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El principio del tracto sucesivo (*)
por
Luis Moisset de Espans
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SUMARIO:
1. Tracto. Concepto:a) Significado comn del vocablob)
Significados tcnicos.
1. El tracto y los contratos.2. El tracto y los derechos
reales.
2. Tracto y legitimacin.3. Tracto sustancial
a) Funcionamiento del tractob) Ruptura del tracto:
1. Muebles.2. Inmuebles. Prescripcin.
4. Tracto registrala) Tracto sucesivo. Elementos: titularidad.
Previa
inscripcinb) Tracto abreviado. Excepciones a la previa ins-
cripcin.5. El art. 16 de la ley 17.801.
a) Carcter de la enumeracin: Ejemplificativa otaxativa?
b) Anlisis de los distintos supuestos contempladosen la
norma.
6. Relacin de antecedentes7. Tracto y calificacin registral.
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(*) El presente trabajo es la primera parte del nuevo cap-tulo
IX, correspondiente a la futura 3 edicin de la obraPublicidad
Registral.
Publicado en Anuario de Derecho Civil, Univ. Catlicade Crdoba,
T. VIII, ao 2003, p. 189.
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21. Ver Gabriel Ventura, Tracto abreviado, tesis doctoral
presentada en laFacultad de Derecho de la Univ. Nacional de
Crdoba.
2. Estas son las dos primeras acepciones que encontramos en la
21 edicindel Diccionario de la Lengua, Madrid, 1992.
Puede consultarse por medio de Internet la 22 edicin, primera
delsiglo XXI, en la pgina de la Real Academia: WWW.rae.es
1. Tracto. Concepto:a) Significado comn del vocablo
En su tesis doctoral, todava indita, GabrielVentura1, antes de
analizar el significado jurdico delvocablo tracto, nos recuerda que
en el lenguaje comn estavoz, que proviene del latn tractus, se
emplea para repre-sentar el espacio que media entre dos lugares,
como astambin un lapso de tiempo2, es decir una nocin dirigidaa
representar la distancia existente fsicamente entre doslugares, o
entre dos puntos que se ubican en el tiempo.
b) Significados tcnicos
El vocablo ha pasado al ordenamiento jurdico,adquiriendo
significados tcnicos que, aunque se vinculancon el sentido
originario, no coinciden exactamente con l.
1. El tracto y los contratos. Vemos as que en elterreno
contractual es frecuente hablar de contratos de
tracto sucesivo, o tambin de tracto continuado, parahacer
referencia a un vnculo que tiene cierta permanenciay proyeccin
temporal, ya que algunas de las obligacionesque nacen en virtud de
tales contratos van apareciendo demanera peridica y continua como
sucede, por ejemplo, en lalocacin de cosas, donde la merced
arrendaticia debe pagarseperidicamente; o en un contrato de
suministro de pan a unestablecimiento hospitalario, donde las
entregas de la mer-cadera debern efectuarse da a da, y el pago del
precio
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33. Ver ngel Sanz Fernndez, Instituciones de Derecho
Hipotecario, Reus,Madrid, 1947, T.I, p. 316 y 317.
4.. Autor y obra citados en nota anterior, T. 2, p. 95.
se realiza mensualmente.La distancia temporal entre las
prestaciones, y
su repeticin peridica, justifica que se hable en estoscontratos
de tracto sucesivo, o continuado.
2. El tracto y los derechos reales. Tambin en elterreno de los
derechos reales, y en el campo del derechoregistral, los juristas
empleamos el vocablo tracto, parareferirnos con l al encadenamiento
que existe entre lassucesivas titularidades del derecho que se
ejercita sobreuna cosa dada.
Por uno de esos curiosos cambios que se producenen el
significado de las palabras, la primitiva idea detracto como
espacio que separa dos puntos, se convierteen la idea de
continuidad o enlace entre los puntos queestaban separados, de
manera que se deja de prestar atencinal tramo de la situacin
jurdica que se encuentra entre lasdistintas titularidades del
derecho real, y se privilegiala sucesin encadenada e ininterrumpida
de esas titulari-dades.
2. Tracto y legitimacin
A partir de la idea que acabamos de apuntar, algu-nos autores
suelen establecer una vinculacin muy estrechaentre la nocin de
tracto, y la de legitimacin para dis-poner3, llegando a sostener
que el pretendido principio deltracto sucesivo no es otra cosa que
una derivacin formaldel principio de legitimacin4. En efecto, el
tracto o
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4espacio que media entre cada titular del derecho real,
vaencadenando sucesivamente a todos los que lo fueron, a par-tir
del primer adquirente, hasta llegar al titular actualy, como por el
principio general del derecho consagrado enel artculo 3270 del
Cdigo civil argentino, nadie puedeadquirir de otro un derecho mejor
o ms extenso que el quetiene el enajenante, es indispensable que
ste se encuentrelegitimado, para el acto de transmisin. Pero
mientras eltracto sucesivo, sustancialmente se reduce a la
exigenciade que quien transmite sea titular del derecho, la
legitima-cin requiere algo ms: que el titular est facultado
paradisponer de ese derecho. As, por ejemplo, si sobre el titu-lar
pesa una inhibicin, no podr disponer del bien; advir-tase, adems,
que los denominados incapaces de hecho nopueden disponer por s, y
que en tal caso las personas legi-timadas son los representantes
legales del incapaz.
Pero, tanto en el caso de la representacin nece-saria de los
incapaces, como en la representacin volunta-ria, la legitimacin
dimana de la persona titular del dere-cho, pues se considera a los
actos del representante comoactos de la persona representada, de
manera que en esastrasmisiones se cumple con el requisito
sustancial de conti-nuidad en el tracto.
3. Tracto sustancial
a) Funcionamiento del tracto
Desde el punto de vista sustancial el tracto co-mienza a
funcionar luego de la primera adquisicin del domi-nio sobre una
cosa, mueble o inmueble; a partir de ese mo-mento toda transmisin,
o constitucin de derechos desmem-brados o gravmenes, slo tendr
validez si es efectuada por
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5el titular del derecho. Tratndose de inmuebles, en nues-tro
pas, a partir del descubrimiento de Amrica y su con-quista por
Espaa, todas las tierras fueron consideradaspropiedad de la Corona,
y la primera adquisicin tenacomo causa alguna merced real. Las
posteriores transmisionesse producan por va de sucesiones, o por
enajenaciones.Producida la emancipacin, las tierras sin dueo
pasaron aser propiedad del Estado nacional (art. 2342, inciso 1)
que,sea por va de donacin o de venta, en numerosas oportunida-des
otorg la propiedad a una persona que se constituy enprimer titular.
Nace all el historial jurdico del inmue-ble, y el tracto deber
reflejar de manera completa loscambios de titularidad que se vayan
produciendo, sea queesos cambios tengan su origen en transmisiones
hereditarias,o en actos de enajenacin entre vivos.
Puede suceder tambin que el primer ttulo de pro-piedad no haya
tenido su origen en una merced real, o en unaconcesin de tierras
por el Estado, sino en la ocupacin portiempo prolongado, es decir
por el camino de una prescrip-cin adquisitiva, como ttulo
originario de inmuebles queno tuvieron otro dueo, salvo el dominio
eminente de laCorona, o del Estado nacional.
b) Ruptura del tracto
1. Muebles. Recordemos brevemente que nuestro de-
recho conoce con frecuencia la ruptura del tracto en materiade
bienes muebles, donde se admite la posibilidad de lasllamadas
adquisiciones a non domino, contemplada, a partirde la vigencia del
Cdigo Civil, en sus artculos 2412 y3271; el primero de ellos
considera propietario al poseedorde buena fe de cosas muebles,
siempre que no se trate de
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6cosas robadas o perdidas, y el segundo -de maneraconcordante-
reconoce que alguien que no era propietario delbien mueble, puede
transmitir un derecho mejor que el quetena. No es ste el momento de
profundizar en el anlisisde esas normas, que nos limitamos a
mencionar para sealarque en esa hiptesis se produce una ruptura en
el tracto;se interrumpe la cadena originaria, y comienza una
nueva.
En materia mobiliaria el tracto puede tambin in-terrumpirse y
dar lugar a una nueva titularidad, cuando eldueo la abandona, lo
que permite que un tercero la hagasuya de manera originaria por la
apropiacin (art. 2525 y2527). El Cdigo contempla tambin casos
especiales de rup-tura del tracto en la propiedad de muebles, en
los captulosdedicados a la especificacin (arts, 2567 y siguientes),
ya las diferentes formas de accesin (arts. 2571 y siguien-tes).
2. Inmuebles. Prescripcin. En materia de inmue-bles la situacin
es diferente.
La transmisin del bien opera normalmente por dosvas, o por
sucesin hereditaria, o por actos de disposicinentre vivos. Aunque
tericamente se admite que el titularpuede abandonar su derecho, la
persona que ocupase el bienno adquirira de inmediato una nueva
titularidad, ya que laapropiacin est legislada solamente para cosas
muebles(art. 2525), y necesitara ejercitar esa posesin durante20
aos, por carecer de ttulo, para adquirir la propiedadpor
prescripcin (art. 4016).
La ejecucin forzosa del bien en subasta judicialno importa una
ruptura del tracto, sino simplemente unaforma de transmisin por
actos entre vivos.
La otra ruptura del tracto en materia inmobiliaria
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7se produce cuando por ley se afecta el bien a un fin deutilidad
pblica, y se procede a expropiarlo, indemnizandoal propietario, con
el fin de incorporarlo al dominio pbli-co. Se extingue entonces la
primitiva cadena de titularida-des, y nace una nueva; esto sucede
especialmente cuando alcambiar el destino del bien, cambia su
calificacin, enrazn de que se lo afecta al dominio pblico. A
nuestrocriterio en estas hiptesis se produce una ruptura del
trac-to y la adquisicin fundada en la ley de afectacin al domi-nio
pblico, aunque deba indemnizarse al anterior propieta-rio,
convierte a esta nueva titularidad, en una titulari-dad originaria,
por su naturaleza distinta, que no podrinsertarse en la matrcula
originaria, que debe ser cancela-da.
En el caso de la usucapin el tracto se interrumpeporque el
derecho de quien prescribe no emana del anteriorpropietario, y
cuando el juez declare que se ha operado laprescripcin adquisitiva,
deber ordenar la cancelacin dela matrcula del titular inscripto, y
se abrir una matrcu-la nueva para quien adquiri por usucapin.
Insistimos en que el nuevo titular no deriva suderecho del
anterior; en este caso hay un corte en el tractode titularidades;
el antiguo derecho real se ha extinguido,y ha nacido un nuevo
derecho real, que no tiene antecedentesen el anterior.
4. Tracto registral
a) Tracto sucesivo. Elementos: titularidad. Previainscripcin
La necesidad sustancial de que luego de la primeraadquisicin de
un derecho, en las ulteriores transmisiones
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85. Sanz Fernndez dice que en el sistema australiano y sus
derivados, en loscuales domina la idea de la concesin, las
adquisiciones tienen carcteren cierto modo originario, lo que hace
innecesario un medio especialdestinado a asegurar el tracto (ver
obra citada, tomo II, p. 91).
6. La doctrina espaola le da el nombre de inmatriculacin,
vocablo que nofigura en el Diccionario de la Lengua y donde el uso
del prefijo in,procura sealar que se pone o incorpora a la
matrcula.
Estimamos que el vocablo matriculacin, empleado por la
leyArgentina, es suficiente, amn de figurar con ese significado en
elDiccionario de la Real Academia.
se cumpla con el tracto sucesivo, se refleja en casi todoslos
sistemas de publicidad registral5, que suelen convertir-lo en uno
de los principios bsicos del sistema, que nobrindara seguridad si
se prescindiese de l.
En materia registral el funcionamiento del trac-to nace con lo
que la ley argentina en su art. 12 denominamatriculacin6, y figurar
como primer propietario en elRegistro, la persona que solicit la
incorporacin del biena la matrcula, acreditando debidamente su
titularidad. Porsupuesto que ello exige probar la causa originaria
delderecho, por lo que sin duda deber remontar los anteceden-tes
hasta el primer propietario extrarregistral, y acredi-tar tambin el
tracto sustancial que ha conducido desdeese primer propietario,
hasta el que solicita la matrculadel bien en el Registro.
De all en ms, para que se opere una transmisinde derechos la ley
exige que se renan dos requisitos, asaber: a) que el acto o hecho
transmisivo provenga de quienes titular; y b) que esa titularidad
haya sido previamenteinscripta. La primera de estas exigencias
encuentra unaformulacin negativa en el prrafo inicial del artculo
15de la ley 17.801, que ordena no registrar documentos enque
aparezca como titular del derecho una persona distintaa la que
figura en el Registro en tal carcter. Continaluego exponiendo el
principio del tracto de la siguiente
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9manera:
Art. 15.- No se registrar documento en el queaparezca como
titular del derecho persona distinta dela que figure en la
inscripcin precedente. De losasientos existentes en cada folio
debern resultar elperfecto encadenamiento del titular del dominio y
delos dems derechos registrados, as como la correlacinentre las
inscripciones y sus modificaciones, cancela-ciones o
extinciones.
Todo acto, o hecho, que sea causa de un cambio enla situacin
jurdica registral, debe encontrar su reflejoen los asientos de la
matrcula correspondiente. Adems deactos, decimos hechos, porque hay
hiptesis en que unsimple hecho jurdico, como la muerte, produce
cambios enla situacin jurdica del bien, sea porque la
titularidaddel dominio pasa a los herederos, sea porque el
fallecimien-to de un usufructuario, usuario o habitador, consolida
laplena propiedad en cabeza de quien en ese momento estabalimitado
a la condicin de nudo propietario.
b) Tracto abreviado. Excepciones a la previa inscrip-cin
Sucede, de acuerdo a lo que hemos expuesto msarriba, que a veces
un hecho jurdico producido fuera delRegistro, ha alterado la
situacin de titularidad sustan-cial, y una persona que no figura
como titular en los asien-tos del Registros, o que aparece con
derechos limitados,desea disponer de sus derechos. La falta de
inscripcinprevia, que haya actualizado la titularidad sustancial,no
es obstculo que lo prive de legitimacin sustancial,ni afectar la
validez de los actos dispositivos que rea-
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7. En igual sentido, para el derecho espaol, Sanz Fernndez
expresa: ...el tracto sucesivo es un mero requisito de los
asientos, de carcter pura yexclusivamente formal., obra citada, T.
2, p. 93.
8. Conf. En el derecho espaol Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida,
obracitada, N 185, p. 345: Puede decirse que la regla de tracto
sucesivo notiene excepciones; las examinadas se refieren solamente
a su aspectotabular o de previa inscripcin.
lice.En nuestro sistema jurdico, donde la inscripcin
registral no tiene carcter constitutivo, el requisito dela
previa inscripcin tiene carcter pura y exclusivamenteformal,
vinculado con el procedimiento registral7. Se tratade una exigencia
que regula la forma de llevar los asientos,pero la propia ley, como
lo veremos en el siguiente aparta-do, no puede ignorar que fuera
del Registro hay casos en quese producen transmisiones de derechos,
que respetan el prin-cipio sustancial del tracto, ya que emanan de
un titular queno tiene limitada su legitimacin, aunque todava no
figureinscripto en el Registro. Parece innecesario recordar queen
muchas oportunidades se produce una cadena de transmisio-nes por va
hereditaria, que carece de reflejo registral,y la falta de previa
inscripcin, no puede constituirseen un obstculo que prive a los
nuevos titulares, que lo sondesde el momento mismo de la muerte del
causante, del dere-cho que sustancialmente les reconoce la ley de
fondo. Seacepta entonces, para evitar gastos innecesarios, que
ingre-sen varias transmisiones en un solo asiento, y a esta formade
proceder se la denomina tracto abreviado, o comprimi-do, que en
realidad no es algo diferente, sino simplementeuna especie del
tracto sucesivo. No se trata de excepcionesal tracto, sino de
hiptesis en las cules no se aplicael requisito de la previa
inscripcin8.
Ms arriba hemos dicho que media una ruptura del
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11
9. En el Curso de Derecho Registral dictado en Ro Cuarto en
1970, hemosdicho que el llamado tracto abreviado es en realidad un
tracto sucesivoabreviado: sucesivo, porque el encadenamiento de
transmisiones esperfecto; abreviado, porque en un solo asiento
registral se deja constanciade varias cambios o transmisiones.
trato cuando la cadena se interrumpe y pasa a haber
unatitularidad que no tiene su origen, su causa, en los titula-res
anteriores. Esto no sucede en lo que denominamos tractoabreviado,
sino que simplemente se lo compendia en su expre-sin registral;
varios pasos que se han sucedido sin previainscripcin se anan en un
slo asiento que describe todoslos pasos9.
5. El art. 16 de la ley 17.801.
El ejemplo de las transmisiones hereditarias quehemos mencionado
en el punto anterior no es el nico casoen que el Registro debe
admitir la existencia de un tractosustancial, y recibir actos en
los que constan varias muta-ciones en el derecho, pese a la falta
de previa inscripcin.Las tcnicas registrales son herramientas que
deben estaral servicio de los valores seguridad y justicia, y no
puedenconstituirse en obstculos para el trfico que, precisamentese
procura proteger con ellas.
a) Carcter de la enumeracin: Ejemplificativa otaxativa?
La ley registral, adems de exigir que se cumplacon el tracto, da
la posibilidad en el art. 16 de una seriede hiptesis de abreviacin
del tracto, de manera que sinque haya habido inscripcin previa se
puedan resumir lospasos que se han dado. Comienza diciendo esta
norma:
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10. Ver Felipe Pedro VILLAR, Elementos de Derecho Registral
Inmobiliario,Fundacin Editora Notarial, La Plata, 1980, p. 94.
11. La enumeracin de los supuestos de tracto abreviado es a
nuestrojuicio, taxativa. Fuera de ellos no hay otros, aunque cada
uno de ellosadmita diversas clases de actos, obra y lugar citados
en notas anterior.
12. Obra y lugar citados en las notas anteriores.
13. VILLAR, obra citada, p. 37.
14. Ver Ral R. GARCA CONI, El contencioso registral, Depalma,
Buenos Aires,1978, p. 98.
Art. 16 (ley 17.801).- "No ser necesaria la pre-via inscripcin o
anotacin, a los efectos de la conti-nuidad del tracto con respecto
al documento que seotorgue, en los siguientes casos:...
Algn autor nacional, como Villar, entiende que laenumeracin
contenida en esa norma tiene carcter taxati-vo10, aunque matiza en
alguna forma su posicin, ya queacepta que cada uno de los incisos
puede dar cabida a di-versas clases de actos11. Villar fundamenta
esta posturaen el hecho de que, a su entender, el artculo 16
contienesupuestos que son una excepcin a la legitimacin
regis-tral12, a la que -por esta va- otorga mayor jerarqua quea la
legitimacin sustancial, pese a que con anterioridad,en su misma
obra, ha afirmado que la ley 17.801 no contienenormas relativas a
la legitimacin .. ...al menos en laforma en que la desenvuelve la
doctrina registral clsi-ca13.
Este criterio limitativo prevaleci en la XII Reu-nin Nacional de
Directores de Registro de la Propiedad,efectuada en Paran en 1975,
segn recuerda Garca Coni14;pero la mayora de la doctrina, en
cambio, en posicin queestimamos ms correcta, se inclina a sostener
que la enume-racin contenida en ese artculo tiene un carcter
meramente
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15. Podemos citar, entre otros, a Garca Coni (op, cit., p. 99),
Falbo(Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho
Inmobiliario Argentino,Rev. Notarial N 854) , Andorno y Marcoln de
Andorno (Ley NacionalRegistral Inmobiliaria, p. 204), y Coghlan
(Teora general de DerechoInmobiliario Registral, p. 161)).
16. En nuestra obra Publicidad Registral efectuamos el anlisis
de esecaso.
17. Antonio R. COGHLAN, Teora General de Derecho Inmobiliario
Registral,Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984, p. 161.
ejemplificativo15, y no agota las hiptesis de aplicacindel
tracto abreviado. Por nuestra parte, en un fallo delTribunal
Superior de Justicia de Crdoba16, interpretamosque si se ha
cumplido el tracto sustancial, y se lo acreditadebidamente, el
Registro deber inscribir el documento,dejando la debida constancia
registral de la totalidad delos pasos dados. En sentido coincidente
Coghlan ha dicho quehabiendo tracto sucesivo material o sustantivo
perfectamen-te configurado, no hay inconveniente en que el tracto
suce-sivo formal o registral se comprima o abrevie17.
b) Anlisis de los distintos supuestos contempladosen la
norma.
1. Obligaciones contradas en vida por el causan-te. Este
supuesto est contemplado en el inciso a) del art.16, que expresa
textualmente:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jue-ces, los
herederos declarados o sus representantes, encumplimiento de
contratos u obligaciones contradas envida por el causante o su
cnyuge sobre bienes regis-trados a su nombre; ...
El seor A tiene un bien registrado a su nombre;ha decidido
traspasrselo a B, o constituir un usufructo afavor de C, compromiso
que consta en instrumento privado,pero no otorg la escritura. A
muere, y B, o C, reclaman
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judicialmente el cumplimiento del compromiso; el juez reco-noce
el derecho del actor, y ordena que se efecte la co-rrespondiente
inscripcin a nombre de B, o de C.
Puede suceder tambin que sin necesidad de enta-blar una demanda,
el interesado entre en contacto con losherederos y stos, para
cumplir la obligacin asumida porsu causante, le extiendan la
escritura pblica, aunque toda-va el bien no se ha inscripto a su
nombre.
2. Transmisin o constitucin de derechos por losherederos. El
caso contemplado en el inciso b) del art. 16es uno de los que se da
con mayor frecuencia en la vidaprctica. Prev dicha norma:
Art. 16.- ... b) Cuando los herederos declaradoso sus sucesores
transmitieren o cedieren bienes heredi-tarios inscriptos a nombre
del causante o de su cnyu-ge.
A, titular registral de un inmueble, muere; deja3 hijos, que son
sus herederos. Aunque no se haya efectuadola particin hereditaria,
ni inscripto las nuevas titulari-dades en el Registro, ser
suficiente contar con la declara-toria de herederos, para que
puedan disponer, y la inscrip-cin registral se efectuar por la
mecnica del tracto abre-viado. Incluso si uno de esos herederos, C,
tambin ha fa-llecido dejando quienes lo sucedan, los herederos de
C,acreditando su derecho con la declaratoria, ocuparn ellugar que
ste tena, y concurrirn a suscribir la escrituraque acredite el acto
de disposicin que desean efectuar.
El Registro dejar constancia documentada de todoslos
antecedentes en un asiento de tracto abreviado, y lafalta de previa
inscripcin, no constituir obstculo para
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18. Miguel Norberto FALBO, El registro de la propiedad inmueble
organizadopor la ley nacional 17.801, en el Curso de Derecho
RegistralInmobiliario, coordinado por Alberto D. Molinario, Buenos
Aires, 1971, p.224.
19. LPEZ DE ZAVALA, Curso..., p. 349.
la admisibilidad del acto. El tracto sustancial se ha cum-plido
fuera del Registro, que tomar debida nota, de maneraque se cumpla
tambin el requisito del tracto registral.
3. Particin de bienes hereditarios. En tercerlugar la ley
prev:
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos rela-tivos a la
particin de bienes hereditarios.
Por lo general los autores nacionales se limitana mencionar la
hiptesis, sin brindar ejemplos de su aplica-cin, y uno de los
autores de la ley, Falbo, nos dice quecon este inciso, unido a los
dos anteriores, se ha procura-do evitar el trmite de inscripcin de
la declaratoria deherederos, con evidentes ventajas econmicas de
tiempo y decostos18. Lpez de Zavala trata a este inciso de
enigm-tico19, y tiene razn, ya que no es costumbre inscribir lamera
declaratoria de herederos, y cuando se efecta la par-ticin,
adjudicando a cada heredero su hijuela, la simpleinscripcin de esas
hijuelas no es una hiptesis de tractoabreviado, porque es el
traspaso directo del titular regis-tral fallecido, al heredero al
que se ha adjudicado el bien.Procura entonces el jurista tucumano
encontrar una hiptesisde actos que sean consecuencia de la particin
e imaginael caso de que hubiese sido necesario someter el
inmuebleal rgimen de horizontalidad, hiptesis en la cual encuen-tra
un caso que podra beneficiarse con el tracto abrevia-
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20. Obra citada en nota anterior, p. 350.
do20.Nos parece que podemos agregar otro ejemplo que
suele tener iguales o mayores posibilidades de darse en lavida
prctica: el de la llamada hijuela de costas, por lacual en el acto
particionario se adjudica un bien del suce-sorio al letrado, para
pagarle con l sus honorarios. En esecaso el bien no ha pasado
directamente del causante al nuevotitular, sino que -desde el
fallecimiento del titularregistral- pas a ser de propiedad de los
herederos, y luegose adjudic, por la hijuela de costas a un
tercero; el re-gistro de este traspaso, que es consecuencia del
acto departicin, se efecta por tracto abreviado.
4. Instrumentaciones simultneas. El ltimo inciso delart. 16,
dispone:
d) Cuando se trate de instrumentaciones que seotorguen en forma
simultnea y se refieran a negociosjurdicos que versen sobre el
mismo inmueble, aunque enlas respectivas autorizaciones hayan
intervenido dis-tintos funcionarios.
Esta norma es una de las que tiene mayor importan-cia, pues abre
el abanico de posibilidades y permite soste-ner el carcter abierto
de la enumeracin de hiptesis detracto abreviado. En la prctica
tiene frecuente aplicacin(por ejemplo, dos ventas simultneas: A
vende a B, y ste,que todava no tiene emplazamiento registral, vende
a C; ouna venta y la inmediata constitucin, por el comprador deuna
hipoteca).
Sin embargo la interpretacin del artculo presen-ta algunas
dificultades, en especial determinar qu debeentenderse por
simultaneidad de los actos, para que sea
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17
21. Ver nuestro: Instrumentaciones simultneas y tracto abreviado
Lunes 4 y 30,Valencia, N 276, p. 50
22. El Profesor Gustavo A. BONO, en postura que merece ser
analizada, sostiene que el tiempo jurdico ideal, para los actos
simultneos,comprende todo el plazo de vigencia del certificado que
ha servido paraotorgarlos.
23. Fernando J. LPEZ DE ZAVALA, Irretroactividad de las leyes,
L.L. 135-1489;y . Reflexiones sobre el tiempo en el derecho, Rev.
Jurdica de Tucumn, N25, p. 15-45.
24. Art. 16 (ley 17.801).- No ser necesaria la previa inscripcin
oanotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto
aldocumento que se otorgue, en los siguientes casos:
a), b), c), d) ...En todos estos casos el documento deber
expresar la relacin de los
antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisin oadjudicacin, a partir del que figure inscripto en el
Registro, circunstanciaque se consignar en el folio respectivo.
aplicable el tracto abreviado, tema sobre el cual nos formu-l
una consulta el Colegio de Escribanos de la Provincia
deCrdoba21.
Entendemos que la simultaneidad prevista por lamencionada norma
se refiere a que ambas instrumentacionesse encuentren realmente
vinculadas y se otorguen "en lamisma fecha", aunque pueda existir
diferencia de algunashoras entre el momento en que se suscribieron
uno y otrodocumento22. Lo importante es la "unidad ideal del
tiempojurdico", aspecto desarrollado con mucha profundidad
porFernando Lpez de Zavala en dos excelentes trabajos23.
El "segundo" instrumento, que ineludiblemente debetener como
base al otorgado por quien figura como "titularregistral", deber
cumplir estrictamente con las previsionesdel ltimo prrafo del art.
1624, conteniendo una adecuaday completa relacin de antecedentes "a
partir del que figureinscripto en el Registro". Para el "primer"
documento debecontarse con el certificado registral previsto por el
art.
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18
25. Art. 23 (ley 17.801).- Ningn escribano o funcionario pblico
podrautorizar documentos de transferencia, constitucin, modificacin
o cesin dederechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
ttulo inscripto enel Registro, as como certificacin expedida a tal
efecto por dicha oficinaen la que se consigne el estado jurdico de
los bienes y de las personas segnlas constancias registradas.
...
26. ver nuestro "Calificacin registral: Documento fundado en
resolucin judicial", Lunes 4 y 30,N 221, p. 46..
2325, y para el segundo deber agregarse otro
certificado,vinculado con la persona del disponente, sobre quien
nodeben pesar "inhibiciones" o medidas que impidan la
libredisponibilidad del derecho que acaba de adquirir.
El "segundo" acto puede contener tanto una trans-
misin de la totalidad de los derechos adquiridos, como
unatransmisin parcial (por ejemplo la constitucin de un usu-fructo
o de un condominio, o la constitucin de algn grava-men (p. ej.
hipoteca), que suele ser el caso ms frecuente.
En todas las hiptesis, si el "segundo" documentoest completo en
cuanto a la relacin de los antecedentesvinculados con el tracto, el
Registro est legalmente habi-
litado para efectuar la inscripcin de ese derecho, en
formadefinitiva, dejando constancia en ese momento, sobre la basede
los datos contenidos en el "segundo" documento, de lospasos que se
han dado a partir de la persona que figurabacomo titular registral,
que han llegado de manera "abrevia-da", pero que mantienen sin
interrupcin el "tracto" conti-nuo que requiere la ley
registral.
Esta mecnica de "tracto abreviado", consagrada demanera especial
por la ley registral, es posible en raznde que los registros
inmobiliarios no son "constitutivos",sino meramente "declarativos",
y ha sido aplicada inclusopor la justicia de Crdoba26.
Debemos insistir en que el principio de "tracto"
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tiene dos dimensiones: una de carcter sustancial, que exigeque
el disponente de un derecho sea su titular y est legi-timado para
disponer, de singular importancia en materiainmobiliaria y que se
funda en el principio jurdico consa-grado por el art. 3270 del
Cdigo civil, de que nadie puedetransmitir un derecho que no tiene,
o que es mejor que elque posee.
La segunda es de carcter "formal", y se funda enla necesidad de
articular una tcnica registral que brinde"seguridad jurdica" a
quienes se basan en la publicidad quesuministra el Registro de
manera que el cumplimiento deltracto sustancial se refleje en esos
asientos registrales.Por ello el legislador exige como regla
general que el fun-cionario pblico que autoriza un instrumento
cuente con lacertificacin de que el disponente "ya" figura como
titularinscripto.
Esa regla general reconoce sin embargo excepcionespara hiptesis
en las cuales el "tracto sustancial" ha sidorespetado, sin su
previo reflejo en el Registro. Verificadoel cumplimiento del tracto
sustancial, lo que se logra enel caso que analizamos con la
presentacin del "segundo"documento. El Registro se limitar, tomando
como base eseinstrumento, a dejar constancia de todos los pasos
dados apartir de quien figuraba como titular inscripto, para
llegara consignar las nuevas titularidades.
Acotamos que, a nuestro criterio, el ltimo asien-to no est
condicionado a la ulterior presentacin de laprimera escritura, ya
que nuestro sistema no solamente es"declarativo", sino que tampoco
es el francs de "transcrip-cin", por lo cual en algunas hiptesis
puede resultar inne-cesario que esa primera escritura llegue al
Registro. Porejemplo, si se han producido simultneamente dos
enajenacio-
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nes totales del derecho de propiedad, respetando los requi-sitos
del "tracto abreviado", la presentacin del segundoinstrumento
brinda al Registro los datos suficientes paramantener la
continuidad abreviada" del tracto, y le otorgaa ste un "ttulo
inscripto", que le permitir luego dispo-ner sin dificultades de sus
derechos.
En el caso de una venta, seguida de hipoteca, laregistracin del
"segundo" documento, lleva consigo la nece-sidad de que el Registro
practique el asiento de titularidadregistral del adquirente del
bien, ahora deudor hipotecario,y esas constancias sern suficientes
para garantizar alacreedor y, llegado el caso, ejecutar la
hipoteca. En estahiptesis, a diferencia de la anterior, es posible
que unainterpretacin estrictamente literal del art. 23 de la
leyregistral, haga necesario que el adquirente, que ya figuracomo
titular registral, pero todava "no ha inscripto suttulo", lleve ese
documento al Registro para contar "for-malmente" con un ttulo
inscripto, que le permita disponernuevamente de algunos o todos sus
derechos, en nuevos actos
que no han sido celebrados de manera simultnea.
6. Relacin de antecedentes
El artculo 16 culmina con un prrafo dedicado ala mecnica
inscriptoria, y las constancias que deben dejar-se en los asientos,
expresando:
... En todos estos casos el documento deberexpresar la relacin
de los antecedentes del dominio ode los derechos motivo de la
transmisin o adjudica-cin, a partir del que figure inscripto en el
Registro,circunstancia que se consignar en el folio
respecti-vo".
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De esta manera, aunque el tracto se comprima,queda reflejada en
el folio registral la historia ntegrade las transmisiones y
derechos que se constituyeron sobreel inmueble.
7. Tracto y calificacin registral.
Para concluir deseamos destacar algo que ya expre-samos al
ocuparnos de la calificacin registral, y sobre locual volveremos en
la segunda parte de este captulo. Elart. 15 de la ley establece
como un deber inexcusable queel registrador analice si el acto que
se pretende inscribircumple con la exigencia del tracto sucesivo.
Para cumplircon esta exigencia el registrador no puede limitarse a
exa-minar las formas extrnsecas, sino que debe,
forzosamente,ingresar al contenido del documento, para verificar
tantola titularidad del disponente, como su legitimacin.