STUDIO DI INGEGNERIA INDUSTRIALE Ing. Giovanni Di Eugenio S.P. per Castagneto, 46 - TERAMO tel. e fax: 0861.286811 [email protected]TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TERAMO Sezione Fallimentare FALLIMENTO IEZZI CUCINE COMPONIBILI S.r.l. (N. 06/2016) PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI TERAMO, 31.01.2017 Il tecnico (Ing. Giovanni Di Eugenio) NON E’ PERMESSO CONSEGNARE A TERZI, RIPRODURRE, COPIARE E/O UTILIZZARE TUTTO O IN PARTE QUESTO DOCUMENTO SENZA IL CONSENSO SCRITTO DELL’AUTORE E DEL PROPRIETARIO (LEGGE 22.04.1941, ART. 2575 E SEGG. C.C.)
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STUDIO DI INGEGNERIA INDUSTRIALE Ing. Giovanni Di Eugenio
S.P. per Castagneto, 46 - TERAMO tel. e fax: 0861.286811
NON E’ PERMESSO CONSEGNARE A TERZI, RIPRODURRE, COPIARE E/O UTILIZZARE TUTTO O IN PARTE QUESTO DOCUMENTO SENZA IL CONSENSO SCRITTO DELL’AUTORE E DEL PROPRIETARIO (LEGGE 22.04.1941, ART. 2575 E SEGG. C.C.)
Perizia di stima BENI IMMOBILI – FALLIMENTO IEZZI CUCINE COMPONIBILI S.r.l. - Pag. 2 di 18
Il sottoscritto Ing. Giovanni Di Eugenio, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Teramo al
n. 496, all’albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Teramo al n. 187 e membro della
Commissione Sicurezza dell’ UNI (Ente Nazionale italiano di Unificazione) – GL Sicurezza del Macchinario,
nominato dai Curatori Fallimentari, Avv. Rachele Cozzi e Dott. Paolo de Paoli, coadiutore tecnico
per la stima dei beni immobili e mobili di proprietà della ditta in intestazione IEZZI CUCINE
COMPONIBILI srl in fallimento,
ESPONE
nella presente perizia il valore effettivamente attribuibile ai singoli beni che risulta essere non
superiore alla loro consistenza, alla loro capacità produttiva, all’effettiva possibilità
economica di utilizzazione nell’impresa, nonché ai valori correnti ed alle quotazioni rilevate
in mercati regolamentari italiani ed esteri.
STIMA BENI DI PROPRIETA’ IEZZI CUCINE COMPONIBILI S.r.l.
BENI IMMOBILI
INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE
Trattasi di opificio industriale sito in viale della Repubblica in Atri (TE) ed individuato al N.C.E.U. del
Comune di Atri al fl. 75 - Part. 49 – Sub. 10, cat. D/7 e costituito da:
- Piano Seminterrato destinato a laboratorio produttivo ed a magazzino per una superficie totale di
1.320,00 m2 circa e con portico di 660,00 m2 oltre a locale autoclavi/ripostiglio di 45,00 m2 circa.
- Piano Terra destinato a laboratorio, deposito, locale carico scarico per una superficie di 4.770,00 m2
circa, ad uffici per una superficie di 300,00 m2 circa e portico (200,00 m2 circa).
- Piano Primo destinato a magazzino (460,00 m2 circa), locale esposizione (480,00 m2 circa) e terrazza
(355,00 m2 circa).
-Piano Secondo destinato a locale caldaia, locale macchine e ripostiglio per una superficie complessiva
Il valore sopra determinato rappresenta il Valore commerciale globale del complesso
immobiliare oggetto di stima.
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Stima analitica basata sul valore del costo di ricostruzione
Il costo di ricostruzione di un fabbricato è l’ipotesi del costo che sarebbe necessario erogare oggi per
produrre un edificio di analoga utilità. Tale costo non ha un effettivo collegamento con il corrispondente
costo storico sopportato per la realizzazione in quanto le costruzioni subiscono spesso diversi e successivi
interventi di trasformazione e soprattutto l’evoluzione delle tecniche produttive e la qualità del prodotto,
non consentono il semplice ragguaglio temporale.
Nel costo deve ovviamente intervenire il prezzo del fattore produttivo area nella sua attualità
ipotizzandola terreno fabbricabile edificato nei limiti della volumetria storicamente realizzata.
In questa precisa ipotesi costituiscono utile riferimento i valori che scaturiscono dalla media dell’analisi dei
prezzi a m2 rilevati dall’ “Osservatorio dei Valori Immobiliari” edito dal Ministero delle Finanze. Con
specifico riferimento alla zona di Atri (TE) si rilevano dei valori di superficie lorda pari ad euro € 600,00
per m2 per capannoni di taglia pari a quella in oggetto.
La superficie lorda è calcolata escludendo le superfici non pertinenti alle attività produttive e di servizi di
cui trattasi e pertanto è pari a 7.280,00 m2.
Quindi,
Superficie lorda (7.280,00 m2 x 600,00) €/m2 = € 4.368.000,00
Come anzidetto, una volta definito il prezzo dell’edificio al nuovo, occorre procedere all’abbattimento
atto ad esprimere le varie ragioni d’inferiorità che caratterizzano il bene rispetto al nuovo.
Il fattore di decremento, ovvero coefficiente di deprezzamento K, esprime sia la vetustà fisica sia il
superamento tecnologico e funzionale del fabbricato risultando:
K = (1 – D – E)
dove:
D = degrado o vetustà
E = superamento tecnico e funzionale.
Per quanto attiene il coefficiente di degrado, si farà riferimento alla formula suggerita dall’UEEC (Unione
europea dei periti contabili, economici e finanziari):
D = (A + 20)2
-2.86 140
con A raffigurante il rapporto percentuale tra l’età del manufatto e la sua vita complessiva.
Con tale formula, il degrado viene valutato non come un ammortamento ma, in maniera molto più
aderente alla realtà, con valori crescenti al crescere della vetustà del manufatto: è noto universalmente
che il degrado di qualunque bene non ha infatti un andamento costante nel tempo, ma è molto più lento
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nei primi anni di vita del manufatto, per poi divenire molto celere all’approssimarsi della fine della vita
utile.
Nel caso in esame si precisa che :
– L’età media dell’edificio si attesta sui 25 anni;
– La vita complessiva del medesimo è stata assunta in anni 60, tenendo conto del tipo di struttura
nonché del livello di finitura e di dotazione impiantistica.
Esplicitando la formula suddetta si ha:
D = (41 + 20)2
- 2.86 = 23,7 % 140
Per quanto attiene il coefficiente E (superamento tecnico e funzionale), esaminato nell’ottica del perdurare
della destinazione artigianale/industriale dell’immobile, occorre considerare che NON DEVE essere
integrata la dotazione impiantistica e tecnologica attuale, NE’ rivista l’accessibilità, NE’ l’adeguamento alle
vigenti norme di sicurezza e igiene sul lavoro ma probabilmente la prevenzione e le vie d’esodo in caso
d’incendio (piani superiori).
La quantificazione di E pertanto risulta:
E = 90%
Ed allora il coefficiente di deprezzamento complessivo K è pari a:
K = (0,9 - 0,237) = 0,663
Il costo di ricostruzione deprezzato è quindi così determinabile:
(€ 4.368.000,00 x 0,663) = € 2.895.984,00
tale valore rappresenta il valore complessivo dell’immobile di cui trattasi determinato con
il metodo di stima analitica descritto.
VALORE FINALE
In base alle considerazioni svolte, la media tra i valori ottenuti utilizzando i due metodi di
stima adottati risulta:
€ (2.548.109,00+ 2.895.984,00)/ 2 = 2.722.046,50
Arrotondabile a:
€ 2.720.000,00
(EURO (EURO DUEMILIONISETTECENTOVENTIMILA/00)
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CONCLUSIONI
Il sottoscritto Ing. Giovanni Di Eugenio è pervenuto, pro veritate, che:
nelle condizioni sopra descritte, il valore complessivamente attribuibile all’opificio visionato ed
appartenente alla ditta IEZZI CUCINE COMPONIBILI srl, con sede in Atri (TE), Viale del Risorgimento,
è pari a:
€ 2.720.000,00
(EURO (EURO DUEMILIONISETTECENTOVENTIMILA/00) Siccome però, nessuna stima è certa un valore equo può essere compreso fra il 5 % in eccesso o in difetto
di ciascuno dei valori sopra indicati.
Tanto si doveva in ossequio all’incarico ricevuto.
Si rimane a disposizione del G.D. per qualsiasi chiarimento o precisazione si rendessero necessari.
Teramo, 31.01.2017
in fede Il Tecnico
(Ing. Giovanni Di Eugenio)
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PROPOSTA PER LA VENDITA In considerazione delle circostanze rilevate dal sottoscritto tecnico:
Mancanza di garanzia per vizi;
Scarso stato di manutenzione e conservazione;
Presenza di alcune difformità realizzative;
Scarso mercato della compravendita;
si ritiene che l’immobile industriale di cui trattasi possa essere proposto per la vendita al valore stimato