Правові проблеми тривимірного (3d) кадастру в Україні

1

Ріпенко А.

заступник начальника відділу правової експертизи

юридичного департаменту Одеської міської ради,

член комісії з розгляду земельних спорів у м. Одеса,

здобувач кафедри аграрного, земельного та екологічного права

Одеської національної юридичної академії

ПРАВОВІ АСПЕКТИ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ТА

ІНШОЇ НЕРУХОМОСТІ У ТРИВИМІРНОМУ ПРОСТОРІ

Важливість питання та своєчасність його дослідження

Останнім часом у країнах світу все більше уваги приділяється

правовому регулюванню питань використання підземних (а подекуди і

надземних) просторів земель поселень та деяких інших земельних територій.

Це вимагає й певного переосмислення традиційного для вітчизняної науки

поняття «земельної ділянки» як частини поверхні (земної поверхні) та

зумовлює необхідність визначення цього поняття як частини (парцели,

ділянки, кубатури) простору чи об’єму. Цим викликана доречність огляду

деяких сучасних підходів до «стратифікації» (зокрема, вертикальної)

просторів «земель», визначення обсягу суб’єктивних прав щодо їхньої

експлуатації, а також реєстрації прав на об’єкти тривимірної власності.

Як стверджують представники архітектурної науки, сучасна

містобудівна система мегаполісу не може розвиватися без активного

використання підземного простору, що прийнято позначати терміном

«підземна урбаністика». Будучи просторово-територіальним резервом міста,

підземний потенціал покликаний компенсувати недоліки міського життя,

ущільнюючи існуючі життєво важливі функції на відносно невеликих

територіях. Серед іншого, це обумовлюється: зростаючою вартістю земель

(їх оренди) у найбільших містах; наявністю непридатних для забудови і

деградованих земель; удосконаленням систем штучного клімату; потребою в

комфортному та екологічно чистому середовищі (збагачення наземного рівня

2

зеленими насадженнями) тощо [1, с. 143 - 144]. Тому освоєння підземних

просторів населених пунктів очікувано матиме позитивний економічний,

екологічний та соціальний ефект.

Показово, що в «Програмі використання та охорони земель міста Києва

на 2006 – 2010 роки», затвердженій рішенням Київської міської ради (далі -

Київрада) від 21.12.2006 р. № 485/542, найважливішими завданнями щодо

оптимізації використання земель визначені вдосконалення організації

забудови міста (розвиток приміської забудови, ущільнення, послідовна

регенерація, реконструкція з урахуванням перспективних потреб і сучасних

вимог, розширення підземного простору) та впорядкування території під

забудовою, в тому числі комплексний розвиток території під житловою

забудовою.

В цьому ж документі йдеться про те, що в місті Києві

розширюватимуться обсяги підземної урбаністики, а підземне будівництво

паркінгів має бути реалізовано поблизу транспортно-пересадочних вузлів

регіонального та загальноміського значення, а також на транспортних

площах, де зосереджені об'єкти масового тяжіння міського та приміського

населення (оптові та інші ринки, супермаркети, розважальні центри та ін.) і

відсутні території для відкритих автостоянок1.

Дійсно, в центральних частинах практично всіх великих міст зазвичай

зустрічаються підземні транспортні системи (метро, підземні шляхи, тунелі

тощо), комунікації, підземні магазини та інші комерційні об’єкти.

Усе частіше торговельні та торговельно – розважальні центри

розташовуються у декількох підземних рівнях. У Москві такими є Манежна,

Мисливський ряд, Тверська застава та ін. В Києві - ТРЦ «Майдан»,

ТЦ «Глобус», Метроград, торгові центри: «Квадрат», «Арена – сіті», «Фешен

центр» тощо.

1 Тут і далі використовувались матеріали офіційного Інтернет – сайту Київської міської ради. – Режим

доступу : http://kmr.ligazakon.ua

3

З юридичної точки зору, вказані об’єкти являють собою певну

«тривимірну власність» із можливим неоднаковим обсягом прав на її

«частини» на різних рівнях. У той самий час, на поверхні землі, де розміщені

такі підземні чи надземні будови, можуть знаходитись об’єкти

різноманітного призначення (дороги, озеленені та інші території загального

користування, споруди, елементи благоустрою тощо) державної чи

комунальної (публічної), або ж приватної власності. Причому, суб’єкти прав

на конструкції «підземних» та «поверхневих об’єктів», як правило, не

поєднуються в одній особі. Названі питання вимагають удосконалення

законодавчого підходу до визначення титулів землекористування,

врегулювання відносин між власниками (користувачами) земельних ділянок

та інших об’єктів нерухомості на різних «рівнях», вірного обчислення та

справляння плати за землю тощо.

«Неозброєним оком» видно, що земельно – правове регулювання

питань використання надземних та підземних просторів міст, інших

населених пунктів, а так само й приміських та позаміських територій, не

підготовлене до одноманітного та усталеного вирішення питань оформлення

документів на таке землевикористання. За цих обставин, у переважній

більшості випадків, питання спорудження й подальшого використання

будівель та споруд, що знаходяться «під землею», вирішуються лише щодо

таких об’єктів «неземельної нерухомості», а права на землю при цьому не

оформлюються. Незважаючи на економічну, а подекуди й екологічну

доречність інтенсифікації «вертикального освоєння» земельних територій

населених пунктів, такий стан справ аж ніяк не може бути визнаний

задовільним. Аналізуючи вимоги ст. ст. 125, 126 та ін. Земельного кодексу

України (далі - ЗК) [2], можна неважко побачити, що жодних виключень

стосовно необхідності оформлення та реєстрації прав на земельні ділянки у

випадку використання їх надземних чи підземних площ (частин) немає.

Як свідчить практика ООН, деякі правовідносини щодо використання

таких земельних ділянок і об’єктів над та під землею можуть бути визначені

4

шляхом установлення сервітутів, але ж інші можуть потребувати реєстрації

одиниць власності (у європейській практиці - «property units») над чи під

поверхнею. Втім, більшість світових Кадастрів по теперішній час

розглядають Землю лише як площину та обліковують її у двох вимірах2.

Насправді, проблеми, що трапляються на практиці, дуже різняться між

собою, а тому часто потребують індивідуального вирішення. Розглянемо

деякі, найбільш типові з них.

Не поодинокими є випадки, коли частини пішохідних переходів або

станцій метро (об’єктів комунальної власності) надаються в оренду певним

особам для комерційного використання. Найбільш наочно це можна

проілюструвати на прикладі рішень Київради від 08.11.2001 р. № 116/1550

(передача в оренду вбудованого нежилого приміщення підземного

пішохідного переходу по вул. Н. Вал для торгівлі квітами), від 26.04.2007 р.

№ 471/1132 (визначення переможців конкурсу на отримання в оренду майна

комунальної власності територіальної громади м. Києва, зокрема, частини

підземного переходу станції метро) та ін.

При цьому, споруди підземних переходів переважно розглядаються як

елементи системи дорожнього господарства певного поселення та

перебувають «на балансі» відповідних комунальних підприємств чи органів

місцевого самоврядування. Адже, дійсно, відповідно до Закону України «Про

автомобільні дороги» штучні споруди (в тому числі, тунелі та підземні

пішохідні переходи) визнаються складовими автомобільних доріг різних

видів (ст. ст. 1, 9, 18, 23, 25) [3]. Причому, належність багатьох з таких

нерухомих об’єктів (що споруджувались ще «за радянських часів») до

комунальної власності відповідних територіальних громад нерідко

документально не підтверджена.

Відомі також ситуації, коли на підставі судових рішень окремі особи

отримують у приватну власність підземні переходи (їх частини),

2 Огляд європейської та світової практики наданий за матеріалами інтернет - сайтів : www.www.fig.net та

www.unece.org.

5

«приміщення», або окремі об’єкти (магазини, торговельні центри, кафе тощо)

у підземних переходах.

Наприклад, рішенням Господарського суду Дніпропетровської області

по справі № 7/268-07 за приватним підприємством було визнано право

власності за набувальною давністю на нерухоме майно - підземний

пішохідний перехід з ґанком, забудови 1962 року. Інший приклад - постанова

Київського міжобласного апеляційного господарського суду по справі

№ 19/313-16/423 (що залишена без змін постановою Вищого господарського

суду України), якою визнано право власності юридичної особи на

приміщення продовольчого магазину, що розташований у підземному

переході, а відповідне БТІ зобов’язано провести реєстрацію права власності

на цей об’єкт3.

В інших випадках, для інвестування будівництва підземних пішохідних

переходів та приміщень певного функціонального призначення в них

органами місцевого самоврядування чи їх комунальними підприємствами

залучаються сторонні інвестори, з подальшою передачею цих об’єктів (їх

частин або окремих приміщень) у приватну власність (рішення Київради

від 27.04.2000 р. № 124/845).

Можливо припустити, що використання об’єктів нерухомості навіть

під землею також потребує оформлення документів на земельну ділянку та

сплати до відповідного бюджету земельного податку або орендної плати.

Більш того, містобудівне законодавство не містить жодних виключень щодо

процедури оформлення дозволу на виконання будівельних робіт у

підземному просторі (будівництво станцій чи трас метро, підземних

переходів тощо). В усіх таких випадках до органу Державної архітектурно -

будівельної інспекції необхідно надати «документи, що засвідчують право

власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію».

Та й постановою Кабінету Міністрів України від 30.09.2009 р. № 1104, якою

3 За матеріалами Єдиного державного реєстру судових рішень. - Режим доступу :

http://www.reyestr.court.gov.ua.

6

затверджений «Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається

дозвіл», жодні виключення з цього приводу не встановлені [4].

Не важко побачити, що при наданні земельних ділянок в оренду чи

постійне користування, наприклад, для влаштування та обслуговування

об’єктів метрополітену здебільшого йдеться лише про «наземні об’єкти»,

«наземні» частини об’єктів, або ж про певні «площинні об’єкти» (станції

метро, павільйони виходів станцій метро тощо). В цілому, така ситуація

спостерігається у м. Києві, де ділянки надавались у постійне користування

КП «Київський метрополітен». Не варто очікувати, що практика інших

найбільших міст України докорінно відрізняється від столичної.

Незважаючи на це, діюче земельне законодавство здебільшого лишає

поза увагою статус «підземних землекористувачів». На жаль, те саме

стосується й законодавчого забезпечення відносин щодо використання

«надземних просторів» для спорудження об’єктів торговельного, побутового,

технологічного чи іншого призначення (мостів та естакад із розміщеними на

них чи інтегрованими об’єктами обслуговування населення, надземних

споруд магазинів, торговельних центрів, переходів між офісними чи іншими

будівлями, залізничних шляхів над землею тощо).

Іншим прикладом використання земельних ділянок у тривимірному

просторі може слугувати використання земельних ділянок для будівництва та

обслуговування автомобільних доріг. Це зумовлене тим, що відповідно до

ст. 18 Закону «Про автомобільні дороги» до складу «автомобільної дороги»

входять, серед іншого, підземні мережі. Тим не менш, існуючі реалії дещо

ускладнюють відносини з використання таких об’єктів та відповідних

земельних ділянок, оскільки, в переважній більшості випадків, підземні

мережі є складовою майнових комплексів окремого функціонального

призначення, що перебувають у власності (на балансі) інших органів чи

організацій та можуть належати до об’єктів нерухомості. За цих обставин

доволі важко механічно екстраполювати приписи Цивільного кодексу

України (далі - ЦК) [5] щодо правового режиму складових частин речі

7

(ст. 187 ЦК) чи головної речі та її приналежності (ст. 186 ЦК), або ж

поширити режим складної речі (ст. 188 ЦК) на відносини з використання

автомобільних доріг та підземних об’єктів, що знаходяться під ними.

Важливо розуміти, що об’єкти (споруди тощо), розташовані під землею, а

також над її поверхнею можуть являти собою економічно, фізично та

юридично незалежні, самостійні речі.

Даний «конфлікт», в частині розподілу прав і обов’язків щодо

використання земельних ділянок, може бути частково вирішений у площині

земельно-сервітутних відносин, зокрема, шляхом установлення особистого

сервітуту, оскільки чинне законодавство не надає достатніх підстав

розглядати «підземну» та «наземну» ділянки як дві самостійні та окремі

земельні ділянки.

Земельний сервітут може встановлюватись як з метою прокладання та

обслуговування комунікацій, так і тільки задля обслуговування вже існуючих

комунікацій. Тим не менш, слід погодитись з Р.І. Марусенком, який вважає,

що встановлення земельного сервітуту проведення лінійних комунікацій

здатне в багатьох випадках значно обмежити можливість використання

земельної ділянки і тому є недоцільним, а іноді й взагалі неможливим, адже

значно ускладнює здійснення права власника (користувача) на земельну

ділянку [6, с. 141]. Тому в багатьох випадках доречно шукати інший шлях

урегулювання відносин між власниками (користувачами) об’єктів,

розташованих у різних рівнях.

Тут постає й інше питання: яку особу слід визнати власником

(користувачем) відповідної земельної ділянки (що зайнята дорогою та

підземними інженерними мережами), а яку – сервітуарієм? Фактично, дане

питання зводиться до того, яка з цих осіб перша оформила та зареєструвала

правовстановлюючий документ на відповідну земельну ділянку, оскільки

законодавство взагалі не визначає який з подібних об’єктів є «головним»

(потребує безумовного оформлення землі на титулі власності, оренди чи

постійного користування), а який – «другорядним».

8

Із цим питанням безпосередньо пов’язане інше: як визначити цільове

призначення земельної ділянки, підземний та надземний простори якої

використовуються для потреб, що притаманні різним категоріям земель ?

Вітчизняне законодавство не містить прийнятних правил вирішення таких

«категорійних колізій». Отже, чинне земельне законодавство не передбачає

можливостей використання різних «зрізів» простору єдиної земельної

ділянки для цілей, що притаманні різним категоріям земель. Формально,

визначаючи цільове призначення певної ділянки, її можна віднести лише до

однієї із закріплених у ЗК категорій земель, що значно збіднює правове

регулювання відносин з використання земельних ділянок як частин простору.

Дійсно, земельному законодавству деяких країн світу відоме поняття

«основного використання» земельних ділянок, що має юридичне значення та

відображається в офіційних документах.

За цих обставин досить важко сформулювати будь-яке універсальне

правило вирішення аналогічних з правової точки зору ситуацій, пов’язаних із

потребою одночасного використання наземного та підземного просторів в

Україні.

Обмеженість застосування сервітуту в таких відносинах зумовлюється

також і тим, що використання підземних частин чужої земельної ділянки,

наприклад, для будівництва нових об’єктів не повною мірою відповідає

змісту цього правового інституту, як він закріплений у актах вітчизняного

земельного та цивільного законодавства. Так, не є характерним випадком для

України розміщення на чужій земельній ділянці капітальної будівлі чи

споруди та її подальше обслуговування на праві сервітуту. Подекуди такі дії

унеможливлюють подальше використання «обслуговуючої ділянки» за

призначенням. Адже, навряд чи можливо побудувати «відкритим способом»

підземну споруду чи будівлю, коли на поверхні вже розташовані об’єкти

нерухомості.

У той же час, існуюче правове регулювання суперфіцію (ст. ст. 413-

417 ЦК, ст. 102-1 ЗК) є хоча й в окремих випадках прийнятним, утім

9

виявляється не повною мірою адекватним до всіх можливих ситуацій.

Наприклад, на відміну від вітчизняного ЦК, Цивільний кодекс Республіки

Молдова прямо передбачає не лише можливість використання земельних

ділянок на титулі суперфіцію для обслуговування вже існуючих будівель, а й

використання на такому праві підземних просторів чужої земельної ділянки.

В іншому випадку, наприклад, при будівництві багатоповерхового

житлового будинку з підземним паркінгом, питання використання

відповідної земельної ділянки в різних площинах декількома особами може

бути вирішене шляхом застосування механізмів оформлення спільної оренди

чи спільної власності. Зокрема, відповідно до ст. 88 ЗК співвласники такої

ділянки можуть домовитись про окреме використання її надземних та

підземних частин (розглядаючи земельну ділянку як частину об’єму, цілком

логічно, що учасник, наприклад, спільної часткової власності може отримати

в натурі у володіння та користування частину земельної ділянки під землею,

а інший – над землею). Видається, що укладення подібної за змістом угоди

співорендарями земельної ділянки також не суперечить засадам цивільного

та земельного законодавства.

В цьому разі йдеться про використання однієї «земельної ділянки»

земель житлової та громадської забудови, цільове призначення якої

передбачає господарську експлуатацію як підземного (паркінг), так і

надземного (житловий будинок) просторів. Окремо при цьому слід визначити

засади використання нерухомого майна (будинку та паркінгу) між

співвласниками земельної ділянки.

Тим не менш, використання земельних ділянок на праві спільної

власності теж не позбавлено недоліків. Так, досить важко визначити частки

співвласників, що дозволять визначити в натурі кожному співвласнику його

частину простору, розподіляти плоди та доходи від експлуатації єдиної

земельної ділянки тощо. Щодо спільної оренди (співоренди) земельних

ділянок слід відзначити, що такий титул використання земель прямо не

10

передбачений законами України. Утім, на нашу думку, таке використання є

можливим, оскільки не суперечить законодавству.

Сучасні підходи до визначення «дозволеного використання»

земельних ділянок у просторі

У документах ООН відмічається, що визначення земельної ділянки

різниться залежно від законодавства, однак для практичних потреб його

доречно розглядати як замкнений багатокутник на поверхні Землі, що

перебуває в «унікальному володінні» та характеризується однорідними

правами власності. Як показано вище, в реальності ділянка простягається над

та під земну поверхню, будучи «обсягом» (частиною об’єму) скоріше, ніж

«поверхнею». Тому надзвичайно важливим теоретичним і практичним

питанням є усвідомлення просторового визначення земельної ділянки та

іншої нерухомості та дозволених меж їх експлуатації.

Як системам загального права (за деякими виключеннями), так і

континентальним правовим системам, в цілому властиве слідування

принципу римського права «superficies solo cedit» («зведене на ділянці слідує

за ділянкою») та правилу «cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad

inferos» («to whoever owns the land, shall belong the earth to its center and up to

the heavens» - «хто володіє землею, має права від неба до центру Землі»), яке,

однак, пристосовується до сучасних умов. 4 Схожі принципи запроваджені у

французькому «Кодексі Наполеона» (Code Civil des Français) та законодавчих

актах багатьох інших країн.

Велика кількість європейських та світових країн послідовно сприйняли

та запровадили в своєму земельному та цивільному законодавстві ці

принципи «mutatis mutandis» («з урахуванням відповідних відмінностей» та 4 Показово, що в справі United States v. Causby Верховний Суд США дійшов висновку з того, що «ця

доктрина не має місця в сучасному світі … але лишається джерелом права по теперішній час». Суд

установив, що право власності особи включає «reasonable amount of the airspace above the property … », що

можна розуміти як обґрунтовано необхідну власнику частину повітряного простору над його власністю, яку

він може раціонально використовувати, що, відповідно, не включає простір для повітряного сполучення

тощо.

11

«зі змінами, що випливають з обставин»), а отже питання використання

надземних та підземних просторів (подекуди, за виключенням видобування

корисних копалин) переважно полягають у площині інтересів власника

(володільця, користувача) земельної ділянки поверхні.

Тим не менш, наприклад, у США припускається, що «землі»

(нерухома власність) можуть розглядатись окремо від «поверхні» та бути

предметом «горизонтального поділу». Таким чином, права щодо «землі»

можуть бути «стратифіковані» та належати різним власникам. У названий

шлях, кожен власник отримує різну частину («кубічний простір») під чи над

поверхнею. «Стратифікація землі» частіше за все пов’язується з орендною чи

тимчасовим користуванням (leasehold), ніж із приватною власністю на

нерухомість (free hold estates). Тим не менш, у певних випадках виділяється

т.з. «flying freehold», коли одна частина власності існує над чи під іншою,

«сусідньою» власністю.

В цілому, в Північній Америці практика реєстрації та обороту «flying

freehold» є більш – менш усталеною. Так, право власності на окремі

апартаменти у багатоповерховій будівлі порушує ідею щодо того, що

«земля», як об’єкт нерухомості, простягається «від центру Землі й

нескінченно до неба».

Подібний феномен також відомий Великобританії. У цій країні «flying

freehold» фактично позначає частину власності (freehold), що побудована над

часткою чиєї – небось власності (балкон над балконом іншого власника), або

над територіями загального користування та не формує частину «наземної

власності». Утім, правове регулювання даного різновиду відносин власності

не визначається як задовільне та є певною аномалією.

Певні обмеження «вертикальних кордонів» земельних ділянок як

об’єктів прав існували у Греції. Нерухомість тут розглядається як реальна

або ідеальна частина простору, що складає автономні чи неподільні спільні

майнові права («Real Property is defined as either a real or an ideal part of space,

which constitutes an autonomous or an undivided multi-owned property right»).

12

Відповідно до Цивільного кодексу 1946 р. приватна власність простягається

над поверхню та під землю, якщо інше не встановлене законом. Однак, все ж

таки, власник не може забороняти дії, що учиняються «вище» чи «нижче»

сфери його інтересів («the owner cannot forbid an action taking place high or low

enough to be of interest to him»). У тих випадках, коли власник землі не є

власником споруди під землею, цим об’єктам надається декілька кадастрових

ідентифікаційних номерів.

Певна «вертикальна лімітація простору» запроваджена у Норвегії. Так,

один з основних принципів норвезького земельного права полягає в тому, що

власність на об’єкти нерухомості визначена межами поверхні та

простягається вертикально вниз та вверх до тих пір, поки існує економічний

інтерес власника такої поверхні («ownership to real property is defined by the

boundaries on the surface and extends vertically downwards and upwards as far as

private ownership has any economic interest to the owner of the surface

property»). «Земля», що простягається нижче рівня економічного інтересу

власника поверхні, вважається «нічийною землею» та може, за певних

обставин, бути зайнята (використана). Практика деяких муніципалітетів у

Норвегії пішла шляхом реєстрації «об’ємів» підземного простору як окремої

власності в Кадастрі. Як приклад до цього можна навести спорудження

великого майданчику для гри в хокей для Олімпійських ігор у Ліліхамері

1994 у внутрішній частині гори. В інших випадках подібна практика була

поширена і на легалізацію конструкцій над землею як окремої нерухомої

власності.

Україна належить до тих країн, де права власників (користувачів)

земельних ділянок у «вертикальному просторі» не можна вважати

необмеженими. Враховуючи наведене, неабиякого значення набувають

питання усвідомлення та закріплення у вітчизняному законодавстві критеріїв

визначення «вертикальних меж» земельних ділянок. Тому доречно уяснити

легальні засади персоніфікації «земельних ділянок» у тривимірному просторі

та теоретичні погляди щодо цього питання.

13

У вітчизняній земельно – правовій науці надана велика кількість

визначень поняття «земельна ділянка», що акцентують увагу на тих чи інших

її ознаках. Наведемо деякі з них.

В.І. Андрейцев розуміє земельну ділянку як територіально –

просторову, індивідуально – визначену і юридично відособлену поверхневу

частину (включаючи ґрунтовий покрив) відповідної категорії земель, межі

якої встановлені на місцевості та зафіксовані у земельно – правових

документах, що посвідчують її належність на відповідному юридичному

титулі власникам чи користувачам з метою цільового використання як

операційної бази, засобу, умови та джерела життєдіяльності й задоволення

матеріальних, соціальних, екологічних духовних, інших потреб та інтересів

особи [7].

В.В. Носік пропонує визначити земельну ділянку як розташовану над

надрами частину земної поверхні, що є основою ландшафту, нерухома за

місцем знаходження, індивідуально визначена в конкретній місцевості за

розмірами, межами, цільовим (функціональним) призначенням, а також

встановленими законом, адміністративним актом чи договором правами та

обов’язками на неї громадян і юридичних осіб та інших суб’єктів земельного

права [8, с. 188]. Отже, земельна ділянка у «вертикальних межах» розміщена

над надрами.

З точки зору М.В. Шульги під земельною ділянкою слід розуміти

частину поверхні земного ґрунту, яка є основою ландшафту, має фіксовану

площу, межі та місцезнаходження, а також характеризується певними

якісним станом і притаманним їй правовим статусом [9, с. 29].

В.К. Гуревський визначає земельну ділянку як обміряну частину земної

поверхні, яка має бути зафіксована в державному акті і яка характеризується

притаманним їй правовим режимом використання, є визначальним виміром

при застосуванні права приватної власності [10].

З наведеного не важко побачити, що ключовим у земельно – правовому

визначенні поняття «земельна ділянка» є дефініція «земна поверхня». Крім

14

того, представники науки земельного права зазвичай включають до поняття

земельної ділянки її цільове (функціональне) призначення (використання) та

притаманний їй правовий режим (статус).

Як стверджує В.В. Носік, земна поверхня являє собою ґрунтовий шар

разом з усією рослинністю, лісами, багаторічними насадженнями, які

розташовані у визначених на місцевості межах ділянки, а також поверхня,

зайнята водоймами.

Крім поверхневого шару, земельна ділянка як об'єкт права власності

включає в себе також простір над та під поверхнею ділянки на висоту і

глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і

споруд. На думку В.В. Носіка, названі фізичні й юридичні ознаки земельної

ділянки як об'єкта права власності на землю дозволяють проводити

розмежування між правом власності на землю та інші природні ресурси [11].

Із певними застереженнями, наведені висновки можна екстраполювати

на визначення земельної ділянки не лише як об’єкта права власності, а й як

об’єкту похідного від нього права землекористування. Втім, у цьому разі

власник земельної ділянки може обмежити просторові (у тому числі

вертикальні) межі її експлуатації користувачем.

На наш погляд, важливо також відповісти на запитання: чи варто

включати до поняття земельної ділянки її «цільове» («функціональне»)

призначення та чи є таке призначення невід’ємною юридичної

характеристикою ділянки ?

Поняття «земельної ділянки» в правовому значення – це закріплені в

законі фізичні та юридичні її ознаки, а також правомочності суб’єктів прав

щодо ділянок. Фізичні ознаки земельної ділянки в цьому контексті варто

розглядати як об’єктивні чинники, що безпосередньо вплинуть на визначення

специфіки її правового режиму.

На жаль, закріплене у ст. 79 ЗК поняття земельної ділянки як «частини

земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з

визначеними щодо неї правами» не є досконалим хоча б тому, що більш

15

загальне поняття «земної поверхні» не розкривається ані в цьому Кодексі, ані

в інших законодавчих актах.

Однак, згідно з цим офіційним визначенням «цільове призначення

земельної ділянки» не є її обов’язковою юридичною ознакою. Тому можливо

припустити, що певна «земельна ділянка» здатна існувати й без ознаки її

«цільового призначення».

Наприклад, при зміні цільового призначення земельної ділянки

приватної власності відповідно до постанови Кабінету Міністрів України

від 11.04.2002 р. № 502 «Про затвердження Порядку зміни цільового

призначення земель, які перебувають у власності громадян та юридичних

осіб» [12], земельна ділянка як об’єкт землеустрою, об’єкт прав тощо не

припиняє своє існування. Адже, вона не вилучається у її власника та не

надається йому знов.

Певні юридичні складнощі можуть виникнути лише при зміні

цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної

власності, що знаходяться у постійному або орендному користуванні. У

цьому разі зміну цільового призначення земельних ділянок іноді важко чітко

відокремити від їх надання в користування.

В іншому випадку, наприклад, при вилученні земельної ділянки та

віднесенні її до земель запасу, що супроводжується виключенням ділянки з

фіскального обігу, її «цільове призначення», по суті, не зберігається

(в іншому разі, невикористання такої ділянки за призначенням можна було б

вважати порушенням земельного законодавства з боку місцевої ради). Тим не

менш, земельна ділянка не перестає існувати як об’єкт землеустрою, оскільки

має чітко визначені в землевпорядній документації й на місцевості межі, та

може бути в подальшому надана в користування (передана у власність) без її

«формування» та розроблення проекту відведення.

Системний аналіз актів чинного законодавства надає змогу

стверджувати, що цільове призначення, яке встановлюється в

«землевпорядно – адміністративному» порядку, не варто вважати

16

невід’ємною ознакою земельної ділянки як об’єкту землеустрою та основної

земельно – кадастрової одиниці до тих пір, доки інше не буде закріплене в

законодавстві. Доволі неоднозначно слід сприйняти й визначення правового

режиму земельної ділянки та її «дозволеного використання» як обов’язкового

атрибуту земельної ділянки в суворому земельно - правовому та

землевпорядному значеннях.

Тим не менш, цільове призначення земельної ділянки є надзвичайно

важливим для усвідомлення можливості використання земельної ділянки як

частини простору та вирішення питань розподілу прав на експлуатацію

такого простору різними особами чи його спільного використання. Отже, за

українським законодавством «цільове призначення» дає певне уявлення про

«земельну ділянку» як частину простору. Адже, дійсно, допустимі межі

«просторового використання» земельної ділянки, наданої для будівництва

багатоповерхового будинку та, як приклад, для городництва значно

відрізняються. В останньому випадку досить важко казати про законодавчо

забезпечену можливість користувача земельної ділянки заглиблюватись у

ґрунт на глибину більшу, ніж необхідна для влаштування городу та

користуватись «надземним простором» понад верхньою межею тимчасових

споруд для зберігання інвентарю та захисту від непогоди (звичайно, йдеться

про дуже умовну «стратифікацію» простору). Навпаки ж, користування

земельною ділянкою як «площиною», а не як частиною «об’єму»,

унеможливить її використання за призначенням для будівництва житлового

будинку чи для інших містобудівних потреб, що передбачає як освоєння

підземного (влаштування фундаменту), так і надземного (зведення власне

будови) просторів.

У ч. 3 статті 79 ЗК подається спроба окреслити «земельну ділянку» як

певну частину «об'єму» чи «простору», в межах якого реалізуються

суб’єктивні права землевласників і землекористувачів, а саме: «право

власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що

знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні

17

для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд». Практично

аналогічні положення з цього приводу закріплені у ч. 3 ст. 373 ЦК.

Як цілком вірно відзначив І.І. Каракаш, хоч закон і обмежує

правооб’єктність ділянки землі зведенням житлових і виробничих будівель і

споруд, все ж може мати місце поширення прав на земельну ділянку, що

охоплюють підземні межі і повітряний простір [13, с. 70].

На погляд А.М. Мірошниченка, земельна ділянка – це частина землі із

визначеними межами та місцем розташування. В свою чергу, на думку

вченого, поняття «земля» в земельному праві вживається у розумінні земної

поверхні та простору над та під нею на висоту і глибину, необхідні для

використання відповідної земельної ділянки за цільовим призначенням

(у тому числі її забудови), включаючи ґрунтовий покрив у межах цього

простору. Дослідник також відмічає, що розуміння земельної ділянки як

простору (частини об’єму) в цілому характерне й для практики ООН [14,

c. 25].

У вітчизняній землевпорядній літературі відмічається, що під межею

земельної ділянки слід розуміти прямовисну площину, яка проходить через

розмежувальні знаки двох суміжних ділянок. Така площинна межа,

проходячи через границі ділянки, визначає однорідне правове поле для

реалізації прав і обов’язків власника чи користувача цієї ділянки [15, с. 85],

що також дає уявлення про земельну ділянку як частину простору, а не лише

земної поверхні.

В цьому контексті цікавим виявляється зроблений

А.М. Мірошниченком аналіз питання встановлення «вертикальних» меж

поняття «земельна ділянка», а також дослідження співвідношення цього

поняття із об’єктами, що знаходяться в межах земельної ділянки (на землі)

[16]. Зокрема, автор дійшов наступних висновків: поняття земельної ділянки

включає в себе відповідний простір над і під земною поверхнею (простір,

необхідний для здійснення діяльності, що обумовлена цільовим

призначенням земельної ділянки та не суперечить йому); води, ліси, а так

18

само і надра не охоплюються поняттями «земельна ділянка» та «земля», які

слід розмежовувати; ґрунти визнаються складовою земель (земельних

ділянок); багаторічні насадження та межові споруди – приналежності

земельної ділянки.

Дійсно, використання землі завжди може бути пов’язане із

поглибленням під поверхню земельної ділянки чи будівництвом наземних

споруд. Таку діяльність слід розглядати як одну із сторін господарського

використання самої землі а не, наприклад, надр [17, с. 117]. З цього питання

білоруський дослідник Л.А. Самусенко відзначає: «Земная поверхность – это

не только то, что составляет видимую часть земной коры. В определенных

случаях в понятие земной поверхности включаются и такие слои земной

толщи, которые проникают вглубь на десятки метров» [18, с. 260].

Дійсно, для зведення фундаменту деяких великих споруд необхідно

вирити котлован глибиною до 30 – 40 метрів, однак, з цього не випливає те,

що відповідні землекористувачі є водночас користувачами надр. Адже,

будь – який «фундамент» за нормативно-правовим визначенням – це

підземна частина будинку, через яку передається навантаження від його

надземної частини на ґрунт [19]. У свою чергу, зведення капітальних

будівель без улаштування фундаментів є неможливим.

Як відмічає російський науковець П.М. Виноградов: «вопросы

включения подземных сооружений в гражданский оборот, не сопряженные с

добычей, извлечением и иным пользованием полезных ископаемых, должны

регулироваться нормами частного (гражданского) права. При этом права на

строительство подземных сооружений должны предоставляться строго в

границах земельного участка, под которым будет осуществляться такое

строительство … таким образом, объекты, расположенные в пределах

глубин, находящихся во власти собственника земельного участка, к недрам

не относятся». За цих обставин науковець вказує на те, що земельна ділянка

як об’єкт права є не двовимірною, а тривимірною. В той же час, на його

думку, для індивідуалізації земельної ділянки достатньо її двовимірного

19

опису, як це передбачається Земельним кодексом Російської Федерації [20].

Втім, останній висновок виявляється нам доволі дискусійним.

Проблемою є те, що вітчизняне земельне, цивільне, гірниче, водне,

лісове та інше законодавство не надає змоги казати про те, що права

власника чи користувача земельної ділянки поверхні поширюються на

простір «від центру Землі до неба» та не обмежуються. І хоча ч. 5 ст. 373 ЦК

презюмує, що власник земельної ділянки може використовувати на свій

розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею його ділянки, якщо інше не

встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб, ч. 4 цієї ж

статті встановлює імперативне правило, за яким власник земельної ділянки

має право використовувати її на свій розсуд, але відповідно до цільового

призначення. Досить важко також усвідомити те, про права яких «інших

осіб» йдеться у кодифікованому цивільному законі.

Однак, чи може бути взагалі життєздатною модель визначення

просторових меж земельної ділянки, забезпечена адміністративними

методами визначення цільового призначення земельних ділянок, але

фактично детермінуюча приватні відносини з експлуатації просторів

земельних ділянок як об’єктів прав та об’єктів нерухомості ? На нашу думку,

такий стан справ є незадовільним, адже встановлення цільового призначення

щодо окремих земельних ділянок у більшій мірі залежить від «суб’єктивної

позиції» органів влади, аніж від об’єктивних чинників, у тому числі тих, що

продиктовані законами ринку. Тому в подальшому особливу увагу слід

присвятити систематизації нормативних приписів щодо просторового

використання земельних ділянок.

Дійсно, в сучасних законодавчих умовах, регламентація питань

використання земельної ділянки як частини простору не може бути повною

мірою забезпечена виключно цивільно – правовими приписами. Адже,

щонайменше, проектування та встановлення в натурі (на місцевості) меж

земельних ділянок відбувається в порядку землеустрою відповідно до

земельного законодавства.

20

Загалом – то визначення земельної ділянки як «частини простору» чи

«об’єму» є більш характерним для науки цивільного права. Адже, поняття

«земельної ділянки» у цивільному та земельному праві мають відмінності.

Російський цивіліст П.М. Виноградов пропонує цивільно-правове визначення

земельної ділянки як «недвижимой, нерукотворной телесной вещи,

представляющей собой пространство (курсив – А.Р.), границы которого

определены в установленном законом порядке, а собственник которого

вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под

поверхностью этого пространства, если иное не предусмотрено

законодательством о недрах, иными законами и не нарушает прав других

лиц» [21]. Видається, що таке визначення може стати прийнятним і для

вітчизняної правової доктрини.

Слід звернути увагу на те, що в наведеному визначенні втілений в

цілому не властивий вітчизняному законодавству підхід щодо свободи

власника самостійно та на власний розсуд визначати межі просторового

використання своєї земельної ділянки та усього, що знаходиться над та під її

поверхнею. Належне закріплення такого підходу поза сумнівом вимагає

приведення у відповідність положень ЦК, ЗК, Кодексу України про

надра [22], Повітряного кодексу України [23] та інших законодавчих актів.

Тим не менш, і для такого власника мають існувати чіткі «правила гри».

Насправді, не лише цільове призначення земельної ділянки окреслює

межі її просторової експлуатації. Так, фактично зводять нанівець змістовне

наповнення вищенаведеного припису цивільного законодавства положення

Кодексу України про надра, де під «надрами» розуміється частина земної

кори, що розташована під поверхнею суші та дном водоймищ і простягається

до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння. Причому,

наприклад, будівництво та експлуатація підземних споруд, не пов'язаних з

видобуванням корисних копалин, є також видом користування надрами.

Згідно із ст. 17 названого Кодексу в окремих випадках для таких потреб

мають надаватись гірничі відводи.

21

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 08.11.2000 р.

№ 1682 «Про плату за користування надрами в цілях, не пов’язаних з

видобуванням корисних копалин» [24] об’єктом справляння плати є обсяг

підземного простору (ділянки) надр. Плата, зокрема, не справляється за

використання підземних споруд на глибині не більше 20 метрів,

збудованих відкритим способом без засипання або з наступним ґрунтовим

засипанням. Тобто, йдеться не про те, що такі випадки не є користуванням

надрами, а лише про те, що в цьому разі плата за надрокористування не

стягується. Як видно, зведення підземних споруд у іншій спосіб також

вважається користуванням надрами, за що має вноситись відповідна плата.

Але ж чи варто, наприклад, у населених пунктах розглядати

користування їх підземними просторами в певних вертикально обмежених

кордонах як надрокористування ?

На нашу думку, у досліджуваному аспекті, Кодекс України про надра

успадкував «радянський підхід» до визначення надр як сировини, а не як

просторової сфери реалізації прав. Закріплений у нормах цього

кодифікованого закону «господарський підхід» до користування надрами

видався не спроможнім у повній мірі врегулювати сучасні відносини щодо

урбаністичної експлуатації підземних просторів користувачами ділянок

поверхні, або ж експлуатантами підземного простору, що не мають

відношення до користування земною поверхнею.

Дійсно, якщо цільове призначення земельної ділянки передбачає

необхідність певного (зазвичай - обмеженого) використання підземного

простору, у деяких випадках дії з невикористання ділянок у такий шлях є

порушенням законодавства та підставою для припинення прав на земельну

ділянку. Звичайно, не є справедливим у таких випадках зобов’язувати

власника чи користувача земельної ділянки отримувати якісь окремі

документи на користування її підземним простором (надрокористування),

адже планувальна, адміністративна, охоронна та інші складові були (чи

22

принаймні, мали б бути) враховані при відведенні земельної ділянки для

такого її використання.

Іншою нагальною проблемою є те, що у випадку підземної та

наземної (надземної) забудови відбувається т.з. «розірвання» правового

режиму земельної ділянки. Справа в тому, що подібні випадки не враховані в

ст. 120 ЗК та ст. 377 ЦК. Немає й достатніх підстав розглядати такі будівлі чи

споруди як головну річ і приналежність чи як складові єдиного майнового

комплексу, оскільки вони можуть являти собою цілком відокремлені та не

пов’язані між собою фізично та юридично нерухомі речі. Поза сумнівом,

вітчизняне законодавство має врахувати ці питання.

Як свідчить досвід деяких європейських країн, принцип «superficies

solo cedit» не працює у тих випадках, коли під землею розташовані об’єкти,

які за законодавством тієї чи іншої країни визнаються нерухомістю

(телекомунікаційні мережі та споруди тощо). Отже, такі випадки потребують

окремого правового врегулювання.

У цьому зв’язку варто позитивно оцінити погляди окремих

представників науки цивільного права, які пропонують конструкцію

нерухомого майна як земельної ділянки в сукупності з іншими об’єктами

нерухомості, що знаходяться як над, так і під даною земельною ділянкою.

Реалізація даної концепції вбачається можливою разом з одночасним

визнанням та введенням у цивільний обіг нерухомого майна нового об’єкта –

обмеженого права на нерухоме майно. В рамках концепції «єдиного об’єкта

нерухомості» пропонується розглядати земельну ділянку та усі об’єкти,

розташовані над та під нею, що характеризуються ознакою міцного зв’язку з

даною ділянкою, як тривимірну конструкцію. При цьому, на різних «рівнях»

такої конструкції речові права на неї мають різний суб’єктний склад, а обсяг

прав вказаних суб’єктів також не співпадає [20]. Видається, що це

принципово не суперечить й вітчизняному цивільному законодавству, адже

майнові права (речові права) та обов’язки також визнаються майном

(ст. 190 ЦК), а отже можуть охоплюватись поняттям «нерухоме майно». У

23

той же час, на нашу думку, і такий підхід навряд чи буде в змозі належним

чином врегулювати всі без винятку ситуації.

Питання визначення меж користування просторами земельних

ділянок безпосередньо пов’язане з визначенням їх «дозволеного

використання». Як відмічає російський науковець О.І. Крассов, «зонирование

территорий населенных пунктов устанавливает разрешенное использование

земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве и

соответственно определяет содержание прав и обязанностей собственников

земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных

участков … т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с

градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных

объектов, а также сервитуты» [25].

У вітчизняній земельно – правовій доктрині дане визначення не є

усталеним, а чинне земельне, цивільне та містобудівне законодавство взагалі

не згадують про «дозволене використання» земельних ділянок.

На думку Є.О. Іванової, дозволене використання – це вид

використання конкретної земельної ділянки, який визначається при її

наданні, накладає права і обов’язки на осіб, які використовують земельні

ділянки, та може змінюватись в порядку і у випадках, передбачених

законодавством [26, с. 240].

Існує потреба й у деталізації даного поняття. На нашу думку, варто

вести мову про «дозволене просторове використання» земельних ділянок. Ця

характеристика також може змінюватись у певних випадках (зміна цільового

призначення земельної ділянки, внесення змін до місцевих правил забудови –

зонінг плану та ін.).

Зрозуміло, що визначення, відображення, фіксація та легалізація

просторових меж «земельних ділянок» є надзвичайно складним завданням.

Вирішення цих питань значною мірою пов’язуємо із перспективною

інтеграцією систем землевпорядного та містобудівного планування територій

(просторового планування) у тривимірному (як він реально існує та

24

сприймається людиною) просторі. За цих обставин, визначення прав та їх

реєстрація стосовно ділянок простору має стати більш наочною та

ефективною. В цьому разі, земельну ділянку окремого користувача можливо

позначити як частину простору на матеріалах тривимірного планування.

На наш погляд, визначення «дозволеного просторового

використання» земельних ділянок слід пов’язувати із послідовним

запровадженням зонування територій («зонінгу») в Україні. Визначення у

місцевих правилах забудови (зонінг - планах) зон та підзон територій

населених пунктів із встановленням дозволеного використанням щодо

кожної з них здатне стати альтернативою закріпленому у ЗК поділу земель

країни на категорії та принципу цільового використання земельних ділянок.

Принциповою відмінністю «зонінгу» від існуючої вітчизняної системи

містобудівного та землевпорядного планування територій населених пунктів

є ринкова спрямованість. Його економічне значення полягає у підтриманні та

постійному зростанні вартості землі, заохоченні інвестицій в реалізацію

програм соціально-економічної розбудови населених пунктів, стимулюванні

їх більш раціонального використання.

У розглядуваному аспекті надзвичайно важливо те, що плани

зонування та текстові частини місцевих правил забудови дозволяють

визначати «вертикальні межі» земельних ділянок тієї чи іншої зони. Так,

якщо в тій чи іншій зоні (підзоні) дозволяється будівництво

багатоповерхових будинків до 15 поверхів чи, наприклад, не вище 35 метрів,

саме це обумовлює «верхню дозволену межу» сфери реалізації прав власника

(користувача) кожної земельної ділянки поверхні (об’єкта нерухомості) в

певній зоні. Важливо, що із сприйняттям такого підходу, окреслення

вертикальних кордонів поширення прав власника на використання його

ділянки пов’язується з ринковими механізмами, що покладаються в основу

«зонінгу».

У США, де зонування територій набуло особливого поширення,

розглядаються навіть випадки продажу т.з. «air rights» чи «development

25

rights» в тому разі, коли, наприклад, власник малоповерхової будівлі,

розташованої у зоні багатоповерхової забудови, відчужує своє право на

освоєння цієї «різниці простору» (Зображення 1) 5.

Зображення 1

Звичайно, не йдеться про необхідність механічного відтворення

досвіду США та інших розвинених країн у актах українського законодавства.

Втім, на нашу думку, його вивчення може бути справді корисним при

вирішенні питань правового регулювання просторового використання

земельних ділянок. Слід мати на увазі й те, що зонування територій у

місцевих правилах забудови передбачається лише для територій населених

пунктів та, в деяких випадках, - для приміських територій. Таким чином,

«зонінг» не охоплюватиме інші земельні території країни.

Включаючи відповідний простір до поняття земельної ділянки, та

пов’язуючи просторові межі земельних ділянок як об’єктів тривимірної

власності з їх «цільовим призначенням» чи «дозволеним просторовим

використанням» відповідно до місцевих правил забудови, варто розуміти, що

у випадку зміни цільового призначення земельної ділянки чи внесення

5 http://www.emich.edu/public/geo/557book/d244.tdr.html

26

обгрунтованих змін до зонінг - планів відповідно до рішень уповноважених

владних органів, «змінюються» й просторові межі відповідних «земельних

ділянок» у тривимірному просторі, тобто змінюються самі т.з. «3D ділянки»,

що потребує окремого осмислення та врегулювання у законодавчих актах.

Передумови та перспективи запровадження тривимірної реєстрації

земельних ділянок та іншої нерухомості в Україні

«Тривимірний погляд» на нерухомі об’єкти в юридичному розумінні не

є чимось принципово новим для нашої країни. Як приклад можна навести

відображення у технічних паспортах БТІ поверхових планів

багатоквартирних житлових будинків із позначенням їх висот тощо.

Враховуючи те, що технічний паспорт будинку додається до

правовстановлюючих документів, він також певним чином дає уявлення про

вертикальну «стратифікацію» просторів та прав на них на різних поверхах

(просторових площинах) такої будівлі. Звичайно, ці відомості не

позначаються за допомогою використання тривимірних моделей та є лише

сукупністю документованих матеріалів.

Деякі закордонні дослідники порушують питання запровадження

чотиривимірної кадастрової реєстрації («4D кадастру»), маючи на увазі

додавання до кадастрової інформації «темпоральної складової», тобто

відомостей щодо зміни облікових об’єктів у часі.

Та й тут нема нічого принципово нового для України, адже, наприклад,

за даними архівної справи БТІ не важко відстежити «історію» певного

об’єкта нерухомості, у тому числі його поділу, виділення часток, зміни тощо.

У земельному кадастрі таким випадком є поділ ділянки, що дозволяє

відстежити «батьківську ділянку», яка свого часу була поділена на дві чи

більше «нових» земельних ділянки. Дійсно, така постановка питання є

цікавою. Наприклад, відображення в кадастрі зміни (прогнозованої та

фізичної) об’єктів у часі може стати корисним при позначенні меж

27

природних об’єктів (узбережжя, річок та ін.), які постійно змінюються. Окрім

цього, сприйняття та запровадження концепції «простір - час» при вирішенні

питань визначення, розподілу та фіксації прав на нерухомі об’єкти може

надати й інші вагомі переваги.

В цілому, питанням утворення «3D кадастрів» присвячується все

більше уваги у світовій практиці та теоретичних розробках західних

науковців. Такі кадастри в тій чи іншій мірі запроваджені у Швеції та

Норвегії. Пілотні проекти працюють в Ізраїлі та Нідерландах. Власна модель

тривимірного обліку нерухомих об’єктів та частин простору існує в США.

Тим не менш, схожі проблеми простежуються практично в усіх цих

державах. Причому, чи не найбільш складною з них виявилась

непідготовленість законодавства. В найбільш загальних рисах, вирішуючи

питання впровадження тривимірної реєстрації нерухомості (формування та

реєстрації т.з. «3D ділянок» чи «3D нерухомості»), слід звернути увагу на

наступне:

- із запровадженням «3D ділянок» змінюється розуміння права

власності та постає необхідність внесення суттєвих змін до актів

законодавства, що потребує значного часу;

- необхідно принципово визначити чи варто в законодавстві позначати

право власності на «2D ділянку» як «стовп простору», що, відповідно,

виключатиме можливість відособленого існування «3D ділянки» над чи під

поверхнею землі;

- слід чітко усвідомити які саме «вертикальні кордони» мають

обмежувати права власника (користувача) ділянки поверхні на експлуатацію

її надземного та підземного просторів, а також кому належать права на

простір, що знаходиться вище (нижче) сфери його інтересів;

- потребують окремого врегулювання відносини між власниками

«ділянок поверхні», які фактично втрачають частину простору своєї

власності, у випадку персоніфікації «3D ділянки» над (під) їхньою ділянкою;

28

- постає проблема визначення повноважень органів місцевого

самоврядування та державної виконавчої влади щодо розпорядження

«3D ділянками» публічної власності;

- вимагається переосмислення законодавчо закріплених визначень

сервітутів, інших прав на чужі речі, а також прав спільної власності та

користування земельними ділянками та іншою нерухомістю у тривимірному

просторі.

Тут варто виділити два принципово різних підходи до визначення

земельної ділянки як частини простору: або ж права на експлуатацію ділянки

наземного користувача є необмеженими «вверх та вниз», або ж вони

обмежуються фізичною (економічно виправданою) можливістю експлуатації

цих просторів чи іншими, зокрема, адміністративними чинниками (як то

встановлення цільового призначення та «дозволеного використання»

земельних ділянок у нашій країні).

В певних випадках, використання підземних чи надземних просторів

земельних ділянок «перетинає» сферу інтересів наземного користувача.

У цьому разі «земельні питання» можуть бути вирішені шляхом

установлення кондомініуму чи сервітуту. Зазвичай тут йдеться про т.з.

«негативний сервітут», тобто про встановлення обов’язку наземного

користувача утримуватись від використання надземних та підземних

просторів (частин) його ділянки, дія якого не опосередкована безпосереднім

фізичним впливом сервітуарія на субстанцію чужої земельної ділянки. В

цьому разі лише обмежується можливість вчинення певних дій власником

(користувачем) обтяженої земельної ділянки [6, c. 149]. Наприклад, орендар

земельної ділянки «на поверхні» зобов’язується не заглиблюватись на той

рівень, де розташовується підземний торговельний центр. Утім, він може

наштовхнутися і на інші незручності (вібрація, шум, необхідність допуску на

«підземну ділянку» тощо), що потребує окремого врегулювання. Слід окремо

відзначити, що такий сервітутний обов’язок не може перешкоджати

використанню земельної ділянки поверхні за її призначенням.

29

Однак, не всі ситуації використання земельних ділянок у тривимірному

просторі можуть бути вирішені шляхом установлення сервітутів. Йдеться про

те, що наземні, підземні та надземні об’єкти можуть бути не пов’язані між

собою ані фізично, ані економічно, ані юридично. Як приклад до такої

ситуації можна навести користування порожниною «підніжжя гори» для

певних потреб (зведення будівель чи споруд) у той час, коли земельна

ділянка на її поверхні використовується певною особою (наприклад,

фермером) для власних потреб. Важко казати, що наземний користувач –

фермер має будь – які права щодо експлуатації такої (підземної) ділянки,

хоча й проекція його ділянки на горизонтальну площину перетинатиме

ділянку такого (підземного) користувача.

Цікавим у цьому контексті є досвід вирішення цих питань у Норвегії.

Під час обговорення проблем, пов’язаних з удосконаленням системи

реєстрації «3D власності» та відповідного законодавчого забезпечення було

прийняте принципове рішення щодо необхідності запобігання наповненню

ринку новою «вільною землею», тобто підземними та надземними ділянками,

що раніше не використовувались. Тому можливість використання таких

площ безпосередньо пов’язується з отриманням «будівельного дозволу»

(«building permit») щодо спорудження конкретного підземного чи надземного

об’єкту. Цей дозвіл зберігає чинність протягом трьох років. Отже, «3D

ділянка» не може бути сформована безвідносно до конкретної будівлі чи

споруди. В такий шлях виключається можливість зареєструвати об’єм

повітря чи гори лише задля підтвердження своєї власності та резервування

цих площ для майбутнього використання.

В Норвегії такі «3D ділянки» мають назву «construction parcels», що

можуть бути визначені над та під поверхнею, в тому числі для розміщення

конструкцій на поверхні морських чи інших водних об’єктів. Як видно,

можливість використання підземних та надземних просторів пов’язується із

безпосереднім розміщенням у цих просторах визначених об’єктів чи

узгодженою із владними органами можливістю їх розміщення.

30

Доречно припустити, що визначити необхідну для спорудження нового

об’єкту конкретну частину простору важко лише за допомогою

землевпорядного проектування. Тут необхідно використовувати містобудівну

документацію, зонінг – плани та проектну документацію щодо конкретних

об’єктів будівництва. Саме остання дозволяє найбільш упевнено казати про

конкретні «вертикальні межі» об’єктів, що пропонується побудувати. Слід

також враховувати те, що для забезпечення нормального функціонування

підземного чи надземного об’єкту потребується й вільний простір навколо

нього. Наведене зайвий раз підтверджує неможливість «розчленення»

територіального планування та кадастру на незалежні, автономні та закриті

землевпорядну і містобудівну системи та важливість системного

запровадження зонування територій в нашій країні.

Технологічне та юридичне забезпечення проведення реєстрації

тривимірної власності в країнах світу ґрунтується на відмінних засадах.

Відмежування вертикально розташованих «ділянок поверхні» та

«просторових ділянок» (що часто позначаються як «spatial parcels» і «spatial

sub parcels») потребує достатньо чіткого просторового опису їх вертикальних

та горизонтальних меж (кордонів), які мають бути позначені на відповідних

матеріалах.

Деякі північноєвропейські країни, як вже відмічалось, запровадили

можливість реєстрації власності у тривимірному просторі. Утім,

законодавство цих країн поки що не здатне вирішити питання створення

повноцінного «3D кадастру». У свою чергу, законодавство Малайзії («Strata

Title Act 1985») та деяких інших країн дозволяє позначати та реєструвати

об’єкти «3D власності» на «двовимірних матеріалах».

У той же час, більшість світових систем сприймають визнання та

реєстрацію прав на підземні та надземні «земельні ділянки» у прив’язці до

«земельних ділянок поверхні», не розглядаючи їх як окремі та незалежні

об’єкти.

31

У США окремі ситуації реєстрації тривимірної власності

відображаються шляхом позначення на картографічних матеріалах різних

просторів («tracts»). Утім, далеко не всі «3D моделі» можливо відобразити в

такому вигляді (приклад складної «3D ситуації» див. на Зображенні 2)6 та й

питання визначення «вертикальних меж» таких об’єктів є не завжди

однозначно вирішеним.

Зображення 2

На шляху вдосконалення систем обліку та реєстрації «тривимірної

власності» варто визначитись із тим чи має «висотна позначка» бути

зафіксована відносно до рівня поверхні, або ж чітко позначена у певній

«абсолютній величині». Останній підхід видається більш точним, але й

трудоємним.

На жаль, в Україні до теперішнього часу не запроваджена

автоматизована система Державного земельного кадастру, а тому навряд чи

варто очікувати найближчим часом введення в нашій країні системи

«повного 3D кадастру». Більш прийнятною вбачається концепція реєстрації

окремих «3D ситуацій», коли така потреба справді існує. Технологічно, такі

ситуації можуть бути позначені як на картографічних «2D матеріалах»

6 www.fig.net/pub/cairo/papers/ts_06/ts06_03_shoshani_etal.pdf

32

(відображення ситуацій на різних «рівнях» відносно один до одного), так і

шляхом застосування окремих «3D моделей». В такому разі в кадастрових

матеріалах мають міститься відповідні відсилання (прив’язки) до

тривимірних ситуацій.

Однак, вирішення цих питань можливе лише разом із комплексним

переглядом актів діючого цивільного, земельного, реєстраційного,

містобудівного, гірничого та іншого законодавства.

В цьому зв’язку варто позитивно оцінити концепцію, покладену в

основу Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про

державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та

інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. [27].

На нашу думку, утворення Державного реєстру прав, що містить

відомості про зареєстровані права і обтяження, суб'єктів прав, об'єкти

нерухомого майна, документи, на підставі яких проведено державну

реєстрацію прав, і картографічні (графічні) дані, держателем якого є

Міністерство юстиції України, є важливим кроком на шляху уніфікації

правових режимів «земельної» та «неземельної» нерухомості в Україні.

Наступним кроком слід визнати підготування законодавчої та

підзаконної нормативної бази для запровадження обліку та реєстрації

об’єктів нерухомості у тривимірному просторі.

ВИСНОВКИ

1. Існуючі титули використання земельних ділянок (сервітут, суперфіцій,

спільна оренда, спільна власність) у багатьох випадках є непридатними

для вирішення ситуацій користування надземними, підземними та

наземними просторами в Україні.

2. Можна констатувати, що в законодавстві України повною мірою не

сприйнято принцип, за яким права власника ділянки поверхні

33

простягаються «від центру Землі до неба». В той же час, послідовну

законодавчу регламентацію не отримав і підхід, згідно з яким

«вертикальні межі» земельної ділянки у просторі чітко обмежуються.

Адже, відсутні легально закріплені критерії позначення таких меж.

У перспективі, визначення меж просторового використання земельних

ділянок у населених пунктах слід пов’язувати із запровадженням

зонування територій («зонінгу»). Втім, на теперішній час в Україні

відсутні юридичні та технічні можливості відображати «земельні

ділянки» - об’єкти тривимірної власності та їх просторові межі в

земельному кадастрі.

3. Запровадження тривимірної реєстрації в Україні слід пов’язувати з

інтеграцією систем землевпорядного та містобудівного кадастрів,

планування і проектування, а також уніфікацією правових режимів

«земельної» та «неземельної» нерухомості.

4. Тривимірна реєстрація прав на об’єкти нерухомості в Україні може

бути запроваджена лише за умови комплексного та системного

перегляду актів діючого цивільного, земельного, гірничого,

реєстраційного та інших галузей законодавства. Причому, майбутній

розвиток цих відносин слід скоріше пов’язувати з обліком та

реєстрацією окремих «3D ситуацій», аніж із утворенням «повного 3D

кадастру» в Україні.

Нормативні акти та спеціальна література:

34

1. Губіна М. Містобудівний потенціал підземних просторів та передумови їх формування у

крупніших містах України / М. Губіна, В. Сєвєрухін // Традиції та іновації у вищій

архітектурно – художній освіті. - Вип. 1, 2. - 2009. – С. 143 – 145.

2. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року // Відомості Верховної Ради України. –

2002. – № 3-4. – Ст. 27.

3. Про автомобільні дороги : Закон України від 08.09.2005 р. // Відомості Верховної Ради

України. – 2005. - № 51. – Ст. 556.

4. Деякі питання надання дозволів на виконання будівельних та підготовчих робіт :

постанова Кабінету Міністрів України від 30.09.2009 р. № 1104 // Офіційний вісник

України. - 2009. - № 80. – Ст. 2719.

5. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. –

2003. – № 40. – Ст. 356.

6. Марусенко Р.І. Правові аспекти земельних сервітутів в Україні : дис. … кандидата юрид.

наук : 12.00.06 / Марусенко Роман Ігорович. - Київ, 2005. - 211 с.

7. Андрейцев В.І. Земельне право і законодавство суверенної України : Актуальні проблеми

практичної теорії / В.І. Андрейцев. - [2-ге вид., випр.]. - К. : Знання, 2007. – 445 с.

8. Носік В.В. Право власності на землю Українського народу : [монографія] / В.В. Носік. -

К. : Юрінком Інтер, 2006. - 544 с.

9. Шульга М.В. Актуальные правовые проблемы земельних отношений в современных

условиях / М.В. Шульга. - Харьков : Консум, 1998. – 224 с.

10. Гуревський В.К. Право приватної власності громадян України на землі

сільськогосподарського призначення : [монографія] / В.К. Гуревський. - Одеса :

Астропринт, 2000. - 136 с.

11. Земельне право України : підручник / Г.І. Балюк, Т.О. Коваленко, В.В. Носік та ін. ; за ред.

В.В. Носіка. – К. : Київський університет. – 2008. – 511 с.

12. Про затвердження порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у

власності громадян або юридичних осіб : Постанова Кабінету Міністрів України

від 11 квітня 2002 року № 502 // Офіційний вісник України. - 2002. - № 15. - Ст. 818.

13. Земельне право України : підручник / [за ред. Погрібного О.О., Каракаша І.І.]. - К. : Істина,

2003. - 448 с.

14. Мірошниченко А.М. Земельне право України : [навч. посіб.] / А.М. Мірошниченко. –

К. : ЦУЛ, 2009. – 710 с.

15. Теоретичні основи державного земельного кадастру : [навч. посібник] / [М.Г. Ступень,

Р.Й. Гулько, О.Я. Микула та ін.] ; за заг. ред. М.Г. Ступеня. – [2 – ге вид., стереот.]. –

Львів : Новий світ – 2000, 2006. – 336 с.

16. Мірошниченко А.М. Розмежування складових та приналежностей земельної ділянки /

А.М. Мірошниченко // Земельне право України : теорія і практика. – 2007. – № 1. – С. 25-

31.

35

17. Мухитдинов Н.Б. Правовые проблемы пользования недрами / Н.Б. Мухитдинов ;

отв. ред. С. Байсалов. – Алма-Ата : Изд-во «Наука», 1972. - 334 c.

18. Самусенко Л.А. Правовые проблемы определения понятия «недра» / Л.А Самусенко //

Актуальні проблеми юридичної науки : збірник тез міжнародної наукової конференції

[«Сьомі осінні юридичні читання»], (Хмельницький, 28 – 29 лист. 2008 р). / –

Хмельницький : Видавництво Хмельницького університету управління та права, 2008. -

C. 260 – 262.

19. Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів

нерухомого майна : Наказ Держбуду України від 24 травня 2001 року № 127 // Офіційний

вісник України. – 2001. – № 28. – Ст. 1290.

20. Виноградов П.Н. Правовое регулирование природной и рукотворной недвижимости :

автореф. дис. на соискание учен. степени канд. юрид. наук : 12.00.03 «Гражданское право ;

предпринимательское право ; семейное право ; международное частное право» /

П.Н. Виноградов. – М., 2008. – 27 с.

21. Там само.

22. Кодекс України про надра від 27 липня 1994 року // Відомості Верховної Ради України. –

1994. – № 36. – Ст. 340.

23. Повітряний кодекс України від 4 травня 1993 року // Відомості Верховної Ради України. –

1993. – 25. – Ст. 274.

24. Про плату за користування надрами в цілях, не пов’язаних з видобуванням корисних

копалин : постанова Кабінету Міністрів України від 08.11.2000 р. № 1682 // Офіційний

вісник України. – 2000. - № 46. – Ст. 1992.

25. Крассов О.И. Земельное право : [учебник] / О.И. Крассов. – М. : Юристъ, 2000. – 624с.

26. Іванова Є.О. Розвиток правового регулювання використання земель у містах / Є.О. Іванова

// Актуальні проблеми держави і права : збірник наукових праць. - Вип. 46. - Одеса :

Юридична література, 2009. - С. 238 - 242.

27. Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на

нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України : Закон України від

11.02.2010 р. // Голос України. - 2010 - № 46.