LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO- ENDEREÇO Imóvel localizado na Rua Barão de Mesquita, nº 342/344/346/348/350, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ. CONTRATANTE Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA Laudo Técnico de Avaliação – LTA 53-0283/2016 - NOVEMBRO/2016
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LAUDO DE AVALIAÇÃO - Rioprevidência · 2018-11-23 · LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO- ENDEREÇO Imóvel localizado na Rua Barão de Mesquita, nº 342/344/346/348/350,
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LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-
ENDEREÇO
Imóvel localizado na Rua Barão de Mesquita, nº 342/344/346/348/350, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.
CONTRATANTE
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA
Laudo Técnico de Avaliação – LTA 53-0283/2016 - NOVEMBRO/2016
LTA 53-0283/2016 Página 2 de 92
FOLHA RESUMO
Nº da Solicitação: O. S. NR: 004/2016
Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel
Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua Barão de Mesquita Nº: 342/344/346/348/350 Bairro:Vila Isabel
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.540-003
Métodos Utilizados:
Método Involutivo – Valor de Mercado do Terreno;
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Unidade hipotética de Lojas e de
Salas Comerciais, para montagem do Método Involutivo;
Método de Custo: valor das edificações;
Método Evolutivo: Terreno (método involutivo); Edificações (método de custo);
Método de Capitalização da Renda: Valor Locativo do terreno excedente;
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo Casas Comerciais;
Método Evolutivo: Terreno (método da Renda); Edificações (método comparativo).
Valor de Mercado do Imóvel para Venda:
R$ 8.110.000,00 (Oito milhões, cento e dez mil reais)
Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:
R$ 18.300,00/mês (Dezoito mil e trezentos reais por mês)
Valor das partes constituintes do Imóvel:
Terreno: R$ 7.435.000,00 (Sete milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil reais)
Edificações: R$ 524.000,00 (Quinhentos e vinte e quatro mil reais)
Fator de Comercialização: R$ 151.000,00 (Cento e cinquenta e um mil reais)
Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal;
Graus de Fundamentação do Laudo: I;
Graus de Precisão do Laudo: I.
Rio de Janeiro, 17 de novembro de 2016
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1. Solicitante
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
2. Interessado / Proprietário
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
3. Finalidade
Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.
4. Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes
constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação
contábil.
5. Objeto da Avaliação
Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano
Endereço: Rua Barão de Mesquita 342/344/346/348/350 Vila Isabel
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.910-150
Área do terreno: 615,73m² Loja Maior: 191,57m² Loja Menor: 149,24m²
Imóvel: Imóvel comercial urbano edificado e subutilizado, localizado na Rua Barão de
Mesquita, na esquina da Rua Pereira Nunes, no trecho onde a Avenida Maracanã cruza a Rua
Barão de Mesquita, nas proximidades do Shopping Tijuca, identificado pelos números
342/344/346/348/350. A área do terreno, assim como suas dimensões, foram extraídas de
um desenho que retrata a atual situação do terreno e das edificações. Os dados do RGI do
imóvel, Matrícula 47.042, não estão atualizados.
Ocupante do imóvel: A loja maior e o terreno que a circunda estão sendo utilizados como
posto de abastecimento de combustíveis e lubrificantes. A loja menor estava sendo ocupada
pela própria RIOPREVIDÊNCIA, mas, recentemente a desocupou.
Tipo de ocupação: A parte que fica junto à Rua Pereira Nunes e que ocupa o nº
342/344/346/348 atendem à atividade comercial denominada “Posto de Abastecimento de
Combustíveis”. A parte que tem o nº 350 funcionava como posto da RIOPREVIDÊNCIA, que
foi recém desativado.
Observação: O imóvel foi vistoriado e fotografado normalmente. A loja onde funcionava o
posto da RIOPREVIDÊNCIA encontrava-se fechada e foi vistoriada externamente.
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.
Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:
Colégio Marista São José - prédio do externato. O tombamento inclui apenas o imóvel principal, dotado de 2 pavimentos e pátio central ajardinado, ficando preservados sua arquitetura, o muro
voltado p/ a rua, o pedestal c/ imagem de São José e o jardim.
Nº 275 DEFINITIVO DECRETO
23236 IGREJA DE SANTO AFONSO
539 PROVISÓRIO DECRETO
30936 Paisagismo do anfiteatro do SESC - Obra paisagística de autoria de Roberto Burle Max.
Susceptibilidade Baixa - Decreto 33534/2011
ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).
9 - Observações
Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis
construídos até 1937.
Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.
Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.
Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuando-se as
previstas no parágrafo 2º do artigo 1º.
Consultar CEDAE Decreto 10082/1991.
Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007.
Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como
incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação
Tipo/Localização Loja na Rua Haddock Lobo, 252-A, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Loja de atendimento + galpão de oficina e pintura, Motivo particular. Excelente Faturamento. Próximo a estação de metrô Afonso Pena. Estudamos propostas.
Tipo/Localização Loja na Rua São Francisco Xavier, 73, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima loja de frente de rua, piso cerâmico, banheiro social com azulejo decorado ao teto, jirau de 20m². Ótimo investimento. Pronto para ocupar.
Tipo/Localização Loja na Rua Conde de Bonfim, 214, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Loja comercial em excelente localização, frente de rua, dentro da galeria, sendo a primeira loja, com 93m2, próximo a praça Saens Pena. Ano de Construção: 1965
Tipo/Localização Loja na Rua Barão de Iguatemi, 184, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente imóvel comercial, boa localização, duas lojas unificadas um depósito de bebidas composto de jirau, escritório e banheiro com uma câmara frigorífica, cozinha kit, banheiro de serviço cafeteria com varanda. Confiram.
Tipo/Localização Loja no Boulevard Vinte e Oito de Setembro, 189, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Raridade! Loja frente de rua na Vinte e Oito de Setembro, coladinha ao Hortifruti, piso em porcelanato, toda reformada e sem condomínio. Pronto para ocupar.
Tipo/Localização Loja à venda na R. Conde de Bonfim, 352, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Studio no melhor ponto comercial da Tijuca – Praça Saenz Pena – composto de: 3 salas, 1 banheiro social, 1 lavabo, cozinha, arquivo. Serve para vários tipos de comércio, como clínica médica, dentária, advocacia etc..Prédio com elevador, posição de frente cm 70,00m²
Tipo/Localização Loja na Rua Haddock Lobo, 117, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Loja de esquina, Rua Haddock Lobo com Batista das Neves, 168,00 m². Entre duas estações de metrô - Estácio e Afonso Pena. Fica em meio a área residencial,
com farto comércio e condução, escolas, universidades, clubes, academias e hospitais. Várias prestadoras de TV a cabo e telefonia. Sua localização facilita o acesso aos principais pontos e vias da cidade: Linha Amarela, Linha Vermelha, Túnel Rebouças, Túnel Santa Bárbara, Av. Brasil, Ponte Rio Niterói.
Tipo/Localização Loja na Rua Barão de Mesquita, 206, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima loja frente de rua em local nobre no coração da tijuca composta de: 1 recepção, 2 salas, 2 banheiros, e mais jirau, perfazendo um total de 100 m², fica ao lado do 7º oficio. Ano de Construção: 1978
Tipo/Localização Loja na Rua Desembargador Izidro, 10, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Lojão comercial, linear de frente, antigo cinema/ teatro, utilizado atualmente como Igreja Evangélica, composta por 02 entradas totalmente independentes, 1ª
acesso a um salão e 2 banheiros, 2ª entrada acesso escada levando a galeria e mais um banheiro. Excelente investimento para cinema, teatro, clinicas... Ótimo estado
Tipo/Localização Loja na Rua Alberto de Sequeira, 5, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Oportunidade! Excelente localização, próximo a Metrô, comércio e condução. Loja de frente de rua, com duas portas. 1º piso - 4 salas, banheiro, cozinha. Mezanino com banheiro. A loja foi planejada por arquiteto renomado. Boa para vários ramos de negócio.
Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.
Variáveis Independentes : • Padrão : Adequação do valor da amostra por diferença de padrão de construção.. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, usando Vc da prefeitura. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 12 Nº de variáveis independentes : 3 Nº de graus de liberdade : 8 Desvio padrão da regressão : 573,8550
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
V. Unit. 9734,91 1526,0484 15,68%
1/Padrão 1,1273 0,0849 7,54%
Local 2910,50 892,3781 30,66%
Área 165,92 114,2361 68,85%
Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 12.
Dispersão em Torno da Média
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Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável V. Unit..
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 8.250,00 8.859,40 609,40 7,3867 %
2 8.461,54 8.656,89 195,35 2,3087 %
3 8.494,62 9.176,83 682,21 8,0311 %
4 8.500,00 7.926,69 -573,31 -6,7448 %
5 9.248,55 9.313,43 64,88 0,7016 %
6 9.285,71 8.975,13 -310,58 -3,3447 %
7 9.285,71 9.281,06 -4,65 -0,0500 %
8 9.821,43 9.342,74 -478,69 -4,8739 %
9 10.461,54 9.786,04 -675,50 -6,4570 %
10 10.465,12 10.916,70 451,58 4,3151 %
11 10.833,33 11.322,04 488,71 4,5111 %
12 13.711,34 13.261,94 -449,40 -3,2776 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,
não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
[V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]
Modelo para a Variável Dependente
[V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9472 Valor t calculado ................................ : 8,354 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8972 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8586
Classificação : Correlação Fortíssima
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 2,2982x107 3 7,6608x10
6 23,26
Residual 2,6344x106 8 3,2930x10
5
Total 2,5617x107 11 2,3288x10
6
F Calculado: 23,26 F Tabelado: 4,066 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 2,6x10-2
%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Padrão b1 -1,350 21% Sim
Local b2 2,894 2,0% Sim
Área b3 7,913 4,7x10-3
% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5459
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Padrão b1 -0,991 18%
Local b2 2,694 1,4%
Área b3 5,511 0,03%
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : -7,4014x10-16
Momento central de 2ª ordem : 2,1953x10
5
Momento central de 3ª ordem : -2,7732x106
Momento central de 4ª ordem : -2,3110x105
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,0269 0 0
Curtose -3,0000 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
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Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 -682,2087 -342,7820 4 33,33 -557,9738
2 -342,7820 -3,3554 2 16,67 -130,1162
3 -3,3554 336,0711 2 16,67 157,6142
4 336,0711 675,4978 4 33,33 544,2247
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
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Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 14,39 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 0,2046 0,3278 Sim
2 0,0141 0,2638 Sim
3 0,1029 0,1908 Sim
4 0,5391 0,5128 Sim
5 1,1053x10-3
0,2137 Sim
6 0,0330 0,2525 Sim
7 8,5121x10-5
0,6470 Sim
8 0,0469 0,1811 Sim
9 0,1258 0,2206 Sim
10 0,0688 0,2500 Sim
11 0,1072 0,2944 Sim
12 0,7847 0,6450 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis
e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Maior diferença obtida : 0,1224 Valor crítico : 0,3380 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012). Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 6 Número de elementos negativos . : 6 Número de sequências ................. : 6 Média da distribuição de sinais .... : 6 Desvio padrão .................................. : 1,732
Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : -0,3028 Limite superior . : -0,9083
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado)......... : 0,0000
Valor z (crítico).............. : 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula,
podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
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Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,9138 - (nível de significância de 5,0%)
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,75 4-DU = 2,25
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,
pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Estima-se o Valor Unitário da Loja em = R$ 9.620,63/m²
O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 8.943,52/m² Máximo: R$ 10.297,74/m²
Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), o valor estimado não pode extrapolar mais do que 20,0% do seu limite
amostral superior, nem pode ser inferior a 20,0% do limite amostral inferior.
Para uma Área de 100,00 m², teremos:
Valor obtido = R$ 962.063,04 Valor mínimo = R$ 894.351,75
Valor máximo = R$ 1.029.774,34
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite inferior
Limite superior
Valor no ponto de avaliação
Variação em relação ao limite
Aprovada (*)
Padrão 0,80 1,00 1,00 Dentro do intervalo Aprovada
Local 1.696,87 4.751,57 3.490,95 Dentro do intervalo Aprovada
Área 65,00 430,00 100,00 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além
do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior Valor estimado no
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação
Maior variação Aprovada (**)
Padrão 8.933,30 9.620,63 9.620,63 Dentro do intervalo Aprovada
Local 8.614,02 10.327,93 9.620,63 Dentro do intervalo Aprovada
Área 9.201,17 13.575,53 9.620,63 Dentro do intervalo Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites
amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Padrão 9.127,07 10.114,19 987,13 10,26
Local 9.451,77 9.789,49 337,71 3,51
Área 9.420,41 9.820,85 400,44 4,16
E(V. Unit.) 8.571,35 10.669,91 2.098,57 21,81
Valor Estimado 8.943,52 10.297,74 1.354,23 14,08
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
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De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados,
o valor unitário da loja, em novembro de 2016, é de: R$ 9.620,63/m². Como todas as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de negociação, ou seja: R$ 9.620,63/m² x 0,90 = R$ 8.658,57/m²
Valor de mercado da loja 1: R$ 8.658,57/m² x 99,73m² ≈ R$ 863.518,89;
Valor de mercado da loja 2: R$ 8.658,57/m² x 99,73m² ≈ R$ 863.518,89; Valor de mercado da loja 3: R$ 8.658,57/m² x 65,69m² ≈ R$ 568.781,27;
Valor de mercado da loja 4: R$ 8.658,57/m² x 65,69m² ≈ R$ 568.781,27; Valor de mercado da loja 5: R$ 8.658,57/m² x 93,24m² ≈ R$ 807.324,79. Valor de mercado total: R$ 8.658,57/m² x 424,08m² ≈ R$ 3.671.925,11
ANEXO VIII – AMOSTRAS DE SALAS COMERCIAIS PARA VENDA
UNIDADE HIPOTÉTICA DE SALA
Amostra 01 – VC = 2.932,04
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Barão de Ubá, 568, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala comercial montada, ótima localização, na esquina da Rua Haddock Lobo com a Rua Barão de Ubá. Entre duas estações do metrô: Afonso Pena e Estácio. Farto comércio e transporte. Próximo a colégios e faculdades. Prédio 100% comercial. Doc 100%. entrega imediata. Estacionamento rotativo/mensal próximo.
Tipo/Localização Sala Comercial no Boulevard 28 de Setembro, 389, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala comercial no Vila Trade Center, andar alto, fundos, vista livre. Sala com recepção, banheiro social, duas salas com divisórias, ar condicionado. Vaga de garagem na escritura! Prédio recuado, com rampa de acesso a deficiente, recepção com catracas, portaria 24h, monitoramento na garagem e nos andares,
próximo à Praça Barão de Drumond e ao Shopping Iguatemi. 7 andares. Construído em 1995.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Conde de Bonfim, 99, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala Comercial próximo ao metro São Francisco Xavier. Diversas linhas de ônibus, rua tranquila para estacionar o carro. Sala toda em porcelanato. Vaga de
garagem. Mobiliada, armários embutidos, copa e ar condicionado central. 8 andares.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Padre Elias Gorayeb, 15, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala em excelente localização, próximo ao metrô Saens Pena. Sala comercial com 46m² (IPTU), andar alto, indevassável, composta por: recepção, banheiro e 2 salas. Formipiso nas salas; banheiro com piso em cerâmica e az. ao teto. 9 andares. Construída em 1973.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala comercial, portaria 24h. Composta de sala de espera, copa, banheiro, cozinha e escritório. Em ótima localização, com 30m², prédio novo, vaga de garagem na escritura, com divisórias. Ótima oportunidade de investimento. Proximidades do metrô, retorno garantido de investimento. 10 andares.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima localização, entre metrô Afonso Pena e São Francisco Xavier. Prédio com total monitoramento e segurança. Sala vazia, com recepção, copa, banheiro e um ótimo salão.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Conde de Bonfim, 211, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente sala comercial, reformada, composta por sala de espera, sala de atendimento, banheiro social e copa. A sala possui todas instalações necessárias para consultório odontológico, consultório médico e escritórios em geral. Prédio com portaria, 3 elevadores e garagem (possibilidade de alugar vaga). Ótima
localização, próximo a praça Saens Pena, com farta rede de transportes públicos e variado comércio no entorno.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Conde de Bonfim, 352, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição No coração da Praça Sanes Pena, conjunto de salas com 68m², dividido em sala principal, dois escritórios, sendo um com sacada, banheiro social, banheiro de serviço, área e copa. Imóvel todo em piso frio e com hidráulica e elétrica refeitos. Vista panorâmica da Praça Saens Pena.. 5 andares. Construído em 1959.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Pinto de Figueiredo, 55, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Tijuca Best Offices! 1ª locação, localização estratégica: Metrô, Shopping e facilidade de deslocamento. Imóvel de fundos, silencioso, sala ampla, banheiro impecável e espaçosa varanda. 1 vaga na escritura. Prédio inteligente, recepção integrada, acesso monitorado, central de telecomunicação, CFTV, internet banda
larga, salas de reunião, auditório, construído em 2016.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Haddock Lobo, 210, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima sala comercial em 1ª Locação. Prédio Empresarial com 215 salas e 5 lojas no térreo, entre as estações de metrô Afonso Pena e Estácio, com Hall, portaria, segurança e garagem. Salão e banheiro, com direito ao uso de uma vaga na garagem, andar alto com vista livre. 12 andares. Interfone. Pronto para ocupar.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Conde de Bonfim, 255, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima sala no SAENS PENA MEDICAL CENTER, Rua Conde de Bonfim, 255, junto a Praça Saenz Peña e ao Metrô. Sala de frente, vazia, com ampla recepção, banheiro e uma vaga de garagem na escritura. Edifício com portaria 24 horas, circuito interno de TV, 3 elevadores. Portaria aberta sábado até às 15 horas, para
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Pinto de Figueiredo, 55, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Junto à Praça Saens Pena, próximo ao metrô, prédio luxuoso com portaria, recepção com catraca, circuito TV, ambiente climatizado, vaga escriturada com manobrista, sala de reunião, sala de espera. Sala comercial de fundos, silenciosa, vista livre, desocupada, totalmente reformada, WI-FI, com hall, salão, dois
ambientes e lavabo, todos com piso em porcelanato. Documentação cristalina. 9 andares. Construído em 2013.
Tipo/Localização Sala Comercial na R. Eng. Enaldo Cravo Peixoto, 215, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente localização em frente ao Shopping Tijuca, 1ª locação, prédio inteligente, 4 elevadores, salas de reunião no condomínio, junto ao metrô, vista livre, sol da manhã, vaga na escritura, toda em piso frio. Nada a fazer. 11 andares. Construído em 2015.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Des. Izidro, 18, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente consultório medico de 28m², localizada ao lado do metro da Praça Sans
Penha, na Tijuca, em um prédio luxuoso, com segurança, porteiro 24h e estacionamento para clientes. O consultório encontra-se montado, com ar split nos dois cômodos, um banheiro e recepção. 10 andares, ar condicionado, armários embutidos, lavabo, mobiliado.
Tipo/Localização Sala Comercial na Pça Saenz Pena, 45, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima sala comercial, sala de espera com sala de atendimento, banheiro reformado. Excelente localização dentro do Shopping 45, coração da Saenz Pena, metrô na porta. 15 andares, construído em 1980.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Haddock Lobo, 210, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Haddock Business, o mais novo e moderno complexo comercial da Tijuca. Prédio de altíssimo padrão em localização estratégica com facilidade de acesso ao
Centro, Zona Norte, Zona Sul e Zona Portuária. Sala com aproximadamente 25m² em prédio de altíssimo gabarito.
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Eng. Enaldo Cravo Peixoto, 215, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição TITANIUM OFFICES - Perfeita sala comercial no mais novo e moderno empreendimento comercial da Tijuca, banheiro, vaga de garagem, sol da manhã. Excelente localização, ideal para investir ou trabalhar, próximo do Shopping Tijuca e a 300 metros da Praça Saens Pena com acesso ao metro e fácil acesso a
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Conde de Bonfim, 497, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Localização estratégica próxima à duas estações de Metrô, de principais agências bancárias, comércio e melhores serviços da região. Amplas salas comerciais de 32 a 47 m², 1 ou 2 vagas privativas. Loja com frente para Conde de Bonfim com 261M² com 5 vagas de garagem. Opções para junção de 2 salas, meio andar e andares corporativos.
Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Padrão : Adequação do valor da amostra por diferença de padrão construtivo. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 19 Nº de variáveis independentes : 3 Nº de graus de liberdade : 15 Desvio padrão da regressão : 9,0485x10
-6
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
1/V. Unit. 1,0474x10-4
2,0163x10-5
19,25%
Exp(Padrão) 2,5341 0,2156 8,51%
Local 3415,65 613,7550 17,97%
1/Área 0,0321 7,4073x10-3
23,07%
Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 12.
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Dispersão em Torno da Média
Tabela de valores estimados e observados Valores para a variável V. Unit..
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 7.000,00 7.746,11 746,11 10,6587 %
2 7.605,26 7.384,40 -220,86 -2,9041 %
3 7.812,50 8.300,60 488,10 6,2477 %
4 7.833,33 7.899,96 66,63 0,8506 %
5 8.152,17 8.434,84 282,67 3,4674 %
6 8.210,71 7.332,41 -878,30 -10,6971 %
7 8.965,52 9.893,57 928,05 10,3513 %
8 9.062,50 9.616,42 553,92 6,1122 %
9 9.259,26 9.544,63 285,37 3,0820 %
10 9.558,82 8.795,18 -763,64 -7,9888 %
11 10.000,00 10.644,93 644,93 6,4493 %
12 10.347,83 10.756,17 408,34 3,9461 %
13 11.333,33 10.644,93 -688,40 -6,0741 %
14 11.428,57 10.893,72 -534,85 -4,6799 %
15 11.666,67 11.773,45 106,78 0,9153 %
16 11.785,71 12.078,55 292,84 2,4847 %
17 11.851,85 12.382,80 530,95 4,4799 %
18 12.800,00 10.405,38 -2.394,62 -18,7080 %
19 13.214,29 12.078,55 -1.135,74 -8,5948 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
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Modelo da Regressão
1/[V. Unit.] = 3,3288x10-4
- 5,4766x10-5
x Exp([Padrão]) - 1,7688x10-8
x [Local] - 9,0110x10-4
/[Área]
Modelo para a Variável Dependente
[V. Unit.] = 1/( 3,3288x10-4
- 5,4766x10-5
x Exp([Padrão]) - 1,7688x10-8
x [Local] - 9,0110x10-4
/[Área])
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
Padrão b1 = -5,4766x10-5
1,1328x10-5
-6,9953x10-5
-3,9578x10-5
Local b2 = -1,7687x10-8
3,6262x10-9
-2,2549x10-8
-1,2826x10-8
Área b3 = -9,0110x10-4
3,4110x10-4
-1,3583x10-3
-4,4381x10-4
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9122 Valor t calculado ................................ : 8,625 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,753 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8322 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,7986
Classificação : Correlação Fortíssima
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 6,0901x10-9
3 2,0300x10-9
24,79
Residual 1,2281x10-9
15 8,1875x10-11
Total 7,3183x10-9
18 4,0657x10-10
F Calculado: 24,79 F Tabelado: 3,287 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 4,6x10-4
% Aceita-se a hipótese de existência da regressão.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0735
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Padrão b1 -5,539 5,7x10-3
% Sim
Local b2 -5,090 1,3x10-2
% Sim
Área b3 -3,130 0,7% Sim Os coeficientes são importantes na formação do modelo.
Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5357
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Padrão b1 -4,834 1,1x10-2
%
Local b2 -4,878 1,0x10-2
%
Área b3 -2,642 0,9%
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Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 1,0100x10-23
Momento central de 2ª ordem : 6,4638x10
-11
Momento central de 3ª ordem : -2,8872x10-16
Momento central de 4ª ordem : -1,5196x10
-17
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,5555 0 0
Curtose -3640,0718 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 -1,7979x10-5
-1,1631x10-5
2 10,53 -1,6283x10-5
2 -1,1631x10-5
-5,2834x10-6
3 15,79 -7,3016x10-6
3 -5,2834x10-6
1,0643x10-6
3 15,79 -2,4837x10-6
4 1,0643x10-6
7,4121x10-6
8 42,11 3,7718x10-6
5 7,4121x10-6
1,3760x10-5
3 15,79 1,0583x10-5
Histograma
Ogiva de Frequências
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Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 8,253 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 0,2300 0,2336 Sim
2 0,0157 0,2088 Sim
3 0,0526 0,1964 Sim
4 3,5342x10-3
0,3817 Sim
5 0,0138 0,1804 Sim
6 0,5830 0,3634 Sim
7 0,0593 0,1333 Sim
8 0,0297 0,1673 Sim
9 4,5039x10-3
0,1116 Sim
10 0,5921 0,5266 Sim
11 0,0134 0,0979 Sim
12 0,0123 0,1950 Sim
13 0,0119 0,0979 Sim
14 6,4198x10-3
0,0935 Sim
15 3,1275x10-4
0,1286 Sim
16 2,3270x10-3
0,1348 Sim
17 0,0667 0,4696 Sim
18 0,1938 0,1439 Sim
19 0,0278 0,1348 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo
quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis
e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".
Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Maior diferença obtida: 0,1658 Valor crítico: 0,2720 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,
aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 12 Número de elementos negativos . : 7 Número de sequências ................. : 10 Média da distribuição de sinais .... : 9,5 Desvio padrão .................................. : 2,179
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Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : 0,3352 Limite superior . : -0,1743
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado)........ : 1,1471 Valor z (crítico).............. : 1,2817
(para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios
em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 2,1087 (nível de significância de 5,0%)
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,68 4-DU = 2,32
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012). A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
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Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,
pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Formação dos Valores
Variáveis independentes: • Área = 35,52 • Local = 3.490,95 • Padrão = 1,00
Estima-se o Valor Unitário da Sala Comercial em = R$ 10.320,62/m²
O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = 1/( 3,3288x10
-4 - 5,4766x10
-5 x Exp([Padrão]) - 1,7688x10
-8 x [Local] - 9,0110x10
-4 /[Área])
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 9.831,20/m² Máximo: R$ 10.861,32/m²
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)
Para uma Área de 35,52 m², teremos:
Valor obtido = R$ 366.588,33 Valor mínimo = R$ 349.204,10 Valor máximo = R$ 385.794,09
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite inferior
Limite superior
Valor no ponto de avaliação
Variação em relação ao limite
Aprovada (*)
Padrão 0,80 1,00 1,00 Dentro do intervalo Aprovada
Local 2.398,95 4.751,57 3.490,95 Dentro do intervalo Aprovada
Área 23,00 68,00 35,52 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral
superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior Valor estimado no
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação
Maior variação Aprovada (**)
Padrão 8.072,39 10.320,62 10.320,62 Dentro do intervalo Aprovada
Local 8.605,21 13.405,61 10.320,62 Dentro do intervalo Aprovada
Área 12.036,02 9.173,40 10.320,62 Dentro do intervalo Aprovada
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** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites amostrais
para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Padrão 10.031,11 10.627,33 596,23 5,77
Local 10.281,77 10.359,76 77,98 0,76
Área 10.131,26 10.517,18 385,92 3,74
E(V. Unit.) 9.095,23 11.927,61 2.832,38 26,95
Valor Estimado 9.831,20 10.861,32 1.030,12 9,96
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário da sala comercial, em novembro de 2016, é de: R$ 10.320,62/m².
Como todas as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de negociação: R$ 10.320,62 x 0,90 = R$ 9.288,56/m²
Valor de mercado da sala 01: R$ 9.288,56/m² x 26,65m² ≈ R$ 247.540,07;
Valor de mercado da sala 02: R$ 9.288,56/m² x 28,48m² ≈ R$ 264.538,13; Valor de mercado da sala 03: R$ 9.288,56/m² x 35,52m² ≈ R$ 329.929,58;
Valor de mercado da sala 04: R$ 9.288,56/m² x 31,80m² ≈ R$ 295.376,14; Valor de mercado da sala 05: R$ 9.288,56/m² x 34,40m² ≈ R$ 319.526,40;
Valor de mercado da sala 06: R$ 9.288,56/m² x 25,80m² ≈ R$ 229.644,80; Valor de mercado da sala 07: R$ 9.288,56/m² x 30,02m² ≈ R$ 278.842,51; Valor de mercado da sala 08: R$ 9.288,56/m² x 29,20m² ≈ R$ 271.225,89;
Valor de mercado da sala 09: R$ 9.288,56/m² x 41,26m² ≈ R$ 383.245,90; Valor de mercado da sala 10: R$ 9.288,56/m² x 29,75m² ≈ R$ 276.334,60.
Valor de mercado das 10 salas: R$ 2.896.204,02 Valor de mercado das 50 salas: R$ 14.481.020,10
IX R.A. – Vila Isabel:Andaraí, Maracanã e Vila Isabel.
Classificação: ZRM – Zona Residencial Multifamiliar -; ZC – Zonas Comerciais;
Lote Mínimo: 125,00m²;
Testada mínima: 8,00m;
Afastamento frontal mínimo: 3,00m;
Demais Afastamentos: 2,50m;
Taxa de permeabilidade mínima: 15,00% da área do lote;
Edificação não afastada das divisas:
Altura Máxima: 19,00m;
Gabarito Máximo: 5 pavimentos;
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Edificação afastada das divisas:
Altura máxima: 25,00m;
Gabarito máximo: 7 pavimentos;
IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno: 3,50;
Taxa de Ocupação: livre;
Vagas de Garagem: para ZC 1vaga para cada 30,00m²;
Não é obrigatório o PUC – pavimento de uso comum;
Subsolo garagem não é computado na ATE;
Lojas não estão sujeitas aos afastamentos laterais e de fundos, mas o frontal é obrigatório;
Fica eleito o método involutivo, já que o terreno está em local apropriado, tem topografia
plana e tem medidas favoráveis à involução.
O método involutivo foi levado a efeito tomando como base de cálculo um
empreendimento com o pavimento térreo de lojas não afastadas das divisas (exceto
a frontal), mais cinco pavimentos de salas comerciais afastadas das divisas, dois
pavimentos garagem no subsolo.
Portanto, a receita de vendas será composta do valor das cinco lojas, calculado
através do método comparativo, bem como das cinquenta salas comerciais, também
avaliadas pelo método comparativo.
As despesas serão compostas dos custos de construção, das despesas financeiras da
construção, das despesas de comercialização – promoção, administração e vendas –
e também do lucro de incorporação.
MONTAGEM DO MÉTODO INVOLUTIVO
De acordo com as posturas de Lei Complementar 73/2004, as áreas e unidades calculadas e previstas são:
ÁREAS
Área do Terreno 615,76
ATE = 3,5 x 615,76 2.155,06
Área do Pav. Térreo: Lojas 455,88
Área do Pav. Tipo: Salas Comerciais 350,48
Área dos cinco Pavimentos Tipo 1.752,40
Vg. de Garagem - 2 Ss: 525,00 x 2 = 1.050,00
Área equivalente dos Subsolos 525,00
Área construída total 2.733,28
Nº de lojas no térreo: 5,00
Nº de Salas: 10 por andar tipo 50,00
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O custo da construção foi extraído do CUB Rio mais recente – outubro/2016, modelo CSL8-N, acrescido de impostos, taxas e emolumentos, projeto arquitetônico, cálculo estrutural, instalações especiais e BDI (Benefício e Despesas Indiretas).
Construção Comercial Padrão Alto - CSL8-N
ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$
Construção tipo CSL8-N - Comercial Normal 2.733,28 1.376,03 3.761.075,28
O cálculo do valor das despesas financeiras partiu do pressuposto que a captação de
recursos, através da venda de unidades, no lançamento do empreendimento em início de construção, reduz a tomada de recursos no mercado financeiro para custeio
da construção, bem como das despesas de comercialização (promoção, administração e vendas) do empreendimento.
A partir daí calculou-se o custo do financiamento da venda de unidades hipotéticas,
com base nos seguintes elementos:
Considerou-se, como margem de segurança, que apenas 80% das unidades seriam comercializadas a prazo total de 18 meses, a juros de 14,15% a. a. (selic).
Calculou-se, em seguida, o custo do financiamento da construção, embasado nos seguintes dados:
Segundo prática corrente do mercado, o financiamento da construção limita-se a
90% do total das despesas de execução, enquanto que o financiamento das despesas de comercialização limita-se a 7% da antecipação de receita.
Isto posto, passamos a apresentar a evolução dos cálculos até a apuração final do
percentual representativo das despesas financeiras, incidente sobre o custo total de construção:
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CÁLCULO DE DESPESA FINANCEIRA
A - Captação de Recursos - Vd unidades
1 - Receita Total de Vendas 1,00 18.202.949,63 18.202.949,63
2 - Receita Admitida p/fins de Cálculo 18.202.949,63 0,80 14.562.359,70
3 - Financ. Taxa Selic: 12,15% a a; 18 meses 0,0000 0,0000 0,0096
4 - Valor da Captação Mensal 14.562.359,70 0,0096 139.798,65
5 - Valor da Captação em 18 meses 139.798,65 18,00 2.516.375,76
B - Custo Financiável da Construção 6.064.738,33 0,90 5.458.264,50
C - Custo de Comercialização 14.562.359,70 0,07 1.019.365,18
D - Valor Residual
1 - Valor a ser Financiado 5.458.264,50 1.019.365,18 6.477.629,68
2 - Valor Residual a ser Financiado 6.477.629,68 2.516.375,76 3.961.253,92
E - Relação: V Residual / C Total Construção 3.961.253,92 6.477.629,68 0,6115
0,6115 0,1884 0,1152
CÁLCULO DO MÉTODO INVOLUTIVO
CÁLCULO INVOLUTIVO
Salas Comerciais 1.564,40 9.288,56 14.531.023,26
Lojas 424,08 8.658,57 3.671.926,37
Total da Receita 18.202.949,63
Despesas
Construção 2.733,28 2.218,85 6.064.738,33
Despesas Financeiras da Construção 6.064.738,33 0,1152 698.657,86
Despesas de Comercialização 18.202.949,63 0,07 1.274.206,47
2)Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde
FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;
VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.
VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);
CB: custo da edificação -explanado em 1) -.
Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos
imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno
de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.
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ANEXO XII – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO
O valor do terreno foi obtido através do método involutivo que, em novembro de 2016, é de:
≈ R$ 7.435.000,00.
O valor das edificações foi obtido através do custo de reedição que, em novembro de 2016, é
de:
≈ R$ 524.000,00.
O valor total do imóvel obtido pelo método evolutivo é dado pelo valor do terreno, acrescido
do valor das edificações e, também, do fator de comercialização. Portanto, o valor total do
imóvel, em novembro de 2016, é de:
(R$ 7.435.000,00 + R$ 524.000,00) x 1,0189 ≈ R$ 8.110.000,00
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ANEXO XIII – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
ANEXO XIV – AMOSTRAS DE CASAS COMERCIAIS PARA LOCAÇÃO
Amostra 01 – VC = 1.714,85
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Benevenuto Berna, 44, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Maravilhosa casa duplex de frente para a rua. 1ª locação, totalmente reformada, segurança 24h, próximo ao metrô São Francisco Xavier e ao Colégio Militar. Piso
em cerâmica, 3 salões maravilhosos, 3 suítes espaçosas sendo uma com armários embutidos, banheiros com box blindex, churrasqueira, copa e cozinha separadas, despensa, garagem para 5 carros, dependências de empregada completas, quintal.
Tipo/Localização Casa Comercial na Avenida Heitor Beltrão, 98, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa de 3 andares. Ótimo estado de conservação. 1º andar: sala ampla, banheiro social, cozinha, área de serviço e dependência completa. 2º andar: 4 quartos e dois banheiros sociais. 3º andar: quarto, banheiro social e amplo terraço. Próximo ao metrô São Francisco Xavier, ao lado de supermercados, restaurantes,
repleto de comércio e serviços. 2 vagas de garagem.
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Barão de Itaipu, 310, Andaraí, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa em 2 pisos de 75 m² e anexo (saletas, wcs) 42m². Ideal para sede administrativa. Rua de mão dupla. Terreno de 11 X 35m. Pátio interno p/ 9 autos. 2 andares. Construída em 1980. Copa, Estacionamento Visitantes, Jardim
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Dona Delfina, 17, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Alugo casa comercial na Rua Dona Delfina, 17, infraestrutura completa para restaurante, salão, sala de reunião, escritórios, arquivo, banheiros. próximo ao metrô.
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Enes de Sousa, 35, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Próximo à Praça Saens Pena com 2 andares e um anexo. Vagas pra 8 carros nos fundos. Casa principal: 6 salas, 3 banheiros, 1copa cozinha e 1 jardim de
inverno. Anexo: 1 sala, 1banheiro, 1 deposito e 1 lavanderia. Rua segura e residencial. Imóvel ideal para sede de empresa de serviços ou para apoio administrativo / operacional. 2 andares. Ano 1985. Ar Condicionado, Armário de Cozinha, Casa de Fundo, Lavabo, Quintal, WC Empregada, Copa, Estacionamento Visitantes, Jardim.
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Gonzaga Bastos, 53, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente Casa Comercial com 03 Pavimentos ideal para Clinica. 12 consultórios, sala de fisioterapia. Lavabos feminino e masculino, vários Halls, vestiários feminino e masculino. Abertos a negociação
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Domício da Gama, 19, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa Duplex, 3 vagas na garagem, a duas quadras do metrô, transporte para qualquer lugar da cidade, a 10 minutos da Zona Sul ou Centro. Ideal para
qualquer atividade. Totalmente reformada com instalações novas e telhado totalmente reformado. Térreo em porcelanato e segundo pavimento em tábua corrida. Área de serviço interna, 3 banheiros, 5 salas e 1 salão. Jardim de inverno.
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Teodoro da Silva, 998, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Adibrás. Excelente oportunidade, casa comercial c/187m2, 2 salas, 6 banheiros, cozinha, área, 2 varandas, 1 quarto, área, estacionamento. Fiador ou Seguro Fiança. Rua Teodoro da Silva 998. Chaves no local de Segunda a Sexta-feira no horário comercial. cj495
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Lúcio de Mendonça, 41, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa Duplex, totalmente reformada, localização privilegiada, construção sólida,
preparada para uso comercial, jardim, garagem p/ 2 carros. Térreo: varanda, 4 amplas salas com divisórias, cozinha planejada, bancadas e lavabo. Piso Superior: 4 quartos, 1 suíte, banheiro social completo, anexo nos fundos com dependências de emprega, lavanderia, terraço, quintal, toda pavimentada com piso cerâmico. Sistema de internet e alarme, ótima localização.
Tipo/Localização Casa Comercial R. Mal. Taumaturgo de Azevedo, 120, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Alugo excelente casa comercial em Rua nobre, próximo ao Metrô, serve para clínica, consultório, escritório, ou demais atividades, 448 m². Rua Marechal Taumaturgo de Azevedo, 120. 2 andares.
Tipo/Localização Casa Comercial na Avenida Maracanã, 1292, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa na esquina da Av. Maracanã, 1292, com a Rua Dona Delfina. A 100 m do metrô Uruguai. Casa comercial boa para clínica médica, restaurante, laboratórios,
e vários outros. Os salões do 1º e 2º piso são abertos em vidro e grade, com pintura branca. Banheiros coletivos masculino/feminino no 1º/ 2º piso decorados, cozinha 1º/ 2º piso. Obs.: vãos abertos nos salões, piso granito em toda casa, jardins em toda a frente, maravilhosa visibilidade p/comércio em relação a passagem de veículos, excelente p/ letreiros e publicidade...
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8426 Valor t calculado ................................ : 4,426 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7100 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,6375
Classificação : Correlação Forte
Tabela de Somatórios
1 V. Unit. Estado Área
V. Unit. 0,3643 0,0140 0,4055 118,0298
Estado 12,0791 0,4055 13,3065 3564,2741
Área 3234,0000 118,0298 3564,2741 1,0723x106
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 1,4221x10-3
2 7,1108x10-4
9,794
Residual 5,8081x10-4
8 7,2602x10-5
Total 2,0029x10-3
10 2,0029x10-4
F Calculado: 9,794 F Tabelado: 4,459 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 0,7%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Correlações Parciais
V. Unit. Estado Área
V. Unit. 1,0000 0,5884 0,6997
Estado 0,5884 1,0000 0,1811
Área 0,6997 0,1811 1,0000
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
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V. Unit. Estado Área
V. Unit. 2,058 2,770
Estado 2,058 0,521
Área 2,770 0,521
Valor t tabelado (t crítico) : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Estado b1 2,507 3,7% Sim
Área b2 3,221 1,2% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5459
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Estado b1 2,466 1,9%
Área b2 3,168 0,7%
Resíduos Deletados Normalizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência
influem significativamente nos valores estimados.
Resíduos Deletados Studentizados
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As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência
influem significativamente nos valores estimados.
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 11 Graus de liberdade ................... : 10 Valor médio ............................. : 5,0051x10
Valor mínimo ........................... : -0,0114 Valor máximo .......................... : 0,0144 Amplitude ............................... : 0,0258 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 6,4642x10
-3
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 5,0051x10-21
Momento central de 2ª ordem : 5,2801x10
-5
Momento central de 3ª ordem : 6,3872x10-8
Momento central de 4ª ordem : 5,8065x10
-9
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria 0,1664 0 0
Curtose -0,9173 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
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1 -0,0114 -4,9487x10-3
3 27,27 -9,4464x10-3
2 -4,9487x10-3
1,5155x10-3
3 27,27 -7,3011x10-4
3 1,5155x10-3
7,9797x10-3
3 27,27 2,6430x10-3
4 7,9797x10-3
0,0144 2 18,18 0,0113
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Gráfico de Indicação de Outliers
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Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 15,83 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 0,0383 0,1472 Sim
2 0,0185 0,3678 Sim
3 0,0372 0,6056 Sim
4 0,0594 0,1429 Sim
5 7,1663x10-3
0,1235 Sim
6 2,1307x10-4
0,2093 Sim
7 4,3391x10-3
0,6816 Sim
8 4,2695x10-3
0,1015 Sim
9 0,2455 0,2382 Sim
10 0,0906 0,1342 Sim
11 0,4193 0,2477 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Maior diferença obtida: 0,1754 Valor crítico: 0,3520 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,
aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma
população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 5 Número de elementos negativos . : 6 Número de sequências ................. : 8 Média da distribuição de sinais .... : 5,5 Desvio padrão .................................. : 1,658
Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : 1,3122 Limite superior . : 0,6707
Intervalo para a normalidade:
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[-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado)......... : 0,3015 Valor z (crítico).............. : 1,2817
(para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios
em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,8030 - (nível de significância de 5,0%)
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) - DU = 1,54 4-DU = 2,46
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
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Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Resíduos x Variáveis Independentes
Verificação de multicolinearidade :
Estimativa x Amostra
Nome da Variável
Valor Mínimo
Valor Máximo
Imóvel Avaliando
Estado 0,85 1,00 0,90
Área 182,00 547,00 191,57
Nenhuma característica da Casa Comercial sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite inferior
Limite superior
Valor no ponto de avaliação
Variação em relação ao limite
Aprovada (*)
Estado 0,85 1,00 0,90 Dentro do intervalo Aprovada
Área 182,00 547,00 191,57 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0%
além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior Valor estimado no
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação
Maior variação
Estado 30,14 67,17 37,87 Dentro do intervalo
Área 38,99 18,39 37,87 Dentro do intervalo
Variável Aprovada (**)
Estado Aprovada
Área Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0%
além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Estado 36,81 39,00 2,19 5,79
Área 33,38 43,77 10,39 26,94
E(V. Unit.) 25,38 74,55 49,17 98,40
Valor Estimado 31,64 47,17 15,54 39,43
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
Variação da Função Estimativa
Variação da variável dependente (V. Unit.) em função das
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variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.
Variável dy/dx (*) dy % (**)
Estado 183,5399 4,3615%
Área -0,1129 -0,5713%
(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.
(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.
.
A metodologia aqui estabelecida e os cálculos acima efetuados, indicam que o valor locativo unitário da casa comercial 342/344/346/348, em novembro de 2016, é de: R$ 37,87/m²/mês.
Valor locativo da casa comercial: R$ 37,87/m²/mês x 191,57m² ≈ R$ 7.300,00/mês
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8426 Valor t calculado ................................ : 4,426 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7100 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,6375
Classificação : Correlação Forte
Tabela de Somatórios
1 V. Unit. Estado Área
V. Unit. 0,3643 0,0140 0,4055 118,0298
Estado 12,0791 0,4055 13,3065 3564,2741
Área 3234,0000 118,0298 3564,2741 1,0723x106
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 1,4221x10-3
2 7,1108x10-4
9,794
Residual 5,8081x10-4
8 7,2602x10-5
Total 2,0029x10-3
10 2,0029x10-4
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F Calculado: 9,794
F Tabelado: 4,459 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 0,7%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Correlações Parciais
V. Unit. Estado Área
V. Unit. 1,0000 0,5884 0,6997
Estado 0,5884 1,0000 0,1811
Área 0,6997 0,1811 1,0000
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
V. Unit. Estado Área
V. Unit. 2,058 2,770
Estado 2,058 0,521
Área 2,770 0,521
Valor t tabelado (t crítico) : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Estado b1 2,507 3,7% Sim
Área b2 3,221 1,2% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5459
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Estado b1 2,466 1,9%
Área b2 3,168 0,7%
Resíduos Deletados Normalizados
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As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.
Resíduos Deletados Studentizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 11 Graus de liberdade ................... : 10 Valor médio ............................. : 5,0051x10
Valor mínimo ........................... : -0,0114 Valor máximo .......................... : 0,0144 Amplitude ............................... : 0,0258 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 6,4642x10
-3
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 5,0051x10-21
Momento central de 2ª ordem : 5,2801x10
-5
Momento central de 3ª ordem : 6,3872x10-8
Momento central de 4ª ordem : 5,8065x10
-9
Coeficiente Amostral Normal t de Student
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Assimetria 0,1664 0 0
Curtose -0,9173 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 -0,0114 -4,9487x10-3
3 27,27 -9,4464x10-3
2 -4,9487x10-3
1,5155x10-3
3 27,27 -7,3011x10-4
3 1,5155x10-3
7,9797x10-3
3 27,27 2,6430x10-3
4 7,9797x10-3
0,0144 2 18,18 0,0113
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Gráfico de Indicação de Outliers
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Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 15,83 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 0,0383 0,1472 Sim
2 0,0185 0,3678 Sim
3 0,0372 0,6056 Sim
4 0,0594 0,1429 Sim
5 7,1663x10-3
0,1235 Sim
6 2,1307x10-4
0,2093 Sim
7 4,3391x10-3
0,6816 Sim
8 4,2695x10-3
0,1015 Sim
9 0,2455 0,2382 Sim
10 0,0906 0,1342 Sim
11 0,4193 0,2477 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
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Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Maior diferença obtida: 0,1754 Valor crítico: 0,3520 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,
aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma
população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
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Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 5 Número de elementos negativos . : 6 Número de sequências ................. : 8 Média da distribuição de sinais .... : 5,5 Desvio padrão .................................. : 1,658
Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : 1,3122 Limite superior . : 0,6707
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado)......... : 0,3015 Valor z (crítico).............. : 1,2817
(para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios
em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelação
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Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,8030 - (nível de significância de 5,0%)
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) - DU = 1,54 4-DU = 2,46
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,
pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Resíduos x Variáveis Independentes
Verificação de multicolinearidade :
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Estimativa x Amostra
Nome da Variável
Valor Mínimo
Valor Máximo
Imóvel Avaliando
Estado 0,85 1,00 0,90
Área 182,00 547,00 149,24
Uma das características da Casa Comercial sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Formação dos Valores
Variáveis independentes:
• Estado = 0,90 • Área = 149,24
Estima-se o Valor Locativo da Casa Comercial em = R$ 43,34/m²/mês
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite inferior
Limite superior
Valor no ponto de avaliação
Variação em relação ao limite
Aprovada (*)
Estado 0,85 1,00 0,90 Dentro do intervalo Aprovada
Área 182,00 547,00 149,24 18% (ref. min.) Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0%
além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
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Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior Valor estimado no
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação
Maior variação
Estado 33,51 86,55 43,34 Dentro do intervalo
Área 38,99 18,39 43,34 11,1% (ref. max.)
Variável Aprovada (**)
Estado Aprovada
Área Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0%
além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Estado 41,96 44,83 2,87 6,62
Área 35,59 55,42 19,83 43,57
E(V. Unit.) 27,36 104,29 76,93 116,88
Valor Estimado 34,01 59,75 25,74 54,90
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
O E(V. Unit.) possui uma amplitude no intervalo de confiança superior a 100,0% em torno do valor central da estimativa.
Variação da Função Estimativa
Variação da variável dependente (V. Unit.) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.
Variável dy/dx (*) dy % (**)
Estado 240,4043 4,9917%
Área -0,1479 -0,5094%
(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.
(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.
A metodologia aqui estabelecida e os cálculos acima efetuados, indicam que o valor
locativo unitário da casa comercial 350, em novembro de 2016, é de: R$ 43,34/m²/mês.
Valor locativo da casa comercial: R$ 43,34/m²/mês x 149,24m² ≈ R$ 6.500,00/mês
Foi obtido o valor do terreno pelo método involutivo, utilizando o valor das unidades hipotéticas de lojas e salas comerciais, obtidas através do método comparativo
direto de dados de mercado, com utilização de tratamento por inferência estatística. Foi obtido o valor das edificações pelo método do custo da reedição, com posterior
depreciação.
Utilizando o método evolutivo obtivemos o valor de mercado para venda do imóvel somando o valor do terreno com o valor das edificações depreciadas e multiplicando o resultado pelo fator de comercialização, também definido neste laudo.
Foi obtido o valor locativo da loja de nº 342/344/346/348 e da loja 350 através da
aplicação do método comparativo direto com tratamento por inferência estatística . Foi obtido o valor locativo do terreno excedente, com utilização do método da renda,
definindo a taxa de rentabilidade pela divisão do valor unitário locativo obtido para as lojas pelo valor médio de venda de loja da região.
Portanto, o valor de mercado do imóvel, em novembro de 2016, é de:
Venda: valor de mercado do imóvel para venda ≈ R$ 8.110.000,00
Locação: valor de mercado do imóvel para locação ≈ R$ 18.300,00/mês