DR. KLAUS F. HILDEBRANDT - RECHTSANWALT NOTAR BIRGIT MÄDER-HILDEBRANDT - RECHTSANWÄLTIN - BURKHARDT METTE - RECHTSANWALT - CLAYALLEE 84 14195 BERLIN-DAHLEM Tel.: (030) 895 718 - 0 Fax: (030) 895 718 - 18 E-MAIL: ANWÄLTE: [email protected]NOTAR: [email protected]HILDEBRANDT & MÄDER - RECHTSANWÄLTE UND NOTAR - IVD 17. Berlin-Brandenburger Immobilientage 8-9. Mai 2018 Referent: Rechtsanwalt und Notar Dr. Klaus F. Hildebrandt - Spezialist für Maklerrecht und Grundstücksrecht - Clayallee 84 14195 Berlin Tel.-Nr.: 030 / 89 57 18 –0 Fax-Nr.: 030 / 89 57 18 18 e-mail: [email protected]www.hildebrandt-maeder.de Objekteinwertung: Neue Haftungsrisiken für die Branche
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RECHTSANWÄLTE UND NOTAR - immobilientag.ivd-plus.deimmobilientag.ivd-plus.de/wp-content/uploads/2018/05/Objekteinwertung-Neue...Haftung des Maklers - Service - Vermittlung - Nachweis
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„Aufstieg“ zum Berater-Makler denkbar beispielsweise durch:
1) Werbung
„Wir prüfen jede Immobilie auf Herz und Nieren.“
„Hier finden Sie ihren Top-Immobilienberater.“
„Auf unser Immobilien-Urteil ist Verlass.“
„Ihr Experte im Grundstücksrecht.“
Besonders problematisch: Oft leicht nachweisbar, da es sich um
veröffentlichte Werbeaussagen handelt (Website, etc.)
2) Tatsächliche Tätigkeit
z. B.:Zusammenstellen von Vorteilen bei Immobilien als Kapitalanlagen
(z.B. Steuervorteile, Wertermittlung etc.)
Tipp:
Kritische Bereiche auf andere Bereiche auslagern
z. B.: Steuerfragen Steuerberater
Rechtsfragen Rechtsanwalt oder Notar
Objektzustand Sachverständigen
oder
jedenfalls auf zusätzliche Beratungsmöglichkeit hinweisen.
Berater-Makler
Nachweis-Vermittlungs-
Makler mit Service
Haftung des Maklers
- Service
- Vermittlung
- Nachweis
Normalfall
+ rechtsgeschäft-
liche Verbindung
- Berater-Makler
-Vertrauens-Makler
- Service
- Vermittlung
- Nachweis
Ohne
rechtsgeschäftliche Verbindung
Kaum beherrsch-
bares Haftungs-
risiko
Keine Haftung
Gut beherrsch-
bares Haftungs-
risiko
Wenn keine vertragliche Verbin-
dung zum Kunden besteht
Gegenüber Käufer: Nicht
denkbar, da immer vertragliche
Verbindung über den provisions-
pflichtigen Maklervertrag besteht.
Gegenüber Eigentümer:
Denkbar, bei „Handeln ohne
Auftrag“, wenn das Objekt nur
„an die Hand“ gegeben wird, d.h.
hier keine vertragliche Haftung
gegenüber dem Eigentümer bei
Pflichtenverstoß!
Keine Enthaftung bei Doppel-
provision von Verkäufer und
Käufer (d.h. haftungsmäßig die
ungünstigste Variante)
1. Vorwurf: Makler hat nicht aufgeklärt
Keine eigenen Nachforschungen ge-
schuldet
Makler muss nur über ihm bekannte
Umstände aufklären
Hinweise: - Der (nachforschende) sorgfältige Mak-
ler haftet eher als der reine Nach-
weismakler
- „Was ich nicht weiß, macht mich
nicht heiß“ ist eine Enthaftungsstra-
tegie
2. Vorwurf: Makler macht falsche Angaben
Keine Haftung bei nur vom Eigentümer
übernommenen Angaben
Haftung bei eigenen Angaben
Hinweis: „Exposé-Check“ als Enthaftungs-
instrument nutzen
Haftung des Maklers
Kaum beherrschbares
Haftungsrisiko
Normalfall, gut beherrschbares
HaftungsrisikoKeine Haftung
1. Variante: Berater – Makler
Eigene Nachforschungspflicht
Keine - einfache - Enthaftung für
fremde Angaben
2. Variante: Vertrauensmakler
Hauptfall: Alleinauftrag!
Gesteigerte Beratungs- Erkun-
digungs- und Nachprüfungspflicht
Erzielung eines möglichst hohen
Kaufpreises geschuldet
Pflicht zum Tätigwerden („rege und
intensiv“ oder sogar „alles in seiner
Macht stehende“)
Rechtliche VerbindungMaklerVerkäufer
Keine Verpflichtungen des
Verkäufers
Einschaltung anderer
Makler ist zulässig
Einschaltung anderer
Makler ist untersagt
Wie „Alleinauftrag“
Verbot Eigengeschäft
Hinzuziehungs-
Verweisungspflicht
Keine Verpflichtungen des Maklers,
deshalb keine Haftung auf vertraglicher
Grundlage!!!
Keine Tätigkeitspflicht
Haftung auf Schadenersatz auf vertraglicher
Grundlage
Abstrakte Tätigkeitspflicht
Erhöhtes Haftungsrisiko
(Vertrauensmakler)
z.B. Falsche Markteinschätzung (zu hoch
oder zu niedrig)
Haftung auf Schadenersatz auf vertraglicher
Grundlage
Wie „Alleinauftrag“
I.
Befugnis zum Anbieten
II.
Auftrag
III.
Alleinauftrag
IV.
Qualifizierter Alleinauftrag
Der Vollmachtgeber erteilt dem Makler
Vollmacht
Zur Einsicht in das Grundbuch, die Grundakte, das Liegenschafts- und Altlastenkataster, die Bauakte, das Baulastenverzeichnis sowie in alle übrigen
behördlichen Akten und in die Akten der Realgläubiger, soweit sich die jeweiligen Unterlagen auf das Objekt beziehen. Der Makler ist berechtigt, auch
schriftliche Auszüge aus den Unterlagen und Akten anzufordern. Der Makler hat das Recht, Untervollmacht zu erteilen.
Bei der Wohnungseigentumsverwaltung sämtliche Unterlagen und Kopien anzufordern, die der Vollmachtgeber als Eigentümer selbst anfordern könnte.
Die Vollmacht umfasst auch das Recht zur Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, wie beispielsweise in die Beschlusssammlung. Der Makler hat
das Recht, Untervollmacht zu erteilen.
Einen Notar mit der Fertigung eines Vertragsentwurfs zu beauftragen.
Für den Vollmachtgeber zu Gunsten von Kaufinteressenten Reservierungsvereinbarungen abzuschließen, deren Dauer allerdings vier Wochen nicht
überschreiten darf.
Gegenüber Mietern des Objekts Verhandlungen zu führen und Vereinbarungen zu treffen über die Aufhebung des Mietverhältnisses und (nach vorheriger
Rücksprache mit dem Vollmachtgeber) Kündigungen auszusprechen.
Vollmacht ohne AuftragVollmachtgeber:
Bevollmächtigter (Makler):
Objekt:
Kosten aus der Geltendmachung dieser Vollmacht dürfen dem Vollmachtgeber nicht entstehen, diese Kosten trägt ausschließlich der Bevollmächtigte
(Makler). Etwas anderes gilt nur hinsichtlich der Beauftragung des Notars für den Kaufvertragsentwurf: Entstehen dort Entwurfskosten, weil der Vertrag später
nicht beurkundet wird, trägt diese der Vollmachtgeber.
Mit der Erteilung dieser Vollmacht ist kein Auftragsverhältnis verbunden.
Ort, Datum .................................................................. Vollmachtgeber .................................................................
Bundesgerichtshof (2.12.2015, AZ: I ZR 47/15): Haftung des Maklers
bei fehlerhafter Verkehrswerteinschätzung
Der Fall: - Eigentümerprovision
- Eigentümervorstellung: 249.000,00 €
- Einwertung Mitarbeiter des Maklers: 210.000,00 €
- Eigentümer ist mit Angebot zu 210.000,00 € einverstanden
- Immobilie wird für 210.000,00 € angeboten
- Immobilie wird für 207.500,00 € verkauft
- Eigentümer behauptet: Immobilie hatte einen Verkehrswert von 260.000,00
bis 270.000,00 €, verlangt Schadenersatz in Höhe der Differenz
- Aussage im Sachverständigengutachten im Prozess: Verkehrswert war