Konzeption der technischen Betriebsführung am Beispiel Neubau eines Laborgebäudes einer Hochschule im Kontext von Organisation, Übergabe und Nutzungsbeginn MITARBEITER STANDORTE DRESDEN | BERLIN Alexander Preuße Deutsche Energie-Consult GmbH Leiter Immobilienmanagement Facility Management FM - Consulting Planungs- und Baubegleitendes FM FM - Betreiberkonzepte FM - Ausschreibungen Technische Due Diligence Energetische Optimierung/Sanierung Brandschutztechnische Sanierung Gewährleistungsmanagement Software für die Gebäudebewirtschaftung Technische Gesamtplanung Komplexe Erschließung Baufeldfreimachung Dokumentationsmanagement Inbetriebnahme Management Facility Management [Planungs- und baubegleitend] Technik-Controlling [Planungs- und baubegleitend]
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Konzeption der technischen Betriebsführung am Beispiel ...€¦ · TUBAF Neubau Chemielabore Leistungskatalog Betrieb - ENTWURF decon in Anlehnung an Leistungsprofile folgender Richtlinien/Normen:
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Konzeption der technischen Betriebsführung am Beispiel Neubau eines Laborgebäudes einer Hochschule im Kontext von Organisation, Übergabe und Nutzungsbeginn
MITARBEITER
STANDORTEDRESDEN | BERLIN
Alexander PreußeDeutsche Energie-Consult GmbHLeiter Immobilienmanagement
Facility Management
FM - Consulting
Planungs- und Baubegleitendes FM
FM - Betreiberkonzepte
FM - Ausschreibungen
Technische Due Diligence
Energetische Optimierung/Sanierung
Brandschutztechnische Sanierung
Gewährleistungsmanagement
Software für die Gebäudebewirtschaftung
Technische Gesamtplanung
Komplexe Erschließung
Baufeldfreimachung
Dokumentationsmanagement
Inbetriebnahme Management
Facility Management [Planungs- und baubegleitend]
Technik-Controlling [Planungs- und baubegleitend]
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Agenda
I. Objektübersicht
II. Grundlagen und Herangehensweise an das Betriebskonzept
III. Darstellung ausgewählter Punkte in der Umsetzung
IV. Fazit
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015
3Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015
Kurzbeschreibung des Objektes
Eckdaten
Objekt: xxx Bau
Objektart: Laborgebäude (Sonderbau)
Ortsangabe: xxx Straße
Grundst.fl.: 7700 m²
BGF: 4372 m²
Etagenzahl: 3
Stellplätze: 11 & 1 Behindertenparkpl.
voraussichtl.
Bewirtschaftungskosten: 439.400 €/Jahr
Gesamtbaukosten: 20.187.000 €
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 4
Grundrisse EG
Nutzung für die Hochschulausbildung als Laborgebäude
gehört der Fakultät Chemie und Physik an
und beinhaltet folgende Institute:
– Analytische Chemie
– Anorganische Chemie
– Organische Chemie
– Physikalische Chemie
– Technische Chemie
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 5
Beteiligte und Schnittstellenabstimmung Schnittstellenmatrix
� Gebäudemanagement übergreifend� Bereitstellung von Arbeitsplätzen� Objektbetrieb Betriebsführung� Bedienen� Wiederkehrende Prüfungen� Inspektion / Wartung� Ver- und Entsorgung� Reinigung und Pflege� Schutz- und Sicherheitsdienste� Gebäudeverwaltung und Controlling� Supportleistungen
konkrete Zuordnung der jeweiligen Verantwortlichkeiten in zwei Hauptkategorien mit jeweils zugeordneten Unterkategorien
Eigen- oder Fremdleistung mit den Unterkategorien:� Eigenleistung TU (AG)� Dezernat Technik der TU� Labornutzer� Eigenleistung Liegenschaftsbetrieb (LB)� Verantwortlicher Bereich im LB� Fremdleistungs-Dienstleister als AN im Auftrag LB oder TU
Wer beauftragt den Dienstleister mit den Unterkategorien:� TU� Dezernat Technik der TU� LB
Liegenschaftsbetrieb
6Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015
Vorabstimmungen bzw. weitere Abstimmungen der notwendigen Leistungen für den Gebäudebetrieb ab zwischen LB und TU entsprechend Schnittstellenmatrix
Schnittstellenmatrix für künftigen Gebäudebetrieb Clemens-Winkler-Bau - Neubau LaboreStand 06.11.2013
Eigen- oder Fremdleistung? Wer beauftragt den Dienstleister?
Sicherheits- und Gefährdungsbeurteilungen Laborbereich
Laborordnung
Laborsicherheit
Bedienen
Ergänzung von Ausstattung und Einrichtungen
Objektbetrieb/Betriebsführung
Flächenbedarfsplanung
Flächenbelegungsplanung
Umzugsdienstleistungen
Umzugsplanung, -steuerung, -überwachung
Umzugsdurchführung
Bereitstellung Facility Management-Tools - z.B. CAFM
Bereitstellung von Arbeitsplätzen (fest bzw. temporär für Studenten)
Flächenmanagement
Flächendokumentation
Betriebs- und Nutzungsphase
Umweltschutz im Gebäude
Arbeitssicherheit im Gebäude
Betriebsärztlicher Dienst für Mitarbeiter
Gebäudemanagement (GM) - übergreifend
Leitung / Verantwortlichkeit GM
Meldungs- und Störfallverfolgung (Service- und Rufzentrale)
Pflege der Betriebsdokumentation Bau und TGA
Pflege der Betriebsdokumentation Labortechnische AnlagenSchoeley, Jens - SIB-C1:
in Anlehnung an RLBau K 15
Schoeley, Jens - SIB-C1:
in gemeinsamer Abstimmung
wäre ein gemeinsames
System wünschenswert
Schoeley, Jens - SIB-
C1:
Klärungsbedarf des
Umfanges
Schoeley, Jens -
SIB-C1:
bei Auswirkungen auf
die TGA Gebäude
meldung an SIB
notwendig
Schoeley, Jens -
SIB-C1:
hier muss geklärt
werden, ob
wiederkehrende
Prüfungen auch
regelmäßige
Inspektionen
Schoeley, Jens - SIB-
C1:
Prüfungen nach Sächs
TUBAF Neubau Chemielabore Leistungskatalog Betrieb - ENTWURF deconin Anlehnung an Leistungsprofile folgender Richtlinien/Normen:
GEFMA 200 (2004-07), DIN 32736 (2000-08), DIN 31051 (2003-06) Stand: 15.10.2013
Der nachfolgende Leistungskatalog konkretisiert die Leistungsberstandteile in Abgrenzung SIB und TUBAFDie Reihenfolge orientiert sich an den vorab genannten Normen und Richtlinien
SIB TUBAF
4.
4.1. Übergeordnete GM-Leistungen
Objektmanagement
oErarbeitung / Anbindung einer einheitlichen GM-Qualitätssicherung in Objekt
o
Erarbeitung / Anbindung von objektspezifischen GM-Standards (Ausstattung von Arbeitsplätzen,Instandhaltungsplanung, Sicherheitsstandard, Standard für CAFM-Daten)
o Betreiberverantwortung übernehmen (z.B. Verkehrssicherheit)
o Steuerung beigestelltes Personal
4.1.2. FM-Tools bereitstelleno Laufende Bereitstellung und Pflege von HelpDesk und CAFM
Nutzung welches System für Ereignismeldungen ; Schnittstelle zum CAFM-System SIB?
4.1.3. Service- und Rufzentraleo
Entgegennahme von Bedarfs-, Stör-, Schadens- und Gefahrenmeldungen und Anlegen von Aufträgen sowie Veranlassung der erforderlichen Maßnahmen
o Prüfung und Überwachung der Brandschutzordnung
Prüfung und Überwachung Laborordnung
oErarbeitungund Überwachung Sicherheits- und Gefährdungsbeurteilung Labore
o Betriebsarzt (Betriebsärztlicher Dienst)
o Fachkraft für Arbeitssicherheit
o Sicherheitsbeauftragte
o Ersthelfer
o Brandschutzbeauftragter
o Gefahrstoffbeauftragter
o Umweltschutzbeauftragter
o Abfallbeauftragter
o Hygienebeauftragter
4.2. Technisches Gebäudemanagement
Betriebliches Beauftragtenwesen
4.1.7.
Leistungen als PflichtbestandteilMögliche zusätzliche Leistung
4.1.1.
Arbeitssicherheit (gebäudebezogen)
Arbeitssicherheit (betriebsbezogen)
4.1.6.
4.1.5.
Erbringung durch
Objektleitung
lfd. Nr. Haupt- und Teilprozesse Einzelleistungen / Tätigkeiten
Betriebs- und Nutzungsphase
Bemerkung
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 7
Erstes Fazit nach Beginn der Tätigkeit
� Vorhandene Labor- und Betriebsanweisungen sind unvollständig und tlw. ungeeignet für den künftigen Betrieb� keine oder unvollständige Arbeits- und Organisationsabläufe für den technischen Betrieb� GLT und Betriebspersonal ist unzureichend aufgestellt
- personell- strukturell- organisatorisch
� fehlende Gefährdungsbeurteilung schafft große Unsicherheiten für die rechtliche, technische undsicherheitstechnisch korrekte Betreibung des Laborgebäudes nach Übergabe - Objekt kann nicht an Nutzer übergeben werden, wenn nicht Gefährdungsbeurteilung normgerecht und
rechtzeitig erstellt wird - Betriebspersonal TU - Technik kann wichtige Prozesse nicht erkennen bzw. durchführen, wenn keine GFB vor
Beginn Nutzung vorliegt – BFK bleibt unvollständig und unkorrekt
Aus damaliger Sicht konnte die TU unter den bisher bekannten Voraussetzungen dieses Gebäude nur unsachgemäß betreiben mit derzeit nicht absehbaren Folgen
� Die Konzepterstellung begann ca. 6 Monate vor dem geplanten Übergabetermin und endete mit dem ersten Monat der tatsächlichen Nutzung
� Integrativer Bestandteil dieser Konzeption war dabei auch die gesamte Organisation der Erstellung, Prüfung und Freigabe der notwendigen Übergabedokumentation durch die Fachfirmen, besonders unter dem Aspekt der späteren Betreibung
Konzepterstellung
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 8
Kurzübersicht Inhaltsübersicht des Betriebsführungskonzeptes
1. Kurzbeschreibung des Objektes
2. Objektorganisation, Leistungsverteilung und Schnittstellen für den Betrieb
3. Wartungsrelevante technische Anlagen und Einrichtungen
4. Prüfungsrelevante sicherheitstechnische Anlagen und Einrichtungen
5. Instandhaltungsstrategien und Servicelevels
6. Gebäudeautomation und Störungsmanagement
7. Einsatz eines CAFM - Systems
8. Bestandsdokumentation und Gewährleistung
9. Gefährdungsbeurteilung
10. Kosten der Betreibung des CWB IV-BFK.pdf
Langfassung Inhaltsübersicht
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 9
Wartungs- und prüfrelevante gebäudetechnische und labortechnische Anlagen und Einrichtungen - Übersicht
KGR 277
Bezeichnung KGR / Tätigkeit Anlagen Wartung Prüfung
430 Lüftungsanlagen
431 Lüftungsanlagen
1.3.1 24 h Abluft PPS Süd, 1.3.2 24 h Abluft Ex Süd,1.4.1 24 h Abluft PPS Nord, 1.4.2 24 h Abluft Ex Nord, 1.4.3 Autoklaven RLT Anlage, 1.5.1 Abluft WC-Anlage
halbjährlich/ aller 3 und 10 Jahre
jährlich/ aller 2 Jahre / aller 3
Jahre
BSK jährlich aller 3 Jahre
BSK chemische Abluft halbjährlich aller 3 Jahre
Abluftregelsystem jährlich aller 3 Jahre
432 Teilklimaanlagen
1.1 Zu-/Abluftanlage Be- und Entlüftung Labore, Lager und Technikräume
Wartung und Inspektion x xWV SIB + Ergänzungbaustein Reaktionszeit - Störungsbehebung innerhalb eines Kalendertages
Prüfung
Leichstoffabscheider
Betriebsführung/Inspektion im Dienstbetrieb
x
Wartung und Inspektion
Prüfung x
412 Wasserversorgung
VE-Wasseranlage
Betriebsführung/Inspektion im Dienstbetrieb
xInspektion,Prüfen auf Betriebsfähigkeit, Salz nachfüllen, Wasserfilter spülen
Wartung und Inspektion xWV SIB + Ergänzungbaustein Reaktionszeit - Störungsbehebung innerhalb eines Kalendertages
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 12
Zeitplan Wartung und Inspektion
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P W P
430 Lüftungsanlagen431 Lüftungsanlagen
1.3.1 24 h Abluft PPS Süd, 1.3.2 24 h Abluft Ex Süd,1.4.1 24 h Abluf t PPS Nord, 1.4.2 24 h Abluft Ex Nord, 1.4.3 Autoklaven RLT Anlage, 1.5.1 Abluft WC-Anlage
x x x x x
BSK x x x xBSK chemische Abluft x x x xtextilen Luftauslässe x xAbluftregelsystem x x
432 Teilklimaanlagen1.1 Zu-/Abluftanlage Be- und Entlüftung Labore, Lager und Technikräume
x x
433 KlimaanlagenKlimaschränke NMR Messlabor
x x
434 Kälteanlagen x xKälteerzeugung x xKälteverteilungProzesskälteerzeugung mit Druckerhöhung, Absalzautomatik, Dosiereinrichtung und Vorlagespeicher
x x
2016 2017KGR Bezeichnung KGR / Tätigkeit Anlagen
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 13
Abstimmung mit den Firmen Zeitplan Wartung und Inspektion
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 14
Erarbeitung und Abstimmung übergreifender Betriebsbestimmungen
� Laborordnung� Einzel- und Gruppenbetriebsanweisungen� Betriebsanweisungen Gefahrstoffe� Einzelbetriebsanweisungen für besonders gefährliche Tätigkeiten mit Gefahrstoffen – Laborspezifisch zu prüfen� Einzelbetriebsanweisungen für labortechnische Apparaturen und Geräte wie
� Allgemeine Grundsätze für das Arbeiten im Labor, wie u.a. Gefährdungsvermeidung, Übertragung von Arbeiten, Alleinarbeit usw.
� Anweisung zur Beseitigung von Mängeln und gefährlichen Zuständen� Überwachung von laufenden Versuchen� Arbeit im Nacht-Labor� Sicherung von Medien und Energien� Wirksamkeitskontrolle von Schutzmaßnahmen� Notfallmaßnahmen für den Fall einer Störung, eines Unfalles oder Notfalles - hier Abstimmung und Anpassung
des Objektes an das vorhandene Sicherheits- und Alarmkonzept sowie der Brandschutzordnung der TU � Lagerung, Aufbewahrung und Transport Gefahrstoffe – hier Anpassung des Objektes an das vorhandene Abfall-,
Entsorgungs- und Versorgungskonzept der TU� Tätigkeiten fremder Personen im Labor – Fremdfirmenkoordination für Reinigung und Instandhaltung
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 15
Gebäudeautomation und Störungsmanagement (1)
� Bei der Vorbereitung der Übernahme der verantwortlichen Betriebsführung durch die TU zeigten sich mehrere Hauptprobleme bei der Beherrschung der künftigen Betriebsprozesse, bedingt durch die sehr hohe technische und -laborspezifische Ausstattung des Objektes incl. der Vielzahl der Datenpunkte (3.113), einer nur in der üblichen Arbeitszeit besetzten bzw. bedingt durch die vorhandenen Personalengpässe unterbesetzten Leitzentrale sowie tlw. fehlenden technischen Betriebspersonals
� Damit wurden u.a. folgende Fragestellungen thematisiert:
- Wie geschieht eine effektive Festlegungen von Störungsprioritäten?- Wie wird mit Alarm- und Störmeldungen im Objekt umgegangen?
- Innerhalb der Arbeitszeit- Außerhalb der Arbeitszeit
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Gebäudeautomation und Störungsmanagement (2)
� Wie kann eine Störmeldeverarbeitung inkl. definierter und gesteuerter Maßnahmenkataloge für den Störfall nach Prioritäten ablaufen für z.B.:
� Wie können Unterbrechungen des Laborbetriebes durch untergeordnete Fehlfunktionen der GLT möglichst verhindert werden?
� Wie werden in Zukunft Notfalleinsätze von beauftragten Fremdfirmen außerhalb der Arbeitszeit auf ein notwendiges Minimum beschränkt?
� Wer erarbeitet und stimmt klare Verfahrensanweisungen zwischen der Leitzentrale/Betriebstechnik und den Labornutzern bei auftretenden Störungen ab?
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Gebäudeautomation und Störungsmanagement (3) - Störungsprozesse
Anlagen, für die Störungsprozesse aufgestellt wurden
� Rauch- und Wärmeabzugsanlage� Hebeanlagen� Neutralisationsanlage/ Laborwasseraufbereitung� Erdgasanlage� Fernwärmekompaktstation� Zubringerpumpen� Heizkreispumpen inkl. Regelventile� Zonenventile� Druckhaltung inkl. Nachspeisung� Abluftanlagen für Sicherheits- und Gasflaschenschränke (Abluft 24h)� Abluftanlagen für Sicherheits- und Gasflaschenschränke (Abluft 24h EX)� Abluftanlagen RLT 08, Abluftanlagen Knallkammer, Abluftanlagen für WC-Räume� Abluftanlage (Raumabluft, Laborabzüge, Objektabsaugung, etc.)� Zuluftanlage (Raumzuluft)� Klimaschränke� Übergabestation Fernkälte� Kältekreispumpen inkl. Regelventile� Sicherheitsbeleuchtung� Spannungsversorgung bei Ausfall� Brandmeldeanlage� Aufzugsanlage� Reinstwasseranlage� Druckluftanlage� Kühlgeräte/ Kühlmobile� Abluftwäscher, Stützlüfter für Abluftwäscher� Löschabzüge� Prozesskühlung� Not-Aus-Labore� Gaswarnanlagen� ISP-Schaltschrank
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 18
Beispiel Tabellarische Übersicht Neutralisationsanlage / Laborwasseraufbereitung
Gebäudeautomation und Störungsmanagement (4)
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 19
Kosten des TGM nach AMEV für den Betrieb des Gebäudes (Ergebnisse in Brutto)
Konzeption der technischen Betriebsführung 25. 03. 2015 20
Kosten des TGM nach AMEV für den Betrieb des Objektes – Vergleich mit IST - Kosten
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Vorbereitung und Prüfung der Übergabedokumentation
� Erarbeitung von zwei verbindlichen Checklisten der notwendigen Übergabe- und Baubestandsdokumentation für die Anlagen und Bauteile entsprechend der Gliederungsstruktur nach DIN 276
Die Inhalte der erforderlichen Dokumentationen orientieren sich an den vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben u.a. der VOB/C, der RLBau Abschnitt H1 sowie Muster 14 (Übergabedokumentation) sowie Abschnitt H2 der RLBau(Baubestandsdokumentation) in der jeweils gültigen Fassung
� Prüfung der Vollständigkeit und Plausibilität der Übergabedokumentation in Vorbereitung und während des Übergabeprozesses entsprechend der vorgegebenen Checklisten und Testierung der Vollständigkeit entsprechend Muster 14 RLBau bzw. Aufstellung der fehlerhaften und fehlenden Unterlagen mit Setzung Nachfristen, Nachkontrollen und anschließender Freigabe
� Prüfung der Einhaltung der geforderten Bezeichnungs- und Kennzeichnungssystematik der digitalen und papiermäßigen Übergabedokumentation
� Aktualisierung/Anpassung der mit der Bauausschreibung abgeschlossenen Wartungsverträge
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Fazit
Als Ergebnis wurde dieses Betriebsführungskonzept erfolgreich als eine wichtige Grundlage für den Objekt- und Laborbetrieb in die Organisation integriert und wird derzeit auf die weiteren Gebäude der Hochschule übertragen