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INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN Maestra en Valuacin
Inmobiliaria e Industrial
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"VALUACIN INDUSTRIAL, APLICANDO LOS MTODOS DE MAQUINARIA Y
EQUIPO."
T E S I S
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
P R E S E N T A
ARQ. SALVADOR ELOY PACHECO PREZ
ASESOR:
DR. ARTURO PERLASCA LOBATO
rtSSSf SSSSSSSSSSS,ISSS F,C,AL- "* " ^RETARA DE EDUCACIN
KUbLICA, CONFORME A ACUERDO RVOE SEP No. 2004323 DE FECHA 11 DE
AGOSTO DE 2004.
OAXACA DE JUREZ, OAXACA. OCTUBRE DE 2006
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Cuando uno tiene una meta de superacin se logra culminar gracias
al apoyo que nos brinda nuestra familia, que vive nuestros triunfos
y nos apoya en nuestras derrotas y que nos invita a regresar a la
lucha si esto fuera necesario, as que dedico esta propuesta a mi
esposa, a mis hijas, a mis padres y a mi hermano que son una
motivacin para continuar aprendiendo.
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NDICE:
CAPITULO I 1.-Introduccin.
1.1.- Problema de Investigacin. 1.1.1.- Esquema del problema de
investigacin.
1 .-Justificacin. 1.2.1.-Econmica. 1.2.2.-Social.
1.3.- Alcance. 1.4.- Objetivos.
1.4.1.-Genrico. 1.4.2.-Especficos
CAPITULO II 2.-Marco Terico: 2.1.- Artculos de Internet en
relacin al tema 2.1.1.- Normas internacionales de valuacin I V
S
international valuation standards comit 2.1.1.1.- Introduccin.
2.1.1.2.- Organizacin de las Normas.
2.2.- Normas Internacionales de Valuacin. 2.2.1.- Conceptos y
Principios Generales de Valuacin
2.2.1.1-Introduccin 2.2.1.2.- Conceptos de Suelo y Propiedad.
2.2.1.3.- Conceptos de Bienes Races, Propiedad y Activo 2.2.1.4.-
Precio, Costo, Mercado y Valor 2.2.1.5. Valor de Mercado.
2.2.1.5.a.- Uso Mejor y Mas Productivo 2.2.1.6.-Utilidad 2.2.1.7.-
Otros Conceptos Importantes
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Pagina 2.2.1.8.-Resumen. 33
2.3.- Norma 2 Bases de Valuacin Diversas del Valor de 33
Mercado.
2.3.1.- Introduccin 33 2.3.2.- Alcance 34 2.3.3.- Definiciones
35 2.3.4.- Relacin con las Normas de Contabilidad 40 2.3.5.-
Declaracin de Normas 41 2.3.6.- Discusin 43 2.3.7.- Exigencias de
Revelacin 46 2.3.8.- Provisiones de Desviacin 47 2.3.9.- Fecha de
Vigencia 48
2.4.- Historia de la Valuacin. 48 2.4.1.- Fin y usos de los
avalos 51 2.4.2.- Trminos de Valor. 52 2.4.3.- Conceptos y trminos
ms utilizados en valuacin 55 2.4.4.- Recopilacin de Informacin. 58
2.4.5.- Ejemplo de inicio de Inventario. 59 2.4.6.- Ejemplo: Un
Torno Paralelo: 60 2.4.7.- Maquinara 61
2.5.- Acuerdo que establece los lineamientos a seguir por los 64
corredores pblicos para emitir avalos. 2.6.- Normas y lineamientos
para Peritos Colegio Nacional de 74 Ingenieros Industrales
2.6.1.- Nota Preliminar.- 74 2.6.2.- Prefacio 74 2.6.3.-
Principios Generales 76
2.6.3.1.- Norma I -Aplicacin de las Normas Profesionales 76
2.6.4.- El Perito Profesional 77
2.6.4.1.- Norma II -Definicin de Valuador Profesional 77
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Pagina 2.6.5.- Bases De Valuacin 80
2.6.5.1.- Norma III - Valor de Mercado como Base de Valuacin 80
2.6.5.2.- Norma IV - Costo de Reposicin Depreciado como 88 Base de
Valuacin.
2.6.5.3.- Norma V - Informacin Sobre los Derechos de 92
Propiedad 2.6.5.4.- Norma VI - Determinacin de la Depreciacin 93
2.6.5.5.- Norma Vil - Clculo del rea y Volumen de los 96 Edificios
2.6.5.6.- Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales 97 sobre
la Valoracin de la Propiedad 2.6.5.7.- Norma IX - Valuacin de
Inmuebles Ubicados en el 99 Extranjero 2.6.5.8.- Norma X - Valuacin
de Inmuebles para fines de 101 Garanta de Prstamo. 2.6.5.9.- Norma
XI, planta y maquinaria Valuados como parte 104 del Inmueble.
2.6.5.10.- Norma XII - Valuacin de Planta y Maquinaria 107
CAPITULO III 112 3.-Mtodo. 112
3.1.- Tipo de investigacin. 112 3.1.1.-Descriptiva.- 112
3.2.- Hiptesis. 112 3.2.1.- Hiptesis de la Investigacin, (H-i)
112
3.3.- Modelo operacional de las variables de la hiptesis 113
3.4.- Descripcin de las Variables. 114 3.5.- Diseo de la
Investigacin. 114
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Pagina CAPITULO IV
4.- Ejemplo de aplicacin de valuacin Industrial 121 4.1.-
descripcin de la empresa y bienes y servicios que 121
ofrece 4.2.- Ejercicio practico de aplicacin de valuacin
Industrial 122
por el mtodo de negocio en marcha 4.2.1- Determinacin del valor
del GOOD-WILL 125
4.3.- Ejercicio prctico para calcular el valor comercial de un
127 negocio.
4.4.- otros mtodos de Valuacin industrial 132 4.4.1 .- Teoras y
modelos al respecto 134 4.4.2.- Enfoques metodolgicos: 134
4.4.2.1.-Tcnico 134 4.4.2.2. Fundamentalista 135 4.4.2.3. Modelo
de dividendos Gordon y Shapiro 136 4.4.2.4. Modelo de valuacin de
utilidades 137 4.4.2.5.- Del Camino Aleatorio 139
5.-CONCLUSIONES 140
6.- BIBLIOGRAFA 143
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| | t L l O T E C A CAPITULO I
Introduccin.
1.1.- Problema de investigacin.
Hoy en da existen disidencias entre la relacin de actualizar los
costos de los equipos por el procedimiento de ndices especficos o
ndices nacionales de precios, abriendo una brecha entre los
conceptos contables y tcnicos, se acreditara el impacto de estos
procedimientos, y se propone utilizar un mtodo determinado.
La Valuacin Industrial aplicando los Mtodos de Valuacin de
Maquinaria y Equipo, para escoger el ms eficiente, de acuerdo al
propsito de la empresa o cliente; pues algunos de estos propsitos
pueden ser: Financieros, Fiscales, o de Reexpresin de Estados
Financieros: Estimacin de valores actuales de negocio en
marcha.
Los procedimientos de valuacin de equipos especializados
requiere de ciertos lineamientos veraces como son el orden y la
clasificacin, registro, nomenclatura, as como la aplicacin de
criterios en el ao anlisis de obsolescencia tcnica y econmica, su
calificacin en la manera que es operado un equipo, considerar los
mantenimientos y reparaciones, cuantificarlo y elaborar un
reporte.
En general, para valuar toda compra-venta de una empresa con
giro Industrial se vislumbra tres etapas:
Deseo de adquirir un determinado tipo de empresa industrial o
venderla. Establecer el rango de valor del tipo de empresa que se
pone en venta aclarando los diferentes tipos de maquinaria que
incluye este convenio.
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Negociacin.
Para llegar al tercer punto es indispensable trabajar sobre el
segundo, que es la referencia que determinar el precio de la
operacin en el mercado de acuerdo a su legislacin y normatividad
buscando siempre un precio de oportunidad.
Aunque no existe un modelo matemtico infalible que asegure
exactamente la Valuacin Industrial, esta investigacin permite la
aplicacin de una metodologa con una aproximacin real y confiable de
acuerdo a los precios que rigen el mercado.
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1.1.1.- Esquema del problema de investigacin.
Falta de metodologa pana una enciente
valuacin
Desconocimiento del precio que rige el mercado, Precio de
oportunidad v^ 'RW' 'WV^ ' ' ' ' j 'V ' ' ' ^w" w ' ' ' 'W7 w vvv /
| 'W 'y , . x
Intervencin de personal no calificado en la Regin para este tipo
de valuacin.
Modelo matemtico no homologado
MTODOS DE VALUACIN INDUSTRIAL
Desconocimiento del valor comercial de la
empresa para cualquier transaccin comercial
No existe actualmente una Normatividad
adecuada
%W"'W%,/W{?
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1 .-Justificacin.
1.2.1.- Econmica.-El conocimiento y aplicacin de un mtodo
adecuado de valuacin industrial as como la normatividad y leyes
para las adquisiciones nos abrir opciones de compra-venta de
acuerdo a las necesidades de la empresa, pues el equipo de trabajo
existente es una garanta para solicitar prstamos bancarios, y
ampliar as las posibilidades econmicas de una empresa.
1.2.2.-Social.-En una sociedad que no slo permite sino que
estimula la propiedad privada de los bienes y que tambin se
involucra en magnos proyectos de obra pblica de ndole mltiple,
surge la a necesidad de valuar los bienes que se tienen en
propiedad, as como la valuacin de Equipo Industrial. De hecho, las
valuaciones de bienes se emplean en el desarrollo de las
actividades econmicas, gubernamentales, legales y sociales.
A medida que con el paso del tiempo la vocacin de valuador de
bienes ha evolucionado de una ocupacin mercantil a una profesin,
han surgido y debido ser aclarados ciertos conceptos. Hoy el trmino
"bienes" se aplica a las cosas fsicas y tambin a los derechos
legales de posesin sobre entes tangibles o intangibles. En la
actualidad se entiende que la valuacin comprende tres clases de
operaciones, a saber:
a).- La estimacin del costo de producir o reponer un bien fsico
(tangible),
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"! I I O I B L I O T E C A
b).- El pronstico de la capacidad de compra, de determinados
tipos de bienes, y
c).- La valuacin o determinacin del valor de mercado de un
bien.
Dado el cmulo de conocimientos especializados y aptitudes que se
exigen al Valuador y que no posee el lego, se ha establecido una
relacin fiduciaria entre aquel y quienes que se apoyan en sus
determinaciones.
El efecto social que se produce es que al tener la posibilidad
de comprar, vender o si se cuenta con el equipo usarse como garanta
y as lograr ms competitividad de la empresa.
1.3.- Alcance.
Este estudio sirve para despejar dudas en cuanto a los derechos
y obligaciones al comprar o vender un equipo industrial, as como
sugerir la adecuada utilizacin de una metodologa para este fin.
1.4.- Objetivos.
1.4.1.-Genrico.
Desarrollar metodologas para evaluar maquinaria y equipos
industriales y determinar su valor comercial (existen tambin otro
tipo de necesidades dentro de una empresa para saber su costo, ya
sea por saber el valor de los activos, teniendo en cuenta que la
maquinaria y equipo aun con la depreciacin siempre tendr un
valor.)
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- Especficos.
Determinar el valor de una empresa industrial aplicando los
mtodos de maquinaria y equipo.
Determinar la fuerza y debilidad del equipo industrial
determinar hasta que punto se puede usar el equipo industrial como
garanta en alguna transaccin de la empresa.
Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la
profesin valuatoria, para definir las responsabilidades
profesionales y legales, as como los lmites de la responsabilidad
civil.
Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los
clientes con relacin a los valuadores y permitir a stos influir en
el contenido de sus contratos y comisiones de Valuacin.
Proteger el inters de los clientes fijando los requisitos bajo
los cuales deben realizarse las valuaciones.
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CAPITULO II
2.- Marco Terico: 2.1- Artculos de Internet en relacin al
tema:
2.1 A.- NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIN V S C INTERNATIONAL
VALUATION STANDARDS COMMITTE
Principios, Normas y Orientacin sobre Aplicacin y Comportamiento
La nica versin oficial de esta Normas es la original en lengua
inglesa. La presente traduccin autorizada se publica nicamente para
facilidad de los profesionales de habla castellana. Debe quedar
claro que su lenguaje se apega al uso mexicano y por ello pude
contener trminos y expresiones que no responden al lenguaje tcnico
de valuacin, tasacin, evaluacin, avaluacin o valoracin, en otros
pases de la misma lengua. Por ello se recomienda que para cualquier
duda se recurra a la versin oficial. N. del T.
TTULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards
Publicado por International Valuation Standards Committee
Oficina Internacional: 12 Great George Street, London, United
Kingdom SW1PD3AD Copyright @ 1997 the International Valuatbn
Standards Committee Reservados todos los derechos. Traduccin
autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C. Para la
Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A. C.
Tambin se apoyan en la asesora y consejo de usuarios de los
servicios de valuacin y profesionales de otras disciplinas,
particularmente en el campo de la contabilidad
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2.1.1.1.- Introduccin
Valuacin y el IVSC
La valuacin de activos tiene sus races en la economa clsica y
contempornea. Los principios y tcnicas de valuacin se establecieron
y en general eran similares, en muchos pases antes de los cuarenta.
Sin embargo, el reconocimiento de la valuacin como profesin se
desarroll despus de los cuarenta.
Antes de los ochenta la valuacin se desarrollo como profesin en
muchas naciones grandes y pequeas, pero sin un enfoque
internacional. Haba muchas similitudes en estos pases en cuanto a
lo que se consideraba un Valuador profesional, tales como el poseer
un grado universitario apropiado; entrenamiento profesional
especializado; experiencia prctica debidamente asesorada;
competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas; y
reconocimiento como persona de elevado carcter. Organismos
profesionales de valuadores en diversos pases otorgaban
designaciones profesionales y reconocimiento a aquellos que cuando
menos satisfacan los requerimientos estipulados de educacin y
experiencia.
Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de
valuacin desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio
Profesional para sus asociados. Otras les siguieron. En algunos
pases tambin se introdujeron Cdigos de tica Profesional. El
contenido de estas Normas combinaba consideraciones profesionales
con las necesidades prcticas del mercado. En algunos pases las
Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las leyes y
reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon
procedimientos de revisin y vigilancia que llevaran a la censura o
prdida del reconocimiento profesional para el asociado que violara
seriamente las normas o las disposiciones ticas relativas.
8
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Para fines de los setenta conforme estos movimientos
continuaron, se hizo aparente que el desarrollo financiero
internacional y la globalizacin de los mercados haban llegado a un
estadio en el cual era sealadamente patente la necesidad de normas
internacionales de valuacin. Era obvio que sin acuerdos
internacionales en relacin a las normas de valuacin exista el
potencial para confusin y para que se cometieran errores. Era menos
obvio, sin embargo, que tambin se inhiban las normas domsticas en
algunos pases. Tambin era difcil entender que las importantes
diferencias entre los puntos de vista de las corporaciones de
valuacin de diversos pases podran llevar a malos entendimientos no
intencionales.
Igualmente importante, se dieron rpidos cambios econmicos y en
los negocios dentro y entre naciones, dando lugar a un
reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de la valuacin
profesional de los activos. Se requeran valuaciones competentes,
objetivas y profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de
actividades de negocios. Su importancia, al reflejar valores
corrientes para los informes financieros en particular, ha recibido
creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la
informacin de valores de activos para efectos contables y
financieros basada el valuacin corriente, en lugar del costo
histrico.
Los avalos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios
cambiantes y diferencias econmicas entre reas geogrficas.
Reconociendo estos factores, se fund en 1981 el Comit Internacional
de Normas de Valuacin (IVSC por sus siglas en Ingls)1 El principal
objetivo de IVSC es formular y publicar, en atencin al inters
pblico, Normas de valuacin y orientacin
1 El nombre original del Comit era The International Assets
Valuation Standards
Committee (TIAVSC), Comit Internacional de Normas de Valuacin de
Activos. Este se cambi por acuerdo del Comit en la Asamblea General
Anual correspondiente a 1994, celebrada en Quebec, al nombre
actual, con objeto de mejor reflejar el ms amplio campo de accin en
que se involucraba el Comit. N del T.
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rj i i r? I B L I D T E C A
procesal para la valuacin de activos para uso en estados
financieros y promover su aceptacin y observancia mundial. El
segundo objetivo es armonizar las Normas entre los Estados del
mundo y revelar las diferencias en las estipulaciones de las Normas
o en su aplicacin conforme sucedan. Es meta particular de IVSC que
las Normas internacionales de valuacin sean reconocidas en las
declaraciones internacionales de contabilidad y en otras normas de
informacin y que los Valuadores reconozcan qu se requiere de ellos
bajo las normas de otras disciplinas.
La asociacin en IVSC es por conducto de las sociedades
nacionales de valuacin e instituciones que representen a sus
respectivos Estados. Estos organismos profesionales deben reconocer
objetivos que se ocupen de la valuacin de activos y tener un
suficiente nmero de socios capacitados para realizar este tipo de
valuaciones.
Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y
orientacin publicados por el Comit y hacen uso de su mejor esfuerzo
para asegurar el reconocimiento de las Normas en cuanto sea
apropiado en su respectivo Estado. Los socios tambin revelan al
Comit cualquier diferencia significativa entre las normas domsticas
y las internacionales para que se hagan del conocimiento de la
comunidad internacional. Los Valuadores deben, por supuesto, actuar
legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las reas en las
que ejercen.
Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y
normativas, tanto estatutarias como voluntarias y con las
sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar que las
valuaciones satisfagan las Normas y orientacin del IVSC. Tambin
cumplen una funcin educativa y de consulta en el rea de valuacin de
activos dentro de sus Estados.
El enlace con el Comit Internacional de Normas de Contabilidad,
la Federacin Internacional de Contadores, El Comit Internacional de
Prcticas
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de Auditora y la Organizacin Internacional de Comisiones de
Valores es especialmente importante para las actividades del IVSC.
En relacin con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar
asesora y consejo en relacin a la valuacin de activos a las
profesiones contables, coordinar los programas de Normas y de
trabajo de las disciplinas profesionales relacionadas con vista al
inters pblico y cooperar con estos y otros organismos
internacionales en la determinacin y promulgacin de nuevas Normas.
Estos objetivos se satisfacen mediante contacto directo y
participacin en otras organizaciones internacionales tales como las
Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista
Oficial el Consejo Econmico y Social de las Naciones Unidas a
partir de mayo de 1985.
Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor
consenso a la fecha de 40 naciones participantes. Como las
valuaciones de activos individuales, estn sujetas al Principio de
Cambio que sostienen que el cambio es inevitable y continuo an
cuando gradual y no fcilmente discernible. Como Normas tienen la
intencin de ofrecer definiciones y orientacin fundamentales para la
valuacin de activos en un mundo dinmico. En donde se identifiquen
cambios que se consideren necesarios y justificados debern sealarse
al Comit para deliberacin y decisin internacional.
Organizacin de las Normas Internacionales
Diversos principios y tcnicas de valuacin se entienden dentro de
la profesin de la valuacin y estn bien establecidos en el mundo de
los negocios. Las discusiones fundamentales abreviadas que se
incluyen en esta normas no deben considerarse exhaustivas. Por lo
tanto, es importante para entender y usar esta Normas que, an
cuando las Normas individuales puedan exponerse y publicarse como
secciones separadas, cada Norma es una parte componente del
conjunto. Por tanto, las definiciones, declaraciones
i i
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del prefacio, conceptos y principios de valuacin y otros
elementos comunes debern interpretarse como parte de cada
Norma.
El Comit Internacional de Normas de Valuacin de Activos reconoce
la complejidad de los procedimientos profesionales de valuacin, la
diversidad de situaciones de la propiedad, la dificultad de
interpretacin de las actividades de la valuacin por otras
profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales
del lenguaje y la superior necesidad del pblico de contar con
valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas conforme
a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenido y
formato de estas Normas se han diseado con estos aspectos en mente
y la comprensin de la estructura de las Normas es importante para
su aplicacin.
2.1.1.2.- Organizacin de las Normas:
s Introduccin - La introduccin ofrece una explicacin del comit
internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas
internacionales. Se explica la organizacin de las Normas y se
discute la intencin de la manera y forma como han de ser
aplicadas.
s Conceptos y Principios Generales de Valuacin - Una discusin
completa del cuerpo de conocimiento que constituye los mtodos y
prcticas valuatorias esta mas all del alcance de stas Normas. Sin
embargo, para fomentar el entendimiento entre disciplinas
profesionales y reducir las dificultades de las barreras de idioma,
esta seccin proporciona comentarios sobre los marcos legal,
econmico y conceptual bsicos sobre los cuales se apoyan la valuacin
como disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos de
fundacin es crucial para el entendimiento de las valuaciones y la
aplicacin de estas Normas.
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s Normas de Valuacin - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de Valor
de Mercado y bases de valuacin distintas al Valor de Mercado,
respectivamente y como soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones
para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas. Las Normas IVSC
adicionales se ocupan de temas y situaciones de valuacin comunes a
las actividades mercantiles, pero distintas a las valuaciones de
activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4,
Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones,
proporciona Normas para aplicaciones particulares y distingue estas
aplicaciones de las cubiertas por la Norma IVSC 3.
S Orientacin de Aplicacin y Comportamiento - Frecuentemente
surgen en el ejercicio de la valuacin y de quienes usan los
servicios de valuacin cuestiones relacionadas con la aplicacin de
las Normas. Los documentos de Orientacin para Aplicacin y
Comportamiento (APG) proporcionan orientacin en relacin a temas
especficos de valuacin y como han de aplicarse estas Normas en
situaciones mercantiles y de provisin de servicio ms especficas.
Las APG se enmiendan de tiempo en tiempo con orientacin adicional
del IVSC conforme las situaciones mercantiles o profesionales que
requieren orientacin se plantean a la atencin del Comit. Las APG se
consideran una importante adicin a las Normas, pero no son en si
documentos normativos.
S Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores
y a los usuarios de sus servicios un medio ms inmediato y menos
formal de recibir respuestas a cuestiones que surjan en relacin a
las Normas o su aplicacin, el IVSC tambin expide Comentarios
Explicativos sobre estas Normas. Estos Comentarios generalmente no
son aprobados por el Comit, pero son importantes interpretaciones
amplias que podrn usarse para propsitos sea de revelacin general o
comentarios o como una medida transitoria
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anterior a la emisin sea de una orientacin de comportamiento o
de una Norma por el Comit.
s Formato de las Normas.- Cada Norma se escribe para enfocar un
rea amplia del ejercicio de la valuacin. Conforme sea apropiado
cada Norma generalmente contiene las siguientes secciones
ordenadas.
a. Introduccin b. Alcance c. Definiciones d. Relacin a las
Normas de Contabilidad e. Declaracin de las Normas f. Discusin g.
Requisitos de Revelacin h. Previsiones de Exclusin i. Fecha de
Vigencia.
2.2.- Normas Internacionales de Valuacin
2.2.1.- Conceptos y Principios Generales de Valuacin
2.2.1.1- Introduccin
2.2.1.1.1 La experiencia y el dilogo internacional entre
naciones por conducto del Comit Internacional de Normas de Valuacin
ha demostrado que, con pocas excepciones, hay acuerdo internacional
comn en relacin a los fundamentos de la disciplina valuatoria. La
legislacin y circunstancias econmicas locales pueden, en ciertas
ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas),
pero los mtodos y tcnicas fundamentales de valuacin son similares
en todo el mundo.
-
2.2.1.1.2 Las Normas y orientacin del IVSC se basan en estos
fundamentos, pero es la posicin del Comit que no es apropiado
intentar enunciar todos los fundamentos pertinentes en el cuerpo de
cada Norma. En lugar de ello, esta seccin se entiende como
suplemento para cada una de las Normas y proporciona un panorama
general de los fundamentos que son particularmente importantes para
el entendimiento de la profesin valuatoria y la aplicacin de estas
Normas.
2.2.1.2.- Conceptos de Suelo y Propiedad.
2.2.1.2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia.
Su importancia lo pone en la mira para consideracin de abogados,
gegrafos, socilogos y economistas. Como resultado de la forma en
que cada una de estas disciplinas se relaciona con el suelo y con
los usos del suelo, las sociedades de nuestras naciones y nuestro
mundo se ven afectadas.
2.2.1.2.2. La valuacin de la tierra como balda o de la tierra y
las mejoras sobre el suelo, es un concepto econmico. Sea que est en
estado baldo o se encuentre mejorada, nos referimos a la tierra
como bienes races. El valor se crea por la utilidad del bien raz o
por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de los
humanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad, fijeza
de ubicacin, oferta relativamente imitada del bien raz y la
utilidad especfica de un sitio determinado.
2.2.1.2.3. La propiedad es un concepto legal. La propiedad
consiste en los derechos privados de apropiacin. Para distinguir
entre el bien raz, una entidad fsica y su propiedad, un concepto
legal, la propiedad del bien raz se llama propiedad real. Las
cosas
-
fsicas distintas a los bienes races reciben el nombre legal de
bienes muebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La
palabra propiedad usada sin mayor calificacin o identificacin puede
referirse a bienes races, bienes muebles o a una combinacin de
ellos. (Ver la Seccin 3 adelante).
2.2.1.2.4 Los Valuadores de Activos (Tasadores) son los que
tratan con la especial disciplina econmica asociada con la
preparacin y presentacin de valuaciones de activos. Como
profesionales, los Valuadores deben satisfacer rigurosas pruebas de
educacin, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. Tambin
deben exhibir y mantener un elevado cdigo de conducta moral (tica)
y prctica profesional (Normas).
2.2.1.2.5 Los cambios de precios a lo largo del tiempo son el
resultado de efectos especficos y generales de fuerzas econmicas
sociales. Las fuerzas generales pueden causar cambios en los
niveles generales de precios y en el poder relativo de compra del
dinero. El movimiento independiente de fuerzas especficas tales
como cambios tecnolgicos pueden generar movimientos en la oferta y
demanda y pueden crear cambios significativos de los precios.
2.2.1.2.6 En la valuacin de bienes races se aplican muchos
principios conocidos. Incluyen los principios de oferta y demanda,
competencia, sustitucin, anticipacin o expectacin, cambio y otros.
Comn a todos estos principios suplementarios es su efecto directo o
indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un activo.
Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes
races refleja el efecto combinado de todas las otras fuerzas de
mercado que tienen alguna influencia sobre el valor de los bienes
races.
-
2.2.1.3.- Conceptos de Bienes Races, Propiedad y Activo
2.2.1.3.1. Se define como bienes races o bienes inmuebles al
suelo fsico y aquelloselementos de factura humana que se adhieren
ai suelo. Es la "cosa" fsica, tangible que puede verse y tocarse,
junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes
locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar
los bienes mices de los bienes muebles, definidos abajo. An cuando
se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos
los Estados, se adoptan aqu para distinguir estos importantes
trminos y conceptos.
2.2.1.3.2 La propiedad real incluye todos los derechos intereses
y beneficios relacionados con la propiedad de bienes races. La
propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de
propiedad separada del bien raz fsico. Por tanto la propiedad real
es un concepto no fsico.
2.2.1.3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e
intangibles (corpreos e incorpreos) que no son bienes races. Estos
son cosas que no estn permanentemente adheridas a los bienes races
y generalmente se caracterizan por su movilidad.
2.2.1.3.4 En la terminologa contable, los activos son recursos
apropiados o controlados, de los cuales se puede razonablemente
anticipar un beneficio futuro. La propiedad de un activo es por si
un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser
tangible o intangible.
2.2.1.3.5 Las normas internacionales de contabilidad para
informes financieros a que se hace referencia en la Norma
-
IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangibles y de
inversin. Son de particular importancia los siguientes trminos y
conceptos:
2.2.1.3.6 Activo Circulante. Son activos que no se entienden
destinados a uso continuo en las actividades de la empresa. Son
ejemplos de estos las acciones, acreedores, inversiones a corto
plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los
bienes races, normalmente tratados como un activo fijo como se
define adelante, pueden tratarse como un activo circulante. Los
ejemplos incluyen la tierra o bienes races mejorados que se
mantienen en inventario para venta.
2.2.1.3.7. Activos fijos. Estos son activos tangibles e
intangibles que caen dentro de las dos amplias categoras
siguientes:
2.2.1.3.8. Propiedades, planta y equipo. Activos que se
entienden destinados a uso de manera continua en las actividades de
una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la
depreciacin acumulada y otras categoras de activos adecuadamente
identificadas.
2.2.1.3.9. Otros activos de largo plazo. Activos que no se
tienen para usarse de manera continua en las actividades de una
empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo,
incluyendo inversiones extranjeras, cuentas por cobrar a largo
plazo, nombre comercial, inversiones tradas de atrs, y patentes,
marcas y activos similares.
2.2.1.3.10 La terminologa contable difiere en alguna manera de
los trminos utilizados por los Valuadores. Dentro de las
clasificaciones identificadas en el prrafo 3.5, los Valuadores
se
-
involucran principalmente con activos fijos. Tcnicamente es la
propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se vala mas
que el activo tangible o intangible en si. Este concepto distingue
la diferencia entre el concepto econmico de valuar un activo
objetivamente basndose en su habilidad de ser comprado y vendido en
un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como suponer una
base intrnseca u otra no de mercado. El concepto objetivo de
mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para
valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute
en la Norma IVSC 2.
2.2.1.3.11 El trmino "depreciacin" se usa en valuacin y
contabilidad y puede llevar a confusin. Para evitar malos
entendidos, los Valuadores pueden usar el trmino "depreciacin" o el
trmino "depreciacin acumulada" en los mtodos de Costo de
Reproduccin o Reposicin para referirse a cualquier prdida de valor
del costo total estimado nuevo. Tales prdidas pueden considerarse
como atribuibles a deterioro fsico, obsolescencia tcnica o
funcional u obsolescencia externa. El trmino "reservas para
depreciacin" se refiere a registros hechos por los contadores como
cargos al costo original de los activos bajo la convencin de costo
histrico, independientemente de la base para tales registros. Muy
importante, para los Valuadores la depreciacin acumulada es una
funcin del mercado. Las reservas para depreciacin son una funcin de
una convencin contable y no necesariamente reflejan el mercado.
2.2.1.3.12 Reconociendo que el trmino propiedad es un concepto
legal, pero que se usa comnmente en referencia general a bines
races y a bienes muebles, estas Normas aplican el trmino propiedad
en su acepcin comn. En este contexto el trmino puede considerase
aplicable tanto a los derechos de propiedad
-
rj i i c H B L I O T E C A
como a la cosa fsica que se tiene en propiedad. Adoptando esta
convencin podemos distinguir entre propiedad en su contexto
valuatorio general y la propiedad considerada como un activo bajo
las convenciones contables.
2.2.1.4.- Precio, Costo, Mercado y Valor.
2.2.1.4.1 La imprecisin del lenguaje, particularmente en una
comunidad internacional, puede y de hecho lleva a malas
interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un
problema cuando las palabras comnmente usadas en un idioma tambin
se usan con significados especficos en una disciplina dada.
De manera significativa este es el caso con lo trminos precio,
costo, mercado y va/oren el sentido en que se usan en la disciplina
valuatoria.
2.2.1.4.2 Precio es el trmino usado para designar la cantidad
pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho
histrico, sea que se revele pblicamente o se mantenga en reserva.
Debido a las capacidades, motivaciones, intereses econmicos
especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se
paga por los bienes y servicios puede o no tener relacin alguna con
el valor que pueden adscribir a esos bienes y servicios otras
personas. Sin embargo el precio generalmente es una indicacin del
valor relativo que se da a los bienes y servicios por el comprador
y vendedor en cuestin bajo circunstancias particulares.
2.2.1.4.3 El costo es el precio pagado por los bienes y
servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o
el
-
servicio. Cuando se ha completado es un hecho histrico. El
precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para
el comprador.
2.2.1.4.4 Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio
especfico) en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El
concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios
para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin indebida
restriccin de sus actividades. Cada parte responder a las
relaciones de oferta demanda y otros factores de fijacin de
precios, la capacidad y sapiencia de la parte, su entendimiento de
la relativa utilidad de los bienes o servicios y sus necesidades y
deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o
internacional.
2.2.1.4.5. Valor es un concepto econmico que se refiere la
relacin monetaria entre los bienes y servicios disponibles para
compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un
hecho, sino una estimacin de la vala de los bienes y servicios en
un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor. El
concepto econmico de valor refleja la visin que se tiene en un
mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o
recibe los servicios en la fecha efectiva de valuacin.
2.2.1.4.6 Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que
pueden identificarse (por ejemplo ver la Norma IVSC 2). Algunos son
tipos normales de valor comnmente usados en la valuacin de activos.
Otros se usan en situaciones especiales bajo circunstancias
cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de suma importancia
para el uso y comprensin de las valuaciones que el tipo y definicin
de valor sean claramente explicados y que
-
sean apropiados para la comisin de valuacin particular. Un
cambio en la definicin de valor puede tener efecto material en los
valores que se asignaran a diversos activos.
2.2.1.4.7 Los Valuadores Profesionales evitan el uso del trmino
"valor" sin calificacin, substituyendo en su lugar algn adjetivo
que describa el tipo de valor de que se trata. Valor de Mercado (o
Valor de Mercado Abierto en algunos pases) es el tipo mas comn de
valor asociado con la valuacin de activos y se discute en la Norma
IVSC 1. An cuando el uso comn posiblemente dicta el entendimiento
en el mercado de que se trata de el Valor de Mercado si no se hace
especificacin en contrario, es particularmente importante que el
Valor de Mercado se identifique y defina claramente en cada
trabajo.
2.2.1.4.8 El concepto de valor contempla la asociacin de una
cantidad monetaria a la transaccin. Sin embargo, la venta de la
propiedad valuada no es condicin que deba preceder a la de estimar
el precio al cual debera venderse si se vendiera en la fecha de
valuacin bajo las condiciones prescritas en la definicin de Valor
de Mercado.
2.2.1.4.9 El Valor de Mercado de los bienes inmuebles es una
representacin de su utilidad reconocida por el mercado mas que de
su estado fsico exclusivamente. La utilidad de los activos para una
empresa dada puede diferir de la que se reconocera por el mercado o
por una industria en particular. Por tanto, es necesario que la
valuacin de activos y la informacin para efectos contables bajo la
convencin que refleja los efectos de los precios cambiantes
distinga entre los valores reconocidos en el mercado, que deberan
reflejarse en la informacin financiera y los tipos de valor no de
mercado, que no deberan usarse como base
22
-
para informacin financiera. El Costo de Reposicin Depreciado
(CRD) como se define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a
propiedades especializadas, an cuando es una base de valuacin
distinta del mercado, es aceptable para informacin financiera
cuando sea apropiada.
2.2.1.4.10 Consideraciones similares a las expresadas en el
prrafo 4.9 arriba se aplican a la valuacin de propiedades distintas
a los bienes races. Con excepcin de los casos en que el CRD se
aplica de manera apropiada, los informes financieros requerirn la
aplicacin de mtodos de Valor de Mercado y clara distincin de mtodos
de Valor No de Mercado.
2.2.1.4.11 El costo total de un activo inmobiliario incluye
todos los costos directos e indirectos de su produccin. S el
comprador incurre en costos de capital suplementarios despus de la
adquisicin, estos se agregarn al costo histrico de adquisicin para
efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepcin del
mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrn o no
reflejarse totalmente en el Valor de Mercado del activo.
2.2.1.4.12 El trmino "costo de reposicin" puede usarse en
diversos contextos en algunos Estados. En el mercado, es el costo
de reemplazar el activo con un activo (o propiedad) sustituto
igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retraso
innecesario alguno. El trmino tambin se utiliza al hacer
estimaciones de costo. Una estimacin de costo de un activo puede
hacerse con base en una estimacin de costo de reproduccin o costo
de reposicin. Un costo de reproduccin es una rplica fiel de la
estructura existente, utilizando el mismo diseo y los mismos
materiales de construccin. El costo de reposicin visualiza la
construccin de una estructura de comparable utilidad, empleando
-
el diseo y materiales en uso corriente en el mercado de
edificacin actual.
2.2.1.5. Valor de Mercado.
2.2.1.5.1. El concepto de Valor de Mercado refleja las
percepciones y acciones colectivas de un mercado y es la base para
valuar la mayora de los recursos en economas basadas en el mercado.
An cuando las definiciones precisas pueden variar, el concepto se
entiende y aplica comnmente.
2.2.1.5.2. Conforme a las Normas IVSC, el Valor de Mercado se
define como:
El monto estimado por el cual un activo debera intercambiarse en
la fecha actuando cada una con conocimientos, prudencia y sin
presin, de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor
dispuesto en una transaccin directa despus de apropiado mercadeo en
el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento,
prudencia y sin presin.
2.2.1.5.3. La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y
definicin de Valor de Mercado. Como prefacio, es importante
insistir en que la estimacin de Valor de Mercado profesionalmente
determinada es una valuacin objetiva de derechos de propiedad
identificados en relacin a una propiedad especfica a una fecha
determinada. El Valor de Mercado es una estimacin respaldada por el
mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta de
acuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisin o
encomienda de hacer la valuacin. La Norma IVSC 3 establece las
Normas de valuacin
-
que son particularmente aplicables a los informes financieros y
cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de
Valuacin para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones.
2.2.1.5.4 Los activos fijos se distinguen de la mayora de los
activos circulantes en virtud del periodo relativamente mayor que
se requiere para comercializar los activos fijos a fin de obtener
un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de
tiempo, la ausencia de un "mercado inmediato"[2], la naturaleza y
diversidad de los mercados y propiedades y otros factores generan
la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas.
2.2.1.5.a.- Uso Mejor y Mas Productivo
2.2.1.5.1.a. El suelo subyace toda la existencia y con rara
excepcin, tiene permanencia mas all de la vida de los individuos.
Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cada fraccin de bien raz
posee ubicacin nica. La permanencia del suelo tambin implica que
normalmente se esperar que sobreviva a los usos y mejoras que le
sean impuestos por los humanos.
2.2.1.5.2.a. Debido a las caractersticas especficas del suelo,
cuando se vala el suelo separadamente de las mejoras a o en el
suelo, los principios econmicos requieren que las mejoras a o en el
suelo se valen conforme contribuyen al valor total de la propiedad.
Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto
de "uso mejor y mas productivo" refleja la utilidad y permanencia
del suelo en el contexto de un mercado, considerando que las
mejoras constituyen la diferencia entre el valor de la tierra sola
y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.
25
-
2.2.1.5.3.a. No obstante o expresado en el prrafo 6.2, muchas
propiedades se valan como combinacin de tierra y mejoras. En tales
casos, el Valuador normalmente estimar el Valor de Mercado tomando
en cuenta el uso mejor y mas productivo de la tierra con las
mejoras existentes.
2.2.1.5.4.a. Uso mejor y mas productivo se define como: El uso
mas probable de un activo que es fsicamente posible, apropiadamente
justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que
resulta en el valor mas alto del activo que se vala.
2.2.1.5.5.a. Un uso que no es legalmente permitido o fsicamente
posible no puede considerarse como uso mejor y mas productivo. Un
uso que sea legalmente permitido y fsicamente posible podr no
obstante requerir una explicacin del valuador que justifique porque
ese uso es razonablemente probable. Una vez que el anlisis
establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se
procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en
el valor mas alto, conforme a otras pruebas, se considera el uso
mejor y mas productivo.
2.2.1.5.6.a. La aplicacin de esta definicin permite a los
Valuadores evaluar los efectos del deterioro y la obsolescencia en
los edificios, las mejoras mas apropiadas para el suelo, la
factibilidad de proyectos de rehabilitacin y renovacin y muchas
otras situaciones de valuacin.
2.2.1.5.7.a. El concepto de uso mejor y mas productivo es una
parte integral de las estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo
ciertas normas permiten una aplicacin del concepto de uso mejor y
mas productivo en la valuacin de propiedades en relacin a los
informes financieros y cuentas relacionadas. Esta aplicacin
llamada
-
Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la Norma
TIAVSC 3.
2.2.1.6. Utilidad
2.2.1.6.1. El criterio clave que se relaciona con la valuacin de
cualquier activo es su utilidad. Los procedimientos empleados en el
proceso de valuacin tienen el objetivo comn de definir y
cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso del activo
valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto
de utilidad.
2.2.1.6.2 Utilidad es un trmino relativo o comparativo ms que
una condicin absoluta. Por ejemplo, la utilidad del suelo agrcola
se mide de manera ordinaria por su capacidad productiva. Su valor
es funcin de la cantidad y calidad de producto que la tierra habr
de rendir en el sentido agrcola o de la cantidad y calidad de
edificios o, si es susceptible de desarrollo, otro tipo de
productividad que soporte conforme a una perspectiva residencial,
comercial o industrial. Consecuentemente, el valor del suelo se
establece al evaluar su utilidad en trminos de los factores
legales, fsicos, funcionales, econmicos y ambientales que ordenan
su capacidad productiva.
2.2.1.6.3 Fundamentalmente, la valuacin de activos se rige por
la forma en que un activo se usa y en como sera ordinariamente
comercializado en el mercado. Para algunos activos, la utilidad
ptima se logra si se operan de manera individual. Otros tienen
mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe
hacerse una distincin entre la utilidad de un activo visto
individualmente y cuando se le considera como parte de un
grupo.
2.2.1.6.4 Las propiedades aisladas que constituyen operaciones
independientes auto contenidas normalmente cambian de
-
mano individualmente y se valan en consecuencia. Si tales
activos poseyeran mayor (o menor) valor derivado de una asociacin
funcional o econmica con otros activos, tal valor adicional o
especial puede analizarse en el proceso de valuacin informando lo
que corresponda, sea como consecuencia de las observaciones del
propio Valuador o conforme a las instrucciones debidamente
documentadas de un cliente. Cualquier estimacin de valor de este
tipo , sin embargo, no deber representarse como Valor de Mercado
sin incluir una clara explicacin que los soporte.
2.2.1.6.5 Una propiedad individual puede tener un valor
adicional o especial por sobre su valor como una entidad separada
debido su asociacin fsica o funcional con una propiedad contigua,
propiedad de terceros o por su atractivo para un comprador que
tenga otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance
o los montos de tal valor adicional o especial por separado del
Valor de Mercado establecido de acuerdo a estas normas de
valuacin.
2.2.1.6.6 La utilidad se mide con una perspectiva de largo
plazo, generalmente a lo largo de la vida til normal de un activo.
Sin embargo, hay ocasiones en que los activos temporalmente pasan a
ser redundantes, son almacenados o de alguna otra forma son
retirados de la produccin, son transformados a un uso o funcin
alterna o quiz simplemente se dejan ociosos por un periodo de
tiempo. En otras instancias, circunstancias de mercado externas,
ecom'cas o polticas, pueden dictar el retiro de la produccin por un
periodo indefinido de tiempo.
2.2.1.6.7 De manera similar, activos situados en regiones
remotas, en Estados no sujetos a economa de mercado o en
localidades que estn experimentando cambios en su economa, pueden
no tener un grado de utilidad directamente discernible a la
-
fecha de valuacin. Las valuaciones en tales circunstancias
requieren cierto grado de experiencia y entrenamiento y los
informes debern lograrse conforme a las Normas IVSC. De particular
importancia, el Valuador deber asegurar que se explique y revele de
manera completa la base de valuacin, los datos en que se basa la
valuacin y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las
hubiere) sobre las que se hace la valuacin.
2.2.1.6.8 Un efecto comn de la inseguridad poltica o econmica es
el cambio de utilidad, sea en trminos de capacidad o de eficiencia.
La responsabilidad del Valuador en tales situaciones es evaluar la
expectativa en el mercado de la duracin de tales eventos. Los paros
y cierres temporales pueden tener poco o ningn impacto en los
valores de los activos, en tanto que la cesacin de actividades por
periodo prolongado puede resultar en una disminucin permanente en
el valor. El activo valuado deber verse a la luz de todos los
factores internos y externos que influyen en su comportamiento
operativo.
2.2.1.7. Otros Conceptos Importantes
2.2.1.7.1 La expresin Valor de Mercado no es sinnimo del trmino
Valor Justo que comnmente aparece en las normas de contabilidad. A
diferencia de la definicin de Valor de Mercado explicada atrs, el
Valor Justo en contabilidad anticipa una venta que puede ocurrir en
circunstancias diferentes y en otras condiciones que las que
prevalecen en el mercado abierto para la disposicin ordenada de los
activos. Estas incluyen la posibilidad de una venta en situaciones
angustiadas de corto plazo u otras circunstancias no contempladas
en la definicin de Valor de Mercado. Para evitar confusin y malos
entendidos, la estimacin de Valor de Mercado que haga un Valuador
debe incluir una explicacin adecuada de la definicin de Valor de
Mercado adoptado por el Valuador y la
-
revelacin de las suposiciones, trminos o condiciones sobre las
que se ha hecho la valuacin.
2.2.1.7.2 Activos especializados son aquellos que rara vez, si
acaso, se venden salvo como parte del negocio del cual son parte
constitutiva. Se puede hacer referencia a tales activos como
activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado de
especializacin de su diseo, configuracin o aplicacin. Cuando existe
informacin de mercado limitada o que no es directamente comparable
para consideracin de los Valuadores, el proceso valuatorio puede
hacerse ms complejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador
desarrollar datos y razonamiento a partir del respaldo de mercado y
explicar la conclusin de valor. An cuando cada uno de los mtodos de
valuacin puede aplicarse y todos los mtodos aplicables debern
considerarse, el Mtodo de Costo de Reposicin Depreciado se aplica
comnmente a los activos especializados. Donde es posible, el
Valuador desarrolla el valor de la tierra, estimaciones de costo y
depreciacin acumulada a partir de la informacin de mercado y
explica la base para su estimado de valor.
2.2.1.7.3 No debe confundirse el trmino Costo de Reposicin
Depreciado (CDR) con los trminos Costo de Reposicin o Costo Neto
Comente de Reposicin. Estos ltimos se refieren al costo en que
habra de incurrirse en el mercado al adquirir un activo sustituto
igualmente satisfactorio (Ntese la excepcin en el prrafo 4.12
arriba cuando el uso del trmino Costo de reposicin puede aplicarse
como una tipo de estimacin de costo). An cuando la construccin u
otra creacin de activos sustitutos es una posibilidad, la medida de
costo mas normal es el costo de mercado de adquirir un activo
sustituto igualmente satisfactorio. En contraste, el CRD se refiere
especficamente al proceso valuatorio que combina una estimacin de
Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos
-
depreciados de construccin y otros relativos de los edificios,
estructuras y otras mejoras creadas en ella a fin de llegar a una
cifra que informe del valor sujeto a un adecuado beneficio econmico
potencial o potencial de servicio de la empresa derivado del uso de
los activos como un todo.
2.2.1.7.4 En donde las condiciones normales de mercado han sido
alteradas o suspendidas o donde los desequilibrios entre oferta y
demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la definicin
de Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un problema
valuatorio difcil. Aplicando el concepto y definicin de Valor de
Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al proceso
valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los
valores de activos que se consignan en los estados financieros.
Conforme la disponibilidad o aplicabilidad de la informacin de
mercado disminuyen, la comisin de valuacin puede requerir mayores
grados de competencia, experiencia y juicio profesional del
Valuador y cuidadosa aplicacin de estas Normas.
2.2.1.7.5 En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales)
puede requerirse a un Valuador que aplique una definicin particular
de Valor de Mercado para satisfacer requerimientos legales o
estatutarios. No obstante, a menos que el Valuador haga una
revelacin especfica en sentido contrario, los elementos y conceptos
fundamentales de valuacin siguen siendo los mismos que se contienen
en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no cambia
slo por razn de simples cambios en la terminologa o por una
diferente redaccin de la definicin en si, que podra ser diferente
en algunos Estados debido a sus leyes.
2.2.1.7.6 Todos los informes de valuacin deben expresar
claramente el propsito y la funcin de la valuacin. Adems de
otros
-
requisitos de los informes, en donde se involucre informacin
financiera, el informe debe identificar especficamente la categora
de activo en que se coloca cada activo y la base para tal
colocacin. Cada una debe explicarse de manera explcita.
2.2.1.7.7 La contabilidad basada en costo histrico refleja
solamente aquellos costos histricos y depreciacin acumulada
reconocidas bajo los principios generalmente aceptados de
contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de
Mercado menor o mayor que el costo histrico, sea que tal costo se
haya ajustado por depreciacin acumulada o no. Desde el punto de
vista de una empresa en particular, este costo puede igualar o ser
diferente del valor contributivo de ese activo a la empresa. Desde
la ptica del mercado, si un activo se crea para venta, el creador
debe estar en aptitud de vender el activo a un precio que exceda el
costo para el creador o la actividad no ser productiva. Cuando se
vende con utilidad el precio pagado por el comprador se convierte
en costo del comprador y la diferencia entre ese costo y el costo
en que incurri el vendedor (incluyendo costos de venta y de tener)
se convierte en la utilidad del vendedor, tambin conocida como la
ganancia en la venta del activo. Bajo ciertas circunstancias la
venta puede realizarse al costo del vendedor o por debajo de ste,
pero estas situaciones especializadas exigen aplicacin especial de
estos principios.
2.2.1.7.8 La estimacin e informacin de los valores de activos y
la orientacin relativa, son el campo de aplicacin de estas Normas y
orientacin relativa. No estn gobernadas ni dirigidas por los
objetivos de otras disciplinas. Cmo han de compilarse, transmitirse
e incorporarse los resultados de las valuaciones a los de otros
profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los
Valuadores. El correcto entendimiento de la terminologa es esencial
para los Valuadores y para quienes leen sus informes. El uso
-
ponderado de experiencia y pericia y la correcta aplicacin de la
metodologa son tambin esenciales. Estas Normas llevan la intencin
de servir los objetivos comunes de quienes preparan valuaciones de
activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.
2.2.1.8. Resumen
1.2.1.8.1 Estas Normas se entienden principalmente para uso de
Valuadores a quienes se pide valuar activos para informes y cuentas
financieras. Se hace nfasis en el uso de informacin real y actual
de mercado de la cual se pueden deducir juicios profesionales
informados en relacin a la valuacin de propiedades. Se incluye en
estas Normas orientacin para otros tipos de valuaciones para
distinguirlas de las valuaciones de activos, para establecer guas
internacionales que llevan la intencin de reducir o eliminar la
confusin en el uso de los informes de valuacin y promover el
entendimiento.
2.3.- Norma 2 Bases de Valuacin Diversas del Valor de
Mercado.
Normas IVSC. Esta Norma debe leerse en el contexto del material
de respaldo y orientacin de aplicacin contenida en el Prefacio y en
el Captulo de Conceptos y Principios Generales de Valuacin.
2.3.1.- Introduccin
2.3.1.1. Los objetivos de sta Norma son dobles: primero,
identificar y explicar las bases de valor diversas del Valor de
Mercado y establecer normas para su aplicacin; y segundo,
distinguirlas del Valor de Mercado.
33
-
2.3.1.2 An cuando la mayora de las valuaciones profesionales,
particularmente las valuaciones de activos a que se refiere la
Norma 3, involucran el Valor de Mercado, hay circunstancias que
piden bases diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto
el Valuador como los usuarios de la valuacin entiendan claramente
la distincin entre Valor de Mercado y las valuaciones con base que
no es el Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las
diferencias entres estos conceptos pudieran tener sobre la
aplicabilidad de la valuacin.
2.3.1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos
entendimientos o falsas interpretaciones entre los Estados en
relacin al uso y aplicacin de bases de valuacin que no sean de
mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben
asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los
medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de
la valuacin, evitando circunstancias que puedan desorientar al
pblico e informando estimaciones objetivamente apoyadas.
3.2.- Alcance
2.3.2.1 Esta Norma se refiere a bases de valuacin distintas al
Valor de Mercado.
2.3.2.2 La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en
cuanto se refiere a informes financieros. La Norma 3 incluye Valor
de Mercado para Uso Existente una aplicacin especial del Valor de
Mercado cuando se consideran inmuebles, planta, maquinaria y equipo
que ha de continuar en uso dentro de una empresa. An cuando esta
aplicacin se separa del concepto general de uso mejor y ms
productivo de la valuacin de mercado, deber considerarse como un
caso especial ms que como una desviacin del concepto de Valor de
Mercado.
-
2.3.2.3 Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuacin de
activos que forman parte de un negocio en marcha. Los conceptos de
Valor de Negocio en Marcha y el Valor de son bases no de mercado
como se define en la Norma 2.
3.3.- Definiciones
2.3.3.1. Valoren Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que
un bien especfico contribuye a la empresa de que es parte, sin
tomar en cuenta el uso mejor y mas productivo de ese bien o el
producto monetario que pudiera realizarse a su venta. El Valoren
uso es el valor que un inmueble especfico tiene para un uso
especfico para un usuario especfico y por tanto no est relacionado
con el mercado.
2.3.3.2. Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido
a condiciones de mercado, caractersticas nicas u otros factores,
atrae relativamente pocos compradores potenciales a un tiempo dado.
La caracterstica central que distingue a inmuebles con mercado
limitado no es que sea imposible venderlas en el mercado abierto,
sino que la venta de tales inmuebles por lo comn requiere un mayor
periodo de comercializacin que el usual para inmuebles mas
fcilmente comercializabais.
2.3.3.3. Inmueble especializado, para fin especial o
especialmente diseado. Inmueble que debido a su naturaleza
especializada, tiene una utilidad restringida a usos o usuarios
particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado
abierto, excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa.
An cuando muchos diseos, incluyendo los de casas habitacin
unifamiliares pueden definirse como de "fin especial", estas
descripciones se entienden aplicables a inmuebles que tienen
mercado restringido o no tienen mercado; los
-
ejemplos tpicamente incluyen refineras de petrleo, estaciones de
fuerza, muelles, instalaciones manufactureras especializadas,
infraestructura pblica, iglesias, museos e inmuebles localizados en
sitios geogrficos particulares por razones de operacin o
negocio.
2.3.3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de
valuacin de activos en relacin con informes financieros, los
inmuebles ocupados por el propietario pueden verse como inmuebles
especializados o no especializados.
2.3.3.3.2 Los inmuebles no especializados se valan conforme a
los conceptos de valor de mercado. Los que se tienen con la
intencin de continuar en uso por la empresa se valan sobre la base
de Valor de Mercado para el uso Existente como se explica en la
Norma IVSC 3.
2.3.3.3.3 Los inmuebles especializados por definicin rara vez,
si acaso, se venden en el mercado abierto. En consecuencia el Mtodo
de Costo de Reposicin Depreciacin es el que se usa comnmente en su
valuacin para propsitos de informes financieros haciendo las
debidas revelaciones.
2.3.3.4. Valor de Inversin. Es el valor de un inmueble para un
inversionista en particular o para una clase de inversionistas,
para efectos de inversin especficamente identificados. Este
concepto subjetivo relaciona inmuebles especficos a inversionistas
o grupos de inversionistas especficos con objetivos o criterios de
inversin claramente identificables. No debe confundirse el concepto
de Valor de Inversin con el Valor de Mercado de un inmueble de
inversin.
2.3.3.5. Valor de Negocio en Marcha. El valor del negocio como
un todo. El concepto involucra la valuacin de una empresa en
operacin
36
-
a partir de la cual se puede distribuir o repartir el Valor
conjunto del Negocio en Marcha a las partes constitutivas en la
proporcin en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes
por si constituyen Valor de Mercado, (ver tambin Valor de Privacin,
prrafo 3.13.6 adelante)
2.3.3.6. Valor Asegurable. El valor del inmueble conforme a las
definiciones contenidas en un contrato o pliza de seguro.
2.3.3.7. Valor Fiscal, Catastral o Gravable. Un valor que se
basa en definiciones contenidas en las leyes aplicables que se
refieren a tasacin o imposicin sobre la propiedad inmobiliaria. An
cuando algunas jurisdicciones pueden citar el Valor de Mercado como
base de la tasacin, la metodologa requerida puede producir
resultados que difieren del Valor de Mercado como se ha definido
aqu.
2.3.3.8. Costo de Reposicin Depreciado (CRD). El de CRD es un
mtodo de valuacin que se basa en una estimacin del Valor Actual de
Mercado para la tierra en su uso existente mas los costos brutos de
reposicin (o reproduccin) de las mejoras menos deducciones por
deterioro fsico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y
optimizacin. El resultado, que es un Malor no de Mercado, se conoce
como estimacin de Costo de Reposicin Depreciado. Este resultado est
sujeto a adecuada rentabilidad o potencial de servicio de la
empresa.
2.3.3.9 Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el
suelo, considerando la venta de los materiales de que est
constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones
especiales o adaptacin. Se puede reportar como el monto bruto o
neto de los costos de la venta y, en el ltimo caso, puede igualar
al valor neto de realizacin.
37
-
2.3.3.10 Valor de Liquidacin o Venta Forzada. El importe que
razonablemente se podra recibir de la venta de la propiedad dentro
de un marco de tiempo muy corto para satisfacer el marco de tiempo
de comercializacin de la definicin de Valor de Mercado. En algunos
Estados el valor de venta forzosa en particular puede tambin
involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores
que compran con pleno conocimiento de la desventaja del
vendedor.
2.3.3.11 Valor Especial. Trmino que se relaciona con un elemento
extraordinario de valor superior y por arriba del Valor de Mercado.
El valor especial podra surgir, por ejemplo, por la asociacin
fsica, funcional o econmica de un inmueble con algn otro inmueble,
como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podra ser
aplicable a un propietario o usuario especial o a un propietario o
usuario potencial del inmueble mas que al mercado en general; esto
es, a un comprador con inters especial. El valor especial podra
asociarse con elementos del Valor de Negocio en Marcha. El Valuador
debe asegurarse de que tales criterios se distinguen del Valor de
Mercado, aclarando cualesquiera suposiciones que haya hecho.
2.3.3.12 Otras expresiones de valor referidas especficamente a
inmuebles, planta y maquinaria y a situaciones especiales se
definen en las Normas TIAVSC que se refieren a esos aspectos.
2.3.3.13. Trminos contables.
2.3.3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se intercambiara
un activo o se cubrira un riesgo entre partes conocedoras y
dispuestas en una venta directa.
2.3.3.13.2 Monto Depreciable. El costo histrico de un activo u
otra cantidad sustituida por el costo histrico tal como
-
un monto revaluado menos el valor residual estimado del
activo.
2.3.3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y
equipo establecido por avalo o valuacin normalmente realizada por
valuadores profesionalmente calificados.
2.3.3.13.4. Monto Recuperable. El monto que la empresa espera
recuperar del uso futuro de un activo incluyendo su valor residual
al momento de su disposicin.
2.3.3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta estimado de
un activo en el proceso ordinario de los negocios menos los costos
de ventas y de cierra. Como tal, el valor neto realizable se
asemeja al Valor de Mercado menos los costos de disposicin slo
cuando se satisfacen todos los requisitos de la definicin de Valor
de Mercado. En particular esto incluye tiempo suficiente para que
ocurra la transaccin. El Valor de Mercado ordinariamente es un
cantidad bruta o, de manera mas apropiada, un "valor de cara"
anterior a la deduccin de los costos de disposicin.
2.3.3.13.6 Valor de Privacin. El valor de privacin de un activo
para su propietario actual que igualara el mas alto del valor de
utilidad a ese propietario o el valor de salida o disposicin de ese
activo. El Valor de Privacin es un ejemplo de base de valuacin que
refleja el concepto ajeno al mercado de Valor en Uso de un activo
como parte de un negocio en marcha al que algunas veces se hace
referencia como Valor ptimo de Privacin.
39
-
2.3.4.- Relacin con las Normas de Contabilidad
2.3.4.1 Ha habido confusin en la prctica sobre la aplicacin en
contabilidad de la terminologa y mtodos de valuacin. Para evitar
estos y otros problemas, IVSC ha preparado la Norma IVSC 1 que se
refiere a la valuacin con base en el Valor de Mercado, la Norma
IVSC 2 relativa a bases de valuacin diversas al Valor de Mercado y
la Norma IVSC 3 referente a las valuaciones para informes
financieros. Junto con otras porciones de las Normas
internacionales de valuacin, ests se estructuran para proporcionar
orientacin a los Valuadores, contadores y al pblico en relacin a
las normas de valuacin que afectan a la contabilidad.
2.3.4.2 El propsito de los informes financieros conforme a las
normas internacionales de contabilidad es reflejar con justicia los
resultados de operacin y la situacin financiera de una empresa para
la cual se emiten los informes. As, no se ponen en discusin las
normas de contabilidad en s al valuar la empresa. Para referencia
adicional de esta cuestin, vase la Norma IVSC 3.
2.3.4.3 Las normas de contabilidad proveen los medios requeridos
para que las valuaciones de activos fijos (y de otra ndole) sean
reflejadas en los informes y registros financieros de una empresa.
Se aplican a valuaciones de mercado actual y otras bases que se
apoyan en las convenciones de costo histrico.
2.3.4.4 Las Normas aplicables a la valuacin para informes
financieros y cuentas relacionadas se cubren en la Norma IVSC 3.
(La Norma IVSC 2 define los conceptos no de Valor de Mercado que no
son generalmente aplicables para efectos de informes financieros).
En particular, tales bases de valuacin no de mercado que se dirigen
a la
40
-
distribucin del valor entres los activos deben distinguirse de y
no confundirse con, estimaciones de Valor de Mercado.
2.3.4.5 El CRD es un mtodo no de mercado para valuar inmuebles
especializados que puede usarse, cuando sea aplicable, en
valuaciones para informes financieros,
2.3.5.- Declaracin de Normas
2.3.5.1 Antes de asumir una encomienda que involucre valuacin
basada en una premisa distinta del Valor de Mercado, un Valuador
deber:
2.3.5.1.1 Identificar de manera apropiada el problema a que se
ha de dirigir y asegurar que la ejecucin de la encomienda no habr
de llevar a una conclusin que sea desorientadora o inapropiada para
las circunstancias.
2.3.5.1.2 Determinar que el Valuador tiene suficiente
conocimiento, experiencia y competencia para completar la
encomienda de conformidad con estas Normas y otros principios de
valuacin generalmente aceptados; o alternativamente,
(1) Revelar cualquier deficiencia de este tipo al cliente antes
de aceptar la encomienda.
(2) Tomar todos los pasos necesarios y apropiados para completar
la encomienda.
4 1
-
(3) Revelar la situacin y los pasos tomados para enfocar ia
situacin en el informe que acompae la terminacin de los
servicios.
2.3.5.2 Al desarrollar una estimacin de Valor no de Mercado un
Valuador debe estar consciente de, entender y correctamente aplicar
aquellos mtodos y tcnicas que son necesarios para producir una
valuacin creble.
2.3.5.3 Para asegurar que no hay confusin entre Valor de Mercado
y una estimacin de Valor no de Mercado, el Valuador debe observar
las siguientes orientaciones:
2.3.5.3.1 Identificar la propiedad que se vala. 2.3.5.3.2
Identificar los derechos asociados con la propiedad por valuar.
2.3.5.3.3 Identificar el propsito y uso que se pretende dar a la
valuacin. 2.3.5.3.4 Definir el tipo de vaior que se est estimando.
2.3.5.3.5 Inspeccionar la propiedad que se est valuando o hacer las
revelaciones apropiadas. 2.3.5.3.6 Revelar cualesquiera condiciones
o circunstancias limitantes. 2.3.5.3.7 Identificar la fecha
efectiva de valuacin. 2.3.5.3.8 Desarrollar y considerar datos y
circunstancias apropiadas a la encomienda. 2.3.5.3.9 Distinguir que
la valuacin de que se informa no es una estimacin de Valor de
Mercado si la encomienda es sobre una base distinta al Valor de
Mercado.
2.3.5.4 An cuando el concepto, uso y aplicacin de las bases de
valor no de mercado puede ser apropiado bajo ciertas
circunstancias,
42
-
el Valuador deber asegurar que si tal valor ha de encontrarse y
reportarse, no ser razonablemente interpretado como una
representacin de Valor de Mercado.
3.6. Discusin
2.3.6.1. La utilidad de un inmueble para una empresa dada puede
ser diferente del que se le reconocera por el mercado o por una
industria dada. Por lo tanto, es necesario que los informes
financieros y la valuacin de activos conexa distingan entre los
valores reconocidos por el mercado, que deberan reflejarse en el
informe financiero y tipos de valor que no son de mercado que no
deben usarse como base para informes financieros (vase prrafo 4.5
atrs).
2.3.6.2. El Valoren Uso (ver prrafo 3.1) o el Valor de Privacin
(ver prrafo 3.13.6) es una base de valuacin ajena al mercado medida
desde la perspectiva de un usuario particular. A veces se hace
referencia a l como "valor para un usuario o propietario en
particular". El Valor a Cambio (ver Norma IVSC 1, prrafo 1.2 y
siguientes) es el valor como lo reconoce un mercado en el que el
tiene lugar imaginariamente el intercambio de propiedad de los
activos. La definicin de Valor de Mercado de IVSC adecuada a los
informes financieros esta basada en el principio de Valor a Cambio
y no en el de Valoren Uso.
2.3.6.3. Las expresiones Valoren Uso y Valora Cambio puede
llevar a malos entendimientos si no hay explicacin. Deben evitarse
cuando haya posibilidad de confusin.
2.3.6.4. Los inmuebles pueden valuarse sobre bases diferentes al
Valor de Mercado o pueden cambiar de manos a precios que no
reflejan el Valor de Mercado como ha quedado definido. Tales
bases
-
alternas pueden ser reflejo de una perspectiva de utilidad ajena
al mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los ejemplos
incluyen el Valor de Negocio en Marcha, Valor Especial, Valor de
Venta forzosa, Valor de Salvamento y el Valor Neto Realizable.
2.3.6.5. El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se
asigna a un negocio establecido, no a cualquiera de sus partes
constitutivas. El valor que se asigna a los activos individuales
que forman una parte de un negocio en marcha se basa en su
contribucin al todo, a la que comnmente se hace referencia como su
Valor en Uso cuando se relaciona con un negocio especifico y su
propietario. No esta relacionada con el mercado (ver 3.5) y no debe
confundirse con el Valor de Mercado para Uso Existente (ver Norma
IVSC 2, prrafo 4.3 y Norma IVSC 3).
2.3.6.6. Sera solamente coincidencia el que el Valor en Uso de
un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El Valor en Uso de
un inmueble tendera a ser mas alto que el Valor de Mercado si la
empresa operadora fuera capaz de emplearlo de una manera mas til y
rentable que el productor tpico del mismo producto o servicio. Por
otra parte, el Valor en Uso podra ser menor que el Valor de Mercado
en condiciones en que la empresa no estuviese utilizando el activo
a su mxima capacidad y eficiencia. El Valor en Uso tambin podra ser
mayor que el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos
especiales de produccin, contratos extraordinarios, patentes y
licencias singulares , buen nombre especial y otras activos
incorpreos que no seran transferibles a otro propietario.
2.3.6.7. Puede corresponder un Valor Especial a un inmueble en
razn de una ubicacin singular, una situacin temporal bajo
condiciones de mercado excepcionales o un premio pagadero por un
comprador que tenga inters especial (ver 3.11). Tal elemento de
Valor
-
Especial puede reportarse por separado del Valor de Mercado
establecido conforme a la definicin de Valor Mercado que se da en
estas Normas. El Valor Especial no debera incorporarse a una
estipulacin de Valor de Mercado, puesto que tal procedimiento podra
ser desorientador y por falta significara que tal elemento de
incremento de valor no es especial.
2.3.6.8. El Justo Valor, un trmino utilizado en contabilidad,
difiere de manera importante An cuando el Justo Valor y el Valor de
Mercado pueden ser numricamente iguales en ciertas circunstancias,
tienen diferentes definiciones. Por ejemplo, una estimacin de Justo
Valor puede no reunir los requisitos de tiempo adecuado para la
ordenada disposicin o la ausencia de alguna forma de presin.
2.3.6.9. La venta forzosa involucra un precio que surge de la
disposicin bajo circunstancias extraordinarias o atpicas, que
usualmente reflejan un periodo de comercializacin inadecuado sin
publicidad razonable y a veces reflejan una condicin de vendedor
involuntario o venta bajo presin o coaccin. Por estas razones, el
precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor
de Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio
pagado en una venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente
no es fcilmente predecible por un Valuador debido a la naturaleza y
extensin de las suposiciones subjetivas y conjeturas que deben
hacerse al formular una opinin de este tipo. Un Valor o precio de
Venta Forzosa tambin puede llamarse Precio de Liquidacin.
2.3.6.10. El Valor de Rescate (ver 3.9) ordinariamente es una
expresin del valor actual que se espera de un inmueble, sin incluir
la tierra, que ha llegado al final de su esperanza de vida til en
trminos de su propsito y funcin original. El concepto de Valor de
Rescate es que el activo se vala para venta de lo que sea
recuperable mas que
-
para el propsito para el que originalmente se destin. En este
contexto, el Valor de Rescate tambin se conoce en la terminologa
contable como el importe neto realizable para un activo que no
tiene ya uso para una empresa.
2.3.6.11. El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene
mas vida uso til. El bien vendido para rescate podra reconstruirse,
convertirse a un uso similar o diferente o proporcionar partes de
recambio para otros bienes que an sean utilizables. En el extremo,
el Valor de Rescate puede representar una expresin del valor de
chatarra o el valor de reutilizacin.
2.3.7.- Exigencias de Revelacin
1.3.7.1 Los informes valatenos no deben desorientar. Las normas
particulares de informacin pueden variar entre los Estados, pero es
responsabilidad del Valuador incorporar cuando menos aquellos
conceptos que se listan en 6.3, atrs. Para valuaciones basadas en
Valor no de Mercado es particularmente necesario que el propsito y
uso contemplado de la valuacin se explique claramente y que se haga
una completa revelacin de las bases para el estimado de valor, su
aplicabilidad y limitaciones.
2.3.7.2 Cada informe de valuacin sobre base distinta al Valor de
Mercado deber contener una Declaracin de condiciones Contingentes y
Limitantes o alguna revelacin similar. No obstante esta disposicin,
el Valuador no deber usar la Declaracin de Condiciones Contingentes
y Limitantes para justificar la desviacin con respecto a estas
Normas.
2.3.7.3 Al realizar una valuacin sobre una base distinta del
Valor de Mercado un Valuador no deber hacer suposiciones que
sean
-
irrazonables a la luz de los hechos comprobables a la fecha
efectiva de valuacin. Todas las suposiciones debern exponerse en
todos los informes.
2.3.7.4 Cada informe de valuacin sobre una base diversa del
Valor de Mercado deber contener una Certificacin del Valuador que
se cia a las directrices de la Norma IVSC 1. En particular, deber
distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otra forma de
valuacin que se aplique.
2.3.7.5 Si se hace una valuacin por un "Valuador interno", v.g.
uno que sea empleado o de la empresa propietaria de los activos o
del despacho contables responsable de la preparacin del estados e
informes financieros de la empresa, deber revelarse de manera
especfica en el certificado o informe de valuacin la existencia y
naturaleza de tal relacin.
2.3.7.6 Los dems aspectos del informe debern ser congruentes con
stas Normas.
2.3.8.- Provisiones de Desviacin
2.3.8.1 Si se pide a un Valuador que lleve a cabo un trabajo que
se desve de esta Normas, el Valuador podr aceptar y realizar tales
servicios slo si:
2.3.8.1.1 El Valuador determina que el trabajo no tender a
desorientar al cliente, usuarios del informe o servicios o al
pblico;
2.3.8.1.2 El Valuador explica al cliente que el trabajo
encomendado involucra una suposicin especial o desviacin
-
con relacin a stas Normas que debe revelarse de manera completa
en el informe y en las exposiciones que el Valuador debe hacer ante
terceros como resultado de la encomienda; y
2.3.8.1.3 El Valuador reclama como condicin de su contratacin
que cualquier suposicin especial o desviacin se revele en cualquier
documento publicado en que se haga referencia a la opinin del
Valuador.
2.3.9.- Fecha de Vigencia 2.3.9.1 Esta Norma Internacional entra
en vigor el 24 de marzo de 1995
2.4.- Historia de la Valuacin
En el mundo son muchas las personas que practican diariamente el
arte de la valuacin de bienes sin darse cuenta de ello.
Todo cambio de propietario, por insignificante que sea el valor
del objeto que cambia de dueo, da lugar a una estimacin que no deja
ser por lo menos, una valoracin elemental. Toda transaccin de
bienes requiere una apreciacin de los valores relativos de los
bienes cambiados. En las transacciones ordinarias, el valor
estimado por la impresin casi instintiva de que el precio fijado es
justo, o no lo es. En todos estos negocios de cada da el arte de la
valoracin se practica de una manera emprica, intuitiva e inexacta,
como se reconoce desde luego, por todo el mundo; pero no por ello
deja de ser el arte de la valuacin la base de todo cambio de
propiedad, sin excluir a la gran masa de pequeas transacciones del
comercio mundial.
Para las transacciones que se practican en el rea industrial se
ha reconocido la necesidad de un procedimiento sistemtico y
tericamente exacto, con el que se pueda justipreciar el valor de la
propiedad industrial, ya sea con fines de venta, de administracin
financiera o simplemente para fijar costos y precios de sus
servicios. Como consecuencia de ello, se ha llegado a concebir
formulas
48
-
que se han desarrollado gradualmente hasta constituir lo que se
reconoce hoy como un mtodo racional en el arte de la valuacin.
El arte de la valuacin tecnolgica se desarroll principalmente
desde 1890 cuando la expansin industrial alcanzaba su mayor auge y
a partir de entonces los ingenieros, los industriales, los
economistas y hasta los tribunales, empezaron a tener una
participacin activa en esta labor de valoracin sistemtica, que dejo
de ser competencia exclusiva del comerciante, del contador y del
financiero para reservarla al ingeniero como actividad especfica
propia. La literatura dedicada a esta valoracin tecnolgica aparece
por completo a partir de 1900.
A la fecha el arte de la valuacin de ingeniera sigue
experimentando continuos perfeccionamientos. Las diversas fases son
objeto de estudio constante por ingenieros contables, economistas y
jurisperitos. Al final de cuentas el valor es el punto final del
anlisis y del criterio aplicado. El valor asignado por una persona
puede o no concordar con el que le conceda otra. Los mtodos que se
aplican para llegar a un valor as como la ponderacin concedida a
los factores que generaron ese valor pueden variar segn los
valuadores. A partir de esto se infiere que todo el que estudie
este arte est obligado a aceptar esta situacin y debe mantener un
criterio abierto al considerar cualquier punto relacionado con la
valuacin de la propiedad industrial.
Un avalo -en general- es una opinin imparcial del valor de una
propiedad previamente identificada la cual se hace mediante la
elaboracin de un documento en el que se consigna el valor
determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios,
metodologa y principios generalmente aceptados en el mbito de la
valuacin.
La circular 11-18 de la Comisin Nacional de Valores publicada el
4 de Junio de 1992 en el Diario Oficial de la Federacin, define el
avalo de los activos fijos, para efectos de reexpresin de estados
financieros, como la estimacin del valor fsico en uso de un bien,
en condiciones de operacin, el cual se practica con base en los
lineamientos, criterios y requerimientos generales contenidos en la
misma circular.
-
' B L J Q J c A
En el caso de una empresa de servicios, esto se refleja
usualmente en un informe escrito de nuestra opinin, sobre el valor
de cierta unidad de propiedad, adecuadamente descrita y referida a
una fecha determinada.
El Valuador profesional es una persona que acta como tercera
parte desinteresada al proporcionar el Avalo de una propiedad al
propietario de la misma, o de alguna otra parte interesada y/o
dependencia del gobierno.
De acuerdo al International Valuation Standars Comit el Valuador
profesional debe satisfacer rigurosas pruebas de educacin,
entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. Tambin debe
exhibir y mantener un elevado cdigo de conducta moral (tica) y
prctica profesional (normas) El Valuador competente rene y
selecciona informacin relevante, aplicando su experiencia en el
proceso de la informacin, manteniendo completa objetividad, alta
tica, desarrollando una vlida conclusin. Al final el valuador
reconoce e identifica la diferencia entre una opinin personal y un
juicio profesional. Una estimacin de mercado refleja acciones y
actitudes de mercado. Las posiciones personales estn fuera de
lugar.
Qu bienes se valan?
Tcnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad
lo que se vala ms que el activo tangible o intangible de acuerdo al
siguiente esquema:
ACTIVOS TANGIBLES
Terrenos Edificios y Construcciones
Maquinaria y Equipo Mobiliario y Equipo de Of.
Equipo de Cmputo Equipo de Transporte.
50
-
ACTIVOS INTANGIBLES
Marcas
Diseos Industriales
Trabajos literarios, etc.
Bibliotecas, Filmotecas
Derechos de propiedad literaria
2.4.1.- Fin y usos de los avalos
Patentes
Cartera de Clientes
Know-how
Composiciones,
El uso y la finalidad define el tipo de avalo, as vemos que
existen avalos con:
Propsitos Financieros.
Propsitos Fiscales.
La determinacin de Valores con fines financieros se llevan a
cabo para:
Reexpresin de Estados Financieros: Estimacin de valores actuales
de negocio en marcha.
Valores Comerciales: Para: conocer los valores de compra-venta,
fusin o escisin de sociedades, obtencin de crditos o
financiamientos, otorgar garantas a terceros, contratacin de
seguros, etc.
Valores de realizacin: Para realizar las operaciones de
compra-venta.
51
-
Valores de recuperacin: Para conocer la suma de dinero que se
espera obtener con la venta del activo.
La determinacin de Valores para propsitos fiscales se hacen
para:
El clculo del impuesto sobre traslado de dominio.
El clculo de la depreciacin fiscal.
El clculo del 2% del impuesto al activo.
Garantizar el inters fiscal.
Expropiaciones.
2.4.2.- Trminos de Valor
La imprecisin en el lenguaje, sobre todo en una comunidad
internacional, puede llevar a malas interpretaciones y malos
entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras
comnmente usadas en un idioma tambin se usan con significados
especficos en una disciplina dada, tal es el caso de la terminologa
de valuacin: precio, costo, mercado y valor.
Precio es el trmino usado para designar la cantidad pedida,
ofrecida o pagada por un bien o servicio.
El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la
cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio.
Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en
el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y
vendedores mediante un mecanismo de precio.
El valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala de los
bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definicin
especfica de valor
52
-
Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden
identificarse. Los Valuadores Profesionales evitan el uso del
trmino "valor" sin calificacin, substituyendo en su lugar algn
adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata.
Trminos ms usados
Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor,
a continuacin se presentan algunas definiciones bsicas, no son las
nicas aceptables, ya que ciertos contratos requieren nociones de
valor que difieren de ellas en cierta medida; Por consiguiente,
siempre y cuando no se altere el concepto fundamental, estas
definiciones se pueden ampliar o definir para ajustaras al propsito
y la funcin del avalo.
Valor de Reproduccin Nuevo
El costo a precios actuales de la reproduccin de una nueva
rplica de un bien utilizando materiales idnticos o muy
similares.
Valor de Reposicin Nuevo
El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la
utilidad equivalente ms prxima al bien que se est valuando.
Valor Justo de Mercado:
La suma de dinero a cambio de la cual podra razonablemente
esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran
dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo condiciones
equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar
o vender, y siendo ambos conocedores de toda la informacin
pertinente. ( En el caso de avalos de bienes personales, habr que
ampliar osta definicin para ajustarse a la funcin y propsito del
avalo). Valor Justo de Mercado en Uso:
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra
razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados
estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo
condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en
53
-
la necesidad de comprar o vender, siendo ambos conocedores de
toda la informacin pertinente, incluyendo lo relativo a su
instalacin, y asumiendo que las ganancias confirman el valor
reportado.
Valor Justo de Mercado Instalado
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra
razonablemente