-
MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIN DE LOS ACTIVOS FIJOS DE UNA
ESTACIN DE GASOLINA, BAJO EL MTODO FSICO,
Y SU COMPARACIN CON SUS VENTAS, PARA
DETERMINAR LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO"
T E S I S
INVESTIGACIN QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E
INDUSTRIAL
PRESENTA:
ING. ALFREDO LARA GLVEZ
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA
SECRETARA DE EDUCACIN PBLICA CONFORME AL ACUERDO No.
2003286 DE FECHA 3 DE OCTUBRE DE 2003
MXICO, D. F. SEPTIEMBRE 2007
-
i l U.IOMI KV-. U mObHJOtDi J N U S U I IMM fa*SOHN\. * M
COMMHICION COI\ SI S %i MAS
A su Memoria
Este es un pequeo reconocimiento, a un gran esfuerzo que mi
madre
hizo para que lograra todo esto.
"Gracias donde quiera que ests"
IV
-
! Af ION !>F OS - 1 \ OS i MOSRFi \ U S T U l 6 M H < ; \
S P U N V ^ M C OMt 'Ut Vt ION ( ON ! S M NT V>
Contenido
Resumen
Introduccin
Planteamiento del Problema
Justificacin
Objetivo General
Objetivos Especficos
Captulo 1. Marco Terico
1.1 Definicin de Avalo
1.2 Tipos de .Mercados _ *_ f" J" %
1.3 Concepto de Valor " "f'" " ,A? " V
1.4 Proceso de Valuacin ;-^ l '"*'
4 , 5 Mtodo de ClciJ de Costos (ndice Fsico) * 7
1.6 Mtodo de Capitalizacin de Renta o de Ingresos ^ *
1.7 Conceptos Bsicos de la Valuacin Financiera (valuacin por
mltiplos y mltiplo
precio/utiliMu)" '.% f. "-"-'
1.8 Regulacin Valuatoria
Captulo 2. Metodologa de Investigacin
2.1 Tipo de Investigacin
2.2 Diseo de Investigacin -Trabajo de Campo
2.3 Trabajo de Oficina o Gabinete
2.4 Memoria de Clculo
2.5 Desarrollo del Informe Final de Avalo
v y&
file:///USTUl6MH
-
v u t u r n s rF IDS \ c i \o s ryohPh i - .>rsi \( I\ nt t
,\soi IN\ , I sj. fmFAUUQ.Ml>NJ>LLIE?!lA^
Captulo 3. Desarrollo Metodolgico del Avalo de una Estacin de
Gasolina
3.1 Valuacin de Activos Fijos
o 3.1.1 Avalo del Terreno
o 3.1.2 Avalo de as construcciones
o 3.1.3 Avalo de Obras e Instalaciones Complementarias
o 3.1.4 Avalo de Maquinaria y Equipo
o 3.1.5 Avalo de Mobiliario y Equipo de Cmputo
3.2 Anlisis del Balance General y los Estados de Resultados
Captulo 4. Informe de Avalo Integral
4.1 Avalo de Inmueble
4.2 Avalo de Maquinaria v1%
4.3 Certificado de Valores "-"*""" . ";f.|"_
4.4 Resultado de Rentabilidad Considerando las Utilidades Netas
*, 1- ***/
4.5 Cpmparacin de Resultados d
-
\ \ u \< osst iosu'nvo*.jusm ^ U M UION I)T,ASDI INV \ >i
roMjniucios toxst>%]NTAS
RESUMEN Este documento es un caso prctico que intenta explicar
la metodologa para valuar desde el punto de vista integral una
gasolinera bajo el mtodo fsico, en donde se contemplen todos los
activos fijos que integran las cuentas de mayor que integran la
contabilidad de esta empresa, las cuales son el terreno, las
construccin, las instalaciones especiales, ta maquinaria y el
mobiliario; una vez realizado este clculo por el mtodo fsico, se
compar con los otros dos mtodos tradicionales de valuacin que son
el de capitalizacin y el de mercado, para establecer un criterio de
cul mtodo resultaba el ms confiable para este caso en particular,
posteriormente se compar con los resultados de una valuacin
financiera, ya que como en todo negocio que se encuentre en
funcionamiento y que produzca utilidades, debe ser de capital
importancia considerar la informacin contable y financiera, que es
la que refleja la situacin real de la empresa. Es necesario tomar
en cuenta que este tipo de negocio se encuentra dentro de un
mercado restringido en el cual existe poca oferta y la que hay se
vende entre los inversionistas del ramo, los cuales se guan por las
utilidades que estas instalaciones producen para establecer el
precio de compra-venta de la gasolinera. Para comprobar lo
anterior, en el caso de esta gasolinera nicamente se compararon las
ganancias producidas de la inversin, considerando un mtodo
financiero en un esquema de rentabilidad, incluyendo la tasa de
capitalizacin a perpetuidad ms atractiva que exista en el mercado
de inversiones de capital, contra la suma total de los activos
fijos; y se concluy que todos los avalos cuyas inversiones son
vistas como un negocio se deben valuar bajo un esquema financiero,
y no nicamente el obtener los valores de los activos fijos que son
la suma de sus componentes tangibles.
PALABRAS CLAVE: gasolinera, avalo, activos fijos, inversin,
capitalizacin, negocio en marcha, avalo integral,
rentabilidad, utilidad.
ABSTRACT
This document is an appraisal practical case that it tries to
explain the methodology to estimate a gas station like an integral
appraisal under the cost approach, in where which are contemplated
to all the fixed assets that integrate the accounts of greater in
the accounting of the company owner, as they are the land, the
construction, special condition attachment, the machinery and the
furniture, once calculated by the cost approach was compared with
the other two traditional appraisal methods that are of
capitalization and of market, to establish which method was
reliable one for this case, later was compared with the results of
one financial estimate, since like in all business that is in
operation and that it produces utilities, must be of very important
of considering the financial and accountant information, that is
the one that reflects the real situation of the company. It is
necessary to take consider that this type of business is this
inside a restricted market in which little supply exists and the
one that there is sold between the investors of the branch, which
are guided by the utilities that these type of company produce to
establish the price of sale of the gas station. In order to verify
the previous thing in the case of this gas station, the produced
gains of the investment were compared solely, considering a
financial method in a yield, including the capitalization rate to
perpetuity more attractive than it existed in the market of capital
investments, against the total value of the fixed assets; and the
conclusion was that all the investments properties whose are seen
as a business is due to estimate under a financial method, and not
solely having obtained the values of the fixed assets that are the
sum of their tangible components.
KEY WORDS: gas station, estimate, fixed assets, investment,
capitalization, business in operation, integral appraisal, yield,
utility.
VU XX
-
t MIXTION OF ]()h x< ll\aSlUQ*OT \ S \ I STXCION DI. , XSi
JN\. 1 M f O M I H i U r i O N < OS M h \ T M
NDICE D E I L U S T R A C I O N E S
Proceso Valuatorio 11
Fotografa Area de la Zona 33
Croquis de Localizacin 34
Plano de Uso de Suelo .tr.,-,.'. *. 34
Partida Ar|uileftnica del Tipo I....*,.., .^,,. .#.-: jf%-36
Partida Arquitectnica del Tipo II ". til ". .3,7
Partida Arquitectnica del Tipo-III. ,S;. -,L, .jiL-. ~.4* * t
38
Esquema de Maquinaria de una Estacin de Gasolina 40
vi kiv
-
INTRODUCCIN
Este trabajo trata de mostrar algunos de los conocimientos
adquiridos durante el
proceso se aprendizaje de la Maestra en Valuacin Inmobiliaria e
Industrial, y es en este
caso prctico, que se desarrolla el avalo de una Estacin de
Gasolina. El Propsito es
comparar el valor de la inversin, determinada por los activos
fijos, contra las ventas para
obtener su rentabilidad.
LNEA DE INVESTIGACIN
Lnea Criterios generalmente aceptados en valuacin.
rea Prctica Valuatoria.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA *
Todos .aquellos inve%pnistas4 que han decidido inverksus
recursos en algn
negocio, lo hacen con el fin de quVse pueda recuperar en'un
tiempffcorto o por lo menos
razonable, el monto total de su inversin, adems de poder
considerar las posibles
utilidades que debe generar su propio capital; luego entonces,
en el caso particular de la
instalacin y operacin de una Estacin de Servicio expendedora de
gasolina, se deben
tener en cuenta varias condiciones a considerar, entre los
cuales, como punto inicial, est la
localizacin del terreno en donde se instalar esta Estacin de
Servicio, dicho terreno
debera tener una o varias colindancias a una o varias avenidas
principales donde por stas,
exista un alto aforo vehicular, ya que ste es el mercado
potencial ms importante a
satisfacer.
Posteriormente se deben instalar todos los equipamientos para su
ptimo
funcionamiento, de esta Estacin de Servicio, considerando por
supuesto la normatividad
1 >CI
-
V X I t d o s i a s u s v< m i > s r Q s n r i i s x r v r
u j o s . i ) r < , v > O i ) s \ , v si ( O M P X R \ < .
I O N C O S M S \ L M 4 S
que establece la Paraestatal Petrleos Mexicanos, que es la
encargada de autorizar el
funcionamiento de la estacin y suministrar los productos que ah
se vendern, junto con
esta autorizacin se debe considerar el trmite de uso de suelo y
funcionamiento ante el
gobierno de la entidad federativa en donde se pretende construir
esta Estacin de Servicio
expendedora de gasolina.
Por otra parte, y haciendo un poco de historia, cuando empez el
desarrollo de este
tipo de instalaciones de servicio, el crecimiento fue orientado,
pensando en abarcar toda la
Repblica Mexicana, en donde Petrleos Mexicanos estableci como
poltica el restringir a
un rea denominada "Territorio" como una zona de venta
delimitada, en el que ningn
inversionista poda construir ni instalar ninguna otra gasolinera
en esta regin, por lo tanto
exista la ventaja de contar con un mercado seguro sin
competencia cercana.
En la actualidad estas reglas han cambiado, de tal forma que un
inversionista^ puede,
si asilo desea y cumple con Jos requerimientos necesarios ante
Petrleos Mexicanos y el
Gobn-Ltical, poner otra Estacin'de Servicio tan cerca como
estjquiera,*ajt|btand^asi
las ventas de todas las estaciones cercanas, y por ende, la
competencia^ aumenta,
deteriorando as "Jas utilidades de sta y todas la estaciones de
servicio cercanas.
Hoy en da ya no es el magnfico negocio de antao, por lo que en
la actualidad
invertir en este tipo de establecimientos es mas riesgoso,
debido al alto nmero de
competidores en este mercado, es decir que aunque existen ms
automviles, que es el
mercado a satisfacer, tambin existen ms estaciones de servicio
cercanas entre s y el
territorio que antes se respetaba ya no existe, haciendo con
esto que la recuperacin de la
inversin sea a mayor plazo. Bajo este esquema la comparacin de
los activos fijos, que es
la inversin del capital inicial, con sus ventas netas es muy
importante, para poder
establecer la rentabilidad de este tipo de negocios.
2 V3V
-
\ y i \c i o s m i i.jg.Af,i, ix o s i LOS M I M I vr j f ION
m
-
X XI 1 I O S I)! H V. 1X Q> EI IOS OT l N x TVT ION1IF f.XSQI
ISV X SI
-
\ m \ ( iospr ios xcTixosniosnr i sxrvrx< ONHI- > , " , "
, ,
Mercado Competitivo, que se entiende como un mer^do en donde la
oferta y la
demanda estn equilibradas, es decir que existen muchos
vendedores y muchos
compradores/ deseosos, de entrar en relacin entre | , con el
finje obtener bienes y
servicios^ dependiendo, de su^propia decisin, considerando el
pr|c|p, el servicio _ y* la
calidad. ^ "%"V f:fif"?l"-. "" :" *~f-'"%.. ^*
Mercado Oligoplico, el cual se puede definir como aquel mercado
donde existen
pocos vendedores y muchos compradores, modificando de manera
importante, la ley de la
oferta y la demanda.
Mercado Monoplico, que se explica como aquel mercado en donde
existe un
grupo de personas fsicas o morales, las cuales controlan una
parte de la economa,
entendiendo que ellos y slo ellos definen el precio de venta y a
qu compradores se ofrece
el producto que ellos desarrollan, es decir que prcticamente
existe un slo vendedor.
Mercado Oligopsnico, este tipo de mercado establece que, en este
sistema
existen muchos vendedores y pocos compradores, haciendo con esto
que la ley de la oferta
y la demanda nuevamente se modifique, obligando con esto la
deformacin del precio.
5 tfl
-
x x i u \ c i o s n r i o - s \( n \ o s T I J O S D I n u s i u
I O M ) E < , \ - J O U S V V M C O W I I U < K>N c o s si
s \ r v r vs
Mercado Mopsnico, el cual se entiende como aquel, en el que
nicamente existe
un slo comprador, sin competencia.
Estos conceptos son importantes debido a que el mercado en el
que se desarrolla la
compra-venta de este tipo de negocio, es generalmente entre
personas involucradas con el
ramo de las gasolineras, es decir, que no se ofertan en un
mercado abierto, sino que se
ofertan a gente que conoce el negocio y el sistema de operacin
de este tipo de
establecimientos; es decir, que estas operaciones se establecen
un mercado monoplico,
considerando, que poca gente conoce o se involucra con la
posible negociacin, oferta y
venta de este tipo de negocios, ya sea en funcionamiento o no, y
que en ste se incluyen
todos los activos fijos que conforman en este establecimiento,
as como la concesin y
permisos de operacin y venta de gasolina.- 3;.. * %
1.3 Concepto de Valor V **
Es el trmino para identificar la definicin y los parmetros bajo
los cuales se est
estimando un determinado valor, De acuerdo al Glosario de
Trminos 4||INDAABIN,
Valor se define como "Un concepto".econmico
qufse.refirela!precio que se establece
entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos
que los compran y venden.
Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de inters
para un individuo o grupo".
Existen muchos principios que determinan el Valor, dentro de los
cuales, las siguientes
definiciones establecen una visin bsica.
Los principios que vamos a revisar aqu son doce: de anticipacin,
de equilibrio, de
cambio, de competencia, de homogeneidad, de uso consistente, de
contribucin, de
beneficios variables, de progresin y regresin, de substitucin,
de oferta y demanda, y de
productividad excedente2:
: Hors t Kart Dobner Ebert, L a Valuacin de Predios Urbanos , pp
. 42-45
6 * f t
-
XXIt mMH IOS XI mOSFUSDriNxt,M)OM)E(,\SOi.lMV V SI
COMPXli3.t'S(ONSlS\CS.T\S
Anticipacin Segn este principio el valor de mercado es el valor
presente de derechos futuros a ingresar.
Equilibrio Este principio seala que los agentes de produccin
(trabajo, coordinacin, capital y tierra) estn estrechamente
relacionados con los principios de contribucin, de beneficios
variables y de productividad excedente, con los cuales debern
mantener un sano equilibrio econmico.
Cambio Segn este principio el valor de mercado nunca es
constante. Est sujeto tanto al efecto de fuerzas externas a la
propiedad como al de fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas
econmicas, sociales, gubernamentales, etc. Las fuerzas internas se
refieren a la depreciacin, las mejoras, el suelo, etc. Por lo
mismo, se establece que el valor de mercado estimado es vlido
nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuacin.
Competencia De este principio se deriva que donde hay ganancias
sustanciales se crea la competencia, pero las ganancias excesivas
dan lugar a una competencia daina.
Homogeneidad v ^ Establece que el valor de mercado llega a su
mximo en Jos lugares en, que se logra un grado razonable de
homogeneidad econmica y social, como por ejemplo,, en'zonas
residenciales cuyos habitantes stieBe, un promedio homogneo de
edad, niveles de||hgresos, educacin, actitudes, etc. *Vs*\,C" *?, .
""* '*"" . *~&> X
lfso consistente ^ &* De acuerdo con este principio, para
valuar\ina propiedad raz, la tierra y la edificacin deben ser
simultneamente considerados, y la valuacin se puede hacer con base
en un solo uso para toda la propiedad. L % _-- -
Contribucin -,,*-". .- - ",j, ~,% " *"" "" p r * Plantea que"""
el valor de un agente" de produccin, que "Suele ser un competente
de la misma propiedad, depende de la medida en que contribuida al
valor total.
Este principio es la base para determinar varias condiciones
importantes como son:
El ajuste de ventas comparables. El mtodo de mercado, que es el
mtodo de comparacin de ventas directas. La determinacin de la
posibilidad o imposibilidad de reparar el deterioro fsico y la
obsolescencia funcional de la propiedad, y La justificacin para
financiar una remodelacin o modernizacin de una propiedad.
El principio de contribucin est interrelacionado con otros
principios que son el equilibrio, el de beneficios variables (que
aumentan o disminuyen) y el de productividad excedente.
Beneficios variables Se refiere a los incrementos sucesivos de
un agente de produccin, que es un componente de la propiedad, los
cuales son sumados a montos fijos de otros agentes. Esto origina
que los incrementos netos futuros se incrementen hasta cierto nivel
y, a partir de ese momento, los reingresos o beneficios empiezan a
disminuir.
7 vv
-
XAI.I 4C1SM:. .OS.-XtTiVOSFIJOSDr.rNXrSTAdMJF.C.ASOI.IS^, Y SI"
CO.WAiUCIN COS SIS VENTAS
Progresin y regresin La progresin es el fenmeno por el que el
valor de un objeto menor es asociado con objetos del mismo tipo,
pero mejores. En el caso especfico de la propiedad raz podemos
ejemplificar este principio con una casa que cubierta un valor de
medio milln. La progresin consiste en la manera en que el beneficia
el valor de la primera casa al estar asociada con las ms
costosas.
La regresin, en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de
determinado valor que podra ser, por ejemplo, un milln, dentro de
un conjunto con una clasificacin menor, o sea, en una colonia donde
las casas valen menos; as, la regresin se manifiesta en la
disminucin del valor de la casa de ms calidad.
El principio de progresin y de regresin est interrelacionado con
el principio de homogeneidad o conformidad.
Substitucin Establece que el valor de mercado tiende a asentarse
al tomarse como punto de referencia el costo de una propiedad
sustituta que es igualmente deseable, bajo el supuesto de que no
haya ningn retraso al realizarse la substitucin.
Este principio sirve de base para los tres enfoques valuatorios
de costo, ventas comparables o mercado, e ingreso.
Oferta y demanda Consiste en la interaccin de las fuerzas de la
oferta y la demand; determinad por los siguientes fenmenos:
El incremento inesperado de poblacin en una zona incrementar la
demanda, y El incremento marcado de los intereses de capital para
hipotecas reducir la demanda.
Prod ucti v id ad ex c cdc n te
La productividad excedente es el ingreso neto que queda despus
de haberse deducido los costos de los agentes de produccin como son
el trabajo, la administracin y el capital.
El ingreso que se obtiene por la tierra es productividad
excedente.
El orden en que deben ser satisfechos los agentes de produccin
es el siguiente:
Trabajo, que implica los salarios; Coordinacin, que corresponde
a la administracin; Capita, que se aplica a mejoras, y Tierra.
En consecuencia, el valor de la tierra tiende a ser fijado por
los costos de trabajo, coordinacin y capital.
El principio de productividad excedente est interrelacionado con
los principio de equilibrio, de contribucin de beneficios
variables.
8 >
-
X XM \j iOS P i i OS X 1 I VOS H.IOS PI I S x VI UJOT- m G-tSOI
IN A, X Si. ( q\W\R\( OS < OS St S H . X U S
Estos principios podran definir a grandes rasgos los parmetros
que influyen en la
determinacin del valor de un bien considerando su mejor y mayor
uso.
Para entender mejor lo antes descrito se deben definir otros
conceptos importantes
que se involucran directamente en lo que es la definicin de
valor, y estas son:
"Valor Comercial, que es el Precio ms probable estimado, por el
cual un bien se
intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un
vendedor actuando por
voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un
plazo razonable de
exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los
hechos pertinentes, con
prudencia y sin compulsin.
Se considera que el'valor comercial representa el precio* justo
para la operacin entre
el comprador y el vendedor.
Es el resultado del anlisis de basta tres parmetros valuatorios
a saber: valor fsico o
neto de reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin de
rentas (enfoque de los . * .^i"
ingresos) y valor comparativo de mercado"3" " "r- "$* .
Valor de Reposicin Nuevo (VRN), "es el costo actual de un bien
valuado
considerndolo como nuevo, con sus gastos de ingeniera e
instalacin, en condiciones de
operacin, a precios de contado. Este costo considera entonces
todos los costos necesarios
para sustituir o reponer un bien similar al que se est valuando,
en estado nuevo y
condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de
Reemplazo o bien como Costo de
Reproduccin."4
Valor Neto de Reposicin (VNR), "Valor fsico que tiene un bien a
la fecha del
avalo y se determina a partir del costo de reposicin nuevo,
disminuyndole los efectos
Mxico, Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales,
Glosario de Trminos, p 64. 4 Ibid., p 16.
9 )$k
-
x M \c ios DI mvj( l ixmmosnr I N U M X >6NI)F\CNT^S
debidos a la vida consumida respecto de su vida til total, al
estado de conservacin, al
grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciacin."
1.4 Proceso de Valuacin
Es el conjunto de fases sucesivas que se requieren para realizar
un trabajo de
valuacin desde su solicitud hasta la emisin del dictamen
normalmente consta de:
1.- Identificacin del avalo
2.- Inspeccin del bien a valuar
3.- Recopilacin de informacin
4.- Aplicacin del procedimiento tcnico pertinente, de los
enfoques de valuacin
5.- Clculo de valores
6.- Obtencin del valor conclusivo
7.- Elaboracin del Documento Valuatorio correspondiente. i j |
k
A continuacin se muestra una grfica, la cual ejemplifica paso a
paso la prctica
para la realizacin,de avalos, estossegn el autor HorSt Dobner
Ebert, S su libro La
Valuacin de Predios1 Urbanos. - *
5 i b i d , p i 7 6 Ibid , p 53
10 > &
-
x vi l y r ioNM u i s u i x o s m o s i i NV SI XOON os s i
toMP*u\{iN S U S M - M XS
Grfico 1
PROCESO VALUATORIO
DEFINICIN
ESTUDIO PRELIMINAR
w - i - i " frfy'S-'.
E L A B O R A S N DE UN PROGRAMA DE DATOS
- t i * . " ' , , . . -MN*. . * * - * , * J
OBTENCIN DE DATOS
CLASIFICACIN DE DATOS
* .. . nr- .*.
MTODO DE MERCADO -J< '--i s i "1 ** -w* a .
MTODO DE INGRESO
- S , - ' . _ -"'3-
MTODO DE COSTO
CORRELACIN DE INDICACIONES DE VALOR
VALOR RNAL
REPORTE
11
-
1.5 Mtodo de Clculo de Costos (ndice Fsico)
Este mtodo est basado en la suposicin de que el costo de
reposicin (o
sustitucin) es el lmite superior del valor.
Se supone tambin que una construccin existente tiene
deficiencias por su edad y
estado de conservacin, desuso funcional, falta de demanda y
desuso econmico por
causas ajenas a la propiedad misma.
Luego entonces el Mtodo Fsico "se utiliza en los avalos para el
anlisis de
bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas
caractersticas; este mtodo
considera el principio de sustitucin, es decir que un comprador
bien informado, no pagar
ms por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para
construir o fabricar uno nuevo en
igualdad de condiciones al que se estudia. El esfimadq.del
Valorele un inmueble por este
mtodo se basa en el costo de reproduccin o reemplazo de la-
construccin del bien sujeto,
menos la depreciacin ttalr (acumulada), ms el valor de terreno,
al que s" le agrega
comnmente un estimado * del incentivo empresarial o las
prdidas/ganancias del
desarrollador."7 - *"-%- 4 - . ""lil :f,"
1.6 Mtodo de Capitalizacin de Renta o de Ingresos
El mtodo de ingresos est basado en la teora de que el valor de
una propiedad,
tanto el terreno como sus mejoras y sus contenidos, estn en
funcin de su productividad o
capacidad de producir ingresos bajo un programa de uso
ptimo.
Por lo que "se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes
que producen rentas;
este mtodo considera los beneficios futuros de un bien en
relacin al valor presente,
generado por medio de la aplicacin de una tasa de capitalizacin
adecuada. Este proceso
7 Mxico, Instituto de Administracin y Avalos de Bienes
Nacionales, Glosario de Trminos, p. 39.
12 >CjV
-
X XI | l \ t I O N D r I OS u T I X f H j y O S i H 1 M I SI \(
ON DF " "".-" Al valuar la situacin financiera de una empresa, la
cual se debe consdera|como
una unidad indivisible, es decir que cuando se vende o se compra
una empresa, solace
considerando un todfj". j en el estado en que se encuentra,
considerando laj ganancias y
perdidas, activos y pasivos, capital y apalancamiento
financiero, etc.
Dentro de los mtodos que se utilizan al valuar empresas como
negocio en marcha
se emplean los siguientes:
El de Costos (que se puede definir como la suma de activos fijos
totales).
El de Ingresos que como su nombre lo indica es en el que nos
referimos a los
beneficios futuros esperados, por tanto el vauador, al utilizar
este concepto, debe
estimar los flujos de efectivo futuros y descontarlos a valor
presente con una tasa
ponderada por un factor de riesgo adecuado a los beneficios
generados.
'Ibid.,p.39.
13 >
-
X XI V\ ON DPI OS U l l X O S l l J O S O r I NXTSIXi j f
tSF(.X-*OLJN\, 1 SI ( O M P X R - y C i O S C O N S l S X r v r X
S
El de Mercado, que supone que el valor de un negocio, se puede
obtener con la
comparacin y anlisis de transacciones similares, realizadas en
el pasado reciente
en el mercado de valores, de compaas equivalentes, que cotizan o
no en la Bolsa
Mexicana de Valores, ya sea en mbito nacional o en el
internacional, si fuera
necesario.
En el procedimiento de valuar por el mtodo de mercado, existen
diferentes
tcnicas para obtener el valor de la empresa, una de ellas es,
entre otras, la valuacin por
Mltiplos los cuales se pueden obtener mediante el anlisis del
costo de capital o por la
estimacin de la inversin, entre otras, para la estimacin de stas
se deben considerar los
datos proporcionados por empresa sujeto, que pueden ser el
precio, utilidad, valor en
libros, etc., como se muestra a continuacin:
1. Estimaciondelcostodelcapitalpormedio.de: """cV
http://Estimaciondelcostodelcapitalpormedio.de
-
X XI 1 \UOM>l KK \( riXOSll.lOSDr l . \ t
i>TiiC10Mli;.X>01 NX. X SI C.OWMUyONONMS^rSTXS
Los mltiplos de valor estn determinados por los datos generados
por compaas
"tipo"; para aplicar un mltiplo, el consultor debe identificar
compaas que se
ubiquen en el mismo sector y se aproximen al tamao y condiciones
de la compaa a
valuar. En la prctica es difcil encontrar compaas comparables,
por lo que los
mltiplos derivados de compaas comparables deben ajustarse por
tamao, tasas
esperadas de crecimiento, riesgo financiero u otros
factores.
Para este caso en particular no se eligi este mtodo, porque no
existe un mercado
abierto en el pas, ya que en el sector en que se ubica este tipo
de negocio es el energtico,
el cual nicamente est representado por PEMEX, que es una empresa
paraestatal y no
existen comparables independientes de empresas similares en este
sector. Esto hace
necesario buscar informacin a nivel internacional dentro del
mismo sector, como por
ejemplo Estados Unidos, Brasil,,Colombia, etc., con ePfin de
poder compararlos con la
empresa objeto delestudio, claro est que se deben considerar los
ajustes, correspondientes
del riesgo/pas, en materia de inversin financiera y de capital.
Otra forma de poder estimar
el valor d un negocio en rnajcha, es Brjnsiderando los ingresos
netos totales ||hace;.el flujo
de caja descontado, considerando los ingresos y los egresos d.
operacin, el cual junto con
un periodo de recuperacin propuesto se debe estimar el valor
presente neto, el cual se
podra entender coi'el Valor de la empresa. s p. * "i5-
1.8 Regulacin Valuatoria
Para poder comprender la actual regulacin valuatoria en Mxico,
se hace
necesario comentar algunos datos histricos en referencia a las
diferentes dependencias que
controlaban y controlan la prctica valuatoria, dentro de los
cuales se pueden comentar:
La oficina de Catastro de las diferentes localidades y
municipios, es posiblemente
una de las primeras dependencias que se dio a la tarea de
regular, agrupar y clasificar los
predios en los que se dividi el territorio nacional, esto con el
fin de poder establecer un
monto del valor de la propiedad privada y as determinar un
impuesto a cobrar por los
15 yft
-
y A H \i%(i**m
-
\Ai l . XUQSra 1Q". j jXOSFUOSnri NX t SFxriNBt j.XSOl S \ , X
SI &
-
Para este efecto esta institucin cuenta con un Manual del Perito
Valuador, un
Glosario de Trminos y un Cdigo de Etica del Proceso Valuatorio,
que engloba la
actuacin del profesional de la valuacin a los siguientes
valores:
Bien Comn La prctica valuatoria para la Administracin Pblica
Federal involucra el patrimonio de todos los mexicanos y se
legitima cuando se procura por encima de los intereses
particulares. Los trabajos valuatorios se elaborarn concluyendo con
resultados independientes de los deseos o anhelos del solicitante,
de organismos involucrados o instituciones pblicas o privadas as
como de terceros que pretendan poner sus intereses por encima del
inters de la sociedad y el bien comn.
Justicia Es obligatorio conocer, cumplir y hacer cumplir la
Constitucin, las leyes, los reglamentos y la normatividad aplicable
al desempeo de las funciones asignadas as como aquellas relativas
al ejercicio profesional.
Honradez Siempre se asumir una conducta que genere trabajos
honestos y dignos de credibilidad evitando que se presten a malas
interpretaciones, sean, fraudulentos o engaosos.1*"""
La valuacin se realizar con rectitud, dignidad, honestidad,
integridad e independencia, dentro de los ms altos niveles de tica,
tcnica y buena, voluntad, ya que conducindose de esta manera, se
fomentar la credibilidad de, la" sociedad en las instituciones
pblicas y contribuir a generar una cultura de confianza y de apego
a al verdad.
Transparencia Los trabajos valuatorios proveern suficiente
informacin para describir el trabajo realizado, las conclusiones
logradas y el contexto en el cual se lograron y toda la informacin
obtenida y reportada deber'ser verdica, estar mencionada y
relacionada, asi como ser comprobable de tal manera que su lectura
no induzca a errores o falsas interpretaciones.
Los avalos incluirn una descripcin clara y exacta del alcance de
la asignacin, la definicin de valor empleada, y el uso que se le va
a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios
hipotticos, o condiciones limitantes que afecten directamente a la
valuacin, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando
el posible efecto sobre el valor.
Se debern evitar conflictos de intereses entre los clientes,
usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores y el
personal del INDAABIN as como con sus familias, empresas,
parientes, amigos, o asociados.
Imparcialidad La prctica valuatoria se llevar cabo con la ms
estricta independencia, objetividad, e imparcialidad, sin
prejuicios y sin acomodarse a los intereses personales de nadie. Se
deber exhibir un juicio e imparcial y justificar, dado el caso, las
razones para concordar o discrepar con las conclusiones del trabajo
del perito.
Integridad Se actuar con honestidad, atendiendo siempre a la
verdad. Todos los participantes en el proceso valuatorio excluirn
conductas, motivaciones e intereses que no sean los
institucionales, llevando a cabo acciones de entrega diligente a
las tareas asignadas y estando
INDAABIN, http//www.indaabin.gob.mx
is yjv
http://www.indaabin.gob.mx
-
x \ n \( ios )F t os \(T\\osruosnr i is x FMxf \\m UW:A IS\ , X
SI. t oMrxi\asossisyrMx
-
y X i. \( ios nr. os %c n vos FIJOS i>r i NxrvrxaoNniG-tSOi
N\. X SI C OMP-yuaos CON SI > y I M V>
realizacin de un avalo as como la transparencia de la actividad.
Esta normatividad ha
sido retomada por asociaciones y organismos nacionales
adaptndolas a las necesidades y
al mercado nacional. Sin embargo hasta el da de hoy no existe
una ley, norma, reglamento
o manual que rija la actividad valuatoria de forma general.
Todos los ordenamientos que han implementado las organizaciones
profesionales,
como los Colegios, han logrado regular esta actividad mediante
procedimientos de revisin
y vigilancia con el fin de elevar el nivel profesional para
darle certeza y seriedad a esta
prctica valuatoria, que incluso podra llevar a la censura o
prdida del reconocimiento
profesional a quien incurra en mala actuacin y falta de tica en
la realizacin y ejercicio de
esta profesin, sin embargo su mbito de aplicacin es local.
En el contexto, mencionado, y para los efectos de este trabajo
de investigacin, se
han tomado como marco regulatorio las Normas Uniformes para la
Practca Profesional
del Avalo, USPAP10 por sus siglas en ingls, promulgadas.por la
Junta de Norma|jde
Avalo (ASB, Appraisal Standard Board) de la Fundacin para el
Avalo
-
\ t i l ICIOS PI I P s XCTIXOSn.lOSDFlNXEVTU H H B M S I S O SX.
X Si COW4RMlfe . .CONSlSid '^ l i .
reguladoras de financiamiento, agencias pblicas y privadas,
adems de las juntas estatales
de registros de valuaciones; y la violacin de dichas normas
puede resultar en la suspensin
o revocacin de la licencia o certificacin del valuador
La American Society of Appraisers (ASA), sociedad
norteamericana, que ha sido
punta de lanza, y que, desde 1994, cuenta con un Captulo en
Mxico (Sociedad Mexicana
de Valuadores ASA, A.C.), y que desde entonces aplica estas
Normas, e donde "...es el
Comit de tica Internacional el que recibe las quejas y rinde
juicio que, cuando es
presentado a la Junta de Gobernadores, puede resultar en la
suspensin o expulsin de la
Sociedad".12
Como se mencion, las Normas Uniformes han sido incorporadas a
las reglas de
organizaciones prominentes de valuacin, y todos los miembros y
candidatos de estas
organizaciones, que desean ser certificados y/o designado"sdeben
mostrar evidencia de
haber completado satisfactoriamente el curso de USPAP.
...Estas Normas establecen las bases para el desarrollo y
reporte de un avalo, jfjfifan
los requerngtos* mnimos para los Nq" realizan avalos. Para dar
una ideajas^precisa de
la importancia de estas normas es necesario' saber en
qu-contexto surgen y cmo
evolucionan:
En los Estados Unidos de Norteamrica a principios de 1980, el
colapso de la banca
y bienes races en el suroeste de este pas, desembocaron en
audiencias del Congreso sobre
el papel que juegan los valuadores de bienes races en cuanto a
los problemas de las
instituciones prendarias. En 1985 se hizo una investigacin de
las prcticas valuatorias de
bienes races y se concluy que las valuaciones eran defectuosas y
fraudulentas, se
exageraba el valor, y que los valuadores no estaban
supervisados, a diferencia de otros
profesionales, as tampoco existan medidas disciplinarias.
12 Normas Uniformes Para La Prctica Profesional Del Avalo Curso
SE100, Comit Profesional de Desarrollo, Comit de tica de la
Sociedad Norteamericana de Valuadores, USPAP: Bosquejo del Curso de
las Normas Uniformes Para la Practica Profesional del Avalo, Edicin
de 1995, Sociedad Norteamericana de Valuadores, (The American
Society of Appraisers), p.6
21 ^
-
A ic ios pi, j.? in%c Tivns rijos pr i NAL>X< isni:
-
y ui mosor ios XT I IX OS I I JOS >I I NXFSTXC ISDEC.XSOI
IS\. X SI cowAR\ciNCON-susyi\r.is
relacionadas con el mbito valuatorio. Internacionalmente es comn
que se le requiera al
valuador contar con esta certificacin.
"Debido a las responsabilidades fiduciarias inherentes a la
prctica profesional del avalo, el valuador debe observar los ms
altos niveles de tica profesional. Este Cdigo de tica est dividido
en cuatro secciones: Conducta, Desempeo, Confidencialidad y
Mantenimiento de Registros"15
La American Society of Appraisers (ASA) es una asociacin que
tiene
representaciones en la mayora de los pases, la sede de esta
organizacin est en Washington,
D.C., en los Estados Unidos de Norteamrica, y las
certificaciones, asi como reconocimientos
de los cursos que se ofrecen son expedidas directamente desde la
sede central mediante la
autorizacin del Comit de Educacin y de tica; de ah el
reconocimiento de autoridades
locales, en otros pases, a miembros de la ASA. ..
Porfbtra parte estn las Jf&rmas Internffcionaies de
Valuacim-flnterational
Valuation Standards Committee IVSG)16, que se han nutrido." de
la aporpfein
principalmente de profesionales en valuacin y en contabilidad de
diversas localidades del
mundo (ms de 40 nacdns^ya que regularmente sel reneri para
ocuparse del estudio de
nuevas normas y de la revisin de las existentes con el fin de
promover, su aceptacin y
observancia mundial.
Es importante mencionar que al IVSC se le reconoce un sitial en
la Lista Oficial el
Consejo Econmico y Social de las Naciones Unidas a partir de
mayo de 1985.
En resumen, las Normas Internacionales de Valuacin incluyen:
Conceptos y
Principios Generales de Valuacin. Cdigo de Conducta, Tipos de
Propiedades, Normas y
Aplicaciones Internacionales de Valuacin y Glosario. Estn
enfocadas a la orientacin de
aplicacin y desempeo, las exigencias de revelacin y las
disposiciones de desviacin.
" Normas Uniformes Para La Prctica Profesional Del Avalo Curso
SE100, op cit., p.22 16Normas Internacionales de Valuacin,
Principios, Normas y Orientacin sobre Aplicacin y Comportamiento,
IVSC (International Valuation Standards), Edicin 1997, pp 3 y 6
23 ^
-
x xi i \ ( I O N n r i o- . x i r n x o s i u o s p i I \ X T S
T X < I S I I F C X S O S . V V S I C O W I R X C I S C O S S I
S \ L M 11
En Mxico, si bien la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos
de Valuacin,
A.C., emiti en 1996 las Normas Profesionales de Valuacin17, las
cules son similares a
las Normas Internacionales mencionadas, y adecuadas a la
situacin nacional, stas no han
logrado oficializarse.
Como puede observarse, en la revisin que se ha hecho en este
apartado, en Mxico
no existe una institucin que norme y regule de forma general la
actividad valuatoria en el
mbito nacional; podemos hablar de normatividad local, por
especialidad o por el uso que
se la dar al documento, lo cual no implica uniformidad de
trminos y normas de carcter
general, esa es la razn de recurrir, para este trabajo de
investigacin, a las normas
internacionales.
Normas Profesionales de Valuacin Asociacin Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., 1996.
24 y&
-
os teT\i>rijosi>i i N4 r si XCIONW GXSQ INX, \ S.
COMPUNCIN eos si SXFNTXS
CAPTULO 2
METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN
2.1 Tipo de Investigacin
Esta tesis est planteada como un caso prctico para poder dar un
ejemplo de la
metodologa que se utiliza en la prctica valuatoria, es entonces
el objeto de este estudio la
valuacin integral de una Estacin de Servicio expendedora de
gasolina, la cual
actualmente es propiedad de la empresa Super Servicio Holanda,
S.A. de C. V. Para
iniciar esta metodologa es necesario la elaboracin un inventario
detallado de todos y cada
uno de los activos fijos considerados en la cuenta de mayor,
teniendo como primera cuenta
la del terreno, seguida de la cuenta" de construcciones, despus
siguiendo el mismo orden, la
de las obrf complementarias, instalacfottej especiales,
maquinaria, lobiliari^equino de
oficina, equipo de cmputo, equipo arrendado y por ltimo la
cuenta de |quipo*de
transporte. <
Este"prceso de valuacin lo podemos dividir e dos etapas^ "una de
campo y otra de
oficina o comnmente llamada de gabinete; a continuacin se
describir lo referente al
proceso de campo.
2.2 Diseo de Investigacin -Trabajo de Campo
En lo que respecta al terreno, que es el activo inicial, ste se
debe identificar
planamente con la visita fsica al inmueble donde se determinarn
las caractersticas fsicas
y de ubicacin y as como la comparacin de la informacin de los
documentos oficiales
(escrituras, planos, etc.) con el fin de calcular que la
superficie y que las medidas,
colindancias y orientaciones, coincidan entre s.
25 )
-
\ xi V\ ION ftriosjcTJXos rijos nr s N \ > u s ,DF
-
S y i \CiOSQl n t s M jj\tKIJJOSJ>L i S X r>T XC irtMIl-
GxSOl NX. \ SI (OM'XRUIONCONSlSXI'XiiiS
2.3 Trabajo de Oficina o Gabinete
Con la informacin obtenida en el trabajo de campo se realizar,
en cuanto al
inmueble, un estudio comparativo de mercado de terrenos
similares en la misma zona o
zonas parecidas, con el fin de obtener mediante una homologacin,
un valor unitario de
mercado de terreno, que refleje el valor comercial de terrenos
con caractersticas similares,
para posteriormente poder calcular el valor de la tierra,
considerando los premios y castigos
necesarios aplicados a este terreno en particular.
En lo que respecta a las construcciones, se proceder a realizar
los clculos de
superficie y a la elaboracin de los modelos de precios
unitarios, con el fin de establecer al
valor unitario de reposicin nuevo de cada uno de los diferentes
tipos de construccin, con
el objetivo de obtener, el tvalor total de reposicin nuevo? que
al aplicarle los demritos por
edad, mantenimiento, conservacin y obsofescencias^.'se obtendr
el valor "neto de " ' t i l . i "" . " S-S
reposicin de todos los tipos de construccin. Este mismo
procedimiento, es aplicable a las
cuentas de mayor de las obras complementarias e instalaciones
especiales.
Encuanto a las cuentas de maquinaria, mobiliario, equipo de
oficina, equipo de
cmputo y equipo de transporte, es necesario recopilar con
elifegartamento contable la
informacin referente a las copias de facturas de todos los
equipos y accesorios, que es
donde aparecen las especificaciones tcnicas y capacidades
detalladas por el proveedor, as
como sus gastos de instalacin, de importacin en su caso, fletes,
seguros y montajes, de
todos los activos fijos inscritos en estos rubros de cuentas de
mayor. Tomando en cuenta
esta informacin se calcular el valor de reposicin nuevo
individual de los equipos, con el
objetivo de obtener el valor total de reposicin nuevo, que al
aplicarle los demritos por
edad, mantenimiento, conservacin, obsolescencia tecnolgica,
funcional y econmica, se
obtendr el valor neto de reposicin, de todos los activos fijos
de estas cuentas.
Con todos los datos arriba calculados tambin se debe de obtener
la depreciacin
acumulada, la vida til remanente y la depreciacin anual de los
bienes valuados y as se
27 tfk
file:///CiOSQl
-
x y i.x(,ioNnr]os te TX ps r uos DI i \\ VIXCNFII c\so INX. X M
O W X R X C I N C Q N S I S X M X S
podr concluir con la valuacin de los activos fijos que
constituye el valor de la inversin
de la empresa por el mtodo de costos especficos (suma de activos
fijos).
Tambin se obtendr la informacin contable necesaria para
interpretar los estados
de resultados y el balance general, para hacer una apreciacin de
las utilidades netas de las
ventas obtenidas durante un periodo de tiempo y determinar el
valor de la empresa
considerando su capitalizacin de dichas utilidades.
Por ltimo, se tendrn que comparar todos los resultados que son
la suma de todos
los activos fijos contra el dato financiero obtenido (resultado
de la capitalizacin de las
utilidades), para determinar si es negocio la inversin realizada
de dichos activos fijos.
2.4N> ", Memoria de Clculo .'-."--- "Nt"" > -
Como su nombre lo indica, es la documentacin necesaria que se
elaboa para dejar
en archivo todos los antecedentes, especificaciones y clculos
necesarios que se hicieron
para poder determinar los valores^que se asientan en el avalo,
talelgcomo eg^alor de
Reposicin Nuevo, el Valor Neto d Reposicin, la-Vida UtilIRemante
y la Depreciacin
Anual; as como tambin es donde se escriben y recopilan todos las
datos investigados
sobre los bienes ante los proveedores de estos componentes,
adems se deben de incluir
todas las operaciones de los factores como mantenimiento, edad,
obsolescencia funcional,
econmica y tecnolgica, que sirvieron para determinar las
conclusiones de estos valores,
los datos de referencia de los proveedores como son razn social,
ubicacin, telfono y
personal que atiende, y si es posible un archivo fotogrfico.
En el caso de los inmuebles se deben guardar las hojas donde se
indiquen las
mediciones del terreno y de las construcciones, los clculos de
los precios unitarios y
volmenes de obra de cada instalacin, as como la escritura pblica
del terreno, boleta
predial, planos de conjunto y especificaciones de construccin de
cada tipo.
28 >
-
X U l X( I Q \ p r 1 OS XCTIXOSIUOSDI i N U S f X C I O N D I
G-iSQi IN X, X Si C OMPXRXC ION ( ON SI S YIN i X-,
2,5 Desarrollo del Informe Final de Avalo
Este es el documento formal que se debe de entregar al
solicitante, el cual incluye
los puntos siguientes:
Certificado general de valores que deben llevar las firmas y
registros
necesarios
Condiciones generales
Condiciones limitantes
Desglose de avalo que se integra por cuenta de mayor:
/ Terreno
* Construccin,: 4
-
XAin\c ios 1)1,1 os u i mis-mos r>r i NXTSTXC IOSIIECXSOIISV
V SI COWIRSC IONCONSISXITNTXS
CAPTULO 3
DESARROLLO METODOLGICO DEL AVALO DE UNA
ESTACIN DE GASOLINA
La Estacin de Servicio que se consider para desarrollar este
caso prctico de
avalo est ubicada en calle Norte cuarenta y cuatro, Colonia
Siete de Noviembre,
Delegacin Gustavo A. Madero, C. P. 07840, Mxico, Distrito
Federal, el terreno tiene un
nmero de cuenta catastral 316-209-01-000-8, esta propiedad est
localizada en una zona
de uso mixto, compuesto por una regin habitacional, una
industrial y una ms de uso
comercial, todas de segundo orden, donde se observan en la zona
habitacional de casas
unifamiliares desarrolladas de uno a tres niveles y edificios de
departamentos de hasta
cinco niveles, de calidad media; en la zona industrialise
localizan bodegas de
almacenamiento desarrolladas en un nivel, algunas con rea de
oficinas y en lo que
respecta a la zona comercial, sta se caracteriza'por tener
locales comerciales de pequeo o
mediano comercio ya." .que; Son reas aisladas., formadas por
mscfneas,,.e,stnquillos,
pequeos talleres y comercios, variaos. "% |i "W
El nivel socioeconmico de la poblacin que es densa en esta zona,
est catalogada
como de nivel medio bajo18, con una contaminacin
nosatisfactoria, con un uso de suelo
HM 4/2519, que significa de uso habitacional o mixto, para
construir inmuebles de hasta
cuatro niveles y con un rea libre del 25% del total de terreno,
la zona est comunicada por
avenidas principales como son: Av. Ferrocarril Hidalgo, que
adems es una de sus
colindancias, Circuito Interior en el tramo de Ro Consulado,
Calzada de Guadalupe y Av.
No (continuacin de la Av. Robles Domnguez). La zona tambin se
comunica por las Av.
Congreso de la Unin y la Av. Canal del Norte.
1 De acuerdo a a Circular 1202 de la Comisin Nacional Bancaria y
de Valores ' Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Delegacin
Poltica Gustavo A. Madero
30 yfc
-
X XII XCION D P Os X( IIX OS 1 IJOS 1)1 1 N X FVT \( 1N m ( ,
\SQ1 I S \ . X SI < OMPXRXCiN ( ON Sl S \ 5 >;TXS
La zona cuenta con todos los servicios urbanos y el equipamiento
urbano tpico
como es: Suministro de agua potable entubada, con red de
distribucin, tomas
domiciliarias y suministro al inmueble; drenaje y alcantarillado
para recoleccin mixta y
conexin al predio; suministro de energa elctrica a travs de una
red area con acometida
al inmueble; alumbrado pblico con cableado areo sobre postes
metlicos con arbotantes
y luminarias de vapor de sodio; vialidades en calles con
pendientes para recoleccin de
aguas pluviales con pavimento de asfalto; banquetas y
guarniciones de tipo hombro recto
de concreto hidrulico; red telefnica; la sealizacin de vas y la
nomenclatura en
circulaciones es completa con nombres en la calles y direccin de
las circulaciones;
vigilancia pblica a travs de patrullas pertenecientes a la
delegacin; recoleccin de
basura por medio de camiones recolectores a domicilio con
regular frecuencia, los cuales
son pertenecientes a la delegacin y en un radio de dos kilmetros
aproximadamente, se
cuenta con iglesias, mercados, plazas pblicas, parques y
jardines, escuelas, hospitales,
centros de salud, bancos y transporte por medio de autobuses
urbanos, microbuses y taxis.
La Estacin ,de-Servicio expendedora" de gasolina, tiene un
frenteijfla Af.
Ferrocarril Hidalgo y se encuentra cerca al Circuito Interior en
el tramo de Ro Consulado,
ambas avenidas con un aforo vehicular constante, por lo que la
ubicacin de esta Estacin
de Servicio es ptima, por el cruce de estas dos avenidas,
favoreciendo asf las utilidades
generadas.
Lo anterior describe las caractersticas urbanas de la zona, y a
continuacin se
muestra el desarrollo de la valuacin de la Estacin de Servicio
expendedora de gasolina,
con su respectiva clasificacin de activos fijos.
31 X&
-
\ xi i m i o s n n os xc Tixosn.iospr i SXEAI u lONnrcxsOi NX, X
S ;o\irxRxcK>scossis\rNi is
3.1 Valuacin de Activos Fijos
o 3.1.1 Avalo del Terreno
El terreno urbano, de forma regular, con topografa plana, con
tres frentes a la va
pblica, considerando como frente principal el de la Avenida
Ferrocarril Hidalgo, las otras
dos vias son calle Norte 44 y la calle Ferrocarril
Industrial.
Se puede decir que el terreno tiene una vocacin de uso
comercial, ya que es un
predio con caractersticas que lo hacen acorde a este uso, debido
a que tiene tres frentes,
uno de ellos a una Av. Principal, que es la de su ubicacin, este
terreno tiene adems un
acceso natural ya que se entra a l de forma franca y no hay que
hacer maniobras extras
para su acceso, el terreno tiene las medidas y colindancias
siguientes:
Al Noreste (NE) en un tramo de 21.50 m. cola frente a*"fa calle
Ferrocarril
nter-Ocenico5, hoy calle Ferrocarril Industrial.J f - .
&..
.. Al Suroeste (SW) en "un tramo de 17.62 m. con propiedad del
Distrito
Federal. f: ..
Al Noroeste (NW) en tres tramos que van de Sureste a Noroeste,
el primero
de 21.80 m., el segundo de 16.80 m. y el tercero de 39.13 m.,
todos con
frente a la calle Norte Cuarenta y cuatro.
Al Sureste (SE) en un tramo de 72.42 m. con la Av. Ferrocarril
Hidalgo, que
es su frente principal y de acceso natural a las instalaciones
de la gasolinera.
Esta propiedad tiene una superficie de 1,406.80 m2
32 Xl
-
Yuncios! os x< m OSMIOS in i ix \rsTK ios nrc.^soi isx X ill
OMPXKXf IO^ f OS SI S X F M xs
Grfico 2
Fotografa area de la zona
El crculo indica donde se localiza la Estacin de Gasolina y se
aprecian las vialidades principales, las cuales colindan con el
terreno sujeto. Fuente googlearth
La Estacin de Gasolina se localiza en las coordenadas
geogrficas:
1927'39.45" Latitud Norte
9907'18.30" Longitud Oeste
Se ubica a 2,235 metros sobre el nivel de mar
33 yft
file:///rsTK
-
XI l ' \ { I Q M J I I D S XI I X U s l ' U Q S l)F ^ A I S I XI
IOS 1)1. G ^ U I IS X. X Sil C Q M P XK X U M O S ' S ! S X ^ f
XS
Grfico 3 Croquis de localizacin
.mUM El circulo ndica donde se localiza la Estacin de Gasolina y
se aprecian los nombres de las calles en la zona. Fuente
guiaroji
Grfico 4
Plano de Uso de Suelo
'':. 'tifST-
l - . - I
' I ''.
*'1 ,-rt- .;"-^itii mm m. . - . " . - - " - :
-
x xi i x a o s D i n > i i\ o s n ios DI i X U T M I N U F C
. X S O H N V X st C O M P XR^C ON < o s s i s \ r v i i s
Como ya se indic el uso de suelo de este terreno es HM 4/25, es
decir, que
considerando la superficie del terreno que es de 1,406.80 m2 y
considerando el 25% de rea
libre, esta propiedad tiene la posibilidad de construir 1,055.10
m2 en una planta y como lo
indica la clasificacin del mismo uso de suelo, que dice que se
pueden construir cuatro
niveles, esto hace que la mxima superficie total construida que
permite el plan parcial de
desarrollo delegacional de uso de suelo sea de 4,220.40 m2.,
haciendo que la intensidad de
construccin permitida para este predio es de tres veces el rea
del terreno, y la intensidad
habitacional, segn la observacin de la zona en el momento de la
visita al inmueble, es de
casi un 60%, considerando la muestra de la colonia,
cuantificando los predios de uso
habitacional y los de uso no habitacional.
Con lo anterior se puede determinar que el terreno cuenta con
todos los beneficios y
condiciones necesarias para poder operar como una Estacin de
Servicio de>:gasolina.
Por otra parte segn el estudio de mercado realizado en la zona,
los valores
unitarios de terreno destinados al uso" habitacional, se
encuentran en un rango de entre los -." *- "- Ip.J
$3,500.00 a los $4,800.00 por metro cuadrado, mientras que para
los terrenos de>pso "
comercial o tambin llamados de uso diferente al habitacional,
fluctan entre los $4,000.00
a los $8,500.00 por metro cuadrado dependiendo de su
localization.,
o 3.1.2 Avalo de las construcciones
En lo referente a las construcciones se establece que se debe
hacer una clasificacin
de las mismas, tomando en cuenta los diferentes tipos de uso,
procedimientos
constructivos, as como sus materiales y por supuesto su edad
cronolgica y estado de
conservacin y mantenimiento.
Para esta Estacin de Servicio se observaron tres tipos
diferentes de construccin
los cuales son:
Tipo I.- Oficina, cuarto de mquinas y servicios sanitarios para
hombres y mujeres
35 V5V
-
X XII mOXPI i OS X< 111 Ot * UOMH j MisTXriOMMFCXSOl IS\. t
SI (Q-YlPXii,aON(ONSlSXENTXS
Tipo II.- Bodega de producto, y
Tipo III.- Cubierta de servicio o atencin al pblico
Estos tres tipos son clasificados as, como ya se coment, por su
uso, sus
procedimientos constructivos y su edad, que para los dos
primeros tipos es de 13 aos y
para el tercer tipo es de 28 aos.
Por otra parte, el Tipo I, es una construccin desarrollada en
dos niveles, con la
siguiente distribucin arquitectnica: Planta Baja.- Vestbulo de
acceso, cubo de escaleras,
sanitarios para clientes de hombres y mujeres, bodega de
almacenamiento de los productos
que se venden al da en esta estacin, rea de basura y cuarto de
mquinas. En la Planta
Alta.- Vestbulo de distribucin, baos vestidores para empleados,
oficina administrativa
con bao privado y una terraza perimetral para observacin de la
seguridad?
Partida Arquitectnica del Tipo I
RE FRESCOS t ' -DULCES - " ,
Planta Baja Planta Alta
36 A
-
Ud-LiuON i>r os xc.li'ios.njos or t NIEVI\< j\nri.,xsoi \\
X si (OMPXiixciONCONsisxEM x-,
El Tipo II, es una construccin desarrollada en un nivel la cual
consta de un rea
abierta destinada a local comercial en conveniencia, aunque
actualmente, slo se utiliza
como bodega de producto de venta, el cual tiene una edad de 13
aos, y por ltimo
Partida Arquitectnica del Tipo II
Grfico 6
37 y&
-
\ XI i m O N P n Os At T1XOM 1 >rx< ION 01 C.xSQI IS3,. \
SI COMPXKXt ONt OS SI SXTNTXS
El Tipo III, que es un conjunto de dos cubiertas de servicio
desarrolladas en un
nivel, el cual consta de una zona abierta, construida a doble
altura, donde se localizan los
dispensarios de servicio que sirven para despachar gasolina a
los automviles que ingresan
a esta Estacin de Gasolina. La vida cronolgica de este tipo III,
es de 28 aos, el cual por
necesidades de la normatividad de PEMEX ha recibido una
modificacin o restauracin de
imagen, por lo que la estructura principal s tiene esta edad
original, pero los acabados son
de hace dos aos, por esto se debe hacer una consideracin de
edad, total de este tipo III,
haciendo una combinacin entre las dos edades anteriores logrando
que se deba de utilizar
una edad efectiva y no la edad cronolgica; lo cual resulta en 15
aos.
Grfico 7 Partida Arquitectnica del Tipo III
o
38 X&
-
x xi'ACK\i>r ios it i m i smos or I SXfrM lONIiy oxsoiisv X
St CQMPXRXCIOSC.OSSISXIMA^
Como parte integral del clculo de valor de estas construcciones,
se debe considerar
adems el estado de conservacin y mantenimiento de estos
edificios, el cual para estas
instalaciones debe ser el ptimo debido a la normatividad que
maneja Petrleos
Mexicanos; ya que como parte de la misma exigencia de esta
dependencia, reciben
inspecciones recurrentes, y por otra parte tambin del personal
de proteccin civil, con el
fin de verificar que no existan riesgos en el servicio que
pongan en peligro las
instalaciones, la zona, el personal que ah labora y los
clientes.
o 3.1.3 Avalo de Obras e Instalaciones Complementarias
En lo que concierne a las obras complementarias e instalaciones
especiales, stas
son muy importantes para el funcionamiento de este tipo de
Estacin de Servicio, como -N-.- ".1.7 ]!.._.
son los pisos exteriores?que casi siempre son de asfalto, la
"cisterna del sistema contra
incendio que es un requerimiento de proteccin civil, la cisterna
de los serMcios gbnerales
del inmueble para suministro de agua potable, el circuito
cerrado de vigilancia con el fin de
tener una observacin adecuada de- todo el inmueble, las
trincheras de instalaciones de
tuberas que, permiten llevar todo el producto desde el equipo de
almacenamiento a los
dispensarios para despachar la gasolina;;tambin" las fosas de
almacenamiento de los
tanques donde se resguardan los productos que se venden como son
gasolina" tipo Magna y
tipo Premium (es de mencionar que en esta gasolinera no se vende
diesel por lo que no hay
instalaciones para este producto), y el anuncio de la gasolinera
identificando los tipos de
producto que se expenden en la estacin.
o 3.1.4 Avalo de Maquinaria y Equipo
Por lo que toca a la maquinaria y equipo, se deben considerar
los dispensarios para
despachar la gasolina, y que dependiendo del proveedor, estos
cambian en el modelo y tipo
de equipo, los cuales se tienen que ajustar a la Norma Oficial
Mexicana NOM 005 SCFI
2005, que regula todos los equipos de este tipo de industria,
con el fin de que se ajusten a la
venta del producto de gasolina o diesel, tambin se deben incluir
los tanques de
almacenamiento para la gasolina Magna y Premium, las tuberas de
servicio que llevan el
39 ^
-
x \i II \{ ios ui i os u n \ os i ios n i LSX i s x< i ON m
xKxcio\ ON s i s x t N i xs
producto desde su almacenamiento a granel a los dispensarios y
el sistema de circuito
cerrado de vigilancia
Como es una instalacin de alto riesgo, la dependencia de
Proteccin Civil obliga a
tener ciertos equipos de seguridad como son el sistema de
recuperacin de vapores, el
sistema contra incendio, una planta de emergencia y una
subestacin elctrica, que por
supuesto se deben de incluir dentro del activo fijo y en la
cuenta de maquinaria y equipo.
Grfico 8 Esquema de Maquinaria de una Estacin de Gasolina
Las Especificaciones Tcnicas para Royecto y Construccin de
&taciones deServcio describen
tos aspectos esenciales para que operen dentro de losestndares
de segundad y funcionalidad,
preservando la integridad del rredioarrtoiente Fuente PEMEX
40 yi
-
XXM m O N D H O S UTiXOS FLIPS M i M I ST Xt ](VN m> GXSI IS
\ , VSI CeWXRXClNCONSISXFNTXS
o 3.1.5 Avalo de Mobiliario y Equipo de Cmputo
Para el clculo de valores del inventario de mobiliario y equipo
de oficina as como
el equipo de cmputo, se hace siguiendo el procedimiento que se
utiliz en la valuacin de
maquinaria y equipo, considerando las variantes de las vidas
tiles que dependen del tipo
de bien, adems de tomar en cuenta el mantenimiento de los
equipos, la obsolescencia
tecnolgica y la obsolescencia funcional, que para estos bienes
es distinta a la cuenta
anterior.
Con el inventario ya terminado en campo se debe estimar la vida
til total de cada
equipo ya sea de maquinaria, mobiliario o equipo de cmputo, la
cual se entiende como "El
perodo de tiempo expresado en ao, en el que un bien funcionar
hasta antes de alcanzar
una condicin donde ,ya no es redituable su operacin en el uso
para el que fue construido o
instalado"20, y que se obtiene de la investigacin directamente
con el prlleedor^ei cual
dar una opinin de "est dato, a partir del cual se hacen los
ajustes necesarios
considerando las normas que regulan a dichas instalaciones,
adems de las obsolescencias
funcional! econmica, tecnolgica, y por supuesto el estado
de."conservacin y%e
'""i',:?% , - ">;/ . J-mantenimiento. . \ -*': W '".-
3.2 Anlisis del Balance General y los Estados de Resultados
Para poder obtener el valor de una empresa por medio de un
anlisis financiero, lo
ideal es contar con toda la informacin contable y financiera de
la empresa, la cual
principalmente est integrada por el Balance General y el Estado
de Resultados,
preferentemente de varios aos, con el fin de hacer un buen
estudio de avalo, as como el
recuento de los pasivos a corto y largo plazo, considerando
adems las posibles inversiones
de dicha empresa. Con estos datos se procede a elegir algn mtodo
de valuacin para
evaluar el negocio, uno de ellos puede ser el clculo de los
flujos de caja descontados con
20 Mxico, INDAABIN, Glosario de Trminos, p 72
41 >
-
> n i ACTOS'TT i os xtTix'o1. n.ios pr 'NX CST\( rtNimcxsoi
INX. V st coxiPxRxriostosstsxrsTvs
el objeto de obtener el Valor Presente Neto de la inversin, que
se entiende como el valor
actual de la misma; otro mtodo es el de mltiplos, que como se
mencion en el marco
terico, es en este, donde se deben confrontar varias empresas
principalmente del ramo y si
no hubiera informacin de este sector se utilizar informacin de
otros sectores con el fin
de hacer un anlisis general del comportamiento de la economa del
o los sectores afines.
Los datos anteriores de la investigacin del sector o sectores
afines, se deben comparar con
la empresa analizada haciendo por supuesto los ajustes
necesarios para homologar de las
variables obtenidas de la investigacin, sin embargo, la
veracidad del resultado de un
estudio financiero para determinar el valor de la empresa,
depende de que la informacin
contable est completa y preferentemente auditada con el fin de
que no se altere el
resultado final.
En este caso que se est analizando la informacin no est
completa, por lo que es
necesario buscar otro camino para determinar el valor de la
empresa, considerando que
slo se tienen los estados de resultados del 2006, 2005 y 2004,
se opt por utilizar el
mtodo de la capitalizacin de las ventas netas anuales que
aparecen en la information
proporcionada por el, cliente; y con lo cual aplicando una tasa
a peipetuifg| .se puede
determinar "l valor de't" gasolinera en una forma integral. [
?i
42 > ^
-
x M I vciosDh ios xc 11 v os iuosDh i x u x i XCIQNRI cxsoMsx. x
su tox ipxmt IOINONS sxr MTXS
CAPITULO 4
INFORME DE AVALO INTEGRAL
4.1 Avalo de Inmueble
X& A l f r e d o L a r a G l v e z I n g e n i e r o M u n i
c i p a l Cdula Profesional No 4535426 AVALU DE ACTIVOS FIJOS
Propietaria
DE UNA ESTACIN DE GASOLINA
Super Servicio Holanda, S.A. de C.V.
Ubicacin
Calle Norte 44 # 3627, Col. Siete de Noviembre, Delegacin
Gustavo A. Madero, C.P. 07840,
__ Mxico, Distrito Federal
43 X4
-
X XI l ' \ < I O S r j E I O W C IIX OS j M ! > T X ( I Q
M j M . x S O l ISX, v SI < OMP.UUCION COS SI S x r ^ T IS
A l f r e d o L a r a G I v e z I n g e n i e r o M u n i c i p
a l
Cdula Profesional No. 453528
SOLICITANTE :
DOMICILIO DEL SOLICITANTE :
PERITO VALUADOR:
FECHA DEL AVALU:
INMUEBLE QUE SE VALA :
REGIMEN DE PROPIEDAD :
DOMICILIO DEL PROPIETARIO :
PROPOSITO DEL AVALU
DESTINO DEL AVALU:
L-
Super Servicio Holanda, S.A. de C.V.
Calle Norte 44 # 3627, Col. Siete de Noviembre, Deleg. Gustavo
A. Madero, C.P. 07840, Mxico, D.F.
Ing. Alfredo Lara Glvez Cdula Rofesional de Ingeniero Municipal
Ma. 4535628 Cdula Plotesional de Tcnico en Construccin No.
587087
r3 de Agosto de 2007
Terreno y construccin de una Estacin de Gasolina
Privada individual.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE : Super Servicio Holanda, S.A. de
C.V.
Calle Norte 44 # 3627. Col. Siete de Noviembre, Deleg. Gustavo
A. Madero, C.P. 07840, Mxico, D.F.
Conocimiento de Valor de Reposicin Nuevo, Valor Neto de
Reposicin, Vida til Remanente y Depreciacin Anual.
Para control interno y Efectos Contables
UBICACIN DEL INMUEBLE : Calle : Norte 44 No. Ext. : 3627 Colonia
: Siete de Noviembre
Delegacin o Municipio : Gustavo A Madero C.P.: 07840
Estado: Distrito Federal
NO. DE CTA. PREDIAL:
NO. DE CTA. AGUA:
316 209 01 000 8
No Proporcionada.
44 > < J l
-
v u ' \ f QN>r ios u - m o s n . i o s p t t s\
.irxnoNnE(;\soi isx. x si -QMPXRXCINCONSI S U M x-,
&
-
x xi i \ ( i o snno> xtTixoMnosm i USLXXIOML. iN \. X SI C O
W XR X< ION CO\ ,Sl S XI '
I,. TERRENO
TRAMO DE CALLE, CALLES, TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN :
Tramo de calle que ve al Noroeste con vista a la calle Norte 44,
con frente tambin por el Noreste por la calle Ferrocami Industrial
y por la Suraste por la Av Ferrocarnl Hidalgo, cerrando la calle
por el Suroeste la Av Rio Consulado (Circuito Intenor)
MEDIDAS Y COL1NDANCIAS SEGN : Plano denominado Planta General de
Conjunto A-01 de fecha proporcionado por el solicitante.
Al Noreste . En un tramo de 21.50 mts. con frente a calle
Ferrocarnl o Interocenico.
Al Suroeste : En un tramos de 17.62 mts. que colinda con
propiedad del Distrito Federal.
Al Noroeste En tres tramos que van de Suroeste a Noroeste el
pnmero de 21.80 mts., el segundo de 16 80 mts. y el tercero de
39.13 mts todos ellos con frente a calle Norte 44.
Al Suroeste : En un tramos de 72.42 mts. con frente a la Avenida
Ferrocarnl Hidalgo.
SUPERFICIE TOTAL'
CLAVE DE VALOR .
INDIVISO :
1,406 800 nf
A07006
100 000%
SEGN Plano de Conjunto A-01.
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN : Terreno de forma regular con
topografa plana.
CARACTERSTICAS PANORMICAS Vista urbana de uso habitacional
DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA : 400 hab./ha.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN PERMITIDA' 3 Veces el rea del
Terreno
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES Slo las marcadas en el Plan
Parcial de Desarrollo Urbano de la Delegacin Poltica
46 y&
-
vxi t \ f IOMM i o s u r i v o s i u o s n i - M N ^ S I K I O N
I>H O X I O I I N A , x si. C O M P A R A C I N < O N ' S U S
X I S 1 I XS
CROQUIS DE LOCALIZACION M o r t
47 Xi\
-
XXI j ' \ C K ) N P r i O S U m O S H J O S i ( N t f S T X t
i
-
xxii x.aoNPLim.u nxosruosr>riNxrvr.uiQNt)i:c,ASon\v x si
COWXRXC os c ON SI s x LN r.xs
V.-ELEME
Tipo I.- Oficinas v servicios
A) OBRA NEGRA O GRUESA
CIMENTACIN :
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS :
TECHOS:
AZOTEAS:
Abase de zapatas corridas y contratrabes de concreto armado.
Abase de muros de carga con refuerzos en concreto
armado.
Block de barro comprimido de 12cms.de espesor con acabado
aparente.
Tipo losa maciza de concreto armado en claros cortos y
medianos.
Tipo losa maciza de concreto armado en claros cortos y
medianos.
Enladrilladas e impermeabilizadas.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
APLANADOS :
PLAFONES:
LAMBRINES :
PISOS :
ZOCLOS :
ESCALERAS:
PINTURAS :
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES :
Muros de barro comprimido acabado aparente.
Abase de mezcla repellado de mezcla de cal hidra a plana y nivel
con acabado en pintura vinlica.
Parquet de mrmol de color blanco de 10X20 cms.
Abase de firme de concreto simple con acabado en loseta de barro
de 20 x20 cms.
No tiene.
De acero con escalones forjados en perfil estructural y huellas
de concreto.
Vinlica en muros yplafones, adems de esmalte en herrera.
Mamparas divisorias tipo "EJA"
49
http://12cms.de
-
VALUACIN" !>f i / IS AC-IVOS KiJOS DE I'ISA ESTACIN 1>K
CASOLLSA. Y SI COMPARACIN CON SUS VENTAS
C) CARPINTERA
PUERTAS:
GUARDARROPAS:
PISOS:
D) INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA :
MUEBLES DE BAO :
MUEBLES DE COCINA :
E) INSTALACIN ELCTRICA :
F) PUERTAS Y VENTANEARA METLICAS :
G) VIDRIARA :
H) CERRAJERA :
I) FACHADAS :
T ipo I I . - Bodega fantes Local Comercial)
A) OBRA NEGRA O GRUESA
CIMENTACIN :
ESTRUCTURA:
MUROS :
No tiene.
No tiene
No tiene
Tuberia de cobre para alimentacin a muebles yP.V.C. para desage,
adems de tuberia de cemento y registros de manipostera para lnea
principal de drenaje.
Porcelanizados de mediana calidad, lavabos de ovaln con cubierta
de mrmol, inodoros de fluxmetro, mamparas de lamina metlica
lisa.
No tiene,
Oculta por muros y plafones con tuberia tipo conduit con
salidas fluorescentes.
Perfiles tubulares de acero con acabado en pintura de esmalte en
claros cortos ypuertas de lamina troquelada adems de perfiles de
aluminio tipo duranodic.
En cristal polarizado acabado espejo medio-doble.
Del pas en calidad comercial marca Schlage
Muro block de barro comprimido aparente,
Abase de zapatas corridas y contratrabes de concreto
armado.
A base de muros de carga con refuerzos en concreto
armado.
Block de barro comprimido de 12 cms. de espesor con acabado
aparente.
50 >
-
x xi i iosr>r sos xfmosniosDriNirsTxf IOM t.xsoi ISA. \ si
coMPXi^uscossis.xr^T^
MUEBLES DE COCINA :
E) INSTALACIN ELCTRICA .
F) PUERTAS Y VENTANEARA METLICAS :
G) VIDRIERA
H) CERRAJERA :
1) FACHADAS .
Tipo III.-Cubiertas de Servicio
A) OBRA NEGRA 0 GRUESA
CIMENTACIN .
ESTRUCTURA.
MUROS.
ENTREPISOS
TECHOS:
AZOTEAS :
No tiene
Oculta por muros y plafones con tubera tipo conduit con salidas
fluorescentes.
Perfiles tubulares de acero con acabado en pintura de esmalte en
claros cortos y puertas de lamina troquelada ademas de perfiles de
aluminio tpo duranodic.
En cristal polarizado acabado espejo medio-doble
Del pas en calidad comercial marca Schlage
Muro block de barro compnm ido aparente
Abase de zapatas aisladas y contratrabes de concreto armado
Elementos de concreto armado en trabes ycolumnas, ademas de
estructura de acero semihgera
No tee
No tiene
Estructura metlica en perfiles de acero es secciones comerciales
a dos aguas
Lmina de acero troquelada tipo antro
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
APLANADOS :
PLAFONES
LAMBRINES :
PISOS .
Estructura aparente de concreto armado y de acero
Falso plafond acstico ytrmico soportado por la estructura
metlica.
No tiene
Abase de firme de concreto armado en losas con acabado en
cemento pulido yescobillado
51 >ci
-
x I O N ) K.xcTixosn.iosnr i Nxrvrxaos IIFGXSUSX, \ M C O M P U
T O S CON sisXENTX-.
ZOCLOS :
ESCALERAS
PINTURAS
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
C) CARPINTERA
PUERTAS
GUARDARROPAS:
PISOS'
D) INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA :
MUEBLES DE BAO .
MUEBLES DE COCINA :
E) INSTALACIN ELCTRICA
F) PUERTAS Y VENTANEARA METLICAS .
G) VIDRIARA
H) CERRAJERA
1) FACHADAS .
No tiene.
No tiene
De esmalte en estructura de concreto y metlica
No tiene
No tiene
No tiene
No tiene
Tubena de cobre para alimentacin a muebles yP VC para desage de
aguas pluviales, adems de tubera de cemento yregistros de
manipostera para linea principal de drenaje
No tiene
No tiene
Oculta por muros y plafones con tubera tipo conduit con salidas
fluorescentes.
No tiene
No tiene.
No tiene
Estructura de concreto y metlica, con faldones de acero en
lamina troquelada
52 >v
-
x xii x c i o N D r n i s %t i x i>. n ios nr I X U S I U i N
o r c ^ s o n N v v s i COMPXRXC ION C O N S I S T I M O S
A l f r e d o L a r a G l v e z I n g e n i e r o M u n i c i p
a l
Cdula Profesional No 4535628
ISIPEgMaoIISJ^EVrA^BWAUJO
Este informe - avalu esta real izado conforme a
i Los Lincamientos tcnicos y procedimientos de la Comis in
Nacional Bancanayde Valores
I ^ 1 Manual de Procedimientos yL ineamientos Tcnicos deva luac
in Inmobil iana de la Tesorera del
d is t r i to Federal
Para poder determinar los valores se uti luaron los Mtodos
Tradicionales de Valuacin, que son
I "Mtodo Fsico O Directo
Las constantes utilizadas en premios y castigos para el mtodo
fsico o directo son las siguientes
Los valores de terreno se obtuvieron a base de la investigacin
del mercado abierto de bienes raices dentro de la
zona asi de considerar las caractersticas del equipamiento
urbano con que cuenta la region donde se desplanta
el inmueble y tambin de la consulta de peridicos y revistas con
anuncios clasificados (se anexa investigacin)
Para los efectos del calculo del xalor del terreno se tomaron en
cunta los siguientes tactores
FZo 120 (Factor de Zona)
FUb 1 25 (Factor de Ubicacin del Predio)
FFr 1 00 (Factor de Frente del Terreno)
FFo 1 00 (Factor de Forma del Terreno )
FSu 092 (FactordeAreaenRelacionaLoteTipo) E3 FRe 138 (Factor
Resultante)
Los Valores Unitarios de Reposicin Nuevo de las construcciones e
instalaciones especiales son producto de
la consulta de publicaciones especializadas en construccin como
el catalogo nacional de costos de
Prisma y Bimsa ademas de datos de archivo
Para bs efectos del calculo de construcciones e instalaciones
especiales se tomaron en cuenta los
siguientes factores
Til
Till
FCo
FEd
FCo FEd
FCo FEd
100 (Factor de Conservacin)
0 83 (Factor de Edad)
1 00 (Factor de Conservacin) 0 71 (Factor de Edad)
1 00 (Factor de Conservacin) 0 73 (Factor de Edad)
FFte 0 83 (Factor Resullante)
FRe 0 71 (Factor Resultante)
E l FRe 0 73 (Factor Resultante)
Para el mtodo de Capitalizacin de rentas la tasa que se ocupa es
la que muestra el mercado inmobiliario
Ref Renta bruta mensual
$45 000 00
Valor de venta
total
Renta bruta anual Renta neta anual Tasa de capitalizacin
Tasa de capitalizacin a
utilizar $4 000 000 00 $540 000 00
$400 000 00 $44 360 000 00 $4 800 000 00
$378 000 00 0 09450
$3 360 000 00 0 07574 8.51%
Mtodo Comparativo de mercado (Espacio Inmobiliano)
Este mtodo se basa en el calculo del valor del inmueble
considerando el area vendible de misma
TIPO SUPERFICIE VALOR UNfTARO IMPORTE
TI Til Till 713 58 5 100 00
T O T A L
3 639 258 00
3 639 258 00
53
-
X A H \ f i o \ D F os Ac Tix o s n.K>s Br. i NX E > I ve
i o s n r
-
XXil ACiOMH' HH.XtTlxnsri. lOSDr I WI.XI XC O'.riFC.XSOi l\A. V
Si < OMF'XRXCIONCOS-SlSVrAT'XS
VHL- VALOH HOR CAPirALEftDIOHDERBWAS
CALCULO DE RENTA : Rentas Real o Efectiva :
Rentas Estimada del Ms re ado :
TIPO SUPERFICIE VALOR UNTARD
TI Til Till
202.58 231.50 279.50
45.00 ' $ 45.00 r $ 45.00 "$
T O T A L : '$
Renta Bruta Total Mensual (Bectiva o Estimada) :N.R
Deducciones Mensuales: 30.97%
Renta Neta Mensual:
Renta Neta Anual:
Capitalizando la Renta Anual al : 8,5122% Tasa de Capitalizacin
Aplicable al Caso Resulta un Valor de Capitalizacin de :
$0.00
$45,00
IMPORTE 9,116.10
10,417.50 12,577.50 32,111.10
$ 32,100.00
$ 9,941.25
$ 22,158.75
$ 265,905.05
$ 3,123,812.74
IX.- RESMWPr
Valor de Avalo Fsico o Directo :
Valor por Capitalizacin de Rentas :
Valor del Comparativo de Mercado :
$ 11,919,869.86
No Aplica
No Aplica
CONSIDERACIONES PREVIAS A i
Para efectos de este informe de axalo se considera el valor de
mercado segn la siguiente ponderacin de valores:
t)o% Para el Valor de Avalo Fsico o Directo : o% Para el Valor
por Capitalizacin de Rentas : o% Para el Valor del Comparativo de
Mercado :
Gran total: V.R.N.
13,000,376.80 V.N.R.
511,919,869.86 V.U.R.
31 D.A.
$88,870.20
Valor Neto de Reposicin Total: $ 11,919,869.86
ONCE MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y
MUEVE PESOS 86/100 M.N.
55 yjv
-
V A U A C I N PI : .os AC TIVOS FIJOS nr. i vx FSTAC ION DE
GASOI IXX, V s r COMPARACIN CON S I S VENTAS
JI.-CONCLUSIOHT
Valor Neto de Reposicin Total : (a nmeros redondos) ' $
11,920,000.00
ONCE MILLONESNOVECIENTOSVBNTEMIL PESOS00/100 M.N.
Esta cantidad representa el Valor de Mercado del Inmueble al Da
: 3 de Agosto de 2007
P E R I T O V A L U A D O R
Ing. Alfredo Lara Glvez Cdula Profesional de Ingeniero Municipal
No. 4535628
Cdula Profesional de Tcnico en Construccin No. 587087
56 tfk
-
YAj p tCiQS.DrugAfJIVOS FIJOS f>F l'NA ESTACIN HE GASOl 1NV V
SI" CO.MMR XQ[{)\ CON SL'S VENTAS
>
TERRENOS
REFERENCIA
NUMERO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
& A "
r e d o L a r a G I n g e n i e r o M u n i c i p a l
Cdula Profesional No. 4535628
TABLAS DE HOMOLOGACIN
AREA
TOTAL
1,799.00
207.83
294.96
26D.ua
880.00
7,703.00
SAX.90
242 00
1,600.00
1,134.00
PRECDTOTAL
SOLCrTADO
S 6,982.818.50
soo.ooo.oo
$ 1500,000.00
$ 120 rj,D oo.oo
I 6,350,000.00
it 24,000,000.00
1 36.000,000.00
S 2,150,000.00
9.000,000.00
S 8,500,000.00
S/m
SOLCrTADO
$ 3,881.50
3.S49 30
S 4,066.35
S 4,615.35
I 6,76156
$ 3,115.67
$ 3.805.94
$ 8,884.30
5,625.00
I 7.49559
NUMERO DE EVENTOS:
NOTA: Tipo de Cambo peso/dlar $11.09
AJUSTES DE HOMOLOGACIN
FCCM.
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
0 95
0.95
0.95
0 5 5
10
VALORD6LA
CCNSTHUCCICH
o.oa
0.00
0.00
0.00
0.00
0 00
0.00
0.00
0.00
0.00
FZo
0.83
0.S3
1.00
1.0 0
0.83
1.00
0.83
1.00
1.00
0.83
RENTAS
REFERENCIA
NUMERO
1
2
3
4
5
AREA
R E N T A B L E !
1,450.00
2,600.00
1,950.00
1,000.00
6,342.00
PRECDTOTAL
SOUCrTADO
79,750.00
$ 134,400.00
S 93,600.00
S 45,000.00
400,000.00
Slrf
SOLICITADO
55.00
J 4S.0O
I 48.00
$ 45.00
63.07
NUMERO DE EVENTOS:
FO
0 5 7
0.B7
1.00
0.67
1.00
1.00
1.00
1.00
0.87
0.87
FFr
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FFo
1.00
100
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FSu
1.14
1.00
1.00
1.00
1.04
1.61
1.61
1.00
1.11
1.06
FRe
0.82
0.72
1.00
0.87
0.38
161
1.34
1.00
0.97
0.77
VALOR PROMEDIO:
VALOR PONDBADO:
VALORA UTLEAR:
AJUSTES DE HOMOLOGACIN
F.COM.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
5
Feo
1.00
100
1.00
1.00
1.0 0
NOTA:
ESPACIO MMOBLIARD
REFERENCIA
NLMERO
I
2
3
4
5
AREA
VENDIBLE
526,0D
2.79B.0D
850.00
1,000.00
6.342.00
PRECDTOTAL
SOLICITADO
$ 3,480,000.00
$ 12,852,000.00
$ 6.500,000.00
$ 4,000,000.00
$ 44,360,000.00
S/m2
SOLCfTADO
4,714.83
$ 4,593.28
$ 7,647 06
$ 4,000.00
S 6,994.64
NUMERO DE B/ENTOS:
Fed
1.00
1.00
1.00
100
1.00
Feal
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FZD
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Fsup
1.00
1.00
1.0 0
1.00
1.00
FRe
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR PROMffllO:
VALOR PONDERADO:
VALORA UTILIZAR:
AJUSTES DE HOMOLOGACIN
F.COM.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
5
Feo
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
NOTA:
Fed
1-00
too
1.00
1.00
1.00
Fcal
1.0 0
1.0 0
1.00
1.00
1.00
F a j
1.00
1.00
100
1.00
1.00
Fsup
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FRe
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR PROMEDIO:
VALOR PONDERADO:
VALORA UTILIZAR:
1 v e z
tin?
AJUSTADC
3,036.47
2,640.60
3,864.93
3,314.62
5,544.59
4,765.42
4,931.58
8.440.08
5,160.46
5,450.45
4,754.82
4.653.67
4,700.00
S/rTf
AJUSTADC
4 8 5 0
43.20
4 3 2 0
40.50
56.76
46.63
44 .a a
45.00
Sltrf
AJUSTADC
4 2 4 3 5 5
4,133.95
6,883.35
3.600.00
6,295.16
5,030.97
5.HS.0B
5,100.00
POND
15%
%
5%
5%
15%
514
15%
5%
10%
15%
100%
POND
10%
10%
4 0 %
3 0 %
%
lOOf
POND
2 0 %
3 0 %
3 0 %
10%
%
won
57 * &
http://26D.ua
-
XAH \ ( I O M ) r i Q > K TIX OS FIJOS DF I N X T V E lNDE
GXSOl IN'X. X SI 1 M''XRXi ION CON SI > \ I ,M
\A\_ j f \ A-A J ^ REFERENCIA No. 1
TIPO:
UBICA CON:
COLONIA :
SUPERFDE:
VALOR TOTAL OFERTADO:
VALOR UNTARD OFERTADO
FUENTE:
TELEFONO (S) :
VALOR AJUSTADO:
OBSERVACIONES :
REFERENCIA No. 3
TIPO:
UBICACIN:
COLONIA :
SUPERFCE:
VALOR TOTAL OFERTADO;
VALOR UNITARIO OFERTADO
FUENTE:
TELEFONO (S) :
VALOR AJUSTADO:
OBSERVACIONES :
REFm&KIA No. 5
T O :
UBICACIN:
COLONIA :
SUPERFICE:
VALOR TOTAL OFERTADO:
VALOR UNITARD OFERTADO
FUENTE:
TELEFONO (S) :
VALOR AJUSTADO:
OBSERVACIONES :
A l f r e d o L a r a I n g e n i e r o M u n i c i p
G I v e z a l
Cdula Profesional No. 4535628
INVESTIGACIN DE TERRENO
TERRENO
AV. TALISMAN
ESTRELLA
1,799.00 ir?.
$ 6,982,818.50
$ 3,881.50 m2
ZERTUCHEY SNCLAIR, S.C.
52 51 49 95
3,035.47
TERRENO
REFERENCIA No. 2
TIPO:
UBCACDN:
COLONIA :
SUFERFiaE:
VALOR TOTAL OFERTADO;
VALOR UNITARIO OFERTADO
FUENTE:
TELEFONO (S) :
VALOR AJUSTADO:
OBSERVACDNES:
REFERENCIA No. 4
TIPO:
CONTTTUCIN DE LA REPBLICA UBCACDN:
PROVIDENCIA
294.96 nf ,
$ 1,200,000.00
$ 4.068.35 n f
BANDN DEL VALLE
55 64 6409
3.864.93
TERRENO
AV. CENTENARIO
ATZACOALCO
880.00 nf .
$ 5,950,000.00
$ 6,761.36 n f
LOMEUN HERMANOS
BIENES RACES
25 81 03 60
5,544.59
COLONIA:
SUPERFCE:
VALOR TOTAL OFERTADO :
VALOR UNTARIO OFERTADO
FUENTE:
TB_EFONO (S) :
VALOR AJUSTADO:
OBSERVACDNES:
REFERENCIA No. 6
TIPO:
UBCACDN:
COLONA:
SUPERFCE:
VALOR TOTAL OFERTADO:
VALOR UNITARIO OFERTADO
FUENTE:
TELEFONO (S) :
VALOR AJUSTADO: