Peter Vermeulen

Pleidooi voor een sterk ruimtelijk woonbeleid

2

Nood aan 240.000 tot 300.000 extra woningen = een stad zo groot als Brussel(Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 1.174.869 inwoners)

2

De opgave: 1 miljoen extra inwoners

3

‘Binnen 10 jaar is er niets meer …dan is het onherroepelijk gedaanmet bouwen’

(Het Nieuwsblad 19.02.2015)

3

De opgaveMarc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

Artikel bouwkroniek: over 10 jaar is bouwgrond in Vlaanderen op


4

‘Vlaanderen heeft een visie, … maar slaagt er niet in om die waar te maken’

(De Standaard 01.03.2015)

4

GeschiedenisGaëtan Hannecart, CEO Matexi (ontwikkelaar)

Artikel krant: Vlaanderen vol? Dat is klinkklare onzin


55

De opgaveJoke Schauvliege, Vlaams minister voor Omgeving, Natuur en Landbouw


Woonuitbreidingsgebieden: uitzonderingen worden er steeds uit gelicht. Trendbreuk?

66

Planologisch: de juridische voorraadInventaris onbebouwde percelen in woongebied én woonuitbreidingsgebied

300.000 onbebouwde percelen > goed voor méér dan 600.000 woningenHeeft meer dan 50% van die bouwgronden dus slechts een virtuele waarde?

7

Planologisch: de juridische voorraad

Kenmerken: grote oppervlakte, versnippering, verlinting, (extreem) lage dichthedenReële vraag: wat met juridische voorraad op reeds bebouwde percelen?In feite heeft 100% van die ‘onbebouwde percelen’ dus slechts virtuele waarde!

Gewestplannen: totale oppervlakte woongebied + woonuitbreidingsgebied

7

88

Planologisch: de juridische voorraadStructuurplanning = 25 wo/ha stedelijk gebied 15 wo/ha kernen buitengebied

GRUP Stedelijk Gebied Turnhout: woondichtheden en woonprogrammatie

99

WoondichthedenGewestplan


Reële gemiddelde dichtheid? Voorbeeld Vosselaar: 8,4 wo/ha: extreem laag

1010

Juridische voorraadVerdichtingsmogelijkheden = ‘reële’ juridische voorraad

Scenario 1: + 6.489 wo (x3) Scenario 2: + 2.580 wo (x2) Scenario 3: + 430 à 650 wo (+10%)


Extrapolatie over heel Vlaanderen, à respectievelijk 15 wo/ha – 25 wo/haJuridische voorraad (met redelijke verdichting): volstaat voor 18 miljoen inwoners

1111

Verdichting kan kwaliteit opleveren, 15 à 25 wo/ha is helemaal niet overdreven hoog


1212

Probleem … te weinig bebouwbare ruimte?Omkering … veel te veel bebouwbare ruimte!

1313

Vraag 1: waar en hoe

Opgave erg relatief, urgentie extreem hoog: business as usual of trendbreuk?

De opgave: ‘slechts’ 1 miljoen extra inwoners

1414

Vraag 2: waar vooral niet … en wat dan met de ‘virtuele waarde’

Opgave erg relatief, urgentie extreem hoog: business as usual of trendbreuk?

De opgave: ‘slechts’ 1 miljoen extra inwoners

deel slecht gelegen bestaande bebouwing: niet te verdichten deel onbebouwde percelen: beter nooit te ontwikkelen

1515

Waar en hoe? Lessen uit het verleden

Business as usual?

16

19de eeuw: industriële revolutie: beluiken, fabriekswijken ...

16Pleidooi voor een sterk ruimtelijk woonbeleid

GeschiedenisCollectieve woonvormen zijn van alle tijden

17

20ste eeuw: tuinwijken (Le Logis Floréal)



18

20ste eeuw: hoogbouw (Kiel)




Geschiedenis

katholieke verkavelingenWet De Taeye (1948)

socialistische hoogbouwWet Brunfaut (1949)

2020

Waar en hoe? Business as usual?XXe eeuw: suburbanisatie ‘verkavelingsvlaanderen’

21

XXe eeuw: 100 jaar stadsvlucht

Bron: NIS; Verwerking: APS, Stativaria-24 p25 21

Waar en hoe? Business as usual?

22

Bron: VRIND 2012 (a) De Morgen 26.03.2013( b)

22

Waar en hoe? Gaat het vanzelf?XXIe eeuw: 100 jaar stadsvlucht ‘vanzelf’ gekeerd

2323

Business as usual: verspilling van ruimte gaat doorFeitelijke situatie vandaag … ook 20 jaar na het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

2424

Ruimtebeslag rechtstreeks beïnvloed door beleid

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 20150

2

4

6

8

10

12Gr

oei p

er d

ag (h

a)1997WUG

omzendbriefRSV

2002 versoepeling omzendbrief

WUG

Waar en hoe? Gaat het vanzelf?

25

Woonprogrammatie totaal irrelevant

25

Structuurplanning: woonprogrammatie?Afbakening Stedelijk Gebied Turnhout: taakstelling gemeente Vosselaar

Bouwblok langs de steenweg… relatief dicht bij de kern en het openbaar vervoer op de steenweg

Woonuitbreidingsgebieden … relatief ver van de kern en het openbaar vervoer op de steenweg

2626

Villapercelen: aanvragen verdichting … van 1 wo/ha tot 26, 36, 56 wo/ha

Woonprogrammatie totaal irrelevant … in vergelijking met reële ‘speculatieve’ markt

Business as usual: de ‘markt’ gaat zijn gang

27

Creatieve verdichtingsmogelijkheden …

Business as usual: verdichten?

22

Wonen in het groen … van de buren?Verdichten niet altijd verhoging kwaliteit

2828

Klassieke verkaveling blijft voor de meeste ontwikkelaars het grootste marktsegment

Kleinere percelen, iets meer collectief groenIets minder open en halfopen bebouwing

Business as usual: verkavelen?

2929

Business as usual: verappartementisering?

Speculatieve ontwikkeling zonder enig respect voor karakter, schaal, morfologie van de omgeving

3030

Business as usual: verdere toename ruimtebeslagResultaat: inefficiënte en weinig kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling

Vandaag 32% bebouwde ruimte, verwachte stijging naar 40%?

3131

Waar en hoe? Eindelijk een trendbreuk?

32

Ruimteneutraal bouwen, doelstelling tegen 2050 … of is het dan al lang te laat?

Pleidooi voor een sterk ruimtelijk woonbeleid

Ruimtelijk (woon)beleid: Hefboom ifv trendbreuk?

32Algemene doelstelling: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, efficiënt, kwalitatief

3333

Nood aan trendbreuk: alles werkt tegenGemeentelijke fiscaliteit: opcentiemen rand veel lager, nefast voor wonen in de stad

Stad: schaalvoordelen en takenpakket (voorzieningen, cultuur) … niet gevalideerdRand: kosten nutsvoorzieningen, post, openbaar vervoer, mobiliteit … niet doorgerekend

3434

Nood aan trendbreuk: alles werkt tegenSpeculatieve woningmarkt: werkt gewenste ruimtelijke (stads)ontwikkeling tegen en lost problemen inzake sociaal wonen, huurmarkt, gentrification helemaal niet op

Stad: problemen betaalbaar wonen … de strijd om de middenklasse/tweeverdienersRand: woningmarkt stuk goedkoper dan in stad … en mikt op dezelfde doelgroepen

35

Grote villa’s (woonparken) stilaan ‘onverkoopbaar’? … Toenemend overaanbod

35

Waar? Voorstellen verdichting vanuit woningmarkt

Splitsen percelen niet wenselijk: oplossing op perceelsniveau is niet structureelVastgoedcrisis op komst? … alleen in dit marktsegment?

36

Morkhoven

36

Waar? Voorstellen ontwikkeling/verdichtingConfederatie Bouw: selectief aansnijden woonuitbreidingsgebieden?

3737

VerdichtingArchitectuurwereld: hoogbouw naast de kerktoren?

Hoe? Voorstellen ontwikkeling/verdichting

3838

Een echte trendbreuk?Waar dan wel?

1. Kernversterking stad/dorp2. Transport oriented design3. Reconversie en inbreiding

3939

Denkrichting 1: kernversterking

40

Grotere stad (grootstedelijk/regionaalstedelijk)

40

Respect voor de schaal, morfologie, eigenheid, karakter kernen steden en gemeenten

Kleinere stad (kleinstedelijk)

Dorp(buitengebied)


4141

Respect voor de schaal, morfologie, eigenheid, karakter kernen steden en gemeenten


Paleisstraat Antwerpen

4242

VerdichtingVerdichten met ademruimte: groen in de stad


Funen Amsterdam

43De Vrijheid en de Heerlijkheid, grenzeloos genieten in en om Ronse


VerdichtingWonen in de kern van kleine steden/gemeenten


44

De Vrijheid en de Heerlijkheid, grenzeloos genieten in en om Ronse


VerdichtingWonen in de kern van kleine steden/gemeenten

4545

RUP Olen-centrum: dorpskarakter behouden

VerdichtingWonen in de dorpskern


4646


RUP Olen-centrum: afbakening historische kern (strengere regels)


4747

PPS Oostmalle: wonen met respect voor dorpskarakter



4848

PPS Oostmalle: wonen met respect voor dorpskarakter



4949

VerdichtingDenkrichting 1: kernversterking

Gentbrugse Meersen: Strategie van de twee netwerken: OV + groen-blauw-netwerk

Verdichten met ademruimte: groen en blauw in de stad


InstrumentariumLocatiebeleid

Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer

5151

Woonontwikkeling alleen rond knooppunten openbaar vervoer: win-win-situatie

Zonder koppeling mobiliteit niet langer beheersbaar en openbaar vervoer niet langer organiseerbaar

Strategie van de twee netwerken: OV + groen-blauw-netwerk


5252

Woonontwikkeling alleen in nabijheid knooppunt openbaar vervoer

Finger plan Kopenhagen, rond assen OV


5353

Ringland: Masterplan 2025, uitbouw trein- en tramnetwerk, knooppunten


5454

Ringland

Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoerRingland: 80% groen, 20% stadsontwikkeling: randafwerking en stationsomgevingen

5555

Denkrichting 3: inbreiding en reconversie

56

Antwerpen: woonproject school Mère Jeanne

56

Hergebruik patrimonium


57

Gendarmerie Lier

57

Denkrichting 3: inbreiding en reconversieHergebruik patrimonium

58

Gendarmerie Lier

58

Denkrichting 3: inbreiding en reconversieHergebruik patrimonium

5959

Reconversie industriële site

Hoboken: reconversie Groen-Zuid


60

Behoud en uitbreiding groenstructurenUitbouw verbindingen langzaam verkeerVariatie in woonprogrammatieAandacht voor betaalbaarheid

60

Reconversie industriële site

Hoboken: reconversie Groen-Zuid


61

Reconversie : Groen-Zuid


VerdichtingWonen in de stad

6262

Een echte trendbreuk?Hoe dan wel?

1. Verhandelbare bouwrechten2. Collectieve oplossingen

3. Bouwblokrenovatie

6363

Bouwrechten inzetten bij elk nieuw project = tegengaan speculatie

Instrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten

Prijs recht-evenredig met aantal m²? Realistisch en sociaal?

64Vosselaar: woonprogrammatie stedelijk gebied

64

InstrumentariumInstrumentarium 1: verhandelbare bouwrechtenWoonprogrammatie niet relevant als beleidssturing

6565

‘Gemeentelijk Verdichtingsplan’ als leidraad

Verdichting

woonuitbreidingsgebieden

overige woongebieden

Instrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten


Juridische voorraadVerdichtingsmogelijkheden

Verdichtingsstudie Vosselaar


Juridische voorraadVerdichtingsmogelijkheden

Verdichtingsstudie Vosselaar

68

ConclusiesVerdichting kan kwaliteit opleveren


Wonen in meervoud, de toekomst?

69

Instrumentarium 2: collectieve oplossingen

69

70

Reconversie: Haringrokerij

70

Collectief wonen in de stad


71


71

Collectief wonen in de stad


72


72



VerdichtingWonen in het buitengebied

Cohousing Vinderhoute

74

Cohousing Vinderhoute

74

VerdichtingInstrumentarium 2: collectieve oplossingenCollectief wonen

75

Cohousing Tielt

75

VerdichtingInstrumentarium 2: collectieve oplossingenCollectief wonen

76

Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkavelingBouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar

76

77

Bouwblokrenovatie

77

Instrumentarium

Kortrijk


78

Bouwblokrenovatie

78

Instrumentarium

Gent


79


79

80


80

Renoseec

81

Pleidooi voor een sterk, duurzaam en inclusief ruimtelijk woonbeleid

Peter Vermeulen

Environment