NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2013 Settore residenziale FIRENZE a cura dell’Ufficio Provinciale di FIRENZE Sergio Mongelli (referente OMI) data di pubblicazione: 20 giugno 2014 periodo di riferimento: secondo semestre 2013
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NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2013 Settore residenziale
FIRENZE a cura dell’Ufficio Provinciale di FIRENZE Sergio Mongelli (referente OMI)
data di pubblicazione: 20 giugno 2014 periodo di riferimento: secondo semestre 2013
NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2013
Provincia di FIRENZE - Settore residenziale
a cura dell’Ufficio Provinciale di Firenze
con la collaborazione dell’Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi
Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
1 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2013 è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di Firenze, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Firenze.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare della regione Toscana con approfondimenti sulla provincia di Firenze ed in particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;
l’intensità del mercato immobiliare (IMI);
le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;
lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
Per una più efficace lettura dei dati, si è ritenuto opportuno suddividere il territorio provinciale in 7 macroaree più il capoluogo di provincia e il territorio comunale in 9 macroaree, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, dalla omogeneità di alcuni parametri fondamentali, quali le caratteristiche geografiche, sociali, immobiliari ed economiche.
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2 Mercato regionale
In questa prima parte è analizzato l’andamento del mercato immobiliare residenziale della Toscana nel II semestre 2013 che con 12.688 transazioni (NTN) rappresenta il 6,28% del mercato immobiliare residenziale italiano.
Nella Tabella 1 sono riportati i dati di transazioni in termini normalizzati (NTN), rispettive variazioni tendenziali e la quota percentuale del NTN rispetto al totale degli scambi realizzatisi a livello nazionale sia per l’intera provincia sia distinti tra capoluoghi e non capoluoghi.
La variazione del numero di transazioni normalizzate (NTN) nel II semestre 2013, rispetto al II semestre 2012, registrata nella regione è pari a -5,8%, valore poco inferiore al dato segnato a livello nazionale (-6,7%). Rispetto ai pesanti cali registrati in Toscana nel I semestre 2012 (-22,9%) e nel II semestre 2012 (-30,5%), si conferma l’attenuazione del tasso di perdita tendenziale già manifestatosi nel I semestre 2013 (-13,0%). Al dato medio nazionale e regionale non si allineano i dati per provincia: si passa, infatti, da cali in doppia cifra, ancora significativi, registrati a Pisa (-17,3%), Prato (-12,0%) e Grosseto (-11,8%) al valore stabile di Firenze (-0,7%), per finire con Arezzo (+3,4%) e Massa (+9,6%) in crescita.
In termini di quote percentuali, come riportato in Tabella 1 e come mostrato dal grafico a torta di Figura 1, con un’incidenza del 28,3% degli scambi rispetto al totale regionale, il capoluogo toscano continua a mantenere la quota maggiore del mercato. La parte restante del mercato è suddivisa, con quote inferiori al 12%, tra tutte le restanti provincie.
Osservando i tassi di variazione percentuale del NTN, tra capoluoghi e non capoluoghi, all’interno della medesima provincia, nel II semestre 2013 il dato del capoluogo è costantemente migliore di quello dei restanti comuni della provincia. Da segnalare, in particolare, i segnali positivi mostrati da Massa Capoluogo (+53,4%), Siena Capoluogo (+11,6%), Arezzo Capoluogo (+8,9%) e Firenze Capoluogo (+4,3%). Tra i dati riferiti ai Non Capoluoghi, solo la provincia di Arezzo (+1,3) mostra timidi segnali di ripresa.
Riguardo alle quotazioni, presentate nella Tabella 2, si evidenzia rispetto al II semestre del 2012 un calo diffuso in tutti gli ambiti provinciali, con le sole eccezioni della provincia di Siena (+2,7%) e di Grosseto (+1,3%). Si distinguono, rispetto ai decrementi più contenuti rilevati nelle altre provincie, i dati di Pisa (-3,0%), Lucca (-2,7%) e Firenze (-2,0%).
Considerando la scala dei valori medi provinciali della regione, la provincia di Firenze (2.573 €/m2) mantiene, nonostante la flessione, la quotazione media più elevata, seguita a poca distanza da Livorno (2.523 €/m2) e Lucca (2.438 €/m2).
Diversa è la lettura fornita dall’IMI (intensità del mercato immobiliare) rispetto al NTN in Tabella 3. Il dato complessivo della Toscana per l’intera provincia (1,22%) è di poco superiore al dato nazionale (1,20%). A livello di comuni capoluogo l’Intensità del Mercato Immobiliare si dimostra leggermente più debole (1,44%) rispetto a quella nazionale (1,45%).
A livello di singola provincia, Firenze (1,41%), Pisa (1,35%)e Livorno (1,30%), pur in ordine diverso, si confermano i mercati più attivi della regione, pur registrando un’ulteriore flessione rispetto all’anno 2012.
A livello di singoli comuni capoluogo, come appare evidente anche dalla figura 2, i mercati più attivi si dimostrano quelli delle città di Firenze (1,66%), Livorno (1,59%), Lucca (1,50%) e Pisa (1,47%) mentre più statici quelli delle città di Pistoia (0,99%) e Prato (1,16%). Diversa è la distribuzione dell’IMI che appare a livello di non capoluoghi (Figura 3), laddove le provincie più dinamiche sono Pisa (1,31%) e Firenze (1,24%) mentre Grosseto (0,94%) e Lucca (1,02%) mostrano i maggiori segnali di sofferenza.
I valori medi regionali dell’IMI nel 2013, come mostrano con evidenza le serie storiche dell’IMI dal 2004, riportate nella Figura 5, danno continuità al trend negativo che nel 2010 aveva subito una occasionale inversione di tendenza. Tali valori danno una netta percezione di quanto poco attivo sia il mercato immobiliare rispetto ai livelli raggiunti negli anni 2004-2007 in cui tale indice toccava con continuità la soglia del 3%. La linea di tendenza dei capoluoghi nel 2013, invece, mostra i primi deboli segnali di stabilizzazione del mercato.
La serie storica del numero indice NTN dal I semestre 2004, riportata in Figura 4, relativa al mercato toscano mostra ancora una volta un andamento simile a quello nazionale.
Totale Italia 406.928 -9,2% 1,20% 134.542 -6,7% 1,45% 272.386 -10,5% 1,10%
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2013 per provincia
28,3%
8,6%
7,1%
10,5%
10,2%
6,1%
11,2%
4,8%
6,5%
6,6%
Firenze (FI) Arezzo (AR) Grosseto (GR) Livorno (LI) Lucca (LU)
Massa (MS) Pisa (PI) Prato (PO) Pistoia (PT) Siena (SI)
I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l’IMI nazionale e regionale e l’IMI delle singole province della Toscana per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3).
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Figura 2: IMI 2013 - capoluoghi
1,33%
0,99%
1,16%
1,47%
1,34%
1,50%
1,59%
1,44%
1,66%
1,21%
0,00%
1,00%
2,00%
FI
AR
GR
LI
LU
MS
PI
PO
PT
SI
Italia
Toscana
Capoluoghi
Figura 3: IMI 2013 - non capoluoghi
1,02%
1,24%
0,94%
1,13%
1,02%
1,05%1,31%
1,18%
1,03%
1,06%
0,00%
1,00%
2,00%
FI
AR
GR
LI
LU
MS
PI
PO
PT
SI
Italia
Toscana
Non capoluoghi
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Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
Figura 5: IMI 2004-2013 - capoluoghi e non capoluoghi
1,44%1,51%
2,09%
3,07%3,00%
3,06%
2,79%
2,35%2,09% 2,20%
1,12%1,28%
3,14%3,05%
3,00%
2,85%
2,24%
1,91% 1,89%1,76%
1,97%
3,12% 3,03% 3,02% 2,83%
2,28%1,99%
1,87%
1,36% 1,22%
0,95%
1,45%
1,95%
2,45%
2,95%
3,45%
3,95%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Toscana
Italia
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3 Mercato provinciale La provincia di Firenze, costituita da 44 comuni, è stata ripartita in 7 macroaree più il capoluogo. In alcuni casi tale perimetrazione rispecchia ambiti già istituzionalizzati sotto forma di consorzio di comuni omogenei (Consorzio Empolese Val D’Elsa), in altri riprende una storica identità geografica (Mugello, Chianti e Valdarno), in altri ancora raccoglie comuni fra loro apparentemente disomogenei (Cintura Fiorentina) eppure caratterizzati dalla comune influenza subita dalla città di Firenze.
Figura 6: Macroaree provinciali Firenze
Il numero di transazioni normalizzate (NTN) della provincia pari a 3.588 ha fatto registrare una modesta variazione tendenziale semestrale di -0,7%, facendo segnare, tuttavia, il numero di transazioni minimo dal I semestre 2004.
A livello di macroarea (Tabella 4), spiccano in negativo le performance dell’Alto Mugello (-25,4%), del Chianti (-21,4%) a fronte dei dati timidamente positivi di Firenze (+4,3%) e dell’Empolese Val d'Elsa (+0,1%).
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Le altre macroaree presentano dati piuttosto simili, compresi in una forchetta che va da -5,2% registrato nella Piana a -0,8% rilevato nella macroarea del Valdarno.
Si conferma sostanzialmente, rispetto al semestre precedente, la quota percentuale di scambi riferibili a Firenze rispetto al resto della provincia. Il peso delle compravendite del capoluogo del semestre, pari a 45,92%, risulta infatti tra i più elevati dal 2004. Negli anni più recenti (II semestre 2009 – II semestre 2012) tale quota era rimasta stabilmente sopra il 43%, pur con qualche oscillazione. Nei periodi di maggiore espansione del mercato (2004-2008), tuttavia, la quota % di Firenze si era attestata sotto il 40%, con una punta negativa nel II semestre 2007 pari al 36,10%. Tutto ciò dimostrerebbe quanto sia variato negli anni l’orientamento della domanda di abitazioni tra capoluogo e resto della provincia: negli anni del boom immobiliare, con la città di Firenze caratterizzata da elevati valori immobiliari, inaccessibili ad ampie fasce della popolazione, il mercato si è indirizzato verso i comuni della provincia caratterizzati da quotazioni mediamente più contenute. Negli anni più recenti, il calo delle quotazioni del capoluogo toscano ha innescato un rientro di parte della domanda abitativa verso il mercato fiorentino, rendendo ancora più acuto il fenomeno dello stock abitativo invenduto nei comuni della provincia. L’incrocio delle curve di NTN e IMI per capoluogo e resto provincia nelle Figure 7 e 8 mostra in maniera ancora più plastica il cambiamento dell’orientamento della domanda abitativa all’interno del bacino provinciale.
Le quotazioni per macroarea registrano un calo in quasi tutti gli ambiti territoriali, con tassi di calo compresi tra uno e tre punti percentuali. Spicca in “positivo” la flessione rilevata nella macroarea del Basso Mugello (-0,4%) che, tuttavia, segue un calo nel semestre precedente di -5,1%. Il deprezzamento più elevato è quello del Valdarno pari a -2,7%.
In valore assoluto, le quotazioni medie più elevate rimangono quelle di Firenze (3.139 €/m2) e della Cintura Fiorentina (2.900 €/m2). Per contro le quotazioni più basse si registrano nell’Alto Mugello (1.287 €/m2).
I dati dell’IMI in Figura 5, indicativi della vivacità del mercato residenziale, considerato l’ulteriore calo del numero di transazioni NTN, segnano per tutte le macroaree i valori più bassi a partire dal 2004.
L’osservazione delle serie storiche dei numeri indice delle quotazioni e del NTN riportate nella Figura 7 mostra due fenomeni. Il calo sensibile delle quotazioni continua anche nel semestre in esame, come risulta evidente dalla pendenza, marcatamente negativa, delle curve delle quotazioni. Il numero di transazioni si avvia verso una sostanziale stabilizzazione su livelli pari a circa il 50% del dato registrato nell’anno 2004.
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Figura 8: IMI 2004-2013 - capoluogo e resto provincia
1,66%1,71%
2,32%2,20%2,15%
2,49%
2,54%
2,70%2,70%
2,92%
1,24%1,37%
1,82%
1,93%1,97%
2,25%
2,94%3,01%
3,13%
3,28%
1,10%
1,60%
2,10%
2,60%
3,10%
3,60%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Capoluogo
Resto provincia
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2013 per macroaree provinciali
45,9%
1,2%7,7%3,1%
9,1%
14,4%
13,5%
5,0%
Firenze Alto Mugello Basso Mugello
Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'Elsa
Piana Valdarno
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Figura 10: IMI 2013 per macroaree provinciali
1,66%
0,71%
1,05% 1,00%
1,26% 1,22%
1,50% 1,47%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
Fire
nze
Alt
o M
uge
llo
Bas
so M
uge
llo
Chia
nti
Cint
ura
Fio
rent
ina
Em
po
lese
Va
l d'E
lsa
Pia
na
Val
darn
o
La mappa della distribuzione del NTN comunale per l’intera provincia, mostrata in Figura 11, evidenzia come il maggior numero di transazioni si concentri nella città di Firenze (1.648) seguita dai popolosi comuni della Piana di Sesto Fiorentino (170) e di Campi Bisenzio (141) e dai comuni di Scandicci (159) e Empoli (141).
Nella Figura 12, la mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla quotazione media provinciale evidenzia con la colorazione più scura (quotazioni più elevate) la città di Firenze e due comuni della Cintura Fiorentina molto vicini al capoluogo toscano (Fiesole con 3.332 €/m2 e Bagno a Ripoli con 3.157 €/m2), caratterizzati da un territorio collinare di grande panoramicità e dalla predominanza di abitazioni tipiche fiorentine, aspetti che risultano molto apprezzati sul mercato immobiliare di livello medio-alto. Le quotazioni medie più basse si registrano nei comuni dell’Alto Mugello di Marradi (1.181 €/m2) e Palazzuolo sul Senio (1.063 €/m2).
Da Tabella 6 a Tabella 12 sono riportate per ciascuna macroarea, nel dettaglio dei comuni, i valori di NTN e quotazione medie delle abitazioni registrati nel II semestre 2013, le rispettive variazioni di periodo, l’incidenza percentuale degli scambi sul totale della provincia, i valori di IMI e il differenziale della quotazione media comunale rispetto alla quotazione media provinciale.
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Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2013
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Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
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Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2013
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Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello
Comune NTN II sem
2013
Var %NTN II sem 2013
/ II sem 2012
Quota % NTN
Provincia
IMI
2013
Quotazione II sem 2013
€/ m2
Var % quotazione II sem 2013 / I
sem 2013
Differenziale quotazione II
sem 2013 rispetto alla
media di provincia
Firenzuola 19 -33,7% 0,52% 0,67% 1.264 0,0% 0,49
Londa 5 -25,4% 0,13% 0,88% 1.625 -5,1% 0,63
Marradi 10 -10,4% 0,28% 0,72% 1.181 0,0% 0,46
Palazzuolo sul Senio 3 -50,0% 0,09% 0,78% 1.063 -4,5% 0,41
4 Mercato del comune di Firenze Nella tabella sotto riportata (Tabella 13) è inquadrato il comune di Firenze, fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo toscano rappresenta il 2,5% della quota di NTN sul totale delle transazioni osservate nei capoluoghi italiani. Nel confronto con le altre principali città, Firenze mantiene inalterata la quota di NTN, in relazione ai principali capoluoghi, rispetto al precedente semestre. In termini di variazione la crescita tendenziale percentuale di +4,3%, da accostare ai dati positivi di Milano e Bologna, contrasta con quanto registrato nelle altre principali città.
Tabella 13: NTN IMI e variazioni dei principali capoluoghi
Principali Capoluoghi NTN
II sem 2013
Var % NTN II sem 2013 /
II sem 2012
Quota % NTN principali capoluoghi
IMI 2013
BOLOGNA 1.813 6,8% 2,8% 1,64%
FIRENZE 1.648 4,3% 2,5% 1,66%
GENOVA 2.277 -6,7% 3,5% 1,42%
MILANO 7.464 11,3% 11,4% 1,91%
NAPOLI 2.358 -34,4% 3,6% 1,28%
PALERMO 1.850 -4,9% 2,8% 1,16%
ROMA 11.681 -5,8% 17,8% 1,65%
TORINO 4.025 -9,3% 6,1% 1,72%
Principali capoluoghi 33.115 -4,8% 50,4% 1,61%
Italia capoluoghi 65.728 -4,7% 100,0% 1,45%
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze
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I dati relativi al NTN, come già detto, positivi a livello comunale, mostrano un quadro variegato a livello di macroarea urbana. Osservando, in particolare, le macroaree più ampie, si segnalano la crescita del “Centro Storico” (308 NTN) che, con un tasso di crescita di +11,2%, inverte decisamente la performance osservata nel semestre precedente (-22,7%), e ancora la variazione positiva della macroarea “Novoli-Castello-Rifredi” che con 344 NTN incrementa di +10,5% gli scambi ( invertendo anch’essa il trend negativo già rilevato nel I semestre 2013, -20,3%). Sostanzialmente stabili appaiono le transazioni in una delle altre tre macroaree “forti” del comune quale “Semicentrale e centrale di pregio”, con (+1,3%). Rilevanti, invece, le perdite della macroarea “Europa - Bellariva – Varlungo” (-21,5%) e, più contenute, quelle di “Isolotto - Ponte a Greve” (-9,1%), quest’ultima, tuttavia, in calo per il sesto semestre consecutivo.
Tutte in calo le tre macroaree “pregiate” marginali di Firenze: la “Collinare di pregio a Sud” (-24,8%), la “Collinare di pregio a Nord-Est” (-35,0%) e la macroarea “Galluzzo-Le due Strade”, al più contenuto (-1,0%), che segue la marcata flessione (-44,9%) del semestre precedente.
Sotto l’aspetto delle quotazioni, svetta la macroarea “Collinare di pregio a Sud”, 4.225 €/m2, nota per le panoramiche colline che guardano su Firenze e per la presenza del Piazzale Michelangelo, seguita dalla macroarea “Collinare di pregio a Nord-Est”, 3.564 €/m2, e dal “Centro Storico” che con 3.475 €/m2.
Come mostra cromaticamente la mappa nella Figura 17, le quotazioni più elevate del comune si dispiegano lungo l’asse che va da Nord-Est a Sud-Ovest e taglia la città, interessando le zone collinari, il Centro Storico e le zone semicentrali e centrali di pregio, queste ultime molto ricercate dai residenti per la buona dotazione di servizi e di urbanizzazioni. Le variazioni negative registrate dalle quotazioni rispetto al I semestre 2013, sono sensibili in quasi tutte le zone, con il dato più basso (-4,7%) della zona D2, a fronte del dato più “positivo” della D8 che registra quotazioni stabili.
Come negli altri semestri, si conferma che, pur in presenza di una diversa distribuzione del patrimonio abitativo per classi dimensionali, sulle diverse macroaree, una costante ricorrente è che il mercato movimenta principalmente i tagli più piccoli. Soltanto nelle macroaree “Collinare di pregio a Nord-Est”, “Collinare di pregio a Sud” e “Semicentrale e centrale di pregio” caratterizzate dalla prevalenza di tagli medi e grandi, il mercato risulta più attivo per le classi più elevate.
Tabella 14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze
Macroaree urbane NTN II
sem 2013
Var % NTN II sem 2013
/ II sem 2012
Quota % NTN
comune IMI 2013
Quotazione II sem 2013
€/ m2
Var % quotazione II sem 2013
/ I sem 2013
Differenziale quotazione II
sem 2013rispetto
alla media comunale
Centro Storico 308 11,2% 18,70% 1,69% 3.475 -1,4% 1,12
Collinare di pregio a Nord-Est 29 -35,0% 1,75% 1,24% 3.564 -2,2% 1,15
Collinare di pregio a Sud 21 -24,8% 1,26% 1,06% 4.225 -2,7% 1,36
Semicentrale e centrale di pregio 327 1,3% 19,87% 1,48% 3.355 -2,1% 1,08
Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico
12,1%
26,2%
19,5%
24,8%
17,5%
10,9%
32,6%
23,0%
20,4%
13,1%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est
4,4%
23,9%22,3%
39,5%
9,8%8,1%
24,2%
8,9%
37,3%
21,5%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
NOTA TERRITORIALE
FIRENZE
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Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud
4,2%
19,9%
22,9%
42,1%
10,9%
5,3%
21,2%18,6%
33,6%
21,2%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo
4,3%
18,8%21,5%
40,7%
14,6%
6,9%
30,9%
17,0%
37,4%
7,8%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
NOTA TERRITORIALE
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Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade
5,0%
20,1%18,3%
35,3%
21,3%
9,8%
26,2%
23,0%24,6%
16,4%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve
5,1%
18,4%
21,9%
41,5%
13,1%
8,5%
18,5% 19,2%
43,2%
10,7%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
NOTA TERRITORIALE
FIRENZE
28
Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi
3,8%
14,5%
18,0%
47,5%
16,2%17,2%
30,9%
20,9%
24,9%
6,1%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
Figura 25: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro
5,5%
24,6% 24,2%
39,6%
6,1%8,0%
41,0%
21,8%24,0%
5,3%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
NOTA TERRITORIALE
FIRENZE
29
Figura 26: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio
5,5%
19,0% 20,0%
35,7%
19,7%
3,9%
24,1%
16,9%
36,7%
18,4%
Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande
Stock NTN
NOTA TERRITORIALE
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5 Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici utilizzati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
SETTORE RESIDENZIALE
(Categoria catastale) (Descrizione)
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale
Monolocali fino a 2,5 vani catastali
Piccola da 3 e fino a 4 vani catastali
Medio piccola da 4,5 e fino a 5 vani catastali
Media da 5,5 e fino a 7 vani catastali
Grande maggiore di 7 vani catastali
Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.
NOTA TERRITORIALE
FIRENZE
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Glossario
NTN
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all’unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all’unità dei valori non arrotondati.
STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale.
IMI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE)
Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.
QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/m
2 a livello comunale è calcolata come media
dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili).
QUOTAZIONE MEDIA PESATA
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale.
QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI
La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona.
DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.
ZONA OMI
La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.
NOTA TERRITORIALE
FIRENZE
32
Indice delle figure Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2013 per provincia .............................................................................................. 4
Figura 2: IMI 2013 - capoluoghi .......................................................................................................................................... 5
Figura 3: IMI 2013 - non capoluoghi ................................................................................................................................... 5
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ............................................................ 6
Figura 5: IMI 2004-2013 - capoluoghi e non capoluoghi .................................................................................................... 6
Figura 6: Macroaree provinciali Firenze ............................................................................................................................. 7
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia ............................. 9
Figura 8: IMI 2004-2013 - capoluogo e resto provincia .................................................................................................... 10
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2013 per macroaree provinciali ........................................................................ 10
Figura 10: IMI 2013 per macroaree provinciali ................................................................................................................. 11
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2013 ........................................................................... 12
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale .......... 13
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2013 ........................................................................................ 14
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze ...................................................................................................... 18
Figura 15: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2013............................................................. 20
Figura 16: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2013 ....................................................................... 21
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2013 .................................................... 22
Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico .................................................................. 25
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est .......................................... 25
Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud .................................................. 26
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo ........................................... 26
Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade .................................................... 27
Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve ................................................... 27
Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi ................................................. 28
Figura 25: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro ...................................................... 28
Figura 26: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio .................................... 29
Indice delle tabelle Tabella 1: NTN e variazioni %.............................................................................................................................................. 3
Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % ........................................................................................................................ 3
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello ............................................................ 15
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello .......................................................... 15
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti ...................................................................... 15
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina .................................................... 16
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa ................................................. 16
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana ...................................................................... 16
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno ................................................................ 17
Tabella 13: NTN IMI e variazioni dei principali capoluoghi ............................................................................................... 18
Tabella 14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze ................................................... 19
Tabella 15: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico ............................................ 23
Tabella 16: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est .................... 23
Tabella 17: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud ............................. 23
Tabella 18: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo ...................... 23
Tabella 19: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade ............................... 24
Tabella 20: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve ............................. 24
Tabella 21: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi ............................ 24
Tabella 22: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro ................................ 24
Tabella 23: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio .............. 25