Page 1
:
:
:
:
:
U Puli ,
JELENA GRUBIŠIĆ d.i.g. stalna sudska vještakinja za graditeljstvo i
procjene nekretnina
OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69
VLASNIK: OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69
OIB:98875297738
NARUČITELJ
52207 Barban, proizvodna zona Barban
PROCJEMBENI ELABORAT
SVRHA Za potrebe NARUČITELJA
NEKRETNINA GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE
LOKACIJA
1.12.2017.
Br.el.108-17
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 1
Page 2
1. SAŽETAK
52207 Barban, proizvodna zona Barban
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE
Gočan
Dokumentacija o namjeni
Jelena Grubišić, dipl.ing.građ.
Prilaz javnoj površini
poduložak
z.k. uložak
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
Za potrebe NARUČITELJA
OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69
-
46.000,00
NE
Tržišna vrijednost nekretnine (Kn)
površina zemljišta (m²)
Tržišna vrijednost nekretnine (€)
Svrha:
Naručitelj procjene
katastarska općina
Adresa nekretnine
345.454,92
zemljišno knjižna čestica
3952
2514/33 2514/34
Tip nekretnine
Procjenitelj:
Javna prometna površina
5844,00
PODACI
Zadatak:
UTVRĐENO
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 2
Page 3
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 3
Page 4
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 4
Page 5
2. POPIS PRIMJENJENIH PROPISA I STRUČNE LITERATURE
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
Standardna kalkulacija (Bilten IGH)
Pravilnik o utvrđivanju obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN 136/06;
135/10; 14/11; 55/12)
Uredba o načinu i postupku procjene vrijednosti turističkog zemljišta, odnosno građevina u
kampovima, načinu isplate kod civilne diobe, načinu utvrđivanja tržišne cijene ostalog
građevinskog zemljišta za koje je na temelju posebnog propisa utvrđeno da služi za redovitu
uporabu građevine (NN 12/11)
Zakon o gradnji (NN 153/13 i 20/17)
Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13 i 65/17)
Zakon o građevinskoj inspekciji (153/13)
Prostorni planovi JLS
Odluke JLS o visini komunalnog doprinosa
Odluke JLS u vezi komunalnog opremanja građevinskog zemljišta i iznosa troškova
komunalne infrastrukture
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96; 68/98; 114/01; 79/06; 141/06;
146/08; 38/09 153/09; 143/12)
Podatak o etalonskoj cijeni gradnje (MGIPU)
Zakon o zemljišnim knjjigama (NN 91/96; 68/98; 137/99; 114/01; 100/04; 108/07; 152/08)
Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 16/07; 124/10; 56/13)
Uredba o načinu postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u
vlasništvu jadinica lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije
na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave (NN 12/11)
Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10; 76/11; 19/12; 151/13)
Normativi RH za građevinarstvo
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07; 144/12)
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim građevinama (NN 86/12)
Zakon o financiranju vodnog gospodarstva (NN 153/09; 90/11; 56/13)
Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)
Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)
Pravilnik o energetskom certificiranju zgrada (NN 113/08; 36/10; 135/11; 81/12; 29/13; 78/13)
HRN EN ISO 9836/2011 (izračun površina zgrada)
Zakon o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocjenjenom u postupku pretvorbe i
privatizacije (NN 92/10)
Zakon o pomorskom dobru (NN 158/03; 141/06; 38/09)
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 5
Page 6
3. ZADATAK
Postupajući po zahtjevu:
izvršili smo istraživanje kako bi izrazili naše mišljenje o tržišnoj vrijednosti
Zahtjev je podnesen pismenim putem
nekretnine:
na lokaciji:
dan kakvoće:
dan vrednovanja:
Opis nekretnine:
Osnovica za vrednovanje: Tržišna vrijednost
28.11.2017.
52207 Barban, proizvodna zona Barban
OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE
28.11.2017.
Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti
razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji
po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila
upućeno, razborito i bez prisile
Procjenjivanu nekretninu čine dvije zemljišne katastarske čestice: 2514/33 i
2514734 k.o.Gočan ukupne površine 5844m2. Navedene katastarske čestice u
naravi predstavljaju neizgrađeno građevinsko zemljište koje se prema rješenju iz
PPUO Barban nalazi unutar izdvojenog građevinskog područja gospodarske
proizvodne pretežito industrijske namjene. Proizvodna zona je djelomično
izgrađena, opremljena je komunalnom i prometnom infrastrukturom.
Zemljište je u naravi neuređena zelena površina u okviru koje nema visokog
zelenila.
Uz južnu granicu obiju katastarskih čestica što ujedino predstavlja i grancu
građevinskog područja se nalazi usjek - denivelacija prema preostalom dijelu
zemljišta od cca 1,5m. Preostali dio zemljišta je ravan. Dijelom zemljišta prolazi
trasa magistralnog cjevovoda ( istok) .
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 6
Page 7
Na dan vršenja očevida izvršen je samostalan očevid procjenitelja.
4. MAKRO LOKACIJA
Položaj grada / općine
Za potrebe izrade procjene korištena je dokumentacija dostavljena od strane naručitelja, a
nedostajući prostornoplanski podaci korišteni su iz javnodostupnih podataka i web stranica:
www.geoportal.dgu.hr ( katastar i izgled nekretnina ), https://oss.uredjenazemlja.hr - vlasništvo,
www.barban.hr (planski status nekretnine ). Procjena je izrađena na zahtjev naručitelja, na temelju
dostupnih podataka, uz navedene napomene i ograde.
Procjenjivana nekretnina se nalazi u Općini Barban. Općina Barban smještena je na jugoistoku
istarskog poluotoka, zauzima površinu od 94,1 km2 Prema popisu stanovništva iz 2011.g u
Općini Barban je nastanjeno 2721 stanovnika. U sklopu općine se nalazi 23 naselja. Susjedne
općine općini Barban su općine: Marčana, Svetvinčenat, Žminj, Gračišće, Pićan, Sveta nedelja i
Raša. Osnovu prometne povezanosti predstavlja državna cesta D66 (Pula-Labin-Opatija-Matulji).
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 7
Page 8
5. MIKRO LOKACIJA
Položaj u gradu / naselju
Procjenjivano zemljište se nalazi u skolopu proizvodne zone Barban. Proizvodna zona se nalazi oko
1,1, km jugozapadno od naselja Barban. Prozvodna zona se razvila uz županijsku cestu Ž5101(
Barban-Divšići-Vodnjan).
Na ortofoto snimku sa preklopljenim katastarskim planom ucrtane su k.č.2514/33 i 2514/34 k.o.
Gočan - označene u nastavku.
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 8
Page 9
Izvor:www.http://geoportal.dgu.hr
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 9
Page 10
6. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
6.1. Zemljišna knjiga
k.o.
z.k.ul.
podul.
datum:
U posjedovnici AI upisano je:
k.č. površine m2
k.č. površine m2
m2
U vlasničkom listu B upisano je:
Vlasnik:
U teretnom listu C upisano je:
6.2. Katastar
e-Posjedovni list broj 1566
stanje na dan 29.11.2017.
k.o. Gočan
k.č. površine m2
površine m2
m2
Prema e-izvatku iz zemljišne knjige Općinskog suda u Puli
2514/33 pašnjak 1.875,00
OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69
OIB:98875297738
Tereta nema
2514/34
29.11.2017.
-
Gočan
Sveukupno:
pašnjak 3.969,00
Ukupno: 5.886,00
4.011,00
2514/33
pašnjak2514/34
pašnjak 1.875,00
5.844,00
2672
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 10
Page 11
6.3. Legalitet i napomene o nekretnini
Usklađenost zemljišne knjige i katastra
Pristup nekretnine javnoj prometnoj površini
Napomene o nekretnini
-
PLANSKI STATUS
Za utvrđivanje prostorno planskog statusa nekretnine relevantan je
-
izvor:www.barban.hr
Zemljištu je osiguran pristup sa postojeće asfaltirane prometne površine u vlasništvu Općine
Barban. Za k.č.2514/25 koja se nalazi u trasi prometnice je u zemljišnim knjigama upisana
zabilježba o pokrenutom postupku izvlaštenja.
mrežnih stranica Općine Barban
Pri izradi procjembenog elaborata kao mjerodavna površina uzeti će se površina upisana u
katastarskom operatu.
Stanje nije usklađeno. Površina k.č. 2514/34 upisna u zemljišnim knjigama i katastru razlikuje se za
42m2.
Prostorni plan uređenja Općine Barban ("Službene novine Općine Barban", br. 21/08, 13/14 i
24/15).
Podaci o namjeni zemljišta preuzeti su:
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 11
Page 12
Prema rješenju iz PPUO Barban zemljište se nalazi unutar izdvojenog građevinskog područja
gospodarske - proizvodne pretežito industrijske namjene (I1).
Izvod iz PPUO Barban Korištenje i namjena površina
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 12
Page 13
Izvod iz PPUO Barban - Građevinska područja
Zemljište se nalazi unutar izgrađenog dijela izdvojenog građevinskog područja gospodarske
namjene.
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 13
Page 14
-
-
-
-
-
-
-
-
-
U odnosu na navedeni planski status na zemljištu je sukladno odredbama članka 79. Zakona o
prostornom uređenju gradnja moguća bez izrade Urbanističkog plana uređenja.
Izdojeno građevinsko područje proizvodne pretežito industrijske namjene (I1) - gospodarska zona
Barban ukupne je površine 32,01ha.
Unutar građevinskih područja gospodarske namjene - proizvodne namjene (pretežito industrijske )
mogu se graditi građevine proizvodnih – industrijskih ili zanatskih djelatnosti (proizvodnja, i
prerađivačkih djelatnosti, obrtništvo, servisi i sl.), kao i građevine trgovačke djelatnosti (skladišta,
hladnjače, trgovina na veliko i sl.), uslužne i komunalno servisne građevine, te potrebna
infrastrukturna mreža i infrastrukturne građevine.
zgrada može biti najviše podrum, prizemlje i najviše 4 nadzemne etaže
Položaj magistralnog vodovoda vidljiv je iz geodetskog snimka u nastavku
građevna čestica ne može biti manja od 600m2, a najveća nije propisana
visina građevine treba biti u skladu s namjenom i funkcijom ali ne smije iznositi više od 15m;
najmanje 20% površine građevne čestice potrebno je ozeleniti;
na građevnoj čestici potrebno je osigurati prostor za parkiranje vozila;
PPUO Barban su za gradnju unutar izdvojenog građevinskog područja gospodarske proizvodne
pretežito industrijske namjene određeni slijedeći osnovni lokacijski uvjeti:
na jednoj građevnoj čestici može se graditi jedna ili više građevina (složena građevina) osnovne
namjene. Unutar građevine moguć je u manjoj površini (do 20% građevinske bruto površine) i
smještaj osim osnovnog sadržaja i drugih sadržaja (uslužnih) koji upotpunjuju osnovni sadržaj,
ne ometaju proces rada i pridonose kvaliteti prostora. Unutar građevine nije moguća stambena
namjena
koeficijent izgrađenosti (k-ig) građevne čestice može iznositi maksimalno 0,4, a minimalno 0,2
iznimno, ako to zahtijeva tehnološki proces, dio građevine može biti i viši od navedenoga
(dimnjaci, silosi i sl.);
na površini poslovne namjene mogu se uz građevine osnovne namjene graditi i ostale
građevine kao što su:nadstrešnice i trijemovi, prostori za manipulaciju, parkirališta, potporni
zidovi, komunalne građevine i uređaji,prometne građevine i uređaji, te druge građevine prema
zahtjevima tehnološkog procesa. Ostale građevine gradese, u pravilu, unutar gradivog dijela
građevne čestice. Iznimno, izvan gradivog dijela građevne čestice mogu se graditi i uređivati
potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta, komunalne građevine i uređaji, prometne
građevine i uređaji.
Kroz k.č.2514/34 prolazi magistralni vodovod. Prema PPUO Barban zaštitni koridor
postojeće magistralnog vodovoda iznosi 6m.( ukupna površina koridora 700 m2)
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 14
Page 15
7. POVRŠINE ZEMLJIŠTA
5886,00
1875,00
Površina
2514/33
ZEMLJIŠNA ČESTICA
Ukupno površina:
2514/34 4011,00
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 15
Page 16
8. OPĆI VRIJEDNOSNI ODNOSI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA
Tržište nekretnina na područje RH
Oporavak je u 2016. dobio na zamahu. Neznatno povećanje BDP u 2015. označilo je kraj jedne od najdužih i
najdubljih recesija u EU-u.
Oporavak se u 2016. ubrzao po procijenjenoj stopi od 2,8 %. Povoljni utjecaji koji su pridonosili oporavku
posljednje dvije godine postupno slabe, no zamjenjuju ih povoljne nove okolnosti zbog kojih se u 2017.
predviđa relativno snažan rast BDP-a od 3,1 % odnosno 2,5 % u 2018. Ekonomski oporavak pridonosi
smanjenju domaćeg i vanjskog duga, no ranjivosti su još prisutne. Dug privatnog sektora i dalje se smanjuje, a
u 2016. počeo se smanjivati i udio duga opće države. Općenito stabilan financijski sektor temelj je kontinuirane
makrofinancijske stabilnosti. No ranjivosti još postoje, osobito u pogledu visokih razina duga denominiranog u
stranoj valuti. Smanjuje se dug privatnog sektora, iako je i dalje visok, osobito u korporativnom sektoru, i
znatno izložen valutnom riziku. Dug korporativnog sektora i dalje je visok i koncentriran je u nekoliko sektora te
svega nekoliko poduzeća. Propisana konverzija kredita kućanstava u švicarskim francima u eure pridonijela je
smanjenju zaduženosti kućanstava u 2016., no financijskom je sektoru uzrokovala znatne gubitke. Očekuje se
da će oporavku pridonijeti financijski sektor, koji je i dalje izložen neizravnom kreditnom riziku. Unatoč
gubitcima uzrokovanima konverzijom kredita u švicarskim francima, financijski sektor i dalje je dobro
kapitaliziran te je tijekom 2016. ponovno postao profitabilan. Očekuje se da će potražnja za kreditima biti
potaknuta boljim ekonomskim uvjetima i niskim kamatnim stopama.
Stopa nezaposlenosti brzo se smanjuje zahvaljujući umjerenom otvaranju novih radnih mjesta, ali i smanjenju
radne snage. Međutim, više od polovine tog smanjenja posljedica je smanjenja radne snage, dok se većina
novootvorenih radnih mjesta temelji na ugovorima na određeno vrijeme. Nezaposlenost mladih i dugotrajna
nezaposlenost i dalje su na visokoj razini.
(Izvadak iz Izvješća Europske komisije za 2017.g. od 22.02.2017.g.)
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 16
Page 17
Očekivana povoljnija kretanja na tržištu rada i rast raspoloživog dohotka zbog poreznih reforma s početka
2017. godine, u idućem bi razdoblju mogli pozitivno utjecati na agregatne pokazatelje financijske dostupnosti
stambenih nekretnina. Ipak, trenutačno se ne očekuje znatan rast cijena stambenih nekretnina
koji bi u dugom roku stvorio neravnoteže na tržištu. Mogući rizici proizlaze iz neizvjesnosti vezane uz utjecaj
uvođenja poreza na nekretnine početkom sljedeće godine te iz Nacrtom zakona o komunalnom gospodarstvu
predviđenog uvođenja građevinske rente i doprinosa za građenje komunalne infrastrukture,što će biti dodatni
trošak pri gradnji. S uvođenjem navedenih izmjena možemo očekivati rast poreznog opterećenja i negativan
utjecaj na oporavak tržišta nekretnina.Rizici su prisutni i na komercijalnom segmentu tržišta nekretnina
s obzirom na najavljeni proces restrukturiranja Agrokora.Podaci o ovom dijelu tržišta nekretnina i inače su
oskudni, pa je nemoguće kvantificirati utjecaj koji bi Agrokorovo restrukturiranje moglo imati na tržište
poslovnih nekretnina. Naime,očekuje se da ono zasigurno u jednom dijelu obuhvati i segment maloprodajnih
prostora te logističkih centara u sastavu Agrokora.
Spomenuti manjak podataka o svim segmentima tržišta nekretnina,njegova sistemska važnost te utjecaj na
gospodarstvo i financijski sustav, među ostalim i zbog svoje procikličnosti,prepoznat je i na razini Europske
unije. ESRB je tako krajem 2016. donio Preporuku o zatvaranju praznina u podacima o nekretninama
(ESRB/2016/14), čiji je cilj na razini EU-a uskladiti okvir za praćenje tržišta nekretnina po podsektorima
(stambeno tržište, tržište iznajmljivanja i komercijalno tržište) uzimajući u obzir veličinu i važnost pojedinog
segmenta u nacionalnim okvirima. Preporuka obvezuje nositelje makroprudencijalne politike da ustroje sustav
prikupljanja podataka, što će svakako u budućnosti pomoći u identifikaciji sistemskih rizika koji prijete s ovog
tržišta. Provedba ove preporuke u Republici Hrvatskoj trebala bi osigurati detaljniji skup podataka o tržištu
nekretnina nositeljima ekonomske politike kako bi im omogućio pravodobno djelovanje u smanjivanju i
sprečavanju neravnoteža proizišlih s tog tržišta.
Izvod iz publikacije HNB-a*: Financijska stabilnost, br. 18. od svibnja 2017. , sektor
Nekretnine:
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 17
Page 18
9. ODABIR METODE PROCJENJIVANJA I OBRAZLOŽENJE
troškova metoda
Sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina čl 23 propisane su tri metode procjena i to
poredbena, prihodovna i troškovna metoda. Izbor metode ovisi o vrsti nekretnine, uzimajući u obzir
postojeće običaje u uobičajenom poslovnom prometu, kao i druge okolnosti pojedinog slučaja.
prihodovna metoda
Primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za
procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u
nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i
poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri
kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.
Tržišna vrijednost neizgrađenih i izgrađenih katastarskih čestica može se utvrditi i iz približne
vrijednosti zemljišta ako obilježja procjenjivane katastarske čestice pokazuju dovoljnu
podudarnost s obilježjima uzor-čestice.
Broj kupoprodajnih cijena (transakcija) koje se koriste u poredbenoj metodi se utvrđujese na
temelju broja kupoprodajnih ugovora ako kupoprodajni ugovor sadržava katastarske čestice iz
samo jednoga zemljišnoknjižnog tijela. U slučaju da jedan kupoprodajni ugovor sadržava
katastarske čestice iz više zemljišnoknjižnih tijela, tada je broj kupoprodajnih cijena iz tog ugovora
jednak broju zemljišnoknjižnih tijela.
Primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze
zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom
stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema
svojim obilježjima nisu usporedive. Troškovna metoda primjerena je i pri procjeni vrijednosti šteta i
nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine.
Za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenjuje se koeficijent za prilagodbu koji se izvode
iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunanih vrijednosti istih nekretnina, a obuhvaćaju
koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava građenja.
poredbena metoda
Primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se nalaze
najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 18
Page 19
9.1. Odabir metode procjenjivanja
9.2. Prikaz i analiza podataka za zemljišta
Poredba 1: ID 3002959
Obilježja:
kategorija: 1
mjera korištenja zemljišta:
veličina zemljišta:
cijena:
datum transakcije:
Poredba 2: Ugovor o kupoprodaji
Obilježja:
kategorija: 1
mjera korištenja zemljišta:
veličina zemljišta:
cijena:
datum transakcije:
Za potrebe ove procjene izvršili smo istraživanje lokalnog tržišta i prikupili podatke iz svih izvora koji su nam bili
dostupni. Koristili smo bazu podataka kupoprodajnih ugovora eNekretnina, podatke sa službenih stranica
jedinica lokaln samouprave i osobnu bazu podataka procjenitelja nastalu uvidom u ugovore o prodaji i najmu u
zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli . U procjeni se ne navode podaci koji bi onemogućili zaštitu osobnih
podataka i poslovne tajne..
1,6
(€)
15.12.2016.
10,10 €/m2
12,09 €/m27.814,09
1,6
646,46 (m2)
2.509,00 (m2)
25.331,32 (€)
Izvor poredbenih nekretnina: e-Nekretnine i službeni podaci Općine Barban
15.4.2014
Predmetnu nekretninu čini više parcela građevinskog zemljišta različitih prostornih i fizičkih
obilježja, odabire se poredbena metoda procjenjivanja sa uproječenjem vrijednosnih i prostornih
kriterija poredbe.
Zemljište je građevinsko , nalazi se unutar izdvojenog građevinskog područja proizvodne namjene -
proizvodna zona Barban - Krvavci
Zemljište je građevinsko , nalazi se unutar izdvojenog građevinskog područja proizvodne namjene -
proizvodna zona Barban - Krvavci
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 19
Page 20
Poredba 3: Ugovor o kupoprodaji
Obilježja:
kategorija: 1
mjera korištenja zemljišta:
veličina zemljišta:
cijena:
datum transakcije:
1,6
Parcelama prolazi koridor magistralnog cjevovoda u površini 700 m2 koji limitira
površinu izgrađenosti čime drektno umanjuje vrijednost procjenjivane nekretnine u
odnosu na poredbene
U dijelu parcele površine 1146 m2 je izražena depresija visine 1,5 m.Iako se taj dio
zemljišta može koristiti kao manipulativni i parkirališni prostor razlika između ravnih
zemljišta i ove nekretnine je cijena potpornog zida kojeg je nužno izgraditi da bi se
moga koristiti ovaj dio zemljišta, čime je njegova vrijednost manja u odnosu na
porediva zemljišta najmanje za vrijednost potpornog zida uz gubitak dijela
dozvoljene gradivosti
6.268,00 (m2)
62.657,31 (€) €/m3
18.12.2015.
10,00
Zemljište je građevinsko , nalazi se unutar izdvojenog građevinskog područja proizvodne namjene -
proizvodna zona Barban - Krvavci
NAPOMENA - tereti na nekretninama
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 20
Page 21
9.3. Međuvremensko izjednačenje
MSI cijene preuzete sa stranica Državnog zavoda za statistiku
Redni broj
Katastarska općina:
Datum transakcije:
Površina (m2) :
Prodajna vrijednost (€):
Cijena (€/m2) :
Cijena (kn/m2) :
Indeks / dan transakcije:
Indeks / dan vrednovanja:
Korekcijski faktor:
Međuv.izjedn.cij. (kn/m2): 77,52 95,85 79,96
104,71 101,39 100,51
646,46 6.268,00
Barban Krvavci
10,0012,09
15.4.2014 15.12.2016.
106,58
7.814 62.657
18.12.2015.
321
10,10
Barban Krvavci Barban Krvavci
76 91 75
2.509,00
25.331
106,58
1,061,02 1,05
106,58
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 21
Page 22
9.4. Analiza sa isključenjem neodgovarajućih poredbi
Interkvalitativno izjednačenje
PREDMET PROCJENE:
Kategorija:
Mjera korištenja (Kis):
Veličina (m2):
Redni broj
Katastarska općina:
Međuvrem. izjednač. cijena:
Kategorija
Prilagodba
Mjera korištenja:
Prilagodba
Zona
Prilagodba
Lokacija
Prilagodba
Ostalo - tereti :
Prilagodba
Korigirana vrijednost:
Odstupanja od prosjeka:
Korigirana vrijednost (kn):
STATISTIKA
Prosjek:
Odstupanja od prosjeka:
Kvadrat odstupanja:
suma
Standardno odstupanje:
Pravilo dva-sigma (±)
Odstupanja od prosjeka:
Odstupanja od dva-sigma:
Prosječna vrijednost (kn/m2):
Prosječna vrijednost (€/m2):
Vrijednost nekretnine (kn)
Vrijednost nekretnine (eur)
5.844,00
ne
I
0%
345.454,92
13,51%
11,38
7,84
63,75
54,27
5,69 9,62%
9,85
-8,20%
PREDMET PROCJENE:
0%
23,49
-30%
59,11
ne ne
67,10
-30%
-30%
ista istaista
97,09
ne
nema
46.000,00
55,97
nema nema
-4,85 7,98 -3,14
-30%
1,6
0%
1
0%
0%
Barban Krvavci
ZEMLJIŠTE
77,52 95,85 79,96
Barban Krvavci
-30%
1 2
0%
3
59,11
-5,31%
nene
0% 0%
0%
0%
-30%
0% 0%
I I
1
1,6 1,6
2
1
1
Barban Krvavci
služnost vodovoda 600 m2,
depresija 1146 m2 - 30%
površine parcele umanjene
vrijednosti
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 22
Page 23
10. ZAKLJUČAK O PROCJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
tečaj HNB na dan procjenjivanja : kn
€
Kn
IZJAVA PROCJENITELJA:
Procjenu izradila :
Jelena Grubišić d.i.g.stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene
Navedeni iznosi ne sadrže poreze.
na dan vrednovanja:
na dan kakvoće:
dajemo mišljenje o procjenjenoj vrijednosti nekretnine:
7,54
Prilikom izrade izvještaja o procjeni mi smo djelovali kao neovisna stranka. Naknada za izradu
izvještaja o procjeni ni na koji način ne ovisi o našem zaključku o procjenjenoj vrijednosti.
28.11.2017.
28.11.2017.
Izvještaj je izrađen sukladno važećem Zakonu o procjeni nekretnina, Pravilniku o metodama
procjene nekretnina i mađunarodnim standardom.
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE
na lokaciji:
52207 Barban, proizvodna zona Barban
345.455
zaokruženo
Temeljem prethodno navedenih podataka o nekretnini koja je predmet procjene, a koja je:
Metoda procjenjivanja je odabrana temeljem karakteristika nekretnine, načina korištenja, analize
korištenja okolnih građevina i razvojnih mogućnosti predmetne nekretnine. Također je izvršena
analiza općih uvjeta na tržištu, kao i lokalnih tržišnih uvjeta na području predmetne nekretnine, kao i
tržišna pozicija procjenjivane nekretnine.
46.000
k.č.br. 2514/33 i 2514/34 k.o. Gočan
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 23
Page 24
11. UPORABA DOKUMENTA
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Izjavu dala :
Jelena Grubišić d.i.g.stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene
Izvršen je vizualni pregled dijelova nekretnina, sa fotozapisom
U izvještaju su korišteni podaci prikupljeni na očevidu, i iz dostavljenih dokumenata od strane
naručitelja / vlasnika / predstavnika vlasnika
Naša tvrtka ima potrebno ovlaštenje za izradu ovog izvještaja o procjenjenoj vrijednosti
U procjenjenu vrijednost nisu uključeni troškovi i porezi kod kupoprodaje
Nije izvršena posebna verifikacija dokumenata dostavljenih od strane naručitelja / vlasnika /
predstavnika vlasnika, kao niti dokumenata i podataka korištenih putem javnih Internet servisa
(e-zemljišne knjige, e-katastar, geoportal, prostorni planovi, podaci o vrijednostima komunalnih
doprinosa i ostalih komunalnih priključaka
Mišljenje o procjenjenoj vrijednosti je iznešeno temeljem navedenih podataka o nekretnini i
tržištu. Moguće je da netko iznese drugačije mišljenje ili tumačenje navedenih podataka.
Za potrebe ovog izvještaja nisu izrađene geološke ili neke druge analize tla, te nisu istraživana
prava ili uvjeti iskorištavanja vode, nafte, plina ugljena ili drugih podzemnih minerala.
Vrijednost ili vrijednosti navedene u ovom izvještaju temelje se na navedenim pretpostavkama i
važeće su jedino uz uvažavanje istih.
Potvrđujemo da Procjenitelj osobno kao i potpisnik ovog elaborata (pravna osoba) nema
nikakve poslovne, pravne, vlasničke, suvlasničke ili slične interese na predmetnoj imovini, te da
nema nikakve osobne ili poslovne interese vezane uz iznos procijenjene vrijednosti nekretnine.
Procjenitelj u postupku procjene nije utvrdio niti od naručitelja dobio podatke o postojanju
neupisanih prava, tereta, niti drugih ograničavajućih okolnosti na procjenjivanom zemljištu
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 24
Page 25
12. PRILOZI
FOTOGRAFIJE NEKRETNINE
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 25
Page 26
DOKUMENTACIJA
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 26
Page 27
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 27
Page 28
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 28
Page 29
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 29
Page 30
108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 30