알마스터 상업용부동산투자상담사제1색션 공법편 …phbds.com/DBFILE/DevInfo/DEV_20150723212726.pdf · • 그도시·군계획시설의부지로되어있는토지중지목

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상업용부동산투자상담사 제1색션 – 공법편

용도변경과 중개사고예방

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알마스터 대표교수 신영균

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상업용부동산 투자상담사 강의내용

상가

계약실무

상업용부동산

중개마케팅

상업용부동산

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상업용부동산

접수및 상담

상권분석및

업종분석

상업용부동산관련

공법

국토의 계획및 이용에 관한 법률에 의한 제한

알마스터 상가중개전문가 과정

By 신영균 알마스터 대표교수

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국계법 매수청구

• 47조(도시·군계획시설 부지의 매수 청구)

• ① 도시·군계획시설에 대한 도시·군관리계획의 결정(이하 "도시·군계획시설결정"이라 한다)의 고시일부터 10년 이내에 그 도시·군계획시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우(제88조에 따른 실시계획의 인가나 그에

상당하는 절차가 진행된 경우는 제외한다. 이하 같다)

• 그 도시·군계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목( )이 대(垈)인 토지(그 토

지에 있는 건축물 및 정착물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유자는 대통령지에 있는 건축물 및 정착물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유자는 대통령

령으로 정하는 바에 따라 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장

또는 군수에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.

• 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 해당하는 자(특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수를 포함한다. 이하 이 조에

서 "매수의무자"라 한다)에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.

• <개정 2011.4.14.>

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용도지역,용도지구및 용도구역안의 행위 제한

제1종 전용주거지역 제2종 전용주거지역

단독주택

1종 근생중

가. 수퍼마켓등 1000㎡ 미만

나. 휴게음식점등 300㎡ 미만

다. 이용원⋅ 미용원등

라. 의원⋅ 치과의원등

마. 탁구장등 500㎡ 미만

바. 동사무소등 1000㎡ 미만

단독

공동

1종 근생중 1000미만

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다가구

연립/다세대 ㅡ 아파트 x

2종근생중 종교집회장

박물관,미술관,체험관=한옥, / 1000

미만

종교시설중 1000미만

유치원,초,중,고

노유자시설

주차장

2종근생중 종교집회장 / 500미만

박물관,미술관,체험관=한옥 / 1000

미만

종교시설 중 1000미만

유,초,중,고

노유자시설

자동차관련시설중 주차장

용도지역,용도지구및 용도구역안의 행위 제한 2

제1종 일반주거지역 제2종 일반주거지역

단독 / 공동

제1종 근생 / 유,초,중,고

4층이하 건축물

단독/공동/1종 근생 / 종교시설

유,초,중,고

노유자

4층이하 건축물

제2종 근생 /단란,안마시술소 x

문화 및 집회시설 / 공연장x 관람장x

종교시설

판매시설중 소매시장,상점,피시방 = 2000미만만

제 2종 근생 - 단란x 안마시술소x

문화집회시설 – 관람장x

판매시설중 소매,상점 2000미만

의료시설 – 격리병원제외

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판매시설중 소매시장,상점,피시방 = 2000미만만

의료시설 ㅡ 격리시설 제외

수련시설 / 유스호스텔 접도제한

운동시설 / 옥외철탑 골프연습장x

오피스텔 바닥면적 3000미만

인쇄업,봉제업,컴퓨터제조업,두부,세탁공장중 공해

발생안하는 것

창고시설

주유소,석유판매소,가스충전소,저장소

도료류판매소

주차장 및 세차장

교육연구시설 – 연구소x

수련시설 / 유스호스텔 접도제한

운동시설

오피스텔, 금융업소사무소, 3000미만

공장

위험물저장 및 처리시설중 주유소, 석유판매소 . 충전소

주차장과 세차장

교정시설 / 국방,군사시설

방송통신시설

발전시설

용도지역,용도지구및 용도구역안의 행위 제한 3

제3종 일반주거지역 준 주거지역 / 할 수 없는 건축물

단독 / 공동

제1종 근생 / 유,초,중,고

종교시설 / 노유자시설

단란주점 / 격리병원 / 숙박시설 / 위락시설 / 공장중

공해유발시설

차고지외 충전소,저장소 / 페차장 / 축사,도축장, / 자원

순환시설 / 묘지 /

2종 근생 – 안마시술소x 단란주점x

문화집회시설/ 관람장x

소매, 판매시설중 2000미만

의료시설 – 격리병원x

안마시술소

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의료시설 – 격리병원x

교육연구시설 / 연구소x

운동시설

업무시설 – 3000미만

공장

창고

위험물저장 및 처리시설

자동차관련시설중 주차장/세차장

버섯재배사,종묘배양시설

주차장과 세차장

~ 기타 2종 일반주거지역내 업종 가능

문화집회시설 / 공연장O 전시장O

판매시설

운수시설

공장

창고시설

위험물 저장 및 처리시설 / 액화가스취급소O = LPG, 부

탄가스 취급소 =O

자동차관련시설 / 운전학원o 정비학원o

건축물의 용도 허용여부

단독주택 유통상업, 전용공업지역에서만 금지(단 농림지역, 자연환경보전지역에서는 농어가주택에 한함)

연립·다세대 유통상업, 전용공업, 일반공업, 보전녹지, 보전관리, 농림, 자연환경보전지역 금지

아파트

1종 전용주거지역, 1종 일반주거지역, 유통상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지

역에서 금지

숙박시설

모든 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역(조례가 정하는 경우 3층이하, 바닥면적 660㎡ 이하)에서만 허용 ⊙ 유통상업지역

내에 허용됨! ⊙ 관광지·관광단지가 지정된 자연녹지지역 내에서는 숙박시설 허용됨!

위락시설 모든 상업지역 내 가능

제1종 근린생활시설 모든 용도지역 내 가능

2종근

린생

원칙 전용주거지역, 보전녹지지역, 자연환경보전지역 금지

안마시술소 전용주거, 일반주거, 보전녹지, 농림, 자연환경보전지역 금지

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린생

활시

설


단란주점(150㎡미만) 상업지역에만 가능

종교집회장(300㎡미만) 모든 용도지역 내 가능

초·중·고등학교 전용공업지역 금지

종교집회장(300㎡이상)→종교시설 전용주거지역(1,000㎡ 미만 가능) / 전용공업지역과 생산녹지지역 금지

의료

시설

일반병원 전용주거, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지

격리병원 모든 주거지역과 근린상업, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지

공장 전용주거, 유통상업, 보전녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역 금지

분뇨·쓰레기처리시설 모든 공업지역과 생산녹지, 자연녹지, 계획관리, 생산관리, 농림지역 가능

묘지관련시설 모든 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 가능 (주/상/공 금지)

장례식장 전용주거, 일반주거, 전용공업지역, 자연환경보전지역 금지

건축물의 용도별 분류 건축법 시행령 별표 1

1. 단독

주택

가. 단독주택

나. 다중주택

다. 다가구주택

라. 공관

2. 공동

주택

가. 아파트

나. 연립주택

다. 다세대주택

라. 기숙사

4. 제

2종 근

린 생

활 시

설

가. 공연장 500미만

나. 종교집회장 500미만

다. 자동차영업소 1000미만

라. 서점 (1000이상)

마. 총포판매소

바. 사진관, 표구점

사. 청소년 게임제공업소, 복합유통게임제공

업소. 인터넷컴퓨터게임시설 500미만

아. 휴계음식점 300이상

자. 일반음식점

차. 장의사. 동물병원, 동물미용실

카. 학원 500미만

타. 독서실, 기원

파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장.볼

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3. 제1종

근린 생활

시설

가. 수퍼마켓등 1000㎡ 미만

나. 휴게음식점등 300㎡ 미만

다. 이용원⋅미용원등

라. 의원⋅치과의원등

마. 탁구장등 500㎡ 미만


사. 마을회관등

아. 변전소⋅양수장등

자. 지역아동센터

파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장.볼

릴장 당구장, 실내낚시터, 골프연습장,

500미만

하. 금융업소,사무소 500미만

거. 다중시설 – 고시원 500미만

너 제조업소, 수리점 500미만

더. 단란주점 150미만

러 안마시술소. 노래연습장

5. 문

화 집

회 시

설

가. 공연장 (2종근생 제외) 500이상

나. 집회장 (2종근생 제외) 500이상

다. 관람장 (1000㎡ 이상)

라. 전시장 / 마. 동⋅식물원

건축물 용도분류 2

문

화

집

회

시

설

가. 공연장 (2종근생 제외) 500이상

나. 집회장 (2종근생 제외) 500이상

다. 관람장 (1000㎡ 이상)

라. 전시장

마. 동⋅식물원

6

.

종

교

시

가. 종교집회장 (2종근생 제외) 500이상

나. 종교집회장 내 봉안당 500이상

(2종근생 제외)

9.

의료

시설

가. 병원 / 나. 격리병원 / 다. 장례식장

10.

교육

연구

시설

가. 학교 / 나. 교육원

다. 직업훈련소

라. 학원(자동차⋅무도학원 원격제외)

500이상 ↑

마. 연구소 / 바. 도서관

11.

노유

가. 아동관련시설 (어린이집, 1종근생 제외)

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설

7

.

판

매

시

설

가. 도매시장

나. 소매시장

다. 상점 (1000이상 ) 피시방 300㎡ 이상

8

.

운

수

시

설

가. 터미널

나. 철도역사

다. 공항시설

라. 항만시설⋅여객시설

노유

자시

설

나. 노인복지시설 /

다. 기타 사회복지시설

12.

수련

시설

가. 생활권수련시설 / 나. 자연권수련시설

13.

운동

시설

가. 탁구장등 (1종⋅2종근생 제외)

나. 체육관 (500이상~1000㎡ 미만)

다. 운동장 (500이상~1000㎡ 미만)

14.

업무

시설

가. 공공업무시설 (1종근생 제외)

나. 일반업무시설 (2종근생 제외)

15.

숙박

시설

가. 일반숙박시설 / 나. 관광숙박시설

다. 기타 유사한 시설 / 500고시원

16.

위락

시설

가. 단란주점 (150이상 2종근생 제외)

나. 유흥주점

다. 유원시설업 (2종근생 제외)

마. 무도장, 무도학원

바. 카지노영업소

17.

공장

물품의 제조⋅가공⋅수리 (500이상)

18.

창고

시설

가. 창고 (위험물저장창고등 제외)

나. 하역장 다.물류터미널

라.집배송시설

20

자동

차

관련

시설

가. 주차장

나. 세차장 / 다. 폐차장

라. 검사장 / 마. 매매장

바. 정비공장

사. 운전학원⋅정비학원

아. (관련법) 차고⋅주기장

21.

동물

식물

가. 축사 / 나. 가축시설

다. 도축장 / 라. 도계장

마. 버섯재배사 / 바. 종묘배양시설

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시설

라.집배송시설

19.

위험

물 저

장

처리

시설

가. 주유소⋅석유판매소

나. 액화석유가스충전소

다. 위험물제조소 / 라. 위험물저장소

마. 위험물취급소 / 바. 액화가스취급소

사. 액화가스판매소

아. 유독물보관⋅저장시설

자. 고압가스충전⋅저장소

차. 도료류 판매소

카. 기타 유사한 시설

식물

관련

시설

마. 버섯재배사 / 바. 종묘배양시설

사. 온실

아. 기타 유사한 시설 (동,식물원제외)

22.

자원

순환

관련

시설

가. 하수 등 처리시설

나. 고물상 / 다. 폐기물재활용시설

라. 페기물 처분시설

마. 페기물 감량시설

23.

교정

및

군사

시설

가. 교정시설(보호감호소,구치소,교도소)

나. 소년원및 소년분류심사원

다. 국방,군사시설

용도 28가지 / 종류는 121가지

24. 방송통신 시설

가. 방송국

나. 전신전화국

다. 촬영소

라. 통신용시설

25. 발전시설 발전소 (1종근생 제외)

26. 묘지시설

가. 화장시설

나. 봉안당 (종교시설 내, 제외)

다. 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물

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다. 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물

27. 관광휴게 시

설

가. 야외음악당 / 나. 야외극장

다. 어린이회관 / 라. 관망탑

마. 휴게소 /

바. 공원⋅유원지또는 관광지에 부속되는 시설

28. 장례식장의료시설의 부수시설은 제외

허용면적 산정시 기존창업자의 면적을 제외하여

신규창업자의 창업가능범위를 확대

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건축법 시행령 별도 1의 비고 - 중요

• 해당 용도로 쓰이는 바닥면적이란?

– 부설주차장 면적을 제외한 실 사용면적에

공용부분(화장실,복도,계단)면적 배분한 면적

– 같은 건물의 해당용도 사용면적 모두를 합산– 같은 건물의 해당용도 사용면적 모두를 합산

– 동일인이 둘이상의 구분된 건축물을 같은 세부용도로 사용시 합산

– 구분 소유자가 다른 경우에도 합산 (명칭, 같이 관리,홍보)

– 청소년보호법에 따라 여성가족부장이 고시하는 청소년 출입,고용금지업의 영업을 위한

시설은 제1종,2종 근생에서 제외

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건축물 용도분류 면적기준 – 요약 편 1

학원

500㎡

휴계음식점

300㎡

미만 : 2종근린 미만 : 1종근린

이상 : 교육연구시설 이상 : 2종근린

단란주점

주거지역 = 불가

150㎡사무소 / 금융업소

출판사

중개업소

500㎡

미만 : 2종 근린 미만 : 2종 근린

이상 : 위락시설 이상 : 업무시설이상 : 위락시설 이상 : 업무시설

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오락실

게임장

멀티방

500㎡비디오방

소극장

영상감상실

500㎡


이상 : 판매시설 이상 : 문화집회시설

슈퍼 / 철물점

소매점

다이소 / 오피스디포

1000㎡

피시방

500㎡


이상 : 판매시설 이상 : 판매시설

건축물 용도분류 면적기준 – 요약 편 2

카센타

500㎡성당

교회

절 / 기도원

300㎡


이상 : 자동차관련시설 이상 : 문화집회시설

서점

1000㎡고시원

(다중이용시설)

500㎡

미만 : 1종 근린 미만 : 2종근린

이상 : 2종 근린 이상 : 숙박시설이상 : 2종 근린 이상 : 숙박시설

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탁구장

체육도장(태권도장)

500㎡테니스장 / 당구장 /

에어로빅 / 헬스

놀이형시설(유원지시설)

500㎡

미만 : 1종 미만 : 2종근린

이상 : 운동시설 이상 : 운동시설

제조업소/수리점

무공해시설

500㎡자동차영업소

현대차 대리점

1000㎡


이상 : 공장 이상 : 업무시설

건축물 용도분류 간단 요약표 – 자주접하는 업종 중심

1종근린 미용실 / 이발소 일반목욕장 / 세탁소 / 의원 / 치과 / 내과 / 조산소

2종근린일반음식점 / 노래연습장 / 사진관 / 표구점 / 안마시술소

장의사 / 동물병원 / 독서실

자동차관련시설 운전학원 / 정비학원 / BMW정비공장 ? (1~2급까지)

위락시설

체육시설

유흥주점 / 특수목욕장 (터키탕)

무도학원 = 댄스스포츠 = 구청문화체육과

왈츠,탱고, 킥스템, 폭스트롯,빈왈츠,룸바,차차자 ,삼바 ,파사도불레, 자이브

살사댄스학원은 ???

방송댄스 / 재즈댄스 = 학원가능 / 2종근린

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허가 업종 등록업종 신고업종

• 식품제조, 가공

• 의약품제조

• 화장품제조

• 샘물제조

• 의료용구및 위생용품

제조업

• 고압가스판매업

• 용역경비업

• 전당포

• 폐기물처리

• 중고자동차매매

• 속셈학원

• 컴퓨터학원

• 피아노

• 미술

• 부동산중개업

• 비디오감상실

• 안경업

• 음판판매업

• 자동차운전알선

• 창고업

• 전기용품제조업

• 장난감제조

• 세척제제조

• 건설기계판매

• 무역업

• 일반음식점업

• 휴계음식점

• 결혼상담업

• 교습소

• 소방용기계기구제조

• 숙박업

• 유흥주점

• 단란주점

• 유기장

• 유료노인복지시설

• 유료직업소개소

• 석유판매

• 의약품도매

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• 미술

• 각종학원

• 독서실

• 게임제공업

• 컴퓨터공부방

• 특수목욕탕

• 공해시설방지업

• 승강기부품제조업

• 출판인쇄업

• 계량기제조수리업

• 다단계판매

• 여행업

• 피시방

• 교습소

• 노래연습장

• 동물병원

• 만화대여업

• 목욕탕

• 세탁업

• 이미용실

• 체육시설

• 예식장

공중위생법 관련업

공중위생법적용 건축법 허가/등록/신고 용도지역제한 비고

이, 미용업

세탁업

목욕업

숙박업

1종근린

1종 / 2종

(공장시설있으면)

1종근린

숙박시설

신고

신고

신고

신고 상업지/준공업지

의자갯수도신고

/ /

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체육시설법 건축법 면적 허가/등록/신고 비고

체육도장

탁구장

당구장/헬스

에어로빅

스크린골프

무도장

무도학원

1종근린/운동시설

,,

2종/운동시설

,,

,,

위락시설

,,

500미만

이상 운동시설

,,

,,

,,

무조건 위락

,,

신고

300이넘으면2장

300미만 1장

,,

,,

신고

,,

생활체육지도사

나이트클럽 =

유흥주점 ≠ 무도장

콜라텍의 경우

• 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니

다.

「건축법」 상 건축물의 용도는 같은 법 시행령 (별표 1)에서 규정하고 있으며, 성인콜라텍이 「체육시설의 설치

·이용에 관한 법률」에 의한 체육시설업 신고대상에 해당되지 아니하더라도 무도장, 무도학원, 유흥주점 등과

같은 용도의 영업을 사실상 행하는 경우와 주거환경의 훼손 및 미풍양속을 저해하는 경우에는 위락시설의 일종으

로 분류하여야 할 것임

•

이 경우 성인콜라텍에 대한 관계부처 의견조회결과 문화관광부는 콜라텍이 그 운영방법 및 영업내용, 특성 등이

일률적이지 않고 다양한 행태를 띠고 있는 것으로 파악되며 일반적으로 콜라텍에서 행하여지는 춤의 종류가 비정

형적인 사교무도인 점, 콜라 등의 음식물을 제공하는 점, 기타 영업행태 등을 종합할 때 「체육시설의 설치·이용에

관한 법률」에 의한 “체육시설로 보기 어렵다”는 의견이고,관한 법률」에 의한 “체육시설로 보기 어렵다”는 의견이고,

•

보건복지부에서는 콜라텍이 음식류(주류포함)를 조리·판매하지 아니하고 단순히 음료(별도의 조리 등이 필요하지 않

은 제품)를 판매하면서 카세트 또는 CD로 틀어주는 음악에 맞추어 음악 감상과 춤을 출 수 있도록 하는 업”을 의

미하며, 「식품위생법」에 의한 식품접객업과는 그 취지를 달리하고 있으므로 「식품위생법」에 의한 “식품

접객업소에 해당하지 아니한다”는 의견으로서,

•

당해 콜라텍업에 대한 건축물의 용도를 적용함에 있어서는 인·허가 담당부서에서 관계법령과 사실상의 영업행

위 및 실질적인 이용목적, 기능·주변현황·구조 등에 따른 위 내용을 종합 검토하여 위락시설이나 제2종근린생활시

설, 운동시설 등과 유사한 용도로 분류할 수 있을 것임

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개별법에 의한 분류

구분 건축법 절차 비고

학원

자동차

정비업

1급 = 종합정비

2급 = 일반정비

3급 = 부분정비

= 동네카센타

2종/교육연구시설

자동차시설

,,

2종/자동차시설

인가 / 교육청

교육지원청

등록/구청

한달이상

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의원

슈퍼 SSM

편의점

안경점

약국

여행서

의원 = 30개미만

병원 = 30개이상

종합 = 100개이상

1000㎡

1종

의료시설

의료시설

1종/판매

,,

1종

1종

1종

등록/보건소

자유업

,,

등록/보건소

등록/보건소

등록/구청

1층약국가능

1층약국불가

1층약국불가

개별법에 의한 분류

건축법 절차 비고

만화방

부동산중개업

사진관

안마시술소

규정없음

2종근린/업무

규정없음

2종근린

등록

자유

신고

신흥업종은

유사업종을

기준으로

적용하도록

www.Rmaster.co.kr26

안마시술소

스포츠마사지

피부관리

산후조리원

고시원

2종근린

규정없음

1종근린

2종근린

2종근린

신고

자유

신고

신고

신고

적용하도록

하고있음

그러나 정확한

규정이

없으면 자유업

군별 분류 / 건축법 제 19조 4항

구분 시설군 용도뷴류

1군 자동차관련시설군 자동차관련시설

2군 산업등 시설군운수시설 / 창고시설 /공장 / 위험물저장및 처리시설 / 차원순환

시설 / 묘지관련시설 / 장례식장

3군 전기통신시설군 방송통신시설 / 발전시설

4군 문화집회시설군 문화및 집회시설 / 종교시설 / 위락시설 / 관광휴계시설

www.Rmaster.co.kr27


5군 영업시설군 판매시설 /운동시설 /숙박시설 / 제2종 근생중 다중생활시설

6군 교육복지및 복지시설군 의료시설/교육연구시설 / 노유자시설 / 수련시설

7군 근린생활군 제1종 근린생활시설 / 제 2종 근린생활시설 (다중시설 제외)

8군 주거업무군 단독주택 / 공동주택 / 업무시설 / 교정및 군사시설

9군 그밖의 시설군 동물및 식물관련시설 / 장례시설 = 삭제 (2010.12.13)

용도변경의 종류 / 건축법 19조 2항, 1, 2 / 3항(기재변경사항신청)

•5군 � 7군

•7군 � 5군

•하위군 � 상위군

신고

허가

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•5군 � 7군

•상위군 � 하위군

•1종 � 2종

•영업시설군 內 판매시설 � 운동시설

신고

신청

건축법 시행령[시행 2014.10.15.] [대통령령 제25652호, 2014.10.14., 일부개정]

제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례) ① 법 제6조에서 "그 밖에 대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느

하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2012.4.10, 2013.3.23>

1. 도시·군관리계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우

2. 도시·군계획시설의 설치, 도시개발사업의 시행 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 비슷한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우

② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정·개정이나 제1항 각 호의 사유로 법, 이 영 또는 건축조례(이하 "

법령등"이라 한다)에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다. <개정

2010.2.18, 2012.4.10, 2014.10.14>

1. 기존 건축물을 재축하는 경우

2. 증축하거나 개축하려는 부분이 법령등에 적합한 경우2. 증축하거나 개축하려는 부분이 법령등에 적합한 경우

3. 기존 건축물의 대지가 도시·군계획시설의 설치 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제57조에 따라 해당 지

방자치단체가 정하는 면적에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 연면적 합계의 범위에서 증축하거나 개축하는 경우

4. 기존 건축물이 도시·군계획시설 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제55조 또는 법 제56조에 부적합하게

된 경우로서 화장실·계단·승강기의 설치 등 그 건축물의 기능을 유지하기 위하여 그 기존 건축물의 연면적 합계의 범위

에서 증축하는 경우

5. 법률 제7696호 건축법 일부개정법률 제50조의 개정규정에 따라 최초로 개정한 해당 지방자치단체의 조례 시행

일 이전에 건축된 기존 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 그 조례로 정하는 거리에 미달되는 경우

로서 그 기존 건축물을 건축 당시의 법령에 위반하지 아니하는 범위에서 증축하는 경우

6. 기존 한옥을 개축하는 경우

[전문개정 2008.10.29]www.Rmaster.co.kr29

업종에 따른 건축물용도 확인 포인트

업무시설

170평

561㎡

현 업무시설

헬스장으로 중개한다면?

500 ㎡ 이상이면 운동시설

용도변경필요

미리 용도변경에 협조한다는 조항을 계약서 특약으로 명시

케이스1)

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공실

170평

케이스 2)

현 2종근린 공실 / 마찬가지!!

헬스장으로 중개한다면?

500 ㎡ 이상이면 운동시설

용도변경필요

미리 용도변경에 협조한다는 조항을 계약서 특약으로 명시

건축물의 용도변경 = 하위군에서 상위군으로 갈때

• 허가 = 하위군에서 상위군으로 가면 거의 안된다고 보고 임할 것

• 신고

하위군

•바 150이상/ 일반음식점

•2종근린 / 7군

상위군

•단란주점150이상

/ 위락시설

•4군 / 허가x

•3년 / 5천만원 벌금

• 신고

• 무신고영업의 경우 시가표준액 10/1 에 해당하는 이행강제금

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상위군

•탁구장 1000㎡

•운동시설

• 5군

하위군

•페밀리레스토랑

•근린

• 7군

허가, 신고의 경우 / 용도변경을 수반할 시 중개포인트 1

• 100㎡ 이상 은 사용승인 사항

• 500㎡ 이상 은 건축사의 설계

도면을 첨부

• 가능하면

– 건축설계사무소에 의뢰하도록 고– 건축설계사무소에 의뢰하도록 고

객에게 조언하라

– 자신 사무실명함과 건축설계사무

소명함을 함께 주어서 방문하게

하라

– 누이좋고 매부좋고

– 가능하면 구청, 군청앞사무실

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용도변경 첨부서류

• 용도변경 허가/신고서류

– 건축 / 대수선 / 용도변경 허가신청서 / 용도변경신고서

– 소유권 증빙서류

– 용도를 변경하고자 하는 층의 변경 전, 후의 평면도

– 용도변경에 따라 변경되는 내와 방화 또는 건축설비에 관한 표시 도서

• 실무상 요령• 실무상 요령

– 너무 아는 체 하지 말라

– 건축법의 세부조항이 바뀌거나 입법예고 되면

– 건축사협회가 각 회원들을 통하여 지침이나 바뀐 법규 내려간다

– 대부분의 행정법규는 99% 안 된다는 규정이고 1%만 된다는 규정형태

– 용도변경이 수반되는 경우

• 하위 군에서 상위군 = 건축사사무소 연결 / 같은 군에서 같은 군도 마찬가지

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군별 분류

구분 시설군 용도뷴류

1군 자동차관련시설군 자동차관련시설

2군 산업등 시설군운수시설 / 창고시설

공장 / 위험물저장및 처리시설 / 묘지관련시설

3군 전기통신시설군 방송통신시설 / 발전시설


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5군 영업시설군 판매시설 /운동시설 /숙박시설

6군 교육복지및 복지시설군 의료시설/교육연구시설 / 노유자시설 / 수련시설

7군 근린생활군 제1종 근린생활시설 / 제 2종 근린생활시설

8군 주거업무군 단독주택 / 공동주택 / 업무시설 / 교정및 군사시설

9군 그밖의 시설군 동물및 식물관련시설 / 장례식장

기재 사항의 변경 신청의 경우 – 동일 시설 군내에서 중개포인트

• 동일 시설군내에서

• 1종 근린 에서 2종근린으로

• 2009년 7. 1

– 기재사항 변경제도가 페지

– 용도변경절차가 생략

– 국민불편법령이다

• 단

– 단란주점 (2근)

• 부동산사무소 (2종근린)을

– 순대국집으로 바꿀 때는?

– 2종근린

• 아무 생각 없으면 안된다

– 기재사항 변경절차가 없이

– 자유롭게 한다고 생각하지 말라

– 용도변경절차는 필요없으나

–

– (2 )

– 노래연습장

– 안미시술소

– 고시원 (2근)

– 반드시 기재사항 변경필요

• 다만

– 기타 관련법류를 100% 충족할 경우에

만 생략

– 정화조,주차장,소방법등등

– 각 업종에 따른

• 상하수도법

• 소방법

• 등 개별법규제한은 그대로 존재

• 가장 많은 중개사고가 발생되는 경우가

– 동일 시설군내에서

– 업종이 변경될 때

– 즉, 신규로 전혀 다른 업종이 들어갈 때

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용도변경 시 확인하여야 할 중개포인트 2

1번케이스

다이소입점 경우

슈퍼마켓 경우의류점 60평

2번 케이스

순대국집

입점한다면?

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의류점 30평 음식점 30평

용도변경 시 중개포인트 – 용도변경 시 기준면적은?

케이스 ) 전층 2종 근생건물

7

6

5

4

3

1) 해당하는 층의 바닥면적 전부

2) 화장실, 복도, 비상계단 포함

3) 분양면적 아님

4) 전용면적 기준

5) 주차장면적은 빼준다

6) 동일건물 내 동일 용도이면3

2

1

지하 1

지하 2

지하 3

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6) 동일건물 내 동일 용도이면

7) 그면적을 포함

8) 기존 태권도장 200㎡

9) 500-200=300

10) 300이내면 용도변경안해도 됨

11) 300넘으면 용도변경 필요

12) 헬스장이 2개층을 쓰면?

참고사항 (건축법상 바닥면적의 개념)

바닥면적

• 전용 + 공용

• 주차장제외

연면적

• 지하층포함

용적률

• 지하층제외

중개사고 예방포인트!

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중개사고 예방포인트!

1. 동일시설 군에 속하는 업종 동일 건물 내에 있는가

2. 동일 건물 전체의 모든 동일업종의 바닥면적을 합산하여 계산

3. 해당면적을 넘으면 용도변경 가능한지 확인 안하고 중개 � 중개사고

4. 필히 건축사사무소 확인하고 넘어갈것

5. 용도변경 불가능하면 중개하지 말고 다른 곳으로 유도

건축법 시행령 별표 1에 따른 업종별 면적제한

• 3가) 제1종 근린생활시설 ~ 다이소 넣고 싶다면

• 3나) 제 1종 근린 빠리 바케트 넣고 싶다면

완구판매 의류 슈퍼 공실

• 3 ) 1

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치과

이비인후과

커피숍

공실 약국

소매점

1종 / 판매

1000

휴계

제과

1종 / 2종

300

건축법 시행령 별표 1에 따른 업종별 면적제한 2

• 3마) 1종 근린 각 280 ~ 태권도장 중개는?

탁구장

태권도장

1종 / 운동

500

• 4라) 전층 2종 근린 / 각 260 ~ 스크린골프장 넣는다면?

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학원

공실

당구장

감자탕

스크린

골프장

2종 / 운동

500


• 4마) 전층 2종 근생 / 각층 160 ~ 2층에 DVD 방 중개는?

교회

헬스

공실

호프

DVD2종 / 문화집회

300

• 4바) 2종 근린 / 각 200 ~ 새마을금고 지점 넣으려면?

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고시원

설계사무소

결혼상담소

구이점 공실

금융기관

중개업

2종 / 업무

500


• 4아) 2종 / 각 200 ~ 청소년 오락실 가능한지?

피시

노래연습장

공실

공실

피시방

2종 / 판매

500

청소년

오락실

2종 / 판매

500

• 4자) 2종 근린 / 각 150 ~ 수학학원 / 직통계단 문제 200

•

www.Rmaster.co.kr42

공실오락실 500

영어학원

공실

안경

수학

2종 / 교육연구

500


• 4차) 2종 / 각 140 (준주거지역) 노래연습장은?

공실

공실

공실

노래

연습장

2종

제한 없음

2종/위락

• 상업지 라면?

– 3층 단란주점 가능

– 단란주점 또 넣으려면 4층 용도변경 필요

– 유흥주점은 위락에만 가능

– 사무실 가능

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공실

횟집

단란주점

허가

2종/위락

150


• 4파) 2종 / 각 300 ~ 또 고시원 확장가능한지

공실

고시원

고시원

2종 / 숙박

500

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용도지역제한과 중개사고 케이스

국토의 계획및 이용에 관한 법률 시행령 별표 1

전용주거

• 1종만

• 2종 중

종교집회

시설만

300미만

일반주거

• 1종

• 2종

상업

• 유흥업소위주

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흔히 있는 중개사고 케이스

전용주거지역내 식당중개전용주거지역내

교습소?

독서실은?

일반 주거지역 내

단란주점

안마시술소

주택

주택

주택

의류

건축물의 용도 허용여부

단독주택 유통상업, 전용공업지역에서만 금지(단 농림지역, 자연환경보전지역에서는 농어가주택에 한함)

연립·다세대 유통상업, 전용공업, 일반공업, 보전녹지, 보전관리, 농림, 자연환경보전지역 금지

아파트

1종 전용주거지역, 1종 일반주거지역, 유통상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지

역에서 금지

숙박시설

모든 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역(조례가 정하는 경우 3층이하, 바닥면적 660㎡ 이하)에서만 허용 ⊙ 유통상업지역

내에 허용됨! ⊙ 관광지·관광단지가 지정된 자연녹지지역 내에서는 숙박시설 허용됨!

위락시설 모든 상업지역 내 가능

제1종 근린생활시설 모든 용도지역 내 가능

2종근

린생

원칙 전용주거지역, 보전녹지지역, 자연환경보전지역 금지


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린생

활시

설


단란주점(150㎡미만) 상업지역에만 가능

종교집회장(300㎡미만) 모든 용도지역 내 가능

초·중·고등학교 전용공업지역 금지

종교집회장(300㎡이상)→종교시설 전용주거지역(1,000㎡ 미만 가능) / 전용공업지역과 생산녹지지역 금지

의료

시설

일반병원 전용주거, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지

격리병원 모든 주거지역과 근린상업, 유통상업지역, 자연환경보전지역에서 금지

공장 전용주거, 유통상업, 보전녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역 금지

분뇨·쓰레기처리시설 모든 공업지역과 생산녹지, 자연녹지, 계획관리, 생산관리, 농림지역 가능

묘지관련시설 모든 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 가능 (주/상/공 금지)

장례식장 전용주거, 일반주거, 전용공업지역, 자연환경보전지역 금지

주거지역과 이격거리로 인한 중개사고 케이스

상업지역 주거지역

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위락시설과의 거리 --- 50미터

숙박시설과의 거리 ---- 100미터

건축법 ~ 직통계단의 문제 ~ 2008년 10월 29일 개정

49조 / 시행령 34조

1. 직통계단이 2개 이상

– 200㎡ 이상

• 문화 및 집회시설 / 종교 / 위락

• 장례식장

– 3층 이상 200㎡ 이상

• 학원 (독서실)

– 업무시설 중 오피스텔 용도로로 사용하는

해당 바닥면적 합계가 300㎡ 이상

– 상기 외 용도로 사용하는 3층 이상의 층

바닥면적의 합계가 400㎡이상

– 지하층• 학원 (독서실)

• 판매

• 운수

• 의료

• 아동관련시설

• 노인복지시설

• 유스호스텔

• 숙박시설

• 장례식장

– 지하층

• 해당 층 바닥면적의 합계가 200㎡ 이상

2. 피난계단

5층 이상 & 지하2층 이하

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직통계단의 실전 케이스

www.Rmaster.co.kr49

300

소방법에 의한 제한 1 (소방시설 설치유지및 안전관리에 ~)행정규칙

• 스프링 쿨러

– 건물의 연면적이 1000㎡ 이상

• 근린생활시설 =스프링쿨러

• 판매시설 = 스프링쿨러 + 장애인 복

지시설

• 제연설비

– 지하층 1000㎡ 이상

• 제연설비

– 근린

– 위락

– 판매

– 영업

– 지하층 = 150㎡ 이상

– 다중이용업소 = 150㎡ 이상

– 산후조리원

– 고시원

– 3층이하 연면적 6000㎡ 이상 판매

– 4층이상 연면적 5000 ㎡ 이상 판매

– 영업

– 숙박

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다중이용업소의 범위 (다중이용업소의 안전관리에 관한 법률 )

업 종 조 건 비 고

휴게음식점

(제과점포함)

일반음식점

지하층 : 66㎡ 이상

지상층 : 2층이상 100㎡이상

단 출입구가 1층 또는 피난층에 면한 영업

은 제외 (면제)식품위생법

(식품접객업)

단란주점

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단란주점

유흥주점층별 면적 구분없이 적용

비디오물감상실업

비디오물소극장업

게임제공업(오락실)

피시방

노래연습장업

복합유통제공업

층별, 면적 구분없이 적용

단 게임제공업과 피시방은 1층 또는

피난층이 면한 영업은 제외

음악산업진흥에 관한 법률

게임산업 진흥에 관한 법률

영화 및 비디오물 진흥에 관한

법률

다중이용업소의 범위 2 (다중이용업소의 안전관리에 관한 법률 )

학원

목욕장 (찜질방)

동네목욕탕 제외

수용인원이 100인이상인것

학원 : 190㎡이상

찜질방 : 300㎡이상

학원의 설립, 운영및

과외교습에 의한 법률

영화상영관 층별, 면적 구분없이 적용 영화 진흥법

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산후조리원

고시원

전화방

화상대화방

수면방

콜라텍

....

계속 추가될

예정

층별 면적 구분없이 적용소방시설 설치유지및

안전관리에 관한 법률

소방법에 의한 소방, 방화시설의 종류

– 소화시설 : 수동식 또는 자동식 소화기, 자동확산 소화용구 및

간이 스프링쿨러

– 피난시설 : 유도등, 유도표지, 비상조명등, 휴대용비상조명등,

피난기구

– 경보시설 : 비상벨,비상방송시설,가스누설경보기, 단독경보형

감지기

– 방화시설 : 방화문 및 비상구

– 기타시설 : 영상음향 차단장치, 누전차단기, 피난 유도선

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• 소화기

– 구획된 실마다 수동식소화기 또는 자동확

산소화용구 설치

1. 연소기 사용하는 주방이 있을 경우 자동확

산소화용구 설치

2. LPG 기타 가연성가스를 연료로 사용하

는 연소기가 있는 경우 수동식소화기

• 스프링클러

• 가스 누설경보설비 - 가스시설을 사용하는

주방 또는 난방시설이 설치된 장소에 설

치 (자동식 소화기각 설치된 경우에는 제

외)

• 경보설비 - 구획된 실마다 비상 경보설 비

의 발신기 세트를 설치하거나 단독보형

감지기 또는 비상방송설비 중 하나를 설

치

소방，방화시설 의 이해 1

• 스프링클러

다중이용업소 중 지하 영업장 바닥면적

150m' 이상인 업소

• 유도등

– 구획된 실 마다 유도등， 유도표지， 비상조명

등 중 하나 설치

– 주출입구， 비상구 ， 통로， 모퉁이 등에

유도등 설치

• 휴대용 비상조명 등 - 각 구획된 실마다 휴

대 용 비상조영등 설치

치

• 피난기구

– 영업장의 내부에서 외부(지상과 면하는

부분)와 먼하고 있는 개구부 또는 비상구

가 있는 장소에 완강기(피난기구) 설

치

– 비상구를 설치할 수 없는 4 층이하 다줌

이용업소의 완강기 설치

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소방, 방화시설의 이해 2

• 비상구 설치기준

– 문은 피난방향으로 열리는 구조로하고 비상구는 구획된 실 또는 천장으로 통하는 구

조가 아닐 것

– 주 출입구의 반대빙항으로 설치할 것. 다만 건물구조상 불가피한 경우 영업장의

장변길이의 1/2 이상 떨어진 위치에 설치할 수 있다.

– 비상구의 크기는 가로 75 센티 이상， 세로 150 센티 이상이 되게 설치

– 비상구를 설치할 수 없는 구조인 4층 이하의 다중이용업소의 경우 - 발코니 또는 부

속실 설치

– 4층 이상의 경우 - 주계단 이외에 별도의 피난계단을 설치해야 한다.

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• 방화문

– 주요구조부 (영업장의 벽，

천장，바닥)가 내 화구조인

경우 비상구 및 문은 방화문으로 설

치

• 피난유도선

– 영업장안에 통로 또는 복도가 있는 경우

피난 유도선 설치

– 다만， 유도등， 유도표지 또는 비상조명

듬이 설치되어 있거나 유사시 대피가용

이한 경우에는 설치 제외

소방, 방화시설의 이해 3

– 보일러실과 영업장 사이의 출입문은

방화문으로 설치

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소방, 방화시설의 이해 ~ 방염시설 1

• 방염시설이란 ?– 불연재로을 이용한 내부시설

– 선처리 : 시공시부터 불연재료

– 후처리 : 시공후 처리 (방염스프레이등)

• 소방법의 규정에 의한 밤염시설을 설치해야 하는 상가의 범위

– 다중이용업소– 다중이용업소

– 11층 이상의 건물(아파트， 오 피 스델 제 외 )

– 안마시술소. 힐스클럽， 특수목옥장， 문화집회(교회，성당，절등) 및 운

동시설 (건축물의 옥 내에 있는 것 에 한하되 , 수영장은 제외)

– 근린생활시설중 숙박시설 및 노유자시설(어린이집， 유치원등)

– 의료시설중 정신보건시설교실 과

종합병원

– 통신촬영시설 중 방솜국 및 촬영소

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미방염 처리 대상에 대한 조치

– 2007 년 5 월 29 일까지 시행하지 않을시 200 만원 이하의 과

태료 및 시정명령이 떨어지며，시정명령위반시 3년이하의 징역 또

는 1500만원이하의 벌금에 처해진다.

– 단 신규사업자의 경우에는 기간에 상관없이 반드시 해야만

한다.한다.

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내장 칸막이 에 붙어있는 방염필증 가구등에 붙어있는 방염 필증

방염 방법

• 밤염방법

– 스프링를러가 설치된 경우 - 영업장 면

적의 50 % 까 지 목재 사용가능

– 스프링클러가 설치되지 않은 경우 - 영업

장 면적의 30% 까지 목재 사용가능

• 선처리 방법 – 목재류, 종이류, 커텐류,카페트등 회사에서 제품이 출시될 때

방염처리가 되어서 나 오는 제품을 사

용하여 인테리어 하는 경우용하여 인테리어 하는 경우

• 후처리 밤법 – 방염도료，방염필름을

사 용하여 기존 목재부분의 표연을 처리

하는 방법

• 소방법 관련 상가중개시 유의 점

– 첫째 다중이용시설에 대하여 반드시 외

우고

– 소방필증, 방염필증에 대하여 접수시 질

문할 것

– 후에라도 사후 반드시 확인 할 것

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상가중개실무

하수도법및 정화조용량 산정요령

건축물의 용도별 오수발생량및 정화조 처리대상인원

산정방법은 환경부 2013년 업무편람 참고

상가중개자료실에 있습니다.

By 신 영 균 교수

하수도 법

하수시설

분뇨 배출 처리방식

정화조 처리 대상 인원 산정식

N = 업종별 오염계수 x A

(인용) (면적)

N = 0.175A

중식

음

식

점

일반

음식점

중식

한식, 분식

일식,호프,주점,뷔페

서양식

휴게

음식점

찻집,다방,커피전문점,베리커리,

떡집,피자

음

식

일반음식점 70ℓ/㎡

550 중식

N= 0.175A

330 한식, 분식점

200 일식,호프,주점,뷔페

150 서양식

찻집, 다방, 커피전문점, 베어커리,

과자점, 식

점 휴게음식점 35ℓ/㎡ 100과자점,

아이스크림, 패스트푸드점, 떡집,

피자 등

부대급식시설5) 30ℓ/인 330

부대급식시설유입농도의 경우 한식

농도를

적용한다.

-

사례 1 ) 각층 100제곱미터 인 경우

사무실

사무실

0.075 x 100 x 3 = 23

0.175 x 100 = 2사무실

사무실

감자탕

0.175 x 100 = 2

N = 25 명

사례3) 단층 각점포별 70제곱씩 / 대장상 20인용

휴대폰 꽃집 의류

업종 업종별오염계수 면적 인원

휴대폰 0.075 70 5.25

꽃집 0.075 70 5.25꽃집 0.075 70 5.25

의류 0.075 70 5.25

현재 15.75

순대국집 0.175 70 12.25

현재 15.75

변경후 22.75

케이스1)

현황 오염갯수 면적 인원

피시방 0.125 70 8.75

카페 0.175 70 12.25

노래방 0.080 70 5.6

호프집 0.175 70 12.25

의류 0.075 70 5.25의류 0.075 70 5.25

총인원 44.1

대장 25

비율 176.4

감자탕 0.175 70 12.25

변경후 51.1

변경후비율 204.4

사례4) 현황대로 산정

현황 대장상 오염갯수 면적 비고

공실 위락시설 유흥음식점 0.230 70

대리운전 2종근린 사무실 0.075 70

당구장 2종근린 노래방 0.075 70노래방은

0.080

호프집 1종근린 한의원 0.175 70한의원

0.090

삼겹살 2종근린 일반음식점 0.175 70

정화조 용량 산정 주의점

• 건축물대장의 용량 =,> 변경후 용량 = 1년에 한번 정화조 청소

• 건축물대장의 용량 < 변경후 용량 +30% 이내 = 9개월 한번씩

• 건축물대장의 용랑 < 변경후 용량 + 30% 이상 200%이내 = 1년 2회

• 200% 넘는 경우 = 용량 추가 공사

• 실무에서 전체 정화조 전부 공사 x

• 일부분 용량만을 위해 추가공사 O

• 아예 건축물대장에 기록이 없는 경우

• 신규공사 해야 한다고 봐야 한다.

하수법 중 원인자부담금에 관하여

원인자 부담금 = 오수발생량이 증가시 원인자가 부담하는 금액

~ 증가시만 부담

~ 10톤 초가분 부터 부담

~ 하수종말 처리장 이용시 / 즉 기반시설 이용시

~ 의류 에서 감자탕 감자탕집 에서 부담

~ 건축물대장에 하수종말처리장 연결시 직결하수관 이면

정화조용량 따질 필요없음

사례)

1) 현 1종 근린

2) 감자탕집 입점중개

3) 용도변경

~ 청소과 첵크

~ 원인자부담금 2400만원

~ 건물주가 내려하나 안냄

~ 안내면 용도변경 안됨

전기 승압, 변전

• 사무실 � 피시방

– 사무실은 약 5kw면 충분

– 피시방은 60평 ~ 70평 정도면 25 kw 필요

– 승압 필요

– 1kw 승압시 15만원정도

– 약 300만원

• 피시방 � 사무실• 피시방 � 사무실

– 5Kw감압

– 신고만 비용없이

• 변전

– 건물전체 전기용량을 초과하는 업종 중개시

– 계약서상에 ‘전기승압및 변전시는 반드시 협조한다

– 페스트푸드 입점시 반드시 필요

그외 별도로 파악해야 할 관련 규정들

지구단위 계획

시지정문화제

건축물대장상 위반건축물 관련

By 알마스터 신영균교수

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지구단위 계획 관련

• 지구단위 계획에 의해

– 특정 업정군의 비율을 제한 하는 경우

• 주거 60% 업무 40% 정해진 경우

– 특정 업종의 신규입점을 제한 하는 경우

• 인사동에 치과병원

– 기존 업종을 계속 유지해야 하는 경우– 기존 업종을 계속 유지해야 하는 경우

• 공연장 � 레스토랑 X

– 기존 건축물을 반드시 기존 형상대로 보존해야 하는 경우

• 기념할 만한 건물

– Setback의 경우

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구, 시지정 문화재

• 1993년 6월이후

• 유명시인, 문인, 유공자등의 집

• 고목

• 오래된 한옥

• 소위 향토문화재의 경우는• 소위 향토문화재의 경우는

– 반드시 구청 문화체육과에

문의 후 중개

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위반 건축물의 중개포인트 1

• 단독소유

– 식당을 식당으로 중개

– 승계입점 O

– 단 확인설명서에 필히 기재

– 식당을 성인오락실로 중개

– 용도변경 불가 X

– 신규입점자체도 불가 X– 신규입점자체도 불가 X

– 허가,인가,신청 전부 안됨

주의! = 건물전체에 해당

– 자유업은?

– 단 확인설명서에 기재

– 무조건 피할 것이 아니라 자유업종을 생각하라

• 슈퍼,꽃집,의류 등등 찾으면 많다

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위반 건축물의 중개포인트

• 구분소유

– 승계입점 O

– 단 확인설명서에 필히 기재

• 신규입점

– 공용부분이 위반이면– 공용부분이 위반이면

– 건물전체가 신규입점불가

– 전용부분이 위반이면

– 위반이 없는 층은 신규입점가능

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식품위생법 관련

알마스터 상가중개 전문가반

By 알마스터 신영균 대표교수

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간단 비교

휴계음식점영업 음식

일반음식점영업 음식 술

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단란주점영업 음식 술 노래

유흥주점영업 음식 술 노래 유흥종사자

제과점영업 음식

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부가가치세법의 폐업관련 사항

임차인이 행방불명

부도, 고액체납등으로 소재불명시

사실상 폐업상태 등일 때에 할 수 있는 마지막 방법

By 알마스터 신영균교수

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부가세법 시행령 15조 등록말소

• 제15조(등록말소)

• ① 법 제8조제7항에 따라 등록을 말소하는 경우 관할 세무서장은 지체 없이 등록증을 회수

하여야 하며, 등록증을 회수할 수 없는 경우에는 등록말소 사실을 공시하여야 한다.

• ② 법 제8조제7항제2호에 따른 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우는 다음 각

호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다.

• 1. 사업자가 사업자등록을 한 후 정당한 사유 없이 6개월 이상 사업을 시작하지 아니하

는 경우

• 2. 사업자가 부도발생, 고액체납 등으로 도산하여 소재 불명인 경우• 2. 사업자가 부도발생, 고액체납 등으로 도산하여 소재 불명인 경우

• 3. 사업자가 인가ㆍ허가의 취소 또는 그 밖의 사유로 사업을 수행할 수 없어 사실상 폐업

상태에 있는 경우

• 4. 사업자가 정당한 사유 없이 계속하여 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부가가치세를 신고

하지 아니하고 사실상 폐업상태에 있는 경우

• 5. 그 밖에 사업자가 제1호부터 제4호까지의 규정과 유사한 사유로 사실상 사업을 시작

하지 아니하는 경우

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임차인의 행방불명및 도주의 경우 해결방법

사전준비

•임대차계약서

•기간만료

•기만만료후 임의처분

•명도판결문

•경찰관입회

•비품집기보관

세무서

•확인서

•건물주명의

•현장사진


•공시송달

구청

•식품위생과

•폐업사실증명원


•해당동 담당

명도판결문 공시송달 하는 기간

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명도판결문

임대차계약서 기만만료후

임대료안낸 경위등을 적은

사실확인서

~ 경찰관 입회

~ 비품집기 보관

~ 현장사진

** 반드시 임의처분 조항 넣을 것

공시송달 하는 기간

~ 15일

~ 전반적으로 한달 소요

~ 공무원재량사항

역시 결제과정

~ 한달 소요

~ 총 2개월 잡고

진행

~ 건물주가 협조하여야

공무원이 협조을 잘안하는 것이 보이면

진정서 형태로 1층 민원실에 접수하겠다고

말하라!

명의변경, 신규와 직권말소의 다른점

• 명의변경, 신규

– 구청

– 세무서 – 새로운 양수자명의로 사업자등록

• 직권말소

– 구청먼저가면 ~ 세무서 먼저가서 폐업사실 증명원 가져와라

– 따라서 세무서먼저 가야 한다.– 따라서 세무서먼저 가야 한다.

– 세무서 먼저

– 구청 다음

– 다시 세무서 새로운 양수자명의로 사업자등록

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그러나 주의할 점 1

• 강제 직권말소 작업시 다음을 확인할 것

• 기존 영업허가증을 말소하므로 오직! 신규밖에 안됨

• 때문에 신규할수 있는 여건인지 반드시 파악 / 없으면 기존세입자와 협상

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양도양수시 주의할 점 2

• 숨겨진 채무까지 떠 맡아야 하는 경우

– 사업자등록증의 명의변경후 구청 영업허가 승계의 경우

– 포괄양도양수약정

• 숨겨진 채무 포함안시키는 잔금시 대비책

– 잔금전까지 기존 사업자등록 폐지하라

– 접수증이라도 가져와라– 접수증이라도 가져와라

– 권리양도양수계약서 단서기재사항

• 본 약정은 포괄양도양수가 아니며, 단지 영업권, 영업허가,집기비품및 기존인테리어만을

인수하는 약정이다.

– 구청용 양도양수서 단서기재사항

• 본 약정서는 포괄양도양수가 아니며 단지 영업허가 승계임 / 쓰고

• 1부 복사해 둘것 - 수수료관련

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학교 보건법

가장 많이 부딪치는 압점제한 사항 중 하나

By 알마스터 신영균 교수

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학교 환경위생 정화구역 문제

• 정화구역이란?

– 절대정화구역 : 학교 출입문으로 부터 50미터 까지 지역

• 학교보건법 제 6조 명시 시설은 절대설치 금지

– 상대정화구역 : 학교경계선으로 부터 직선거리 200미터까지의 지역

• 학교보건법 제 6조 명시 시설은 절대설치 금지

• 일부 시설은 학교환경위생 정화위원회의 심의 후, 의결 후 설치가능

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학교내부

절대

상대

학교환경위생 정화구역 확인

• 관할 교육지원청의 홈피 확인

– http://203.84.244.134:8080/school/jungbu/service.jsp

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정화구역 내 금지 업종

• 대기환경보전법, 악취 방지법 및 수질환

경보전법에 의한 배출허용기준 또는 소음,

진동규제법에 의한 규제기준을 초과하여

학습과 학교보건위생에 지장을 주는 행위

및 시설

• 도축장, 화장장, 납골시설

• 폐수종말처리시설

• 축산페수처리시설및 분뇨

• 전염병원/전염병 격리병사/격리소

• 가축시장

• 페기물처리시설

(의료기관 자체처리시설 설치 제외)

– 재활용센타 ?

– 고물상 ?

• 가축시장

• 제한 상영관 (영화진흥법 제2조15호)

• 성기구 취급업소 / 전화방 / 화상방

– (청소년보호법 2 -5,)

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학교환경위생 정화위원회의 심의대상 업종

• 극장

• 고압가스/천연가스

/액화가스/총포화

약류의 제조장 및

저장소

• 전염병 요양소 / 진

료소

• 유흥주점

• 특히 주의할 업종

– 일반음식점 중

– 섹시바

– 박스집

– 휴계음식점중 다방

– 안마시술소

– 과부촌

– 로즈 찻집

• 만화가게

• 비디오방

• 노래연습장

• 무도장

• 무도학원

• 특수목욕탕 중

증기탕

• 경마장• 유흥주점

• 단란주점

• 호텔

• 여관

• 여인숙

• 당구장

• 사행행위장

– 로즈 찻집

• 일반음식점중 주류를 위주로 하는 업종중

일종의 접대가 이루어질 가능성 높은 것은

심의에서 무조건 안될 가능성이 많다

• 특히 간판이름 등을 주의할 것

– Bar 특히 주의

– 웨스턴

– 재즈

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• 경마장

• 종합게임장

• 전용게임장

• 멀티방

• 피시방

대상학교

• 유치원

• 특수학교

• 초중고

• 공민학교

• 고등공민학교

• 고등기술학교

• 대학

• 유치원 / 대학 정화구역에서

제외되는 업종

– 당구장

– 만화방

– 피시방

• 대학

• 산업대학

• 전문대학

• 대학교

• 기술대학

– 오락실

– 노래연습장

– 비디오감상실

– 영화관


유해업소의 절대, 상대 정화구역 내 입점 제한 여부


입점제한 여부 2


상대정화구역 심의신청절차

1. 심의신청 시 구비서류

2. 신청서 1부. (교육지원청 비치)

3. 건축물관리대장(교육청지원청에서 발급가능) 또는 건축설계도면(신축시, 건물층별

개요 포함) 1부.

4. 토지이용계획확인서 1부. (우리 교육청지원청에서 발급가능)

5. 주변약도 1부. (교육지원청 비치) 주변 대표적인 상호명이 표기

6. 신청방법 : 방문신청 또는 우편, 팩스 등 접수(우편·팩스접수 시 연락가능한 전화번

호 기재 필수이며, 구비서류 완비 후 접수 가능함)

7. 처리기간 : 15일(일요일, 공휴일 제외, 1회에 한하여 연장 가능),

8. 수수료 없음

9. 신청 및 처리부서 : 초등교육지원과

10. 처리과정 : 접수 → 서류검토 → 해당학교 의견조회 및 현장확인 → 심의 의뢰→ 심의의결 → 심의결과 통보(신청인, 해당학교, 관할 인·허가 부서)


정화구역 관련 상가중개 Tip

1. 독점적 위치를 노린다.

1. 학교정화구역 경계선 바로 밖에 위치한 상가

2. 독점적으로 위치를 차지하므로 권리금이 상승한다

3. 경계선을 그어서 그런 상가만 조사 디비구축

4. 고객에게 어필

2. 상가건물의 가치가 갑자기 증폭되는 경우2. 상가건물의 가치가 갑자기 증폭되는 경우

1. 상가건물은 수익률이 결정

2. 상가건물의 수익률은 입점 제한업종이 들어오는가, 못 들어오는 가에 따름

3. 학교이전이 예상되는 경우.. 교육청에 확인하여본다

4. 특히 근방의 상권이 커져가고 있는 경우는

5. 초 대박이 날 가능성이 있다.

6. 참고 : 유권해석 시 심의업소의 거리기준은 출입문 위치 기준


학원 및 과외 교습에 관한 법률

중개사고로 자주 이어지는

중요한 부문입니다.

By 알마스터 신영균 교수


유해업소란?

• 제한 상영관,

• 총포화약류 제조장 및 저장소

• 고압가스, 천연가스, 액화 석유가스 제조

소및 저장소

• 카바레,스텐드바

• ,접대부를 고용한 술집(룸싸롱,까페,인삼

찻집및 이와 유사한종),

• 단란주점,유흥주점,

• 호텔,여관

• 여인숙,특수목욕장 중,증기탕,

• 위험물 취급업소,전염병요양소,진료소,

• 페기물(쓰레기)수집장소,

• 사행행위장,경마장,경륜장,경정장,

• 기타교육환경유해업소(학교보건법제6조• 단란주점,유흥주점,

• 무도장,무도학원,

• 담배자동판매기,

• 노래연습장,

• 컴퓨터게임장(성인용게임방),

• 성인용및 아동용 전자 오락실,

• 기타교육환경유해업소(학교보건법제6조

1항 및 동법시행령제 4조의2참조)

전화방,성기구취급업소,비디오물 감상실

• 일반음식점이지만 이름이 야한 것

– 과부집

– 방석집

– 흑장미


학원 및 과외교습에 관한 법률

• 청소년을 대상으로 하는 학원 + 독서실 과는 유해업종은 상극!

• 학원은 유해업소와 동일 건축물에 있으면 안됨

– 연면적 1650㎡ 이상의 건축물 / 미만일 경우 설립불가

– 지하 바닥면적 포함– 지하 바닥면적 포함

– 동일 층 , 수평거리 20미터 이내 같은 층

– 인접 층 수평거리 6미터 이상 이격

• 인접 층이 아니면 가능


인접 유해업소와의 거래관계

* 특히 대형 복합 상가 주의할 것


혼동하기 쉬운 학원보건법상 유해업소!!! 주의

• 유해업소는 학교보건법 상

– 극장

– 유흥주점

– 단란주점

– 숙박시설 / 여관,여인숙,호텔,모텔)

– 증기탕

– 액화가스저장소,제조소

• 예외 업종

– 당구장 / 만화방 / 피시방

– 당 만 피

– 제2항 및 제3항에 따른 유해업소의 종류

는 「학교보건법」 제6조제1항 각 호의

어느 하나에 해당하는 행위를 하거나

시설(당구장, 만화가게 및 「게임산업

2 7– 액화가스저장소,제조소

– 무도장

– 무도학원

– 전화방

– 비디오방

– 오락실

– 노래방

– 안마시술소

진흥에 관한 법률」 제2조제7호에 따른

인터넷컴퓨터게임시설제공업을 하는 영

업소는 제외한다)을 갖춘 영업소를 말한

다. <개정 2011.7.25>

- 신축상가 전속중개 시 중개 Tip

- 학원 및 독서실 계약먼저 하면 안됨

- 원하는 임대수익률 맞추어 줄 수 없음


• 건축물용도는 근린생활용도 & 교육연구시설용도

• 동일 건물내에 학원용도에 사용되는 바닥면적의 합이(이미등록된 모든학원

포함) 500㎡(150평) 이상일 경우 교육연구시설로 건축물 용도 변경을 하여

야 한다.

• 음악학원의 시설,설비는 음악실의 면적을 90㎡(27평) 이상으로 하고

• 감상용전축 (출력20W이상) 1대 이상 설치해야 하고 교습과정에 따라 필

요한 시설은 다음과 같다.

학원을 설립 건축물 용도 및 면적

.

☞ 악기과정: 해당악기 10대 이상.

☞ 성악과정: 현대성악 - 피아노1대이상 기타악기.

고대성악 - 장고,가야금,피리,기타악기.

교습소 시설기준은 면적에 대한 제한은 없으나 인원수는 9명이하

(피아노는 4명 이하)로 제한을 둔다

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분 야 계 열 교습과정 강의실, 실습실, 열람실 평수

직업기술 90㎡ 이상 27.25

국제실무 외 국 어

어 학 150㎡ 이상 45.42

통역, 번역 70㎡ 이상 21.20

인문․사회 인문․사회

행정, 경영, 회계, 통계 70㎡ 이상 21.20

성인고시 150㎡ 이상 45.42

경영실무 경영/사무관리 90㎡ 이상 27.25

예 능 예 능 90㎡ 이상 27.25


예 능 예 능 90㎡ 이상 27.25

입시․검정 보통교과

입 시 660㎡ 이상 199.85

검정고시 480㎡ 이상 145.34

보 습 70㎡ 이상 21.20

기 타 70㎡ 이상 21.20

독 서 실 독 서 실 120㎡ 이상 36.34

비고 : 보통교과 계열중 보습과정은 재학생의 보통 교과목(실험실습․실기를 요하는 음악, 미술, 컴퓨터, 체능(무용 포함), 외

국어회화, 제외한다) 보완교습을 목적으로 하는 교습과정을 말하며, 제2종 근린생활시설내의 보습학원의 강

의실 규모는 480㎡를 초과할 수 없다. (약145평 )

학원 관련 시설조례 – 서울시 기준

• 강의실 1칸당 기준면적은 10㎡(3평) 이상

– 삭제…

– 단 여러층에 걸처 학원설립시 층당 최저면적은 다음과 같이 정한다.

• 강의실 - 30㎡(9평) 이상 135㎡(40평) 이하

• (종합반일 경우 85㎡ (25평) 이하)

– 1㎡당 수용인원 1.2인이하가 되도록 할것.

• 열람실 – 45㎡ / 약13평 이상 1㎡당 수용인원 0.8인이하가

• 실습실 – 35㎡ / 3.3평이상.

• 강의실, 열람실, 실습실에는 편의상 칸막이를 둘수있다.

•

• 지하층은 강의실 실습실,열람실로 사용할수 없다.

• 야간교습을하는 경우 책상면과 흑판면의 조도는 150럭스이상으로 할것.www.Rmaster.co.kr

지역별 학원 허가면적

서울 인천 경기

입시학원 660M2이상 (200평) 300M2이상 (90평) 160M2이상 (48평)

어학원 150M2이상 (45평) 120M2이상 (35평) 90M2이상 (27평)어학원 150M2이상 (45평) 120M2이상 (35평) 90M2이상 (27평)

보습학원 70M2이상 (20평) 90M2이상 (27평) 60M2이상 (18평)

음악,미술학원 90M2이상 (27평) 90M2이상 (27평) 60M2이상 (18평)

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규약과 분양시 업종제한에 관한 사항및 판례

• 규약에 의한 업종변경 확인

– 상가관리단

– 구분권리자 10인 이상이면 의무구성

– 규약에 각호별 업종정해놓은 경우

– 법적효력 (강제효과)

– 가처분도 가능

– 바꾸려면 : 집합건물법에 의해 구분소유

자(의결권자) ¾ 동의

• 시행사 (분양대행사)

– 지정업종 (분양계약서상 지정)

– 법적효력 유무?

• 수분양자들이 관리단 규약을 다시만들어

– 호수별 업종을 제한 하였다면

– 종전의 분양계약서상의 업종제한의 효력

은?자(의결권자) ¾ 동의

• 상가번영회 = 세입자 들 모임

– 업종제한 효력 ?

– 세입자들이 다수 있더라도

– 1구분상가 1의결권 세입자가 대신행사

– 업종제한 효력

은?

• 특히 재래시장, 지하상가의 경우 업종제

한 효력이 있는 규약 잘 살펴서 들어가야

한다.

• 소유자와 세입자간 동종업종 배제특약

– 1건물 다수 세입자간 경쟁방지위해

– 효력은?


규약에 의한 업종제한 참고판례

• 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존

립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자

와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리

단의 성격을 겸유할 수도 있다.”라고 하면서(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결),

• “상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더

라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수

도 있고, ,

• 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참

여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의

한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며,

• 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단규약으로서의 효력을 갖게 된다.”는 이유로, 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이「집합건물

의 소유 및 관리에 관한 법률」소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원

심판결을 파기한 사례가 있습니다

• (대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결). 116 www.Rmaster.co.kr

케이스1)

• 분양사가 점포별로 분양

– 이때 업종을 정해 분양

– 일정용도점포를 분양받은자가 다시 매도

• 매수자는 임대차계약

– 점포에관한 수분양자의 지위를 양수한자(임차인)은 상호 묵시적으로 업종제한 약정을

준수하기로 했다고 봐야한다.준수하기로 했다고 봐야한다.

– 침해당할 처지의 자는 영업금지 청구가능

– 대법 2006마 164

• 상가분양시 경쟁업종금지의무는 분양회사에도 적용

– 대법2006 마 164


상가중개 (임대시) 반드시 체크해야 할 사항 - 1

1. 용도변경 필요한지 – 건축과 부터

– 용도변경 필요사항 숙지

– 건물전체중에 위법건축물 있으면

용도변경 x

2. 정화구역확인 (교육지원청)

– 정화구역도 확인

– 학원~법에 의한 입점제한확인

4. 승압 / 변전공사확인

– 한전 (실무는 전기공사업면허자)

5. 면적 / 다중이용업소 확인

– 소방필증 유무확인 (승계시 반드시)

– 물건접수확인요망

– 신규시는 반드시 소방필증 받아야

6.3. 구청확인사항

– 정화조용량계산

• 청소과

– 원인자부담금 (소유주원칙 ,실무는 세입자)

• 청소과

– 지구단위 계획 / 주차대수 확인

• 건축과

6. 담배승계권

– 승계 무조건불가

– 로또 무조건안됨 / 신규허가도 안됨

7. 간판

– 도로점용료는 얼마나?


알마스터 상업용부동산투자상담사제1색션 공법편 …phbds.com/DBFILE/DevInfo/DEV_20150723212726.pdf · • 그도시·군계획시설의부지로되어있는토지중지목

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