempre que no excedan los 0.80 metros:
cornisas, frisos, molduras, antepechos, balcones sin cerramientos
laterales y que no se encuentren sobre los retiros laterales y
otros elementos de carácter ornamental que resulten admisibles a
criterios de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. Nota 5: No se
admitirán construcciones sobre las medianeras. Nota 6: Los solados
que existan como extensión de galerías, canchas de tenis, etc., que
no conformen espacios cubiertos o semicubiertos, deberán respetar
un retiro de 1,5 metro desde los límites laterales y de fondo del
lote.Salvo el caso del retiro del lateral de 1.15 que podrá llegar
la vereda perimetral de la casa a 0.50m del lateral. Nota 7: Los
solados que existan como prolongación de los accesos para vehículos
podrán invadir el retiro lateral hasta 0.50 metros del eje
medianero, esta invasión es unilateral. Se asegurará siempre el
libre escurrimiento de las aguas hacia el frente del lote. El nivel
de dicha edificación no podrá superar los 0.20 metros sobre el
nivel del terreno natural. 3.5.3 Del Retiro de FONDO. Línea de
retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud al límite del
fondo del lote. Es la traza del plano vertical que limita el
volumen edificable. La línea de Retiro de Fondo queda establecida
por la siguiente fórmula: R.F.= (L – 18)/2, donde L es el largo, en
metros, del lote considerado, no debiendo ser nunca el RF menor a 6
mts. Cuando las líneas L no sean del mismo largo, el retiro de
fondo se determinará por la semisuma de ambos lados. El Retiro de
Fondo, cuando por fórmula se determine más de 12 metros, (lotes de
48 m de largo) se podrá tomar un Retiro de Fondo igual a 12 metros.
3.5.3A Retiro de Fondo para parcelas o lotes en ESQUINA. Se define
como parcela o lote en esquina aquel que tiene por lo menos dos
lados adyacentes sobre dos vías de circulación vehicular (calzadas)
distintas o bien que desarrolla su línea de frente sobre dos o más
calzadas distintas. En parcelas o lotes en esquina, el espacio
resultante para la determinación del retiro surge de la
determinación de los retiros de fondo según la fórmula o el mínimo
para ambos lados y la intersección de ambas zonas de acuerdo al
siguiente esquema:
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Notas: En los lotes en que la línea de frente fuese curva o no
fuera perpendicular a las laterales, la medida de frente se tomará
paralela a la línea demarcatoria del lote. Se incluyen en esta
norma los lotes que tienen un lateral lindero con espacios verdes
de uso común. 3.5.3.B RETIRO DE FONDO en situaciones Especiales
Línea de retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud a la
línea de fondo del lote, límite del volumen edificable. Retiro de
fondo: (L-20)/2 siendo L el largo del lote. Cuando las líneas L no
sean del mismo largo, el retiro de fondo se determinará por la
semisuma de ambos lados. 3.6. VEREDAS: El espacio comprendido entre
la línea de frente de cada lote y el borde de la calzada, mientras
el lote se encuentre en obra, es parte de la calle y en
consecuencia propiedad común. Por ello, antes de efectuar
alcantarillas, entubamientos o badenes para accesos peatones o
vehiculares deberá requerirse la autorización expresa por nota
acompañado por un croquis explicativo. Se deberá tener precaución
que una vez finalizada la obra el escurrimiento del agua en el
sentido longitudinal del cordón cuneta no haya sido afectado por el
tránsito durante la obra. En caso que así haya sucedido, se deberá
reconstruir el cordón cuneta para garantizar el escurrimiento
superficial. Se prohíbe el uso en veredas (cordón hasta la línea
municipal) de materiales sueltos como piedra, arena o similar. Se
podrá utilizar para accesos vehiculares y/o peatonales hasta un
máximo del 50% de la superficie de la vereda. 3.7. DE LOS PROYECTOS
PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PISCINAS, QUINCHOS Y OTROS. Las
construcciones auxiliares tanto como vestuarios, complementos de
sanitarios, quinchos, parrillas, depósitos, viviendas para
huéspedes, personal de servicio, etc. deberán observar los retiros
previstos en el próximo inciso. Asimismo serán computables a los
efectos de determinar el F.O.S. y F.O.T. La comisión de
Arquitectura podrá rechazar aquellos proyectos que a su juicio
configuran más de una unidad de vivienda. Así mismo, ninguna
construcción complementaria o auxiliar puede estar desprendida del
volumen principal de la vivienda. No se pueden construir volúmenes
cubiertos sueltos en el terreno. Toda pileta a construirse
posteriormente al expediente inicial deberá contar con un nuevo
expediente de permiso de obra. Quinchos y parrillas deberán
respetar los retiros establecidos para cada caso y ser incluidos en
los planos de obra a presentarse. La columna de humo debe tener una
altura mínima de 2 metros para evitar el retorno de los gases.
Retiro Frente s/ lado mayor: 3 m. Sin compensación
Retiro Frente 3 m Sin Compensación
RF1 = Mín. 6 Max. 12 m. S/caso.
L.Frente
L.Frente
L1-18 2
Retiro Lateral 1 m
RF2= Mín. 6 Max. 12 m. S/caso
L2-18 2
Retiro Lateral
L2
L1
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Lavaderos deberán tener cerco en sus cuatro costados que impidan
su visualización desde el frente o unidades vecinas. Equipos
complementarios Los equipos complementarios que completen las
instalaciones, como unidades exteriores de equipos de
refrigeración, gabinetes para bombas de agua o filtros de
natatorios, podrán ubicarse dentro de la zona de retiro lateral o
fondo siempre que no se eleven más de 0.60 metros sobre el terreno
y se ubiquen a más de 0.50 metros de los ejes divisorios. Dichos
elementos deberán recibir tratamiento arquitectónico adecuado,
armonizando con la construcción principal y no deberán exceder el
nivel de ruidos establecido en la norma argentina Iram 4062,
titulada “RUIDOS MOLESTOS”. Si la ubicación supera la altura de
0.60m deberán ocultarse en el techo impidiendo su visualización. Se
podrán colocar termotanques y paneles solares. Maceteros, canteros,
asientos de mampostería, muros de contención de taludes
artificiales, solariums, decks, y otros elementos similares
complementarios de la construcción podrán ubicarse en cualquier
lugar del predio, a mas de 1 metro de sus ejes divisorios o de la
línea de frente siempre que no sobrepasen los 0.60 metros de altura
respecto del nivel proyectado del terreno. Sectores de Servicio: Se
consideran así a los tenders y depósitos de jardinería. Su solado
deberá respetar una distancia mínima de 0,50 metros al eje
divisorio de predios permitiendo el escurrimiento del agua de
lluvia hacia el frente y contrafrente del lote, su nivel de piso
terminado no podrá exceder los 0.25 metros con respecto al terreno
natural. Estos deberán ocultarse de las visuales externas mediante
grupos de arbustos, cerco vivo, hasta una altura máxima de 2.00
metros. Tender: Se deberá proyectar una zona de tender para que la
ropa no quede a la vista de los vecinos, espacios comunes o calles
linderas. Cerrado visualmente en sus 4 caras, con una altura NO
mayor a 1,80 mts El tender podrá estar en Planta Baja o Alta de
acuerdo al diseño de la vivienda pero siempre respetando las altura
y el cierre visual en sus 4 laterales. Nunca podrá estar en la
fachada de la vivienda o en el retiro de frente. Puede realizarse
en mampostería respetando la altura de 1.80m. Siempre debe respetar
el retiro lateral de 0.50m. Para otro tipo de cerramientos de
sectores de servicio se deberá solicitar autorización a la Comisión
de Arquitectura y Urbanismo. EL USO Y CONSTRUCCIÓN DEL TENDER ES
OBLIGATORIO. Pérgolas: Podrán construirse pérgolas en uno de los
retiros laterales, hasta una distancia de 0.50 m del eje divisorio.
Podrán ser techadas, siempre y cuando quede libre otro retiro
lateral de 3.00m. Deberán ser construidas con estructura de madera
y/o hierro. Se podrán techar al igual que las galerías, únicamente
con cubiertas del tipo transparentes, incoloras
(transparente-cristal) y con cenefa perimetral para evitar su
visualización No están permitidas columnas ni otros elementos
estructurales de mampostería y hormigón. La superficie máxima
permitida será de 15 m2 en el sector que invade el retiro. No podrá
ser cerrada verticalmente. La altura máxima será de 2.50 metros. Se
podrá realizar pérgolas y glorietas en el fondo en el sector de
pileta sin techo y respetando el retiro de las piletas 3.00m al
fondo y 2.00m al lateral. De tener techo deben respetar retiros
laterales de lote y del fondo estar a más de 4.00m. Nunca podrá ser
cerrada. Toda pérgola presentada sin cubierta deberá presentar un
nuevo trámite municipal como permiso de obra si se desea techar.
Recomendamos ya declararla como semicubierta en el expediente
inicial a fin de facilitar en el futuro esta modificación. 3.8. DE
LOS PROYECTOS PARA CONSTRUCCION E ILUMINACION DE CANCHAS
DEPORTIVAS. Se podrán construir canchas de tenis. Deberán respetar
los retiros laterales y fondo y 3,00 mts de frente y su aprobación
quedará sujeta a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. No se
podrán construir canchas de tenis de polvo de ladrillos o
similares. Se podrá colocar iluminación artificial en las canchas
deportivas siempre y cuando su utilización, a fin de no molestar a
los vecinos sea hasta las 22 horas.
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3.9. DE LA ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION. Cota de parcela o lote:
Cota del nivel del terreno en el sector correspondiente a la zona
edificable. Corresponde al nivel del cordón más los suplementos que
resultan de los desniveles necesarios correspondientes a la acera y
al retiro de frente. Nivel de terreno natural. Nivel de referencia
a ser fijado por cada obra en particular. El mismo será fijado por
el proyectista y acordado con la comisión de arquitectura. El nivel
indicado por el agrimensor será el nivel interior máximo a elevar.
El nivel de piso terminado (NPT) máximo será de 40 cm a partir del
nivel de terreno natural (promedio) fijado en el inicio de la obra.
El nivel de piso exterior (galería y cochera) no podrá superar el
0.20m del terreno natural en ese sector y se consensuará con el
nivel de las casas vecinas. Altura máxima Edificable: Altura del
edificio: Medida vertical del edificio tomada desde el nivel de
referencia del proyecto. La altura máxima permitida será: a) Para
construcciones con cubierta plana: podrán construirse hasta 2
plantas con una altura máxima de 9 metros, tomada desde el nivel de
referencia; sólo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1.50
metros, chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua,
tratados acorde con el resto de la obra. b) Para construcciones con
cubiertas inclinadas: podrán construirse hasta 2 plantas con una
altura máxima de 9 metros, tomados desde el nivel de terreno
natural. Solo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1.50 metros,
chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados
acorde con el resto de la obra. Se podrá plantear dentro de la
altura máxima permitida la construcción de altillos no habitables.
Situaciones de Niveles en Planta Baja: Los niveles de planta baja
se pueden quebrar, generando desniveles internos. Los niveles de PB
pueden quebrarse de forma que el contrafrente acompañe el nivel de
terreno natural existente. El desnivel hacia abajo no será mayor de
1.00 m de profundidad. Podrán plantearse sótano siempre y cuando se
presente en el plano ingresado al municipio, respete los retiros
reglamentarios y cumpla con el F.O.T. Desagües pluviales Los techos
se admiten con caída libre solo en el frente o lateral de 3.00m de
lo contrario deberá conducir todos los pluviales, mediante
canaletas y caños de bajada a la calle. Las aguas de lluvia se
escurrirán o conducirán hacia el frente o contrafrente de acuerdo a
la pendiente del terreno. En los retiros laterales se canalizarán
las aguas que recibe del fondo y del predio vecino de nivel
superior, considerándolo en el "Plano de Escurrimiento superficial
y desagües pluviales". Es obligatoria la colocación de bajadas
pluviales en los laterales de 1.15m o menores. 3.10. FUNDACIONES.
En la ejecución de cualquier obra que requiera fundación, el
propietario se compromete efectuar fundaciones cuyas
especificaciones y cálculos SEAN REALIZADOS POR UN PROFESIONAL
IDÓNEO EN LA MATERIA. Dicho cálculo y la correcta ejecución son
absoluta responsabilidad del profesional firmante del Proyecto y
del Director de obra. 3.11.1. DE LA RESERVA DE AGUA. El o los
tanques de reserva de agua para consumo, deberán sumar una
capacidad total mínima de 2000 litros (dos mil). Es obligatoria la
instalación de una cisterna enterrada de bombeo no menor de 2000
litros, con la bomba y el bypass correspondiente. En ningún caso
los tanques de reserva elevados, pueden quedar vistos, estos serán
tratados e integrados al resto del edificio y tapados en sus cuatro
vistas. No podrán construirse torres y tampoco molinos. En caso de
tener tanque de reserva elevado de 1.000lts la cisterna podrá ser
de 1.000lts., pero seguirá siendo obligatoria su instalación junto
con la bomba y el bypass correspondiente 3.11.2. INSTRUCTIVO PARA
INSTALACIÓN DE BOMBAS DE RIEGO Y PILETAS Se permiten perforaciones
para riego y llenado de pileta respetando el retiro de 1,50m de
medianeras vecinas.
1- Se realiza una perforación piloto para obtener el perfil
geológico del acuífero a utilizar.
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2- Se realiza la perforación de acuerdo al diámetro del caño de
camisa y hasta la capa impermeable arriba del acuífero a
utilizar.
3- Se coloca el caño de camisa y se clava en la capa impermeable
arriba del acuífero a explotar 4- La profundidad de la perforación
se calculará en mínimo 22 metros más menos 10%
MATERIALES A UTILIZAR
Caño de camisa 115 mm reforzado
Caño filtro 115 mm ranurado
Material sicilio, granulometría a determinar (grava)
EQUIPO DE BOMBEO (TIPO SUMERGIBLE) 3.12. DE GRUPOS ELECTRÓGENOS
Y OTRAS INSTALACIONES. Los grupos electrógenos u otras
instalaciones deberán cumplir con los retiros establecidos del
edificio y contarán con pozo de absorción de ruidos y gabinete
acústico de manera tal que se asegure la tranquilidad de los
vecinos, respetando la norma Iram 4062 titulada “RUIDOS MOLESTOS”.
Sin superar los 30 decibeles. 3.13 LUGAR DE ESTACIONAMIENTO. No se
deberá estacionar en las vías de circulación. Por lo tanto, se
deberá prever un espacio para el estacionamiento de los vehículos.
En viviendas unifamiliares este espacio será (para dos autos) de 25
m2. como mínimo cubiertos y/o descubiertos. De ser cubiertos
deberán respetar las normas de los retiros. 3.14. ÁRBOLES. Ver
Anexo “C” (Reglamento de parquización). Los Proyectos de Vivienda
deberán considerar los árboles existentes en el predio, como un
beneficio especial y también como una limitación y un desafío a la
creatividad. Bajo ningún concepto se podrán talar ejemplares ni
dentro ni fuera del lote, sin un estudio que lo justifique y la
expresa autorización de La Comisión de Arquitectura. En caso de que
la implantación de la vivienda requiera indefectiblemente de la
tala de árboles existentes en el lote, el propietario pedirá
permiso a la oficina de control de obras para proceder y deberá
abonar el monto equivalente a la cantidad de unidades que talará
por el valor vigente y actual de un árbol de la misma especie y
tamaño de los que se reforesta anualmente en el barrio. Dicho
monto, será debitado en la siguiente expensa como gasto particular
del lote. Es obligatorio colocar una protección en los árboles
existentes, durante el transcurso de la obra y no se debe atentar
en general contra la flora y la fauna. En caso de resultar dañados
o destruidos los árboles de la vereda (de reciente plantación), el
propietario se deberá hacer cargo de los gastos de reposición de 2
ejemplares similares directamente imputado a la cuenta corriente
del lote. 3.15. CERCOS. Los cercos en los límites de las parcelas o
lotes deberán inicialmente construirse con alambre tejido romboidal
de 2” con postes de madera dura EXCLUSIVAMENTE (quebracho) o postes
de hormigón, cuya altura será de 1.50 metros de altura. Mientras se
esté ejecutando la obra, es OBLIGATORIO la colocación de cerco de
obra de altura de 1,80 metros, con materiales nuevos, (rafia color
verde oscuro sobre cerco definitivo – 100% opacidad) Todo inicio de
obra cuyo lateral/es y/o fondo sea compartido con una casa
terminada, deberá colocar el cerco de obra indicado (rafia 100%
opacidad) a una distancia mínima de 0,70m para conservar en óptimas
condiciones el alambrado existente del vecino y permitir el ingreso
de un hombre para el correcto mantenimiento del corte de pasto en
la obra. Esta debe mantenerse en perfectas condiciones hasta la
finalización de la obra. Para dar inicio a la obra, es obligatorio
colocar placa de fenólico de 1.80 mts de altura, pintada verde
oscuro, con espesor de 18mm en todo el largo del frente. También se
deberá colocar su respectivo portón y cerramiento para poder cerrar
la obra todos los días al finalizar la jornada de trabajo. Es
obligación del Propietario y del Constructor conservar los mojones
(metálicos) y estacas (madera) hasta la inspección de obra o hasta
la colocación del cerco (el cerco sólo se podrá realizar una vez
que comience la obra) y aprobado el proyecto. Los costos por la
reposición de dichos mojones correrán por cuenta del
propietario.
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3.16. MODIFICACIÓN PERFIL NATURAL DEL TERRENO. Cuando el
proyecto de construcción involucre la modificación natural del
terreno, solo se lo autorizará como caso especial, siempre que
asegure el escurrimiento normal de las aguas pluviales y se
preserven las características de la zona, de modo tal que la
construcción sobre elevada no ocasione perjuicios a los linderos
debiendo alcanzarse el nivel del terreno natural existente a un
mínimo de 1 m de los límites de la parcela. Si el propietario del
lote decide no rellenarlo será de su responsabilidad el futuro
escurrimiento del terreno una vez que los lotes vecinos nivelen con
esta reglamentación. Es obligatoria la materialización de las
franjas laterales de 1 m de ancho a nivel de terreno natural para
evacuar el agua fuera del lote o parcela sin afectar los terrenos
vecinos. 3.17. DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES. Se deberá cumplir
todo lo indicado por la Municipalidad de Pilar. A título indicativo
y no limitativo se mencionan las siguientes condiciones: Polución:
polvo 4 gr./m2/10 días. Humo: 0-0 escala Ringelmann. Radiación:
Albedo 20 %. Ruido: 30 decibeles. 3.18. DE LOS MATERIALES Y
ESPECIFICACIONES. Todos los materiales de la obra deben ser nuevos,
de no ser así se deberá especificar (cuando se presenta el
proyecto) de que material se trata, donde se encuentra (fachadas,
interior, etc.) y serán estudiados por la Comisión de Arquitectura
y Urbanismo. Están expresamente prohibida las cubiertas de paja
tipo quincho y las cubiertas de fibrocemento trapezoidal, de cartón
prensado o similar, carpinterías al natural, cubiertas de chapa
natural. Las Chapas utilizadas para techados, deberán ser
EXCLUSIVAMENTE chapas galvanizadas prepintadas de color NEGRO, no
permitiéndose ningún otro color. 3.19. REQUISITOS PARA LA
APROBACIÓN DE VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS Y PREMOLDEADAS (Anexo F)
Toda construcción industrializada deberá ser aprobada por la
comisión de arquitectura. Dejando especificado que NO se
autorizarán construcciones prefabricadas de ningún tipo sin
excepción, ni containers marítimos, vagones, etc El desarrollador
ni la comisión de arquitectura y administración serán responsables
del control en la ejecución de las obras función de la que son
responsables los profesionales contratados para la dirección en
forma particular por el propietario correspondiente. 1. Certificado
de aptitud técnica general (CAT) que deberá estar vigente durante
todo el desarrollo de la obra. 2. Detalles constructivos
(documentación estructural, hidráulica y de terminaciones) 3. Se
deberá presentar la memoria de cálculo correspondiente al sistema
constructivo. En caso de obras en steel framing se deberá ser de
acuerdo a normas CIRSOC 303. 4. Agregar según ley 13059, determinar
el valor K de los muros exteriores y cubiertas de modo que los
mismos cumplan con el nivel B de la IRAM 11.605 (mínimo de 0,9
W/m2.h.ºC) para garantizar la ausencia de patologías de
condensación y adecuado aislamiento térmico. 5. Instrucciones de
montaje 6. Render ilustrativo junto con imágenes de terminaciones
de obras construidas. 7. Contar con un prototipo para su visita en
un radio de hasta 30 km del Barrio. 8. Contar con la aprobación
municipal del sistema constructivo 9. Declaración jurada firmada
por el profesional a cargo: “Soy responsable técnicamente por la
correcta utilización del sistema, de acuerdo con los croquis,
detalles constructivos e instrucciones de montaje de la empresa
proveedora del sistema. También me responsabilizo por las
consecuencias que pudieran derivarse de la obra o la vivienda
terminada por el hecho de haber utilizado dicho sistema
constructivo”. 3.20 DE LOS COLORES Deberán respetar. colores suaves
o pastel, aplicando tonalidades de gamas ladrillo, beige, ocres,
gris verde, blanco atenuado, excluyéndose los colores violentos y
los ácidos primarios o puros. Se deberá solicitar la autorización
correspondiente a la comisión de arquitectura del color a pintar
exteriormente en toda obra nueva y en caso de repintar casas ya
habitadas. 4. DE LAS OBRAS EN CONSTRUCCIÓN.
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4.1. INICIACIÓN DE LA OBRA. El propietario tomará a su cargo
todos los gastos relacionados con la aprobación del plano
correspondiente ante la Municipalidad del Partido de Pilar,
Provincia de Buenos Aires. Con la entrega por parte del propietario
del plano visado o aprobado (registrado) por la Dirección de Obras
Particulares de la Municipalidad de Pilar y el cumplimiento de las
normas que fije la Administración del barrio a tal efecto, se
autorizará el inicio de los trabajos. Se informa a los Sres.
Propietarios que para dar comienzo a las obras será indispensable:
- Haber cancelado la totalidad de cuotas del plan de pagos del
Consorcio, incluyendo los mayores costos y gastos administrativos y
todo otro gasto puesto al cobro por el Administrador del Consorcio.
- Contar con el pago de las expensas al día. - Haber solicitado la
conexión de medidor de agua a la prestataria. Traer el comprobante.
- Presentar el comprobante de la solicitud de medidor de Edenor
Pilar NO se permitirá la iniciación de obras, acopio de materiales
o instalación de obradores sin la previa autorización Municipal o
de la Comisión de Arquitectura - Tener abonado el Canon de
Aprobación de Proyecto 4.2.1. CANON DE OBRA. A partir de la
autorización para la ejecución de la obra, el Copropietario deberá
abonar mensualmente un Canon de Obra en concepto de Derecho de
Obra. El mismo será fijado por el Consejo de Administración del
Consorcio y se abonará mientras dure la obra. Dicho canon será
puesto al cobro y abonado vía expensas. Se abonará por única vez,
un canon por aprobación de proyecto por el valor de 1 (una) expensa
ordinaria vigente. Para poder obtener el final de obra se deberá
cumplir con el total de los puntos requeridos en la ficha de final
de obra y también deberá entregarse el formulario 903 al
departamento de Obras del barrio. Sólo podrán solicitar permiso de
mudanza aquellas viviendas que tengan el final de obra otorgado. De
mudarse sin el final de obra otorgado se aplicará la multa por el
valor de una expensa ordinaria vigente en forma mensual
consecutiva, incrementándose dicha multa porcentualmente al no
cumplimentar los requerimientos faltantes, hasta que obtenga dicho
final de obra. El cálculo del canon de obra surge de la siguiente
fórmula según la superficie a construir: (0.0025x M2 cubierta a
construir + 0.00125 x m2 semicubierto a construir) x valor de
expensas ordinarias Se abonará mientras dure la obra. Dicho canon
será puesto al cobro y abonado vía expensas. El fin del canon de
obra es generar una previsión para mantenimiento de caminos
principalmente, y de toda obra que se pudiera tener que realizar a
raíz del desgaste y las posibles roturas que pudieran producirse en
el barrio, producto del ingreso de camiones, suciedad y demás
acciones que naturalmente toda obra genera. El inicio del cobro de
dicho canon será efectivo al momento de alambrar el terreno. Por su
parte, el mismo se dejará de poner al cobro una vez que se obtenga
el final de obra por el Departamento de Arquitectura. Es importante
destacar que el solo hecho de presentar la documentación
solicitando el final de obra, no desactiva el devengamiento del
canon hasta que dicha aprobación no se haga efectiva por el
departamento de obras particulares. Para obtener el final de obra
se deberán cumplimentar todas las acciones solicitadas por el
mencionado departamento. La Administración se reserva el derecho de
suspender la obra si hay deuda de expensas. 4.2.2. CANON
AMPLIACIONES, PILETAS Y REFACCIONES A partir de la autorización
para la ejecución de la obra, el Copropietario deberá abonar
mensualmente un Canon de Obra en concepto de ampliación, pileta o
refacción equivalente a canon mínimo. (120m2 cubiertos y 20 m2
semicubiertos). 4.3 OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE
PERSONAL. No se permitirá el comienzo de la obra hasta tanto se
hayan presentado la constancia de cobertura del personal estable de
la misma. Deberá entregarse al Responsable de Control e Inspección
de Obras una copia de la póliza de cobertura y presentarse su
original según valor vigente al inicio de la obra.
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La cobertura podrá ser a través de una Aseguradora de Riesgos
del Trabajo o mediante seguros personales de accidentes de Compañía
de Seguros. En éste último caso el monto mínimo exigido será el que
fije la ley un valor vigente al inicio de la obra. 4.4. PLAZO DE
VALIDEZ DE AUTORIZACIÓN. La autorización otorgada al proyecto por
la Comisión de Arquitectura y Urbanismo tendrá un año de validez,
caducando automáticamente si durante dicho lapso no se hubieran
iniciado los trabajos de construcción. El reglamento será
solicitado en la administración y tendrá una vigencia de 6 meses.
Vencido dicho plazo deberá retirar y firmar el último reglamento
con sus modificaciones. 4.5.1 PLAZO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS. El
plazo máximo de ejecución de la obra será de 9 meses más un
trimestre (12 meses totales) a partir del inicio de obra otorgado
por el Dpto. de Arquitectura. Vencido este plazo se aplicará una
multa mensual y consecutiva por el valor de un canon de obra más
hasta la obtención del final de obra. (Canon por exceso de Plazo de
Obra) Si por razones de fuerza mayor, y dentro de dicho plazo, el
propietario tuviese que parar la obra, deberá comunicarlo por
escrito a la comisión, mencionando las causas y la probable fecha
de reinicio. En tal caso deberá retirar el obrador y todos los
materiales que se encuentren en el terreno y mantenerlo con césped
cortado permanentemente. Si no se hiciera lo efectuará la
administración con cargo al propietario. Para dar por finalizada la
obra se deberá solicitar una inspección final de la misma. 4.5.2.
CONSTRUCCIÓN EN ETAPAS: Se permitirá la construcción en etapas. La
primera etapa de construcción de la obra deberá cubrir un mínimo de
100 metros cuadrados cubiertos. El proyecto a presentarse para ser
aprobado por la comisión deberá ser el proyecto definitivo que
respete lo indicado en el punto 3.2. 4.5.3 FINAL DE OBRA. El
arquitecto o propietario deberán solicitar formalmente el final de
obra, cumpliendo entre otros los siguientes requisitos: _ Vivienda
habitable. _ Todos los servicios instalados _ Cierre definitivo
interno en laterales (portones) _ Cierre definitivo en laterales y
fondo (alambrado romboidal), mas cerco vivo debidamente plantado o
prorroga (firmada por titular del lote) de 90 días para
cumplimentar esto último _ Estacionamiento mínimo 25m2. _ Pintura
exterior completa _ Cuneta perimetral para desagüe superficial _
Vereda exteriores terminada. _ Retiro de materiales. _ Tanque
cisterna, bomba y bypass conectado con la red de agua
corriente.
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_ Tender cerrado. _ Jardín conformado _ Cesto de residuos
definitivo y reglamentario _ Desagües pluviales techo _ Retiro de
cartel de obra. _ Plano municipal y soporte con modificaciones si
las hubiere. _ Formulario 903 correspondiente al Revalúo Fiscal. _
Para elementos complementarios de la construcción: _ Desagüe de
pileta a cordón cuneta _ Ubicación de caseta de filtros y comandos
de pileta _ Ubicación de equipos de refrigeración Las inspecciones
para otorgar el final de obra se realizan una vez por mes. Si al
pasar faltan requisitos se procederá a dar un plazo de 30 días para
volver a inspeccionar, tiempo durante el cual seguirá cobrándose el
canon de obra y CANON POR EXCESO DE PLAZOS de corresponder. Se
recomienda prever terminar estos ítems antes de solicitar el final
de obra. 4.6. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS – SUSPENSIÓN DE OBRAS. La
comisión de Arquitectura y Urbanismo ordenará la suspensión de toda
obra que se construya sin la autorización correspondiente, se
ejecute sin la documentación autorizada, no tenga las expensas al
día (DE SER TITULAR DE MAS DE 1(un) LOTE, NO PODRA TENER DEUDA DE
EXPENSAS EN NINGUNO DE LOS LOTES DE LOS QUE SE ES TITULAR,
INDISTINTAMENTE SI ES O NO EN EL QUE SE ESTA EJECUTANDO LA OBRA. DE
TENER DEUDA EN ALGUNO DE ELLOS, SE PROCEDERÁ A SUSPENDER LA OBRA) o
que incumpla los reglamentos vigentes. Cuando la orden de
suspensión no sea acatada, la Comisión formulará la correspondiente
denuncia ante la Municipalidad de Pilar. Sin Perjuicio de ello, la
misma impedirá el acceso al ejido del personal afectado y aplicará
las penalidades que al respecto determine este Reglamento. Dichas
penalidades serán fijadas por el Consejo de Administración y serán
cargadas en el resumen de expensas. En el caso de detectar una
falta al reglamento en vigencia, la administración queda facultada
para intimar al propietario a su retiro o demolición corriendo
dichos gastos por cuenta del propietario. Toda modificación que
debiera realizarse para cumplimentar dicho reglamento corre por
cuenta exclusiva del propietario del terreno. Atento que el
incumplimiento de estas normas dispuestas en beneficio común
conspira contra el interés general de los propietarios, se han
dispuesto las siguientes consecuencias y sanciones a) La mora del
propietario se producirá de pleno derecho por el solo hecho del
incumplimiento. b) El Consejo de Administración intimará al
propietario el incumplimiento de la norma transgredida, dentro del
plazo que en cada caso dicho Consejo fije. c) Transcurrido el plazo
sin haberse cumplido la norma, el Consejo de Administración podrá
realizar por sí y por cuenta y cargo del propietario, los actos
necesarios para asegurar el cumplimiento de la norma violada. d)
Producida la mora y sin perjuicio del ejercicio de la facultad
prevista en el inciso c) precedente el propietario se hará pasible
de una multa diaria cuyo importe fijará anualmente el Consejo de
Administración, la que se aplicará desde la fecha de la mora y
hasta que esta cese.
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e) Sin perjuicio de lo anterior, el consejo podrá formular la
correspondiente denuncia y solicitar intervención de los organismos
Municipales, así como también prohibir la continuación de la obra
en la urbanización y cualquier otra medida que tienda directamente
a hacer respetar las disposiciones transgredidas. Trascripción en
los Títulos: El texto de este Reglamento de Construcción deberá ser
ratificado e incorporado expresamente en todas las escrituras
traslativas de dominio de las parcelas o lotes de este Consorcio,
debiendo las partes adquirentes manifestar expresamente que se
someten a sus términos y que aceptan que su cumplimiento es
condición esencial para el goce de sus derechos como titulares de
dominio. Modificaciones a estas disposiciones: Además de las
disposiciones que la Asamblea de Copropietarios puede decidir por
sí misma, la Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá proponer a
esta, modificaciones al presente debidamente fundadas. Dichas
modificaciones tendrán vigencia desde la aprobación del consejo de
administración siendo estas ratificadas en la primera asamblea.
4.7. CARTEL DE OBRA Y PUBLICIDAD En toda obra deberá colocarse a la
vista un cartel de obra según lo establecido por la Municipalidad
de Pilar. Ver modelo adjunto en el Anexo D. NO PODRÁN COLOCARSE
CARTELES DE PUBLICIDAD COMERCIAL DE NINGUNA ESPECIE.
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4.8. OBRADOR. - El obrador deberá construirse respetando los
retiros reglamentarios y estará constituido por una casilla de 4x2
o 4x4 y baño químico para los obreros. - Se ejecutará con
materiales en buen estado de uso y sus cerramientos exteriores
serán pintados de color verde oscuro El techo deberá ser conformado
con materiales firmes como por ejemplo chapa o madera correctamente
afirmados, y no podrá colocarse ninguna lona o cubierta de plástico
a modo de techo o toldo. Deberá contar con iluminación exterior con
FOTOCELULA y será mantenido en buenas condiciones hasta la
finalización de la obra. - Está terminantemente prohibido la
utilización de los espacios comunes y/o terrenos vecinos para la
guarda o depósito de materiales de construcción. Deberá procurarse
el mayor orden y limpieza posible en el transcurso de las obras. -
No se permitirá la permanencia y/o residencia de serenos en las
obras. - El obrador deberá contar con cerradura y serán
responsables el propietario, el director de la obra y el
constructor del cerramiento del mismo fuera de horario de trabajo
en obra. - Desmalezado y Rafia: durante la ejecución de la obra, el
césped deberá mantenerse cortado de acuerdo a la norma establecida
por el barrio a tal fin. De igual modo, se deberá proceder con la
rafia perimetral. De no cumplir con las normas establecidas, el
personal del barrio encargado, procederá a cortar el césped y
reponer la rafia en mal estado, cobrando los gastos que esto
ocasione y aplicando la multa correspondiente, devengando los
mismos como gastos particulares en la siguiente expensa. - Previo a
la finalización de la obra deberá desmontarse el mismo y removerse
todo vestigio del mismo. 4.9. VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS
RETIROS Y FACTORES DE OCUPACIÓN. Se deberá solicitar el control de
los retiros al Departamento de Control de Obras, una vez que se
haya realizado el replanteo de la platea. De lo contrario, no se
autorizará el llenado de la misma. Presentar al departamento de
Control de Obras la planilla de Programa de Hormigonado:
Programa de Hormigonado
LOTE……………….. Fecha de entrega de planilla……………..
Por medio de la presente solicito permiso de hormigonado, según
el siguiente detalle:
DATOS DE INGRESO
Fecha de hormigonado:_____/______/______
Cantidad de Hº: ______________ M3
Empresa de proveedora de Hº:__________________
Cantidad de Mixer previstos:______ (con uno o dos ejes traseros
con ruedas duales)
Ingresa bomba de impulsión: SI – NO (marcar lo que
corresponda)
Llenado de: Platea Losa Acceso vehicular Otros:_______
CONDICIONAMIENTOS 1. Los trabajos con bomba de impulsión
indefectiblemente comenzarán a las 8hs y concluirán a las 16:00hs,
requiriendo que el Camión Bomba y 1º Mixer se encuentren situados
en la obra a más tardar a las 8:30hs. 2. Para los trabajos en los
cuales no se utilice bomba de impulsión, se permitirá como horario
máximo de ingreso las 15hs, pudiendo ingresar en ese horario
límite, un solo 1 mixer. 3. Para los trabajos en los cuales no se
utilice bomba de impulsión, se permitirá como horario máximo de
ingreso del 1º mixer hasta las 11hs, pudiendo ingresar un total de
3 mixer.
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4. Mixer admitidos hasta tres ejes máximo de ruedas. Carga
Máxima 4m3 5. Carga Máxima 4m3; Para el ingreso y circulación
dentro del barrio, indefectiblemente no se permitirá camiones que
superen dicho carga máxima. 6. El programa de hormigonado se deberá
entregar con un tiempo de 48hs previos a la fecha de ejecución de
los trabajos, para su recepción y evaluación. 7. Este programa solo
tendrá validez de su única fecha para el cual fue entregado y
aprobado, para la solicitud de ejecución del trabajo. Debiéndose
entregar un nuevo programa para una fecha nueva de trabajo. 8. Es
responsabilidad de la obra la limpieza final de la calle y cuneta
luego del trabajo de hormigonado. Está terminantemente prohibido la
limpieza de los camiones fuera de los límites de la obra. De ser
detectado por la guardia o personal del barrio desarrollando dicha
tarea, será pasible de aplicarse la multa correspondiente. 9.
Dentro de las 48hs post lluvia está vedado el ingreso de camiones
al Barrio.
IMPORTENTE: Finalizado el trabajo se verificará la cantidad de
mixer ingresados, en caso de disminuir la cantidad de camiones
respecto del número declarado en esta planilla se solicitara un
descargo por parte del profesional autorizado o propietario.
Firma de profesional autorizado o propietario:
Aclaración 4.10. CARGA MÁXIMA PARA CAMIONES DE MATERIALES. Los
camiones que transporten materiales de construcción y otros,
deberán respetar una carga máxima según lo establecido en “Pasos y
Normas”. Los camiones que transporten hormigón elaborado, deberán
ingresar hasta las 10:00 HS con la carga máxima señalada, caso
contrario deberá solicitar autorización e/ informar al Departamento
de Control De Obras, cantidad de transportes programados y horario
aproximado de llegada. (DE LO CONTRARIO SE PROHIBIRÁ EL INGRESO).
Los camiones que transporten materiales de construcción y otros,
deberán respetar una carga máxima según lo establecido en la tabla
de equivalencias.
VEHÍCULO CARACTERÍSTICAS CARGA MÁXIMA
CAMION MIXER
DOS EJES TRASEROS
CON RUEDAS DUALES
UN EJE TRASERO
CON RUEDAS DUALES
4-METROS CUBICOS DE HORMIGON
ELABORADO
4- METROS CUBICOS DE HORMIGON
ELABORADO
CAMION VOLCADOR
UN EJE TRASERO
CON RUEDAS DUALES
4-METROS CÚBICOS DE ARENA 4-METROS CÚBICOS DE TOSCA
O TIERRA 4-METROS CÚBICOS DE PIEDRA
O CASCOTES
CAMION
CON PLUMA
CAMION
CON
UN EJE TRASERO
CON RUEDAS DUALES
UN EJE TRASERO
4-PALLETS DE CEMENTO / CAL PLASTICOR
4-PALETS DE BLOQUE DE HORMIGÓN 4-PALETS DE BLOQUES DE
CERÁMICOS,
LADRILLOS CERÁMICOS HUECOS Y/O
LADRILLOS COMUNES
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PLUMA
CON RUEDAS DUALES
4- PALLETS DE PANES DE PASTOS
No está permitido el ingreso de camiones semi-remolques o
camiones con acoplados. La circulación peatonal y vehículos, deberá
realizarse en todos los casos por las calles internas del Barrio,
quedando prohibido la circulación o tránsito por sobre los lotes
particulares o espacios comunes. De detectarse el incumplimiento de
esta norma, se aplicará la multa que corresponda, de acuerdo a la
grilla establecida. No se permite resguardar o pernoctar vehículos
o/y maquinaria vial dentro o fuera de las obras. En caso de no
cumplir se aplicará multa. No está permitido por cuestiones de
seguridad, transportar obreros en la parte trasera de camionetas o
camiones. Deberán respetar la velocidad máxima de 20 km/h y las
señales de ordenamiento vial. De labrarse acta de infracción por
exceder la velocidad permitida dentro del ejido del barrio, la
misma deberá ser saldada por el contratista, obrero, servicio, que
haya registrado el vehículo al ingreso del barrio, no permitiéndose
nuevo ingreso hasta tanto la infracción quede debidamente saldada.
Seguro de vehículos: Para ingresar al barrio lo vehículos deberán
contar con seguro responsabilidad civil. Además cumplirán con las
verificaciones y demás normas en vigencia, para circular por la vía
pública. No se permitirá el ingreso al barrio de los vehículos que
no cumplan dicha norma INGRESO DE CAMIONES EN DÍAS DE LLUVIA: No
está permitido el ingreso de camiones con materiales durante los
días de lluvia y hasta 48 hs. posteriores a la caída de la última
lluvia. Cualquier cambio en la aplicación de esta norma está
supeditado a la decisión de la intendencia y según el caso será
comunicado fehacientemente a la guardia y/o a quien corresponda. 5.
AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS. Todo
proyecto de ampliación a construcciones existente, deberá ser
autorizado conforme a lo estipulado precedentemente para obras
nuevas. Toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse
al mismo trámite de aprobación original. Se debe solicitar una
copia del reglamento vigente al momento de la presentación de la
modificación, entregándose la documentación de la modificación con
dicho reglamento vigente firmado por el proyectista y el
propietario. 6. SERVIDUMBRES. Se establece una servidumbre
permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables,
conductos y otros elementos destinados a la instalación de
servicios generales tales como agua corriente, cloacas, desagües
pluviales, teléfonos, CATV, red eléctrica y gas, plantación de
especies, sin ningún motivo de indemnización ni compensación. Las
planchetas indican si el terreno debe respetar alguna de ellas;
también es obligatorio la colocación de 2 caños de pvc de 4” bajo
el acceso vehicular y /o peatonal a 1 m de retiro del cordón cuneta
y a 0.70 de profundidad. 7. LAS RESPONSABILIDADES. El copropietario
es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las
obligaciones inherentes a la obra que se realiza en el predio de su
propiedad; en particular, obligaciones sociales, fiscales y los
seguros de riesgos del trabajo, responsabilidad a terceros y seguro
de Responsabilidad Civil. En relación con cualquier incumplimiento
a su respecto, el copropietario fórmula expresa liberación de
responsabilidad a favor del condominio y/o consorcio y de los
restantes copropietarios y se compromete a mantenerlos indemnes de
cualquier daño que su incumplimiento pudiera causarles. 8. NORMAS
DE APLICACIÓN SUPLETORIA. En caso de silencio de las presentes
normas es de aplicación supletoria todo aquello que esté incluido
en el código de Planeamiento de la Municipalidad de Pilar, y la ley
de Higiene y Seguridad. 9. EJECUCIÓN MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LA
OBRA Y DE LAS PARCELAS.
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Página 22
El propietario, el director de obra y el constructor serán
responsables solidariamente del cumplimiento de las siguientes
normas: A) PRELIMINARES DE OBRA: Se deberá respetar cada ítem y su
orden.
1- Colocar cerco definitivo de alambre romboidal de 1.50 mts de
altura, con postes EXCLUSIVAMENTE de madera dura (quebracho) o
postes de hormigón.
2- Colocar placa de fenólico de 18mm de espesor en el largo del
frente, con portón y cerramiento, de 1.80 mts de altura pintada de
color verde oscuro.
3- Rafia 1,80m en el laterales y fondo de color verde oscuro
(100% opacidad) 4- Portón de ingreso con cadena y candado y puerta
peatonal de igual modo (si la tuviese). 5- Cesto de residuos
definitivo pintado de color verde oscuro. Se podrá colocar en un
lugar provisoriamente
en tanto dure la ejecución de la obra y una vez finalizada
tendrá que ser instalado en el lugar correspondiente. Ver Anexo
“D”.
6- Construir obrador según especificaciones del punto 4.8. 7-
Disponer de un baño químico. 8- Realizar entrada de vehículos, ya
sea ésta provisoria o definitiva (como mínimo un contra-piso),
ejecutada de
acuerdo a las cotas de nivel correspondiente y a las
disposiciones establecidas en el presente reglamento. Bajo la misma
se deberá colocar 2 caños de pvc de 4” con un retiro de 1 m del
cordón cuneta y a 0.70 de profundidad. No se admitirá el ingreso de
materiales para las obras hasta que las entradas particulares estén
aprobadas y terminadas.
9- Al inicio de la obra, se deberá contar con 1 (una) luminaria
en el frente de la obra a saber: reflector led exterior con
fotocélula instalado a mínimo 2,5 m de altura, cuya orientación
permita visualizar el interior del lote (obrador y desarrollo de la
obra).
10- Tablero eléctrico de Obra Caja Estanco 11- La protección de
árboles deberá estar pintada de color verde oscuro. 12- Realizar la
conexión de agua interna provisoria. Y haber solicitado el medidor
correspondiente 13- Colocar cartel de obra de 1x0.70 sin
publicidad.
14- De acuerdo al avance de la obra: se deberá contar con
iluminación de obra exterior (planta baja y planta alta si la
tuviera) Todas las luces de obra deberán tener fotocélula SIN
EXCEPCIÓN.
15- Seguro De Responsabilidad Civil. Según indicaciones del
Instructivo de Seguros vigente. Éste se deberá solicitar al
Departamento de Obras Particulares.
16- Todo personal de obra deberá ingresar y retirarse del barrio
con chaleco refractario de color naranja. 17- Certificado de
Antecedentes Penales/Reincidencia: todos los trabajadores,
constructores, albañiles,
arquitectos, electricistas, gasistas, pintores, etc. para poder
ingresar a trabajar dentro del ejido del barrio deberán presentar
el certificado mencionado. Este certificado deberá ser renovado
cada año. Cabe mencionar que de poseer antecedentes, el barrio NO
permitirá el ingreso de dicho personal baja ningún punto de vista,
SIN EXCEPCION, No pudiéndose hacer responsable de dicha persona el
propietario del lote, por lo que se sugiere, pedir con la debida
antelación al personal que se contratará dicho certificado. EVITE
INCONVENIENTES
18- Los trabajadores en relación de dependencia deberán estar
debidamente asegurados por una Aseguradora de Riesgos de Trabajo, y
los trabajadores independientes poseer una póliza de seguro contra
Accidentes Personales según indica el Instructivo de Seguros.
19- Se deberá presentar ante el Departamento de Control de Obras
el comprobante de solicitud de medidor de Servicio eléctrico.
(EDENOR PILAR)
20- Se deberá respetar los pasos a seguir del acta de inicio de
obra, que deberá ser solicitada por Propietario y Arquitecto al
Responsable del Control de Obra.
B) Durante la ejecución de la obra.
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Toda obra a realizarse dentro del barrio deberá cumplimentar con
todas las normas laborales, previsionales, de seguridad social, de
higiene y seguridad en el trabajo e impositivas, ya sean de
carácter nacional, provincial y/o municipal, y con la contratación
de los seguros de responsabilidad civil correspondientes.
Destacamos a continuación las normas a cumplir durante el
transcurso de la obra: 1- Horarios y permanencia del personal de
obra. El horario de trabajo es de lunes a viernes, de 8 a 17.00 hs
No está permitida la permanencia del personal de obra fuera de los
horarios indicados, como así tampoco fuera de los límites del
predio en cuya obra intervenga. Para trasladarse dentro del barrio
deberán hacerlo por las calles internas y/o veredas, no pudiendo
atravesar las propiedades privadas No está permitido que el
personal de obra haga uso de las instalación del barrio. No se
permite escuchar música con un volumen que traspase el límite del
lote. No está permitida la quema de basura en la obra. (De ser
detectado se aplicará de forma directa la multa correspondiente)
Todo personal de obra deberá ingresar, permanecer y retirarse del
barrio con chaleco refractario de color naranja No se permite el
traslado de materiales de manera ambulante. No está permitido dejar
andamios de más de 2 cuerpos armados al finalizar la jornada
laboral. Los Andamios utilizados, deberán ser EXCLUSIVAMENTE
andamios de estructura de hierro y tablones de madera dura; no
permitiéndose SIN EXCEPCION ningún otro material, ni ser los mismos
de fabricación casera. El arnés de seguridad será de uso
obligatorio para trabajos en techos con pendientes 2- Ingreso y
egreso de materiales. Solo se podrán ingresar materiales de obra en
el horario de obra y deberá haber gente en obra para recibirlo.
Siempre cumpliendo con las cargas máximas establecidas. 3- Las
herramientas de trabajo deberán ser declaradas al ingresar al
predio. Solo se podrá retirar aquellas que hayan sido declaradas al
ingresar. Es del personal la responsabilidad de su declaración. 4-
Mantener la limpieza de las calles y predios linderos durante la
ejecución de la obra, se deberá proveer por parte del Responsable
de obra, bolsas, mangueras, cepillos, cesto de residuos. 5- No
ejecutar trabajos ni preparar mezcla fuera de los límites propios
del terreno. La realización de esto incurriría multa directa.
También es obligatorio para preservar las calles de la mejor manera
posible, la colocación de plásticos bajo camiones hormigoneros,
bombas y de todo vehículo con pérdida de lubricantes. 6- Está
prohibida la descarga de materiales y el estacionamiento de los
vehículos de carga y volquetes sobre las calles, veredas o lotes
baldíos del barrio. 7 - Los vehículos del personal, contratistas y
proveedores deben estacionar dentro de los límites del terreno
perteneciente a la obra, no pudiendo hacerlo en la calle y o
banquina (la manera correcta sería dos ruedas en la calle y dos en
la banquina) 8- Se prohíbe la permanencia del personal de obra
fuera de los horarios de trabajo establecidos dentro del ejido del
complejo residencial. No se podrá disponer de serenos. 9 - Se
prohíbe la permanencia del personal de obra fuera de los límites
del predio en cuya obra intervenga. 10 - No arrojar tierra,
materiales de construcción o desperdicios en las cunetas estando a
su cargo la limpieza de las mismas en forma inmediata. La
obstaculización de los desagües pluviales con escombros, tierra,
materiales de construcción o desperdicios originará la inmediata
paralización de la obra hasta que se subsane la obstrucción, sin
perjuicio de las sanciones que la Comisión de Administración
aplique al propietario, a los directores y a la empresa o empresas
constructoras de la obra.
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Se deberá mantener la calle limpia. 11 - No mantener perros en
la obra. 12 - No atentar en general contra la flora y la fauna. 13
- Mantener limpio el terreno de malezas y basura sea estando
baldío, en construcción o con la obra parada. De lo contrario la
Comisión dispondrá que se realice la limpieza del lote y los gastos
serán debitados por expensas. 14 - No está permitida la quema de
basura en la obra. 15- Los vehículos de los contratistas deberán
estar en condiciones, debidamente asegurados y patentados y
respetar las normas de tránsito estacionamiento y convivencia
sabiendo que toda multa le será aplicada a él mismo, no pudiendo
ingresar a trabajar hasta que no cumpla con el pago de la multa
generada. 16- Por razones de seguridad no se permite encender fuego
en la obra salvo autorización de control de obra o intendencia. 17-
Para mantener activa la obra deberá contar con la expensas al día
(ver artículo 4.6) De no ser así, intendencia informará a la
guardia la novedad, prohibiendo el ingreso de personal a la obra,
hasta tanto no se regularice el pago de las expensas adeudadas. C)
Lotes sin construcciones 1. Hasta tanto se realice la construcción
en el lote, el propietario deberá mantenerlo libre de basura y en
perfecto estado de limpieza, no podrá hacer acopio de materiales de
ningún tipo en el mismo ni de estacionamiento de vehículos y
depósito de enseres. 2. Los lotes serán mantenidos desmalezados y
con el césped cortado. Si el propietario así no lo hiciere, el
trabajo será realizado por personal del barrio, resultando el costo
del mantenimiento adicionado a las expensas del propietario. 3.
Para poder construir cualquier obra complementaria o auxiliar y/o
piscina, es necesario previamente haber terminado la vivienda
principal. En caso de que dichas obras se construyeran en lotes
linderos de un mismo propietario estos deben ser unificados
formalmente y en forma previa, con la parcela que ocupa la vivienda
principal; presentando previamente a la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo y al Consejo de Administración para su aprobación los
planos de unificación aprobados por los organismos competentes. 4.
Una vez alambrado el lote el mantenimiento del mismo corre por
cuenta del propietario. D) Incumplimientos 1. En caso de
incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones
resultantes del presente reglamento, el barrio tendrá derecho a
exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, sin
perjuicio de la imposición de las multas y/u otras sanciones que
pudieran corresponder por el accionar del propietario. 2. El
propietario acepta que a través de una decisión fundada de su
Consejo de Administración podrá proceder a la demolición parcial o
total de lo construido, remoción de lo plantado o realizado en
contravención. 3. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo a través
del personal del barrio, suspenderá toda obra que se construya sin
tener concedido el permiso, o las que teniéndolo, no se ejecuten de
acuerdo con los planos aprobados. 4. Cuando no se acate la orden de
paralización, la Comisión hará la denuncia formal ante la entidad
oficial correspondiente.
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5. En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte
del propietario, personal de la obra, proveedores, etc., se
aplicará en forma individual o acumulativamente las siguientes
sanciones: ● Multa diaria equivalente según tabla de infracciones.
● Paralización de la obra con impedimento de acceso a proveedores,
contratistas, arquitectos, personal de obra, etc. ● Denuncia a la
Municipalidad, a la Dirección de Obras Particulares y/o a la
Secretaría de Obras Públicas, según corresponda. ● Prohibición de
acceso a personal o contratistas que cometan infracciones al
presente reglamento. ● Suspensión de los servicios que presta el
barrio hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas 6.
El titular de dominio no podrá alegar desconocimiento de lo actuado
por el personal que ha sido contratado por él, por su profesional o
empresa constructora, siendo el único y total responsable ante el
barrio del accionar de dichas personas o entidades dentro del
complejo residencial.
7. Cuando la obra incumpla con el reglamento y lo solicitado, la
misma será suspendida, no pudiendo ingresar personal ni materiales,
y el Barrio colocará una faja de cierre que declare OBRA
SUSPENDIDA. Se informará verbalmente a cada responsable de obra y
se enviará acta vía mail al Propietario y Arquitecto. Listado de
Infracciones, Plazos y Multas - Obras Particulares
INFRACCION PLAZO MULTA
CERCO DE OBRA FRENTE FENOLICO (COLOR VERDE OSCURO 1,80 MTS) 24HS
1/2 EXP
CERCO DE OBRA FONDO RAFIA (COLOR VERDE OSCURO 1,80 MTS 100 %
OPACA)
24HS 1/2 EXP
CERCO DE OBRA LATERALES RAFIA (COLOR VERDE OSCURO 1,80 MTS 100 %
OPACA)
24HS 1/2 EXP
CERCO DEFINITIVO (alambrado romboidal de 2" de altura 1,5 mts.)
72HS 1 EXP.
FALTA PORTÓN DE ACCESO (metálico o madera 1,80 de altura) 24HS
1/2 EXP.
FALTA CADENA Y CANDADO (PORTÓN DE INGRESO OBRA/PUERTA OBRADOR)
24HS 1/2 EXP.
CARTEL DE OBRA 1 X 0,70 SIN PUBLICIDAD 48HS 1/2 EXP.
CORTE DE PASTO 48 HS 1/2 EXP.
ILUMINACIÓN DE OBRA (LED FRENTE OBRA CON FOTOCELULA, OBRADOR
24HS 1/2 EXP.
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EXTERIOR Y OBRA PLANTA BAJA/ALTA) toda luminaria deberá tener
fotocelula
OBRADOR (CERRAMIENTO EN MAL ESTADO / FALTA PINTAR VERDE OSCURO)
24HS 1/2 EXP.
BAÑO QUIMICO 24HS 1/2 EXP.
CONEXIÓN ELÉCTRICA EN MAL ESTADO / CLANDESTINO SIN AUTORIZACIÓN
DIRECTA 1 EXP.
VEHÍCULO O CAMIÓN FUERA DE RAMPA O EN LOTE VECINO DIRECTA 1
EXP.
LIMPIEZA DE OBRA / VOLQUETE EN VEREDA 24HS 1/2 EXP.
ACOPIOS DE MATERIALES FUERA DEL LOTE 24HS 1/2 EXP.
LIMPIEZA / CALLE / VEREDA / ACCESO VEHICULAR 48HS 1/2 EXP.
COLOCACIÓN DE 2 CAÑOS DE PVC 4" (1 m de retiro cordón 0,70
profundidad) 24HS 1/2 EXP.
CERCADO DE ÁRBOLES / CESTO DE RESIDUOS/ CONEXIÓN INTERNA DE AGUA
24HS 1/2 EXP.
QUEMA DE BASURA / TORSO DESNUDO / CHALECO DIRECTA 1/2 EXP.
RESPONSABILIDAD CIVIL 72HS 1 EXP.
PILETAS / PERGOLAS / AMPLIACIONES / NIVELACIÓN 1 EXP.
PERSONAL FUERA DE HORARIO DIRECTA 1 EXP.
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ANEXO A RED DE AGUA POTABLE – RECOMENDACIONES TÉCNICAS
1 Conexión Domiciliaria: Las parcelas cuentan con las conexiones
domiciliarias ya realizadas. Sin embargo el instalador sanitario de
la obra particular deberá completar la instalación incluyendo el
niple distanciador correspondiente apto para ser reemplazado por el
medidor y procederá a amurar la caja plástica en hormigón de
acuerdo al croquis siguiente. De ésta forma en el caso en que la
Administración comience a colocar medidores simplemente se
reemplazará el niple con sus acoples roscados por el medidor
correspondiente.
2 Recomendaciones generales: - El servicio de suministro de agua
al barrio y por consiguiente el suministro del barrio al
propietario, no contempla ni garantiza el suministro de “agua a
presión”. Es por ello que los propietarios deberán instalar un
Tanque de Bombeo (Cisterna enterrada, con bomba y bypass conectado)
cercano a la línea de frente del lote. - Entre los sistemas que se
recomiendan para la distribución de agua dentro de la casa pueden
mencionarse, entre otros, el de tanque elevado con bomba elevadora,
tanque hidroneumático con bomba, etc. Cabe mencionar que éste
último
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Página 28
tiene como desventaja que ante un corte en el suministro de
electricidad, la vivienda puede quedarse sin agua aún estando llena
la cisterna. - No está permitido el uso de bombas succionando
directamente de la red de agua del barrio (chupadoras). - Se
recomienda realizar un control periódico de las instalaciones
internas de cada vivienda y de la red del barrio, minimizando la
posibilidad de fugas visibles o semi-visibles. Es conveniente
reparar éstas pérdidas antes que pagar por agua no usada.
Cómo detectar fugas 1. Asegúrese de que todas las canillas estén
cerradas. 2. Fíjese si, luego de un tiempo prudencial, se enciende
automáticamente el sistema de bombeo que posea la vivienda (bomba
elevadora a tanque elevado o bomba con hidroneumático): • Si se
enciende significa que está entrando agua a la casa y, por lo
tanto, es posible que haya alguna pérdida visible (canillas o
inodoros goteando) o no visible. Si la pérdida no es visible, haga
revisar las cañerías de su domicilio para detectarla. • Si los
equipos de bombeo se mantienen apagados significa que no ingresa
agua al inmueble, lo cual indica pocas posibilidades de existencia
de fugas. - Se recomienda controlar las situaciones de derroche.
Tenga en cuenta los siguientes datos:
Consumos domésticos:
Canilla goteando 46 litros/día
Depósito de inodoro con deficiencia en flotante 4.500
litros/día
Tanque de reserva con deficiencia en flotante 2.600
litros/día
Lavarropas 100 litros /ciclo
Baño de inmersión 150 litros
Lavado de auto mediano 500 litros
Una ducha 80 litros
Cada descarga de inodoro 20 litros/vez
Consumos familiares: (estimados según cantidad de personas)
Consumo por grupo
familiar:
Personas Mínimo (litros por día) Promedio (litros por día)
Una 480 720
Dos 730 1.100
Tres 900 1.350
Cuatro 1.000 1.500
Cinco 1.200 1.800
Seis 1.350 2.000
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3 Reserva de agua: Las normas vigentes exigen al usuario una
reserva de capacidad suficiente para 24 hs. de consumo. Según
Normas para Instalaciones Sanitarias Domésticas e Industriales de
Obras Sanitarias de la Nación (1987) o Volumen de reserva básico
(total): 600 litros para la unidad de vivienda básica (baño
principal, baño de servicio, pileta de cocina, pileta de lavar y
pileta lavacopas). o Agregado por baño adicional: 250 litros. o
Agregado por lavatorio, pileta de cocina o de lavar adicional: 100
litros. Según las recomendaciones de AySA S.A.: o 250 litros por
persona (no incluye riego ni piletas de natación). De acuerdo a las
normas vigentes , en el caso que la instalación sea del tipo:
Tanque de bombeo (cisterna bajo nivel) + bomba elevadora + tanque
elevado, la reserva puede repartirse entre ambos tanques con
ciertos mínimos. Sin embargo es siempre recomendable que toda la
reserva se garantice con la capacidad del tanque de bombeo
(cisterna bajo nivel). En el caso que la instalación sea con tanque
hidroneumático u otro sistema de bombeo directo, el tanque de
bombeo (cisterna bajo nivel) deberá tener por sí sola la capacidad
equivalente a la reserva total. Un tanque limpio le asegura la
calidad del agua que llega a su casa. Tenga en cuenta que cada seis
meses es la frecuencia ideal para la limpieza de su tanque de agua.
En caso de falta de agua en la vivienda: 1.- Constate que haya agua
en la cisterna de reserva. En caso que la misma tenga agua, el
problema puede estar en sus instalaciones de bombeo al tanque
elevado o en el sistema hidroneumático de su vivienda. 2.- En caso
que la cisterna esté vacía, verifique que no haya quedado trabado
el flotante que habilita el ingreso de agua a la cisterna. 3.-
E