PENDEKATAN MASSAL DALAM PENILAIANUntuk Memenuhi Tugas Mata
Kuliah Penilaian Pajak
Disusun Oleh :Ahmad Ardiyansyah115030407111009Muhammad
Arifin115030400111072Rangga Agy Pamungkas115030401111009
PROGRAM STUDI PERPAJAKANJURUSAN ADMINISTRASI BISNISFAKULTAS ILMU
ADMINISTRASI UNIVERSITAS BRAWIJAYA MALANG2014
PENILAIAN
Teori penilaian adalah suatu proses estimasi dari harga suatu
properti yang paling mungkin terjadi yang akan dibayar berdasarkan
suatu kondisi pasar tertentu sesuai dengan tanggal penilaian. Lebih
lanjut DR. Murray menyatakan bahwa penilaian adalah seni
menghubungkan harga barang-barang dan jasa-jasa yang memperlihatkan
karakteristik masing-masing.Agar supaya dapat membuat estimasi
searah dengan perkembangan ekonomi makro dan ekonomi mikro, maka
penilaian yang dilakukan harus dengan mempertimbangkan aspek makro
dan aspek mikro yang mempengaruhi pasar tertentu serta parameter
atau faktor yang secara signifikan mempengaruhi nilai yang
diwujudkan oleh analisis faktor secara formal. Namun dalam praktek
hal tersebut tidak terlalu dipertimbangkan, karena proses estimasi
harga pasar merupakan bagian yang tersulit dalam prosedur penilaian
yang benar. Padahal dengan digunakannya harga pasar maka nilai yang
dihasilkan benar-benar sesuai dengan mekanisme pasar, yaitu
permintaan dan penawaran sehingga terhindar dari nilai properti
yang direkayasa seperti window dressing. Dalam hal penilaian dengan
tujuan untuk pengenaan PBB, maka ditentukan terlebih dahulu Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP).
DASAR HUKUM
Ketentuan pasal 1 ayat (3) Undang-undang nomor 12 tahun 1994
tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan bahwa Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP) adalah harga rata-rat a yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat
transaksi jual beli NJOP ditentukan melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis, atau perolehan baru, atau NJOP
pengganti.Penjelasan pasal 1 ayat (3) menyatakan bahwa yang
dimaksud dengan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis
adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek
pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang
sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah
diketahui harga jualnya. Sedang yang dimaksud dengan nilai
perolehan baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual
suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian
dilakukan yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi
fisik objek tersebut. Selanjutnya nilai jual pengganti disebutkan
sebagai suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek
pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut,
misal pertambangan.
LATAR BELAKANG
Objek PenilaianOP BUMI Permukaan Tanah Tubuh Bumi (Sektor
Pertambangan Migas) Hasil Produksi (Sektor P3)
OP BANGUNAN Bangunan Komponen Utama Komponen Material Komponen
Fasilitas
Pendekatan Penilaian Data Pasarmembandingkan Objek Pajak yang
akan dinilai dengan Objek Pajak lain yang sejenis - Objek Pajak
pembanding tersebut harus sudah diketahui harga jualnya -
dipengaruhi faktor letak,kondisi,waktu,fasilitas,lingkungan -
biasanya digunakan untuk menentukan ZNT dan NIR. Biayahitung
seluruh biaya pembangunan baru yg dikeluarkan guna memperoleh Objek
Pajak tersebut pada saat penilaian dilakukan menggunakan DBKB untuk
menilai objek bangunan biaya perolehan baru tersebut dikurangkan
dengan penyusutan. Kapitalisasi Pendapatansalah satu cara yang
digunakan untuk penentuan NJOP, dengan mengkapitalisasi pendapatan
bersih selama 1 tahun, biasanya digunakan untuk OP
khusus/komersial.
CARA PENILAIAN
1. PENILAIAN INDIVIDUAL dilakukan dengan memperhitungkan semua
karakteristik dari setiap Objek Pajak dilakukan terhadap: OP
non-standar, OP khusus, OP bernilai tinggi, atau OP yg dinilai
dengan CAV (Computer Assisted Valuation ) tetapi tidak dapat
mencerminkan nilai yg sebenarnya
2. PENILAIAN MASSAL dilakukan secara sistematis untuk sejumlah
OP; pada saat tertentu; secara bersamaan; menggunakan prosedur yang
standar menggunakan program aplikasi SISMIOP (CAV).Hal-hal yang
harus dilakukan sebelum proses penilaian secara massal :
a. Update Data Harga Bahan dan Upah serta hitung DBKB Standar
dan Material b. Update Data Fasilitas c. Update DBKB Non Standard
d. Update NIR.
Setiap ada perubahan Data-data tersebut ( poin a d ) harus
dilakukan penilaian ulang.Kriteria Objek Pajak;
1. OP Standar Luas tanah < 10.000 m2 Jumlah lantai bangunan
< 4 Luas bangunan < 1.000 m22. OP Non Standar Luas tanah:
> 10.000 m2 Jumlah lantai bangunan > 4 Luas bangun > 1.000
m23. OP Khusus OP yg memiliki konstruksi khusus, atau keberadaannya
memiliki arti yang khusus contoh: lap golf, pelabuhan laut,
bandara, jalan tol, pompa bensin,dll
Kegiatan Penilaian Massal1. Copy DBKB,ZNT,Tempat Pembayaran
Massal dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk mengcopy
data-data dari tahun sebelumnya.2. Pemutakhiran NIR dilakukan oleh
OC untuk memutakhirkan data NIR yg telah dicopy dr tahun
sebelumnya.3. Pemutakhiran ZNT Massal dilakukan oleh OC untuk
memutakhirkan data ZNT beberapa OP sekaligus dalam 1 wilayah blok
PBB.4. Pemutakhiran harga bahan dan upah dilakukan oleh OC untuk
memutakhirkan data harga resources yg telah dicopy dari tahun
sebelumnya.5. Pemutakhiran DBKB non-standar dilakukan oleh OC untuk
memutakhirkan data-data DBKB non standar yg telah dicopy dr tahun
sebelum.6. Pemutakhiran DBKB fasilitas dilakukan oleh OC untuk
memutakhirkan data-data DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr tahun
sebelum7. Penilaian Massal Bumi + Bangunan (Kalibrasi) dilakukan
oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng scr massal untuk seluruh OP
dalam 1 wil. desa/kel.
PROSES PENILAIAN MASSAL (CAV)
Pemutakhiran ZNT/NIR1. Perubahan NIR
2. Pengisian Tabel Peta ZNT
3. Perubahan ZNT Massal
Pemutakhiran Harga Resources Komponen Harga Resource: 01. Upah
Pekerja 02. Bahan Batu/Pasir 03. Semen 04. Kayu 05. Bahan Besi/Baja
06. Bahan Atap 07. Bahan Lantai 08. Bahan Langit-langit 09. Bahan
Pintu/Jendela/Partisi 10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\ 11.
Lain-Lain
Pemutakhiran DBKB Fasilitas KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26
Pemutakhiran DBKB Non Standar DBKB Non Standar terdiri dari:
DBKB JPB 02 Perkantoran Swasta DBKB JPB 04 Pertokoan/Apotik/Ruko
DBKB JPB 05 Rumah Sakit/Klinik DBKB JPB 06 Olahraga/Rekreasi DBKB
JPB 07 Hotel/Wisma DBKB JPB 09 Gedung Pemerintahan DBKB JPB 12
Bangunan Parkir DBKB JPB 13 Apartemen DBKB JPB 14 Pompa Bensin DBKB
JPB 15 Tangki Minyak DBKB JPB 16 Gedung Sekolah DBKB JPB 8B (Daya
Dukung Lantai) DBKB Mezanin
Hitungan Penilaian Bumi Nilai Sistem Bumi : NIR x Luas Bumi NJOP
Bumi per M2 : NIR dikonversi ke klasifikasi NJOP bumi NJOP Bumi :
NJOP Bumi/m2 x Luas BumiTabel Klasifikasi NJOP Bumi diatur dg
PMK(Lampiran II PMK 150/PMK.03/2010 tentang Klasifikasi dan
Penetapan NJOP sbg Dasar Pengenaan PBB)
Hitungan Penilaian Bangunan Nilai Bangunan per M2 : Total Nilai
Bangunan / Total Luas Bangunan NJOP Bangunan per M2 : Nilai Bng/m2
dikonversi ke Kelas Bangunan NJOP Bangunan: NJOP Bng/m2 x Total
Luas Bangunan
.
Pendekatan Penilaian
Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang Nomor
12Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12
tahun1994, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan
penilaian, yaitu: Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach),
Pendekatan Biaya(Cost Approach), dan Pendekatan Kapitalisasi
Pendapatan (Income Approach).
Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek
pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang
nilai jualnya sudahdiketahui dengan melakukan penyesuaian yang
dipandang perlu. Persyaratanutama yang harus dipenuhi dalam
penerapan, pendekatan ini adalah tersedianyadata jual beli atau
harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutamaditerapkan
untuk penentuan NJOP bumi, dan untuk objek tertentu dapat
jugadipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.
Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan, yaitu
dengan caramemperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk
membuat bangunan baruobjek yang dinilai dan dikurangi penyusutan.
Perkiraan biaya dilakukan dengancara menghitung biaya setiap
komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.
Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara
menghitung ataumemproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan
dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan
kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya
dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasitertentu.
Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek
komersial,yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti
hotel, apartemen,gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan
udara, pelabuhan laut, tempatrekreasi dan lain sebagainya. Dalam
penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi
pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji terhadapnilai yang
dihasilkan dengan pendekatan lainnya. Cara PenilaianMengingat
jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar di
seluruhwilayah Indonesia, sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu
penilaiandilakukan yang tersedia sangat terbatas, maka pelaksanaan
dengan dua cara),yaitu: Penilaian Massal yang diterapkan bagi objek
standar dan Penilaian secaraIndividual diterapkan untuk objek
nonstandar dan khusus. Pembedaan ini lebihditekankan pada nilai
ekonomis dan potensi pengenaan pajak dari objek yang bersangkutan.
1. Penilaian MassalDalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan
nilai indikasi rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai
Tanah (ZNT), sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB.
Perhitungan penilaian massaldilakukan terhadap objek pajak dengan
menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted
Valuation/CAV). 2. Penilaian IndividualPenilaian Individual
diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi(tertentu),
baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telahdinilai
dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yangsebenarnya
karena keterbatasan aplikasi program. Proses penilaiannya
adalahdengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak
tersebut.
Sebelum melaksanaan penilaian terlebih dahulu dilakukan
pendataan, yaitu untuk mengumpulkan data objek yang akan digunakan.
Pelaksanaan pendataan inidilakukan dengan menggunakan SPOP dan
LSPOP, sedangkan untuk data-datatambahan dengan menggunakan LKOK
ataupun dengan lembar catatan lain untuk menampung informasi
tambahan sesuai keperluan penilaian masing-masing objek pajak.
Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir
penilaian sebagaimana dalam lampiran Buku Petunjuk Teknis Penilaian
Objek Khusus PBB atau dengan lembaran khusus untuk objek-objek
tertentu seperti jalan tol, bandar udara, pelabuhan laut, lapangan
golf, pompa bensin dan lain-lain.Setiap penilaian harus
memperhatikan tanggal penilaian yang menjadi dasar ketetapan PBB
per 1 Januari tahun pajak sebagaimana diatur pada Pasal 8 ayat 2UU
No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana
telahdiubah dengan UU No. 12 Tahun 1994. Penilaian BangunanDalam
menilai bangunan untuk keperluan PBB dilakukan dengan 2 Cara. Yaitu
Secara Masal dan Secara Individual. 1. MasalDalam menilai bangunan
untuk keperluan PBB dengan penilaian masal menggunakan CAV (
Computer Assited Valuation ) yaitu aplikasi DBKB atau Daftar Biaya
Komponen Bangunan yang diatur dalam SE-62/PJ.6/1999. Aplikasi ini
mempunyai kemampuan untuk : 1. Mampu melakukan updating harga
material secara otomatis.2. Mampu menghitung nilai DBKB secara
otomatis seperti perhitungan DBKB standar SISMIOP yang telah
dikembangkan sebelumnya, sehingga tabel-tabel perhitungan sudah
dapat diprint out secara otomatis.3. Mampu melakukan perhitungan
nilai bangunan, nilai bangunan per meter persegi, nilai konversi
per meter persegi berdasarkan KEPMENKEU NO 523/KMK.04/1998, nilai
bangunan konversi dan mampu menampilkan harga satuan dan proses
analisa untuk setiap wilayah.
2. IndividualDalam mengitung atau menilai bangunan secara
individual menggunakan cara yang sesuai dengan 3 cara pendekatan
yang telah dijelaskan diatas. Salah satu caranya dengan pendekatan
biaya.
Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai
PerolehanBaru Bangunan kemudian dikurangi dengan penyusutan
bangunan. NilaiPerolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk memperoleh/membangun bangunan baru. Penghitungan
Nilai PerolehanBaru Bangunan ini meliputi biaya komponen utama,
komponen material danfasilitas bangunan. Biaya-biaya tersebut
hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek
pajak.Pada dasarnya Penilaian Individual adalah dengan
memperhitungkankarakteristik dari seluruh objek pajak. DBKB dapat
digunakan sebagai alat bantu dalam penilaian, akan tetapi apabila
karakteristik-karakteristik dariobjek pajak baik untuk komponen
utama, komponen material dankomponen fasilitas bangunan belum
tertampung dalam DBKB, perhitungandapat dilakukan sendiri dengan
pendekatan survai kuantitas.