Kekuatan Mengikat Surat Pesanan Satuan Rumah Susun ...

1

Kekuatan Mengikat Surat Pesanan Satuan Rumah Susun Terhadap Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) (Studi Kasus Putusan

Nomor 51/PDT.G/2015/PN.JKT.SEL)

Wita Jesiska, Abdul Salam, Marliesa Qadariani

Ilmu Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Indonesia, Kampus Baru UI Depok 16424, Indonesia

E-mail: [email protected]

Abstrak

Maraknya pemasaran satuan rumah susun yang masih belum dibangun atau masih dalam tahap pembangunan terutama yang belum mencapai keterbangunan minimal 20% menjadikan terhambatnya proses pemasaran satuan rumah susun melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Surat Pesanan Satuan Rumah Susun dapat dijadikan alternatif atau jalan keluar yang melindungi posisi calon pembeli yang telah melakukan pembayaran terhadap satuan rumah susun yang dipasarkan namun belum dapat melaksanakan PPJB. Surat Pesanan Satuan Rumah Susun merupakan suatu perjanjian innominaat yang klausula-klausulanya telah dibakukan oleh pelaku pembangunan yang mengikat pelaku pembangunan dan calon pembeli untuk melaksanakan PPJB. Prose jual beli satuan rumah susun berdasarkan pemasaran melalui Surat Pesanan dan PPJB belum mengalihkan hak kepemilikan satuan rumah susun dari pelaku pembangunan kepada calon pembeli. Surat Pesanan Satuan Rumah Susun yang dilakukan antara Sdr. Ike Farida selaku calon pembeli dan PT. Elite Prima Hutama selaku pelaku pembangunan adalah sah dan mengikat. Dengan demikian, PT. Elite Prima Hutama telah wanprestasi dengan tidak melaksanakan PPJB sebagaimana yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Satuan Rumah Susun tersebut.

The Legal Binding of Apartment Purchase Order Letter on The Implementation of Sale and Purchase Agreement (Case Study of South Jakarta State Court Number

51/PDT.G/2015/PN. JKT. SEL)

Abstract

Proliferative marketing of the un-built or under construction condominium which has not reached at least 20% of construction delays the implementation of making the Preliminary Sale and Purchase Agreement. To overcome that condition, the Purchase Order Letter can be used as an alternative or solution that protects the position of potential buyers who have made the payment of the condominium but has not been able to implement the Preliminary Sale and Purchase Agreement. Purchase Order Letter of Condominium units is an innominate agreement where the terms and conditions of the agreement are set by one of the parties and the other party has little or no ability to negotiate the terms and conditions, both parties are bound to implement the Preliminary Sale and Purchase Agreement. The implementation process of buying and selling of Condominium Units through Purchase Order Letter and Preliminary Sale and Purchase Agreement have not transferred the Condominium Units ownership rights of the developer to the potential buyer. The Purchase Order Letter between Ike Farida and PT. Elite Prima Hutama is valid and binding, so PT. Elite Prima Hutama has been in default or breach of contract by not implementing the Preliminary Sale and Purchase Agreement as agreed in the Purchase Order Letter.

Keyword: Breach of Contract, Condominium, Preliminary Sale and Purchase Agreement, Purchase Order Letter.

Kekuatan Mengikat ..., Wita Jesiska, FH UI, 2017

2

Pendahuluan

Mengingat maraknya pemasaran satuan rumah susun yang masih belum dibangun atau

masih dalam tahap pembangunan yang belum mencapai keterbangunan paling sedikit 20% (dua

puluh persen) menjadikan belum dapat dilakukannya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) oleh

pelaku pembangunan rumah susun dan calon pembeli sebagaimana yang diatur dalam Undang-

Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Salah satu jalan yang ditempuh dalam

melaksanakan pemasaran tersebut adalah melalui pemesanan yang dituangkan dalam bentuk

Surat Pesanan. Surat Pesanan ini penting dalam berperan sebagai jalan keluar yang melindungi

posisi calon pembeli yang rawan mengalami kerugian sebab telah melakukan pembayaran

terhadap satuan rumah susun/unit apartemen namun belum memiliki hubungan hukum

berdasarkan PPJB dengan pelaku pembangunan rumah susun.

Semakin berkembangnya jumlah penduduk di dunia menyebabkan semakin kompleks

kebutuhan hidup masyarakat dunia tidak terkecuali masyarakat Indonesia. Kebutuhan hidup yang

semakin kompleks tersebut didominasi oleh meningkatnya kebutuhan akan tempat tinggal seperti

perumahan dan pemukiman. Terkait dengan usaha pemenuhan kebutuhan masyarakat yang

semakin meningkat terhadap perumahan dan pemukiman secara langsung juga berkaitan terhadap

ketersediaan jumlah lahan atau tanah. Namun pada kenyataannya, tingginya kebutuhan hidup

masyarakat akan tempat tinggal tidaklah sebanding dengan ketersediaan jumlah tanah yang

menjadi tempat didirikannya perumahan dan pemukiman terutama di daerah-daerah yang

berpenduduk padat.

Salah satu alternatif dalam memecahkan permasalahan kebutuhan perumahan dan

pemukiman terutama di daerah yang berpenduduk padat yakni perkotaan adalah pembangunan

komplek hunian dan permukiman secara vertikal dalam bentuk rumah susun atau apartemen.

Sebagai alternatif pemukiman dan penghunian maka sistem rumah susun atau apartemen tersebut

haruslah memiliki ketentuan hukum tersendiri yang khusus mengatur mengenai rumah susun,

ketentuan hukum mengenai rumah susun diatur oleh Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang

Rumah Susun. Selain itu, ketentuan hukum mengenai rumah susun juga diatur oleh Undang-

Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Peraturan Pemerintah

No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Keputusan Menteri Perumahan Rakyat (Kepmenpera)

No. 11/KPTS/1994 Tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah Susun.


3

Terlepas dari fungsinya sebagai jalan keluar alternatif dalam mengatasi permasalahan

penghunian dan permukiman, pembangunan rumah susun tidak jarang juga menimbulkan

permasalahan-permasalahan yang berujung pada sengketa- sengketa antara pelaku pembangunan

dengan pembeli unit rumah susun. Permasalahan yang paling sering terjadi adalah permasalahan

yang berkaitan dengan proses pelaksanaan jual beli satuan rumah susun. Hal ini tidak lain dipicu

oleh kebiasaan-kebiasaan pelaku pembangunan memasarkan rumah susun yang belum dibangun

atau masih dalam tahap pembangunan.

Pemasaran pelaku pembangunan terhadap rumah susun yang belum dibangun atau masih

dalam tahap pembangunan itu menyebabkan terhambatnya pelaksanaan jual beli satuan tumah

susun mengingat adanya pemilikan bersama atas tanah maka pelaksanaan jual beli rumah susun

juga harus mengikuti konsep jual beli tanah. Konsep jual beli tanah menurut Undang- Undang

No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) tidak terlepas dari

konsep jual beli tanah menurut hukum adat yaitu harus bersifat terang dan tunai.

Terang berarti perbuatan hukum jual beli tersebut dilaksanakan di hadapan Kepala Adat

atau Kepala Desa atau sekarang dihadapan PPAT yang berwenang. Tunai berarti adanya dua

perbuatan yang dilaksanakan secara bersamaan yaitu pemindahan hak atas tanah yang menjadi

objek jual beli dari penjual kepada pembeli dan pembayaran harga dari pembeli kepada penjual

secara serentak dan bersamaan.1 Selain itu, mengingat pemilikan satuan rumah susun juga

meliputi pemilikan bersama atas tanah maka pemilik satuan rumah susun juga harus memenuhi

persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah sebagaimana yang diatur dalam UUPA.

Dalam hal belum selesai dibangunnya rumah susun, maka pelaku pembangunan belum

dapat melaksanakan penjualan unit rumah susun melalui Akta Jual Beli (AJB) melainkan

pemasaran satuan rumah susun melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagaimana yang

diatur dalam Pasal 43 ayat (1) Undang- Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Untuk melaksanakan PPJB tersebut maka harus terlebih dahulu memenuhi persyaratan yang telah

ditentukan Pasal 43 ayat (2) Undang- Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Adapun proses jual beli satuan rumah susun melalui PPJB itu sebagai akibat dari belum

terpenuhinya semua syarat terhadap pembuatan AJB misalnya pembangunan rumah susun yang

belum selesai sebab belum terbitnya sertifikat laik fungsi dan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah

Susun atau SKBG sarusun. PPJB baru dapat dilaksanakan setelah dipenuhinya persyaratan yang

1 Soerjono Soekanto, Hukum Adat Indonesia, ed.1, cet. 13, (Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2013), hlm. 190.


4

ditentukan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yakni salah satunya adalah

keterbangunan minimal 20%.

Tindakan pelaku pembangunan yang telah memasarkan satuan rumah susun sebelum

rumah susun dibangun atau belum memenuhi keterbangunan minimal 20% menyebabkan posisi

calon pembeli rawan mengalami kerugian sebab PPJB belum dapat dilaksanakan padahal calon

pembeli yang telah melakukan pembayaran. Untuk mengatasi hal tersebut, Surat Pesanan Satuan

Rumah Susun dapat menjadi jalan keluar untuk memasarkan satuan rumah susun yang belum

dibangun dan belum memenuhi keterbangunan minimal 20%. Dengan demikian, Surat Pesanan

memiliki andil yang kuat dalam pelaksanaan PPJB satuan rumah susun tersebut

Berkaitan dengan hal tersebut, penelitian ini memiliki pokok permasalahan: 1) Bagaimana

kekuatan mengikat Surat Pesanan Satuan Rumah Susun terhadap pelaksanaan PPJB? 2)

Bagaimana status kepemilikan satuan rumah susun dalam proses jual beli melalui Surat Pesanan

dan PPJB? 3) Bagaimana kekuatan mengikat surat pesanan yang dilakukan para pihak dalam

kasus berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri No. 51/PDT.G/2015/PN. Jkt Sel. antara Sdr. Ike

Farida yang menggugat PT Elite Prima Hutama atas dasar tindakan wanprestasi surat pesanan

satuan rumah susun/apartemen?

Tinjauan Teoritis

Pelaksanaan proses jual beli satuan rumah baru dapat dilanjutkan dengan PPJB setelah

dipenuhinya persyaratan yang disebutkan dalam Pasal 43 ayat (2) Undang-Undang No. 20 Tahun

2011 Tentang Rumah Susun. Untuk mengatasi hal tersebut, Surat Pesanan Satuan Rumah Susun

dapat dijadikan jalan keluar atau alternatif bagi pemasaran rumah susun yang belum dibangun

dan rumah susun yang belum memenuhi keterbangunan minimal 20% (dua puluh persen).

Kaidah hukum Surat Pesanan Satuan Rumah Susun berpedoman pada Kepmenpera Nomor

11/KPTS/1994 telah diatur bahwa pada hari pemesanan maka pihak pemesan menerima dan

menandatangani surat pesanan yang harus berisikan hal-hal yang telah ditentukan seperti

spesifikasi dari satuan rumah susun yang dipesan serta dilampiri dengan gambar yang

menunjukaan letak pasti satuan rumah susun. Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga

puluh) hari kalender setelah menandatangani surat pesanan, pemesan dan perusahaan

pembangunan harus melaksanakan PPJB atas satuan rumah susun. Dengan demikian Surat

Pesanan Satuan Rumah Susun menimbulkan kewajiban bagi para pihak untuk melaksanakan


5

PPJB sebagaimana yang diatur dalam Kepmenpera Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman

Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.

Surat Pesanan Satuan Rumah Susun merupakan perjanjian innominaat yang lahir sebagai

akibat dari sistem pengaturan terbuka dan asas kebebasan berkontrak dari hukum perjanjian yaitu

berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang berbunyi : “Semua perjanjian yang dibuat

secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” yang berarti bahwa

setiap orang dapat secara bebas untuk mengadakan perjanjian baik yang sudah diatur maupun

belum diatur dalam undang-undang sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang,

ketertiban umum dan kesusilaan.

Surat Pesanan Satuan Rumah Susun dapat dikategorikan sebagai perjanjian innominaat.

Dimana Surat Pesanan Satuan Rumah Susun telah memenuhi unsur-unsur yang terkandung

dalam suatu perjanjian innominaat, yakni sebagai berikut :

1. Adanya Kaidah Hukum

Kaidah Hukum dari Surat Pesanan Satuan Rumah Susun itu sifatnya tertulis sebab

berdasarkan pada Kepmenpera Nomor 11/KPTS/1994 telah diatur bahwa pada hari

pemesanan maka pihak pemesan menerima dan menandatangani surat pesanan yang

harus berisikan hal-hal yang telah ditentukan seperti spesifikasi dari satuan rumah

susun yang dipesan serta dilampiri dengan gambar yang menunjukaan letak pasti

satuan rumah susun.

2. Adanya Subjek Hukum

Subjek Hukum dalam Surat Pesanan Satuan Rumah Susun dapat berupa pribadi

kodrati dan badan hukum. Pemesanan satuan rumah susun melalui surat pesanan

dilakukan antara penyelenggara pembangunan rumah susun dengan calon pembeli.2

Pelaku pembangunan sebagai pihak yang menawarkan satuan rumah susun dan calon

pembeli (baik pribadi kodrati atau badan hukum) sebagai pemesan.

3. Adanya Objek Hukum

Objek Hukum yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Satuan Rumah Susun adalah

pemesanan terhadap satuan rumah susun. Surat Pesanan Satuan Rumah Susun harus

memuat spesifikasi satuan rumah susun yang menjadi objek hukum secara detail. Hal

2 Arie S. Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya, (Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum

Universitas Indonesia, 2003), hlm. 56.


6

tersebut sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam memuat syarat dan ketentuan

yang berkaitan dengan hak dan kewajiban para pihak dengan bentuk baku, ditentukan

secara sepihak oleh pelaku pembangunan tanpa melalui perundingan dengan pembeli,

serta telah disiapkan dalam bentuk formulir tertulis yang menentukan bahwa surat

pesanan berisikan hal sekurang-kurangnya sebagai berikut:3

a. Nama dan /atau nomor bangunan dan satuan rumah susun yang dipesan.

b. Nomor lantai dan tipe satuan rumah susun.

c. Luas satuan rumah susun.

d. Harga jual satuan rumah susun.

e. Ketentuan pembayaran uang muka.

f. Spesifikasi bangunan.

g. Tanggal selesainya pembangunan rumah susun.

h. Ketentuan mengenai pernyataan dan persetujuan untuk menerima persyaratan dan

ketentuan-ketentuan yang ditetapkan serta menandatangani dokumen-dokumen

yang dipersiapkan oleh perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman.

4. Adanya Kesepakatan

Kesepakatan para pihak merupakan unsur mutlak untuk terjadinya perjanjian.

Berdasarkan asas konsensualisme perjanjian maka perjanjian terjadi pada saat detik

tercapainya kesepakatan. KUHPerdata tidak menentukan mengenai kapan terjadinya

kesepakatan, padahal detik terjadinya kesepakatan merupakan momentum berlakunya

perjanjian. Atas dasar tersebut, terdapat empat teori mengenai kapan timbulknya

kesepakatan dalam suatu perjanjian yaitu sebagai berikut :4

a. Teori Pernyataan (uitingsheorie), kesepakatan terjadi pada saat penerima tawaran

menyatakan bahwa ia menerima tawaran. Dengan demikian, kesepakatan dilihat

dari pihak yang menerima, yaitu pada saat baru menjatuhkan ballpoint untuk

menyatakan menerima maka kesepakatan dianggap telah terjadi. Dapat

disimpulkan kesepakatan terjadi pada saat adanya pernyataan tertulis penerimaan

tawaran oleh penerima tawaran dalam bentuk tanda tangan.

3 Indonesia, Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun, Kepmenpera Nomor 11/KPTS/1994, Bagian III Poin 2.

4 Salim, Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak), (Jakarta: Sinar Grafika, 2014), hlm. 41.


7

b. Teori Pengiriman (verzendtheorie), kesepakatan terjadi ketika pihak penerima

penawaran dengan mengirimkan telegram, surat atau telex dimana tanggap cap pos

pada saat pengiriman jawaban penerimaan dipakai sebagai pegangan kapan saat

lahirnya kesepakatan.

c. Teori Pengetahuan (vernemingstheorie), kesepakatan terjadi apabila pihak yang

menawarkan itu mengetahui adanya acceptatie namun penerimaan belum

diterimanya

d. Teori Penerimaan (ontvangstheorie), kesepakatan terjadi pada saat pihak yang

melakukan penawaran mengetahui bahwa penawarannya telah dketahui oleh pihak

yang menerima tawaran tersebut.

Berdasarkan hal diatas, dengan melihat dari sisi formalitas dan substansi Surat

Pesanan Satuan Rumah Susun yang pada dasarnya merupakan suatu kesepakatan

yang isinya berupa pernyataan bahwa pemesan menerima tawaran atas pemasaran

satuan rumah susun oleh pelaku pembangunan maka berdasarkan teori pernyataan

tersebut kesepakatan terjadi pada saat detik pemesan menyatakan menerima

tawaran berupa pemesanan satuan rumah susun yang dituangkan dalam bentuk

penandatanganan Surat Pesanan Rumah Susun oleh para pihak yakni calon pembeli

sebagai pemesan dan pelaku pembangunan sebagai penjual yang memasarkan

satuan rumah susun. Hal tersebut dikuatkan dengan adanya klausul dalam surat

pesanan yang menyatakan bahwa: “Dengan ditandatanganinya Surat Pesanan

maka pemesan menyatakan setuju dan mengikatkan diri atas syarat dan ketentuan

mengenai pesanan. “

5. Adanya Akibat Hukum

Akibat Hukum dari dilakukannya pemesanan satuan rumah susun melalui Surat

Pesanan Satuan Rumah Susun adalah lahirnya hak dan kewajiban dari Pemesan dan

Pelaku Pembangunan. Meskipun tidak adanya ketentuan hukum yang secara khusus

mengatur mengenai hak dan kewajiban pemesan dan pelaku pembangunan yang lahir

dari adanya Surat Pesanan Satuan Rumah Susun namun dalam ketentuan Kepmenpera

Nomor 11/KPTS/1994 terdapat beberapa ketentuan yang menurut penulis dapat

dikategorikan sebagai kewajiban Pemesan dan Pelaku Pembangunan yang lahir


8

setelah dilakukannya pemesanan melalui Surat Pesanan Satuan Rumah susun yaitu

sebagai berikut:5

1. Kewajiban Perusahaan Pembangunan atau Pengembang.

a. Menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan yaitu

pembangunan minimal 20% (dua puluh persen) agar dapat memenuhi

persyaratan pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

b. Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender setelah

menandatangani surat pemesanan, pemesan dan perusahaan pembangunan

perumahan dan permukiman harus menanda-tangani akta perikatan jual beli

dan selanjutnya kedua belah pihak harus memenuhi kewajibannya

sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian perikatan jual beli hak milik atas

satuan rumah susun.

c. Bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang baru dapat

diketahui di kemudian hari.

d. Mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangsungnya

pembangunan.

e. Menyiapkan akta jual beli satuan rumah susun kemudian bersama-sama

dengan pembeli menandatangani akta jual belinya dihadapan Notaris/PPAT

pada tanggal yang ditetapkan. Kemudian Perusahaan Pembangunan

Perumahan dan Permukiman dan/atau Notaris/PPAT yang ditunjuk akan

mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat hak milik atas satuan rumah

susun atas nama pembeli dan biayanya ditanggung oleh pembeli.

2. Kewajiban Pemesan

Adapun kewajiban pemesan adalah sebagai berikut :

(i) Menyatakan bahwa pemesan (calon pembeli) telah membaca, memahami dan

menerima syarat-syarat dan ketentuan dari surat pesanan dan pengikatan jual

beli serta akan tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan anggaran

dasar Perhimpunan Penghuni, dan dokumen-dokumen lain terkait, serta bahwa

ketentuan dari perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen tersebut.

5 Indonesia, Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan

Rumah Susun, Kepmenpera No. 11/KPTS/1994, Bagian III.


9

(ii) Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender setelah

menandatangani surat pemesanan, pemesan wajib untuk menandatangani akta

perikatan jual beli.

Mengenai hak dari pemesan dan perusahaan pembangunan atau pengembang sama

sekali tidak diatur ketentuannya dalam Kepmenpera Nomor 11/KPTS/1994,

namun berdasarkan dari kewajiban-kewajiban para pihak tersebut dapat

disimpulkan hak pemesan dan perusahaan pembangunan adalah sebagai berikut:

1. Hak perusahaan pembangunan atau pengembang yaitu :

Memperoleh pelunasan pembayaran sebagaimana yang telah diperjanjian.

2. Hak pemesan antara lain :

Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 hari kalender setelah

menandatangani surat pesanan maka pemesan berhak untuk menandatangani

perjanjian pengikatan jual beli setelah memenuhi persyaratan pelunasan harga

jual yang telah ditentukan kemudian menandatangani akta jual beli satuan

rumah susun

Mengingat pada dasarnya perjanjian menganut asas kebebasan berkontrak maka

dimungkinkan pada prakteknya para pihak dapat menentukan hak dan kewajiban mengenai hal

lain yang tidak diatur dalam ketentuan tersebut juga menentukan hak dan kewajiban yang

berbeda dari yang diatur sepanjang tidak bertentangan dengan hukum dan ketertiban umum. Hak

dan kewajiban para pihak tersebut dalam Surat Pesanan Satuan Rumah Susun pada prakteknya

diatur dalam bagian syarat dan ketentuan.

Selain dikategorikan sebagai perjanjian innominaat, surat pesanan satuan rumah susun juga

merupakan perjanjian baku. Seperti yang telah disebutkan pada bab sebelumnya, perjanjian baku

dapat diartikan sebagai perjanjian tertulis dimana klausul-klausul dalam perjanjian tersebut telah

dibakukan dan ditetapkan secara sepihak tanpa terlebih dahulu dirundingkan dengan pihak

lainnya.

Dengan melihat dari contoh-contoh surat pesanan satuan rumah susun yang pada

prakteknya memuat syarat dan ketentuan yang berkaitan dengan hak dan kewajiban para pihak

dengan bentuk baku, ditentukan secara sepihak oleh pelaku pembangunan tanpa melalui

perundingan dengan pembeli, serta telah disiapkan dalam bentuk formulir tertulis. Dengan

demikian, surat pesanan satuan rumah susun menunjukkan ciri-ciri dari perjanjian baku.


10

Selanjutnya, syarat-syarat baku yang dimuat dalam Surat Pesanan Satuan Rumah Susun

tersebut diberlakukan dengan cara penandatanganan dalam dokumen atau formulir perjanjian.

Penandatanganan para pihak secara langsung melahirkan perikatan diantara para pihak yakni

pelaku pembangunan dengan pembeli. Para pihak dalam Surat Pesanan Satuan Rumah Susun

kemudian terikat pada syarat-syarat baku yang telah ditentukan pelaku pembangunan. Meskipun

demikian, tidak semua klausul dalam perjanjian dikategorikan sebagai syarat-syarat baku

melainkan beberapa klausul seperti jenis dan tipe satuan rumah susun, lantai berapa, lokasi dan

tempat rumah susun, dan lain-lain.

Proses jual beli satuan rumah susun melalui Surat Pesanan dan PPJB belum mengalihkan

hak milik atas satuan rumah susun dari pelaku pembangunan terhadap pemesan atau calon

pembeli. Peralihan hak satuan rumah susun baru terjadi dengan adanya AJB yang dibuat di

hadapan notaris PPAT sebagaimana yang diatur dalam penjelasan Pasal 44 ayat (1) Undang-

Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Metode Penelitian

Bentuk penelitian hukum yang digunakan adalah yuridis-normatif karena penelitian

meneliti norma-norma hukum secara tertulis dan menggunakan bahan pustaka sebagai bahan

utama penelitian.

Tipologi dari penelitian ini adalah deskriptif sebab dimaksudkan untuk memberikan

gambaran yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan, atau gejala lainnya. Dalam penelitian

ini, gambaran mengenai suatu permasalahan terkait dengan kekuatan mengikat surat pesanan

satuan rumah susun terhadap pelaksanaan PPJB antara pelaku pembangunan dengan WNI yang

menikah dengan orang asing tanpa pemisahan harta.

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder. Data sekunder

adalah data yang diperoleh dari kepustakaan. 6 Jenis data sekunder yang digunakan dalam

penelitian ini pun adalah data sekunder yang bersifat publik karena diperlukan peraturan

6 Sri Mamudji, et al., Metode Penelitian dan Penulisan Hukum, (Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum

Universitas Indonesia, 2005), hal 28


11

perundang-undangan, yaitu data yang berupa tulisan-tulisan, data arsip, data resmi dan berbagai

data lain yang dipublikasikan seperti :

1. Bahan hukum primer

Bahan hukum yang memiliki kekuatan mengikat. Bahan hukum primer yang

digunakan dalam penelitan ini adalah Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun jo. Kepmenpera Nomor

11/KPTS/1994 tanggal 17 November 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli

Satuan Rumah Susun, Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 Tentang

Perkawinan.

2. Bahan hukum sekunder

Bahan pustaka yang berisikan informasi tentang bahan hukum primer yang tidak

mengikat tetapi menjelaskan lebih lanjut mengenai bahan hukum primer yang

merupakan hasil olahan pendapat atau pikiran para pakar atau ahli. Bahan sekunder

yang digunakan dalam penelitan ini adalah buku, artikel ilmiah, makalah ilmiah,

jurnal-jurnal, skripsi yang terkait dengan topik pembahasan.

3. Bahan hukum tersier

Bahan hukum yang mendukung bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder

dengan memberikan pemahaman dan pengertian atas bahan hukum lainnya. Bahan

hukum tersier yang digunakan dalam penelitian ini adalah Kamus Besar Bahasa

Indonesia (KBBI).

Alat pengumpul data yang digunakan pada penelitian ini adalah studi dokumen atau

bahan pustaka, yaitu buku-buku, putusan, peraturan-peraturan yang terkait dengan pokok bahasan

yang dapat peneliti peroleh dengan mencarinya di Perpustakaan Universitas Indonesia dan Pusat

Dokumentasi Hukum.

Metode analisis data yang diterapkan adalah kualitatif, sebab meneliti dan mempelajari

obyek penelitian yang utuh. Analisa dengan metode kualitatif dilakukan berdasarkan kepercayaan

terhadap hasil penelitian, dengan pengujian kredibilitas, dependabilitas, proses dan hasil

penelitian.


12

Pembahasan

Dalam kasus ini pihak yang menjadi penggugat adalah Ike Farida sebagai pemesan satuan

rumah susun atau unit apartemen di Casa Grande Residence di Jl. Casablanca Kav.88 Jakarta

Selatan. Sedangkan pihak yang menjadi tergugat adalah PT. Elite Prima Hutama sebagai pelaku

pembangunan (perusahaan pembangunan) yang melakukan pemasaran satuan rumah susun atau

unit apartemen yang bersangkutan.

Kasus ini berawal pada bulan Mei 2012, dimana PT. Elite Prima Hutama menawarkan

Sdr.Ike Farida atas unit apartemen di Casa Grande Residence di Jl. Casablanca Kav. 88 Jakarta

Selatan. Atas tawaran tersebut, pada tanggal 26 Mei 2012 tepatnya Sdr.Ike Farida pun berminat

untuk melakukan pemesanan atas unit apartemen tersebut dengan melakukan pembayaran uang

muka (booking fee) sebesar Rp. 10.000.000,- . Atas pembayaran uang muka tersebut, para pihak

pun menandatangani kesepakatan atas pemesanan unit apartemen yang dituangkan ke dalam

Surat Pesanan. Kemudian pada tangga 30 Mei 2012,Sdr.Ike Farida pun melakukan pembayaran

harga unit apartemen secara lunas yakni sebesar Rp. 3.050.000.000,-

Setelah dilakukannya pembayaran, dalam kurun waktu 3 tahun yaitu sampa pada Januari

2015 PT. Elite Prima Hutama tidak melaksanakan kewajibannya seperti apa yang telah

diperjanjikan dalam Surat Pesanan tersebut yaitu melaksanakan PPJB karena menurut PT. Elite

Prima Hutama pelaksanaan PPJB oleh Ike Farida dengan status perkawinan campuran dengan

orang asing tanpa pemisahan harta tersebut bertentangan dengan ketentuan Undang- Undang No.

5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan

pelaksananya. Status perkawinan campuran Penggugat Sdr. Ike Farida yang bersuamikan orang

asing tanpa adanya perjanjian perkawinan (perjanjian pemisahan harta) menjadi titik

permasalahan yang didalilkan oleh Tergugat.

Tidak adanya perjanjian perkawinan tersebutlah yang menjadikan Tergugat tidak

melaksanakan PPJB dan kemudian mengakhiri hubungan hukum dengan Sdr. Ike Farida sebab

dengan tidak adanya pemisahan harta diantara Sdr, Ike Farida dan suaminya maka akan terjadi

pencampuran harta. Dengan adanya pencampuran harta, Orang Asing tersebut juga secara tidak

langsung ikut memiliki sebagian hak atas unit apartemen yang didirikan diatas tanah Hak Guna

Bangunan sehingga dengan demikian menurut Tergugat hal-hal tersebut telah bertentangan

dengan ketentuan hukum.


13

Dengan tidak dilaksanakannya prestasi yang telah diperjanjikan oleh PT. Elite Prima

Hutama padahal harga telah dibayar lunas,Sdr.Ike Farida pun mengajukan gugatan atas dasar

wanprestasi ke Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 28 Januari 2015 dengan Register

Nomor 51/PDT.G/2015/ PN Jkt-Sel. Namun Majelis Hakim kemudian menolak gugatan karena

menurut Majelis Hakim berpendapat bahwa Penggugat tidak membuktikan bahwa Tergugat tidak

dapat membuktikan bahwa Tergugat telah melakukan wanprestasi.

Melalui apa yang telah dipaparkan diatas, secara jelas yang menjadi inti pokok

permasalahan adalah ada tidaknya wanprestasi yang dilakukan oleh PT. Elite Prima Hutama

sebagai pelaku pembangunan. Untuk menjawab permasalahan tersebut ada dua isu yang harus

dibahas. Isu pertama adalah apakah surat pesanan satuan rumah susun yang dilakukan antara para

pihak tersebut merupakan suatu bentuk perjanjian yang sah. Isu kedua adalah kekuatan mengikat

surat pesanan satuan rumah susun terhadap para pihak yang membuatnya.

Berdasarkan bunyi Pasal 1320 KUHPerdata, terdapat 4 unsur yang harus dipenuhi agar

suatu perjanjian dapat dikatakan sah yaitu:7

1. Adanya Kesepakatan

Dalam kasus ini, PT. Elite Prima Hutama dan Sdr. Ike Farida telah bersepakat untuk

terikat pada Surat Pesanan tertanggal 26 Mei 2012 tersebut yang isinya mengenai

pemesanan unit apartemen. Antara kedua belah pihak telah tercapai kesepakatan

mengenai spesifikasi unit apartemen yang dipesan oleh Sdr. Ike Farida yakni mengenai

jenis, tipe, lantai, luas dan juga mengenai harga jual beli rumah susun beserta cara

pembayarannya. Selain itu, para pihak juga bersepakat mengikatkan diri terhadap

ketentuan mengenai hak dan kewajiban masing-masing yang tercantum dalam bagian

syarat dan ketentuan.

Kesepakatan yang terjadi antara para pihak tersebut bebas dari unsur kekhilafan baik

mengenai orang atau obyek perjanjiannya dimana Sdr. Ike Farida tahu betul bahwa PT.

Elite Prima Hutama merupakan perusahaan pengembang yang memasarkan unit

apartemen Casa Grande Residence dan juga kedua belah pihak sama-sama bermaksud

untuk mengadakan jual beli unit apartemen dengan melalui sistem pemesanan terlebih

dahulu.

7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijk Wetbook], diterjemahkan oleh R. Subekti dan R.

Tjitrosudibio cet. 31, Ps. 1320.


14

Tidak adanya unsur paksaan dan penipuan dalam kasus ini dimana sebab antara PT. Elite

Prima Hutama dan Sdr. Ike Farida melakukan perjanjian dengan sukarela tanpa adanya

paksaaan, keterangan palsu dan tipu muslihat yang diberikan oleh masing-masing pihak.

2. Adanya Kecakapan Hukum Para Pihak

Dalam kasus ini, para pihak yang membuat perjanjian telah memenuhi persyaratan

sebagai subjek yang cakap dalam melakukan perbuatan hukum. PT. Elite Prima Hutama

merupakan badan hukum perseroan terbatas yang cakap melakukan perbuatan hukum

perjanjian dan Sdr. Ike Farida merupakan pribadi kodrati yang dewasa, sehat pikiran dan

tidak berada dibawah pengampuan juga cakap dalam melakukan perbuatan hukum.

3. Mengenai suatu hal tertentu

Surat Pesanan yang dibuat para pihak tersebut telah memenuhi syarat mengenai suatu hal

tertentu dalam hal mana objek yang diperjanjikan berupa pemesanan terhadap unit

apartemen Casa Grande Residence dapat dihitung dan ditentukan jenisnya. Berdasarkan

Surat Pesanan tersebut, terlihat bahwa unit apartemen yang dipesan telah disepakati

mengenai jumlah unit, harga jual beli dengan berbagai spesifikasi yakni tipe, lantai dan

luas.

4. Adanya suatu sebab yang halal

Yang dimaksudkan dengan sebab yang halal adalah isi suatu perjanjian tidak boleh

bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Berkaitan dengan

syarat suatu sebab yang halal, Surat Pesanan yang dilakukan antara Penggugat dan

Tergugat tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan atau ketertiban hukum.

Perlu diingat bahwa meskipun Penggugat berniat untuk membeli dan telah membayar

lunas harga beli unit apartemen yang ditawarkan oleh Tergugat tersebut bukan berarti

Penggugat telah memiliki secara yuridis unit apartemen tersebut. Perbuatan hukum yang

dilakukan antara Penggugat dan Tergugat melalui Surat Pesanan Satuan Rumah Susun

belum mengalihkan hak pemilikan dari Tergugat selaku pemilik unit apartemen kepada

Penggugat selaku pemesan. Dimana peralihan hak atas pemilikan satuan rumah susun

baru terjadi pada saat ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) Satuan Rumah Susun yang

dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang kemudian dapat dilanjutkan

dengan proses balik nama dan pendaftaran peralihan Hak Milik Satuan Rumah Susun

menjadi atas nama pembeli.


15

Berdasarkan hal tersebut, dengan belum dilaksanakannya penandatanganan Akta Jual Beli

dimana perbuatan hukum yang dilakukan Penggugat hanya sebatas proses pemesanan melalui

Surat Pesanan maka dimata hukum Penggugat masih belum memiliki satuan rumah susun/unit

apartemen tersebut atau masih belum adanya peralihan hak kepada Penggugat sebab hak

pemilikan unit apartemen/ satuan rumah susun tersebut masih atas nama pelaku pembangunan

yaitu PT. Elite Prima Hutama. Unit apartemen tersebut belum menjadi harta bersama antara

Penggugat dan suaminya yang berkewarganegaraan asing atau dengan kata lain belum ada

pemilikan unit apartemen/ satuan rumah susun yang dibangun diatas tanah Hak Guna Bangunan

oleh orang asing. Belum adanya pemilikan orang asing atas Hak Guna Bangunan menunjukkan

tidak adanya pelanggaran terhadap ketentuan hukum

Selain itu, tidak ada ketentuan dalam UUPA dan peraturan pelaksananya yang secara tegas

melarang WNI yang melakukan kawin campur tanpa adanya pemisahan harta untuk memiliki

tanah dan properti di atas tanah Hak Guna Bangunan. Penulis berpendapat bahwa Sdr. Ike Farida

yang merupakan Warga Negara Indonesia tetap dapat melaksanakan PPJB dan AJB. Tidak ada

ketentuan hukum UUPA yang melarang seorang Warga Negara Indonesia yang melaksanakan

perkawinan campuran dengan orang asing tanpa ada pemisahan harta untuk memiliki tanah Hak

Guna Bangunan. Pelaksanaan PPJB dan AJB tersebut tidak bertentangan dengan ketentuan

hukum UUPA dan peraturan pelaksananya sepanjang memenuhi persyaratan dalam jangka waktu

1 tahun setelah diperolehnya Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Sdr. Ike Farida memiliki

kewajiban untuk mengalihkan hak tersebut kepada orang lain yang memenuhi persyaratan

pemegang Hak Guna Bangunan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 36 ayat (1) UUPA.

Hal tersebut berdasarkan pada bunyi Pasal 36 ayat (2) UUPA yang menyatakan bahwa:

“Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-

syarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau

mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan itu berlaku juga

terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat

tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam

jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak

lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan

Pemerintah.”


16

Terkait dengan bunyi pasal tersebut, mengingat cara memperoleh Hak Guna Bangunan

tidak disebutkan secara terperinci seperti dalam Pasal 21 ayat (3) UUPA maka Prof. Boedi

Harsono berpendapat bahwa apa yang ditentukan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA itu juga berlaku

terhadap Hak Guna Bangunan yang dipunyai bersama oleh pihak yang memenuhi syarat dan

pihak yang tidak memenuhinya dimana dalam waktu satu tahun sejak terjadinya pemilikan

bersama itu pihak yang tidak memenuhi syarat wajib untuk melepaskan haknya atas tanah yang

bersangkutan.8

Sejalan dengan hal diatas, Prof. Arie Sukanti Hutagalung memberikan pendapat bahwa

beralihnya Hak Guna Bangunan kepada pihak yang tidak memenuhi persyaratan pemegang Hak

Guna Bangunan (Orang Asing) disebabkan oleh 3 (tiga) peristiwa hukum yaitu pencampuran

harta dalam perkawinan campuran, pewarisan tanpa wasiat, dan Warga Negara Indonesia yang

kehilangan kewarganegaraannya. Terhadap 3 (tiga) peristiwa yang disebutkan diatas tersebut

maka pihak yang tidak memenuhi persyaratan tersebut wajib untuk mengalihkan haknya dalam

jangka waktu 1 tahun dihitung sejak diperolehnya hak tersebut kepada pihak lain yang memenuhi

persyaratan sebagai pemegang Hak Guna Bangunan atau melepaskan haknya kepada negara.9

Kesimpulan

Berdasarkan uraian pada bab-bab sebelumnya, penulis dapat menarik kesimpulan sebagai

berikut:

1. Surat Pesanan Satuan Rumah Susun memiliki kekuatan mengikat terhadap pelaksanaan PPJB.

Surat Pesanan Satuan Rumah Susun merupakan perjanjian inominaat yang klausula-

klausulanya telah dibakukan. Surat Pesanan tersebut merupakan alternatif bagi pelaku

pembangunan dalam memasarkan rumah susun yang masih belum dibangun atau belum

memenuhi keterbangunan minimal 20%.

Kaidah hukum Surat Pesanan Satuan Rumah Susun berpedoman pada Kepmenpera Nomor

11/KPTS/1994 telah diatur bahwa pada hari pemesanan maka pihak pemesan menerima dan

menandatangani surat pesanan yang harus berisikan hal-hal yang telah ditentukan seperti

spesifikasi dari satuan rumah susun yang dipesan serta dilampiri dengan gambar yang

8 Boedi Harsono, Undang-Undang Pokok Agraria Sedjarah Penjusunan, Isi dan Pelaksanaannja,

(Jakarta:Djambatan,1971), hlm. 263. 9 Risalah Sidang Perkara Nomor 69/PUU-XIII/2015, hlm. 5.


17

menunjukaan letak pasti satuan rumah susun. Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30

(tiga puluh) hari kalender setelah menandatangani surat pesanan, pemesan dan perusahaan

pembangunan harus melaksanakan PPJB atas satuan rumah susun. Dengan demikian Surat

Pesanan Satuan Rumah Susun menimbulkan kewajiban bagi para pihak untuk melaksanakan

PPJB sebagaimana yang diatur dalam Kepmenpera Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman

Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.

2. Proses jual beli satuan rumah susun melalui Surat Pesanan dan PPJB belum mengalihkan hak

milik atas satuan rumah susun dari pelaku pembangunan terhadap pemesan atau calon

pembeli. Peralihan hak satuan rumah susun baru terjadi dengan adanya AJB yang dibuat di

hadapan notaris PPAT sebagaimana yang diatur dalam penjelasan Pasal 44 ayat (1) Undang-

Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

3. Surat Pesanan yang dilakukan antara Sdr. Ike Farida (Penggugat) dengan PT. Elite Prima

Hutama (Tergugat) berkekuatan hukum mengikat terhadap pelaksanaan PPJB. Surat Pesanan

tersebut tidaklah bertentangan dengan hukum dan telah memenuhi syarat sahnya perjanjian

sehingga mengikat para pihak yang membuatnya.Dengan demikian, Surat Pesanan tersebut

mengikat PT. Elite Prima Hutama untuk memenuhi kewajiban yang telah disepakati yaitu

melaksanakan PPJB dengan Sdr. Ike Farida.

Saran

Berdasarkan analisis dan kesimpulan yang telah diuraikan, saran yang dapat diberikan

penulis adalah sebagai berikut:

1. Bagi Warga Negara Indonesia (WNI) yang menikah dengan orang asing diharapkan membuat

perjanjian perkawinan yang memisahkan harta yang diperoleh sepanjang perkawinan demi

menghindari sengketa yang berkaitan pemilikan properti dan tanah di Indonesia sebagaimana

yang menjadi inti permasalahan yang dibahas dalam skripsi ini.

2. Berdasarkan perkembangan pemasaran rumah susun yang ada pada saat ini, Pemerintah perlu

untuk membuat ketentuan khusus mengenai pedoman teknis pemasaran dan penjualan rumah

susun melalui Surat Pesanan serta memperbaharui ketentuan hukum mengenai PPJB sehingga

dapat meminimalisir permasalahan-permasalahan yang kerap kali muncul dalam pemasaran

dan penjual rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan dimana sering menempatkan


18

konsumen dalam posisi yang rawan dirugikan. Dengan diaturnya secara jelas, diharapkan

dapat menghindari multitafsir dalam penerapan peraturan pada praktiknya.

3. Bagi pelaku pembangunan yang hendak memasarkan rumah susun yang masih belum

dibangun atau belum memenuhi keterbangunan minimal 20% maka dalam pelaksanaan Surat

Pesanan terlebih dahulu mengecek identitas dan status kewarganegaraan calon pembeli yang

berkaitan terhadap persyaratan pemegang hak atas tanah tempat dibangunnya rumah susun

demi meminimalisir sengketa dikemudian hari.

Daftar Referensi

I. BUKU

Salim. Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Jakarta: Sinar Grafika, 2014.

Soekanto, Soerjono. Hukum Adat Indonesia. Ed.1.Cet.13. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada,

2013.

Hutagalung, Arie S. Condominium dan Permasalahannya. Depok: Badan Penerbit Fakultas

Hukum Universitas Indonesia, 2003.

Mamudji, Sri. Metode Penelitian dan Penulisan Hukum. Jakarta: Badan Penerbit Fakultas

Hukum Universitas Indonesia, 2005.

II. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgelijk Wetboek]. Diterjemahkan oleh Subekti dan R.

Tjirosudibio. Jakarta: Pradnya Paramita, 2009.

Indonesia. Keputusan Menteri Perumahan Rakyat tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan

Rumah Susun, Kepmenpera No. 11/KPTS/1994.

Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia. Putusan No.69/PUU-XII/2015.


Kekuatan Mengikat Surat Pesanan Satuan Rumah Susun ...

Documents