CENTRO UNIVERSITRIO DE BELO HORIZONTE ARQUITETURA E URBANISMO PLANEJAMENTO URBANO REGIONAL
OPERAO URBANA CONSORCIADALESTE/OESTE ARRUDAS
AlexandreClaudio Eduardo Marcela SoaresJualliander Patrick
Prof.: Cristiano Ottoni
BELO HORIZONTEMARO/2015SUMRIO
01 - Introduo ______________________________________________________0302 - A Operao Urbana Consorciada ___________________________________ 0403 - Operao Urbana Consorciada em Belo Horizonte, MG__________________ 06 3.1 - Conceito de Operao Urbana Consorciada de Belo Horizonte____________ 074 - Operao Urbana Consorciada Leste/Oeste Arrudas _____________________ 08 4.1 - Localizao____________________________________________________ 09 4.2 - Ocupao da rea envolvida _______________________________________114.3 - Objetivo desse instrumento na rea de interesse_______________________114.4 - Intervenes Propostas na rea_____________________________________125 - Caracterizao____________________________________________________135.1 - Ambiental_______________________________________________________13 5.2 - Urbana_________________________________________________________13 5.3 - Mercado Imobilirio______________________________________________ 15 5.4 - Transito e transporte (Mobilidade e acessibilidade)______________________16 6 - Setor Parque Linear Leste _________________________________________176.1 - Coeficiente de Aproveitamento por setor______________________________177 - Fotografia do objeto_______________________________________________228 - Anlise crtica e Conclusiva__________________________________________27 9 - Referencias Bibliogrficas___________________________________________ 28
01 Introduo
O instituto jurdico-urbanstico Operao Urbana Consorciada faz-se presente no Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001), nos artigos 32, 33 e 34. Observando aos princpios constitucionais, ao artigo 5, incisos XXII, XXIII, XXIV e XXVI (que dispem acerca do direito de propriedade, sendo este um direito social) e ao artigo 170 (que trata a respeito dos princpios da ordem econmica e financeira), da Carta Constitucional de 1988. A Operao Urbana Consorciada conceitua-se como um instrumento de parceria entre os setores pblico e privado (realizando um consrcio), permitindo a participao popular (dos proprietrios, moradores e usurios permanentes), visando realizao de transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental de uma determinada cidade. Tal empreendimento possui como objetivos: a gesto democrtica da cidade, o planejamento urbano e o respeito ao Princpio da Funo Social da Propriedade. No presente trabalho apresentara-se um estudo aprofundado dessa operao urbana consorciada, e exemplificando-se atravs da operao urbana consorciada do eixo Leste-Oeste/ Arrudas de Belo Horizonte, MG.
02 A Operao Urbana ConsorciadaNesse instrumento, o Poder Pblico deve delimitar uma rea e elaborar um plano de ocupao, no qual estejam previstos aspectos tais como a implementao de infra-estrutura, nova distribuio de usos, densidades permitidas e padres de acessibilidade. Trata-se, portanto, de um plano urbanstico em escala quase local, atravs do qual podem ser trabalhados elementos de difcil tratamento nos planos mais genricos. As operaes urbanas possuem grande potencial de qualificao espacial para as cidades, na medida em que permitem tratamento quase arquitetnico dos espaos urbanos. Tal tratamento dificilmente obtido apenas pelo Plano Diretor e pelo zoneamento, principalmente em cidades grandes. A necessidade de manter o plano inteligvel obriga a adoo de parmetros generalizantes para as diversas zonas, que no podem responder s situaes especiais que, certamente, fazem parte do tecido. Atravs das Operaes Urbanas, essas situaes podem ser definidas e trabalhadas individualmente, com maior nvel de detalhamento que no Plano Diretor. O Plano Diretor definiu as reas estratgicas para receberem transformaes urbansticas por meio de operaes urbanas consorciadas. So elas: reas em torno de corredores virios prioritrios, em torno de corredores prioritrios para o transporte coletivo, regies prximas a estaes de transporte coletivo, existentes ou a serem implantadas, reas dentro do Hipercentro que merecem ser requalificadas em decorrncia de sua relevncia simblica e a regio em torno da Cidade Administrativa do Estado de Minas Gerais - CAMG. Para estas reas, foram regulamentadas diretrizes gerais que ordenaro o uso e a ocupao das mesmas at que seja elaborado um Plano Urbanstico e regulamentada lei especfica para implementao de cada operao urbana. As intervenes propostas pelos planos urbansticos das Operaes Urbanas devero promover um remodelamento do desenho urbano, do adensamento construtivo e populacional das reas que abarcarem como forma de soluo dos principais conflitos e aproveitamento de suas potencialidades, por meio de medidas que objetivam: a conformao de lugares propcios atrao de comrcios e servios (formao de centros e centralidades) e ao uso intensivo por moradias - incluindo populao de baixa renda; a recuperao do patrimnio cultural e ambiental; a implantao e requalificao de reas de uso pblico, parques e praas; a construo e reforma de equipamentos urbanos e comunitrios; a melhoria da infra-estrutura e da mobilidade, entre outras aes. A lgica fundamental do instrumento que a capacidade de adensamento construtivo e populacional de parte das reas indicadas para operao urbana seja aumentada, por meio da implantao de projetos previstos em seu Plano Urbanstico. Estas reas devem ser prioritariamente ocupadas de forma organizada e intensiva mediante pagamento mediante pagamento ao poder pblico de contrapartida financeira. O recurso arrecadado ser aplicado na rea de operao para a execuo das intervenes necessrias sua qualificao. As contrapartidas financeiras geradas pela concesso da possibilidade de ocupao intensiva dos terrenos sero aplicadas na prpria rea de operao para custearem a execuo das intervenes necessrias sua qualificao. Com mais gente morando, trabalhando e utilizando os equipamentos instalados nestas reas, ser possvel otimizar o recurso pblico investido e garantir qualidade de vida para mais cidados.
De acordo com o Estatuto da Cidade (art. 33), a lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada deve conter no mnimo: Definio da rea a ser atingida; programa bsico de ocupao da rea; programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela operao; finalidades da operao; contrapartida a ser prestada pelos beneficiados; forma de controle da operao.
As Operaes Urbanas podem acontecer em qualquer localizao dentro do Municpio. necessrio ateno, entretanto, para garantir que os benefcios advindos da aplicao desse instrumento sejam distribudos de forma justa pelos diversos setores da sociedade. Nesse sentido, alguns fatores podem trazer dificuldades. Em primeiro lugar, a exigncia constante no Estatuto de que os investimentos dos recursos obtidos em uma operao urbana sejam feitos dentro da rea definida para a operao. Outro fator que a iniciativa privada s tende a se interessar pela operao urbana em reas j atrativas do ponto de vista do capital imobilirio e que, portanto, no deveriam ser priorizadas pelo Poder Pblico para reurbanizao. Por esses dois motivos, no so raros os casos em que os resultados das Operaes Urbanas Consorciadas acabaram valorizando e qualificando ainda mais as reas j privilegiadas do ponto de vista da qualidade urbana.
3 - Operao Urbana Consorciada em Belo Horizonte, MG.
A aplicao dessa operao em BH vem sendo desenvolvida com base na formulao de plano urbanstico, estudo de impacto de vizinhana e estudo de viabilidade econmica financeira. O instrumento, entre outras aplicaes, visa reestruturar reas em corredores para transporte coletivo prioritrio, transformando-as em locais de adensamento construtivo e populacional, dotados de atividades de comrcio e servio, desenho urbano qualificado, espaos livres para uso pblico, entre outros atributos. Belo Horizonte definiu na ltima reviso do seu Plano Diretor as reas que seriam passveis da aplicao deste instrumento (corredores virios prioritrios, corredores de transporte coletivo e entorno das estaes de metr e BRT Move).
Mapa das Operaes Urbanas de Belo Horizonte
3.1 - Conceito de Operao Urbana Consorciada de Belo Horizonte
4 - Operao Urbana Consorciada Leste-Oeste/Arrudas
A Operao Urbana Consorciada Eixo Leste/Oeste Vale do Arrudas abrange os permetros da Operao Urbana Consorciada Corredores Virios Prioritrios das avenidas Andradas, Tereza Cristina e Via Expressa, das Operaes Urbanas nas reas localizadas em um raio de 600m das estaes de transporte coletivo e da Operao Urbana das reas Centrais, que envolve as reas identificadas como preferenciais no Plano de Reabilitao do Hipercentro.
4.1 Localizao
Macro-Localizao
NMAPA DE LOCALIZAO DA OPERAO URBANA LESTE/OESTE ARRUDAS
Entorno das Avenidas Antnio Carlos, Pedro I, dos Andradas, Tereza Cristina e Presidente Juscelino Kubitschek. Entorno de estaes de transporte coletivo (Horto / Santa Teresa / Santa Efignia /Central / Lagoinha / Carlos Prates / Calafate / Nova Sua / Gameleira) e entorno de mercados (Central / Novo), cuja delimitao espacial conforme anexo IV da Lei 7165/96.
4.2 - Ocupao da rea envolvidaDisponvel em:portalpbh.pbh.gov.br Planos Diretores Regionais Norte, PBH. Acesso em set de 2014.4.3 - Objetivo desse instrumento na rea de interesse: O objetivo principal da OUC Eixo Leste/Oeste Vale do Arrudas estruturar a renovao do corredor virio como eixo de desenvolvimento urbano e ambiental integrado ao modal de transporte metrovirio. A estratgia promover o adensamento populacional, considerando a sua insero metropolitana e a interseo com os diversos eixos transversais de circulao. Para alcanar este objetivo, pretende-se: Aumentar a capacidade de suporte de reas subutilizadas; Promover o adensamento construtivo e populacional em reas bem atendidas por infraestrutura qualificada; Requalificar e implantar novos espaos pblicos; Fortalecer e incentivar o desenvolvimento de centros e centralidades regionais e locais; Implantar equipamentos estratgicos para o desenvolvimento urbano e atendimento populao. Implantar parques lineares ao longo do Ribeiro Arrudas que promovero sua recuperao ambiental; Criar alternativas para preservao e recuperao do patrimnio histrico e cultural; Reabilitar reas de vulnerabilidade social; Possibilitar a continuidade do sistema virio; Minimizar as barreiras existentes aos diversos modais de transportes; Privilegiar o uso de transporte coletivo e no motorizado e resguardar condies de acessibilidade universal.
4.4 - Intervenes Propostas na rea:
Intervenes Parque Linear Leste
Parque Linear Ribeiro Arrudas trecho entre as ruas Levi Coelho e Itaituba. Travessia Urbana acesso da av. dos Andradas av. Conselheiro Rocha. Viaduto sobre a av. dos Andradas prximo Cmara Municipal. Alargamento de trecho das ruas Tenente Anastcio de Moura, Exp. Nilo Seabra e trecho marginal da av. dos Andradas prximo Cmara Municipal. Manuteno das reas de preservao do patrimnio histrico de Santa Tereza. Melhorias nas infra-estruturas das vilas Dias, So Vicente, Unio, Cnego Pinheiro, So Rafael, Joo Alfredo e Camponesa III
5 Caracterizao5.1 AmbientalHoje, as caractersticas ambientais dos trechos que fazem parte desta operao no oferecem espao de lazer, h poucos espaos verdes, o nmero de rvores mnimo, visto que a cidade reflete isso em sua forma pouco pensada paisagisticamente, trazendo alguns desconfortos ambientais, no h preocupao com a integrao de ambientes e espaos verdes e os crregos existentes so canalizados. Com a proposta da operao urbana, oferecem: Praas e parques: melhoria nas reas verdes existentes e implantao de novos parques. reas livres de uso pblico nos grandes empreendimentos da operao. Caminhos Verdes: arborizao e conexes ambientais das vias nos novos centros de servio e comrcio.
5.2 UrbanaAs ruas do entorno so degradadas, em alguns bairros h comrcios centralizados, em outros necessrio ir ao centro da cidade dificultando a vida dos moradores e tambm onde o comrcio no valorizado, os aglomerados existentes so irregulares e a acessibilidade tanto nas reas urbanizadas como nas no urbanizadas no aplicada, dificultando a mobilidade e acessibilidade dos pedestres, destro desses principalmente dos portadores de necessidades especiais (PNE). Com tais deficincias urbansticas, foram propostos: As vilas e favelas dentro do permetro da OUC sero requalificadas por meio da implantao de aes fundamentais dispostas pelos PGE (s), quando houver, ou propostas pelo Grupo Gestor junto Urbel, priorizando medidas estruturais que iro integr-las melhor a seu entorno e privilegiando seu acesso s estaes de transporte coletivo. No Plano Urbanstico da OUC, as remoes e relocaes devem ser, tanto quanto possvel, evitadas em favor de uma poltica de regularizao fundiria. O trabalho social (incio com as obras e trmino seis meses aps a concluso das mesmas); titulao; Bolsa Moradia por um ano; e terreno (foi considerada uma mdia de 40m por unidade, visto que dever ser adotado um modelo verticalizado). A referncia de custo de relocaes foi incorporada individualmente no custo de cada interveno.
Custo de cada interveno. Melhorias no traado da cidade Acesso a reas restritas Recuperao de reas degradadas e/ou com risco social Urbanizao de localidades Desenvolvimento de centros e centralidades Melhoria no traado atingido. Adequao do traado para pessoas com dificuldade de locomoo Valorizao do entorno
5.3 Mercado ImobilirioNo atual contexto de forte especulao imobiliria na cidade de Belo Horizonte a rea atrai os olhares dos investidores, principalmente, por sua extensa rea livre. Somado a isso, sua localizao central, irrigada por uma malha viria consolidada com a presena de vrios modais de transporte, circundada por bairros tradicionais, so caractersticas que compem o cenrio ideal para a associao do poder pblico com o privado, que visam adensar certas reas de alto valor de terra, com a justificativa de possibilitar o desenvolvimento urbano e econmico para essas regies.
Diante da iniciativa da Operao Urbana Consorciada dentro da Proposta da Nova BH, a empresa Farkasvlgyi Arquitetura, desenvolveu um projeto na caegoria de Usos mistos, dentro do concurso International Property Awards. As propostas contemplavam:Comrcio Arranha-cu (mais alto da Amrica Latina)Hotel Retrofit das Torres Gmeas (edifcios atualmente abandonados na imediaes da rea)Arena multiuso esportes, shows, congressos, etc. (capacidade 40.000 pessoas)Centro de Convenes com cinema, teatro, museu e pista de patinao de gelo.
5.4 Transito e transporte (mobilidade e acessibilidade)
O acesso a integrao entre metr e nibus no to amplo, limitando algumas linhas de nibus a utilizarem este mtodo, alm disso, as caladas da maior parte desta rea da operao so esburacadas, sem piso ttil, sem canteiros, sem ciclovia, sem rebaixos, e os corredores somente para nibus no existem na cidade. As propostas de melhorias para estes quesitos foram: Melhorias nas condies de circulao de pedestres,com novas caladas e passarelas. Ampla rede cicloviria na rea da operao. Melhorias no acesso s estaes de metr e de BRT Move. Novos trechos virios, alargamentos, viadutose trincheiras.
6 - Setor Parque Linear Leste
No Parque Linear Arrudas, contempla reas voltadas aos pedestres, so elas:
Parque Linear Ribeiro Arrudas trecho entre as ruas Levi Coelho e Itaituba. Travessia Urbana acesso da av. dos Andradas av. Conselheiro Rocha. Viaduto sobre a av. dos Andradas prximo Cmara Municipal. Alargamento de trecho das ruas Tenente Anastcio de Moura, Exp. Nilo Seabra e trecho marginal da av. dos Andradas prximo Cmara Municipal. Manuteno das reas de preservao do patrimnio histrico de Santa Tereza. Melhorias nas infraestruturas das vilas Dias, So Vicente, Unio, Cnego Pinheiro, So Rafael, Joo Alfredo e Camponesa III.
6.1 - Coeficiente de Aproveitamento por setor
Setor 1 REVITALIZAAO LAGOINHAEdificaes predominantemente construdas entre 1940 a 1959, com as mais recentes entre 1976 a 1995. Predominncias de uso residencial e usos mistos, apresentando uma quantidade mediana de lotes vagos. Possuindo CA de 0 a 0,5 em sua maior parte de dois pavimentos.
Setor 2 TECELES / NOVA CACHOEIRINHA
Predominando edificaes de 3 pavimentos, com CA variando de 0 a 0,5 e de 0,5 a 1,0. Possuindo poucos lotes vagos. Caracterizada pela descontinuidade viria, tanto pela avenida Antnio Carlos, quanto as conexes internas do bairro.
Setor 3 CENTRO DE SERVIOS AVANADOS DO SO FRANCISCO
Possuindo sistema virio bem articulado internamente, mas com deficincia nos corredores virios principais. Possuindo lotes de grandes dimenses. Predominando galpes e com pouca presena de edificaes residenciais o CA esta entre 0 e 0,5 e entre 0,5 e1,0.
Setor 4 PARQUE BREJINHO / PAMPULHA
Apresentando intenso processo de construes residenciais, vem atingindo os bairros Liberdade e Indai. Por sua vez na regio sul esto os maiores CA entre 1 a 1,5 e de 1,5 a 2,0.
Setor 5 CORREDOR VERDE PARQUE LAGOA DO NADO / LAREIRA
Possuindo atividades comerciais e de servios, algumas de grande porte. Proximo a Lagoa do Nado se encontram edifcios residncias de 5 a 10 pavimentos. Possuindo amplo potencial de renovao e com poucos lotes vagos.
Setor 6 REQUALIFICAO ENTORNO DA ESTAAO VILARINHOA principal caracterstica do setor so os equipamentos regionais de transporte, servios, educao, sade, etc. Predominando residncias unifamiliar de CA 0 e 0,5, na direo oeste. Concentrando um grande numero de loteamentos privados irregulares, possuindo tambm reas publicas abandonadas. Possuindo mdio e alto potencial de renovao.
Setor 7 PARQUE BACIA DO CALAFATE
Caracterizada pela baixa altimetria, sua ocupao residencial, embora com algumas torres residenciais mais antigas. Na poro sul h um potencial de renovao considervel, que por sua vez em regies onde o processo de verticalizao como no bairro Corao Eucarstico o potencial menor. Em sua maior parte CA 0,5 e 1,9
Setor 8 BULEVAR OESTEOcupao residencial de baixa altimetria e com poucos lotes vagos no interior dos bairros. Na avenida Tereza Cristina esto localizados em sua maioria comercio local.Possuindo alto potencial de renovao. Em sua maior CA entre 0,5 e 1,9, e alguns pontos chegando a 2,0 e 3,9.
Setor 9 CENTRAL
Concentrando as maiores altimetrias de alta densidade construtiva. Predominando no Hipercentro a verticalizao no residencial, encontrando tambm varias reas degradadas e pouqussimas reas livres. Coeficiente de aproveitamento chegando a 4,0.
Setor 10 PARQUE LINEAR LESTE
Marcada as caractersticas residenciais unifamiliar, o coeficiente de aproveitamento esta 0,5 e 1,9 .Proximo da Andradas e da Rua Niquelina com edificaes mistas e galpes, existindo reas mal utilizadas e livres. Possuindo um alto potencial de renovao.
7 - Fotografia do objeto
Avenida dos Andradas, Bairro Santa Efignia - Imagem retirada - www.pbh.gov.br
Vale Arrudas - Imagem retirada - www.pbh.gov.br
Prdio de 350 m de altura ao lado da Arena Multiuso com capacidade para 40 mil pessoas - Imagem retirada - www.pbh.gov.br
Foto do campo atualmente no entorno do bairro Santa Tereza (ao lado da estao de metr) - Imagem retirada www.noticias.r7.com
Complexo Andradas deve comportar a maior torre da Amrica Latina (85 andares, em 350 metros de altura), com salas comerciais e restaurante no topo. De acordo com o projeto, as "torres gmeas" daro lugar a hotis e salas. Um centro de eventos com capacidade para 40 mil pessoas deve ser erguido entre os empreendimentos - Imagem retirada www.noticias.r7.com
"Torres Gmeas", em Santa Tereza, comearam a ser contrudas no incio da dcada de 1980. Com a falncia das construtoras, foram abandonadas e passaram a ser invadidas por sem teto em 1996. Houve pedido de retirada judicialmente e essas torres esto no projeto para rede de hotelaria - Imagem retirada www.noticias.r7.com
Projeto dos edifcios hoteleiros no lugar das "torres gmeas" - Imagem retirada www.piniweb.pini.com.br/construcao/arquitetura/arquitetos-propoem-construcao-de-torre.com
8 Anlise crticaDiante o estudo e anlise sobre a Operao Urbana Consorciada Leste/Oeste Arrudas, levantamos pontos positivos como a proposta de minimizar a degradao dos corpos d'gua com projetos de infra- strutura e a construo de bacias de reteno, porm no se mostra to eficaz, visto que para o tratamento do crrego por exemplo seria desencaixot-lo, fazendo assim que a principal via da cidade se estreitasse congestionando o transito e trazendo milhares conflitos com isso. Restaurao e ampliao das reas de relevncia ambiental e o aumento da cobertura vegetal, aumento de percentual de parques e reas arborizadas, revitalizao da rea central, investimentos em equipamentos urbanos, melhoria das condies ambientais e aumento das reas permeveis atravs da induo planejada de gabaritos diferenciados de acordo com o regime de ventos e insolao, adensamento populacional conjugado com a dotao de servios, comrcios e equipamentos urbanos, houve a inteno de incentivo restaurao de bens culturais imveis pelo mercado, pensaram na restaurao de 20% do total dos imveis tombados ou indicados para tombamento na OUC com recursos pblicos, tambm foi proposto a criao de novas centralidades e intensificao das existentes, gerando dinamizao, caso houver reassentamento da populao ser feito dentro da rea da Operao Urbana, onde a proposta seria realocar as pessoas que esto em reas de riscos em reas indicadas pelo PGE em projetos de unidades habitacionais verticais ou quando no houver PGE seria uma escolha da comunidade junto a Urbel, projetos de verticalizao planejada, com liberao de reas livres de uso pblico e diminuio da necessidade de deslocamento (incentivo a novas centralidades). Em contrapartida, os pontos negativos se sobressaem, tornando esta proposta surreal e invivel, levando em considerao que h substituio da populao residente e usuria, alm disso, h possibilidade de deslocamento da populao de baixa renda para reas mais distantes, uma vez que nem todas tm o PGE e nem sempre levado em considerao o melhor a se fazer, com o projeto das torres no Santa Tereza, h necessidade de remoo e reassentamento de parte da populao para a execuo de obras, aumento dos aluguis e preo dos imveis, alterao na composio de usos atuais modificando ambincia atual, visto que parte da operao em bairros de casas e no de prdios, impacto na paisagem urbana e possveis obstrues visuais, caso os espaos livres e de atravessamento das quadras no possibilitem uso diverso e intenso, se tornaro reas inutilizadas e, portanto, inseguras e sem vivacidade, possibilidade de presso sobre as populaes mais desfavorecidas de algumas regies e do pequeno comrcio independente, possvel comprometimento da capacidade viria no interior dos bairros, aumento na demanda por gua e na produo de esgotos domsticos e aumento na gerao de resduos slidos domsticos e resduos de obras. interessante conhecermos esta obra, sabermos as propostas e tudo que foi levado em considerao, em especial o que foi prioridade, mas o principal sabermos ponderar os deslizes que foram feitos entre o poder pblico e privado para que a operao deixasse de ser vivel e realizada.
9 - Referncias Bibliogrficas www.pbh.gov.br - Elaborao de estudo de impacto de vizinhana (eiv) da operao urbana consorciada antnio carlos/pedro. www.pbh.gov.br - Cartilha nova bh http://urbanidades.arq.br/2008/08/operacoes-urbanas-consorciadas-uma-introducao/ Plano Urbanstico Leste/Oeste Arrudas
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