ALCANCES DE LA LEY 27157 REGULARIZACIN DEL CERTIFICADO DE
DECLARACIN DE FABRICA DENTRO DE LA ZONA HISTRICA ZONA MONUMENTAL Y
SU MBITO DE APLICACIN AREQUIPA
CAPITULO I1. SELECCIN E IDENTIFICACIN DEL PROBLEMA
1.1. FUNDAMENTACIN DEL PROBLEMA
Segn la Ley,para iniciar elprocesode saneamiento se debe tomar
el acuerdo por la mayora simple de todos los propietarios de
departamentos, en una reunin que ser convocada para estos efectos
por el o los propietarios interesados, mediantecartanotarial, y
realizada dentro de los 10 (diez) das tiles contados a partir de la
convocatoria. Aspecto concordante con lo establecido en laLeyN
27333, Art. 2, Num. 2.2, el cual establece que ". El Notario, para
los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere
el Artculo 6 de la Ley N 27157, slo certificar haber tenido a la
vista el acta simple respectiva, acompaada de lascartasnotariales
cursadas y la publicacin del correspondiente aviso, de ser el caso;
as como que la reunin de propietarios se realiz dentro del plazo de
10 (diez) das tiles, contados a partir de la convocatoria, previsto
en el numeral 6.1 del Artculo 6 de la Ley N 27157. Consecuentemente
son los interesados quienes asumen laresponsabilidadrespecto a la
veracidad de lo manifestado y la autenticidad de
ladocumentacinpresentada. Para su inscripcin en
elregistrocorrespondiente se adjuntar el acta simple..."
La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y
el nombre del convocante, as como la agenda a tratar. El acuerdo
tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el
mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno
de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un
lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los
porcentajes de bienescomunes, salvo que el referido acuerdo haya
sido adoptado por unanimidad.
Para oponerse a los acuerdos a que se refiere elprrafoprecedente
el interesado tiene un plazo de 15 (quince) das, contados a partir
de la fecha de la ltima publicacin, y se tramita de acuerdo a los
artculos 546 y siguientes delCdigoProcesal Civil; especficamente a
travs de un Proceso Judicial cuya va procedimental es el proceso
sumarsimo; siendo competente el juez civil (entendiendo en lneas de
generalidad el monto de la pretensin en disputa, la misma que si es
hasta 10 Unidades de Referencia Procesal es el Juez de Paz).
Cabe acotar que la Ley especial presume que las alcuotas sobre
los bienes comunes corresponden en partes iguales a los
propietarios de los bienes dedominioexclusivo, salvo prueba en
contrario.
En cuanto a la Inscripcin, se manejan dos supuestos: Cuando el
terreno est registrado o cuando no.
En cuanto a la inscripcin cuando el terreno est registrado, para
la inscripcin del derecho depropiedadde los departamentos se debe
presentar el Formulario Registral, acompaado del ttulo de propiedad
que puede serescriturapblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro
documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta
de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de
personadiferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin
continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos,
esto ultimo resulta concordante con lo establecido en los Artculos
950 y 952 del Cdigo Civil.
En cuanto a la inscripcin cuando el terreno no est registrado,
para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite
el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artculo 2018
del Cdigo Civil el cual establece que para la primera inscripcin de
dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de
cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios.
Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el
Registrador procede a in matricular el terreno a nombre de los
propietarios de departamentos encalidadde bien comn y,
posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias
y losderechossobre las reas y bienes comunes.Cabe acotar que desde
Diciembre del 2008 entr en vigencia la Directiva sobre el Rgimen de
Propiedad Exclusiva y Comn (reas comunes), dictada por la
Superintendencia Nacional de losRegistrosPblicos, SUNARP, en
aplicacin de su potestad normativa reconocida por la Ley 26366, en
razn de que en la actualidad existen
crecientesconflictosinterpretativos entre los usuarios y
elsistemaregistral que se manifiestan en las inscripciones
registrales de edificaciones y complejos inmobiliarios.
Si bien es cierto el auge de laconstruccinproduce una serie de
beneficios a laeconomanacional, en el mbito jurdico esta situacin
se manifiesta en un aumento considerable de las inscripciones
regstrales que se refieren a edificaciones y complejos
inmobiliarios, lo que, sin embargo, da como resultado la existencia
de innumerables conflictos interpretativos.
Estos conflictos, se agudizan por diversos factores, entre ellos
porque la normativa que regula el sector es parca y poco
detallista; asimismo, los enunciados normativos se prestan a
dismiles interpretaciones, entre otros; en ese contexto, precis, se
ha publicado esta Directiva con el fin de establecer disposiciones
uniformes sobre la calificacin e inscripcin de los ttulos referidos
al rgimen de propiedad exclusiva y comn.Por otro lado los regmenes
de "propiedad exclusiva y comn" e "independizacin y copropiedad" se
diluyen en la prctica, lo cual se confirma por el hecho que se
inscriben reglamentos internos sin precisar el rgimen adoptado y, a
pesar de ello, el registrador no lo advierte y a las partes tampoco
les interesa.
La falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los
abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la
prctica, lo cual generaliz el uso del reglamento interno y la junta
de propietarios en el rgimen alternativo de independizacin y
copropiedad. Adems esta situacin, se "legaliz" con la aprobacin por
parte del Ejecutivo del formato demodelode "reglamento
interno".
La Directiva aprobada, establece una gua completa de calificacin
registral de los actos del rgimen de propiedad exclusiva y comn, en
ese sentido, la norma deber ser aplicada por los rganos de
calificacin registral que integran la Superintendencia Nacional de
los Registros Pblicos.
En lo que respecta al contenido de la Directiva, de conformidad
con el artculo 128 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, el
rgimen de propiedad exclusiva y comn (reas comunes) es obligatorio
en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias
superpuestas en el plano vertical (edificio de departamentos), en
caso contrario puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y
comn o el de independizacin y copropiedad.
En el caso del reglamento interno, se aprueba por el promotor o
constructor quien debe ser el propietario de la misma; tambin, se
aprueba conforme al articulo 39 de la Ley 27157 (Ley de
Regularizacin de Edificaciones), por acuerdo de ms del 50% de los
propietarios que conforman la edificacin, para lo cual el voto se
computa por cada propietario, mientras no se encuentre definido el
porcentaje de participacin en las zonas comunes.
As tambin, la Directiva seala que el reglamento interno se
modifica por acuerdo de la junta que cuente con ms del 50% de la
participacin de los propietarios; asimismo, de conformidad con el
artculo 135 del Deceto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, para los casos
de modificacin del porcentaje de participacin,desafectacinde los
bienes comunes,venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente
de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayora calificada de
2/3 partes de las participaciones.
En el caso de la inscripcin de los aires, cuando en el
reglamento interno se establezca la reserva de aires de la
edificacin, sta podr independizarse como seccin de dominio
exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participacin en
los bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre
que se cuente con un rea de acceso.
La Directiva seala que los planos presentados para la inscripcin
de Declaratoria de Fbrica e Independizacin que cuenten con el
respectivo visado municipal o de verificador, segn el caso no podr
ser objeto deobservacinni rechazo registral.
Igualmente, lasnormasde la Directiva se aplican por analoga y en
cuanto fuese pertinente, a los mecanismos de regularizacin de
edificaciones regulados en el Ttulo I de la Ley 27157 (Ley de
Regularizacin de Edificaciones); asimismo, precis que la Directiva
de la Sunarp tambin se aplica al rgimen de independizacin y
copropiedad. En general, la Directiva contiene una serie de
precisiones que facilitarn la calificacin registral en los casos de
edificaciones sujetas al rgimen de independizacin y
copropiedad.
1.2. DESCRIPCIN DEL PROBLEMA
La Ley 27157 es titulada en su primera parte como LEY DE
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES, lo cual hara parecer que este
cuerpo legal tiene por objeto el saneamiento fsico de la propiedad
inmobiliaria, proponiendo un rgimen simplificado y flexible para
que los edificios puedan acceder al registro. Segn esta
interpretacin basada en el nomen juris, nos encontraramos ante una
nueva amnista a favor de los propietarios que hayan efectuado
construcciones irregulares y/o clandestinas, propiciando la
obtencin e inscripcin de las declaratorias de fbrica.No se puede
negar que uno de los propsitos de la ley es el saneamiento fsico de
los inmuebles (ver arts. 1, 3, 25, y primera disposicin
transitoria), esto es, facilitar la inscripcin de construcciones
que no cuentan con licencia de construccin o conformidad de obra.
Sin embargo, el nomen juris es equvoco, ya que la Ley N 27157
CONTEMPLA UN MAYOR RADIO DE ACCIN, de manera que favorece el
saneamiento de una serie de aspectos diversos, que vienen a
constituir los tipos de regularizacin que se permiten:1) En primer
lugar se posibilita regularizar la propiedad de los predios, de
forma que los titulares que slo cuenten con documento privado, o
que slo puedan exhibir la posesin, puedan acceder a la inscripcin
registral. De esta manera se evita que el interesado recurra a
engorrosos procesos judiciales de otorgamiento de escritura pblica,
prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios. Siempre que no exista
oposicin, la va judicial es reemplazada por un simplificado trmite
notarial. Dentro de esta lnea el art. 7 de la Ley establece que:
Para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se
debe presentar el formulario registral, acompaado de ttulo de
propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o
cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo
pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est
inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor
debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario
durante 10 (diez) aos. Idntica regulacin se encuentra en los arts.
9, 14 y 17 de la Ley.2) En segundo lugar, y conforme ya hemos
indicado, el objeto de la regularizacin comprende tambin las
construcciones sin licencia municipal, ni conformidad de obra,
bastando que el saneamiento se haga efectivo a travs del informe
tcnico de un verificador (art. 25 de la Ley). Este rgimen de
regularizacin viene a ser anlogo al que ya existe hace muchos aos
para el Registro Predial Urbano, con la salvedad que este ltimo
sistema era an ms simplificado al no requerir la certificacin de
firmas de los otorgantes. Obviamente esta mayor sencillez no iba
aparejada con seguridad.3) Por ltimo se faculta la regularizacin de
los inmuebles que carezcan de reglamento interno e independizacin.
Es decir, se facilita la constitucin del rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn (propiedad horizontal), para lo cual se
reduce el nmero de propietarios (inscritos o no inscritos) que
puedan otorgar el reglamento interno y la independizacin de fincas
registrales. Adems se evita, hasta donde sea posible, que esta
incertidumbre jurdica tenga que ser resuelta por el Poder
Judicial.El objeto de la regularizacin, y que hemos dividido en
tres tipos, puede presentarse en forma individual o acumulativa.
Nos explicamos: si el seor X ha realizado una construccin
clandestina en el inmueble cuya propiedad se encuentra registrada a
su nombre, slo requerir regularizar la declaratoria de fbrica por
cuanto su derecho de propiedad no adolece de deficiencia alguna.
Por tanto, la regularizacin se presenta en este caso en forma
individual, ya que solamente es de aplicacin el punto 2) antes
mencionado (declaracin de fbrica).En cambio, puede ocurrir que la
construccin clandestina albergue un edificio de departamentos, el
cual no solamente carezca de declaratoria de fbrica y reglamento
interno, sino adems los mencionados departamentos pueden haber sido
vendidos a distintos compradores, los mismos que obviamente no
cuentan con su derecho de propiedad inscrito. En este caso la
regularizacin es acumulativa porque el saneamiento inmobiliario
comprende los puntos 1), 2) y 3) antes mencionados.La Ley ha sido
concebida, pues, como un traje a la medida de los interesados,
quienes podrn acogerse a sus normas de acuerdo al problema de
titulacin que en concreto los afecte. Obviamente, esto ser posible
siempre y cuando el problema se centre en alguno de los tres
aspectos que constituyen el OBJETO DE LA REGULARIZACIN
INMOBILIARIA. Por tanto, los mbitos que se encuentren fuera de este
objeto (por ejemplo: los problemas referidos a rectificacin o
superposicin de reas), no podrn ser saneados dentro de los alcances
de la Ley.Es bueno resaltar que el art. 3 de la Ley N 27157 seala
con toda claridad que este cuerpo legal tiene como mira prioritaria
atender al saneamiento de los edificios o conjuntos inmobiliarios
en rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (antes, propiedad
horizontal); sin embargo, esta meta NO ES EXCLUYENTE, ya que tambin
ser posible realizar el saneamiento de los ttulos de propiedad de
los inmuebles no sometidos al estatuto de la propiedad horizontal.
En este sentido, los arts. 17 y 18 de la Ley regulan el
procedimiento a seguir en los casos de regularizacin del derecho de
propiedad en las unidades exclusivas, las cuales se definen como
aquellas unidades inmobiliarias que NO cuentan con bienes ni
servicios comunes (art. 2 inciso f).Esta clasificacin haba sido
sustentada en la primera edicin de esta obra, la cual por lo visto
ha gozado del favor de los autores del formulario registral
aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
(SUNARP). As pues, en los formatos aprobados se aprecia claramente
la existencia de tres partes bien definidas: a) la regularizacin de
la propiedad mediante su inscripcin, b) la regularizacin de las
edificaciones mediante la declaratoria de fbrica, c) la
regularizacin del reglamento interno mediante el proceso de
saneamiento.Adems, la misma resolucin aprobatoria de SUNARP (N
297-99-SUNARP publicada el 20 de setiembre de 1999) seala que la
finalidad de los formularios es REGULARIZAR LA INSCRIPCIN DE LA
PROPIEDAD Y/O DE LAS EDIFICACIONES. En buena cuenta, ello significa
que la Ley no se refiere exclusivamente al saneamiento fsico de las
construcciones, sino adems a la regularizacin de la propiedad.Por
otro lado, la utilizacin del trmino disyuntivo Y/O, nos indica
claramente que la regularizacin puede efectuarse en forma conjunta
o individual, de acuerdo al concreto problema que afecta al
propietario. Estas ltimas ideas tambin aparecieron ampliamente
expuestas en la edicin anterior.En conclusin, reiteramos que la Ley
N 27157 contiene una restrictiva y equvoca denominacin, la cual
alude solamente a la regularizacin de edificaciones, siendo que la
amplitud de la materia regulada excede dicho lmite. Por tal razn
resulta preferible hablar de la regularizacin de la propiedad, tal
y como lo haca el Proyecto de Ley de la Comisin del Congreso de
Infraestructura y Transporte. En nuestro caso, y por ser un trmino
ms amplio y preciso, de acuerdo al objeto regulado, preferimos la
denominacin de regularizacin de algunas inscripciones sobre
inmuebles.
1.3. JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN
La Declaratoria de Fabrica es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obras en un predio urbano, de
acuerdo a lo que establece el Art. 28 de la Seccin preliminar del
Reglamento de la Ley 27157Ley de Regularizacin de Edificaciones,
del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn.
As tambin en el art. 2.3 Precisiones del D.S. 035-2006-VIVIENDA
que aprueba el Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley 27157
entre otras indica que la Declaratoria de fabrica es el
reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra
sujeta a este reglamento.
Cabe precisar que el Titulo II de la Ley 27157, referido a
Declaratoria de Fabrica ha sido derogado por la Octava Disposicin
final de la Ley 29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones, sin embargo esto no afecta la vigencia de los
artculos precedentes que forman parte del Ttulo I, y adems en el
art. 28 de esta ultima norma se establece que concluidas las obras
de edificacin, con la autorizacin municipal obtenida conforme a
esta norma, se efectuara una descripcin de las condiciones tcnicas
y caractersticas de las obras ejecutadas que se denominara
Declaratoria de Fabrica.
Este procedimiento de Declaratoria de fabrica tiene varios
escenarios con tratamientos diferenciados:
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin
municipal hasta el 19 de Julio de 1,999 debern acogerse a la
Regularizacin de la Declaratoria de fabrica establecida en el
Titulo I de la Ley 27157, sin necesidad de tramitar conformidad de
obra municipal, y que consiste bsicamente en presentar los
formularios registrales N 1, 2 o 3 (FOR) dependiendo del tipo de
inmueble y si requiere de Independizacin de secciones inmobiliarias
(Departamentos, oficinas, tiendas comerciales, puestos de mercado,
etc.) que adems van a requerir de la inclusin de un reglamento
interno, de acuerdo a lo sealado en el Titulo III de la misma
norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con
Licencia de edificacin entre el 20 de Julio de 1,999 hasta el 27 de
Setiembre de 2,008 (Ley 27157) pueden tramitar ante la
Municipalidad distrital el certificado de Finalizacin de obras y la
declaratoria de fabrica de acuerdo a lo que establece dicha
norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con
Licencia de edificacin entre el 28 de Setiembre de 2,008 hasta el
da de hoy (Ley 29090), pueden tramitar la conformidad de obra y la
declaratoria de Edificacion (fabrica) en un solo procedimiento, de
acuerdo a lo que establece dicha norma, para luego inscribirla ante
los registros Pblicos.
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin
municipal despus del 20 de Julio de 1999, pueden acogerse a un
proceso de Regularizacin contemplado en la Ley 29090, que establece
en su articulo 30 que las edificaciones que hayan sido construidas
sin Licencia de obra despus de esa fecha, y hasta el 27 de
Setiembre de 2008 podrn ser regularizadas hasta el 31 DE DICIEMBRE
DE 2008, plazo que ha sido ampliado hasta el 31 de Diciembre de
2010, con la Ley 29476.- Tanto la Ley 27157 como la 29090
establecen normas sobre Licencia de Edificacin que debe otorgar la
Municipalidad correspondiente al distrito en que se ubica el
predio, con la diferencia de que esta ultima derog las
concernientes a este tema establecidas en el Titulo I de la primera
(Ley 27157), sin embargo hay que dejar claramente establecido que
dicha Ley contiene 3 Ttulos de los cuales el Titulo I, que trata
sobre regularizacin de edificaciones ejecutadas hasta el 19 de
Julio de 1999, y el Titulo III, acerca de los regmenes de Propiedad
exclusiva y comn, siguen vigentes.
Hecha esta aclaracin se puede comprobar que ambas leyes
contemplan el tema de la conformidad de obra como el proceso al que
estn obligados los propietarios que culminan una edificacin con
planos aprobados por una licencia de edificacin, para poder
registrar la edificacin dentro del proceso de Declaratoria de
fabrica, en la partida registral del inmueble.
La Ley 29090, vigente en la materia desde el 28 de Septiembre de
2008 y que norma la obtencin de Licencias de edificacin adems de
las de Habilitacin urbana, en su articulo 63 del Capitulo IV
establece que de no haberse ejecutado las obras conforme a los
planos, se presentaran planos de replanteo que sern revisados por
la Comisin Tcnica, no especificando limites en el rea de variacin,
lo que en la prctica significa que se podr replantear cualquier
variacin que se realice en la ejecucin de una obra que cuente con
Licencia de edificacin, debiendo si tener cuidado en que estos
planos finales si correspondan a la edificacin final ya que el
articulo 63.2 detalla la necesidad de que se realice una inspeccin
en que se verifique la veracidad de los mismos. .
1.4. OBJETIVO GENERAL Y ESPECIFICO
1.4.1. OBJETIVO GENERAL
IDENTIFICAR LOS ALCANCES DE LA LEY 27157 REGULARIZACIN DEL
CERTIFICADO DE DECLARACIN DE FABRICA DENTRO DE LA ZONA HISTRICA
ZONA MONUMENTAL Y SU MBITO DE APLICACIN AREQUIPA1.4.2. OBJETIVOS
ESPECFICOS Analizar la validacin de la regularizacin de fbrica
dentro de la zona histrica de la ciudad de Arequipa .
Identificar si dicha ley se aplica a inmuebles pertenecientes al
Estado y/o entidades pblicas.
Identificar los requisitos y trmites que se establece la Ley
para la declaratoria de fabrica.
1.5. IDENTIFICACIN DE VARIABLES
VARIABLE DEPENDIENTE
Alcances De La Ley 27157
VARIABLE INDEPENDIENTE
mbito De Aplicacin De La Ley
CAPITULO IIMARCO TERICO
1. CASO DE LAS EXPROPIACIONES PARA TITULACIN DE POSESIONES
INFORMALES
1.1. Finalidad de la normaEl artculo 21 de la Ley N 28687,
modificada por la Ley N 29320, es una norma marco que declara de
necesidad pblica la expropiacin para saneamiento y titulacin de
posesiones informales cuya ocupacin se dio hasta el 31 de diciembre
de 2004. La finalidad de la norma es de toda evidencia: se busca
dar una salida al acuciante problema social configurado por
propietarios que no pueden recuperar sus predios, sea por la
lentitud del Poder Judicial o por la imposibilidad material de
producir el lanzamiento de miles de poseedores con el costo social
y humano que ello significa. Adems, se busca solucionar la
existencia de ocupantes sin ttulos por decenas de aos, lo que
impide que esa riqueza pueda ingresar al mercado con todo su valor,
o que sirva de garanta para acceder al crdito. Ntese que la
situacin actual es el peor de los mundos imaginados. En efecto,
tenemos propietarios de cartn, que solo tienen un documento pero no
pueden gozar de las facultades correspondientes a su dominio; y por
otro lado tenemos a miles de poseedores sin ttulo de propiedad, que
solo pueden dar valor de uso al predio pero no pueden utilizarlo en
funcin de valor de cambio o de crdito. Desde una perspectiva de
costo-beneficio, tan a gusto de los neoliberales, la disposicin
comentada resulta ampliamente satisfactoria, pues de un lado
permite que los propietarios sean adecuadamente resarcidos a valor
de mercado, con lo cual su ttulo, antes vaco de contenido econmico
por mrito del respeto irrestricto a la propiedad (sic), se
convierte ahora en un valor patrimonial equivalente a la privacin
sufrida, por lo que un bien improductivo pasa a ser un capital en
efectivo; y por el lado contrario, los poseedores pueden acceder a
la titulacin luego de una consolidada ocupacin, por lo que dichos
predios ingresan al mercado con toda la potencialidad que significa
constituirse en un elemento de generacin de riqueza. La norma no
solo establece que la titulacin de posesiones informales
consolidadas es una hiptesis de necesidad pblica que da entrada a
la expropiacin; sino que adems introduce algunos mecanismos
facilitadores para la operatividad del procedimiento de
expropiacin, tales como la posibilidad de que la inscripcin de la
transferencia se realice con la sola consignacin judicial aun
cuando el sujeto pasivo de la expropiacin cuestione el valor de la
indemnizacin justipreciada. En ese caso, y sin perjuicio de la
transferencia dominical ya operada, el Estado deber disponer que se
aprueben las partidas presupuestales que correspondan para hacer
efectivo el pago de cualquier diferencia a favor del sujeto pasivo,
dentro del ao siguiente a que dicha diferencia quede determinada
(artculo 21.6). De esta manera se evita que la sola impugnacin
judicial logre el propsito de paralizar la ejecucin de un acto
legislativo. Asimismo, debe mencionarse que este procedimiento de
expropiacin caduca cuando no se acredita que el Estado ha pagado la
indemnizacin justipreciada en el plazo de tres meses computado a
partir del da siguiente de la publicacin de la ley autoritativa
(artculo 21.8). As, el propietario cuenta con una garanta efectiva
de que el resarcimiento ser pagado en plazo perentorio, y bajo pena
de reversin. Por ltimo, ntese que la ley no menoscaba el derecho
econmico del propietario afectado, ya que el valor que se paga ser
el de mercado, asimismo, se indemnizar los otros daos que se
hubiesen producido (artculo 15 de la Ley N 27117, por remisin del
artculo 21.11 de la Ley N 28687, modificado por la Ley N 29320). 2.
LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDADEl mundo creado a partir de la
ficcin de que la libertad absoluta (y salvaje) lleva al bienestar,
y que los mercados se regulan solos, sin intervencin estatal, no
pasa de ser una fantasa derrumbada ante nuestros propios ojos en
virtud de la crisis financiera internacional. La realidad nos
muestra que los mercados simplemente no pueden autorregularse pues
el desmedido afn de lucro destruye todo, incluyendo la lealtad y la
honestidad; y sin esos valores, que deben nacer de la regulacin
estatal cuya funcin es garantizar el bien comn, no se puede
construir ningn sistema institucional. Por tal razn, los
neoliberales deben aceptar a regaadientes una verdad que siempre
fue obvia. El mundo de las relaciones privadas no puede quedar
sujeto al arbitrio individual, pues ello desemboca
irremediablemente en el abuso del ms fuerte y en la concentracin de
la riqueza en pocas manos. El papel del Estado queda, pues,
salvaguardado en el nuevo orden mundial como garante de los
intereses colectivos. La propiedad es un derecho individual que
asegura un mnimo de utilidad individual a su titular, pero ello no
impide reconocer que se trata de una facultad jurdica que se
encuentra sujeta a la realizacin del inters social. El propietario
no vive solo, ni su riqueza se origina por esfuerzo exclusivamente
suyo. El propietario disfruta de bienes econmicos por obra de
muchos factores ajenos a l, tales como la proteccin del Estado, la
actuacin reguladora y contralora de la Administracin; las obras y
construcciones realizadas por la comunidad; el esfuerzo conjunto de
la sociedad, etc. Es correcto sostener, entonces, que la propiedad
est afecta a una hipoteca social pues la riqueza debe aprovechar de
una u otra manera a todos los individuos, y no a unos pocos. De
esta forma quedan descartadas las opciones ideolgicas que buscan
defender una propiedad exclusivamente individualista y sin la raz
social sobre la que necesariamente se asienta y justifica.
Bajo las distintas denominaciones de funcin social, inters
social (artculo 923 del CC) y bien comn (artculo 70 de la
Constitucin) se ha intentado resumir los fines colectivos,
sociales, comunitarios o pblicos a los que debe estar sometida la
propiedad privada. Se trata, en buena cuenta, de una reaccin frente
a la concepcin liberal de la propiedad, que supuestamente concibe a
la misma como un derecho absoluto de usar y abusar de los bienes,
sin lmites. Si la propiedad es un derecho individual, ello no obsta
a reconocerle su proyeccin social. Como dice Hernndez Gil, la
funcin social de la propiedad, ms que un concepto, es una idea o
una intuicin. En tal sentido, la teora busca subrayar el aspecto
social del hombre por encima del egosmo abusivo e inhumano, pero
desde un punto de vista estrictamente jurdico el concepto de funcin
social no presenta matices claros por su excesiva generalidad, y
muestra ms un aspecto programtico y emotivo. La clusula de la
funcin social, o del bien comn, autoriza a que nuestro concepto de
necesidad pblica no sea tan restringido, ni limitado. De lo
contrario tendramos un ordenamiento jurdico en donde las
limitaciones al dominio, o la expropiacin, solo se aplicaran para
las obras pblicas, como si los otros intereses de corte social no
podran ser tutelados ni mereceran ninguna atencin por parte del
Estado. En consecuencia, con el trmino necesidad pblica, entendido
en forma razonable y no restrictiva, se busca habilitar la
intervencin estatal en la propiedad privada con el fin de adecuarla
a los intereses colectivos y sociales. A ello debe sumarse el
expreso reconocimiento de la expropiacin por razn de inters social
que seala el artculo 21.2 de la Convencin Americana de Derechos
Humanos. La restriccin inconducente de la nocin de necesidad pblica
ha llevado, por ejemplo, a que en nuestro pas no se pueda expropiar
terrenos urbanos faltos de aprovechamiento por veinte o treinta
aos, cuyos titulares solamente buscan lucrar con la plusvala
generada por el crecimiento de la ciudad, mientras esta crece en
forma desordenada con ausencia de servicios bsicos y con una
extensin que cada vez los hace ms onerosos. Tampoco se expropia por
infraccin a los planes urbansticos, como ocurre cuando se urbaniza
en forma ilegal o se incumplen gravemente las normas
medioambientales. Lo grave es que la utilidad de un particular es
financiada con el pago de impuestos de todos. Igual prohibicin se
pretende para los terrenos ocupados por posesiones informales, en
donde el aumento de valor generado por las obras de urbanizacin ha
sido pagado por el Estado o por los pobladores. En Espaa, por
tomarlo como referencia, se acaba de sancionar una nueva Ley
Estatal del Suelo 8/2007, de 28 de mayo pasado y en el que se busca
enfrentar decididamente todos estos problemas, sin complejos
ideolgicos ni recetas ultraliberales. Igual sucede, seguramente
para horror de nuestros neoliberales, nada menos que en los Estados
Unidos, en donde una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23
de junio de 2005 (Caso Kelo vs. New London) consider vlida la
expropiacin de un conjunto de fincas por parte de un ayuntamiento
(municipio) a efectos de renovacin urbana, ya que el desarrollo
econmico autoriza la intervencin del Estado sobre la propiedad pues
se considera que el desarrollo es una modalidad de uso pblico de
los bienes, lo que da entrada a la expropiacin, segn la Quinta
Enmienda de la Constitucin. Como para hacernos reflexionar respecto
a la necesidad de superar dogmas.3. GARANTAS QUE OTORGA LA LEY N
29320El artculo 21.2 de la Convencin Americana sobre Derechos
Humanos seala que cabe la expropiacin por causas de utilidad pblica
o inters social; adems, dicho lmite ha de determinarse y
practicarse de acuerdo con lo que dispongan las leyes mediante un
debido proceso y requiere el pago de una justa indemnizacin. Esta
norma en concordancia con el artculo 70 de la Constitucin, permite
deducir la existencia de tres garantas genricas, ya anotadas, que
se aplican a toda expropiacin: ley del Congreso, declaracin de
causa de seguridad nacional, necesidad pblica y ahora de inters
social, y, finalmente una justa indemnizacin.En el caso de la Ley N
29320, modificatoria de la Ley N 28678, sobre expropiacin a efectos
de titulacin de posesiones informales, hay algunas garantas
especiales que han sido expresamente sealadas con el fin de evitar
la desviacin de poder o la arbitrariedad legislativa:- La
expropiacin se lleva a cabo con relacin a casos concretos
establecidos por Ley del Congreso (artculo 21.4); es decir, cada
predio expropiado ser determinado por una norma legal. No existe la
posibilidad de una autorizacin abierta para que el rgano
administrador pueda decidir los inmuebles que se afectan; de esta
manera se fortalece la posicin de los propietarios, ya que solo
sufren la expropiacin en caso de ley particular en la que los
representantes del Pueblo deciden que existe una necesidad pblica
en la privacin forzosa del dominio. Es cierto que el mismo rgimen
est contenido ya en la Ley General de Expropiaciones, pero en
algunas oportunidades se emiten normas genricas, con el
consiguiente debilitamiento de la posicin del propietario, y
paralelamente con la dotacin de una mayor fortaleza a la
Administracin (ejemplo: La Ley N 29339, publicada el 31 de marzo de
2009, que declara de necesidad pblica la expropiacin de inmuebles
necesarios para la ejecucin de proyectos de inversin durante el
bienio 2009-2010. El artculo 1 seala que se comprende en la
expropiacin a los bienes inmuebles de dominio privado adyacentes o
necesarios para la ejecucin de los proyectos de inversin []).- La
posesin informal debi estar constituida hasta el 31 de diciembre de
2004 (artculo 21.3). Las ocupaciones de terrenos que se realizaron
con posterioridad a esa fecha no dan lugar a la expropiacin.- La
posesin informal debe estar consolidada, esto es, sin posibilidad
real de restablecimiento de la situacin anterior (artculo 96-6 Ley
N 27972, Orgnica de Municipalidades; artculo 2-b D.S. N
004-2009-VIVIENDA).- Solo se aplica cuando no resulta factible
ejecutar un procedimiento de declaracin de propiedad por parte del
ente de formalizacin; ni cuando un procedimiento de ese tipo se
encuentre en trmite (artculo 21.3; artculo 4-c D.S. N
004-2009-VIVIENDA).- Los predios no deben encontrarse ubicados en
zonas arqueolgicas, intangibles o de patrimonio cultural; en reas
naturales protegidas o zonas reservadas; en zonas de alto riesgo
cuando lo determine informe de entidad competente; o en otros casos
prohibidos por la normativa de formalizacin de la propiedad
(artculo 2 D.S. N 004-2009-VIVIENDA).Una expropiacin que no rena
estos requisitos en un acto arbitrario, abusivo y de desviacin de
poder del rgano legislativo. Para controlar semejantes
comportamientos los administrados pueden impugnar ante los jueces
la indebida utilizacin de la expropiacin(23), lo que en nuestro
criterio incluye los casos anmalos en los que el Congreso declare
de necesidad pblica la titulacin de predios invadidos en donde no
se aprecie una preeminencia del inters general. Por ejemplo, se
declara la expropiacin de un pequeo predio ocupado por unos cuantos
poseedores. Aqu la calificacin de necesidad pblica es irrazonable,
y el administrado puede cuestionar esa declaracin. Sin embargo,
ntese que la situacin se presenta solo en aquellos casos en donde
se incumplan los propios requisitos legales para la expropiacin, o
cuando sea irracional la declaracin de necesidad pblica.El afectado
puede acudir al amparo constitucional por violacin del derecho
fundamental de propiedad (artculo 70 de la Const.), o solicitar la
nulidad de la expropiacin segn el artculo 23 de la Ley N 27117.
Este ltimo no tiene reglas propias, y esa situacin podra llevar a
que no sea una va igualmente satisfactoria para la proteccin del
derecho, por lo que se tendra habilitada la va del amparo.
4. LA DECLARATORIA DE FBRICA:A partir de la vigencia de la
presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de cualquier
tipo de edificacin, independientemente de la fecha de su
construccin, se har mediante una declaracin del propietario, de
acuerdo con los requisitos y trmites que esta establece. Este acto
se denomina declaratoria de fbrica.
Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir
de la vigencia de esta Ley deben optar por:
a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial
tratndose del mbito del Cercado, en Formulario nico Oficial la
fecha del inicio de la construccin de la obra, y declarar que sta
se efectuar de conformidad con los planos que se adjuntan y que se
cumple con las normas de zonificacin y otras vigentes, para lo cual
se acompaa el plano de zonificacin respectivo.
Obtenido el cargo de recepcin de dicho formulario y
transcurridos 20 (veinte) das tiles contados a partir de la fecha
del cargo de recepcin, sin que la Municipalidad haya observado la
documentacin presentada, se puede iniciar la obra.
La Comisin Tcnica compuesta por los arquitectos e ingenieros
designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para
estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificacin de
la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el
prrafo precedente y tiene, adems, lafuncinpermanente desupervisinde
la obra.
b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial
tratndose del mbito del Cercado, la licencia de construccin en el
Formulario nico Oficial, de conformidad con la presente Ley y con
los dispositivos legales vigentes.
Si la Comisin Tcnica encuentra observaciones a la documentacin
que se acompaa al Formulario nico Oficial, debe comunicar de tal
hecho al interesado, por medio del funcionario municipal
responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez) das naturales
contados a partir de la fecha en que se emite la respectiva
resolucin administrativa.
El levantamiento de observaciones por parte del interesado se
tramita conforme lo dispone el artculo 28 de la Ley.
5. DE LA INSCRIPCIN PREVENTIVA:
Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la
anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que
tendr vigencia por un ao. Cuando se solicita la predeclaratoria de
fbrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad
exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el
mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.
Una vez terminada la construccin, en cualesquiera de las
opciones referidas en el artculo 28, el propietario debe declarar
en el mismo Formulario nico Oficial, que la edificacin se ha
realizado de acuerdo a los planos originalmente presentados; o, en
su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se
haya realizado finalmente la construccin, los que se deben
adjuntar. En ambos casos se debe presentar ttulo de propiedad y
certificado de zonificacin que declare que la obra es conforme con
la zonificacin vigente.
Al momento de la presentacin de losdocumentosla Municipalidad
Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado,
deber, en el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario
competente, sellar y firmar el formulario correspondiente y
asignarle el nmero de resolucin. En el sello debe constar, adems,
la numeracin de la finca asignada por la Municipalidad.
El Formulario nico Oficial, una vez sellado, tiene calidad de
instrumento pblico y constituye ttulo suficiente para inscribir la
respectiva fbrica. En caso de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, el Formulario debe contener la
especificacin de los bienes yservicioscomunes y de propiedad
exclusiva, independizacin, reglamento interno y junta de
propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo. No ser
necesaria la obtencin de la conformidad de obra.
No obstante lo descrito, los propietarios y/o constructores
pueden optar por extender la declaratoria de fbrica mediante
escritura pblica si as conviniese a su derecho.
6. DEL REGLAMENTO INTERNO:
Las edificacionesmateriadeanlisisdeben contar necesariamente con
un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o
constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto
favorable de ms del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes
de participacin.
El Reglamento exige la delimitacin expresa de los bienes de
propiedad comn, los mismos que pueden ser, segn sea el caso: El
terreno sobre el que est construida la edificacin; Los cimientos,
sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos
estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de
una seccin sino que sirven a una o ms secciones; los pasajes,
pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso
comn; los ascensores y montacargas; las obras decorativas
exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad
comn; los locales destinados a servicios comunes tales como
portera, guardiana; y otros; los jardines y lossistemase
instalaciones paraagua, desage,electricidad, eliminacin debasuray
otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular;
los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las
secciones aparezcan clusulas en contrario; los patios, pozos deluz,
ductos y dems espacios abiertos; y los dems bienes destinados al
uso y disfrute de todos los propietarios.
Por su parte segn la Ley constituyen servicios comunes: la
guardiana, la portera y la jardinera; la limpieza, conservacin
ymantenimientode las reas, ambientes, elementos y en general de los
bienes comunes. Esta incluye la reposicin de los bienes de
propiedad y uso comunes; la incineracin y/o eliminacin debasura; el
alumbrado pblico, la baja polica y jardines pblicos, siempre que el
pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios
en conjunto; y, laadministracinde la edificacin.
Por su parte dentro del Reglamento Interno la delimitacin de los
derechos yobligacionesde los propietarios; resulta importantsimo as
como los porcentajes que a cada propietario corresponden en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado
por el Reglamento Interno, a fin de atender losgastosque demanden
los servicios comunes, la conservacin, mantenimiento
yadministracinde la edificacin, y en las votaciones para adoptar
acuerdos en las Juntas de Propietarios;
Es importante resaltar que segn la Ley la transferencia de
bienes de propiedad comn debe aprobarse por los dos tercios de los
votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente
citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por
conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) das tiles,
contados a partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito
notarial su discrepancia, se entendern vinculados al acuerdo, que
no ser ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier
transferencia realizada sin contar con la votacin antes dispuesta
es nula de pleno derecho.
Asimismo los propietarios pueden acumular, subdividir o
independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las
normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos
sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo
los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas,
subdivididas o independizadas, segn cada caso. En estos casos el
interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para
que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento Interno y
asume los gastos que se generen.
Finalmente en el Registro Pblico correspondiente se archivan los
planos de la edificacin (distribucinarquitectnica) y se inscriben
las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica,
el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
7. DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN:
Dentro de la norma y Reglamento baj anlisis, comprende dentro de
sus Objetos y Alcances normar el rgimen legal al que debern
someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones
de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicacin
es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a
dos o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.
El Artculo 126 del Reglamento establece que entre las unidades
inmobiliarias reguladas por este Reglamento tenemos:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial,
industrial o mixto.b) Quintas.c) Casas en copropiedad.d) Centros y
galeras comerciales o campos feriales.e) Otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.Es propicio manifestar que el
artculo 127 del Reglamento establece lo referente a la Opcin de
rgimen, por el cual al momento de solicitar la inscripcin del
Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones
exclusivas debern optar entre los regmenes de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn Independizacin y Copropiedad. Ambos regmenes podrn
coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o
sectores.
8. DEL RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD:
Este rgimen supone la existencia de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de
uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en elCdigo
Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades
Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art.
126 del Reglamento, siempre que estn conformadas por secciones de
un solo piso o que, de contar con ms de un piso, pertenezcan a un
mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Esta opcin
debe constar en el Formulario nico Oficial establecido por Ley.
9. DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN:
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin
o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias
de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento
Interno y una Junta de Propietarios.
La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a
cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al
propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el
Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios
razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicacin de stas, los usos a los que estn destinadas, etc. Las
secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso
permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se
establezcan en el Reglamento Interno.
La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad
exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la
participacin en los bienes de propiedad comn y los derechos de uso,
trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de
la misma.
Cabe acotar que en cuanto a la Ejecucin de Obras, acumulacin,
subdivisin o independizacin de secciones de propiedad exclusiva,
los propietarios podrn realizarlas, siempre que no contravengan las
normas vigentes, no perjudiquen las condiciones deseguridady
funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los
dems propietarios o de terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la
Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar
oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la
obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto
exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueblematriz, el
propietario deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de
Propietarios. En estos casos, el propietario de la seccin que desee
ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de Propietarios,
toda lainformaciny documentacin tcnica, legal y administrativa
relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin
adecuada.
10. DE BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES:El Artculo 134 del
Reglamento establece que son bienes comunes intransferibles, salvo
pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que
tiene dos o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l
se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y dems elementos estructurales esenciales para la
estabilidad de la edificacin, siempre que sirvan a dos o ms
secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas
a la instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin
comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin
de propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage,
electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn
destinados a una seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de
instalaciones, salvo los propios de una seccin de propiedad
exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento
Interno.
En cuanto a los Actos de disposicin de bienes comunes ( La
transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier
otro acto ocontratoque importe disposicin o limitacin de uso de los
bienes comunes susceptibles de ser transferidos), deber ser
autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado
con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los
propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha
autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el
primer prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y
edificatorios, y las normas de edificacin vigentes, ni se
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionalidad de la
edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad
exclusiva o de terceros.
Por su parte, las Obras en bienes comunes, requieren autorizacin
expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si
estn destinadas a su conservacin o mantenimiento, y por mayora
calificada si estn destinadas a algn fin que implique la
modificacin o limitacin de su uso. Estas obras debern obtener,
obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecucin.
Finalmente en cuanto a este punto, constituyen servicios
comunes, entre otros:a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de
las reas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y elctricas
de uso comn, y en general de cualquier otro elemento de los bienes
comunes. Esto incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes o de
sus partes.
b)La administracinde la edificacinc) La guardiana, la jardinera
y portera.d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la
edificacin en conjunto.e) La eliminacin de basura.f) Los servicios
depublicidad.g) La administracin de las playas de
estacionamiento.h) Los dems que acuerde la Junta de
Propietarios.
11. DE LOS GASTOS COMUNES:
El Artculo 138 del Reglamento establece que constituyen Gastos
comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios
comunes indicados en el artculo anterior, cargas, responsabilidades
y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de
individualizacin.b) Cualquier otro extraordinario acordado por la
Junta de Propietarios.El pago de los gastos comunes, se efectuar de
acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno,
teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado,demandade
servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la
ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no
son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de
los bienes comunes.
12. DE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIN DE LOS
POSEEDORES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA:
En este rgimen se considera poseedores u ocupantes de las
secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o
jurdicas que ejerzan la posesin, o el uso de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificacin, en calidad
de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los
faculte a ejercer la posesin indicada.
Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones
de propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los
que corresponden a los arrendatarios u otros poseedores se regulan
por el reglamento en comentario, en cuanto se refiere a la
administracin, uso y disfrute de esas unidades inmobiliarias y de
los bienes o servicios comunes.
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su seccin, sujeto
nicamente a las limitaciones que les imponga su contrato, o el
Reglamento Interno.
b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalacin interna que
le convenga, en forma independiente a los dems poseedores, dentro
del espacio ocupado por su seccin, siempre que cuente con
autorizacin del propietario.
c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes,
sin ms limitacin que el uso y disfrute legtimo de los dems
poseedores sobre dichos bienes y servicios.
d) Reclamar ante la Administracin o Junta de Propietarios cuando
el mantenimiento o prestacin de los servicios comunes no sean los
adecuados.
e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los
asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo
que establezca el Reglamento Interno.
f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administracin,
respecto de lasaccionesde otros ocupantes de secciones exclusivas
que perjudiquen sus intereses o violen el Reglamento Interno.
g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las
acciones o decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus
derechos o violen el Reglamento Interno o las normas vigentes.
h) Ejercer los dems derechos que les otorgue la Ley o el
Reglamento Interno.
Por otro lado, son obligaciones de los arrendatarios y otros
poseedores, las siguientes:a) Destinar la seccin de propiedad
exclusiva que conduce al uso genrico y/o compatible que corresponda
a lanaturalezade la edificacin, salvo las limitaciones impuestas en
el Reglamento Interno.
b) No ejecutar, en el rea ocupada por su seccin, obra o
instalacin alguna que afecte el dominio comn o la apariencia
externa del predio, sin contar con la previa y expresa autorizacin
del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de
Obra cuando corresponda.
c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de
la edificacin en su conjunto.
d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems
ocupantes y vecinos, ni atentar contrala moraly las buenas
costumbres.
e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause
a las dems secciones o a los bienes comunes sea poraccin, omisin o
negligencia.
f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o
instalacin alguna, sin la aprobacin previa de la Junta de
Propietarios.
g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas
destinadas a la circulacin, esparcimiento o cualquier otro uso
comn.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin
de la basura, as como otras disposiciones referentes al buen
mantenimiento exterior de su seccin de propiedad exclusiva y reas
comunes, que fije la administracin, la Junta de Propietarios y/o la
municipalidad.
i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de
Propietarios.
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos
comunes cuando le corresponda segn su contrato. En este caso el
propietario se constituye legalmente como responsable solidario del
poseedor no propietario frente a la Junta.
De los porcentajes de participacin:
Los porcentajes de participacin de los propietarios en el
dominio de los bienes comunes, se fijarn en el Reglamento Interno.
En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades
inmobiliarias de uso exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes
en la forma que est prevista en dicho Reglamento o, en su defecto,
por acuerdo de la Junta de Propietarios.En caso de acumulacin,
divisin o independizacin, la recomposicin de los porcentajes de
participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que
correspondan a las unidades originales en la misma forma y
proporcin en que stas fueron acumuladas, subdivididas o
independizadas, segn sea el caso. En estos supuestos, el interesado
solicitar a la Junta de Propietarios que proceda a la modificacin
del Reglamento Interno asumiendo los gastos que sta demande.
El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de
pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en
la edificacin, est habilitado para ejercer todos los derechos que
le corresponden.
Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres o ms cuotas
ordinarias, o una extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin
embargo, podr asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin
voto, y no se lo considerar para determinar el qurum. Queda
rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos
comunes, ordinarios o extraordinarios, dar lugar a las acciones de
cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una
seccin se encuentre o permanezca desocupada independientemente
deltiempodedesocupacin, no exime a su propietario del cumplimiento
de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.
De la Junta de Propietarios:
La Junta de Propietarios est constituida por todos los
propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la
edificacin y tiene la representacin conjunta de stos. Se constituye
plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendr
obligatoriamente la nominacin del Presidente si existiera
pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento.
Su inscripcin se efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la
partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los
bienes comunes. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se
celebrarn necesariamente en el predio.
La renuncia de uno o ms propietarios no impedir laconstitucinde
la Junta y su admisin en el seno de sta siempre estar expedita.
Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes
ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si slo quedar un
propietario hbil, este asumir lasfuncionesde la Junta, en todo
cuanto le sea aplicable.
ste organismo estar presidido por uno de sus miembros que tendr
la calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de
la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este
reglamento seala. El reglamento interno podr disponer la
constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando
su composicin y funciones.Salvo disposicin distinta del Reglamento
Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por
el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco das naturales,
mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo
electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de
su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o
pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o
varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles
contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las
materias a tratarse. Si la sesin debidamente convocada no se
celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nuevamente
convocada en la misma forma dentro de los tres das naturales desde
la fecha de la sesin no celebrada.En cuanto a la Representacin de
los propietarios o poseedores en la Junta, los propietarios o
poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la
Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el
Reglamento Interno. La representacin debe conferirse por escrito y
concarcterespecial para cada sesin, salvo que se trate
depoderotorgado por escritura pblica.En lo concernientes a los
Acuerdos por mayora calificada, salvo disposicin distinta del
Reglamento Interno, se considera mayora calificada al voto conforme
de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad
exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de
los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes
renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta,
gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes, reas o
servicios comunes, slo podrn votar los propietarios hbiles de las
secciones o sus representantes en nombre de ellos, an cuando no
integren la Junta de Propietarios.Los acuerdos que autoricen la
transferencia de propiedad de bienes comunes debern ser notificados
a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, an
cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida
al domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los
propietarios podrn manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el
plazo de veinte das hbiles. Esta discrepancia se entiende slo como
salvedad. De no hacerlo quedarn vinculados a dicho acuerdo.La
notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida
siempre que se efecte en el domicilio designado por el propietario
ante la Administracin.En caso que la notificacin antes mencionada
sea devuelta por el notario porque el domicilio sealado por el
propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la
edificacin, el Presidente, la Directiva o la Administracin, segn
sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficial El
Peruano, en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la Junta
de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificacin
notarial. Si transcurrido el plazo de veinte das hbiles desde el da
hbil siguiente de la publicacin, el propietario con domicilio
desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia,
se entender vinculado al acuerdo.
De la Administracin de la Edificacin:
Toda edificacin sujeta al cuerpo jurdico bajo comentario, deber
contar con unAdministradorGeneral, quien velar por el adecuado
funcionamiento y conservacin de los bienes y servicios comunes. La
designacin ser efectuada por la Junta de Propietarios y podr recaer
en:a) El presidente de la Junta.b) Cualquiera de los poseedores de
las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.c) Cualquier
persona natural o jurdica especialmente contratada para tal
funcin.El Administrador General cumplir las siguientes funciones:a)
Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su
mantenimiento, limpieza, y preservacin.b) Cobrar las cuotas de los
gastos comunes.c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes
estn al da.d) Llevar lascuentasde la administracin y/o
loslibroscontables cuando estos sean exigibles por ley.e) Realizar,
previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad
exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones
contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que
afecten los servicios comunes.f) Elaborar y proponer
elpresupuestoanual deingresosy gastos ante la Junta de
Propietarios, para su aprobacin.g) Llevar los libros de actas al
da, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.h) Cumplir y
hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer
todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le
asignen.i) Las dems que establezca el Reglamento Interno.
Del Reglamento Interno:
Segn la Ley y Reglamento comentados en el presente, el
Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo
siguiente:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin
de las secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas,
numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de ellas
(vivienda,comercio,industria,oficina, estacionamiento u otros; as
como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el
caso, los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los
usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las
secciones de propiedad exclusiva.d) Los reglamentos especiales
referidos a obras, usos,propagandau otros, de ser el caso.
e) La relacin de los servicios comunes.
f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada
propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio
adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada
propietario en los gastos comunes, los cuales sern iguales a los de
participacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se
adopte un criterio distinto.
h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de
administracin y las facultades, responsabilidades y atribuciones
que se les confiere.i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de
la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes
deseen incluir.
Cabe acotar que ste rgimen ampara la Pluralidad de Reglamentos
Internos, de producirse la delimitacin en sectores o bloques. La
conformacin, funciones, mecanismos decoordinacinentre Juntas de
Propietarios y dems aspectos concernientes a la edificacin en su
conjunto, sern fijados en un Reglamento Interno General comn para
todos los bloques o secciones. En este extremo es propicio sealar
que los propietarios podrn optar por asumir el "Modelo de
Reglamento Interno" que ser aprobado por el Viceministerio de
Vivienda y Construccin.
CAPITULO IIIMETODOLOGA DE LA INVESTIGACIN1. MARCO
METODOLGICOTIPO : CorrelacionalDISEO : Inverso - correlacional X r
YMTODO: Cualitativo
TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS - Observacin 1. Encuestas.1.
Ficha personal de datos.
INSTRUMENTO1. Cuestionario
PROCESAMIENTO Y ANLISISLa informacin obtenida mediante la
recoleccin de datos se expresar en cuadros estadsticos, que
permitirn el anlisis de las variables y la relacin entre ellas.
1. ACTIVIDADES / CRONOGRAMA/ RESPONSABLESCronograma. Cronograma
de Actividades:Actividades por Etapas y Duracin en Meses:
TIEMPOETAPASMAMJJASONDEFM
1. Elaboracin del Proyecto.XXX
2. Presentacin del ProyectoXX
3. Revisin BibliogrficaXXXX
4. Elaboracin de InstrumentosXX
5. Aplicacin de InstrumentosXXX
6. Tabulacin de DatosXX
7. Elaboracin del InformeXXX
8. Presentacin del InformeXX
9. SustentacinX
1. PRESUPUESTO Y CRONOGRAMA DE GASTOSPresupuesto.
BienesCantidadPrecio unitario S/.Costo total S/.
Papel bondUSB Disco CompactoLapiceroBorradorImprevistos1
millar25112124.001.001.500.501.0024.0025.00 1.00 6.00 1.00 5.00
Sub total62.00
ServiciosCantidadPrecio unitario S/.Costo total S/.
InternetFotocopiasDigitacinEmpastadoMovilidadRefrigerio200
horas300 copias70 hojas41281.000.100.8010.001.002.00200.00 30.00
56.00 40.00 12.00 16.00
Sub total 354.00
RESUMEN TOTAL Bienes S/. 62.00Servicios S/. 354.00TOTAL
416.00
BIBLIOGRAFA
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de 1993, Tomo II, p. 140. AVENDAO VALDZ, Jorge. Comentario al
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