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Fallo : 9.480-2009.veintisis de septiembre de dos mil
once.Primera Sala
MATERIAS:
- JUICIO ORDINARIO DE INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS POR
RESPONSABILIDADCONTRACTUAL DERIVADA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE
PREDIO.-- SITUACIN EXPUESTA POR RECURRENTE CONFIGURA HIPTESIS
DESANEAMIENTO POR EVICCIN Y NO ACCIN DE INDEMNIZACIN DE
PERJUICIOS.-- VENDEDOR LIBERADO DE RESPONSABILIDAD DE SANEAMIENTO
POR NOHABERSE ACREDITADO CITACIN A VENDEDOR PARA QUE COMPAREZCA
ADEFENDER COSA.-- ENTIDAD BANCARIA DEMANDADA CUMPLI CON DEBERES DE
VENDEDOR DEEFECTUAR ENTREGA JURDICA Y MATERIAL DE PREDIO VENDIDO
ACOMPRADORA,-- ENTREGA FSICA DE INMUEBLE LIBRE DE OCUPANTES POR
PARTE DE BANCO FUEIDNEA AUNQUE DESPUS TERCEROS OCUPARAN SECTORES DE
PREDIO POR VASDE HECHO Y DEDUJERAN ACCIONES JUDICIALES CONTRA
ADQUIRENTE Y ACTOR.-- PRETENSIN DE ACTORA NO DIRIGIDA A OBTENER
DESISTIMIENTO DECOMPRAVENTA, O COMPLETACIN DE SUPERFICIE FALTANTE
DE PREDIO ODISMINUCIN PROPORCIONAL DE MISMO.-- DEMANDA DE ACTORA
ORIENTADA A OBTENER INDEMNIZACIN DE PERJUICIOSPOR PRESUPUESTOS
FCTICOS DIVERSOS DE LOS QUE JUSTIFICAN ACCIN DEQUANTI MINORIS.--
OBLIGACIN DE VENDEDOR DE ENTREGAR COSA VENDIDA SE SATISFACE
PORMEDIO DE ENTREGA REAL SIENDO PUESTA A DISPOSICIN MATERIAL
DECOMPRADOR.-- DOCUMENTOS EMANADOS DE TERCEROS EXTRAOS A JUICIO
DEBEN SERACOMPAADOS CON CITACIN Y CITANDO A QUIENES LOS HAYAN
EXPEDIDO ENCALIDAD DE TESTIGOS.-- DOCUMENTOS PRIVADOS CARECEN DE
TODA EFICACIA PROBATORIA EN JUICIO SINO SON RATIFICADOS POR
OTORGANTE EN JUICIO.-- NORMA SOBRE RECONOCIMIENTO DE INSTRUMENTOS
PRIVADOS, NOVULNERADA.-- COMPRAVENTA NO TRANSFIERE DOMINIO
ADQUIRINDOSE STE PORCOMPRADOR NICAMENTE LUEGO DE TRADICIN.--
TRADICIN DE INMUEBLE VENDIDO SE MATERIALIZA EN LA INSCRIPCIN
DETTULO EN RESPECTIVO REGISTRO DE CONSERVADOR DE BIENES
RACESCOMPETENTE.-- OBLIGACIN DE ENTREGA DE INMUEBLE POR VENDEDOR
CUMPLIDA ALPRACTICARSE INSCRIPCIN CONSERVATORIA CORRESPONDIENTE Y
COMPRADORNO PUEDE PEDIR RESOLUCIN DE CONTRATO AUNQUE POSTERIORMENTE
SEAPRIVADO DE COSA.-- VENDEDOR OBLIGADO A DAR A COMPRADOR POSESIN
TRANQUILA Y PACFICADE COSA VENDIDA PERO NO A TRANSFERIR DOMINIO.--
ACCIN DE SANEAMIENTO POR EVICCIN A QUE TIENE DERECHO
COMPRADORTURBADO EN GOCE DE INMUEBLE POR TERCERO QUE PRETENDE
DERECHOSSOBRE BIEN.-- SUPUESTOS VICIOS REDHIBITORIOS POR
INDEFINICIN DE DESLINDES ENTRE DOS
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HEREDADES APARENTEMENTE CONTIGUAS, NO CONFIGURADOS.--
INEXISTENCIA DE VICIOS REDHIBITORIOS DADO QUE OBJETO DE
COMPRAVENTAFUE SOBRE CUERPO CIERTO CON INDICACIN GENRICA DE
DESLINDES.-- IMPROCEDENCIA DE ACCIN DE SANEAMIENTO POR VICIOS
REDHIBITORIOS PORSER DE CONOCIMIENTO DE COMPRADOR CONDICIN DE
DESLINDE SUR DEPROPIEDAD.-- COMPRAVENTA, DEFINICIN, OBLIGACIONES DE
VENDEDOR.-- FORMA MATERIAL EN LA QUE PUEDEN VENDERSE PREDIOS
RSTICOS YCONSECUENCIAS DE ELLAS.-- VICIOS REDHIBITORIOS,
REQUISITOS.-- PRETENSIN DE RESARCIMIENTO DE COMPRADOR POR VENTA DE
INMUEBLE QUELUEGO DE SU ENTREGA ES AFECTADO POR INTERFERENCIAS DE
TERCEROS PORDERECHOS DE ANTERIOR DATA.-- ERROR DE DERECHO DE JUECES
DE 2 GRADO AL DESCARTAR PROCEDENCIA DEACCIN DE INDEMNIZACIN DE
PERJUICIOS EN FORMA INDEPENDIENTE DE TODAOTRA NORMADA ESPECIALMENTE
PARA GARANTA DE DERECHOS DECOMPRADOR (VOTO EN CONTRA).-- CARCTER
ACCESORIO O AUTNOMO DE ACCIN INDEMNIZATORIA DEPERJUICIOS YA SEA DE
RESOLUCIN DE LA VENTA, DE REBAJA PROPORCIONALDEL PRECIO POR VICIOS
OCULTOS EN COSA O PREVIA CITACIN DE EVICCIN,ANLISIS (VOTO EN
CONTRA).-- VICIOS OCULTOS PUEDEN DAR ORIGEN INDEPENDIENTEMENTE A
ACCIONESREDHIBITORIA, QUANTI MINORIS E INDEMNIZATORIA (VOTO EN
CONTRA).-- COMPRADOR FACULTADO PARA DEMANDAR NICAMENTE PERJUICIOS
PORALGUNA INOBSERVANCIA CONTRACTUAL GRAVE Y PRECISA DE CONTRARIA Y
NONECESARIAMENTE POR RESOLUCIN O REBAJA DE PRECIO (VOTO EN
CONTRA).-
RECURSOS:
RECURSO DE CASACIN EN EL FONDO CIVIL (RECHAZADO).-
TEXTOS LEGALES:
CDIGO CIVIL, ARTCULOS 715, 724, 1548, 1556, 1793, 1815, 1824,
1831, 1832, 1833, 1837,1843 INCISO 2, 1858 Y 1866.-CDIGO DE
PROCEDIMIENTO CIVIL, ARTCULO 346 N 3.-CDIGO CIVIL, ARTCULOS 1526,
1860, 1861, 1865, 1867 Y 2515 (VOTO EN CONTRA).-
JURISPRUDENCIA:
"Que respecto de cmo debe hacerse la tradicin de la cosa
vendida, tratndose de inmuebles, laentrega jurdica se materializa
en la inscripcin del ttulo en el respectivo registro del
Conservadorde Bienes Races competente. Pero surge la pregunta:
bastar con la entrega legal o tradicin de lacosa o ser necesario,
adems, poner materialmente la cosa en poder del comprador, para que
stepueda entrar en posesin tranquila y pacfica de la misma - .
La respuesta no parece dudosa: para que la entrega satisfaga
adecuadamente la obligacinpuesta de cargo del vendedor en el
artculo 1.824, debe ser real, en trminos de ser puesta adisposicin
material del comprador. As por lo dems lo da a entender el acpite
final del artculo1.866, que computa el tiempo de la accin
redhibitoria a contar de la "entrega real". Y se desprende
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igualmente del sentido natural y obvio de la palabra entrega,
que denota que slo se cumple conella cuando la cosa se pone a
disposicin de una persona, en lo que interesa, del comprador.
Por si estos argumentos no fueran suficientes, para que el
vendedor responda de la eviccin, esnecesario que medie una
perturbacin en su posesin tranquila, cuando se est poseyendo la
cosa, yslo se posee cuando la cosa ha sido entregada material y
efectivamente.
En este extremo, en consecuencia, cabe tener por establecido que
la entidad demandadasatisfizo los deberes de efectuar la entrega
tanto jurdica como material del predio vendido a lacompradora, de
lo que qued debida constancia en el fundamento sptimo, literales E)
y D),respectivamente, de la sentencia recurrida." (Corte Suprema,
considerando 7).
"Que a criterio de la recurrente, la entrega jurdica de la cosa
vendida fue imperfecta,calificacin que implica un incumplimiento
del vendedor, en los trminos del artculo 1.556 de larecopilacin
sustantiva, privando consecuentemente a la tradicin de su
virtualidad para transferirel dominio, al carecer el banco
demandado de la facultad de disposicin, con lo cual
privadicionalmente al adquirente del uso y goce de la cosa
vendida.
La premisa propuesta engarza con el contenido de la obligacin
del vendedor y especficamenteapunta a la interrogante de si el
vendedor, mediante la entrega, es obligado o no a hacer dueo de
lacosa al comprador.
La respuesta doctrinaria es categrica: el vendedor est obligado
a dar al comprador la posesintranquila y pacfica de la cosa
vendida, tanto legal como material, pero no a transferir el
dominio.Esta inferencia emana de la correlacin entre el artculo
1.824 y los artculos 1.815 y 724, todos delCdigo Civil.
El artculo 1.815 dispone que pueden venderse las cosas ajenas.
Si estuviera obligado aproporcionar el dominio de la cosa al
comprador, podra vender nicamente aqullas sobre lascuales tuviera
un derecho de propiedad, ya que no puede transferir el dominio el
que no lo tiene. Demodo que mientras el comprador goce de la cosa
pacficamente, sin ser molestado por nadie, notiene accin de ninguna
especie contra su vendedor, por haber cumplido con su deber de
entregar aeste ltimo la posesin tranquila y pacfica del bien. Pero
turbado que sea en el goce por un tercero,que pretende derechos
sobre dicho bien, podr intentar contra su causante la accin de
saneamientopor eviccin.
Refuerza esta perspectiva la norma del artculo 715, segn el cual
la posesin legal de uninmueble se adquiere por su inscripcin.
Practicada sta, su obligacin de entregar se entiendedebidamente
cumplida y el comprador no puede pedir la resolucin del contrato,
aunqueposteriormente sea privado de la cosa, sin perjuicio de su
posibilidad, en este ltimo evento, deejercitar la accin de eviccin,
como ya se indic.
Lo resume magistralmente POTHIER, quien seala:"...el vendedor no
se obliga por el contratoa transferir la propiedad de la cosa que
vende, si no es su propietario. Slo se obliga a poner alcomprador
en posesin de la cosa y a defenderlo contra todos los que
posteriormente quisieranquitrsela o pretender sobre ella algn
derecho. Por esto es que si alguno me ha vendido de buenafe una
heredad que no le perteneca, pero que me ha puesto en posesin de la
misma, aunque yodescubra despus que no era su dueo, no tengo
ninguna accin en su contra, en tanto no seaturbado por otra
persona" (Pothier, citado por Alessandri R., Arturo: "De la
compraventa y de lapromesa de venta", T.I, vol 2, EJCH., Stgo.,
2003, p. 661 y 662)." (Corte Suprema, considerando
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8).
"Que el discurso impugnativo de la recurrente se centra en
supuestos que importan revisar loshechos, tal como stos fueron
definitivamente asentados en el veredicto de alzada. En efecto, all
seconsign que: a)"el predio fue materialmente entregado al
comprador a su inicial enterasatisfaccin, libre de ocupantes, como
el mismo comprador reconoci al aclarar su demanda a fs.130 vta."
(considerando 7.D); b) la finca "se vendi ad corpus, en el estado
en que se encuentra lovendido y que la parte compradora declara
conocer y aceptar, con sus derechos, usos, costumbres yservidumbres
activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibicin, embargo y
juicio pendiente"(considerando 7. C), y c) El banco le haba
suministrado al actor "antes de la venta un informejurdico en el
que se concluye que no puede descartarse la posibilidad de
superposicin de ttulos ydeslindes en la parte sur del predio en
cuestin" (considerando 14 C).
La circunstancia de encontrarse irredargiblemente afincado en
los autos que el predio seentreg fsicamente al comprador libre de
ocupantes, y que slo tiempo ms tarde ciertos tercerosocuparon,
mediante vas de hecho, distintos sectores del predio o
interpusieron acciones judicialescontra el adquirente y actor,
carece de la ms elemental injerencia en la entrega,
calificadaprecedentemente como idnea.
Corolario de lo relacionado es que la entrega de la finca de
marras, tanto desde el punto de vistajurdico como material, se
ajust a los trminos de los artculos 1.548 y 1.824, en su relacin
con elartculo 1.824, todos citados, sin que los jueces del fondo
hayan incurrido en su aplicacin en errorde derecho de ninguna
especie." (Corte Suprema, considerando 9).
"Que la tercera violacin de ley imputada se la asocia con la
errada interpretacin y alcance quese habra asignado a los artculos
1.831, 1.832 y 1.833 del ordenamiento civil sustantivo. Centra
sinembargo su objecin en que la compraventa, efectuada ad-corpus,
design los linderos del predio,quedando en tales circunstancias el
vendedor en la obligacin de "entregar todo lo comprendido enellos",
lo que no habra ocurrido, incumplindose por ello la exigencia
planteada en el inciso 2 delpostrero artculo reseado.
Sabido es que los predios rsticos, cuyo es el caso, pueden
venderse como especie o cuerpocierto o en relacin a la cabida
(artculo 1.831, inciso 1). La regla general es que si el predio
sevende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedirrebaja o aumento del precio,
sea cual fuere la cabida del predio (Artculo 1.833, inciso 1).
Excepcionalmente, si inmueble se vende con sealamiento de
linderos "estar obligado elvendedor a entregar todo lo comprendido
en ellos"; y si no pudiere o no se le exigiere, las partes
delcontrato de compraventa adquieren un derecho alternativo, segn
que la cabida real sea mayor omenor que la declarada. En el segundo
supuesto -que sera el atinente al caso- el vendedor esobligado a
completar la cabida y si esto no le fuere posible o no se le
exigiere, deber sufrir unadisminucin proporcional del precio; pero
si el precio de la cabida que falte alcanza a ms de unadcima parte
del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio,
o aceptar ladisminucin del precio, o desistir del contrato, evento
en el cual se le resarcirn los perjuicios segnlas reglas generales.
As lo establece el inciso final del artculo 1.833, en relacin con
la disposicinque lo precede, ambos del Cdigo Civil.
Dos antecedentes obstan, empero, a la posibilidad que la
impugnacin de legalidad propuestapueda tener xito. El primero dice
relacin con la pretensin sustentada por la actora, que no sedirige
a obtener el desistimiento de la compraventa ni la completacin de
una superficie faltante del
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predio o una disminucin proporcional del mismo, sino una
indemnizacin de perjuicios, porpresupuestos fcticos diversos de los
que justifican la accin de quanti minoris. El segundoantecedente se
vincula con los hechos de la causa, en cuanto los fundamentos
aducidos para apoyarla alegada transgresin de los preceptos
mentados como errneamente interpretados en esteapartado de la
casacin, no se encuentran acreditados." (Corte Suprema,
considerando 10).
"Que la situacin denunciada por la demandante encaja en cambio
en la hiptesis de turbacinde la posesin, consultada en el artculo
1.837 del cdigo del ramo, el que pone de cargo delvendedor la
obligacin de saneamiento, que comprende, entre sus objetivos,
"amparar al compradoren el dominio y posesin pacfica de la cosa
vendida...".
A diferencia de la obligacin de entregar, que se hace operativa
tan pronto como nace elcontrato -toda vez que el objeto mismo de la
venta es la entrega de la cosa- el saneamiento slo sehace exigible
en virtud de un hecho posterior al contrato e independiente del
mismo y sematerializa a travs de la accin de eviccin, de que tratan
los artculos 1.837 y siguientes delordenamiento pertinente.
En el caso de la especie, no hay constancia de que el comprador
se haya visto privado de partedel fundo comprado, como consecuencia
de acciones judiciales incoadas en su contra, por causaanterior a
la venta. Menos an se ha acreditado que haya citado a su vendedor
para que comparezcaa defender la cosa, en el trmino que le acuerda
el artculo 1.843, inciso 2 del Cdigo Civil, porremisin al de
enjuiciamiento civil. Tal actitud omisiva es suficiente para
liberar al vendedor detoda responsabilidad de saneamiento, sin
perjuicio de tener presente que el recurso no da porviolentada la
norma del artculo 1.843, falta que en todo caso obstara a la
posibilidad de hacerlavaler en ayuda de la tesis sostenida por el
ocurrente.
Por ltimo, siempre le ha quedado abierta la opcin de defender o
amparar sus derechos frente alos actos de ocupacin material de que
declara haber sido vctima, a travs de los interdictosposesorios que
le franquea esa misma preceptiva, o mediante las acciones penales
por usurpacinde inmueble o aun cautelares como el recurso de
proteccin, en cuyo ejercicio evidentemente lademandada no est
sujeta a carga u obligacin de ninguna clase.
Estos elementos de juicio conducen a la deduccin que los
mandatos contenidos en lasdisposiciones referidas en el presente
enunciado de nulidad, no han sido quebrantados,habindoseles
asignado por los jurisdicentes del fondo, el sentido y alcance que
aviene con su tenory espritu." (Corte Suprema, considerando
11).
"Que, finalmente, se postula la contravencin del artculo 1.843,
en su relacin con los artculos1.837, 1.857, 1.858 y 1.867, todos de
la compilacin de derecho privado.
En lo sustancial, el error jurdico consistira en la existencia
de un vicio redhibitorio, radicadoen la "no aclarada situacin de
los deslindes de los predios denominados Fundo Filopulli y elvecino
Fundo Golfo Azul", lo que otorgara derecho a indemnizacin de
perjuicios a lademandante, en los trminos del artculo 1.867,
mencionado.
Para dilucidar este punto, comencemos por resear que nuestro
cdigo no define lo que seentiende por vicios redhibitorios,
limitndose en el artculo 1.858 a enumerar los requisitos quedeben
reunir los vicios para ser tales, susceptibles de resumirse en
tres: que sean graves, ocultos yexistentes al tiempo de la venta.
Todos ellos deben existir copulativa y simultneamente, de modotal
que si uno de ellos falta, aunque existan los otros dos, no hay
vicio redhibitorio.
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La recurrente pretende que la presunta indefinicin de deslindes
entre dos heredadesaparentemente contiguas, una de las cuales sera
al parecer la adquirida por ella a la entidaddemandada, sera
constitutiva de un vicio que debera serle indemnizado como
redhibitorio.
La dicha aspiracin, sin embargo, no es enlazable con el defecto
oculto que se le endilga a lacosa vendida, habida consideracin que
el objeto de la compraventa de marras vers sobre uncuerpo cierto
con indicacin genrica de deslindes. Mas el error de deslindes no se
corresponde conlos hechos designados como controvertidos en la
interlocutoria de prueba.
Es ms, los vicios imputados tampoco tienen el carcter de tales,
desde que si el ordenamientoautoriza la venta de cosa ajena, como
ya se anot, con mayor razn ser lcito al vendedor enajenarespecies
inmuebles ad corpus, aun con sealamiento de linderos, sin que los
errores en que pudierehaberse incurrido en su determinacin
configuren un vicio apto para justificar la accin desaneamiento
redhibitorio por ese motivo, sin perjuicio del saneamiento por
eviccin, en su caso,sobre lo cual no se ha argumentado." (Corte
Suprema, considerando 12).
"Desde otro ngulo, no existe ninguna evidencia que la
indeterminacin aducida hubiera sidodesconocida por el comprador al
tiempo de contratar, con slo considerar el contenido del
informejurdico proporcionado por la vendedora antes de ese momento,
donde constaba la condicin deldeslinde sur de la propiedad. El
conocimiento de ese precedente permite descartar la posibilidad
deque aquella parte ignorase la deficiencia alegada, elemento sine
qua non cuya ausencia excluye laprocedencia de la accin de
saneamiento por vicios redhibitorios.
Y a modo de colofn, la alegacin sustentatoria de la infraccin
reclamada no concuerda con laaccin entablada, que no fue la que se
pretende preterida. Como secuela de ello, si los jueceshubieran
acogido este nuevo planteamiento de la actora, habran incurrido
manifiestamente en elvicio de extra petita y violentado, adems, el
principio de congruencia, exigible por imperativo delartculo 160
del cdigo procesal civil.
Este cmulo de razones se opone a la posibilidad de que este
apartado terminal de la casacin,pueda respaldar la propuesta de ser
nulos los artculos designados como infringidos, debindoselostener,
por el contrario, como correctamente interpretados." (Corte
Suprema, considerando 13).
"Que, de hecho, el que se haya vendido ad corpus o como cuerpo
cierto redunda, entre otrascosas, en que las partes excluyen
reclamos posteriores en relacin a la cabida del bien y es la
raznpor la que el demandante no demand de cumplimiento de contrato
al Banco Santander Chile-como ste arguye para resistirse a la
pretensin derecha de resarcimiento-, pues no podr pedir quese
complete la cabida sealada en el contrato y, por ello, qued
entregado a la eventual disminucinde la superficie de lo vendido,
en caso que esa "indeterminacin de los deslindes" aludida por
eldemandado se zanje a favor de los terceros que se atribuyen
derechos en una porcin del terrenoque los contratantes entendieron
formar parte del predio vendido, en las resultas de las
accionesjudiciales intentadas por ellos.
As, cobra vigor una pretensin autnoma de resarcimiento del
comprador frente al vendedor,por una venta recada en un inmueble
que, entregado conforme reza el contrato, al poco tiemporesulta
afectado por interferencias de terceros que esgrimen derechos de
anterior data y, endefinitiva, ponen en jaque la utilidad y
tranquilidad de la posesin del comprador.
Sin perjuicio de lo sealado, amerita poner de relieve la
circunstancia que, si bien la de autos es
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una venta ad corpus o de especie o cuerpo cierto, lo fue con
sealamiento de deslindes,circunstancia que sujeta al vendedor a
entregar toda el rea comprendida por ellos, siendo
sta,precisamente, la cuestin que ha afectado al actor, dado que uno
de los deslindes indicados en elcontrato fue puesto en entredicho
poco despus de su celebracin;" (Corte Suprema, voto en contradel
Ministro seor Muoz, considerando 7).
"Que se ha visto ya que, a propsito del contrato de compraventa,
el legislador civil hadelineado especficamente los deberes bsicos
de los contratantes y, en cuanto a los atinentes alvendedor, ha
determinado casos precisos de incumplimiento y la responsabilidad
que de all sesigue para ste. En el artculo 1860 del Cdigo de Bello
se prev que "los vicios redhibitorios danderecho al comprador para
exigir o la rescisin (resolucin) de la venta o la rebaja del
precio, segnmejor le pareciere", quedando de manifiesto que el
objeto que tendr la accin queda entregando ala eleccin que haga el
comprador.
Luego de lo que se ha dicho, se hace relevante dilucidar la
viabilidad del ejercicio aislado deuna accin dirigida a solicitar
que se declare la obligacin del vendedor de indemnizar
losperjuicios originados en el incumplimiento total o parcial de
sus deberes en cuanto tal. En otraspalabras, si la accin para
reclamar algn tipo de resarcimiento pecuniario es accesoria y
paraprosperar deba, ineludiblemente, ser incoada junto a una de
resolucin de la venta o de rebajaproporcional del precio por vicios
ocultos en la cosa o, habiendo requerido en forma previa lacitacin
de eviccin o si, por el contrario, constituye una accin autnoma,
vale decir, que nodepende de la interposicin conjunta de esos otros
arbitrios;" (Corte Suprema, voto en contra delMinistro seor Muoz,
considerando 8).
"Que, de todo lo expuesto, se puede reiterar que los vicios
ocultos pueden dar origen,independientemente, a las acciones
redhibitoria, quanti minoris e indemnizatoria; trada que seaviene
con distintas disposiciones del Cdigo Civil y, bsicamente con la
regulacin que el mismoCdigo hace en relacin con la condicin
resolutoria tcita, reglada en forma especial. Es por elloque, de
interponerse cualquiera de las dos primeras, de igual modo se podr
solicitar laindemnizacin de perjuicios o, de estimarlo pertinente
el comprador, limitar sus pretensiones a lasola reparacin de los
daos, caso ste en que recibir aplicacin la norma general de
prescripcinextintiva prevista en el artculo 2515 del Cdigo Civil,
en lugar de las disposiciones que rigen eseinstituto extintivo
cuando refiere a las otras dos acciones que se vienen comentando;"
(CorteSuprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando
13).
"Que esa visin a la normativa especfica atinente a los vicios
redhibitorios, permite sostenerque la accin pura de resarcimiento
no queda excluida de entre las posibilidades con que cuenta
elcomprador -en cuanto contratante diligente frente a una contra
parte que no ha respetado susdeberes convencionales-, sino, ms
bien, lleva a entender que ante casos graves y precisos,
elcomprador, en lugar de accionar por la resolucin o la rebaja del
precio, podr inclinarse ademandar nicamente los perjuicios que haya
sufrido y que tengan origen en alguna inobservanciacontractual de
la contraria, pretensin que, obviamente, tendr la carga procesal de
acreditar;"(Corte Suprema, voto en contra del Ministro seor Muoz,
considerando 15).
"Que por las razones dadas, a juicio de este disidente, no es
acertado e incurrieron en error dederecho los jueces de segundo
grado al decidirlo as, descartar la procedencia de la accin
deindemnizacin de perjuicios intentada en forma independiente de
toda otra normada especialmentepara la garanta de los derechos del
comprador, atendido que, en realidad son stas lasverdaderamente
accesorias y tienen por finalidad facilitar el cumplimiento de los
deberes delvendedor, pero que no necesariamente han de ejercitarse
en caso de incumplimiento de las
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obligaciones que la compraventa hace nacer para este ltimo.
Lo anterior, haca procedente que los sentenciadores se abocaran
a determinar la concurrenciade los presupuestos del estatuto de la
responsabilidad civil contractual invocado por el actor."(Corte
Suprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando
17).
MINISTROS:
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los
Ministros Sres. Adalis Oyarzn M.,Sergio Muoz G., Sra. Margarita
Herreros M., Sr. Guillermo Silva G. y Abogado Integrante Sr.Domingo
Hernndez E.
TEXTOS COMPLETOS:
SENTENCIA DE LA CORTE DE APELACIONES:
Valdivia, diez de noviembre de dos mil nueve.
VISTOS:
A fs. 823 la parte del Banco Santander, demandada en estos
autos, ha deducido conjuntamenteun recurso de casacin en la forma y
uno de apelacin en contra de la sentencia definitiva deprimera
instancia dictada por doa Gloria Hidalgo lvarez, Juez Titular del
Primer Juzgado deLetras de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009,
sentencia que corre escrita de fs. 814 a 820 vta.
En sntesis, expone el recurrente, como antecedentes comunes a la
casacin y a la apelacin,que el actor adquiri a esa institucin un
predio rstico en la suma de setenta y siete millones depesos, en el
que sostiene que realiz cuantiosas inversiones. El Banco habra
incumplido suobligacin de entregar, ya que vendi un predio que no
le perteneca, por lo cual el comprador tuvoque enfrentar diversas
acciones judiciales que le impidieron utilizarlo, perdiendo las
inversionesque realiz en el predio, en razn de lo cual demand
indemnizaciones de perjuicios por la suma de$1.233.912.000.-,
correspondiendo $401.912.000.- al precio de compra del inmueble y a
lasinversiones realizadas; la suma de 720 millones a lucro cesante;
la suma de 12 millones a costasjudiciales; y la cantidad de cien
millones a dao moral. Al aclarar luego su demanda, explic elactor
que en realidad la demanda la interpone por la imperfeccin de los
deslindes del predio, quefue lo que le ocasion los perjuicios, ya
que no pudo satisfacer sus obligaciones comerciales alperder la
generacin de recursos que haba proyectado y que provendran del
desarrollo de unproyecto avcola y maderero. Existi, segn el actor,
una prdida de terreno en forma directa de unasuperficie aproximada
de 30 a 40 hectreas, y otra prdida indirecta, por privacin de
acceso a lossectores productivos.
Recuerda el recurrente que al contestar la demanda pidi su
rechazo por no explicarse elfundamento de las reparaciones
reclamadas ya que por una parte se expuso que la causa de lademanda
era la ajenidad del predio y por otra, la confusin de los
deslindes, no siendo posibleconocer cules son los fundamentos de la
accin o, lo que es lo mismo, cul es el incumplimientoque se imputa
al Banco. En consecuencia, careciendo la demanda de causa de pedir,
deba serrechazada. En subsidio, sostuvo que la accin era
improcedente ya que la obligacin de darcomprende la de entregar, de
manera que el demandante, estimando que no se dio cumplimiento ala
obligacin de entregar el inmueble, no pudo reclamar a su arbitrio
la indemnizacin de perjuiciossino que debi agotar los medios de
cumplimiento en naturaleza. Sostuvo que no existan ni existen
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obligaciones que el Banco haya incumplido. As, ni es efectivo
que la cosa sea ajena, ya que latradicin se efectu por la
inscripcin del ttulo en el respectivo Registro, acreditndose el
dominiopleno del Banco; ni la imperfeccin de deslindes puede
constituir el fundamento de una accin deindemnizacin de perjuicios.
Primero, por ser materia de un procedimiento especial
endisposiciones particulares del Cdigo Civil (art. 842), de manera
que slo establecida lademarcacin de modo indubitable, por sentencia
ejecutoriada, podra examinarse la eventualresponsabilidad del
vendedor, agregando al respecto que el actor siempre estuvo en
conocimientode la imperfeccin de los deslindes en el lmite sur de
la propiedad adquirida, lo que el mismoprob al acompaar el informe
de ttulos que le fue proporcionado por el Banco y que fue agregadoa
fojas 102 y siguientes. Por otra parte, recuerda que en el contrato
de compraventa agregado aljuicio (fs. 1), las partes convinieron
que la venta se haca ad corpus, en el estado que se encontrabalo
vendido y que la parte compradora declar conocer y aceptar.
En subsidio se pidi el rechazo de la demanda por cuanto las
turbaciones que el actor reclamhaber sufrido en la posesin de la
cosa vendida, jams pudieron ser objeto de la accinindemnizatoria en
los trminos que se plante en el juicio. El demandante reclam la
reparacin deperjuicios por el hecho de haber sido turbado en la
posesin del predio que adquiri al demandado,o lo que es lo mismo,
el vendedor habra incumplido su obligacin de defenderlo en los
juicios quese entablaron relativos a la cosa, haciendo cesar toda
turbacin o embarazo o resarcirlo si endefinitiva hubiese sufrido la
eviccin del predio adquirido por sentencia judicial. Pero ocurre
que elactor en ningn momento cit de eviccin al Banco ni dedujo
tampoco otras acciones.
Finalmente, el Banco demandado pidi subsidiariamente el rechazo
de las indemnizacionesreclamadas, ya que el actor confes que en
realidad la privacin sufrida habra sido deaproximadamente 30
hectreas, lo que constituye menos de la dcima parte de superficie
del prediovendido.
Fundando especficamente el recurso de casacin en la forma, la
recurrente menciona cuatrodefectos que a su juicio invalidan la
sentencia, a saber: A) falta de consideraciones de hecho y
deDerecho; B) falta de decisin del asunto controvertido; C) falta
de trmites o diligencias declaradosesenciales por la ley; y D)
haberse dictado la sentencia contra otra pasada en autoridad de
cosajuzgada; todo segn se explicar ms adelante.
En cuanto a la apelacin, fundamenta extensamente las que reputa
omisiones y errores del falloen alzada, en cuanto a los siguientes
puntos: A) la falta de antecedentes de hecho y de Derecho paradar
por establecida la existencia de un incumplimiento contractual por
parte del Banco, yespecficamente: 1. el hecho de imputar
incumplimiento de la obligacin de entrega material,
encircunstancias que la propia confesin de la contraria establece
lo contrario; 2. el hecho de imputaral Banco, sin antecedentes
probatorios, una conducta contractualmente impropia; 3. el hecho
dehaber fundado la sentencia en una serie de antecedentes
procesales -que detalla- que no debieronconsiderarse, o por ser
impertinentes a lo que se discuta, o por haber sido
objetadosoportunamente, o por no haberse acompaado en la forma
legal, o por haber sido declarada nula supresentacin; 4. el hecho
de haberse rechazado de modo indebido unas objeciones documentales;
5.el hecho de imputar al Banco una omisin probatoria, en
circunstancias que el Banco s prob, y encualquier caso, corresponde
al actor probar los fundamentos de su demanda; y 6. el hecho
dehaberse ignorado las reglas bsicas acerca del valor probatorio de
los documentos privadosemanados de terceros. B) la incorreccin de
la sentencia al establecer un incumplimiento de laobligacin de
entrega material, especialmente porque 1. es improcedente una accin
indemnizatoriaindependiente de las acciones alternativas de
resolucin o cumplimiento forzado; 2. el dominio fuetransferido al
actor de modo incuestionable; 3. slo puede condenarse a indemnizar
al vendedor
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cuando el comprador sufre eviccin conforme a las reglas legales;
4. en el caso, la entrega materialse produjo a entera satisfaccin
del comprador, y lo que ha habido son diferencias judiciales
yextrajudiciales con terceros, pero no existe ningn antecedente que
acredite que el comprador hayasufrido eviccin; 5. no se fundamenta
en modo alguno la afirmacin de que el actor fue privado delpredio o
de parte de l, as como de las facultades de uso y goce; 6. no se
hace mencin alguna dedos requisitos esenciales de la
responsabilidad contractual, como lo son la relacin de causalidad
yla mora; y 7. da a la expresin contractual "gravamen" un sentido
coloquial y no jurdico,correspondiendo lo segundo.
Por otra parte, a fs. 855 el actor don Rodrigo Toro Mancilla
dedujo tambin un recurso deapelacin en contra de la misma
sentencia, con fundamento en que ella le causa evidente perjuicioal
acoger slo parcialmente la demanda, en lo referido al dao
emergente, desechando laindemnizacin solicitada en cuanto se
refiere al lucro cesante y al dao moral, respecto de lascuales
partidas indemnizatorias, sostiene, hay prueba abundante y
suficiente en el proceso.
Y TENIENDO EN CONSIDERACIN:
I. Respecto del recurso de casacin en la forma:
PRIMERO: Que a efectos de mejor resolver, conviene detallar
brevemente las causales decasacin esgrimidas por la parte del Banco
Santander. La primera se refiere a la falta deconsideraciones de
hecho y de Derecho, contemplada en el artculo 768 N 5 en relacin
con elrequisito del artculo 170 N 4 del Cdigo de Procedimiento
Civil. Especifica el recurrente que lasentencia se limita a
enumerar, pero no pondera en modo alguno la prueba producida en
autos. Lasegunda causal invocada es la relativa a la falta de
decisin del asunto controvertido, contempladaen el artculo 768 N 5
en relacin con el requisito del artculo 170 N 6 del Cdigo
deProcedimiento Civil. En concreto, se trata de dos incidencias de
objecin documental planteadaspor la demandada, a fs. 443 respecto
de unos documentos acompaados a fs. 210; y a fs. 621respecto de
documentos acompaados a fs. 611; objeciones que no fueron objeto de
decisin en lasentencia definitiva, y no fueron consideradas en el
fallo. La tercera causal anulatoria esgrimida enel recurso dice
relacin con la falta de trmites o diligencias declarados esenciales
por la ley, a quese refiere el artculo 768 N. 9 del Cdigo de
Procedimiento Civil, en relacin con lo dispuesto enel artculo 795
numerales 4 y 5 del mismo Cdigo, que determina que son trmites o
diligenciasesenciales la prctica de diligencias probatorias cuya
omisin puede provocar indefensin, y laagregacin de los instrumentos
presentados por las partes en la forma legalmente
prescrita.Especficamente, denuncia que profusa documentacin privada
emanada de terceros fueacompaada al proceso a fs. 210 y 217 bajo el
apercibimiento del artculo 346 N. 3 del Cdigo deProcedimiento
Civil, a lo que el Tribunal provey "Tnganse por acompaados en la
formasolicitada", en circunstancias que necesariamente deban ser
acompaados con citacin (y porcierto, expresa que luego el Tribunal
dio pleno valor probatorio a esos documentos, sin quehubieran sido
ratificados en juicio por sus supuestos autores, provocando as la
completaindefensin de su parte). Finalmente, la tercera causal de
casacin formal impetrada por larecurrente es el hecho de haberse
dictado la sentencia contra otra pasada en autoridad de
cosajuzgada, contemplado como vicio anulatorio por el artculo 768 N
6 del Cdigo de ProcedimientoCivil. Expresa que tal cosa ocurre
porque la sentencia, en el Considerando Undcimo, confieremrito
probatorio al documento acompaado a fs. 300 por la contraparte,
cuyo escrito depresentacin haba sido declarado nulo por sentencia
de esta Corte de Apelaciones, de fecha 11 deabril de 2007,
corriente a fs. 411.
SEGUNDO: Que examinadas con atencin las bases fctico-procesales
de las causales de
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casacin invocadas por la parte del Banco Santander, resulta que
esas bases son efectivas, esto es,los hechos en que se fundan las
causales resultan ciertos conforme al mrito del proceso. Si
taleshechos fundantes configuran o no, en cada caso, la respectiva
causal invocada, es asunto jurdicoms discutible, y que esta
sentencia no resolver, atendido el texto del tercer inciso del
artculo 768,del Cdigo de Procedimiento Civil, que despus de
enumerar las causales del recurso de casacinen la forma, establece
que "No obstante lo dispuesto en este artculo, el tribunal podr
desestimar elrecurso de casacin en la forma, si de los antecedentes
aparece de manifiesto que el recurrente noha sufrido un perjuicio
reparable slo con la invalidacin del fallo o cuando el vicio no ha
influidoen lo dispositivo del mismo". Dicha disposicin significa,
simplemente, que an cuando los viciosde casacin denunciados sean
efectivos, puede desecharse el recurso si resulta evidente que
elperjuicio sufrido por el recurrente puede ser reparado por una va
procesal diversa.
TERCERO: Que en el caso de autos los perjuicios denunciados por
el Banco recurrente (elhaber sido condenado a pagar una
indemnizacin de perjuicios de modo jurdicamente indebido)pueden ser
reparados perfectamente por la va del recurso de apelacin
interpuesto conjuntamente,que es lo esta Corte har enseguida al
pronunciarse sobre ese arbitrio procesal, de modo que,
enconformidad con la norma precedentemente citada, esta Corte
proceder a desestimar el recurso decasacin en la forma, sin
pronunciamiento especfico respecto de cada una de las
causalesinvocadas.
II. En cuanto al recurso de apelacin del demandado.
Se reproduce nicamente la parte expositiva de la sentencia en
alzada, suprimiendo susconsideraciones y su parte resolutiva.
Y SE TIENE EN LUGAR PRESENTE:
A) Respecto a las objeciones documentales de fojas 226, 443 y
621:
CUARTO: Que la parte demandada objet a fs. 226 los documentos
acompaados por el actor afojas 217, por ser inoponibles a su parte
por aparecer otorgados por terceros ajenos al juicio y ser"meros
papeles carentes de todo valor probatorio". Contestando el
traslado, el demandante solicitel rechazo de la objecin, por
cuanto, al haberse acompaado bajo el apercibimiento del artculo346
N. 3 del Cdigo de Procedimiento Civil, slo pudo haberlos objetado
por falsedad o falta deintegridad, lo que no hizo el demandado, y
por otra parte, dichos documentos emanan del tercerocoadyuvante y
no de un tercero extrao al juicio.
QUINTO: Que la objecin documental debe ser aceptada, por cuanto,
primeramente, los citadosinstrumentos privados fueron acompaados en
forma legalmente improcedente. En efecto, slo losdocumentos
privados emanados de la parte contra la cual se presentan se
acompaan bajo elapercibimiento del artculo 346 N. 3 del Cdigo de
Procedimiento Civil, esto es, so pena detenerlos por reconocidos (y
darles pleno valor probatorio) a menos que se objeten en cuanto a
suveracidad o integridad. Todos los documentos privados acompaados
a fs. 217 emanan de terceros,y por lo mismo, corresponda
acompaarlos con citacin de la contraria. Como se sabe, en elsistema
de prueba legal o tasada que rige un proceso civil ordinario como
el presente, para daralgn valor probatorio (derivado del valor de
la prueba testifical) a tal prueba documental privada,es
imprescindible que los terceros ratifiquen testimonialmente en el
proceso acerca de la autora,contenido e integridad de los
documentos. No habiendo ello ocurrido en autos, no tiene
lacontraparte la carga de probar la falta de autenticidad o
integridad, lo que resulta perfectamenterazonable porque sobre qu
bases va a objetar una parte la veracidad de un instrumento no
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extendido por ella -Al objetarse un documento privado emanado de
terceros, surge para quien lopresenta la carga de acreditar su
veracidad. Como ha dicho antes esta Corte, "la distincinfundamental
que hace el legislador entre instrumentos pblicos e instrumentos
privados tiene unaprincipal finalidad y consecuencia en materia
probatoria, puesto que respecto de los primeros, suautenticidad
viene presumida por el rigor legal de su produccin, en tanto ello
no ocurre con losinstrumentos privados, cuya factura queda
entregada a la autonoma de las partes o autores. Por lomismo, la
forma de acompaar en juicio los diversos documentos es distinta en
un caso y en otro, ylo es tambin la carga probatoria respecto de su
autenticidad (esto es, al hecho de haber sidootorgados por quien
aparece otorgando, ante quin se otorgaron, fecha y declaraciones
efectuadas)y veracidad (es decir, al hecho de ser ciertas las
declaraciones en l contenidas). Respecto deinstrumentos privados,
la carga probatoria debe asumirla, una vez objetados, quien los
presenta, y sino hay prueba a su respecto, la objecin debe ser
aceptada. Un proceder contrario hace derrumbarel entero edificio de
la prueba instrumental diseado por el legislador" (Rol
404-2007).
SEXTO: Que lo dicho antes vale de igual manera para las
incidencias de objecin documentalplanteadas por la demandada, a fs.
443 respecto de unos documentos acompaados a fs. 210; y a fs.621
respecto de documentos acompaados a fs. 611; y que como se dijo
antes, no fueron objeto dedecisin en la sentencia definitiva de
primer grado.
B) Respecto del fondo del recurso de apelacin interpuesto por el
demandado:
SPTIMO: Que el caso presente se configura a partir de los hechos
enunciados en la demanda yde su contraste con la contestacin y
prueba, de los que puede concluirse lo siguiente: A) Porescritura
pblica de compraventa, mutuo e hipoteca de 12 de abril de 2001, el
banco demandadotransfiri al demandante el inmueble denominado Lote
Uno, que es parte del resto de un predio delfundo Mariquina,
ubicado en el lugar Filopulli, comuna de Los Lagos, de una
superficie de 493,96hectreas, cuyos deslindes son los siguientes:
Norte, con propiedad de Augusto Martnez; Sur, concamino Pblico de
Futrono a Llifn; Oriente, con camino pblico a Cerrillos; y
Poniente, conpropiedad de Opelio Barrientos, inscribindose luego el
ttulo a nombre del actor a fojas 161 bajo elN 269 del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Races de Los Lagos del ao
2001,siendo el precio de venta la suma de $77.000.000.- pagndose al
contado $19.377.883, en dineroefectivo; y el saldo de $57.622.117
el Banco lo dio por pagado con cargo al prstamo que la
mismainstitucin otorg a la parte compradora. B) En la referida
escritura se dej constancia que el bancodemandado adquiri, a su
vez, el referido inmueble por adjudicacin en remate en los autos
Rol N3.594-96 del 26 Juzgado Civil de Santiago, seguido en contra
de Ximena Beatriz BarrientosBernier. C) Igualmente, en la escritura
consta que el Banco Santander Chile vendi el referidopredio "ad
corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido y que la parte
compradora declaraconocer y aceptar, con sus derechos, usos,
costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre detodo gravamen,
prohibicin, embargo y juicio pendiente." D) El predio fue
materialmenteentregado al comprador a su inicial entera
satisfaccin, libre de ocupantes, como el mismocomprador reconoci al
aclarar su demanda a fs. 130 vta. E) Asimismo, se realiz la
tradicinconforme al artculo 686 del Cdigo Civil, mediante la
inscripcin de la compraventa en el Registrode Propiedad del
Conservador de Bienes Races de la comuna de Los Lagos
correspondiente al ao2001, a fs. 161 y bajo el nmero 269. F) La
intencin del comprador al adquirir el inmueble eradestinarlo a la
explotacin de los giros forestal, agrcola y ganadero. G) De hecho,
incurri en unaserie de expensas para habilitar a tal finalidad
(especficamente, en el giro forestal y avcola),actividades
empresariales tambin financiadas con crditos solicitados al banco
demandado. H) Amediados del ao 2001, el comprador comenz a observar
como las noticias sobre la existencia deterceros que alegaban
derechos sobre el predio adquirido, se transformaban en actos;
estasalegaciones, de diversa naturaleza, en algunos casos se
tornaron en vas de hecho, ocupndose por
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terceros distintos sectores del predio, y en otros se deriv en
diversas acciones judiciales,situaciones que en su conjunto el
actor liga al incumplimiento de sus obligaciones contractuales
conel Banco, lo que llev a su vez al inicio en su contra de los
correspondientes juicios ejecutivos.
OCTAVO: Que a partir de los hechos antes reseados, puede
colegirse sin mayores dificultadesque la primera pregunta a
responder por esta Corte a efectos de resolver la apelacin
propuesta es sicabe, en este caso, entender que ha existido un
incumplimiento contractual por parte de la sociedadbancaria
demandada. Slo en caso de resultar afirmativa la respuesta a tal
interrogante, resultarnpertinentes las preguntas por el resto de
las condiciones en que debe generarse responsabilidadcontractual
para la demandada (esto es, necesidad de indemnizar): existencia o
no de daosreparables; relacin de causalidad entre incumplimiento y
daos producidos; existencia o no deprueba que derrumbe la presuncin
de culpa que conlleva todo incumplimiento, etc. En estesentido, la
Corte coincide con el Motivo Quinto de la sentencia en alzada en
cuanto a que "el asuntoque debe resolver el Tribunal radica en
determinar si efectivamente ha existido un
incumplimientocontractual por parte del demandado y ello ha causado
los perjuicios alegados y si proceden serindemnizados; en caso que
lo fueren, habr que determinar la naturaleza y el monto de
aquellos."
NOVENO: Tal pregunta, que debe ser la primera en responderse,
puede tranquilamenteplantearse en un terreno puramente jurdico,
puesto que las partes no difieren en verdad respecto delos hechos
esenciales. En este sentido, la pregunta que cabe formularse (y que
la sentencia deprimer grado respondi afirmativamente) es si el
vendedor de un inmueble incumple (o cumpleimperfectamente, lo que
dados los principios que rigen el pago viene a ser equivalente)
suobligacin de entregar la cosa vendida en aquellos casos en que se
realiza la entrega material y seefecta la tradicin ficta mediante
la preceptiva inscripcin del ttulo en el Conservador de BienesRaces
correspondiente, pero resulta con posterioridad a ello que se
plantean problemasdominicales de deslindes con propietarios vecinos
respecto de un retazo de lo vendido; o la cabidaefectiva result
algo menor que la declarada contractualmente.
DCIMO: Que, como se avanz, la juez de primera instancia entiende
que el incumplimientoefectivamente se produce, por el solo hecho de
que se produzcan unas perturbaciones de hecho yotras en sede
judicial. El fundamento de esa afirmacin puede pesquisarse en el
Motivo Undcimode la sentencia en alzada, pese a que all se mezclan
dos aspectos diversos, la existencia de un dao,y el incumplimiento
contractual. Intentando separar ambas cuestiones, resulta que la
juez reprochaa la parte demandada que el actor se vio "en la
imposibilidad de ocupar el inmueble ante lapresencia de terceros
que alegaban (y alegan) derechos dominicales sobre l". Especifica
que comose pact que el predio se entregaba libre de todo gravamen,
"sobre el demandado pesaba laobligacin de entregar el predio, en el
caso, libre de todo ocupante, dado que la entrega jurdica
esdiferente a la material y del mrito de la documental consta que
no dio cumplimiento a ello." "Setrata"...agrega- "de una obligacin
de dar, que no se limita a la transferencia jurdica del predio,sino
que tambin comprende las facultades de uso y goce del mismo, lo que
no aconteci, dado queal comprador se le impidi hacerlo por la
existencia de terceros en el lugar, hecho que no eradesconocido
para el vendedor." Y concluye su razonamiento expresando
literalmente que "altransferir el dominio del predio en cuestin
sabiendo que haba problemas de deslindes, que lasuperficie no
corresponda a la realidad, que existan otros ocupantes reclamando
derechos sobreste, el demandado caus un dao al actor porque si bien
no vendi cosa ajena, el contrato fueimperfecto, dado que no cumpli
con su obligacin de entrega como corresponda, porque noconfiri la
tenencia material de la cosa, ello en conformidad a lo dispuesto en
los artculos 1548 y1793 del Cdigo Civil."
UNDCIMO: Que los razonamientos transcritos (an dejando de lado
lo que parecen ser ms
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bien errores de redaccin, como cuando se dice que el contrato
fue imperfecto) no parecencorrectos jurdicamente, ni resultan
consistentes con los hechos de la causa, segn se detallar
acontinuacin.
DUODCIMO: Que, desde una perspectiva estrictamente jurdica, es
parecer de esta Corte quela hiptesis sub lite no puede configurar
per se un incumplimiento contractual que pueda dar
origendirectamente a una indemnizacin de perjuicios. Las razones
para arribar a esa conclusin son lassiguientes: A) La doctrina y la
jurisprudencia de los Tribunales tienen largamente establecido
queno incumple con su obligacin de entregar el vendedor que entrega
fsica y jurdicamente la cosa,pero no hace dueo al comprador, en
razn de que no era dueo del bien de que se trataba. Talaseveracin
se funda lgicamente en la plana validez de la venta de cosa ajena,
declarada formal yexplcitamente por el artculo 1815 del Cdigo
Civil, y en la existencia de la obligacin de garanta,que comprende
la obligacin de saneamiento de la eviccin, dentro de las
obligaciones naturalesdel contrato de compraventa. B) En
consecuencia, el vendedor no incumple cuando no hace dueoal
comprador, porque su obligacin no era hacerlo dueo; su obligacin es
proporcionarle unaposesin pacfica y til, y para ello se consagran
el especfico mecanismos de la citacin deeviccin y las determinadas
acciones redhibitoria y quanti-minoris, que concretan
laresponsabilidad del vendedor, estableciendo las obligaciones de
defensa judicial para el caso deamenaza judicial de prdida total o
parcial de la cosa y de indemnizacin subsidiaria para el caso
deconcretarse ese riesgo; la posibilidad de rescindir y la
obligacin de indemnizar cuando los viciosocultos son tales que
afectan gravemente la funcionalidad del bien; y la obligacin de
rebajar elprecio en caso contrario. C) Que, entonces, si
jurdicamente no constituye incumplimientocontractual (de la
obligacin de entregar en la compraventa) el hecho de que todo el
objeto delcontrato (la totalidad del predio, en la especie) resulte
ser de dominio ajeno, entonces, a fortiori,menos puede serlo la
circunstancia de que una seccin menor del mismo sea objeto de
disputadominical, como ocurre en la especie. D) Que la situacin sub
lite, en que el comprador ha sufridoturbaciones y quiz (aunque no
se haya probado) una eviccin parcial del predio adquirido,
estexpresamente prevista como materia de citacin de eviccin, en los
artculos 1852, 1853 y 1854 delCdigo Civil, que disponen que "si la
eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evictaes
tal, que sea de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella,
habr derecho a pedir larescisin de la venta", en cuya virtud "el
comprador ser obligado a restituir al vendedor la parte noevicta, y
para esta restitucin ser considerado como poseedor de buena fe, a
menos de pruebacontraria; y el vendedor adems de restituir el
precio, abonar el valor de los frutos que elcomprador hubiere sido
obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que
de laeviccin resultare al comprador." En otros trminos, resulta
palmario que el legislador sujeta laindemnizacin de los perjuicios,
tambin en caso de eviccin parcial, al hecho de no habersecumplido
con la natural obligacin de saneamiento que incumbe a todo
vendedor, obligacin paracuya procedencia concreta es menester, de
modo indispensable, que se lo cite legalmente. Desdeluego, si se
pensara que existe conflicto normativo entre el contenido de estas
normas y lasgenerales sobre indemnizacin de daos contractuales (y a
juicio de esta Corte, no lo hay, se tratasimplemente de una
especificacin legislativa respecto de la necesidad de constituir en
morarespecto de la obligacin de defensa) tendrn aplicacin
preferente las primeras, simplemente enaplicacin del principio de
especialidad: Lex specialis derogat legi generali.
DCIMO TERCERO: Que no entenderlo as, como hace la sentencia de
primer grado, produceuna importante distorsin del completo sistema
de obligaciones contractuales y remedios legalesfrente a
incumplimientos derivados del contrato de compraventa de inmuebles,
al margen de afectarde modo decisivo el principio de conservacin
del negocio jurdico. En efecto, comprender laregulacin legal de ese
sistema de obligaciones y remedios del modo como lo ha hecho la
sentenciaen alzada supone alterar la voluntad legislativa, a la
cual deben imperativo acatamiento los jueces,
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en al menos los siguientes puntos. Primero, altera la regla
invariable de que el alcance de laobligacin de entregar se refiere
a la posesin y no al dominio, permitiendo que se deje sin efecto
elcontrato y se pida indemnizacin de perjuicios (y an, como hace la
sentencia en alzada, slo losegundo, independizando la indemnizacin
de la resolucin o el cumplimiento forzado) cuandoexistan
cuestionamientos dominicales, an parciales, sobre la cosa. Segundo,
hace meramenteoptativa para el comprador la obligacin legal
imperativa del artculo 1843 del Cdigo Civil, queestipula que "el
comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a
la venta,deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla"
y desoye el mandato legal del incisotercero de ese mismo artculo
que dispone que "si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta
lacosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el
vendedor citado no compareciere adefender la cosa vendida, ser
responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejadode
oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la
cosa." Esa disposicin legal,como se ve, exime de responsabilidad al
vendedor que no es citado de eviccin. Tercero, haceinoperante el
sistema dicotmico de venta de inmuebles segn cabida o como cuerpo
cierto, queconsagran los artculos 1831 a 1834 del Cdigo Civil. Segn
esas normas, como se sabe, "un prediorstico puede venderse con
relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto" y cuando
sevende como especie o cuerpo cierto, tal como se pact expresamente
en el contrato de autos, "nohabr derecho por parte del comprador ni
del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, seacual fuere
la cabida del predio." A lo ms, en estos casos, y cuando se vende
"con sealamiento delinderos" y no se entrega todo lo comprendido en
ellos, deber el vendedor sufrir una disminucinproporcional del
precio; o en casos extremos, optar por desistir del contrato, todo
ello conforme lodispone el artculo 1833 del Cdigo Civil. En otros
trminos, la situacin de diferencias de cabidarespecto de inmuebles,
de tanta frecuencia prctica, ha sido prevista por el legislador, y
se haresuelto de modo de garantizar mximamente la conservacin del
negocio jurdico, segn sedesprende con claridad de las normas
citadas, y antes, de la regulacin de los artculos 1831 y 1832del
Cdigo Civil.
DCIMO CUARTO: Que, ahora desde el punto de vista de la
congruencia entre lo resuelto enprimera instancia y los hechos de
la causa, resulta que la sentencia en alzada desconoce la
fuerzavinculante (con vigor de ley para las partes, segn el artculo
1545 del Cdigo) de lo pactado, encuanto pasa por alto, al
establecer un incumplimiento de la obligacin de entregar, el hecho
de queel comprador declar expresamente "haber recibido
materialmente a su entera conformidad lapropiedad raz materia de
este contrato"; y en cuanto pasa por alto, al hacer relevantes
diferenciasmenores de cabida, el hecho de que la venta se hizo
especficamente "ad corpus, en el estado en quese encuentra lo
vendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con
sus derechos,usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas,
libre de todo gravamen, prohibiciones, embargoy juicio pendiente".
Adicionalmente, la sentencia de primer grado: A) pasa por alto las
reglas sobreapreciacin de la prueba, al establecer la acreditacin
fehaciente de unos daos sobre la base dedocumentacin no legalmente
acompaada al proceso, o bien objetada por la contraria, o bien
noratificada en el proceso por sus respectivos autores, terceros
ajenos al litigio; B) Omite considerarel hecho reconocido por el
propio actor, de que el Banco le haba entregado antes de la venta
uninforme jurdico en el que se concluye que no puede descartarse la
posibilidad de superposicin dettulos y deslindes en la parte sur
del predio en cuestin; y finalmente, D) pasa por alto
lacontradiccin esencial entre el incumplimiento denunciado y buena
parte de los daos que ordenareparar. En efecto, no resulta
explicado cmo si el Banco incumpli su obligacin de entregar, pudoel
adquirente realizar en el predio las inversiones fsicas cuyo valor
ordena compensar.
DCIMO QUINTO: Lo cierto, dicho sea una vez ms, es que el
demandante sufriperturbaciones posesorias y dominicales en parte
del predio adquirido, molestias cuyo tratamientolegal est
establecido especfica y determinadamente en los artculos 1837 y
siguientes del Cdigo
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Civil, que ponen de cargo del vendedor "amparar al comprador en
el dominio y posesin pacficade la cosa vendida", una vez que ha
sido legalmente citado, trmite esencial para
determinarresponsabilidad del vendedor, pero cuya observancia omiti
don Rodrigo Toro Mancilla.
III. Respecto del recurso de apelacin interpuesto por el
demandante:
DCIMO SEXTO: Que, como se expres en la parte expositiva de esta
sentencia, tambin laparte demandante, don Rodrigo Toro Mancilla,
dedujo un recurso de apelacin en contra de lasentencia definitiva,
estimando que ella le causa perjuicio al acoger apenas parcialmente
lademanda, en lo referido al dao emergente, desechando la
indemnizacin solicitada en cuanto serefiere al lucro cesante y al
dao moral, respecto de las cuales partidas indemnizatorias,
sostiene,hay prueba abundante y suficiente en el proceso.
DCIMO SPTIMO: Que, segn se ha razonado precedentemente, no ha
existidoincumplimiento contractual por parte de la sociedad
bancaria demandada que resulte susceptible derepararse por la va
indemnizatoria ordinaria, de modo que en sana lgica, y habindose
acogido,segn se ha dicho y se establecer en lo resolutivo de este
fallo, el recurso de apelacin interpuestopor la parte demandada, el
recurso interpuesto por el demandante debe necesariamente
serrechazado.
DCIMO OCTAVO: Que todo lo anteriormente expresado no significa
que esta Cortedesconozca el hecho esencial del descalabro
patrimonial, y quiz hasta personal y familiar, sufridopor el
demandante despus de la adquisicin del predio de autos de manos del
Banco Santander, nideje de sentir simpata por la situacin que lo
afect. Se trata, nada ms, de que tal descalabro noresulta
jurdicamente imputable de modo directo a un incumplimiento
contractual del vendedor.
En mrito de lo considerado, disposiciones legales citadas, y
visto, adems, lo dispuesto en losartculos 186 y siguientes, 764 a
766, 768 a 772 y 798, todos del Cdigo de Procedimiento Civil,SE
DECLARA:
I.- Que SE DESESTIMA EL RECURSO DE CASACIN EN LA FORMA deducido
a fs. 823por la parte del banco Santander, en contra de la
sentencia definitiva de primera instancia dictadapor la Juez
Titular del Primer Juzgado de Letras de Valdivia con fecha 15 de
mayo de 2009, quecorre escrita de fs. 814 a 820 vta.
II.- Que SE REVOCA la sentencia apelada, definitiva de primera
instancia dictada por la JuezTitular del Primer Juzgado de Letras
de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009, que corre escritade fs.
814 a 820 vta. y en su lugar se resuelve:
a) Que se hace lugar a las objeciones documentales de fojas 226,
443 y 621.
b) Que NO HA LUGAR a la demanda de fs. 48, aclarada a fs.
130.
III.- Que SE RECHAZA la apelacin interpuesta por la parte
demandante a fs. 855, por resultaras imperativo al tenor de lo
resuelto precedentemente.
IV.- Que cada parte pagar sus costas, tanto las causadas en la
primera instancia cuanto enalzada, atendido que estima esta Corte
que ha existido motivo plausible para litigar.
Regstrese y devulvase.
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Rol N 339-2009.-
Redaccin del Abogado Integrante seor Juan Andrs Varas Braun.
Pronunciada por la SEGUNDA SALA, por el Ministro Sr. DARO I.
CARRETTA NAVEA,Ministro Sr. JUAN IGNACIO CORREA ROSADO, Abogado
Integrante Sr. JUAN ANDRSVARAS BRAUN.
SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA:
Santiago, veintisis de septiembre de dos mil once.
VISTO:
En estos autos Rol N 3124-2004, seguidos en juicio ordinario de
indemnizacin de perjuiciospor responsabilidad contractual, ante el
Primer Juzgado Civil de Valdivia, don AlexandroSeplveda Ojeda, en
representacin de don Rodrigo Toro Mancilla, dedujo demanda en
contra delBanco Santander Chile, representado por don Oscar Von
Chrismar Carvajal.
Bas su libelo en que, mediante escritura pblica de 12 de abril
de 2001, el demandado vendi,cedi y transfiri al demandante el
inmueble denominado Lote Uno, que forma parte del resto de unpredio
del fundo Mariquina, ubicado en el lugar llamado Filopulli, en la
comuna de Los Lagos, hoyFutrono, en la Provincia de Valdivia, con
una superficie de 543,96 hectreas y los deslindes queindica,
pactndose el precio de $77.000.000 equivalentes a 4.869,8640
Unidades de Fomento,pagadero en la forma descrita en el contrato.
Aadi que el dominio fue inscrito a nombre del actora fojas 161,
nmero 269, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Races de LosLagos-Futrono, correspondiente al ao 2001.
Agreg, tambin, que en la referida escritura pblica se expresa
que el demandado adquiri lapropiedad por adjudicacin en remate en
autos Rol N 3594-96 del Vigsimo Sexto Juzgado Civilde Santiago.
Sostuvo el demandante que, a mediados del ao 2001, tuvo noticias
de terceras personas que,invocando diversos ttulos y documentos,
alegaban tener derechos de dominio sobre el predio, a loque
siguieron vas de hecho, dado que esas personas ocuparon
materialmente diversos sectores delbien raz, hostigamiento a
trabajadores del demandante, bloqueos de caminos al interior
delinmueble y amenazas de agresin en contra del actor, quien, a
consecuencia de todo ello, interpusodiversas acciones civiles,
penales y cautelares.
Sin embargo -sigui narrando-, su parte tambin fue notificado de
una serie de accionesjudiciales en su contra, tanto civiles como
penales, interpuestas por esos terceros, con la finalidadde obtener
la restitucin de los terrenos, invocando tener derechos
constituidos con muchaantelacin a la compraventa celebrada con el
demandado.
Segn explic el actor, de esa forma determin que, al momento de
ser enajenado el predio a suparte, ste no perteneca al demandado,
al menos no en la individualizacin indicada en la
escrituracorrespondiente, sino que antes haba sido objeto de
sucesivos loteo por parte de los legtimos yanteriores dueos, dando
lugar a una serie de nuevos predios resultantes; razn por la que
esas vasde hecho de los terceros, se vieron legitimadas con
posterioridad y hoy ocupan, usan y gozan de los
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terrenos como verdaderos dueos en gran parte de la superficie
total, con los evidentes perjuiciospara su parte, a lo que se suma
que, atendido que el banco, junto con vender, tambin lo proveydel
financiamiento, se ha visto privado del inmueble, pero tiene que
servir la deuda contrada con elbanco. Hizo presente, adems, que la
contraria haba otorgado otros prstamos a su parte, los queno pudo
cumplir, a consecuencia de la privacin del predio, dado que a ste
estaban destinadas lasinversiones. En suma, afirm que el demandado
procedi con negligencia al momento de transferirun predio ajeno,
causando a su parte perjuicios directos e indirectos, los que
puntualiza en losrubros de dao emergente, lucro cesante y dao
moral, por la suma total de $1.233.912.000.
Termin solicitando que se declare que el demandado debe pagar a
su parte la cifra indicada, attulo de indemnizacin de perjuicios,
ms los reajustes que indica, intereses y las costas.
A fojas 130, al subsanar los defectos del libelo pretensor
representados por la contraria, entreotros antecedentes, el actor
expuso que, segn los ttulos, el Fundo Filopulli tiene por lmite sur
elcamino pblico Futrono Llifn, pero se observa que el Fundo Golfo
Sur tiene por deslinde norte elborde sur de la Cordillera, esto es,
al norte del camino pblico en mencin, de lo que resulta
unasuperposicin de terrenos de treinta a cuarenta hectreas y
existen dos partes que dicen ser susdueos, con ttulos igualmente
vlidos.
El demandado, contestando, solicit el rechazo de la demanda
dirigida en su contra y, al efecto,aleg que dicho libelo carece de
causa de pedir con respecto a la accin indemnizatoria,circunstancia
por la que no es posible conocer cul es el incumplimiento que se le
imputa a esebanco demandado.
En subsidio, argument que la accin ejercida es legalmente
improcedente, toda vez que en uncaso como el de autos, el
demandante no est habilitado para demandar, derechamente,
laindemnizacin compensatoria, sin antes haber intentado la ejecucin
coactiva, y sucede que en laespecie el actor no dedujo la accin de
cumplimiento de contrato.
En subsidio de lo anterior, adujo que no existen obligaciones
incumplidas por su parte. Sobre elparticular, hace presente que,
segn la contraria, la de autos sera una venta de cosa ajena, a la
quese suma la turbacin de la posesin por terceros; sin embargo
-aadi-, la misma demanda aclaraque el conflicto se habra originado
en una cuestin diversa: la imprecisin de los deslindes en ellmite
sur del predio adquirido.
En todo caso, el demandado neg la venta de cosa ajena, para lo
que indic que los deslindessealados en el ttulo del actor son los
mismos del ttulo de dominio que tuvo esa demandada y suantecesor en
el derecho, en el ao 1994. Afirm, tambin, que la tradicin fue hecha
en esostrminos, por lo que el dominio pleno del vendedor fue
transferido al demandante; al igual que laentrega material, que fue
realizada a cabalidad.
Aleg, asimismo, que la imprecisin en uno de los deslindes del
predio, no puede serfundamento o causa de pedir de una accin de
indemnizacin de perjuicios.
Como otra alegacin subsidiaria, expuso que las turbaciones en la
posesin de la cosa vendidatampoco pueden ser objeto de la accin
indemnizatoria de autos, porque la privacin, por sentenciajudicial,
de todo o parte del predio vendido es la nica que autoriza el
saneamiento, no as lasperturbaciones de hecho que impidan al
comprador el goce o posesin pacfica de la cosa, toda vezque la
obligacin de amparo nace en el momento en que el vendedor es
notificado de eviccin y laobligacin de indemnizar slo surge con la
sentencia desfavorable al comprador; sin embargo, en el
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presente caso su parte no fue citada de eviccin por la
contraria.
Todava en subsidio de todas esas defensas, la demandada solicit
el rechazo de lasindemnizaciones solicitadas, aduciendo que, an de
seguir la hiptesis del demandante, ste slofue privado de una parte
del predio y, por lo dems, resulta aplicable la figura de la
servidumbrelegal.
Por ltimo, enfatiz que, en materia contractual, no es procedente
la indemnizacin por daomoral.
A fojas 206, la sociedad Agroindustrial Granja del Sur S.A.
solicit ser tenida como tercerocoadyuvante del actor; peticin a la
que el tribunal hizo lugar.
Por sentencia de quince de mayo de dos mil nueve, escrita a
fojas 814, dictada por la seoraJuez titular del tribunal mencionado
en el primer prrafo, se acogi la demanda, condenndose aldemandado a
pagar a su contra parte una indemnizacin ascendente a la suma de
$413.553.575.
Recurrido ese fallo, por medio de sendos arbitrios de casacin en
la forma con apelacin y deapelacin, de demandada y demandante junto
al tercero coadyuvante, respectivamente, la Corte deApelaciones de
Valdivia, en sentencia de diez de noviembre de dos mil nueve, que
se lee a fojas1020, rechaz el primero de dichos remedios
procesales, sin embargo, por la va de la apelacin, lorevoc y, en su
lugar, desech la demanda.
En contra de esta sentencia, la parte demandante y el tercero
coadyuvante han deducido,conjuntamente, recurso de casacin en el
fondo.
Se orden traer los autos en relacin.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que, para basar su recurso, el actor sostiene que el
fallo cuya invalidacin sepersigue ha vulnerado lo dispuesto en el
artculo 346, numeral tercero, del Cdigo deProcedimiento Civil y
artculos 1548, 1793, 1824, 1831, 1832, 1833, 1837, 1843, 1857, 1858
y1867 del Cdigo Civil.
SEGUNDO: Que explayndose sobre el aserto anterior, la recurrente
sostiene que en lasentencia impugnada se ha interpretado
errneamente el primero de los preceptos citados en elapartado
precedente, al acoger una objecin documental de la contraria,
fundada en que losdocumentos privados acompaados a fojas 217,
emanados de terceros, debieron ser acompaados"con citacin"; en
circunstancias que la referida norma no efecta la distincin que han
hecho lossentenciadores.
A continuacin, sostiene el recurrente que los sentenciadores de
segundo grado parten delsupuesto equivocado, al entender que el
banco demandado realiz la entrega de la cosa vendida aldemandante,
lo que no es efectivo, sino que, ms an, es un hecho sustancial no
discutido en autos,que el actor no pudo tomar posesin del bien raz,
es decir, no pudo cumplir con sus proyectosagrcolas, avcola y
forestal, debido a que terceros alegaron derechos sobre el inmueble
materia dela venta, para luego actuar en su contra, turbando su
posesin, no pudiendo llevar a cabo el referidoproyecto.
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Subraya que, de hecho, lo afirmado por ese demandante es que,
por el incumplimientocontractual del demandado, su parte no pudo
concretar su proyecto en la imposibilidad de ocupar elinmueble ante
la presencia de terceras personas que alegaban derechos de dominio
sobre ste.
Hace presente, adems, que la obligacin de dar del demandado no
se limita a una transferenciajurdica del predio, sino que tambin
comprende las facultades de uso y goce del mismo,entendiendo la
obligacin de entrega como sinnimo de tradicin, como modo de
adquirir eldominio, lo que no aconteci, puesto que ello se le
impidi por terceros, hecho que no eradesconocido del vendedor y que
se tradujo en una entrega imperfecta que signific que eldemandante
no pudo llegar a ser dueo de la cosa.
Seguidamente, se expresa en el recurso que la circunstancia que
la venta de autos fuera hechacomo especie o cuerpo cierto, no es
obstculo para perseguir la responsabilidad del vendedorderivada de
una defectuosa delimitacin del inmueble individualizado, pues el
bien pasa a ser unacosa distinta de aqulla que de buena fe se crea
estar comprando. Agrega que, en la especie, sesealaron los linderos
del predio, por lo que el vendedor estaba en la obligacin de
"entregar todolo comprendido en ellos" y, es un hecho de la causa
que no lo hizo.
Sobre el saneamiento de la eviccin, argumenta que es slo una de
las varias obligaciones delvendedor, pues dentro de la obligacin de
saneamiento est la de responder de los vicios ocultos dela cosa
vendida y, an prescrita la accin correspondiente, el comprador
tendr derecho a laindemnizacin de los perjuicios conforme a las
reglas generales; motivo por el cual -a juicio de losrecurrentes-
es errneo circunscribir la controversia a la accin de eviccin.
TERCERO: Que, para una mejor inteligencia del recurso, es
conveniente dejar expresado quelos sentenciadores fijaron como
hechos asentados en la causa:
a) que por escritura pblica de compraventa, mutuo e hipoteca de
12 de abril de 2001, el bancodemandado transfiri al demandante el
inmueble Lote Uno que es parte del resto de un predio delFundo
Mariquina, ubicado en el lugar Filopulli, comuna de Los Lagos, de
una superficie de 443,96(sic) hectreas, con los deslindes que
indica, siendo el precio la suma de $77.000.000, pagndose alcontado
$19.377.883, en dinero efectivo y el saldo de $57.622.117 se dio
por pagado por el banco,con cargo al prstamo que se le otorga a la
parte compradora;
b) que en la referida escritura se dej constancia de que el
banco demandado adquiri elreferido inmueble por adjudicacin en
remate en los autos Rol N 3594-96, del Vigsimo SextoJuzgado Civil
de Santiago, seguido contra doa Ximena Barrientos Bernier;
c) que en la misma escritura consta que el banco demandado vendi
el predio "ad corpus, en elestado en que se encuentra lo vendido y
que la parte compradora declara conocer y aceptar, con susderechos,
usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo
gravamen, prohibicin,embargo y juicio pendiente";
d) que el predio fue materialmente entregado al comprador a su
inicial entera satisfaccin, librede ocupantes, como el mismo
comprador reconoci al aclarar su demanda;
e) que el inmueble se inscribi a nombre del actor a fojas 161,
nmero 269, del Registro dePropiedad del Conservador de Bienes Races
de Los Lagos, correspondiente al ao 2001;
f) que la intencin del comprador al adquirir el inmueble, era
destinarlo a la explotacin de los
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giros forestal, agrcola y ganadero y, de hecho incurri en una
serie de expensas para habilitar a talfinalidad, actividades
empresariales tambin financiadas con crditos solicitados al
bancodemandado;
g) que, a mediados del ao 2001, el comprador comenz a observar
cmo las noticias deterceros que alegaban derechos sobre el predio,
se transformaban en actos, ocupndose distintossectores del inmueble
y derivando en acciones judiciales, situaciones que el actor liga
alincumplimiento de sus obligaciones contractuales con el banco, lo
que llev a su vez al inicio de loscorrespondientes juicios
ejecutivos.
CUARTO: Que con el sustrato fctico descrito en el motivo
anterior, la Corte de Apelaciones deValdivia advierte que la
sentencia de primer grado reprocha a la demandada que el actor se
hayavisto "en la imposibilidad de ocupar el inmueble ante la
presencia de terceros que alegaban (yalegan) derechos dominicales
sobre l" y, especifica que, como se pact que el predio se
entregabalibre de todo gravamen, obligacin que corresponda al
vendedor demandado cumplir, comotambin, por los problemas de
deslindes y terceros ocupantes, el a quo concluy que el demandadono
cumpli son su obligacin, al no conferir la tenencia material de la
cosa.
Sin embargo, para el tribunal de alzada, esos razonamientos no
son jurdicamente correctos niresultan consistentes con los hechos
de la causa, toda vez que, desde una perspectiva
estrictamentejurdica, la hiptesis sub lite no puede configurar per
se un incumplimiento contractual que puedadar origen a una
indemnizacin de perjuicios.
Tal aseveracin de los jueces de segunda instancia se basa en su
sentencia en que: a) la doctrinay la jurisprudencia han determinado
que el vendedor no incumple con su obligacin aunque hagaentrega la
fsica y jurdica de la cosa, pero sin hacer dueo al comprador, dado
que no era dueo delbien de que se trataba; lo que se funda en la
plena validez de la venta de cosa ajena y la existenciade la
obligacin de garanta comprensiva del saneamiento de la eviccin; b)
la obligacin delvendedor no es hacer dueo al comprador, sino
proporcionarle la posesin pacfica y til; c) sijurdicamente no
constituye incumplimiento contractual el hecho de que todo el
objeto del contratoresulte ser de dominio ajeno, menos puede serlo
la circunstancia que una seccin menor del mismosea objeto de
disputa dominical y d) la situacin de autos, en que el comprador ha
sufridoturbaciones y quizs una eviccin parcial del predio, est
expresamente prevista como materia decitacin de eviccin.
Por tanto -concluyen-, el fallo de primer grado distorsiona el
sistema de obligaciones yremedios jurdicos dispuesto para casos
como el de la especie, en que es claro que el legisladorsujeta la
indemnizacin de los perjuicios, tambin en caso de eviccin parcial,
al hecho de nohaberse cumplido con la natural obligacin de
saneamiento que incumbe a todo vendedor, para loque es necesario
que se lo cite legalmente.
Desde otro punto de vista, los jueces de segunda instancia
sostienen que la sentencia en alzadadesconoce la fuerza vinculante
del contrato de marras, dado que el comprador declar haberrecibido
materialmente, a su entera conformidad, la propiedad raz materia
del contrato y, se pasapor alto el que la venta se hiciera ad
corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido, lo mismoque no
se tuvo en cuenta las reglas sobre apreciacin de la prueba, al
determinar la existencia de losdaos sobre la base de una
documentacin no acompaada legalmente al proceso, objetada por
lacontraria o no ratificada por sus respectivos autores, terceros
ajenos al litigio.
Advierten, tambin, que se omiti considerar un hecho reconocido
por el propio actor, en
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cuanto que el banco demandado le haba entregado antes de la
venta un informe jurdico en el quese concluye que no puede
descartarse la posibilidad de superposicin de ttulos y deslindes en
laparte sur del predio en cuestin, como asimismo, el a quo ignora
la contradiccin esencial entre elincumplimiento denunciado y buena
parte de los daos que ordena reparar, pues no resultaexplicado cmo,
si el banco incumpli su obligacin de entregar, pudo el adquirente
realizar en elpredio las inversiones fsicas cuyo valor ordena
compensar.
En suma, la Corte de Apelaciones de Valdivia determina que, aun
cuando se reconoce lasituacin desmedrada en lo patrimonial y quiz
en lo personal y familiar por el actor a propsito dela adquisicin
de predio de autos, lo cierto es que esa situacin no resulta
jurdicamente imputable aun incumplimiento contractual del
vendedor.
QUINTO: Que en orden al primer captulo de casacin, se ha
resuelto doctrinaria yjurisprudencialmente de modo uniforme que los
documentos emanados de terceros extraos aljuicio, deben ser
acompaados con citacin, pero adems, citando a quienes los hayan
expedido encalidad de testigos, ya que no es posible apercibir a la
parte con el reconocimiento tcito de talesinstrumentos, pues al
ignorar todo antecedente de su origen y procedencia, no podra
objetarse sufalsedad o falta de integridad.
En consecuencia, la aludida especie de documentos privados
carece de toda eficacia probatoriasi no son ratificados por el
otorgante en juicio.
En la especie, es un hecho de la causa que todos los
instrumentos privados agregados por laactora a fojas 217 "emanan de
terceros y por lo mismo corresponda acompaarlos con citacin dela
contraria", como lo afirma el motivo 5 de la decisin recurrida.
Este aserto se aviene con lainterpretacin precedentemente
proporcionada y es suficiente para desestimar de plano la objecinde
legalidad planteada en este apartado del recurso, por no estar
debatido que aqullos no fueronacompaados con citacin de los
terceros que presuntamente concurrieron a su otorgamiento, loque
los priva de todo valor en juicio.
A mayor abundamiento, tanto los documentos en referencia como
los de la misma naturalezaacompaados por la demandante a fojas 621,
fueron objetados por la demandada por el mismofundamento aducido en
el prrafo anterior y la objecin rechazada, de modo tal que
laargumentacin que antecede es tambin extensible al caso de estos
ltimos.
Estos razonamientos conducirn, por consiguiente, a la conclusin
que el sentenciador noincurri en vulneracin del artculo 346 3 del
Cdigo de Procedimiento Civil, el que debeentenderse correctamente
interpretado y aplicado.
SEXTO: Que se propone tambin la comisin de un error de derecho
en la aplicacin einterpretacin de los artculos 1.548, 1.793 y 1.824
del Cdigo Civil.
Argumenta el recurso que el Banco demandado incumpli su
obligacin de efectuar la entrega otradicin como corresponda, porque
no confiri la tenencia material de la cosa, por laimposibilidad de
ocupar el inmueble vendido ante la presencia de terceros que
alegaban derechosdominicales sobre l, lo que obst a que pudiera
hacerse dueo de la cosa, por el modo de adquirirdenominado
tradicin.
La propiedad o impropiedad de este desarrollo obliga a examinar
el real alcance de lospreceptos citados como transgredidos.
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Comenzaremos por desentraar el contenido da las obligaciones del
vendedor en lacompraventa, definida en el acpite inicial del
artculo 1.793 como "un contrato en que una de laspartes se obliga a
dar una cosa y la otra a pagarla en dinero".
Estas obligaciones del vendedor -nos explica el inciso 1 del
artculo 1.824 del Cdigo Civil-"se reducen en general a dos: la
entrega o tradicin y el saneamiento de la cosa vendida". Latradicin
-contina el artculo- "se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI
del Libro II".
El Cdigo habla de "entrega o tradicin" y ciertamente la entrega
que sigue a la compraventa esuna verdadera tradicin porque va
precedida de un ttulo traslaticio de dominio, como lo es
lacompraventa, la que supone la intencin de transferir el dominio.
Y en ello reside justamente laimportancia de la tradicin, porque -a
diferencia de lo que ocurre en el derecho francs- en elnuestro, que
sigue en esta parte las aguas del Derecho Romano, la compraventa no
transfiere eldominio sino que de ella nacen slo derechos
personales, adquiriendo el comprador el dominionicamente una vez
que se haya efectuado la tradicin.
SPTIMO: Que respecto de cmo debe hacerse la tradicin de la cosa
vendida, tratndose deinmuebles, la entrega jurdica se materializa
en la inscripcin del ttulo en el respectivo registro delConservador
de Bienes Races competente. Pero surge la pregunta: bastar con la
entrega legal otradicin de la cosa o ser necesario, adems, poner
materialmente la cosa en poder del comprador,para que ste pueda
entrar en posesin tranquila y pacfica de la misma - .
La respuesta no parece dudosa: para que la entrega satisfaga
adecuadamente la obligacinpuesta de cargo del vendedor en el
artculo 1.824, debe ser real, en trminos de ser puesta adisposicin
material del comprador. As por lo dems lo da a entender el acpite
final del artculo1.866, que computa el tiempo de la accin
redhibitoria a contar de la "entrega real". Y se
desprendeigualmente del sentido natural y obvio de la palabra
entrega, que denota que slo se cumple conella cuando la cosa se
pone a disposicin de una persona, en lo que interesa, del
comprador.
Por si estos argumentos no fueran suficientes, para que el
vendedor responda de la eviccin, esnecesario que medie una
perturbacin en su posesin tranquila, cuando se est poseyendo la
cosa, yslo se posee cuando la cosa ha sido entregada material y
efectivamente.
En este extremo, en consecuencia, cabe tener por establecido que
la entidad demandadasatisfizo los deberes de efectuar la entrega
tanto jurdica como material del predio vendido a lacompradora, de
lo que qued debida constancia en el fundamento sptimo, literales E)
y D),respectivamente, de la sentencia recurrida.
OCTAVO: Que a criterio de la recurrente, la entrega jurdica de
la cosa vendida fue imperfecta,calificacin que implica un
incumplimiento del vendedor, en los trminos del artculo 1.556 de
larecopilacin sustantiva, privando consecuentemente a la tradicin
de su virtualidad para transferirel dominio, al carecer el banco
demandado de la facultad de disposicin, con lo cual
privadicionalmente al adquirente del uso y goce de la cosa
vendida.
La premisa propuesta engarza con el contenido de la obligacin
del vendedor y especficamenteapunta a la interrogante de si el
vendedor, mediante la entrega, es obligado o no a hacer dueo de
lacosa al comprador.
La respuesta doctrinaria es categrica: el vendedor est obligado
a dar al comprador la posesin
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tranquila y pacfica de la cosa vendida, tanto legal como
material, pero no a transferir el dominio.Esta inferencia emana de
la correlacin entre el artculo 1.824 y los artculos 1.815 y 724,
todos delCdigo Civil.
El artculo 1.815 dispone que pueden venderse las cosas ajenas.
Si estuviera obligado aproporcionar el dominio de la cosa al
comprador, podra vender nicamente aqullas sobre lascuales tuviera
un derecho de propiedad, ya que no puede transferir el dominio el
que no lo tiene. Demodo que mientras el comprador goce de la cosa
pacficamente, sin ser molestado por nadie, notiene accin de ninguna
especie contra su vendedor, por haber cumplido con su deber de
entregar aeste ltimo la posesin tranquila y pacfica del bien. Pero
turbado que sea en el goce por un tercero,que pretende derechos
sobre dicho bien, podr intentar contra su causante la accin de
saneamientopor eviccin.
Refuerza esta perspectiva la norma del artculo 715, segn el cual
la posesin legal de uninmueble se adquiere por su inscripcin.
Practicada sta, su obligacin de entregar se entiendedebidamente
cumplida y el comprador no puede pedir la resolucin del contrato,
aunqueposteriormente