BANKVERBINDUNGEN: RAIFFEISEN-LANDESBANK STEIERMARK AG, IBAN: AT36 3800 0000 0781 3728 UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, IBAN: AT13 11000 14823003000, BIC: BKAUATWW UID: ATU 58455399 Mag. iur. Harald Ganster Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Brandhofgasse 22, 8010 Graz Tel.: 0316/32 81 81, Fax: 0316/32 81 81 33, email: [email protected]Bezirksgericht Deutschlandsberg 105 E 8/18a Hauptplatz 18 8530 Deutschlandsberg Exekutionssache Betreibende Partei Marktgemeinde Lannach, Hauptplatz 1, 8502 Lannach, vertreten durch HOHENBERG STRAUSS BUCHBAUER Rechtsanwälte GmbH, Hartenaugasse 6, 8010 Graz, Verpflichtete Partei Manfred Matula, geb. 27.04.1962, Untere Teiplbergstraße 19, 8502 Lannach, wegen Zwangsversteigerung von Liegenschaften G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes des ideellen 1/4-Anteils B-LNR 3 und des ideellen 1/2-Anteils B-LNR 5 an der Liegenschaft EZ 68 Grundbuch 61202 Blumegg mit dem Wohnhaus/Hofstelle Untere Teiplbergstraße 19a, 8502 Lannach, samt landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Waldgrundstück.
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Mag. iur. Harald Ganster · Vermessungsamtes Deutschlandsberg auf einen Teilungsplan, mit welchem eine Teilfläche des Grundstückes Nr. 244 im Ausmaß von . SV Mag. Harald Ganster
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Bezirksgericht Deutschlandsberg 105 E 8/18a Hauptplatz 18 8530 Deutschlandsberg Exekutionssache Betreibende Partei Marktgemeinde Lannach, Hauptplatz 1, 8502
Lannach,
vertreten durch HOHENBERG STRAUSS BUCHBAUER
Rechtsanwälte GmbH, Hartenaugasse 6, 8010
Graz,
Verpflichtete Partei Manfred Matula, geb. 27.04.1962, Untere
Teiplbergstraße 19, 8502 Lannach,
wegen Zwangsversteigerung von Liegenschaften
G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes des ideellen 1/4-Anteils B-LNR 3 und des ideellen 1/2-Anteils B-LNR 5 an der Liegenschaft EZ 68 Grundbuch 61202 Blumegg mit dem Wohnhaus/Hofstelle Untere Teiplbergstraße 19a, 8502 Lannach, samt landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Waldgrundstück.
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 2 von 26
INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines
1.1. Auftrag und Zweck Seite 3
1.2. Bewertungsstichtag Seite 3
1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 3
2. Befund
2.1. Gutsbestand Seite 5
2.2. Grundstücke Seite 7
2.3. Objektbestand, Nutzung Seite 11
3. Gutachten
3.1. Allgemeines Seite 16
3.2. Sachwert Seite 18
3.3. Verkehrswert Seite 25
Beilagen
Fotodokumentation
Grundbuchauszug
Katasterplan
Einreichplan und Aufmaßskizze
Aufstellungen (Gemeinde, Wasserverband)
Auszug aus dem örtlichen Entwicklungskonzept
Vergleichspreisübersichten
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 3 von 26
1. Allgemeines
1.1. Auftrag und Zweck Das Bezirksgericht Deutschlandsberg hat die Schätzung der umseitig
bezeichneten Liegenschaftsanteile angeordnet, und zwar zum Zwecke
der Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des
Zwangsversteigerungsverfahrens.
1.2. Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der 19. Dezember 2018 als Tag der
Befundaufnahme.
1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung - Bei dem erstangeordneten Schätztermin am 30.10.2018 um
15:00 Uhr waren der gefertigte Sachverständige, Herr DI Steirer
und Herr Feiel als Hilfskräfte des SV sowie Frau Mag. Schlögl von
der Kanzlei des Betreibendenvertreters zugegen, wobei die
Schätzung nicht durchgeführt werden konnte, da das Wohnhaus
versperrt war; die neuerliche Schätzung fand dann am 19.12.2018
um 09:00 Uhr statt und wird hinsichtlich der anwesenden
Personen auf das Protokoll des Gerichtsvollziehers verwiesen,
- Grundbuchauszüge vom 19.10.2018 bzw. 21.03.2019,
- Katasterplan,
- Rücksprache mit der Marktgemeinde Lannach und Erhebung des
Bauaktes,
- anlässlich der Befundaufnahme erteilte Informationen,
- Vergleichspreissammlung des ZT-Datenforum,
- Liegenschaftsbewertungsgesetz einschließlich Kommentar von Dr.
Jürgen Schiller in Burgstaller/Deixler, Kommentar zur EO,
Nutzungsmöglichkeiten, usw.) mit dem zu bewertenden Grundstück
möglichst übereinstimmen.
Differenzen in den Beurteilungskriterien der Vergleichsgrundstücke sind
durch Zu- und Abschläge auszugleichen.
Bodenwert der landwirtschaftlichen Flächen Wie der beiliegenden Kaufpreiserhebung entnommen werden kann,
wurden in mittelbarer Nähe zu den Bewertungsgrundstücken
landwirtschaftlich genutzte Flächen um Kaufpreise zwischen € 1,90 je
m2 und € 5,50 je m2 gehandelt, wobei für die Vergleichspreiserhebung
die Kaufvorgänge Nr. 3, 4, 6 und 11 auszuscheiden sind, da diese
Grundstücke betreffen, bei welchen außerlandwirtschaftliche Aspekte
preisbildend waren bzw. welche als Ausreißer zu bezeichnen sind.
Eine Gegenüberstellung der Vergleichspreise mit den jeweiligen
Bodenklimazahlen (BKZ) als Maß der natürlichen Ertragsfähigkeit ergibt,
dass der Grundstückswert je m2 und Punkt der BKZ bei rund € 0,08
liegt, der landwirtschaftlich genutzte Teil des Grundstückes Nr. 245/1
weist zum Beispiel eine Bodenklimazahl von 44 Punkten auf.
Rücksichtlich dessen werden das Grundstück Nr. 245/1 im katastralen
Ausmaß von 2.293 m2 und die als Freiland ausgewiesene Restfläche
des Grundstückes Nr. 244 im katastralen Ausmaß von rund 694 m2 mit
€ 3,87 je m2 bewertet, was dem erhobenen Vergleichswert mit einem
Zuschlag von 10% zur Berücksichtigung der Nähe zu ausgewiesenem
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 21 von 26
Bauland entspricht.
Das Grundstück Nr. 808 mit der Baufläche .64 wird unter
Berücksichtigung der wertbestimmenden Merkmale (teilweise bebautes
Freiland, überwiegend ungepflegte Mähwiese) mit € 2,90 je m2 bewertet.
Waldflächen Der Sachwert von Waldflächen (= Waldwert) errechnet sich aus der
Summe von Bodenwert und Bestandeswert.
Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt durch Ableitung von
Vergleichspreisen forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke in räumlicher
und zeitlicher Nähe. LINDEMANN, „Preisbildung und Marktverhalten auf
dem forstlichen Grundstücksmarkt“, hat in umfangreichen
Untersuchungen nachgewiesen, dass sich der Boden- und
Bestandeswert bei durchschnittlichen Bonitäts- und
Bestandesverhältnissen wie 1 : 1 darstellen.
Der durchschnittliche Preis der Waldkäufe in diesem Gebiet liegt bei rund
€ 1,30 je m2, sodass sich ein durchschnittlicher Waldbodenwert von
€ 0,65 je m2 ergibt.
Aufgrund der Bestockung, des Bestandesalters, der Umtriebszeit, des
Standortes, der Bonität, der Holzartenverteilung und der Ernte- und
Bringungskosten wird der Bestandeswert des Waldgrundstückes Nr. 807
mit € 0,30 je m2 ermittelt, sodass sich ein Sachwert für die Waldfläche
von € 0,95 je m2 ergibt.
Baulandflächen Unter Verweis auf die dem Gutachten beiliegende
Vergleichspreiserhebung im gesamten Gemeindegebiet von Lannach
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ergibt sich für Baulandflächen ein durchschnittlicher Kaufpreis von
€ 83,00 je m2. Unter Berücksichtigung der unterdurchschnittlichen
Lageverhältnisse der gegenständlichen Baulandfläche und der
bestehenden Bebauung mit nicht mehr zeitgemäßen Wohngebäuden
erfolgt die Ableitung des gebundenen Bodenwertes mit € 58,00 je m2,
was einem Abschlag von 30% vom durchschnittlichen Baulandpreis
entspricht.
Bodenwertermittlung
Grundstück Nr. .42/1 und Teilfläche Grundstück Nr. 244
1.378 m2 x € 58,00 je m2 = € 79.924,00
Grundstück Nr. 245/1 und Teilfläche Grundstück Nr. 244
2.987 m2 x € 3,87 je m2 = € 11.560,00
Grundstück Nr. 808 und Grundstück Nr. .64
3.035 m2 x € 2,90 je m2 = € 8.802,00
Waldgrundstück Nr. 807
1.697 m2 x € 0,95 je m2 = € 1.612,00
Bodenwert gesamt € 101.898,00
Bodenwert gesamt gerundet € 102.000,00 Gebäudewerte Neubauwert – Bauwert (Wohnhaus ON 19a) Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt unter Zugrundelegung der
gewöhnlichen Errichtungskosten inklusive Umsatzsteuer je m2
Bruttogrundfläche, wie sich diese aus den Richtwerten in der
einschlägigen Bewertungsliteratur (z.B. Kranewitter7, a.a.O. Seite 305ff)
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ergeben, und zwar unter Berücksichtigung von Bauweise, Ausstattung,
Ausbaugrad, Zubehörflächen (Terrasse, Balkon) sowie regionalen
Preisfaktoren:
Wohnhaus ON 19a Unterkellerung
184,00 m2 x € 495,00 je m2 = € 91.080,00
Erdgeschoss
134,00 m2 x € 1.235,00 je m2 = € 165.490,00
Obergeschoss
134,00 m2 x € 1.235,00 je m2 = € 165.490,00
Neubauwert € 422.060,00
Vom Neubauwert wird die Alterswertminderung (lineare
Alterswertminderung und Zustandswertminderung nach E. Heideck)
abgezogen, welche sich bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und
einer gewöhnlichen Lebensdauer von 70 Jahren sowie einer
Zustandsnote von 3,5 bis 4,0 mit 67,02% des Neubauwertes errechnet,
sodass ein Restwert von 32,98% des Neubauwertes verbleibt:
€ 422.060,00 x 0,3298 = € 139.195,00
Bauwert Wohnhaus ON 19a gerundet € 139.000,00 Bauwert Stall- und Wirtschaftsgebäude In Hinblick auf das Alter und den Bau- und Erhaltungszustand des
Gebäudes wird diesem ein Restwert von 20% des Herstellungswertes
beigemessen:
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(€ 740,00 je m2 x 176,00 m2 + € 450,00 je m2 x 63,00 m2) x 0,20 =
€ 31.718,00
Stall- und Wirtschaftsgebäude gerundet € 32.000,00
Für die notwendige Räumung, Entrümpelung und Entsorgung wird ein
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3.3. Verkehrswert Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle
anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen.
Da davon ausgegangen werden kann, dass der ermittelte Sachwert für
die Gesamtliegenschaft am Markt realisiert werden kann, wird dieser als
Verkehrswert ausgewiesen. Bewertungsgegenständlich sind jedoch
lediglich ideelle 3/4-Anteile an der Gesamtliegenschaft.
Liegenschaftsanteile werden in der Regel nur mit Abstrichen von den
rechnerischen Anteilswerten am Markt gehandelt. Gemäß
Bewertungsliteratur (z.B. Seiser – Kainz, Der Wert von Immobilien,
Seite 693) beträgt der Anteilsabschlag bei einer Anteilsgröße von drei
Vierteln 10% des rechnerischen Anteilswertes, sodass sich für die
bewertungsgegenständlichen Miteigentumsanteile der nachstehende
Verkehrswert ergibt:
€ 263.000,00 x 3/4 x 0,90 = € 177.525,00
Der Verkehrswert des ideellen 1/4-Anteils B-LNR 3 und des ideellen 1/2-Anteils B-LNR 5 an der Liegenschaft EZ 68 Grundbuch 61202 Blumegg mit dem Wohnhaus/Hofstelle Untere Teiplbergstraße 19a, 8502 Lannach, samt landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Waldgrundstück beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet € 178.000,00
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Schlusskommentar Das gegenständliche Gutachten basiert auf den im Befund angeführten
Informationen und Unterlagen. Sollten sich, aus welchen Gründen auch
immer, Änderungen hinsichtlich von Befundvoraussetzungen ergeben,
behalte ich mir vor, auch das Gutachten zu ändern. Des Weiteren wird
festgehalten, dass die Liegenschaft im Zuge der Befundaufnahme nicht
vermessen wurde. Grundlage der Bewertung bilden daher die im
Grundbuch bzw. in der Grundstücksdatenbank ausgewiesenen
Flächenmaße. Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass
aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender
Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte
zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer
Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert
bedeutet daher nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis
auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit,
insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Bei notwendigerweise
kurzfristig zu verkaufenden Liegenschaften kann dabei durchaus eine
erhebliche Differenz zum ermittelten Verkehrswert entstehen und ist als
Landwirtschaftlich genutzte Flächen der EZ 68 KG 61202 Blumegg
landwirtschaftlich genutzte Flächen im östlichen Bereich der Liegenschaft auf den Grundstücken 244 und 245/1
Obst- und Kastanienbäume
Nordmanntannen
nordöstliche Grundgrenze - verbuscht
landwirtschaftlich genutzte Flächen im westlichen Bereich der Liegenschaft auf Grundstück 808 KG 61241: südliche Grundgrenze Richtung Reitplatz verbuschte Fläche
Reitplatz
Böschung mit alten Obstbäumen verbuschte Fläche westl. von Stallgebäude
********************************************************************************** Eingeschränkter Auszug ****** B-Blatt eingeschränkt auf Eigentümernamen ****** Name 1: Matula ****** Vorname 1: Manfred ****** C-Blatt eingeschränkt auf Belastungen für das angezeigte B-Blatt **********************************************************************************Letzte TZ 752/2019GALLERMÜLLEREinlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSEKATASTRALGEMEINDE: 61202 Blumegg .42/1 Bauf.(10) 121 Untere Teiplbergstraße 19 244 GST-Fläche (1951) Änderung in Vorbereitung Bauf.(10) 221 Gärten(10) 1730 Untere Teiplbergstraße 19a 245/1 GST-Fläche 2293 Landw(10) 1606 Gärten(10) 687KATASTRALGEMEINDE: 61241 Teipl .64 Bauf.(10) 122 807 Wald(10) 1697 808 GST-Fläche 2913 Bauf.(10) 147 Gärten(10) 2766 GESAMTFLÄCHE (9097) Änderung in VorbereitungLegende:Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude)Gärten(10): Gärten (Gärten)Landw(10): landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Äcker, Wiesen oder Weiden)Wald(10): Wald (Wälder)************************************* A2 ************************************** 3 a gelöscht************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/4 Manfred Matula GEB: 1962-04-27 ADR: Untere Teiplbergstraße 19, Lannach 8502 g 669/2004 Übergabsvertrag 1995-07-03, Urkunde 2004-03-15 Eigentumsrecht k gelöscht 5 ANTEIL: 1/2 Manfred Matula GEB: 1962-04-27 ADR: Untere Teiplbergstr. 19, Lannach 8502 a 1531/1995 Übergabsvertrag 1995-07-03 Eigentumsrecht b 1531/1995 Veräußerungsverbot f gelöscht************************************* C ***************************************
Seite 1 von 3Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster
7 auf Anteil B-LNR 5 a 1531/1995 AUSGEDINGE gem Pkt Zweitens b) Übergabsvertrag 1995-07-03 für Matula Antonia, geb 1927-10-10 g 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 7 8 auf Anteil B-LNR 5 a 1531/1995 VERÄUSSERUNGSVERBOT gem Pkt Zweitens c) Übergabsvertrag 1995-07-03 für Matula Antonia, geb 1927-10-10 g 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 8 15 a 1554/2001 Pfandurkunde 2001-03-21 PFANDRECHT Höchstbetrag 3,500.000,-- für Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft (Kto 1874-849118) b 1554/2001 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg c 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 7 8 9 d 647/2011 Kautionsband e 752/2019 Klage (LGZ Graz, 44 Cg 8/19s) 20 auf Anteil B-LNR 3 5 a 5125/2014 Urkunde 2014-03-17 PFANDRECHT vollstr EUR 5.247,20 s. A. für Dr. Peter Czapka geb 1944-07-06 (102 E 290/14v) b 5125/2014 Simultanhaftung mit EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 21 auf Anteil B-LNR 3 5 a 4114/2015 Zahlungsbefehl 2015-07-16 PFANDRECHT vollstr EUR 2.408,88 s.A., Antragskosten EUR 332,31 für Wasserverband Lannach - St. Josef (102 E 1773/15h) b 4114/2015 Simultanhaftung mit EZ 34 KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 22 auf Anteil B-LNR 3 5 a 2152/2016 Zwangsverwaltung zur Hereinbringung von vollstr EUR 1.854,72 s.A. für Marktgemeinde Lannach (105 E 11/16 i) 23 auf Anteil B-LNR 3 5 a 1201/2017 Urkunde 2016-10-27 PFANDRECHT vollstr EUR 485,50 s.A. für Ing. Erich Albert Herbst, geb 1960-06-25 (102 E 474/17g) b 1201/2017 Simultanhaftung mit EZ 34 KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 24 auf Anteil B-LNR 3 5 a 2454/2017 Urkunde 2017-04-06 PFANDRECHT vollstr EUR 5.362,84 s. A. für Dr. Klaus Kollmann, geb 1955-07-06
Seite 2 von 3Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster
Mag. Dr. Christoph Zauhar, geb 1986-07-02 (102 E 909/17b) b 2454/2017 Simultanhaftung mit EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 25 auf Anteil B-LNR 3 a 3374/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 8.136,14 s. A. laut Beschluss vom 2018-07-31 für Marktgemeinde Lannach (105 E 8/18a) 28 auf Anteil B-LNR 5 a 3610/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 8.136,14 s. A. laut Beschluss vom 2018-08-23 für Marktgemeinde Lannach (105 E 10/18w) 29 auf Anteil B-LNR 3 5 a 4779/2018 Zahlungsbefehl 2018-09-06 PFANDRECHT vollstr. EUR 1.535,16 s. A. lt. Beschluss 2018-11-09 für Wasserverband Lannach-St. Josef (102 E 1718/18 z) b 4779/2018 Simultan haftende Liegenschaften EZ 34 KG 61241 Teipl, C-LNR 21 EZ 68 KG 61202 Blumegg, C-LNR 29 EZ 83 KG 61202 Blumegg, C-LNR 24 30 auf Anteil B-LNR 3 5 a 5618/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 557,50 und EUR 485,50, Zinsen und Kosten laut Beschluss vom 2019-01-23 für Ing. Erich Albert Herbst, geb 1960-06-25 (105 E 13/18m)
*********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. Vor dem 01.07.2014 war diese Einlage im Bezirksgericht Stainz.
11 61236 St. Josef Westst. 1556 2016 27.10.2015 321 61236 - 30/22 etc. L Pfeffer Gem. St. Josef 26 110 130 550 5,00
Vergleichspreise Waldflächen
Es wurden Vergleichspreise aus der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes Deutschlandsberg sowie der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen aus der Umgebung erhoben.
Vergleichspreise
NR KGNR KG-Name TZ Jahr V-Datum EZ GNR NA Verkäufer Käufer Fläche [m²] Kaufpreis [€] Preis/m2 [€]