1 TRIBUNALE DI BRESCIA Sezione Commerciale Concordato Preventivo n. 30/09 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato (Bs) Via Treponti n. 33 Giudice Delegato: Dott. Raffaele Del Porto Commissario Giudiziale: Dott. Pierfranco Aiardi PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA SOCIETA’ IN PROCEDURA e VALUTAZIONI SULLO STATO DEI CANTIERI IN CORSO Sommario Premessa e quesito pag. 2 Immobili in Castelmella pag. 5 Immobili in Rezzato pag. 26 Immobili in Esine pag. 38 Immobili in Castiglione delle Stiviere pag. 61 Immobili in Latisana pag. 72 Considerazioni sui cantieri edili pag. 87 Conclusioni pag. 100 Verbale di asseverazione pag. 101
101
Embed
PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI ... · PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA ... all’impianto meccanografico del 01.09.1977
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione Commerciale
Concordato Preventivo n. 30/09 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato (Bs) Via Treponti n. 33
Giudice Delegato: Dott. Raffaele Del Porto
Commissario Giudiziale: Dott. Pierfranco Aiardi
PERIZIA ASSEVERATA
RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA
SOCIETA’ IN PROCEDURA e VALUTAZIONI SULLO STATO DEI
CANTIERI IN CORSO
Sommario
Premessa e quesito pag. 2
Immobili in Castelmella pag. 5
Immobili in Rezzato pag. 26
Immobili in Esine pag. 38
Immobili in Castiglione delle Stiviere pag. 61
Immobili in Latisana pag. 72
Considerazioni sui cantieri edili pag. 87
Conclusioni pag. 100
Verbale di asseverazione pag. 101
2
PREMESSA E QUESITO
IL Commissario Giudiziale Dott. Pierfranco Aiardi con istanza del 24.11.2009
rivolta al G.D. richiedeva allo stesso di nominare ai sensi dell’art. 172 della L. F.
come perito estimatore dei beni immobili di titolarità della ditta di cui trattasi, l’arch.
Eugenio Acchiappati, iscritto all’Ordine degli Architetti. P.P.C. al n. 189, con studio
in Via Carini n. 4 a Brescia; nonché quale perito estimatore dei beni mobili e in
veste di ausiliario dell’arch. Acchiappati per l’attività dallo stesso svolta, con
riguardo al compendio immobiliare, l’ing. Stefano Bertoglio, iscritto all’Albo degli
Ingegneri al n. 3556, con studio in Via Solferino n. 4 a Brescia.
L’incarico affidato ai due tecnici comprendeva oltre all’attività estimativa, la
ricongnizione con sopralluogo dei beni e gli accertamenti di natura legale,
ipotecaria e, ove necessario, gli accertamenti di natura amministrativa, con altresì i
controlli dello stato legale ipotecario dei beni immobili e, occorrendo, di natura
amministrativa e/o estimativa di beni di terzi interessati da contratti preliminari di
acquisto e di vendita, eventualmente richiesti dal Commissario. Agli stessi tecnici
era demandato anche di assistere il Commissario per la formazione dell’inventario
e per le trascrizioni presso le rispettive competenti Conservatorie dei R.R.I.I. del
Decreto di ammissione delle società alla Procedura di Concordato.
Il Giudice Delegato nominava i professionisti sopra citati con propria ordinanza del
25.11.2009.
Il sottoscritto arch. Eugenio Acchiappati dava la propria disponibilità al
Commissario e si impegnava a svolgere le operazioni inerenti l’incarico
assegnatogli, impegnandosi anche ad asseverare con giuramento la presente
relazione, edotto dell’importanza del giuramento e delle pene previste dal
Codice Penale nonché delle responsabilità ex art. 64 del C.P.C.
3
A seguito dell’incarico procedeva ad acquisire la documentazione di tipo ipotecario
- catastale e tecnica in genere presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, Catastali
e della Pubblicità Immobiliare; effettuava le ispezioni agli immobili, si procurava gli
elementi documentali per la stima dei beni, provvedeva alla trascrizione del
Concordato Preventivo n. 30/09 presso le Conservatorie di Brescia, Breno, Udine.
Completate tutte le operazioni preliminari si è ora in grado di relazionare quanto
segue.
La società in procedura, a seguito degli accertamenti svolti presso i pubblici uffici,
con acquisizione delle certificazioni necessarie, è risultata essere intestata dei
seguenti beni immobili:
• aree edificabili in comune di Castelmella (Bs)
• fabbricato a destinazione produttiva con uffici in comune di Rezzato (Bs)
• fabbricato a destinazione produttiva con uffici in comune di Castiglione delle
Stiviere (Mn)
• fabbricati a destinazione residenziale oltre a terreni montani in comune di
Esine (Bs)
• alloggi parte di un complesso residenziale turistico in località Aprilia Marittima
in comune di Latisana (Ud), già oggetto di contratti preliminari di
compravendita.
Per le operazioni di tipo estimativo ci si è riferiti, per quanto possibile, a fonti dirette
in loco; oltre a queste alla pubblicistica di settore con particolare riferimento alle
seguenti:
- Listino dei valori degli immobili sulla Piazza di Brescia e Provincia, n.
2/2009 edito da Pro Brixia in Brescia presso C.C.I.A.
4
- Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, 1
semestre 2009
- Per principi generali Consulente Immobiliare n. 850 del 15.12.2009,
edito da Il Sole 24 Ore Milano
Le relazioni sui diversi cespiti immobiliari sono articolate nei seguenti capitoli:
1. individuazione catastale degli immobili con anche ricostruzione storica
2. provenienze
3. carichi pregiudizievoli
4. coerenze
5. inquadramento urbanistico e situazione edilizia
6. sintetica descrizione
7. valutazione e stima
Si aggiungono inoltre nella presente relazione le considerazioni sui cantieri edili
all’interno dei quali la società in procedura sta operando in veste di esecutrice dei
lavori con contratto d’appalto.
Le note su questo argomento sono state redatte dall’ing. Stefano Bertoglio quale
collaboratore del sottoscritto.
Nel seguito si procede alla trattazione separata dei singoli cespiti immobiliari.
5
Immobili in Castelmella
Trattasi di un compendio di aree fabbricabili site in frazione Macina, a confine con il
comune di Torbole Casaglia e oggetto di un piano esecutivo di lottizzazione
convenzionata con destinazioni: residenziale, commerciale, alberghiera e sportiva.
Individuazione catastale
Comune di Castelmella – Codice C208 – Provincia di Brescia
Catasto Terreni - foglio 3 particelle:
• 579 seminativo irriguo classe 1 Ha 01.24.56 R.D. €. 119,01
R.A. €. 122,23
• 580 seminativo irriguo classe 1 are 97.22 R.D. €. 92,89 R.A. €. 95,40
• 581 seminativo irriguo classe 1 are 69.95 R.D. €. 66,83 R.A. €. 68,64
• 582 seminativo irriguo classe 1 Ha 01.85.86 R.D. €. 177,58
R.A. €. 182,38
• 583 seminativo irriguo classe 1 Ha 02.05.27 R.D. €. 196,12
R.A. €. 201,42
• 585 bosco ceduo classe U are 03.00 R.D. €. 1,08 R.A. €. 0,09
• 586 bosco ceduo classe U are 14.14 R.D. €. 5,11 R.A. €. 0,44
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Le particelle di cui sopra derivano tutte da Variazione per frazionamento del
03.08.2007 n. 351560.1/2007 prot. n. BS0351560.
La consistenza complessiva desunta dalle certificazioni catastali è di mq. 70.000.
Anteriormente e a partire dall’impianto meccanografico del Catasto Terreni di
6
Castelmella:
• per la particella 579
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 579 della
consistenza di Ha 01.24.56.
• per la particella 580
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
7
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 580 della
consistenza di are 97.22.
• per la particella 581
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 581 della
consistenza di are 69.95.
• per la particella 582
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
8
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 582 della
consistenza di Ha 01.85.86.
• per la particella 583
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 583 della
consistenza di Ha 02.05.27.
• per la particella 585
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 38
avente la qualità di bosco ceduo classe U e con consistenza di Ha 00.43.40; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 00.25.60 e l’identificativo era sostituito dal n. 567; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 573,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 00.17.60; con tabella di
9
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 573, inglobando la 572 e la 574,
diventava della consistenza di Ha 00.25.60 e infine per il tipo di frazionamento più
sopra richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 585
della consistenza di are 03.00.
• per la particella 586
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 38
avente la qualità di bosco ceduo classe U e con consistenza di Ha 00.43.40; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 00.25.60 e l’identificativo era sostituito dal n. 567; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 573,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 00.17.60; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 573, inglobando la 572 e la 574,
diventava della consistenza di Ha 00.25.60 e infine per il tipo di frazionamento più
sopra richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 586
della consistenza di are 14.14.
Titolo di proprietà e provenienza
I terreni in Castelmella oggetto della presente relazione sono divenuti di piena
proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato in forza di:
• atto di compravendita a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95392
racc. 40335 del 06.09.2007, trascritto a Brescia il 13.09.2007 ai n. di
R.G. 49503 e di R.P. 29732
10
relativo ai terreni in Castelmella distinti al foglio 3 con i n. 579 – 580 – 581 – 583 –
585; parte venditrice Arici Giuseppe per la quota di 3/5 e Cantoni Pietro per la
restante quota di 2/5, il primo in regime di separazione di beni ed il secondo in
regime di bene personale; i venditori erano proprietari dei beni in oggetto in forza
dell’atto pubblico di compravendita del 18.07.2000 rep. 76840 del notaio Adriano
Metelli. Prezzo dichiarato in atto, pattuito e pagato, €. 2.840.500,00.
• atto di compravendita a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95932
racc. 40669 del 21.12.2007, trascritto a Brescia il 09.01.2008 ai n. di
R.G. 1026 e di R.P. 664
relativo ai terreni in Castelmella distinti al foglio 3 con i n. 582 – 586; parte
venditrice Arici Giuseppe per la quota di 3/5 e Cantoni Pietro per la restante quota
di 2/5, il primo in regime di separazione di beni ed il secondo in regime di bene
personale; i venditori erano proprietari dei beni in oggetto in forza dell’atto pubblico
di compravendita del 18.07.2000 rep. 76840 del notaio Adriano Metelli.
Prezzo della compravendita €. 1.136.200,00 di cui pagati in sede di atto €.
566.00,00 e per €. 570.200,00 con impegno al pagamento entro il 10.03.2008, con
costituzione di ipoteca a garanzia del corrispettivo dilazionato; contestualmente
all’atto di compravendita del 21.12.2007 e con il medesimo titolo è stata costituita
ipoteca legale per la somma di €. 570.200,00 a favore dei venditori relativamente
alle loro quote e contro la società acquirente B.Esse Costruzioni S.p.a.; l’ipoteca è
stata iscritta a Brescia il 09.01.2008 ai n. di R.G. 1027 e di R.P. 239; la stessa è
stata oggetto di cancellazione totale con annotazione presentata il 21.05.2008
R.G. 23365 R.P. 3687.
Gli immobili compravenduti sono poi stati oggetto di:
11
• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio
Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a
Brescia 21.01.2008 ai n. di R.G. 3407 e di R.P. 2256
la Società B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f. 03578220174, con sede in Rezzato
deliberava di conferire nella Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, gli immobili di
sua proprietà, fra i quali anche quelli in Castelmella distinti in Catasto Terreni al
foglio 3 con le particelle 579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586;
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,
trascritto a Brescia 14.02.2008 ai n. di R.G. 7766 e di R.P. 4742
la Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato mutava
Denominazione Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la
medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà degli immobili in Castelmella
distinti in Catasto Terreni al foglio 3 con le particelle 579 – 580 – 581 – 583 – 585 –
582 – 586.
Carichi pregiudizievoli – gravami
Gli immobili di cui trattasi sono gravati da Ipoteca volontaria costituita per:
• atto notarile pubblico a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95393 e
racc. 40336 del 06.09.2007, ipoteca iscritta a Brescia il 13.09.2007 ai n.
di R.G. 49504 e di R.P. 12717
in dipendenza di concessione a garanzia di mutuo fondiario per capitale di €.
3.300.000,00 al tasso di interesse annuo del 5,5%, durata di anni 10, somma
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 6.600.000,00; l’ipoteca grava su terreno in
Castelmella distinto dalla particella 583 del foglio 3 con la superficie di ettari 2 are
12
5 centiare 27;
soggetto a favore: Hypo Alpe – Adria - Bank S.p.a. con sede in Udine
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato.
Inoltre gli stessi terreni sono colpiti da:
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 5752 del 09.09.2008, iscritta a
Brescia il 19.09.2008 ai n. di R.G. 43155 e di R.P. 9673
per l’importo in linea di capitale di €. 68.026,03, tasso d’interesse annuo 11,1%,
somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 100.000,00
soggetto a favore: Pavimarket S.r.l. con sede in San Martino Siccomario (Pv)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586
• verbale di Pignoramento immobili in dipendenza da Atto Giudiziario
emesso dal Tribunale di Brescia con n. di rep. 11247 del 12.09.2008,
trascritto a Brescia il 03.10.2008 ai n. di R.G. 45580 e di R.P. 27476
soggetto a favore: Piana Gru S.r.l. con sede in Cazzago San Martino (Bs)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
581 – 583 – 585 – 582 – 586
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Camilla
Barzellotti rep. 6852 racc. 1702 del 30.09.2008 trascritto a Brescia il
10.10.2008 al n. di R.G. 46742 e di R.P. 28110
soggetto a favore: Bombelli Carlo
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
13
la trascrizione va eseguita relativamente al mappale di Catasto Terreni di
Castelmella foglio 3 n. 583 di mq. 20.527; la data convenuta per la conclusione del
contratto definitivo è il 30.09.2010 con facoltà di proroga al 31.03.2011; la
superficie utile delle porzioni oggetto di preliminare è di complessivi mq. 1.528,79
circa; la quota del diritto spettante al fabbricato corpo A è pari a 345/1000; la parte
promissaria acquirente acquisterà per sé e/o per persona/e da nominare.
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Camilla
Barzellotti rep. 6861 racc. 1708 del 07.10.2008 trascritto a Brescia il
10.10.2008 al n. di R.G. 46745 e di R.P. 28113
soggetto a favore: Rossi Paolo
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la trascrizione va eseguita relativamente al mappale di Catasto Terreni di
Castelmella foglio 3 n. 583 di mq. 20.527; la data convenuta per la conclusione del
contratto definitivo è il 30.09.2010; la superficie utile delle porzioni oggetto di
preliminare è di complessivi mq. 59,70 circa; la quota del diritto spettante al
fabbricato corpo A è pari a 13,48/1000; la parte promissaria acquirente acquisterà
per sé e/o per persona/e da nominare.
• ipoteca volontaria in dipendenza di concessione a garanzia di
apertura di credito per atto del notaio Corrado Defendi rep. 49215
racc. 15243 del 09.12.2008, iscritta a Brescia il 10.12.2008 ai n. di R.G.
57020 e di R.P. 12370
per l’importo in linea di capitale di €. 700.000,00, tasso di interesse annuo 7,492%,
somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 1.260.000,00
soggetto a favore: Banca dell’Artigianato e dell’Industria S.p.a. con sede a Brescia
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
14
immobile colpito: terreno in Castelmella distinto al foglio 3 con la particella 579 di
ettari 1 are 24 centiare 56;
la parte debitrice ipotecaria garantisce in atto “la piena ed esclusiva proprietà
dell’immobile e che lo stesso è libero da ipoteche, pesi, vincoli, e trascrizioni
pregiudizievoli fatta eccezione per le seguenti formalità pregiudizievoli che la
stessa parte correntista si è obbligata a cancellare interamente a propria cura e
spese nel più breve tempo possibile: ipoteca giudiziale iscritta a Brescia il
19.09.2008 ai n. 43155/9673 di formalità… pignoramento immobiliare trascritto a
Brescia in data 03.10.2008 ai n. 45580/27476…”
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Camilla
Barzellotti rep. 6999 racc. 1781 del 11.12.2008 trascritto a Brescia il
17.12.2008 al n. di R.G. 58095 e di R.P. 35226
soggetto a favore: Bressana Stefano
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la trascrizione va eseguita relativamente al mappale di Catasto Terreni di
Castelmella foglio 3 n. 583 di mq. 20.527; la data convenuta per la conclusione del
contratto definitivo è il 30.09.2010; la superficie utile delle porzioni di edificio
oggetto di preliminare è di complessivi mq. 77,27 circa; la quota del diritto
spettante al fabbricato corpo A è pari a 13,48/1000; la parte promissaria acquirente
acquisterà per sé e/o per persona/e da nominare.
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 4900/8 del 09.10.2008, iscritta a
Brescia il 12.01.2009 ai n. di R.G. 1248 e di R.P. 158
per l’importo in linea di capitale di €. 185.030,92, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 250.000,00
15
soggetto a favore: Piazza Legnami S.r.l. con sede in Pordenone
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.
• verbale di Pignoramento immobili in dipendenza da Atto Giudiziario
emesso dal Tribunale di Brescia con n. di rep. 4417 del 30.03.2009,
trascritto a Brescia il 30.04.2009 ai n. di R.G. 18567 e di R.P. 11496
soggetto a favore: Coperteck Edilizia S.r.l. con sede in Cadelbosco di Sopra (Re)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
581 – 583 – 585 – 582 – 586
• ipoteca volontaria in dipendenza di scrittura privata con
sottoscrizione autenticata per atto del notaio Iannasso Francesco
Saverio rep. 20344 racc. 2075 del 25.09.2009, iscritta a Brescia il
28.09.2009 ai n. di R.G. 40499 e di R.P. 8975
per l’importo in linea di capitale di €. 100.000,00, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 100.000,00
soggetto a favore: Ghidini Ermanna Lucia con sede in Brescia
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
585 - 586.
• ipoteca volontaria in dipendenza di scrittura privata con
sottoscrizione autenticata per atto del notaio Iannasso Francesco
Saverio rep. 20345 racc. 2076 del 25.09.2009, iscritta a Brescia il
28.09.2009 ai n. di R.G. 40499 e di R.P. 8976
16
per l’importo in linea di capitale di €. 125.000,00, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 125.000,00
soggetto a favore: Pintossi Paolo con sede in Lumezzane (Bs)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
585 - 586.
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 9582/9 del 27.10.2009, iscritta a
Brescia il 06.11.2009 ai n. di R.G. 46900 e di R.P. 10702
per l’importo in linea di capitale di €. 398.056,31, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 476.000,00
soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede a
Modena
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.
• decreto di ammissione a Concordato Preventivo, ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Brescia il 10.12.2009 ai n. di R.G. 52525 e di R.P. 30957
a favore della Massa dei Creditori della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.
Coerenze
17
Mappale 579: da Nord in senso orario mappali 557 – 558 – 564 – 565 – 580 – 581
– 582 – 585
Mappale 580: da Nord in senso orario mappali 565 – pozzo Salvi - 581 – 579
Mappale 581: da Nord in senso orario mappali 579 – 580 – pozzo Salvi – 583 –
582
Mappale 583: da Nord in senso orario mappali 582 – 581 – pozzo Salvi – 584
Mappale 585: da Nord in senso orario roggia Mandolossa - mappali 579 – 586
Mappale 582: da Nord in senso orario mappali 579 – 581 – 583 – 584 – 586
Mappale 586: da Nord in senso orario mappali 585 – 582 – 587 – roggia
Mandolossa
Sintetica descrizione e inquadramento urbanistico
I terreni di cui trattasi sono situati nella zona Nord-Ovest del territorio comunale di
Castelmella, a confine con il comune di Torbole Casaglia; in località denominata
Macina.
La comunicazione con il sistema stradale sovracomunale è prevista, in base alla
strumentazione urbanistica vigente e a quella di prossima definitiva approvazione,
mediante due rotatorie connesse alla Strada Statale 235, rotatorie delle quali una
già in esercizio e la seconda in fase di completamento; appena a Nord delle aree
oggetto di relazione sono in fase di realizzazione complessi edilizi a destinazione
produttiva.
Nello stato attuale le aree di cui trattasi, della consistenza complessiva di mq.
70.000, sono a destinazione agricola, ma sulle stesse è prevista l’utilizzazione ai
fini edificatori essendo le stesse comprese in un piano attuativo di lottizzazione,
18
individuato sulla cartografia con la sigla P.L. 30, con destinazioni previste di tipo
residenziale, alberghiero, commerciale e di servizi sportivi.
Il detto piano di lottizzazione P.L. 30 è stato approvato definitivamente con delibera
del Consiglio Comunale n. 75 del 13.12.2006, in variante al P.R.G. vigente ai sensi
della L.R. 23/97 e della L.R. 12/05, adottato con deliberazione n. 18/2006 del C.C.
Con deliberazione della Giunta Comunale n. 66 in data 11 giugno 2007 è stato
approvato il progetto esecutivo, nell’ambito del detto P.L. 30, di un centro sportivo
comprendente un insieme di piscine, di diverse dimensioni e dedicate ad utenze
differenziate, complete di strutture complementari al servizio delle stesse e di un
lido estivo. L’idea originaria è quella della costituzione di un centro a spiccata
vocazione natatoria per attività sportive di tale ambito, sia a livello agonistico che
per il tempo libero in genere, al servizio sia della cittadinanza di Castelmella ma,
nelle intenzioni e data la scala di intervento, rivolto anche ad un bacino
sovracomunale, compresa la città di Brescia; il modello di riferimento è quello che
ultimamente sta prendendo sensibile sviluppo e ciò il tentativo di coniugare attività
sportive ad alto livello, pur sempre nell’ambito degli sport acquatici, con
attrezzature e strutture rivolte in genere al benessere fisico delle persone. Da
quanto si è potuto appurare sulla scorta della documentazione acquisita il progetto
è di alto profilo e di valenza anche sociale, pur dovendosi misurare con il
considerevole impegno economico che un’iniziativa di tal genere comporta; il
risvolto indubbiamente positivo è, come dagli accordi fra privati e Pubblica
Amministrazione locale riversati in atti, costituito dalla libertà di iniziativa
immobiliaristica connessa e conseguente alla realizzazione del complesso
sportivo.
19
Tale intervento, d’obbligo per la successiva edificazione di immobili commerciabili
e come tali propri di un’impresa immobiliare, al di là dei vincoli di utilizzazione, di
gestione pubblico/privata, di alienabilità, una volta realizzato costituisce un
patrimonio immobiliare di consistente valore. La Convenzione Urbanistica relativa
al P.L. 30 è stata stipulata con atto a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95376
racc. 40323 del 03.09.2007, registrato a Brescia il 09.07.2007 al n. 9281/1T e
trascritto a Brescia il 10.09.2007 R.G. 49106 ed R.P. 29613, a favore del Comune
di Castelmella e contro Arici Giuseppe e Cantoni Pietro, all’epoca proprietari delle
aree interessate al P.L. e danti causa di B.Esse Costruzioni S.p.a.; all’epoca della
convenzione la società B.Esse Costruzioni S.p.a. era coinvolta in convenzione in
qualità di operatore costruttore con riferimento al realizzando impianto sportivo
aperto al pubblico.
I documenti che costituiscono l’atto notaio Metelli di cui sopra sono:
• convenzione per la costruzione e gestione di impianto sportivo aperto al
pubblico ex allegato sub E
• schema di convenzione per l’attuazione del piano di lottizzazione
denominato P.L. 30 del Comune di Castelmella ex allegato sub F
A garanzia delle opere e della esatta e piena esecuzione dei lavori, sono state
costituite polizze fidejussorie rispettivamente n. 1745368 per €. 1.000.000,00, a
garanzia della realizzazione e corretta esecuzione del complesso sportivo, come
da art. 8 della convenzione, e per €. 566.558,57, a garanzia della attuazione del
piano di lottizzazione P.L. 30, come da articolo 16 della convenzione; contraente la
Considerando i vincoli di convenzione urbanistica più sopra riportati, a motivo dei
quali la realizzazione dei fabbricati commerciabili (residenziale – alberghiero –
commerciale) deve essere preceduta dal completamento degli edifici sportivi di cui
allo standard di qualità, nonché i costi per le opere di urbanizzazione a carico della
parte lottizzante, essendo i valori unitari di cui sopra al netto di tali costi, si ritiene
prudenziale un abbattimento del valore sopra esposto in ragione del 15%, per cui
l’effettivo valore di mercato delle aree di cui trattasi è stimabile in €. 13.633.005,50,
arrotondabili in €. 13.500.000,00.
Complessivamente il valore degli immobili di cui trattasi, costituiti da terreni
edificabili con destinazioni urbanistiche diverse, considerato unitariamente a
corpo e conformemente al regime urbanistico vigente, è stimabile, sulla
scorta di quanto sopra esposto, in €. 13.500.000,00 (Euro
tredicimilionicinquecentomila/00).
Note aggiuntive
Si ritiene doveroso, in chiusura della presente trattazione, ricordare ancora che la
24
validità economica dell’iniziativa immobiliare sui terreni in Castelmella sopra
descritti, iniziativa volta alla edificazione di strutture residenziali, commerciali ed
alberghiere da immettere sul mercato delle costruzioni, è strettamente connessa e
dipendente dalla preliminare realizzazione del complesso sportivo di cui più sopra
si sono delineate le caratteristiche sotto il profilo amministrativo ed economico.
L’esistenza di un tale polo di attrazione, rivolto ad un bacino di utenza non
esclusivamente locale ma anche sovracomunale, si configura inizialmente come
un indubbio onere economico di non indifferente impegno per il futuro operatore,
ma anche in una prospettiva più estesa temporalmente come il volano per le
restanti edificazioni.
Le strutture di tipo sia alberghiero che commerciale sono infatti state previste come
complementari al centro sportivo essendo il loro esercizio e la loro futura
redditività, almeno nelle previsioni, intesi come elementi economici indotti da tale
centro.
Quanto la P.A. di Castelmella in accordo con i privati, che sono peraltro stati i
promotori dell’iniziativa, ha organizzato e disposto con gli strumenti di
pianificazione urbanistica, all’interno di scelte politiche sue proprie, si configura
sicuramente come una operazione immobiliare, e come tale legittimamente con
finalità di lucro per i privati operatori; ma inserita però in un più ampio disegno di
natura industriale, quale quella di un centro sportivo di consistenti dimensioni e di
ricca dotazione impiantistica, aperto al pubblico e con sicuro ritorno economico, sul
lungo periodo, a pareggio dei costi di realizzazione; centro sportivo comunque da
valutarsi, oltre a quanto sopra, anche come un consistente e considerevole
patrimonio immobiliare.
Dalle informazioni acquisite nel corso della preparazione della presente perizia si è
25
appreso che nel disegno complessivo di una tale operazione si sarebbero fatte
parti attive anche organismi nazionali quali il CONI, con dichiarata disponibilità di
supporto finanziario con ricorso al credito sportivo e ad agevolazioni in conto
interessi.
Concludendo si può ragionevolmente considerare che l’impegno assunto dai privati
operatori proponenti nei confronti dell’Ente Pubblico può sì apparire quale un onere
a mo’ di pedaggio per più favorevoli operazioni di mercato in ambito edilizio, quali
le residenze e le strutture alberghiere e commerciali. La capacità imprenditoriale di
seri operatori invece, nel caso in esame, potrebbe configurarsi come la
indispensabile premessa per dare l’avvio ad un processo produttivo in ambito
urbanistico – edilizio di notevole respiro e di convenienza economica.
D’altro canto il venir meno di una valida capacità imprenditoriale per quanto sopra
esposto vanificherebbe anche tutto il resto dell’operazione immobiliare, a partire
dall’attribuzione del valore economico ai terreni coinvolti, inducendo inoltre la P.A.
di Castelmella a rivedere le proprie scelte urbanistiche.
26
Immobile in Rezzato
Trattasi di un fabbricato a destinazione produttiva costituito da un capannone
artigianale, con circostante area di pertinenza per piazzali di manovra, posteggio e
deposito, comprendente magazzini e uffici, sito in Rezzato in Via Treponti n. 33 e
attualmente sede della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.
Individuazione catastale
Comune di Rezzato – Codice H256 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - Sezione Urbana NCT foglio 17
• Particella 170 cat. D/8 Rendita €. 10.010,00 Via Treponti 33 piano T
L’identificativo mappalico individua l’intero complesso a destinazione produttiva i
cui dati identificativi derivano da Variazione nel classamento del 03.08.2009 n.
29942.1/2009 in atti in pari data, prot. BS0292282
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
L’unità immobiliare in esame era stata oggetto di:
1. divisione con protocollo BS0319923 in data 04.08.2008, variazione n.
24948
2. variazione per modifica identificativo con prot. BS0044309 in data
07.02.2005 n. 12398, con l’identificativo foglio 17 particella 54 cat. D/8
Rendita €. 8.160,02
3. classamento con i dati censuari di cui sopra al n. 1209A.1/1985 del
14.10.1985
27
4. all’impianto meccanografico del 30.06.1987, identificativo mappalico foglio
17 particella 54, senza ulteriori dati censuari.
La ditta intestata B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato risulta nel data
base del Catasto Fabbricati titolare del diritto di proprietà anche dell’area urbana
distinta al medesimo foglio 17 della Sezione Urbana NCT di Rezzato con
l’identificativo 171 di mq. 4.647; si precisa che tale intestazione, in contrasto con
lo stato dei diritti, è imputabile a mero errore nella conservazione del Catasto
Fabbricati; in quello dei Terreni la titolarità è corretta poiché tale bene è stato da
tempo trasferito in dipendenza di una procedura espropriativa; in particolare il
terreno distinto come area urbana con l’identificativo mappalico 171 di circa mq.
4.619, era già stato adibito a sede stradale della superstrada “Tangenziale Est” in
forza di atto amministrativo di espropriazione per pubblica utilità a favore dell’
“ANAS Azienda Nazionale Autonoma delle Strade” con sede in Roma, in data
28.03.1994 n. 1948/1 di rep. della Prefettura di Brescia, atto trascritto a Brescia
con formalità 12.12.1994 n. 32534/22177.
Si fa presente che la planimetria che raffigura l’immobile di cui trattasi, in atti
dell’Ufficio Catastale dell’Agenzia del Territorio, non è aggiornata rispetto all’attuale
stato dello stesso, poiché è ancora quella che raffigura l’immobile con
l’identificativo 54 del foglio 17, comprendente anche tutta l’area ora di proprietà
demaniale.
Nel Catasto Terreni l’immobile di proprietà B.Esse Costruzioni S.r.l., di cui trattasi,
è censito al foglio 17 con la particella 170 con la qualità di Ente Urbano di mq.
3.588, derivato da:
1. Variazione n. 307489.1/2008 del 29.07.2008 prot. BS0307489
28
2. Variazione n. 7.41/1995 in atti dal 30.10.1995 TM 4109/85, f. 17 part. 170
Ente Urbano di are 34.33
3. Frazionamento del 10.07.1993 n. 5904.2/1993 in atti dal 19.02.1994, f. 17
part. 170 semin irrig di classe 1 e di are 34.33
4. Frazionamento n. 257281in atti dal 30.08.1990, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di are 80.80
5. ex Impianto meccanografico del 04.09.1980, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di Ha. 1.05.00
Per completezza si fa presente che nel Catasto Terreni l’area urbana foglio 17
particella 171, che in quello dei fabbricati risulta erroneamente ed in contrasto con i
diritti intestata alla Soc. B.esse Costruzioni S.r.l., identifica l’Ente Urbano con gli
stessi numeri e di are 46.47, intestata all’Azienda Nazionale Autonoma delle
Strade per l’uso e al Demanio dello Stato per la proprietà, in dipendenza della già
ricordata procedura espropriativa; ciò in dipendenza di:
1. Variazione d’Ufficio n. 7.42/1995 in atti dal 30.10.1995 TM 4109/85
2. Frazionamento del 10.07.1993 n. 5904.2/1993 in atti dal 19.02.1994 con
identificativo foglio 17 particella 171 semin irrig di classe 1 e are 46.47
3. Frazionamento n. 257281in atti dal 30.08.1990, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di are 80.80
4. ex Impianto meccanografico del 04.09.1980, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di Ha. 1.05.00
Titolo di proprietà e provenienza
L’immobile in Rezzato oggetto della presente relazione è divenuto di piena
29
proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in
Rezzato in forza di:
• atto di compravendita a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.
47889 del 30.04.2002, trascritto a Brescia il 30.05.2002 ai n. di R.G.
19089 e di R.P. 11863
parte venditrice la Soc. Tonifin S.r.l. con sede in Nuvolento, la quale ne era
proprietaria in forza del decreto di trasferimento del Tribunale di Brescia in data
01.10.2001 Cron. 2327, trascritto a Brescia il 08.10.2001 ai n. 37188/23446;
prezzo pagato e dichiarato in atto nell’ importo di €. 542.279,74.
L’immobile compravenduto era identificato catastalmente in atto al Catasto
Fabbricati con il foglio 17 particella 54, D/8 fabbricati costruiti per esigenze
commerciali, Strada Unici Padana Superiore; “….capannone ad uso artigianale
con vani ad uso ufficio ed area esclusiva, edificato su una porzione estesa per
circa mq. 3.461 dell’area già individuata nel Catasto Terreni con il mappale 54 di
Ha. 0.80.80 (porzione individuata con il mappale 170 di circa Ha. 0.34.60) ora nel
Catasto Urbano, da ultimo a seguito di denuncia di variazione presentata all’U.T.E.
di Brescia in data 14 ottobre 1985 con prot. n. 1209 A.1/1985, distinto come segue:
Censuario di Rezzato Partita 1003249 - foglio 17 mappale 54 Strada Undici
Padana Sup. – P.T. Cat. D/8 Rce €. 8.160,02. Nota Bene: le parti si sono date atto
che in detta citata denuncia di variazione catastale veniva indicata, quale area
pertinenziale del fabbricato, l’intero originario mappale 54 di mq. 8.080 mentre una
parte dello stesso, estesa per circa mq. 4.619, e già stata adibita a sede della
Superstrada “Tangenziale Est”, e ciò in forza di atto amministrativo di
espropriazione per pubblica utilità, a favore dell’ANAS……”
L’immobile compravenduto è poi stato oggetto di:
30
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Marianna Rega rep. 26420 del 12.10.2005, trascritto a
Brescia 10.11.2005 ai n. di R.G. 65161 e di R.P. 40151
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato mutava
Denominazione Sociale assumendo il nominativo di B.Esse Costruzioni S.r.l. con
la medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto
Fabbricati al foglio 17 con la particella 54;
• verbale di Trasformazione di Società a rogito del notaio Felice
Pugliese rep. 499 del 17.05.2007, trascritto a Brescia 28.06.2007 ai n.
di R.G. 37093 e di R.P. 21752
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato mutava Ragione Sociale
trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.p.a. con la medesima sede; si dichiarava in
atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati al foglio 17 con la
particella 54;
• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio
Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a
Brescia 21.01.2008 ai n. di R.G. 3407 e di R.P. 2256
la Società B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f. 03578220174, con sede in Rezzato
deliberava di conferire nella Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, gli immobili di
sua proprietà, fra i quali anche quello in Rezzato distinto in Catasto Fabbricati al
foglio 17 con la particella 54;
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,
trascritto a Brescia 14.02.2008 ai n. di R.G. 7766 e di R.P. 4742
31
la Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato mutava
Denominazione Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la
medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto
Fabbricati al foglio 17 con la particella 54;
Carichi pregiudizievoli – gravami
L’immobile di cui trattasi è gravato da Ipoteca volontaria costituita per:
• atto notarile pubblico a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.
52853 e racc. 16166 del 28.12.2005, ipoteca iscritta a Brescia il
03.01.2006 ai n. di R.G. 239 e di R.P. 67
in dipendenza di concessione a garanzia di finanziamento per capitale di €.
2.000.000,00 al tasso di interesse annuo del 4,15%, durata di anni 15, somma
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato
distinto catastalmente alla Sezione NCT del Catasto Fabbricati del Comune di
Rezzato al foglio 17 con la particella 54 D/8 fabbricati costruiti per esigenze
commerciali Strada Undici Padana Superiore n. 33;
soggetto a favore: Banca Intesa Mediocredito S.p.a. con sede in Milano
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Inoltre lo stesso immobile è colpito da:
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 5752 del 09.09.2008, iscritta a
Brescia il 19.09.2008 ai n. di R.G. 43155 e di R.P. 9673
per l’importo in linea di capitale di €. 68.026,03, tasso d’interesse annuo 11,1%,
somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 100.000,00
soggetto a favore: Pavimarket S.r.l. con sede in San Martino Siccomario (Pv)
32
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 4900/8 del 09.10.2008, iscritta a
Brescia il 12.01.2009 ai n. di R.G. 1248 e di R.P. 158
per l’importo in linea di capitale di €. 185.030,92, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 250.000,00
soggetto a favore: Piazza Legnami S.r.l. con sede in Pordenone (Pn)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
nonché terreno al foglio 17 mappale 171 (come già più sopra esposto ora proprietà
Demanio dello Stato e in uso ANAS)
• verbale di Pignoramento Immobili ex atto giudiziario del Tribunale di
Brescia n. di rep. 4417 del 30.03.2009, trascritto a Brescia il
30.04.2009 ai n. di R.G. 18567 e di R.P. 11496
soggetto a favore: Coperteck Edilizia S.r.l. con sede in Cadelbosco di Sopra (Re)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
nonché terreno al foglio 17 mappale 171 (come già più sopra esposto ora proprietà
Demanio dello Stato e in uso ANAS)
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 9582/9 del 27.10.2009, iscritta a
Brescia il 06.11.2009 ai n. di R.G. 46900 e di R.P. 10702
per l’importo in linea di capitale di €. 398.056,31, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 476.000,00
33
soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in
Modena
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
nonché terreno al foglio 17 mappale 171 (come già più sopra esposto ora proprietà
Demanio dello Stato e in uso ANAS)
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 2428/2009 del 26.10.2009, iscritta a
Brescia il 25.11.2009 ai n. di R.G. 50133 e di R.P. 11418
per l’importo in linea di capitale di €. 341.620,19, tasso d’interesse 3%, somma
iscritta per capitale, interessi e spese €. 420.000,00
soggetto a favore: Banca Regionale Europea S.p.a. con sede in Cuneo
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat.
D/8.
• decreto di ammissione a Concordato Preventivo, ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Brescia il 10.12.2009 ai n. di R.G. 52525 e di R.P. 30957
a favore della Massa dei Creditori della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri in Castelmella, anche il fabbricato in Rezzato.
Coerenze
In senso orario: a Nord strada vicinale ora dismessa, ad Est e Sud svincolo della
Superstrada Tangenziale Brescia - Salò, ad Ovest insediamento produttivo distinto
34
dal mappale 1168 foglio 17.
Attuale utilizzo
L’immobile è utilizzato quale sede sociale, e anche operativa, della B.Esse
Costruzioni S.r.l.; è costituito in parte da uffici ed in parte da magazzino e deposito
di materiali edili.
Inquadramento urbanistico
Ai sensi del vigente strumento urbanistico del Comune di Rezzato, P.R.G.
Revisione 04/2004 di cui, per quanto di interesse nel caso in esame, alla Tavola
1:2000 n. 15.3.5, l’immobile di cui trattasi è inserito in zona D1 artigianale esistente
e di completamento, ex art. 26 delle Norme Tecniche di Attuazione, aggiornate al
2009;
Titoli edilizi:
l’immobile è stato edificato in forza delle Concessioni Edilizie rilasciate dal Sindaco
di Rezzato n. 54/81 del 21.05.1981, n. 39/83 del 22.06.1983, n. 69/85 del
23.06.1986.
Sintetica descrizione
Si tratta di un fabbricato a destinazione produttiva, con locali adibiti ad ufficio e a
magazzino – deposito, ad un solo piano fuori terra e con area circostante scoperta
per parcheggio, spazi di manovra, deposito di materiali edili. L’edificio è adibito a
sede sociale e operativa della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. ed è sito in Via
Treponti al civico n. 33, alla periferia Est del Comune di Rezzato e attestato con il
fronte Sud del lotto sulla Via Treponti, toponimo in quella zona del territorio
35
comunale di Rezzato della Strada Provinciale 114 Via Padana Superiore; nelle
immediate adiacenze del lotto si trova anche uno svincolo della Strada Statale
Gardesana Occidentale, Variante Ss 45 Bis; realizzato su area urbana identificata
al foglio 17 con la particella 171 di cui più sopra si è precisata la situazione
catastale e di titolarità. La recinzione del lotto è costituita da basso muretto con
soprastante cancellata in ferro e sul fronte d’ingresso con ampio cancello
scorrevole azionato a distanza e con cancello per ingresso pedonale. La posizione,
data la citata rete infrastrutturale sopra accennata, consente facili collegamenti con
le principali direttrici di traffico sia autostradali che di tangenziali del vicino
capoluogo. La zona urbanistica, periferia Est di Rezzato e prossimità al Comune di
Ciliverghe, è caratterizzata da una diffusa presenza di strutture produttive di
dimensioni medio piccole e da un centro commerciale di grande distribuzione.
Il fabbricato è stato edificato nella prima metà degli anni 80 dello scorso secolo; la
struttura è di tipo prefabbricato in calcestruzzo, con pilastri e travi, pannelli di
tamponamento con finitura di cassero e tinteggiatura in colore celeste, travi a
doppia pendenza per copertura con interposti lucernari. La pavimentazione interna
è in calcestruzzo di tipo industriale per i locali destinati a magazzino mentre in
genere in ceramica per gli ambienti ad uso ufficio; questi ultimi sono ripartiti sia con
tramezzature in laterizio intonacate al civile e tinteggiate in colori chiari che con
tramezze in cartongesso; in parte le divisorie sono completamente vetrate; i
serramenti sia esterni che interni sono in alluminio e vetro; quelli esterni con
vetrate isolanti tipo vetrocamera; gli uffici sono controsoffittati con pannelli in
cartongesso all’interno e al di sopra dei quali sono inseriti i corpi illuminanti e gli
impianti tecnologici. L’impianto elettrico è sottotraccia e completo; presente la
dotazione di impianto di condizionamento e di riscaldamento, quest’ultimo con
36
centrale termica in apposito locale in lato Nord del fabbricato; alimentazione della
caldaia con gas metano e rete di distribuzione in parte con ventilconvettori ed in
parte con termosifoni; presente anche rete telematica, sistema antincendio,
illuminazione esterna. Servizi igienici con porte cieche e pavimenti e rivestimenti in
ceramica; locale mensa per i dipendenti collegato con il magazzino; portoni
scorrevoli per accesso al magazzino.
L’area esterna pertinenziale è asfaltata ed in parte è attrezzata con aiuole a verde.
I dati di consistenza, desumibili dalla documentazione acquisita e dalle verifiche in
luogo, sono determinabili in:
superficie complessiva del lotto: mq. 3.588,00 da fonte catastale
superficie coperta fabbricato: mq. 1.342,00, di cui mq. 661,00 per magazzino –
deposito e mq. 681,00 per uffici
area scoperta mq. 2.246,00
Valutazione e stima
Si applica il metodo del confronto con situazioni consimili a quella in esame e con il
riferimento, oltre a quelle citate in premessa, alla seguente specifica:
• banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio anno
2009 semestre 1 Rezzato, Zona periferica produttiva Est, microzona 4 con
tipologia prevalente di capannoni tipici.
In sede di valutazione si è tenuto conto della tipologia dell’immobile in esame,
riferibile a quella dei capannoni artigianali; alla presenza di superfici destinate ad
uffici, valutabili però esclusivamente in funzione dell’attività produttiva e non come
autonoma destinazione d’uso, incompatibile con la zona urbanistica; epoca della
costruzione ultra ventennale; conformazione planimetrica e consistenza,
37
caratteristiche entrambi piuttosto rigide e di limitata possibilità di trasformazione o
ampliamento; valore economico all’epoca dell’acquisto.
Considerato tutto quanto sopra esposto e in base ai riferimenti di cui sopra, allo
stato dei luoghi, alla localizzazione, alla tipologia, si ritengono prudenzialmente
congrui e attendibili seguenti valori unitari in ragione di:
€./mq. 1.250,00 per i locali destinati ad ufficio,
€./mq. 650,00 per le superfici ad uso magazzino – deposito,
€./mq. 30,00 per l’area verde, tenendo conto che i valori attribuiti ai magazzini già
sono comprensivi anche di una quota parte di area scoperta; da cui:
1. superfici destinate ad ufficio: mq. 681,00 x €./mq. 1.250,00 = €. 851.250,00
2. superfici destinate a magazzino – deposito: mq. 661,00 x €./mq. 650,00 =
€. 429.650,00
3. area scoperta di pertinenza: mq. 2.246,00 x €./mq. 30,00 = €. 67.380,00
complessivamente il valore dell’immobile di cui trattasi considerato
unitariamente a corpo, è stimabile sulla scorta di quanto sopra esposto in €.
(851.250,00 + 429.650,00 + 67.380,00) = €. 1.348.280,00, valore di stima
arrotondabile in €. 1.350.000,00.
Applicando tale valore complessivo all’intera consistenza edificata di mq. 1.342,00,
si ricava un valore unitario di circa €./mq. 1.000,00, più che attendibile e ricorrente
sul mercato per immobili con le caratteristiche consimili a quelle proprie, e più
sopra descritte, dell’edificio in esame.
38
Immobili in Esine
Trattasi di un compendio di terreni e immobili, a destinazione residenziale e
commerciale siti in Esine costituiti da:
• un fabbricato in Via Cole Longhe comprendente garage e cantine o locali
accessori al piano interrato, un negozio e posti auto scoperti al piano terra, un
ampio appartamento al piano primo, un ampio sottotetto, oltre a parti comuni
per accesso carraio e pedonale;
• un fabbricato in Via Radolet n. 11 costituito da n. 3 appartamenti, da locali di
deposito e magazzini e da un’autorimessa;
• un piccolo fabbricato isolato in località Paramosche costituito da un unico
appartamento disposto su tre livelli con ampia porzione di corte esclusiva;
• n. 2 lotti di terreno montano.
Individuazione catastale
Fabbricato in Via Cole Longhe:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - foglio 2 particella 5960
• sub 1 cat. C/1 Classe 2 Consistenza mq. 250 Rendita €. 2.311,15
Via Cole Longhe snc piano T
Trattasi di negozio al piano terra con porzione di corte esclusiva scoperta
• sub 2 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 14 Rendita €. 26,75 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
39
• sub 3 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 14 Rendita €. 26,75 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
• sub 4 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 41 Rendita €. 78,35 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
• sub 5 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 63 Rendita €. 120,39 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
• sub 6 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 10,5 Rendita €. 596,51 Via
Cole Longhe snc piani S1-1-2
Trattasi di appartamento al piano primo con sottotetto oltre a taverna e cantina
al piano interrato e corte esclusiva scoperta al piano terra
• sub 7 cat. C/2 Classe 2 Consistenza mq. 160 Rendita €. 231,37 Via
Cole Longhe snc piano 2
Trattasi di sottotetto adibito a locale di deposito
• sub 8 cat. C/2 Classe 3 Consistenza mq. 42 Rendita €. 71,58 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di locale di deposito al piano interrato
• sub 9 cat. C/6 Classe 3 Consistenza mq. 45 Rendita €. 120,85 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di garage al piano interrato con porzione di rampa di accesso coperta
esclusiva
• sub 10 cat. C/6 Classe 3 Consistenza mq. 62 Rendita €. 166,51 Via
Cole Longhe snc piano S1
40
Trattasi di garage al piano interrato
• sub 11 cat. C/6 Classe 3 Consistenza mq. 62 Rendita €. 166,51 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di garage al piano interrato
• sub 12 cat. C/2 Classe 3 Consistenza mq. 60 Rendita €. 102,26 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di locale di deposito al piano interrato
• sub 13 –14 - 15 beni comuni non censibili (parti comuni) per accessi
pedonali, carrai, aree scoperte.
I dati identificativi derivano da Variazione nel classamento del 27.06.2009 n.
23295.1/2009 in atti in pari data, prot. BS0244505
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Le unità immobiliari in esame erano state oggetto di:
1. divisione – ampliamento - ristrutturazione con protocollo BS0270373 in
data 27.06.2008, variazione n. 21080; dati catastali e censuari come sopra
2. variazione del quadro tariffario in data 01.01.1992, categoria C/2 classe 3
consistenza mq. 392
3. sostituzione riferimenti di mappa in data 20.07.1983 n. 1726.1/1983 in atti
dal 28.04.1999 piano str.98/99, con gli stessi dati di cui al punto 2
4. accatastamento prot. n. 1726 del 20.07.1983 in atti dal 30.06.1987 e
censimento con medesimo protocollo in data 30.09.1991 in atti dal
22.06.1993.
Nel Catasto Terreni l’immobile di cui trattasi è censito al foglio 1 con la particella
5960 quale Ente Urbano di mq. 1.020 derivato da:
1. Variazione n. 214523.1/2008 del 21.05.2008 prot. BS0214523
41
2. Variazione del 13.07.1983 in atti dal 11.05.2004 TM 137.1/1983, con gli
stessi dati
3. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 5960 semin arbor di
classe U e di Ha. 00.10.20
Fabbricato in Via Radolet:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - foglio 2 particella 5473
• sub 15 cat. C/2 Classe 2 Consistenza mq. 308 Rendita €. 445,39 Via
Radolet n. 11 piani I-T-1
Trattasi di magazzini e ripostigli ai piani terra e primo e cantina al piano
interrato
• sub 16 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 55 Rendita €. 105,10 Via
Radolet n. 11 piano T
Trattasi di autorimessa al piano terra con annesso locale di servizio
• sub 17 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 8,5 Rendita €. 482,89
Via Radolet n. 11 piani I - 1
Trattasi di appartamento al piano primo con cantina al piano interrato oltre a
solaio in comune con altre unità
• sub 18 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 4 Rendita €. 227,24 Via
Radolet n. 11 piano 2
Trattasi di appartamento al piano secondo con solaio in comune con altre unità
• sub 19 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 5 Rendita €. 284,05 Via
Radolet n. 11 piano 2
Trattasi di appartamento al piano secondo con solaio in comune con altre unità
42
I dati identificativi derivano da Variazione per fraz. – fusione – piano str. 98/99 del
14.09.1993 n. 16666.1/1993 in atti dal 26.04.1999
Intestazione:
• per i sub 15 – 16 – 18 – 19 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in
Rezzato
• per il sub 17 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato nuda
proprietà e BONETTI ELISABETTA nata a Esine il 05.11.1923 usufrutto
Nel Catasto Terreni l’immobile di cui trattasi è censito al foglio 1 con la particella
5473 quale Ente Urbano di mq. 1.635, derivato da:
1. Variazione del 23.05.1986 in atti dal 13.05.2004 TM 3639.1/1986
2. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 5960 fu d accert di
Ha. 00.16.35
Fabbricato in Località Paramosche:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - foglio 15 particella 3309
• sub 4 cat. A/3 Classe 2 Consistenza vani 6 Rendita €. 254,10
Località Paramosche piani S-T-1
Trattasi di appartamento con corte esclusiva
I dati identificativi derivano da Variazione del quadro tariffario del 01.01.1992
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
L’unità immobiliare in esame era stata oggetto di:
1. Variazione per fraz. – fusione – piano str. 98/99 del 06.11.1990 n.
16344.1/1990 in atti dal 26.04.1999
43
Terreni:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto Terreni - foglio 1
• particella 964 prato classe 4 superficie Ha 00.17.50 R.D. €. 3,16
R.A. €. 3,16
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Dati derivanti da:
1. variazione del 09.03.2007 n. 9215.1/2007 in atti dal 09.03.2007 prot. n.
BS0103090
2. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 964 pascolo di
classe 1 e di Ha. 00.17.50
Intestazioni:
- dall’impianto meccanografico del 02.01.1989 Bassi Giovanni
- dal 31.10.2001 B.ESSE Costruzioni SRL di Bassi e Savoldi con sede in Rezzato
- dal 04.11.2001 ZETA SRL con sede in Milano
- dal 12.10.2005 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
- dal 17.05.2007 B.ESSE COSTRUZIONI SPA con sede in Rezzato
- dal 28.12.2007 B.ESSE SRL con sede in Rezzato
- dal 01.02.2008 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
• particella 971 bosco ceduo classe 1 superficie Ha 00.09.30 R.D. €.
0,96 R.A. €. 0,29
Dato derivante da impianto meccanografico del 02.01.1989.
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Intestazioni precedenti: come al mappale 964
44
Titoli di proprietà e provenienza
Il Fabbricato in Via Cole Longhe ed i terreni mappali 964 e 971 sono diventati
proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi e Savoldi, con sede in
Rezzato, in forza di
• atto di compravendita a rogito del notaio Luigi Zampaglione rep.
42458 racc. 7062 del 31.10.2001, registrato a Salò il 06.11.2001 al n.
1101 Serie 2V e trascritto a Breno il 03.11.2001 ai n. di R.G. 5696 e di
R.P. 4358
parte venditrice certa Soc. Zeta S.r.l. con sede in Milano, la quale era proprietaria
dell’immobile in Via Coniclere, distinto in mappa con il n. 5960 foglio 2 N.C.E.U. e
costituito da capannone aperto utilizzato quale deposito di mq. 355 su un lotto di
mq. 1.020, per Decreto di Trasferimento del Tribunale di Brescia ex Fallimento n.
37/98 lotto 2/A in data 4 novembre 2000 n. 5280 di rep. e 9334 Cron., registrato a
Brescia il 13.11.2000 al n. 5256 Serie 4 e trascritto a Breno il 27.12.2000 ai n.
6587/5119; la medesima Società era proprietaria anche dei terreni distinti in
mappa con i n. 964 e 971 del Catasto Terreni per Decreto di Trasferimento del
Tribunale di Brescia ex Fallimento n. 37/98 lotto 2/E in data 4 novembre 2000 n.
5283 di rep. e 9337 Cron., registrato a Brescia il 13.11.2000 al n. 5254 Serie 4 e
trascritto a Breno il 27.12.2000 ai n. 6590/5122. Prezzo tra le parti convenuto e
accettato in £. 290.000.000, di cui £. 260.000.000 per il fabbricato e £. 30.000.000
per i terreni agricoli. Il capannone sarà successivamente trasformato da B.Esse
Costruzioni S.r.l. generando le unità immobiliari distinte dai subalterni sopra
riportati.
Gli stessi immobili sono poi stati oggetto dei seguenti atti:
45
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Marianna Rega rep. 26420 del 12.10.2005, trascritto a Breno
09.11.2005 ai n. di R.G. 8912 e di R.P. 6475
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato
mutava Denominazione Sociale assumendo il nominativo di B.Esse
Costruzioni S.r.l. con la medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà
dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con la particella
5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio 1 con i
mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza siti
in Via Radolet e in località Paramosche;
• verbale di Trasformazione di Società a rogito del notaio Felice
Pugliese rep. 499 del 17.05.2007, trascritto a Breno il 30.06.2007 ai n.
di R.G. 6777 e di R.P. 4982
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato mutava Ragione
Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.p.a. con la medesima sede; si
dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di
Esine al foglio 2 con la particella 5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del
Catasto Terreni al foglio 1 con i mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di
diversa originaria provenienza siti in Via Radolet e in località Paramosche;
• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio
Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a
Breno il 22.01.2008 ai n. di R.G. 554 e di R.P. 419
la Società B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato deliberava di
conferire nella Società B.Esse S.r.l. gli immobili di sua proprietà, fra i quali sia
l’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con la particella
46
5960 C2 di mq. 392 che i terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio 1 con i
mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza siti
in Via Radolet e in località Paramosche; l’atto di conferimento è stato seguito
da atto di conferma del notaio Metelli rep. 96035 racc. 40748 del
25.01.2008 trascritto a Breno il 06.02.2008 ai n. di R.G. 937 e di R.P. 685;
con l’atto di conferma si integrava il precedente nel quale era stata omessa
l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica relativo ai terreni
agricoli.
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,
trascritto a Breno il 15.02.2008 ai n. di R.G. 1137 e di R.P. 844
la Società B.Esse S.r.l. con sede in Rezzato mutava Denominazione Sociale
trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la medesima sede; si dichiarava in
atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con
la particella 5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio
1 con i mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza
siti in Via Radolet e in località Paramosche.
Il Fabbricato in Via Radolet é diventato proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni
S.r.l., con sede in Rezzato, in forza dei seguenti atti succedutisi nel tempo:
• atto di compravendita a rogito del notaio Arrigo Staffieri rep. 91808
racc. 15520 del 10.02.1994, registrato a Brescia il 24.02.1994 al n. 828
Serie 2V e trascritto a Breno il 28.02.1994 ai n. di R.G. 1130 e di R.P.
985
parte venditrice Bassi Lucia, nuda proprietaria per la quota indivisa pari a 1/4, e
Bassi Giovanni nudo proprietario per la quota indivisa di 3/4, i quali erano
47
proprietari degli immobili in Via Radolet relativamente alla nuda proprietà, ferme
restando le ragioni di usufrutto generale e vitalizio con reciproco diritto di
accrescimento spettanti a Bassi Vittorio e a Bonetti Elisabetta, per atto di
donazione a rogito del notaio Arrigo Staffieri rep. 91804 racc. 15517 nella stessa
data di quello in oggetto, trascritto a Breno il 28.02.1994 ai n. di R.G. 1126 e di
R.P. 981; parte acquirente SI.VI. Invest S.r.l. con sede in Esine; prezzo tra le parti
convenuto e accettato in £. 293.000.000.
La nuda proprietà sugli immobili di cui alla formalità precedente si è poi trasferita
per:
• decreto di Trasferimento Immobili ex atto giudiziario del Tribunale di
Brescia rep. 1783 del 17.07.2002, trascritto a Breno il 01.08.2002 ai n.
di R.G. 5366 e di R.P. 4185
soggetto a favore: Soc. Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Rescaldina (Mi)
contro: SI. VI. Invest S.r.l. con sede in Roma
gli immobili oggetto del Decreto di Trasferimento, limitatamente alla nuda proprietà,
sono quelli distinti al N.C.E.U. di Esine al foglio 2 mappale 5473 sub 15 – 16 – 17 –
18 – 19.
Successivamente per:
• atto di compravendita a rogito del notaio Fabrizio Santosuosso rep.
21980 racc. 5989 del 07.12.2004, trascritto a Breno il 20.12.2004 ai n.
di R.G. 9573 e di R.P. 7229, di R.G. 9753 e di R.P. 7230
soggetto a favore: B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato
contro: Bassi Vittorio e Bonetti Elisabetta per il diritto di usufrutto in regime di
comunione legale e la Soc. Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Rescaldina per la
quota di 1/1 della nuda proprietà, gli immobili, al foglio 2 mappale 5473 sub 15 – 16
48
– 18 – 19, diventavano di proprietà intera del soggetto a favore; quanto al mappale
5473 sub 17 al soggetto a favore veniva trasferita solo la nuda proprietà, lasciando
sussistere il regime del diritto di usufrutto in favore dei due soggetti contro.
Sono poi seguiti gli stessi atti come per gli immobili di Via Cole Longhe fino
all’attuale Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Il Fabbricato in località Paramosche
é diventato proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi, con
sede in Rezzato, in forza dei seguenti atti succedutisi nel tempo:
• atto di compravendita a rogito del notaio Luigi Zampaglione rep.
42426 del 29.10.2001, trascritto a Breno il 03.11.2001 ai n. di R.G. 5694
e di R.P. 4357
parte venditrice certa Soc. Kamet S.r.l. con sede in Breno (Bs), la quale era
proprietaria dell’immobile in località Paramosche, distinto in mappa con il n. 3309
sub 4 foglio 15 N.C.E.U. e costituito da fabbricato residenziale con corte esclusiva,
per Decreto di Trasferimento del Tribunale di Brescia rep. n. 633 del 22.01.2001 e
trascritto a Breno il 24.03.2001 ai n. di R.G. 1547 e di R.P. 1177; sono poi seguiti
gli stessi atti come per gli immobili di Via Cole Longhe fino all’attuale Soc. B.Esse
Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Carichi pregiudizievoli – gravami
Gli immobili di cui trattasi, tutti siti in Esine, sono gravati da Ipoteca volontaria
costituita per
• atto notarile pubblico a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.
52853 e racc. 16166 del 28.12.2005, ipoteca iscritta a Breno il
02.01.2006 ai n. di R.G. 2 e di R.P. 2
49
in dipendenza di concessione a garanzia di finanziamento per capitale di €.
2.000.000,00 al tasso di interesse annuo del 4,15%, durata di anni 15, somma
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato
in Via Coniclere (ora Cole Longhe), su quello in località Paramosche, su quello in
Via Radolet esclusa l’unità immobiliare mappale 5473 sub 17;
soggetto a favore: Banca Intesa Mediocredito S.p.a. con sede in Milano
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Gli immobili sono inoltre gravati da:
• ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Prato rep. 1614 del 10.04.2008, ipoteca
iscritta a Breno il 13.10.2008 ai n. di R.G. 7358 e di R.P. 979
Per capitale di €. 130.280,00 e in totale per somma iscritta di €. 150.000,00
Soggetto a favore: Master Technology S.r.l. con sede in Prato
Contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà dell’u.i.u.
mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole
Longhe ricavate dall’originario capannone.
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Francesco
Saverio Iannasso rep. 20341 racc. 2073 del 24.09.2009, trascritto a
Breno il 28.09.2009 ai n. di R.G. 5943 e di R.P. 4243
soggetto a favore: Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Lucca
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
il preliminare grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà
dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sui terreni
agricoli; prezzo della futura compravendita è pattuito in €. 512.000,00, di cui versati
50
a titolo di caparra confirmatoria €. 20.000,00; la data dell’atto è fissata al
31.03.2010.
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Francesco
Saverio Iannasso rep. 20341 racc. 2073 del 24.09.2009, trascritto a
Breno il 28.09.2009 ai n. di R.G. 5944 e di R.P. 4244
soggetto a favore: Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Lucca
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
il preliminare grava sugli immobili di Via Cole Longhe; prezzo della futura
compravendita è pattuito in €. 1.200.000,00, di cui versati a titolo di acconto prezzo
€. 725.000,00 oltre ad IVA del 10% per €. 72.500,00; la data dell’atto è fissata al
31.03.2010.
• ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Modena rep. 9582/9 del 27.10.2009, ipoteca
iscritta a Breno il 06.11.2009 ai n. di R.G. 6754 e di R.P. 1137
Per capitale di €. 398.056,31 e in totale per somma iscritta di €. 476.000,00
Soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in
Modena
Contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà dell’u.i.u.
mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole
Longhe ricavate dall’originario capannone, sui terreni agricoli.
Grava inoltre su altri immobili in Esine beni personali della Sig.ra Bassi Silvia.
• Ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Bergamo rep. 3400/2008 del 04.08.2008,
ipoteca iscritta a Breno il 16.11.2009 ai n. di R.G. 7020 e di R.P. 1192
51
Per capitale di €. 84.120,84 e in totale per somma iscritta di €. 89.135,53
soggetto a favore: Impresa Max S.r.l. con sede in Capriate San Gervasio (Bg)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà
dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle
u.i.u. in Via Cole Longhe ricavate dall’originario capannone, sui terreni agricoli.
• decreto di ammissione a Concordato preventivo ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Breno il 16.12.2009 ai n. di R.G. 7710 e di R.P. 5491
a favore della Massa dei Creditori della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede
in Rezzato
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la trascrizione del Decreto grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la
nuda proprietà dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località
Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole Longhe e sui terreni agricoli.
Coerenze
Immobile in Via Cole Longhe:
In senso orario: da Nord fabbricato in mappa con il n. 5491, Via Cole Longhe,
fabbricato in mappa con il n. 6030, terreno in mappa con il n. 5997 oltre al quale
fabbricato con il n. 5959.
Immobile in Via Radolet:
In senso orario: da Nord Via Sottostrada, Via Radolet, fabbricato in mappa con il n.
5482, cortile con fabbricato anch’esso con il n. 5473.
Immobile in località Paramosche:
52
In senso orario: da Nord proprietà Tognali, terreno proprietà Comune di Esine,
terreno con fabbricato mappale 3309 sub 5.
Terreni agricoli in mappa con il foglio 2 con i n. 964 e 971:
unitariamente e in senso orario: da Nord terreni agricoli in Comune di Cividate
Camuno, terreno in mappa con il n. 970, terreni in mappa con i n. 9289, 4589, 961.
Attuale utilizzo
L’immobile di Via Cole Longhe è libero in tutte le u.i.u. che lo compongono ad
eccezione dell’alloggio al piano primo che è in uso di un componente della famiglia
Bassi.
L’immobile di Via Radolet è libero in tutte le u.i.u. che lo compongono ad eccezione
dell’alloggio al piano primo che è in uso agli usufruttuari per il titolo più sopra
esposto.
L’immobile in località Paramosche è locato a terzi con contratto di locazione
registrato.
I Terreni agricoli sono inutilizzati.
Inquadramento urbanistico
Ai sensi degli strumenti urbanistici correnti in Esine, attualmente in regime di
salvaguardia con vigente il P.R.G. ma in itinere il P.G.T., si ha quanto segue:
Gli immobili di Via Cole Longhe e di Via Radolet ai sensi del P.R.G. sono inseriti in
Zona B2 – residenziale di completamento di densità intermedia ex art. 33 delle
Norme Tecniche di attuazione; ai sensi del P.G.T., da tavola PR01c 1:2000 del
Piano delle Regole – Assetto di Piano – tessuto urbano consolidato e aree agricole
53
gli immobili sono compresi in Zona B tessuti urbani di espansione novecentesca
classe 2 a media densità ex art. 17 Ambiti Urbani punto 1.2 a media densità.
Il fabbricato residenziale in località Paramosche ai sensi del P.R.G. è inserito in
Zona E3 agricola montana; ai sensi del P.G.T. l’immobile è collocato in Zona AAS
Ambiti Agricoli di interesse paesistico e ARA ambiti di rilevanza paesistico
ambientale, ex art. 33 e 34 delle relative Norme Tecniche.
I Terreni agricoli al limite Nord del territorio Comunale di Esine sono in zona
boscata e con le medesime caratteristiche di destinazione di cui al punto
precedente.
Titoli edilizi:
Immobile di Via Cole Longhe
l’originario capannone in sostituzione del quale è stato eretto, previa demolizione
dell’esistente, il nuovo fabbricato residenziale, era stato edificato in forza di
Licenza di Costruzione rilasciata dal Sindaco di Esine il 20.12.1974 n. 40/74; lo
stesso era stato dichiarato agibile dal 29.04.1978;
il nuovo fabbricato è stato eretto con Permesso di Costruire n. 21/2004 del
21.04.2004 e con successivo Permesso di Costruire n. 12/2008 del 15.02.2008. I
lavori non sono a tutt’oggi completati per quanto riguarda il sottotetto.
L’immobile di Via Radolet fu edificato con Licenza Edilizia n. 31 del 22.04.1968;
con certificato di abitabilità in data 30.04.1973 a decorrere dal 18.12.1972; era
seguita Concessione Edilizia in sanatoria n. 3004 del 30.09.1993.
Il fabbricato residenziale in località Paramosche è stato realizzato con Licenza
Edilizia n. 213 del 20.12.1974 e successiva Concessione in sanatoria n. 3003/272
del 09.11.1993; sono state eseguite tramezzature interne con DIA n. 57/01
depositata in atti del Comune di Esine il 29.10.2001.
54
Sintetica descrizione
Immobile di Via Cole Longhe
Si tratta di un edificio di nuova edificazione realizzato in sostituzione di un vecchio
capannone preesistente sul lotto di proprietà.
La zona è quella semicentrale del comune di Esine, rispetto al centro del paese in
posizione Sud-Est, facilmente e brevemente collegata alla strada statale della
Valle Camonica; nei pressi sorge anche l’ospedale di Esine.
Lo sviluppo planimetrico del lotto e del fabbricato che vi insiste è regolare e pianta
rettangolare, con accessi sia pedonale che carraio in lato Est dalla pubblica Via
Cole Longhe; quest’ultima è una diramazione verso Nord della Via A. Manzoni,
strada pubblica di collegamento con la rete intercomunale.
L’edificio si sviluppa per tre piani fuori terra oltre al piano interrato; in quest’ultimo
trovano sede n. 3 garage, uno dei quali con porzione di rampa coperta esclusiva di
manovra; la suddivisione è solo a livello catastale in quanto tali garage sono privi di
pareti divisorie; inoltre vi si trovano i locali accessori (cantina – taverna)
dell’appartamento, compreso vano ascensore, e due depositi. L’accesso al piano
interrato avviene da una rampa con sbocco sulla pubblica via, chiusa a livello del
corsello da un cancello scorrevole e verso strada da uno a battenti.
Al piano terra si trova un ampio negozio con vetrine fronte strada; al piano primo
un appartamento costituito da un ampio locale di ingresso, con soggiorno e cucina,
atrio notte con tre bagni, due camere; ampia loggia in lato Est verso strada e
piccolo balcone verso il giardino retrostante; l’accesso all’appartamento avviene da
ingresso a quota strada tramite scala comune di collegamento sia con la cantina
che con il sottotetto; è presente inoltre un vano ascensore per la futura
installazione di cabina e relative macchine. Completa la consistenza
55
dell’appartamento anche un ampio sottotetto con balcone; catastalmente collegato
all’appartamento da una scala interna, non ancora messa in opera. Il sottotetto,
parte costituente unità autonoma e parte pertinenza dell’alloggio al piano primo, in
realtà è per ora, un unico grande ambiente privo di partizioni interne, di pavimento
e di finiture interne delle pareti perimetrali.
La costruzione è di tipo tradizionale, con struttura portante in c.a. e murature in
laterizio; tetto con struttura in legno e con soprastante isolamento, manto in tegole,
lattoneria in rame, serramenti in legno con vetrate termiche, porte interne in legno
di tipo pregiato, pavimentazioni in gres porcellanato e ceramica; impianto elettrico
completo, impianto di riscaldamento combinato anche per la produzione di acqua
calda con pannelli radianti a pavimento; pavimento dei locali interrati in battuto di
cemento; sistemazioni esterne in retro della casa su area scoperta con area verde
a prato e sul fronte stradale con vialetti in gres e posti macchina in marmette
autobloccanti.
Immobile di Via Radolet
Si tratta di un vecchio fabbricato in buona parte inutilizzato attestato con il fronte
Est sulla pubblica via; questa è una parallela alla Via Cole Longhe ed è situata
nello stesso ambito del comune come per l’edificio di cui al punto precedente.
Il fabbricato è in muratura tradizionale, con solai in laterocemento
semiprefabbricati, tetto in legno con tegole in vista su struttura di travi e travetti,
privo di isolamento; serramenti esterni in legno e vetro semplice con tapparelle
esterne; l’immobile è costituito da cinque unità immobiliari oltre alle parti comuni,
fra le quali un cortile con cancello scorrevole apribile sulla pubblica via; si sviluppa
per tre piani fuori terra oltre a cantine al piano interrato. Al piano terra si trovano
dei locali di ricovero e deposito, compresa un’autorimessa accessibile dalla corte
56
comune in lato strada; il piano primo è occupato da un unico appartamento e
quello secondo da due appartamenti. Le finiture sono costituite da pavimenti e
rivestimenti in ceramica, intonaci civili, riscaldamento autonomo con caldaia a gas
metano e radiatori in ghisa, porte interne in legno e vetro. Nel complesso, anche se
in parte abitato dagli usufruttuari come dai titoli, il fabbricato ha valore per la
posizione e per la considerevole consistenza in vista di un intervento generale di
recupero edilizio.
Fabbricato residenziale in località Paramosche
Ci si limita ad una sintetica descrizione in base ad elementi forniti dalla società
proprietaria, in quanto per la stagione e la posizione dell’immobile non è stato
possibile un sopralluogo.
Trattasi di un piccolo fabbricato in zona montana a Sud rispetto al centro del
paese, raggiungibile con mezzo fuori strada, costituito da un unico appartamento
distribuito al piano terra e primo, di quattro vani, oltre a locali di servizio al piano
seminterrato, in parte controterra.
Le finiture sono caratteristiche di una costruzione di montagna, con intonaci rustici
strollati, rivestimenti in perline di legno, pavimenti in cotto e ceramica nei bagni,
soffitti in legno con travi e travetti, serramenti in legno con vetrate isolanti ed ante
in legno; impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gasolio e radiatori ad
aria; impianto elettrico sotto traccia alimentato da generatore di corrente a gasolio
integrato con pannelli fotovoltaici; costituisce pertinenza del fabbricato un’ampia
area boschiva circostante.
Consistenza
57
Sulla scorta della cartografia prodotta dalla Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l., di tipo
catastale che edilizio, la consistenza commerciale, calcolata comprendendo la
superficie netta di pavimento, incrementata con quella delle murature sia interne
che di tamponamento, con l’applicazione di aliquote riduttive per le superfici
accessorie, è calcolabile secondo le seguente tabelle:
fabbricato di via Cole Longhe foglio 2 mappale 5960
unità i. destinazionesup. reale
(mq.)coefficiente
adeguamentosup. comm.le
(mq.)sub 1 negozio 268,00 1,00 268,00
corte esclusiva 57,00 0,20 11,40sub 2 posto auto scoperto 14,00 0,25 3,50sub 3 posto auto scoperto 14,00 0,25 3,50sub 4 posto auto scoperto 41,00 0,25 10,25sub 5 posto auto scoperto 63,00 0,25 15,75sub 6 alloggio al p. 1 230,00 1,00 230,00
sub 8 deposito al p. int. 42,00 0,35 14,70sub 9 posto auto coperto 45,00 0,35 15,75sub 10 posto auto coperto 62,00 0,35 21,70sub 11 posto auto coperto 62,00 0,35 21,70sub 12 posto auto coperto 60,00 0,35 21,00
somma sup. commerciale 798,50* sottotetti non completati
fabbricato di via Radolet foglio 2 mappale 5473
unità i. destinazionesup. reale
(mq.)coefficiente
adeguamentosup. comm.le
(mq.)
sub 15 magazzini p.t int. 1 308,00 0,50 154,00sub 16 autorimessa p.t.+ retro 55,00 0,50 27,50sub 17 alloggio al p.1 + scala 187,00 1,00 187,00sub 18 alloggio al p. 2 68,00 1,00 68,00
58
sub 19 alloggio al p. 2 99,00 1,00 99,00p. comuni sottotetto 187,00 0,20 37,40
cortile comune 467,00 0,10 46,70androne 90,00 0,20 18,00
somma sup. commerciale 637,60fabbricato in località Paramosche foglio 15 mappale 3309 sub 4
alloggio al p.t. 80,00 1,00 80,00terrazza 70,00 0,25 17,50portico al p.t. 20,00 0,35 7,00sottotetto mansarda 60,00 0,70 42,00cantina p. int. 35,00 0,35 12,25portico p. int. 70,00 0,35 24,50area scoperta pert. 1.050,00 0,05 52,50
somma sup. commerciale 235,75
Valutazione e stima
Si applica il metodo del confronto con situazioni analoghe a quella in esame e con
il riferimento, oltre a quelle dirette in loco e a quelle citate in premessa, alla
seguente fonte:
• banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio anno
2009 semestre 1 Esine, Zona centrale, microzona 1 con tipologia prevalente di
abitazioni civili.
In sede di valutazione si è tenuto conto della tipologia degli immobili in esame,
della loro conformazione planimetrica e consistenza, della localizzazione, dello
stato di conservazione e manutenzione, dell’uso, ecc.
Per l’immobile di Via Cole Longhe, nuovo e di recente edificazione, a fronte delle
valutazioni medie per gli immobili nuovi in Esine comprese fra un minimo di €./mq.
1.125,00 ed un massimo di €./mq. 1.325,00 nel listino della provincia di Brescia, a
fronte anche dei dati OMI, a prevalente valenza fiscale, fra un minimo ed un
massimo di €./mq. 720,00 e di €./mq. 1.000,00, si ritiene praticabile ed equa per il
caso d’esame una valutazione unitaria in ragione di €./mq. 1.300,00; questo tiene
59
conto di quanto deve essere ad oggi completato ma anche dei pregi indiscutibili
della qualità edilizia e architettonica, nonché della posizione particolarmente
comoda rispetto all’ambito comunale.
Per l’immobile di Via Radolet, di vecchia edificazione, in buona parte fatiscente e
inidoneo agli usi e alle destinazioni quali risultanti dai dati censuari, valido
comunque per la posizione in zona urbanistica di indubbia appetibilità e quale
consistente volumetria di potenziale recupero e ristrutturazione, si ritiene congruo
partire dalla valutazione media a mq. in ragione di €. 1.125,00, valore minimo per il
nuovo dal listino sopra citato, ma applicando un coefficiente riduttivo per le sue
precarie condizioni di conservazione e funzionalità generale pari allo 0,55 di
riduzione; ne risulta €./mq. 1.125,00 x 0,45 = €./mq. 506,25.
Per l’immobile in località Paramosche si ritiene congrua una valutazione media
a mq. in ragione di €. 700,00 in dipendenza della scarsa appetibilità ordinaria per la
isolata e disagevole localizzazione; l’immobile può infatti essere di interesse per
una scarsa cerchia di persone.
Consegue da quanto sopra il quadro seguente, in dipendenza delle consistenze
più sopra calcolate e dei valori unitari individuati come i più probabilmente
praticabili in sede di compravendita:
fabbricato di via Cole Longhe
sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.) 798,50 1.300,00 1.038.050,00
fabbricato di via Radolet
sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.)637,60 506,25 322.785,00
fabbricato in località Paramosche
60
sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.)235,75 700,00 165.025,00
In totale €. (1.038.050,00 + 322.785,00 + 165.025,00) = €. 1.525.860,00
Per i terreni di tipo agricolo – boschivo la consistenza è di mq. 1.750 per il mappale
964, prato, e di mq. 930 per quello con il numero 971, bosco ceduo; in totale mq.
2.721; in sede estimativa si ritiene corretto riferirsi ai Valori Agricoli Medi della
Provincia di Brescia valevoli per il 2009 nel già citato listino; la Regione Agraria
nella quale è inserito il territorio comunale di Esine e la n. 2 A ed i valori dei terreni
a prato sono compresi fra un minimo di €./mq. 2,70 ed un massimo di €. 4,00; la
media dei valori applicata alla complessiva consistenza fornisce un valore di €.
9.115,35; raddoppiando il valore come, per mero riferimento estimativo, nel caso di
una procedura espropriativa con accordo bonario, si avrebbe un valore di €.
18.230,00; che incrementato ulteriormente di un 50% in relazione all’originario
prezzo di acquisto, determina un valore finale di €. 27.346,05, arrotondabile in €.
27.000,00.
Il valore di mercato attribuibile agli immobili in Esine, fabbricati e terreni,
desunto dalle considerazioni di cui sopra e dai calcoli conseguenti, è pari ad
€. (1.525.860,00+ 27.000,00) = €. 1.552.860,00, arrotondabili in €. 1.550.000,00
(Euro unmilionecinquecentocinquantamila/00).
61
Immobile in Castiglione delle Stiviere (Mn)
Trattasi di un fabbricato a destinazione produttiva costituito da un capannone
artigianale con area esclusiva di pertinenza, comprendente un magazzino al piano
terra, una palazzina uffici su due piani, due locali archivio nonché locale centrale
termica al piano interrato, sito in Castiglione delle Stiviere lungo la Via Benaco
senza n. civico, in direzione di Desenzano del Garda.
Individuazione catastale
Comune di Castiglione delle Stiviere – Codice C312 – Provincia di Mantova
Catasto dei Fabbricati - Sezione Urbana foglio 8
• Particella 76 cat. D/8 Rendita €. 20.584,94 Via del Benaco piano St –
PT1
L’identificativo mappalico individua l’intero complesso a destinazione produttiva
i cui dati identificativi derivano da Variazione per classamento del 19.03.1999
in atti in pari data, riferita alla costituzione di u.i.u. n. 585/1989 in atti dal
30.08.1990;
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
nel Catasto Terreni
l’immobile è censito quale Area di enti urbani e promiscui dal 31.03.2003 con
l’identificativo foglio 8 particella 76, la Qualità e Classe di Ente Urbano e la
Superficie di mq. 9.505, derivato da Tipo Mappale del 21.04.1989 n. 19532.1/1989
in atti dal 31.03.2003 con prot. 57458, mediante il quale sono stati fusi i mappali