Profitabilitas Struktur Modal Dan Persepsi Pasar PT Ciputra Development Tbk Asset Loaded Manager

Dikta Ekonomi Perdana Wahyu Santosa

PROFITABILITAS, STRUKTUR MODAL DAN PERSEPSI PASAR PT CIPUTRA DEVELOPMENT, Tbk: ASSET LOADED MANAGER

Perdana Wahyu Santosa1 Universitas YARSI

[email protected]

Abstract This study used financial ratio and trend analysis about long-term performance of PT Ciputra Development, Tbk (CTRA) as one of leading real estate and property companes at Indonesia Stock Exchange (IDX). The main financial data sources for this study are the audited annual reports of CTRA. The analysis focused on 2002-2008 period and interested in return volatility, compound annual growth rate (CAGR), sales and net income, profitability, economic value added, capital structure and degree of combined leverage, total assets turnover, market value added and market risk. This research also use growth value matrix to analysis the market perception of CTRA in 2008 that combined current performance with future growth opportunity. The findings of the study informed us that CAGR of CTRA for Sales (19.52%), Operating Profit (37.59%), Net income (-20.71%), Total Equity (95.28%) and Total Assets (11.33%). During 2002-2007, profitability CTRA is very weak and volatile also from negataive teritory to 1128.55%. Debt to Assets ratio of CTRA fluctuated around 44.79-104.52%. This DAR ratio indicated that CTRA was not financially healthy especially from 2002 to 2006. Market value added CTRA fluctuated significantly from -752.17 to 1125.46% for period 2004-2005. The results of market perception analysis faund that CTRA has underperformance both of current performance index and the future growth opportunity index is just belowt the average level. Keywords: CAGR, profitability, capital structure, market perception and asset loaded manager.

Volume 6 Nomor 3, Desembers 09 / Dzulhijjah 1430 H ISSN 1411 – 776 157

1 Penulis adalah Wakil Wakil Dekan II Fakultas Ekonomi Universitas YARSI, Dosen School of Business & Management ITB, PPM School of Management, Chief Knowledge Officer CAPITAL PRICE serta penulis puluhan artikel Pasar Modal dan Investasi, Jl Letjen. Suprapto, Cempaka Putih, Jakarta, 10510. Web: http://wisdomarket.blogspot.com dan http://smartmarket.wordpress.com

I. PENDAHULUAN. 1.1 Latar Belakang

PT Ciputra Development, Tbk adalah salah satu perusahaan real estate dan properti terpandang di Indonesia yang listing di Bursa Efek Indonesia (BEI) pada tanggal 28 Maret 1994, dengan kode CTRA berada pada sektor properti, real estate, dan konstruksi bangunan, dengan sub sektor properti dan real estate. Struktur kepemilikan saham CTRA mayoritas dimiliki oleh PT Sang Pelopor

(35,22%), Credit Suisse Singapore (7,99%), dan Rollic Holding Limited (5,25%), sisanya dimiliki publik melalui pasar modal. Perusahaan ini didirikan oleh pengusaha properti ternama alumni ITB yaitu Ir. Ciputra.

Sampai saat ini, Ciputra Development telah mengembangkan dan mengelola 21 properti perumahan dan komersial yang tersebar di 14 kota besar di seluruh Indonesia. Properti komersial yang telah dikembangkan meliputi pusat perbelanjaan, hotel, apartemen servis dan lapangan golf. Ciputra

mailto:[email protected]

http://wisdomarket.blogspot.com/

http://smartmarket.wordpress.com/


Development memiliki 5 anak perusahaan, dengan 2 diantaranya telah go public, yaitu PT Ciputra Surya Tbk (CTRS.IJ) dan PT Ciputra Property Tbk (CTRP.IJ). Anak perusahaan lainnya yang terus berkembang adalah PT Ciputra Residence, PT Ciputra Indah, dan PT Ciputra Graha Mitra.

Sektor properti merupakan salah satu sektor yang stabil pertumbuhannya yaitu sekitar 20% – 30% pertahun. Walaupun terjadi krisis subprime mortgage di Amerika Serikat yang berdampak pada krisis ekonomi global, namun tidak terlalu terasa pada sektor properti tanah air, meskipun diakui ada pengurangan pertumbuhan. Hingga akhir tahun 2008, jumlah kapitalisasi perumahan non subsidi yang terkumpul sekitar Rp 125 triliun. Sedangkan pada 2007, kapitalisasinya hanya sekitar Rp 100 triliun. Pemerintah sudah menaikan anggaran untuk perumahan bersubsidi di 2009 sebesar Rp 3,5 triliun. Anggaran itu naik tiga kali lipat bila dibandingkan dengan 2008 sebesar Rp 800 miliar. Pemerintah untuk juga sudah menurunkan BI rate sampai 8% (Maret 2009). Kebijakan ini diharapkan dapat turut membantu meredam dampak krisis ekonomi dunia terhadap sektor properti di Indonesia. Diprediksi, tahun depan sektor properti bakalan tetap menjadi ujung tombak pertumbuhan ekonomi sebesar 6,5% dengan pertumbuhan sebesar 25%.

1.2 Identifikasi Masalah

Masalah-masalah terkait dengan kinerja keuangan merupakan fokus dari penelitian ini karena menjadi pertimbangan penting bagi investor ekuitas di BEI. Masalah keuangan perusahaan dapat teridentifikasi salah satunya melalui analisis kinerja fundamental dalam periode jangka panjang. Beberapa hasil analisis keuangan agar para investor dapat mengambil keputusan investasi jangka panjangnya dengan lebih baik dan akurat adalah: 1. Analisis kinerja fundamental jangka

panjang sebagai acuan utama jejak rekam (track record) kinerja perusahaan meliputi

pertumbuhan rata-rata tahunan CAGR (Compound Annual Growth Rate) terkait 5 (lima) faktor kunci perusahaan yaitu: Penjualan (Sales), Laba Operasi (Operating Profit), Laba Bersih (Net income), Total Aset dan Total Ekuitas.

2. Analisis profitabilitas perusahaan menjadi faktor penentu keputusan investasi yang meliputi Return on Equity (ROE), Return on Assets (ROA) dan Total Assets Turnover (TAT). Kemampu-labaan jangka panjang emiten yang merefleksikan efesiensi dan efektivitas manajemen dalam mengelola perusahaan.

3. Analisis jangka panjang terhadap Biaya Modal (Cost of Capital), Return of Invested Capital serta nilai tambah ekonomi (Economic Value Added) merupakan hal yang harus dipertimbangkan.

4. Analisis struktur modal (capital structure) yang terkait erat dengan struktur ekuitas dan hutang perusahaan sebagai leverage. Rasio Debt-Equity merupakan salah satu faktor penting bagi para investor.

5. Aspek terpenting berikutnya adalah persepsi pasar (market perception) para analis dan pelaku pasar BEI terhadap emiten PT Ciputra Development, Tbk tersebut. Persepsi pasar dikuantifikasikan dari 2 (dua) faktor penting yaitu: kinerja keuangan saat ini (current performance) dengan peluang tumbuh dimasa depan (future growth opprtunity). Persepsi pasar terhadap emiten CTRA akan menentukan tren pergerakan harga sahamnya dimasa mendatang.

6. Hal-hal penting lainnya adalah meliputi perkembangan terbaru (recent development), aksi korporasi (corporate action) dan good corporate governance (GCG) emiten sebagai tanggung jawab profesionalisme manajemen terhadap para investor.

1.3 Perumusan Masalah

Berbagai masalah yang teridentifikasi, baik saat harga nikel terus meningkat selama



periode 2002-2007 dan setelah harga nikel dunia mengalami penurunan signifikan terkait krisis ekonomi global berpengaruh besar terhadap kinerja keuangan fundamental CTRA selama periode 2002-2008 adalah: 1. Bagaimana pola umum volatilitas imbal

hasil (return) saham CTRA? 2. Bagaimana Compound Annual Growth

Rate (CAGR) Sales, Operating Profit, Net Income, Total Asset dan Total Equity perusahaan CTRA?

3. Bagaimana tren kinerja Pendapatan dan Laba perusahaan CTRA?

4. Bagaimana tren tingkat kemampu-labaan (profitability) perusahaan CTRA?

5. Bagaimana tren tingkat Market Value Added (MVA) dan Market Risk perusahaan?

6. Bagaimana persepsi pasar BEI untuk CTRA?

II. TINJAUAN PUSTAKA DAN

KERANGKA PEMIKIRAN

2.1 Tinjauan Pustaka Financial review adalah suatu proses analisis, evaluasi dan penjelasan financial history dari sebuah perusahaan yang merupakan elemen penting dari proses due diligence yang sangat diperlukan bagi pengambilan keputusan investasi ataupun penawaran akuisisi strategik (Ferris & Pettit, 2002). Dalam financial review terdapat empat fungsi penilaian penting dalam menganalisis calon saham/emiten yang akan dibeli. Pertama, memberikan informasi yang diperlukan untuk para investor terkait kondisi keuangan target emiten/saham yang diminati. Kedua, mengidentifikasi kekuatan (strengths) dan kelemahan (weaknesses) keuangan emiten/ perusahaan yang mana dapat menjadi faktor penentu prospek kinerja keuangan di masa depan. Ketiga, membantu dan memberikan referensi penting terkait dengan fundamental business model emiten/perusahaan serta mengidentifikasi pendapatan utama (key revenue) dan biaya pokok (cost drivers) dari bisnis emiten

tersebut. Dan yang terakhir adalah memberikan landasan yang kuat dan andal dalam menyusun prediksi atau proforma keuangan dengan realistis melalui asumsi-asumsi yang sesuai dengan informasi dan analisis financial review. Dalam penelitian ini digunakan ratio analysis sebagai dasar financial review. Ratio analysis adalah sebuah proses investigasi dan analisis hubungan penting antara berbagai akun pada neraca (balance sheet), laporan rugi-laba (income statement) dan arus kas (cash flow statement). Analisis rasio pada penelitian ini diarahkan untuk menghubungkan berbagai rasio keuangan secara multiple time periods yang biasa disebut ratio trend analysis (Frykman & Tolleryd, 2003) . Hal ini penting kita lakukan karena tren historis finansial dapat menggambarkan kondisi keuangan perusahaan dengan lebih jelas lagi sesuai dengan periode analisis rasio keuangannya. Teknik ini juga berguna untuk menyusun proforma analysis yang bertujuan memprediksi kinerja keuangan dalam jangka pendek: 1-2 tahun ke depan. Hal lain yang dapat digali dari analisis rasio keuangan perusahaan adalah comparing ratios overtime sesuai dengan sektor, industri lainnya bahkan indeks pasar yang juga menggunakan rasio-rasio keuangan penting secara komposit. Penggunaan analisis rasio berdasarkan metode DuPont Model yang cukup baik untuk menjelaskan area profitabilitas dan manajemen aset perusahaan. Analisis DuPont ini meliputi beberapa rasio penting yang bermuara pada Return on Asset perusahaan melalui tiga area analisis yaitu: 1. Mengukur efetivitas perusahaan dalam

menggunakan asetnya untuk menciptakan pendapatan (revenue/sales).

2. Mengukur investasi perusahaan pada modal kerja (working capital) untuk menjalankan operasional yang efisien serta ongoing.

3. Mengukur investasi perusahaan pada periode jangka panjang (long-term investment) melalui konsep revenue-producing assets.



a. Compound Annual Growth Rate (CAGR)

Merupakan ukuran penting untuk menilai tingkat pertumbuhan kumulatif rerata tahunan perusahaan selama periode tertentu yang diperhitungkan. Compound Annual Growth Rate (CAGR) dihitung dari akar ke-n persentase total pertumbuhan, dengan n adalah jumlah tahun dalam periode yang dianalisis. Persamaan perhitungan CAGR adalah sebagai berikut:

1#Ending Value 1

Beginning

YearsCAGR

⎛ ⎞⎜ ⎟⎝ ⎠⎡ ⎤

= ⎢ ⎥⎣ ⎦

− (1)

Analisis CAGR dapat memberikan gambaran umum pertumbuhan kumulatif rerata keuangan perusahaan sehingga para investor memahami dengan baik berbagai pertumbuhan keuangan perusahaan sesuai dengan periode yang dinalisis. Pada umumnya, analisis CAGR terkait dengan akun perusahaan yang dinilai penting seperti sales, operating profit, net income, total equity dan total assets. b. Efektivitas Perusahaan Mengelola

Biaya Dalam melakukan pengukuran efektivitas perusahaan dalam menghasilkan pendapatan digunakan laporan keuangan rugi-laba (income statement) terutama akun-akun biaya yang terkait dengan Cost of Goods Sold (COGS), General & Administrative Expenses (S, G & A), Interest rate, dan income tax. Seluruh akun-akun tersebut membentuk Total Cost perusahaan dan Net income (laba bersih) dapat diperoleh melalui perhitungan: Sales – Total Cost = Net income. Maka Net Profit Margin (NPM) dapat dihitung melalui rasio:

Net Income Net Sales

NPM = (2)

Nilai NPM mengindikasikan kemampuan manajemen mengkonversikan pendapatan (sales) menjadi laba aktual (net income).

Dengan demikian, semakin tinggi nilai NPM semakin efektif manajemen menciptakan laba aktual dari pendapatan. Beberapa literatur menyebut NPM sebagai net margin (marjin bersih). NPM kerap dijadikan tolok ukur untuk melakukan komparasi antara perusahaan yang dianalisis dengan perusahaan sejenis. c. Efektivitas Perusahaan dalam

Menggunakan Aset Untuk mengukur seberapa efektif perusahaan mampu memanfaatkan aset-asetnya, baik aset lancar (current assets) maupun aset tetap (fixed assets/non current assets) untuk menciptakan pendapatan (sales). Untuk mengetahui ukuran tersebut, digunakan rasio Total Assset Turnover (TAT) yang merupakan rasio antara sales terhadap total assets. TAT dirumuskan sebagai berikut ini:

Net SalesAverage Total Assets

TAT = (3)

Rasio TAT mewakili ukuran tingkat efisiensi perusahaan dalam menggunakan aset yang dimiliki untuk menghasilkan sales. Semakin tinggi rasio TAT semakin efisien perusahaan dalam menggunakan asetnya (Frykman & Tolleryd, 1999). d. Profitabilitas Perusahaan Tujuan utama manajemen perusahaan adalah memaksimalkan kekayaan pemegang saham sebagai principle goal. Oleh karena itu, ukuran kemampulabaan perusahaan atau profitabilitas merupakan hal yang sangat penting bagi para investor dalam menilai kualitas profesionalisme manajemen mengelola aset perusahaan dan penciptaan laba bersih (Damodaran, 2006). Salah satu rasio yang secara luas digunakan adalah Return on Equity (ROE) yang dirumuskan sebagai berikut ini:



Net Income after Tax-Preferred Stock DividendsAverage Common Stockholder's Equity

ROE = (4)

Profitability x Financial LeverageNet Income after Tax Average Total Assets = Average Total Assets Avg Shareholders's Equity

ROE

x

= (5)

Disamping ROE, ukuran profitabilitas perusahaan lainnya adalah Return on Assets (ROA) yang terkait dengan financial leverage. Financial leverage menjelaskan kepada kita

bagaimana perusahaan dimodali (financed) serta seberapa besar manajemen mampu mengungkit investasi para pemilik. ROA secara umum dirumuskan sebagai berikut ini:

Profitability = Net Profit Margin x Asset Turnover

Net Income after Tax Net Sales = Net Sales Avg Total Assets

x (6)

Apabila dikomposisikan antara ROE dengan financial leverage diperoleh persamaan berikut ini:

ROE = (Net Profit Margin x Assets Turnover) x Financial Leverage (7)

e. Economic Value Added Economic value added (EVA) adalah sebuah ukuran finansial perusahaan yang merupakan tingkat keberhasilan perusahaan (emiten) dalam menciptakan nilai tambah ekonomi. Ukuran yang digunakan untuk EVA tidak berbasis rasio-rasio keuangan seperti return of investment (ROI), return on equity (ROE) dan return on asset (ROA). Nilai EVA dapat dihitung dengan cara (Young & O’Byrne, 2001): Penjualan Bersih (Net Sales) (-) Biaya Operasi (Operating Cost)

= Laba Operasi (Operating Profit) (-) Pajak (Tax) = Laba Operasi Bersih Sesudah Pajak

(Net Operating Profit After Tax/NOPAT)

(-) Biaya Modal (Modal Diinvestasikan x Biaya Modal)=(Invested Capital x WACC)

= EVA


Semakin tinggi nilai EVA maka nilai perusahaan (value of the firm) akan semakin baik sehingga akan menciptakan nilai tambah ekonomis bagi para pemegang sahamnya. Artinya nilai EVA positif menunjukkan bahwa manajemen memiliki kemampuan mentransformasikan Net sales menjadi EVA positif dengan menutup biaya operasi, pajak dan biaya modal. Selama tingkat pengembalian yang diperoleh dari aktiva bersih (net assets) yang merupakan jumlah kas, kebutuhan modal kerja (working capital requirement/WCR), dan aktiva tetap (fixed assets) melebihi biaya modal yang diinvestasikan maka EVA akan positif. Pengembalian pada aktiva bersih (return on assets/RONA):

NOPATRONA

Net Assets= (8)

Sedangkan net assets adalah invested capital, maka:

NOPATRONAInvested Capital

= (9)


RONA atau ROIC merupakan ukuran efektivitas perusahaan dalam menggunakan modal bagi operasionalnya. Ketika RONA lebih besar dari WACC maka EVA positif, begitu pula jika RONA lebih kecil dari WACC maka dengan sendirinya EVA negatif karena:

( ) x Invested CapitalEVA RONA WACC= − (10)

Dan Weighted Average Cost of Capital (WACC):

(1 )D ED EWACC r T r

D E D E= ⋅ − +

+ +⋅ (11)

D

E

D : Total Hutang (Debt)E : Total Ekuitasr : rate biaya hutangr : rate biaya ekuitasT : rate pajak (tax)

WACC merupakan biaya modal yang

ditanggung perusahaan yang menggambarkan expected return (tingkat imbal hasil yang diharapkan) dari semua sumber pembiayaan yang digunakan perusahaan baik modal disetor investor maupun hutang yang diperoleh pihak bank atau pihak lainnya. WACC dihitung berdasarkan rata-rata tertimbang dari biaya semua modal yang digunakan perusahaan.

f. Leverage

Leverage adalah ukuran penggunaan hutang untuk membiayai operasi dan/atau aset-aset perusahaan untuk meningkatkan earnings before interest and taxes (EBIT) dan earnings per share (EPS). Untuk menganalisis ukuran efektivitas leverage perusahaan. Terdapat tiga rasio leverage: degree of operating leverage (DOL), degree of financial leverage (DFL), dan degree of combined leverage (DCL). DOL merupakan ukuran sensitivitas persentase perubahan EBIT dibandingkan persentase perubahan sales. DFL dijadikan ukuran sensitivitas persentase perubahan EBIT dibandingkan persentase

perubahan selisih EBIT-Interest. Sedankan DCL merangkum pengaruh DOL dan DFL terhadap net income perusahaan yang disebabkan oleh fluktuasi sales (Sembel & Santosa, 2009). Lebih jauh, DCL mengukur sensitivitas persentase perubahan EPS terhadap persentase perubahan sales. Semakin tinggi DCL, semakin besar biaya tetap dan semakin rentan perubahan net CTRAme terhadap perubahan sales namun perusahaan dengan DCL yang lebih tinggi tidak berarti lebih berisiko dibandingkan perusahaan dengan DCL yang rendah.

III. METODE PENELITIAN

Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis laporan keuangan (financial report analysis) selama periode 2002-2008. Dalam penelitian ini digunakan ratio analysis sebagai dasar financial review. Analisis dilakukan secara komphrehensif dan disajikan dalam bentuk grafik/charts yang berurutan dari tahun ke tahun (time series) agar mudah dipahami. Data penelitian yang digunakan adalah laporan keuangan perusahaan PT Ciputra Development, Tbk teraudit oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) dan disetujui diterima oleh otoritas BEI secara resmi sebagai keterbukaan informasi emiten yang profesional dan dapat dipertanggung jawabkan. Periode laporan keuangan teraudit yang dianalisis adalah 2002-2008. Rancangan Analisis Fundamental Keuangan Rancangan analisis keuangan merupakan framework yang menjadi acuan analisis penelitian ini. Secara substansial, ROE merupakan ukuran profitabilitas akhir yang dibentuk oleh 3 (tiga) analisis utama yaitu: (1) Profitabilitas, (2) Assets Turnover dan (3) Financial Leverage.



Gambar 1.

Kerangka Rancangan Analisis

Return on Equity

Profitablity Asset Turnover Financial Leverage

• COGS:revenues • Gross Profit:revenues • SG&A : revenues • R & D Expense: revenues • Interest Exp:revenues • IBT:revenues • Income taxes:revenues

Sumber: Frykman & Tolleryd (2003) Ketiga faktor fundamental utama perusahaan CTRA tersebut merupakan acuan analisis keuangan penelitian ini seperti terlihat pada gambar 1. IV. HASIL PENELITIAN DAN

PEMBAHASAN 4.1 Pergerakan Harga CTRA 2002-2009

Secara umum pergerakan harga saham CTRA sangat erat korelasinya dengan fluktuasi indikator ekonomi makro nasional maupun dunia karena saham CTRA merupakan saham berbasis discount rate. Hal ini disebabkan hampir semua aktivitas finansial CTRA mengandalkan tingkat suku bunga seperti kredit konstruksi, kredit pemilikan rumah atau apartemen dan laionnya. Semakin tinggi tingkat interest rate maka harga saham CTRA akan mengikutinya dengan korelasi sekitar 78% bahkan memiliki interdependensi yang signifikan. Saat tingkat BI rate mencapai puncaknya 9,5% pada Triwulan terakhir 2007, harga saham CTRA

mencetak rekor new high dalam sejarah pasar modal Indonesia hingga kisaran Rp. 1000,- per lembar. Begitu juga sebaliknya, kejatuhan BI rate hingga 6,5% karena karena krisis ekonomi global pada dua triwulan terkahir 2008, membuat harga saham CTRA terperosok sangat dalam hingga level di bawah Rp. 200,- yang merupakan harga terendah dalam 5 tahun terakhir.

Gambar 2.

Pergerakan Harga Saham CTRA 2002-2009

Sumber : Bursa Efek Indonesia, 2009

• CA turnover • AR turnover • Inventory turnover • Acc Payable’s turnover • Day’s payable period

Properti, plant, equipment turnover

• Quick Ratio • Opr cash flow ratio • Debt-Equity ratio • Debt-Assets ratio • Interest coverage



Analisis pergerakan harga saham CTRA dapat dibagi menjadi 3 (tiga) bagian utama yaitu Periode 1: Januari 2002-Januari 2006; di mana pada periode ini pergerakan harga cenderung up trend dengan volatilitas yang relatif tinggi. Periode 2: Januari 2006-Januari 2008, terjadi peningkatan harga saham CTRA yang sangat tinggi dari Rp. 380 menjadi Rp. 1.100,- perlembar. dan Periode 3: Januari 2008-Januari 2009, sejak Januari 2008 hingga 31 Oktober 2008, harga saham perusahaan turun 88,32%, di sisi lain, pada periode yang sama, IHSG mengalami kejatuhan hingga 53,99%. Tingkat volatilitas return saham pada April 2008 rerata sekitar 67,84%. Angka tersebut lebih tinggi dibandingkan IHSG dengan volatilitas sekitar 37,40%. Maka market risk (beta) saham CTRA berkisar 1,53 pada 2008 yang terus meningkat dalam lima tahun terakhir. 4.2 Analisis Compound Annual Growth Rate

Sepanjang tahun 2002-2008, perusahaan real estate ini mampu meningkatkan sales dengan rata-rata pertumbuhan per tahun (Compound Annual Growth Rate-CAGR) sebesar 19,52%. Sedangkan Profitabilitas perusahaan khususnya operating profit juga terus meningkat signifikan dengan CAGR 37,59%. Namun disayangkan CAGR net income perusahaan justru masih negatif -20,71%. Pertumbuhan rata-rata tahunan (CAGR) Sales dan Operating Profit relatif tinggi dan konsisten menunjukkan bahwa bisnis perusahaan cukup menjanjikan di masa depan, namun tingkat efisiensinya masih perlu ditingkatkan.

Tabel 1. Compound Annual Growth Rate CTRA

2002-2008 Growth 2002-2008

CAGR CAGRSales 19.52% Total Equity 95.28% Operating Profit 37.59% Total Assets 11.33% Net Income -20.71% Sumber: CTRA (2010)

Pertumbuhan struktur modal CTRA membukukan CAGR sepanjang 2002-2008 untuk total assets dan total equity masing-masing sebesar 95,28% dan 11,33%. Pertumbuhan total equity dinilai terlalu tinggi dibandingkan dengan total asset dinilai kurang berimbang sehingga teridentifikasi adanya masalah leverage dan beban finansial jangka panjang. Hasil analisis CAGR pada Tabel 1, menujukkan bahwa CTRA mempunyai kemampuan finansial yang kurang baik dengan rerata pertumbuhan net income dengan -20,71%, dalam periode 2002-2008. Selain itu, struktur modal CTRA teridentifikasi kurang begitu sehat karena proporsi CAGR total equity dengan total assets yang tidak seimbang. 4.3 Analisis Tren Pendapatan & Laba

Hasil analisis pendapatan dan laba menunjukkan sekalipun perekonomian dunia melemah dan daya beli masyarakat mengalami penurunan, CTRA tetap mampu membukukan keuntungan pada tahun 2008. Penjualan tahunan CTRA tercatat berhasil mencapai rekor tertinggi ketiga dalam sejarah perusahaan pada tahun 2007 sebesar Rp. 1,347,518,000,000,-. Pendapatan CTRA terus meningkat hingga 2007, namun mengalami sedikit penurunan pada tahun 2008. Sedangkan marjin laba bersih (net profit margin/NPM)) CTRA sejak tahun 2003 berfluktuasi antara -29,69% -hingga 48,25%. NPM mewakili tingkat efektivitas perusahaan dalam mengelola biaya-biaya untuk mengkonversi sales menjadi laba aktual.

Gambar 3.

Tren Sales & Profit CTRA 2002-2008

Sumber: CTRA (diolah) dan CAPITAL PRICE ( 2009



Penjualan 2008 tercatat lebih rendah dari tahun 2007, disebabkan adanya penurunan permintaan seiring melemahnya daya beli masyarakat akibat krisis keuangan

global. Nilai penjualan (sales) CTRA pada 2008 menunjukkan penurunan yang tidak signifikan karena ekspektasi pemulihan ekonomi global pada 2009-2010.

Gambar 4.

Presales vs Lending Rates CTRA

4.4 Analisis Tren Profitabilitas

Selama 2002-2007, return on equity (ROE) dan return on assets (ROA) perusahaan mengalami penurunan yang sangat signifikan, dari 2003 hingga 2008 menunjukkan kinerja profitabilitas yang sangat rendah. Sedangkan Total assets turnover (TAT) CTRA secara konsisten meningkat sejak 2002 hingga 2006 selanjutnya mengalami penurunan pada 2007-2008. Rasio TAT mewakili ukuran tingkat efisiensi perusahaan dalam menggunakan aset yang dimiliki untuk menghasilkan sales. Semakin tinggi rasio TAT semakin efisien perusahaan dalam menggunakan asetnya (Frykman & Tolleryd, 1999).

Gambar 5.

Tren ROE, ROA & TAT CTRA 2002-2008

Sumber: CTRA (diolah) dan CAPITAL PRICE ( 2009) Secara umum dapat diidentifikasi bahwa CTRA yang merupakan perusahaan ternama di

bidang real estate dan property ternyata belum mampu menunjukkan kinerja profitabilitas yang positif. Tren penguatan harga selama periode 2004-2008 ternyata tidak mencerminkan kinerja perofitabilitas perusahaan secara objektif. Diduga CTRA mengalami ketidak efisienan biaya operasional dan/atau beban utang jangka penjang yang berlebihan selama ini.

Gambar 6. Retained Earnings vs Net Income CTRA

1997-2010

Sumber: CTRA & CIMB (2010)

Pada gambar 6, terlihat bahwa sejak

1997 hingga 2010 CTRA tidak pernah mencetak laba bersih (net income) yang positif atau selalu mengalami kerugian kecuali pada 2002. Hal ini membuktikan bahwa



profitabilitas perusahaan sangat buruk dan belum memberikan indikasi yang positif dalam periode 12 tahun terakhir. Di samping itu, laba ditahan (retained earnings) CTRA juga selalu berada pada teritori negatif kecuali pada 1997 dan 2010. Namun profitabilitas CTRA masih memberikan harapan karena sekalipun selalu berada pada wilayah negatif, net income perusahaan membentuk tren positif yang konsisten sejak 2004 hingga 2010 (estimasi). 4.5 Analisis Tren Struktur Modal Tren struktur modal CTRA 2006-2008 menunjukkan bahwa tingkat rasio struktur modal debt to equity (DER) terlihat meningkat secara kurang proporsional dari tahun ke tahun (up trend), begitu pula rasio antara equity-to-assets yang cukup stabil dan konsisten pertumbuhannya. Pada periode sebelumnya, 2002-2005, struktur modal CTRA agak memprihatinkan dengan DAR yang sangat tinggi. Debt-to-assets ratio (DAR) yang mewakili penggunaan hutang dalam proporsi aset CTRA.Pada 2005-2006, rasio debt-to-assets (DAR) mengalami penurunan (down trend) dari level 100% menjadi sekitar 40-50%. Penurunan tersebut disebabkan masuknya modal (equity) baru sehingga rasio DER menjadi lebih baik. Pada periode 2006-2008 tampak nilai DAR mengalami kenaikan kembali ke tingkat 50-55%.

Gambar 7.

Tren Struktur Modal CTRA 2002-2008

Sumber: CTRA (diolah) dan CAPITAL PRICE ( 2009)

Temuan tersebut mengindikasikan bahwa secara umum struktur modal CTRA yang sebelumnya kurang baik berubah menjadi solid dan kembali manajemen mempunyai ruang yang untuk menambah porsi utangnya untuk mendukung kegiatan produksi di masa depan. Dengan demikian, saat ini CTRA mempunyai kekuatan finansial yang stabil untuk terus berekspansi karena mempunyai kemampuan mengelola utangnya dengan efisien. 4.6 Analisis Tren MVA & Market Risk

Market Value Added (MVA)/BV adalah selisih antara harga saham (market value) perusahaan dengan nilai buku ekuitas (book value). Nilai MVA/BV yang positif memberikan indikasi bahwa CTRA telah memberikan nilai tambah terhadap nilai buku ekuitasnya. Semakin tinggi nilai MVA CTRA maka nilai yang diberikan kepada investor semakin tinggi. Pada periode April 2003, MVA CTRA masih berada pada wilayah positif 43,15% sehingga tidak memberikan nilai tambah yang memadai kepada investornya. Kondisi ini dipengaruhi oleh belum pulihnya ekonomi dunia akibat krisis moneter 1998 lalu sehingga nilai tambahnya menjadi kurang memuaskan. Namun memasuki 2004, nilai MVA sudah meningkat sangat signifikan menjadi 1125.46%.

Gambar 8.

Tren MVA & Market Risk CTRA 2002-008

Sumber: CTRA (diolah) dan CAPITAL PRICE ( 2009)

Periode April 2005-2006, ekonomi

global mengalami booming dan berimbas positif bagi indikator perekonomian nasional



namun kinerja MVA CTRA kembali anjlok ke wilayah negatif -547.21% dan -752.17%. Kemudian pada periode April 2007 MVA CTRA kembali mengalami perbaikan ke wilayah positif yaitu 113.16% dan kembali anjlok menjadi -14.69% pada April 2007. Kondisi tren MVA CTRA yang berfluktuasi

dan tidak stabil mengindikasikan bahwa kinerja perusahaan memang tidak konsisten. Hasil analisis rasio equity market performance CTRA secara umum dapat disimak pada Tabel 2 di bawah ini:

Tabel 2.

Equity Market Performance CTRA 2003-2008 Equity Market Performance Apr-03 Apr-04 Apr-05 Apr-06 Apr-07 Apr-08 Return volatility (annualized) 52.31% 155.16% 76.31% 55.67% 71.38% 67.84% Average return (annualized) -49.14% 286.66% 76.10% -26.00% 112.75% -22.84% Market risk (β) 0.93 1.37 1.68 1.47 1.67 1.57 Book Value (BV) 44.71 34.93 -139.08 -59.80 446.62 579.07 Market Value (MV)–Average April 64.00 428.00 622.00 390.00 952.00 494.00 Earnings Per Share (EPS) 504.56 77.63 -135.98 49.14 165.00 25.68 Price to Book Value (PBV) 1.43 12.25 -4.47 -6.52 2.13 0.85 Price-Earnings Ratio (PER) 0.13 5.51 -4.57 7.94 5.77 19.24 Market Value Added (MVA) / BV 43.15% 1125.46% -547.21% -752.17% 113.16% -14.69%

Sumber: CTRA (diolah) dan CAPITAL PRICE ( 2009) 4.7 Analisis Market Perception Map

Analisis growth value matrix untuk saham CTRA menujukkan hasil bahwa hingga 2008, ekspektasi pasar terhadap profitabilitas perusahaan jangka pendek atau current performance (CP) masih di bawah rerata perusahaan lainnya. Begitu pula dengan ekspektasi pasar terhadap prospek

pertumbuhan bisnis perusahaan di masa depan atau future growth opportunity (FGO) berada di bawah (undeperformance) rata-rata pospek bisnis perusahaan lainnya. Hasil pemetaan persepsi pasar ini menujukkan bahwa saham CTRA hanya mampu berada pada wilayah kuadran I yaitu asset loaded manager saja.

Gambar 9

Pemetaan Persepsi Pasar CTRA 2008

Sumber: CAPITAL PRICE (2009)



Land Banking Penilaian para investor terhadap saham-saham sektor real estate dan properti tidak lepas dari analisis land banking yang dikuasai emiten yang bersangkutan. Hal tersebut sangat penting untuk diketahui

investor untuk mengukur sejauh mana prospek bisnis CTRA di masa depan. Untuk itu, analisis terhadap penguasaan lahan harus dibagi menjadi dua bagian: 1). Lahan yang developed dan 2). Raw land (lahan mentah).

Gambar 10. Land Banking CTRA 2010

Sumber: CTRA dan CIMB (2010) V. SIMPULAN

Beberapa kesimpulan yang dapat

disajikan sesuai dengan perumusan masalah pada penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Pola volatilitas imbal hasil saham (return)

CTRA sepanjang April 2003-April 2008 berfluktuasi antara 52,31% hingga 155,16%. Ditemukan volatilitas imbal hasil yang ekstrem perbedaannya pada periode 2003-2004 yaitu dari 52,31% menjadi 155,16%. Volatilitas return pada tahun 2005 adalah 76,31%; pada 2005 turun menjadi 55,67%; psedangkan pada 2007 tercatat 71,38% dan pada 2008 menurun hingga 67,84%.

2. Analisis menunjukkan bahwa rata-rata pertumbuhan per tahun (CAGR) sepanjang 2002-2008 untuk CTRA adalah sales dengan rata-rata pertumbuhan per tahun sebesar 19,52%. Profitabilitas operasional CTRA yang diwakili Operating Profit tercatat sangat baik yaitu dengan CAGR

sebesar 37,59% dan Net income memiliki CAGR yang negatif 20,71%. Temuan-temuan ini menunjukkan bahwa fundamental keuangan saham CTRA relatif kurang baik dan kurang menjanjikan prospek bisnis yang cerah dikemudian hari.

3. Sales CTRA terus meningkat dengan konsisten dari Rp. 447,119 miliar pada 2002 hingga mencapai level tertingginya pada 2007 yaitu sebesar Rp 1,347 triliun seiring melonjaknya daya beli masyarakat terhadap residential landed. Untuk 2007, sales perusahaan meningkat 13,65% dibanding tahun sebelumnya. Demikian juga dengan marjin laba bersih atau net profit margin (NPM) perusahaan, berfluktuasi selama periode 2006-2007 antara -29,69%-181,96.

4. CTRA mencatatkan CAGR total equity dan total assets masing-masing sebesar 95,28% dan 11,33%. Selama 2002-2007, debt-to-assets ratio (DAR), yang mewakili



penggunaan hutang dalam proporsi aset CTRA, berfluktuasi pada kisaran 44,79%-104,52%. Pada tahun 2004, debt-to-assets ratio (DAR) mencapai titik tertinggi yaitu 104,52% sebelum akhirnya menurun pada tahun-tahun berikutnya hingga 2006 dan 2007 DAR terus membaik hanya mencapai 44,79% dan 49,39%.

5. Nilai profitabilitas yang diwakili oleh return on equity (ROE) dan return on assets (ROA) perusahaan terus berfluktuasi dan tidak stabil. Untuk ROE, titik tertinggi kemampu labaan dicapai tahun 2002 yaitu 1128,55% dan yang terendah pada 2007 adalah 4,43%. Demikian pula, untuk return on assets (ROA) perusahaan terus berfluktuasi dan tidak konsisten dan mencapai tingkat terbaiknya yaitu 17,16% pada 2002 yang terendah -4,42% pada 2004. Kemampuan manajemen perusahaan dalam menciptakan profit tergolong kurang baik namun laba operasionalnya cukup tinggi (excellent).

6. Kinerja saham perusahaan CTRA sepanjang periode 2002-2007 terus meningkat signifikan, namun tidak disertai peningkatan shareholder market value added (MVA) terhadap equity book value (BV). MVA berfluktuasi dan tidak stabil sehingga tidak memberikan nilai tambah bagi investornya. Nilai MVA terendah adalah -547,21% pada 2005 dan yang tertinggi mencapai 1125,46% pada tahun sebelumnya.

7. Hasil analisis growth value matrix yang dipetakan pada Market Perception Map 2008, menunjukkan bahwa perusahaan pertambangan nikel ini berada pada kuadran I. Posisi CTRA tersebut mengindikasikan perusahaan berada pada level antara asset loaded manager. Kinerja saat di di bawah rerata kinerja pasar dan prospek bisnis yang kurang memadai (underperformance).

DAFTAR PUSTAKA Achaya, Viral A., Julian Franks and Henri

Seraes, 2007, Private Equity: Boom or Bust, Journal of Corporate Finance 19, No. 4 (Fall), pp. 44-53.

Brown, Keith C & Gregory D. Brown, 1987, Does the Portfolio Composition of the Market Really Matter?, Journal of Portfolio Management 13, No. 2 (Winter), pp. 22-32

Brown, Keith. C and Frank K. Reiley, 2009, Analysis of Investments and Management Portfolios, Ninth Edition, South-Western Cancage Learning, Canada.

Damodaran, Aswath, 2006, Damodaran on Valuation: Security Analysis for Investment and Corporate Finance, 2nd Edition, John Willey & Sons, Inc., Hoboken, New Jersey, USA.

Barus, Felicia & Ferry Wong, 2010, Indonesia Property: Robust 2H09 Pre-Sales, Macquaire Equity Research, Asia Specilist, Indonesia.

Frykman, David & Jakob Tolleryd, 2003, Corporate Valuation: An Easy Guide to Measuring Value, Prentice-Hall-Financial Times, Great Britain, UK.

Frykman, David & Jakob Tolleryd,1999, Valuation of Knowledge Companies-Identifying the Key Drivers, Prentice-Hall-Financia Times, Great Britain, UK.

Lebowitz, Martin L & Stanley Kogelman, 1994, Inside the P/E Ratio: The Franchise Factor, Financial Analysis Journal, Vol 46. No. 6, pp. 17-35

Miller, Jannet T., 2001, Investment Counseling for Privete Clients, III, Charlotottesville, VA: AIMR

World Bank, 2010, Global Economic Prospect: Crisis, Finance and Growth 2010, diunduh pada 22 Januari 2010 dari http://researchrecap.com


http://researchrecap.com/


Modigliani, Franco & Leah Modigliani (1997), Risk-Adjusted Performance, Journal of Portfolio Management, Vol 23, No. 2 (Winter), pp. 45-54.

Santosa, Perdana W., 2010, Prospek dan Perkembangan Pasar Modal Indonesia, Artikel untuk Menko Perekonomian Republik Indonesia, Unpublish, Jakarta.

--------------------------, 2010, Prospek Ekonomi Global 2010 Versi World Bank, Resume,Jakarta (http://www.kompasiana.com/perdana.wahyu

-------------------------, 2009, Prospek Investasi

di Pasar Modal 2010, Artikel Elektronik,Jakarta (http://www.yarsi.ac.id)

Sembel, Roy., et al, 2009, Capital Market Trends 2008/2009: Indonesia Stock Exchange, Research Bundle of Fundamental Analysis, CAPITAL PRICE, Jakarta.

Toisuta, Lydia, 2010, Ciputra Development: Turning Around, CIMB Research, Indonesia


http://www.kompasiana.com/perdana.wahyu

http://www.kompasiana.com/perdana.wahyu

http://www.yarsi.ac.id/

Profitabilitas Struktur Modal Dan Persepsi Pasar PT Ciputra Development Tbk Asset Loaded Manager

Documents

tbk ctra

dan http

cagr of ctra

pt ciputra indah

dan pt ciputra graha

dan rollic

profitability ctra

market perception of