Delårsrapport Januari - september 20 18 …… Press- och analytikerpresentation 25 oktober 2018
Koncernen 1)
Intäkter: 16,6 mdkr 2)
Balansomslutning: 16,1 mdkr
Antal byggrätter: 36 700
Antal anställda: 2 610
Börsvärde: 11,2 mdkr 3)
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf2 │
Norge Sverige
76 %
21 %
Finland
3%
1) Enligt segmentsredovisning2) Rullande 12 månader3) 161 kr per aktie, 25 oktober 2018
Koncernen i sammandrag 1)
Januari – september 2018
• Intäkterna minskade till 12 011 mkr (12 457)
• Rörelseresultatet minskade till 1 443 2) mkr (1 731)
• Rörelsemarginalen minskade till 12,0 procent (13,9)
• Resultat fastighetsförsäljningar 10 mkr (14)
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2014 2015 2016 2017 Okt/sept2017/2018
Rörelseresultat Rörelsemarginal
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf3 │
%Mkr
1) Enligt segmentsredovisning2) Inklusive resultat om -61 mkr för JM Entreprenad
Koncernen i sammandrag 1)
Januari – september 2018
• Resultatet före skatt minskade till 1 387 mkr (1 958) 2)
• Resultat per aktie uppgick till 15,50 kronor (22,40) 2)
• Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 27,7 procent (39,7) 2)
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -456 mkr (1 868)
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf4 │
Minna, Helsingfors, Finland 51 bostäder
1) Enligt segmentsredovisning2) Inklusive resultat försäljning av andelarna i Småa AB om 275 mkr under 2017
Solna Trädgårdskvarter, Solna 31 småhus
Koncernen i sammandragJanuari – september 2018
• Antal sålda bostäder 1 712 (2 416)
• Försäljningen under tredje kvartalet är i samma nivå som under andra kvartalet.
• Antal produktionsstartade bostäder 2 097 (2 690)
• Planerad produktionsstart av ett projekt i Stockholm har skjutits fram i avvaktan på kommunalt exploateringsarbete
• Byggrättsportföljen uppgick till 36 700 bostadsbyggrätter (34 800)
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf5 │
Brandstationen 3, Linköping 83 bostäderGrefsen Stasjon hus 24, Oslo, Norge 15 bostäder
Rörelseresultat
Januari - septemberEnligt segmentsredovisning, mkr 2018 2017
JM Bostad Stockholm 757 1 041
JM Bostad Riks 550 488
JM Utland 221 187
JM Fastighetsutveckling 5 24
JM Entreprenad -61 24
Koncerngemensamma kostnader -29 -33
Totalt 1 443 1 731
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf6 │
Positiv försäljningsutveckling i Stockholm
• Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande, särskilt för nyproduktion, men fortsatt stabilisering har skett under tredje kvartalet. I övriga Sverige har efterfrågan huvudsakligen varit stabil
• I Norge har aktivitetsnivån varit god och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil
• I Stockholm uppvisar kunderna stort intresse för våra projekt men har haft en avvaktande inställning att teckna kontrakt tidigt i processen. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt har dock stärkts under de senaste kvartalen. Positiv försäljningsutveckling
• Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion 59 % (71) – något under normal nivå
• Stark finansiell ställning ger god förvärvskapacitet och möjlighet till förstärkt marknadsposition
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf7 │
Priser på andrahandsmarknaden
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf8 │
Priser på bostadsrätter i storstäderna, andrahandsmarknaden Q3 2009 – Q3 2018Kr/m2
Källa: Mäklarstatistik och WSP
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
Q32009
Q32010
Q32011
Q32012
Q32013
Q32014
Q32015
Q32016
Q32017
Q32018
Stockholm, Innerstad Stockholm, Närförort Göteborg Malmö
Lägre nivå försäljning av bostäder
1 153955
565
975 1 001
678790
460 469
399
197343 301
183
186
1 552
1 1521 318 1 302
973
646
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf9 │
Antal sålda bostäder
JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland
Q1 – Q3 Q4
Lägre produktionsstartsnivå
1 111 1 119
662
978 1 051
783 741520 524
128
634
324358
360
136362
1 745
1 4431 336
1 411
877 882
229137
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf10 │
Antal bostäder
JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling
Q1 – Q3 Q4
Råsunda 101Solna, Stockholm
Antal bostäder 113
Produktionsstartade Q3 2018 113
Färdigställt år 2021
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf11 │
Antal bostäder 36
Produktionsstartade Q3 2018 36
Färdigställt år 2020
KvarnparkenUppsala
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf12 │
Antal bostäder 570
Produktionsstartade Q3 2018 102
Färdigställt år 2020
BergerløkkaAsker, Norge
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf13 │
Genomsnitt produktionsstartade bostäder per etapp, flerbostadshus
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf14 │
Antal
88
58
6064
0
20
40
60
80
100
120
140
Q32015
Q42015
Q12016
Q22016
Q32016
Q42016
Q12017
Q22017
Q32017
Q42017
Q12018
Q22018
Q32018
Stockholm Riks Utland Medelvärde, total
8 2431) bostäder i pågående produktionAndelen sålda och bokade innebär normal risk i pågående produktion Q3 2018
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
Q32013
Q4 Q12014
Q2 Q32014
Q4 Q12015
Q2 Q32015
Q4 Q12016
Q2 Q32016
Q4 Q12017
Q2 Q32017
Q4 Q12018
Q2 Q32018
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf15 │
Antal
JM UtlandJM Bostad RiksJM Bostad Stockholm
Andel sålt/bokat av pågående produktion, koncernen (%)Normal nivå sålt/bokat
Totalt
1) Inklusive 681 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ‒ ingår ej i andel sålda/bokade
Bostäder i pågående produktionKoncernen
30 sept2018
30 sept2017
31 dec 2017
Antal bostäder 1) 8 243 7 739 8 200
Antal sålda bostäder 4 063 4 515 4 466
Antal bokade bostäder 434 686 507
Andel sålda bostäder, % 53 62 58
Andel bokade bostäder, % 6 9 7
Andel sålda/bokade bostäder, % 59 71 65
Antal osålda bostäder i avslutade projekt 2) 66 86 72
Antal osålda bostäder i balansräkningen 56 67 821) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom
JM Fastighetsutveckling ‒ ingår ej i andel sålda/bokade 681 416 553
2) Efter sista inflyttning enligt plan
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf16 │
JM Bostad Stockholm
• Avvaktande marknad, särskilt för nyproduktion – fortsatt stabilisering• Positiv försäljningsutveckling – samma nivå andra och tredje kvartalet• Produktionsstarterna under tredje kvartalet stöds av en normal bokningsnivå • Tillgängliga bostäder för försäljning till allra största delen inflyttning 2019/2020 med
huvuddelen 2020• Planerad produktionsstart av ett projekt i Stockholm har skjutits fram i avvaktan på
överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete• Kassaflödet i balans beaktat ökningen av exploateringsfastigheter
Januari - september HelårMkr 2018 2017 2017
Intäkter 4 434 5 331 7 151
Rörelseresultat 1) 757 1 041 1 438
Rörelsemarginal, % 17,1 19,5 20,1
Antal disponibla byggrätter 13 500 13 300 13 400
Antal bostäder i pågående produktion 3 447 3 837 3 842
1) Varav fastighetsförsäljningar 0 6 6
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf17 │
Bolinder Vy, Järfälla 63 bostäder
JM Bostad Riks
• Stabil efterfrågan
• Försäljningen i tredje kvartalet ökat något jämfört med det andra kvartalet
• Förstärkning av resultat och marginal
• Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet
Januari - september HelårMkr 2018 2017 2017
Intäkter 3 254 3 215 4 309
Rörelseresultat 1) 550 488 669
Rörelsemarginal, % 16,9 15,2 15,5
Antal disponibla byggrätter 10 400 10 100 10 100
Antal bostäder i pågående produktion 2 471 2 196 2 351
1) Varav fastighetsförsäljningar 0 - -
Tornträdgården 2, Uppsala 51 bostäder
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf18 │
JM Utland
• God aktivitetsnivå i Norge med stabila priser och stabil bostadsmarknad i Finland
• Gradvis geografisk breddning
• Den lägre nivån av produktionsstarter i Norge under niomånaders-perioden är i linje med årsplaneringen – proportionellt fler starter fjärde kvartalet
• Något förbättrat resultat och marginal
• Kassaflödet belastas av investeringar i exploateringsfastigheter
Januari - september HelårMkr 2018 2017 2017
Intäkter 2 486 2 336 3 262- varav JM Norge 2 088 1 961 2 777
Rörelseresultat 1) 221 187 271- varav JM Norge 203 178 263
Rörelsemarginal, % 8,9 8,0 8,3- varav JM Norge 9,7 9,1 9,5
Antal disponibla byggrätter 12 100 10 500 10 500
Antal bostäder i pågående produktion 1 644 1 290 1 4541) Varav fastighetsförsäljningar 10 - 0
Höyhensaari, Helsingfors, Finland 70 bostäder
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf19 │
JM Fastighetsutveckling
• Det färdigställda hyresrättsprojektet i Dalénum, Lidingö om 97 lägenheter innehas i egen balansräkning
• Fem pågående hyresrättsprojekt i egen balansräkning‐ Tjärtunnan, Stureby, 187 lägenheter‐ Alphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter‐ Spaken, Hägernäs, Täby, 136 lägenheter‐ Alba Lilium, Bredäng, 137 lägenheter‐ Manegen, Täby Park, Täby, 128 lägenheter
• 681 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion
Januari - september HelårMkr 2018 2017 2017
Intäkter 49 48 60
Rörelseresultat 1) 5 24 27
Antal disponibla bostadsbyggrätter 700 900 800
Antal bostäder i pågående produktion 681 416 553
1) Varav fastighetsförsäljningar - 8 8
Hyresrättsprojekt Manegen, Täby
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf20 │
JM EntreprenadJanuari - september Helår
Mkr 2018 2017 2017
Intäkter 1) 2 130 1 918 2 751
Rörelseresultat -61 24 11
Rörelsemarginal, % -2,9 1,3 0,4
1) Varav internt 342 391 525
• God efterfrågan men stark konkurrens
• Oförändrad intäktsnivå
• Negativt resultat och marginal – negativa omvärderingar i den svenska verksamheten
• Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital
• Verksamheten kommer att utvärderas under det fjärde kvartalet 2018 avseende framtida inriktning och omfattning
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf21 │
Disponibel byggrättsportföljAntal byggrätter 1)
Region 2018-09-30 2017-09-30
Stockholm 14 2002)
14 2002)
Malmö/Lund 3 100 3 300
Göteborg 3) 3 700 3 300
Uppsala 4) 3 600 3 500
Norge 8 700 7 700
Helsingfors 3 200 2 600
Belgien 200 200
Totalt 36 700 34 8001) Avrundat till jämna hundratal2) varav 700 resp. 900 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder3) avser Region Väst4) avser Region Öst
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf22 │
Ökad nivå exploateringsfastigheterByggrätter i balansräkningen
Jan - sept
Mkr 2015 2016 2017 2018
Ingående balans 6 802 7 067 7 121 7 543
Tillkommer 2 695 1 903 2 017 2 248
Avgår -2 430 -1 849 -1 595 -1 282
Utgående balans 7 067 7 121 7 543 8 509
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf23 │
Projektfastigheter
Mkr 2018-09-30 2017-09-30 2017-12-31
Fastigheter under utveckling 1 188 634 837
Färdigställda hyresrättsfastigheter 1) 224 224 224
Färdigställda kontorsfastigheter 11 20 13
Totalt 1 423 878 1 074
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf24 │
1) Dalénum, Lidingö, 97 lägenheter
Cirka 6 års produktion i balansräkningen
Antal byggrätter 1)
2018-09-30I balans-
räkningenProduktions-
starter 2)
Genom-loppstid, år
3)
JM Bostad Stockholm 8 000 986 8,1
JM Bostad Riks 6 400 1 143 5,6
JM Utland 5 700 886 6,4
JM Fastighetsutveckling 200 265 0,8
Koncernen 20 300 3 280 6,2
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf25 │
1) Bostadsbyggrätter2) 12-månaders rullande3) Riktvärde 5 år
56 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 224 mkr
267
309 309322
224
0
100
200
300
400
Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf26 │
Mkr
Kassaflöde
Kassaflödesanalys, mkr Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018
Från den löpande verksamheten 1) 2) 3) 574 145 -18 -204 -234
Från investeringsverksamheten -1 -3 -1 -2 3
Från finansieringsverksamheten -225 -128 1 -286 11
Summa kvartalets kassaflöde 348 14 -18 -492 -220
Likvida medel vid periodens slut 2 557 2 572 2 564 2 078 1 854
1) Varav nettoinvestering projektfastigheter -98 -196 -118 -116 -88
2) Varav nettoinvestering exploateringsfastigheter 6 -489 -318 -255 -24
3) Varav betald skatt -93 -48 -261 -137 -184
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf27 │
Enligt segmentsredovisning
Stark finansiell ställning och likviditet
541
-1
-0,5
0
0,5
1
1,5
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2014 2015 2016 2017 30 sept2018
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad
Mkr ggr
1) Enligt segmentsredovisning2) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv
uppgår till 1 023 mkr (543)
2)
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) 1)
• Soliditet 1) 40 procent (39)
• Tillgänglig likviditet 4 654 mkr (5 357) varav likvida medel 1 854 mkr (2 557)
• Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800)
• Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 3,3 år (1,7)
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf28 │
Finansnetto
Januari - septemberMkr 2018 2017
Finansiella intäkter 4 1
Försäljning andelar i Småa AB - 275
Finansiella intäkter 4 276
Räntekostnader - 36 - 25
Räntekostnader pensioner - 24 - 24
Finansiella kostnader - 60 - 49
Finansnetto - 56 227
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf29 │
Resultatkomponenter bostadsaffärenSuccessiv vinstavräkning (brutto) Q3 2018 (Q2 2018)
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf30 │
Kostnads-baserad effekt 389 mkr (420)
Omvärderingseffekt263 mkr (470)+ +
= Periodens resultat, 645 mkr (754)
Upparbetade kostnader ×täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden)
Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat
Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljnings-grad inom en period (IB – UB)(Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder)
Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ
Försäljningseffekt -7 mkr (- 136)
Omvärderingseffekter - bostadsaffären
Mkr Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018
Koncern 402 487 439 470 263
Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa
Q2 2018 183 202 85 470
Q3 2018 37 145 81 263
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf31 │
Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under Q3 2018 uppgick till 263 med aktuell bedömning av marknadsförutsättningarna under innevarande prognosperiod.
JM nuläge
• Kundfokuserad – starkt varumärke
• 36 700 byggrätter i attraktiva lägen
• Fundamentalt goda förutsättningar
• Avvaktande marknad i Stockholm
• Hållbart samhällsbyggande
• Effektiva ledningssystem
• Satsning på digitalt stöd
• Stark balansräkning ger handlingsfrihet
• Väl avvägd riskprofil
2018-10-25 │ Press- och analytikerpresentation //ytf32 │
Bergerløkka, Asker, Norge