INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS" T E S I S QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA: J ALOIX COPADO QUINTANA ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003. HERMOSILLO, SONORA, MÉXICO DICIEMBRE 2005
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TESIS · 2012-05-10 · Avalúo de maquinaria, equipo de oficina y equipo de trasporte. 3. Avalúo realizado por los ajustadores de la obra civil. 4. Plano de distribución de alumbrado
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER
CRITERIOS ADECUADOS DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
J ALOIX COPADO QUINTANA
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE
OCTUBRE DE 2003.
HERMOSILLO, SONORA, MÉXICO DICIEMBRE 2005
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"Normas, reglamentos, leyes, conceptos, estructuras, procesos, mejores prácticas y
el uso más progresivo de tecnología no pueden asegurar la transparencia y rendición
de cuentas. Esto sólo se da cuando individuos con entereza hacen lo correcto."
Sotres Mora Bertha Eugenia
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AGRADECIMIENTOS
A mi familia, por su sacrificio y comprensión para que yo pudiera realizar mi proyecto
profesional.
Al Lie. Alejandro Hernández de la Fuente, por su apoyo para la realización de este
trabajo.
A mis amigos, por su paciencia al entender que mi ausencia en algunos momentos
no era por desinterés, sino por alcanzar una meta.
ÍNDICE
Capítulo I. Introducción
1.1. Antecedentes
1.2. Justificación
1.3. Planteamiento del problema
1.4. Objetivos
1.4.1. Objetivo general
1.4.2. Objetivos específicos
1.5. Hipótesis
1.6. Limitaciones
Capítulo II. Principios generalmente aceptados
cuantificación monetaria de daños
2.1. El costo de las edificaciones de un inmueble
2.2. El método del Costo Neto de Reposición
2.3. El Factor por Demérito
2.4. Demérito por el Criterio Contable Tradicional
2.5. Demérito por el Criterio Ross Heidecke
2.6. Demérito por el Criterio HR
2.7. Demérito por el Criterio de Kuentzle
2.8. Demérito por el Criterio de Ezequiel Siller
Capítulo III. Descripción del caso de estudio
3.1. Descripción del Inmueble
3.2. Características constructivas
IV
3.2.1. Nave Industrial 31
3.2.2. Oficinas 32
3.3. Descripción de daños 33
3.3.1. En nave industrial 33
3.3.1.1. Daños por fuego 33
3.3.1.2. Daños por calor 33
3.3.1.3. Daños por humo 34
3.3.2. En edificio de oficinas 34
3.4. Cuantificación de daños por los ajustadores 34
3.5. Costo 35
3.5.1. Obra civil 35
3.5.2. Instalación eléctrica 36
3.6. Maquinaria y equipo 36
3.6.1. Reporte de inspección 36
3.6.2. Cuantificación de reparación de equipo dañado 45
3.7. Conclusiones de los ajustadores 52
3.7.1. Estimado total de reparación de equipo 52
3.7.2. Análisis de costo de la cuadrilla 53
3.8. Equipo de oficina 53
3.9. Autos y camiones 55
Capítulo IV. Resultados y conclusiones
4.1. Resultados 56
4.2. Comparativos de valores obtenidos en el esquema de metodología de valuación
contra los valores obtenidos por los ajustadores de seguros 58
4.3. Conclusiones 59
4.4. Recomendaciones 60
Bibliografía 62
Anexos
V
1. Avalúo de edificio compuesto por nave industrial y oficinas administrativas.
2. Avalúo de maquinaria, equipo de oficina y equipo de trasporte.
3. Avalúo realizado por los ajustadores de la obra civil.
4. Plano de distribución de alumbrado producción.
5. Plano de distribución eléctrica producción.
6. Presupuesto comparativo de reparación de instalaciones eléctricas.
7. Presupuesto comparativo de reparación de obra civil.
8. Presupuesto inicial para la reclamación del pago monetario por daños en obra
civil.
9. Presupuesto modificado para la reclamación del pago monetario por daños de
obra civil.
10. Presupuesto para la reparación de instalaciones eléctricas.
VI
RESUMEN
Al ocurrir un siniestro ya sea accidental o provocado como el caso de un incendio y
que se encuentra protegido con un contrato de seguro, se pueden presentar
problemas en el momento de llegar a los acuerdos de indemnización que establece
personal nombrado por las compañías de seguros y los asegurados, por no
corresponder por un lado a las expectativas de la cantidad que el cliente espera
recibir y la que establece como indemnización final la compañía aseguradora.
El presente trabajo es un análisis de un caso en particular, desarrollado en base a un
siniestro por incendio en una empresa ubicada en un parque industrial cuyo alcance
puedo ser catastrófico y que tiene implicaciones socio-económicas por intervenir en
ella inversionistas privados amparados con una compañía de seguros.
Se pretende revisar los procedimientos utilizados actualmente para encontrar los
montos indemnizables por los ajustadores (personal que realizan valuaciones de
daños para las compañías aseguradoras).
Asimismo, establecer criterios que se apeguen a la metodología que se establece en
las leyes y reglamentos vigentes. Y que las instituciones que agrupan a los
valuadores profesionales, deberían intervenir en la peritación de los daños sufridos
como consultores capacitados y con estudios reconocidos por instituciones
académicas que reflejarían un nivel de profesionalismo; suficiente para que sea
válido ante instancias que pudieran intervenir para solucionar conflictos entre cliente -
aseguradora.
# " X
• I Ü L É Q T £ C
CAPITULO I
INTRODUCCIÓN
Los incendios industriales son aquellos que pueden presentarse en forma súbita,
gradual o instantánea en plantas e industrias que emplean materiales de fácil ignición
y agentes químicos, en el tránsito de vehículos con tanques que transportan
líquidos inflamables y/o tóxicos, la generada por cableado eléctrico de alta tensión,
en bodegas de materiales combustibles o por combustión espontánea (como
consecuencia de la degradación y/o descomposición orgánica de algunos
compuestos químicos, cuyo resultado es una reacción exotérmica o un
sobrecalentamiento gradual, que provoca fuego) y que requieren para su eliminación
o control de métodos acordes al tipo de agente que lo origina.
Una de las principales causas por las cuales un incendio se sale de control es por la
falta de atención oportuna y/o destiempo en su detección y notificación al personal
indicado.
Los incendios industriales que se dan en zonas de alta densidad poblacional implican
mayores riesgos, por ello la preparación y colaboración ciudadana adquiere mayor
importancia y valor. Dado que el desarrollo urbano y su convivencia con zonas
industriales implica incongruencia, por la mezcla de establecimientos industriales
peligrosos con mercados, escuelas y zonas habitacionales. Cuando un riesgo no se
puede eliminar, en primera instancia se debe buscar el método de protección más
eficaz y eficiente, que permita la prevención de desastres y la reducción de lesiones
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
y daños a la población y su entorno.
Una forma de prevenir o mitigar los efectos de este tipo de fenómenos es la de
evaluar meticulosamente los riesgos inherentes a las actividades industriales,
además de planificar la actuación interinstitucional coordinada que permita prestar el
auxilio oportuno y eficaz en caso de este tipo de contingencia, por lo que atendiendo
al tamaño o extensión física, al tipo de fuego y agente que lo origina será la magnitud
del posible daño, así podrá considerarse de baja intensidad, cuando éste se presente
y pueda ser controlado sin mayor dificultad, sin implicar un gran peligro para la
población y entorno, causando únicamente los daños propios de su naturaleza al
área siniestrada; de media, cuando el fuego abarca una parte importante de la
instalación o área geográfica, con la inminente posibilidad de que se salga de control
y cause víctimas; y alta, cuando el fenómeno esta completamente fuera de control, y
es de alta destructividad, afectando toda la instalación o área, siendo difícil de
combatir directamente, lo que representa una situación de alto y permanente riesgo,
a vidas y bienes de los alrededores, siendo necesario evacuar la zona.
En la actualidad es casi una necesidad, además de contar con planes de protección
civil diseñados por autoridades y personal capacitado para implementar estos planes,
tener un plan de previsión para la protección que en caso de presentarse un incendio
el propietario de la industria o empresa tenga el respaldo monetario para hacerle
frente no solo a la reconstrucción y reparación del inmueble y equipo de su
propiedad, sino también a las responsabilidades civiles que se puedan derivar.
1.1. Antecedentes.
Podemos afirmar que la necesidad de seguridad es inherente al ser humano, quien
frente a los peligros a que está expuesto en el medio ambiente en que vive, como
son los efectos climáticos adversos, el ataque de animales o del propio hombre y los
riesgos de la naturaleza, desde su origen, ha buscado diversas formas de protección.
Más adelante, con su propia evolución y al desarrollar nuevas actividades, el hombre
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
socializa y aprende a vivir en comunidades, pero esto a su vez lo obliga a
organizarse e intercambiar los productos que ha cultivado o producido, con el paso
del tiempo crea el comercio, naciendo así las primeras formas de empresa, pese a
los logros alcanzados el hombre comprueba que puede perder lo que con su trabajo
ha creado, construido, edificado y ganado para si, e incluso, puede perder la vida. A
raíz de esta premisa el hombre ha ideado diversas formas de protección.
Todas las medidas de protección buscan lograr dos objetivos reducir la frecuencia en
que ocurren pérdidas al tiempo que las pérdidas sean menores en cada ocasión que
sucedan.
Lo anterior implica que el riesgo al que se está expuesto, aunque disminuido debido
a la implementación y apego a las medidas de protección diseñadas, subsiste, y
cuando llegara a realizarse va a producir pérdidas económicas, poniendo en peligro
la integridad o permanencia de las personas tanto físicas como morales con el
consecuente impacto socio económico adverso para las familias, las organizaciones
y el país.
Ante la imposibilidad de eliminar totalmente el riesgo y consecuentemente las
pérdidas que eventualmente produzca cualquier contingencia, el hombre puso en
juego su imaginación y creatividad, encontrando que la mejor solución es el
desplazamiento o transferencia de su riesgo a un tercero.
Pero ¿a quién transferirlo? ¿cómo transferirlo? Estas respuestas las encontró el ser
humano, al crear mecanismos de aseguramiento, sin embargo, hoy en día, al haber
diversas opciones tanto en coberturas, servicios y precios, surge una nueva
interrogante: ¿cómo lograr que lo que adquiera se convierta en una inversión y no un
gasto? ¿cómo saber cuánto seguro es suficiente? ¿cómo adquirir un producto que
sea como un traje a la medida de las propias necesidades del hombre o sus
organizaciones? que cubra los riesgos a la vez que no sea oneroso, esto es, no
adquirir más seguro que el que realmente necesita o puede pagar (Burkett, 1995).
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En la actualidad, principalmente los hombres y mujeres de empresa están tomando
conciencia de la importancia de asegurar su patrimonio, su empresa, sin embargo en
repetidas ocasiones por desconocimiento del tema adquieren un producto "barato"
excluyendo coberturas indispensables, que lo único que hace es dar una sensación
de seguridad, pero que al final de cuentas no responda a sus verdaderas
necesidades, convirtiéndose en un problema adicional en lugar de una solución, o
por el contrario, adquieren producto que exceden sus necesidades solo por el
capricho y la mala asesoría en el área de seguros.
Para tener un panorama más amplio se debe tomar en cuenta que la actividad
aseguradora por su alto contenido económico-social, tiene una función que se
desempeña en toda sociedad de diversas formas, ya sea por quien asume la
responsabilidad de desarrollarla u operarla y/o por la naturaleza de los riesgos y la
gran diversidad de coberturas que se ofrecen para la protección patrimonial y/o
estabilidad económica de las personas físicas y morales.
En un sentido amplio, el objeto del seguro es la compensación del perjuicio
económico experimentado por el patrimonio a consecuencia de un siniestro. Aparte
de este sentido, que puede identificarse con la finalidad del seguro, el objeto, en su
aspecto contractual, es el bien material sujeto al riesgo sobre el cual gira la función
indemnizatoria.
En la definición del seguro se deberá destacar la solidaridad humana al considerar
como tal la institución que garantiza un sustitutivo al afectado por un riesgo, mediante
el reparto del daño entre un número elevado de personas amenazadas por el mismo
peligro; también se puede señalar el principio de contraprestación, esto es, que el
seguro es una operación en virtud de la cual, una parte (el asegurado) se hace
acreedor, mediante el pago de una remuneración (la prima), de una prestación que
habrá de satisfacerle la otra parte (el asegurador) en caso de que se produzca un
siniestro.
^ T T c * ¡ O Í - Í Ü T E C A
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Desde un punto de vista general, puede también entenderse como una actividad
económica-financiera que presta el servicio de transformación de los riesgos de
diversa naturaleza, a que están sometidos los patrimonios, en un gasto periódico
presupuestable, que pueda ser soportado fácilmente por cada unidad patrimonial.
De lo anterior podemos destacar los siguientes aspectos:
Actividad de servicios: El seguro es una actividad de servicios y no una actividad
industrial. En esta última, las notas características radican en la existencia de unos
bienes (materia prima) que quedan convertidos en artículos de uso o consumo, y en
el hecho de que en dicha transformación el elemento capital (maquinaria) tiene gran
importancia; por el contrario, la actividad de servicios constituye una prestación
eminentemente personal que elimina en quien la recibe la necesidad de prestar una
atención especial o desarrollar una actividad particular para conseguir determinados
fines. Además, en las actividades de servicios predomina el elemento trabajo (acción
personal de las empresas que la prestan).
Acento financiero y económico: La actividad aseguradora tiene un marcado acento
financiero y económico, no sólo porque se percibe un precio (prima), cuya
contraprestación consiste generalmente en una masa económica (indemnización),
sino también y principalmente porque desempeña la importante tarea financiera de
lograr una redistribución de capitales al motivar que un elevado número de unidades
patrimoniales puedan ser afectadas por las pérdidas (siniestros) que se produzcan
en cualquiera de ellas.
Transformación de riesgos en pagos periódicos: Por otro lado, otro fin del seguro en
la transformación de riesgos en pagos periódicos presupuestables, esta idea de
transformación no ha de interpretarse en un sentido estricto, sino en un carácter
amplio de cambio que experimentan las prestaciones satisfechas por los asegurados
(primas), al poder convertirse en una considerable masa de capital con motivo de los
riesgos de diversa naturaleza a que están sujetos los patrimonios, personal y
financiero, de los individuos.
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Valores agregados: Ha de señalarse además que el seguro supone también otros
servicios, tan importantes como por ejemplo, ayuda para el ahorro, particularmente
mediante algunas modalidades del seguro de vida, estimulando las inversiones
familiares; asistencia técnica, especialmente en los riesgos de naturaleza industrial
como prevención y protección contra incendio; asistencia médica, clínica, quirúrgica
o de rehabilitación funcional (accidentes de trabajo por citar un ejemplo), o servicio
de asistencia jurídica (defensa procesal, prestación de fianzas individuales, entre
otras) especialmente en los riesgos de responsabilidad civil.
En el aspecto legal, La Ley sobre el Contrato de Seguro aplicable en México en su
artículo 1o establece:
"Por el contrato de seguro, la empresa aseguradora se obliga, mediante una prima, a
resarcir un daño o a pagar una suma de dinero al verificarse la eventualidad prevista
en el Contrato". (Ley sobre el Contrato de Seguro, art. 1°, Edición 2002)
La actividad o institución aseguradora puede ser definida en síntesis, como la
manifestación técnica y organizada que realiza la función socioeconómica de la
Compensación d e rieSgOS. (Manual de Curso Propedéutico de MAPFRE TEPEYAC, S.A., 2003)
El contrato de seguros, en general es el documento o póliza suscrito con una entidad
de seguros en que se establecen las normas que han de regular la relación
contractual de aseguramiento entre ambas partes (asegurador y asegurado),
especificándose sus derechos y obligaciones respectivos.
El seguro, desde el punto de vista jurídico, es un contrato mediante el cual una
compañía de seguros se compromete a realizar un pago contingente al asegurado en
caso d e ocurrir el siniestro (Ley sobre ei contrato de seguros, Edición 2002). E n México se trata d e
un contrato de naturaleza consensual, es decir, basta con el consentimiento de
ambas partes para que el contrato se perfeccione, sin que se condicione el mismo a
la entrega de la póliza o al pago de la prima.
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS'
El contrato de seguros se caracteriza por ser fundamentalmente:
1 Consensual: Formado por el consentimiento de las contrapartes.
2 Bilateral: Se comprometen a los dos contratantes.
3 Aleatorios: Dependen de un suceso fortuito.
4 Oneroso: Genera gastos.
5 De adhesión: Forma parte de un grupo.
Está basado en La Buena Fe: Se considera la intención recta de ambos contratantes (Manual de Curso Propedéutico de MAPFRE TEPEYAC, S.A., 2003).
1.2. Justificación.
El desarrollo de la presente investigación es debido a que, al existir leyes y
reglamentos que establecen las bases y los criterios para la contratación de pólizas
de seguros para cualquier ramo, inclusive para la elaboración de los contratos que se
anexan a las pólizas que se adquieren por los asegurados, nos encontramos que la
interpretación de las cláusulas y convenios especiales recaen en personas que
hacen "avalúos" de daños para indemnización poco preparados, cuando este trabajo
debe de hacerlo personal calificado y capacitado, para que su trabajo sea reconocido
por todas las instituciones que intervienen y reglamentan la actividad de las
sociedades mutualistas e instituciones de seguros y autoridades judiciales en
determinado momento que se llegase a presentar una queja o inconformidad por no
estar de acuerdo en el monto indemnizatorio a recibir.
Como se sabe, algunas veces las decisiones se basan en análisis y razonamientos
sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,
juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una
decisión tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome
posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas
que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y eficientes, para aquellos problemas que
se consideran de rutina y repetitivos.
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VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS
Una decisión es una contestación a una interrogante donde los sucesos a su
alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas
consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se actúa
adecuadamente.
Por otro lado es importante decir que las metodologías expuestas en este documento
han ayudado a resolver problemas de diversas áreas del conocimiento, la valuación
es una de ellas, y muchas de las aplicaciones aquí desarrolladas han demostrado
que proveen bases para lograr un análisis integrado y objetivo de los problemas que
se presentan en esta materia. La característica distintiva de estas técnicas es la
necesidad de expandir los puntos de vista para tomar una actitud más crítica e
interrogadora en los dictámenes de valor; además, estimulan el pensamiento
objetivo, en parte porque hacen énfasis en conceptos amplios, y también porque la
naturaleza de los modelos y de las técnicas limitan la influencia de las preferencias
personales.
Asimismo, también permiten encontrar soluciones creativas y adecuadas a los
problemas del campo de la valuación, ayudando a identificar las partes críticas de
éstos y suministrando así una base sólida de carácter cualitativo y cuantitativo para
orientar el juicio del tomador de decisiones, disminuyendo el esfuerzo y el tiempo de
análisis para intensificar el potencial de su actividad en un sentido más racional.
Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es
decir, para efectos de evaluación surge la necesidad de valuar, y puede afirmarse
que tomar decisiones es una habilidad clave de las personas, quienes las deberán
tomar cuando exista un problema que requiera una solución; para ello deberán
contar frecuentemente con el conocimiento del valor, expresado en términos
económicos, de proyectos o negocios, así como de los bienes y derechos
involucrados en ellos.
Un problema, en términos conceptuales, será entendido como la diferencia que
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existe entre un estado real y otro que es deseado, y una decisión será asumida como
la contestación a una interrogante cuyos sucesos a su alrededor tienen tanta
incertidumbre que la respuesta no resulta obvia.
Para tomar una decisión, los individuos primeramente establecen variables y
parámetros de comparación con base en sus conveniencias, preferencias y gustos;
después, a partir de los valores asignados a los parámetros, o calculados para las
variables, se selecciona el mejor elemento de un posible conjunto de soluciones
mediante un proceso iterativo de comparación, el cual confronta a cada una de ellas
con todas las demás. Este proceso puede entenderse como un ciclo que se
desarrolla junto con el paso del tiempo, cuyo esquema es el siguiente:
Cada elemento del posible conjunto de soluciones recibe el nombre de "alternativa",
de donde aquella que aporte los mayores beneficios, o bien, los menores perjuicios,
se llamará opción. Puede existir el caso que más de una alternativa aporte al
tomador de decisiones los mismos beneficios o perjuicios, por lo que será posible
que en un conjunto de alternativas exista más de una opción.
En ese sentido, para encontrar la opción buscada en un momento dado, los analistas
y tomadores de decisiones se apoyan fundamentalmente en procedimientos tales
como la valuación, técnica que es motivo del desarrollo del presente documento.
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Tomando como base lo anteriormente expuesto, y considerando que el plan de
estudios de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial nos proporcionó las
bases necesarias para la comprensión de la problemática planteada, pudiéndola
enfrentar mediante la aplicación del conocimiento adquirido en los temas específicos
de Análisis de Costos, Introducción a la valuación, Valuación Inmobiliaria, Valuación
de Maquinaria y Equipo y Valuación Industrial.
1.3. Planteamiento del problema.
A través del tiempo los clientes o asegurados han manifestado su desconfianza en
las compañías de seguros que existen en el mercado asegurador mexicano, en
ciertas ocasiones, se debe a la poca y escueta información que el intermediario
proporciona al cliente, dejando interrogantes en el comprador que no le son
disipadas; en general, la poca cultura del seguro del pueblo mexicano y tal vez el
escaso conocimiento del intermediario, y en algunos casos la falta de ética de
ambos, contribuyen a acrecentar el problema.
Por lo tanto, se ha difundido y prevalecido la idea de que las compañías de seguros
son injustas al determinar la indemnización de un siniestro, cosa que en algunos
casos pudiera ser cierto, y esto generalmente se debe a que no existe una
metodología única que permita al valuador el manejo de indicadores de alcance
general que hagan transparente el procedimiento.
Las compañías de seguros en general utilizan ajustadores (personas físicas,
despachos o empresas de valuación) que han aprendido a determinar pérdidas en
forma empírica o por comparación de la indemnización de daños a las empresas,
que a través del tiempo ha causado en ciertos casos problemas en la aceptación final
de las propuestas de indemnización por los daños sufrido en el siniestro reclamado y
como consecuencia, recaen en problemas legales que conllevan al entorpeciendo de
la operación misma de las aseguradoras porque se les obliga a destinar recursos
tanto humanos como monetarios para dar una solución, pudiendo ser utilizados estos
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recursos en el ahorro y optimización de los mismos, conservando un nivel de
rentabilidad que les permita incluso bajar tarifas en futuras contrataciones de
seguros.
Las reclamaciones y demandas por parte de los contratantes a las aseguradoras es
una condición que ocasiona grandes pérdidas económicas tanto por horas hombre
como por parte de pagos de honorarios a despachos legales externos, para dar
contestación y litigar las demandas.
Gráfica 2. Estadísticas de reclamaciones ante CONDUSEF en el año 2004.
Asistencias Técnicas y Jurídicas recibidas an CONDUSEF durante el ano 26U
Reclamaciones presentadas en COHOOSEf durante «I aíte 2004
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Distribución de causas (Principales Ramos de Seguros)
2003-2004
N«s«evm úñ la institución • proportion» ¡ntonnatídn sobf»»(«4*ufiCju»9u»rdate(x>ítea. Reefcaz» oe te irmiitueion a la ecritcttud ti* cancelaooft <*» Ni p&Sza por parte «jal ususario.
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Este equipo presenta daños de oxidación en todos los elementos mecánicos, sin que
deba desarmarse.
Máquina 88.- Timesavers lijadora de banda, modelo 289, número de serie 26906T.
1 f
Este equipo se considera pérdida total.
Máquina 91.- Pindouter BMT, modelo S/M, número de serie B-700.
~ M
Este equipo presenta evidencias de retiro de partes.
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Máquina 92.- Serrucho de mesa transponer, modelo BS350, número de serie 99948.
Este equipo presenta oxidación en su interior, lo cual requiere de su desmontaje para
realizar su limpieza.
Referente a los baleros se considera necesario su cambio.
Máquina 93.- Serrucho de mesa EMA, modelo 84-15-11, número de serie KST, 7KW,
220 V.
Este equipo presenta daños por oxidación en la cubierta y en sus componentes
interiores, por lo que se deberá limpiar retirando la oxidación.
Máquina 94.- Taladro de base Delta, modelo S/M, número de serie R9322.
Este equipo presenta daños por oxidación en todos sus elementos por estar
sometido a radiación.
Máquina 95.- Davis and Wells Shaper, modelo FS2.24, número de serie SP178182.
En este equipo se apreció con una alta contaminación por oxidación en la flecha del
motor, ocasionada por el agua que se utilizó para apagar el fuego.
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Máquina 96.- Shapper Ritter Manufacturig, modelo 2.11, número de serie 1130.
A este equipo se le observó gran cantidad de oxidación por efectos de la temperatura
y el agua utilizada por los bomberos. Para llevar acabo el trabajo de limpieza se
deberá desarmar y terminado el trabajo armarse de nueva cuenta y lubricarse.
Máquina 108.-
20.001.240.
Edgebander I. D. M., modelo Dinament/49, número de serie
Este equipo no presenta daños por radiación o fuego directo, pero si tiene daños por
oxidación, lo cual deberá limpiarse y mediante un procedimiento de desarmado y
armado posterior lubricando todos los componentes.
Máquina 110.- Ensambladura de cajones, modelo K11a51.
He-y ruíMt
f — ——7 »»
Este equipo no presenta daños físicos, únicamente presenta daños por oxidación, las
partes faltantes fueron producto del desmontaje.
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Máquina 112.- Ensambladura de gabinete OCMAC, modelo S/M.
Esta máquina no presenta ningún daño, por lo tanto, no procede reclamación alguna.
Máquina 114.- Ensambladura de marcos, modelo s/m, 1.5HP, 380 V.
Este equipo requiere únicamente de limpieza, los conceptos adicionales no están
considerándose por ser necesarios para mantenimiento.
TRANSPORTADORES 131, 132, 133 v 134.
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De este sistema se observa que se encuentran dañados curvas y rodillo Conveyor
por efectos del agua y radiación, los cuales no pueden ser utilizados.
De acuerdo con los antecedentes que se tenían del reclamo y después de observar
el estado de los equipos, le fue indicado al asegurado que se necesitaba revisar cada
45
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
uno de los equipos para determinar los daños físicos que presentaban y que podían
reclamarse como consecuencia del incendio en la nave industrial. Igualmente le fue
indicado que para llevar a cabo la revisión física, se requería la presencia de los
técnicos que le presentaron la propuesta de reparación, con el fin de ubicar los daños
y determinar conjuntamente los conceptos que reportaron en su propuesta.
Es importante hacer mención que el procedimiento utilizado en el trabajo de revisión
y evaluación de daños requirió discutir con el asegurado todos los conceptos
reclamados como consecuencia del siniestro, sin embargo muchos de estos
conceptos fueron considerados no procedentes, aún así correspondiendo a una
relación comercial la compañía de seguros autorizó realizar ciertas reparaciones a
las máquinas para regresar a su funcionamiento normal, por lo anterior el cliente
aceptó retirar del catálogo de concepto reclamados no procedentes.
3.6.2. Cuantificación de reparación de equipo dañado.
A continuación se podrá observar el catálogo de cada una de las máquinas, así como
las cantidades analizadas por el personal del despacho de ajustes que servirán como
base para la indemnización del siniestro.
Máquina 57.- Auto Nailer Stanley Bostictch, modelo AJJ00450, número de serie S/N.
CONCEPTO FACTURA* UNIDAD VALOR Reparación general del sistema neumático $
Reparación general del sistema eléctrico $ Ajustes y lubricación en general $ 4,398 18 Sub-total $ 4,39818
Máquina 58.- Lijadora de molduras marca Holsander Bouyguy Co., modelo 101,
número de serie 101.
| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Ensamble general del sistema. $ Ajustar, encuadrar mesa transportadora $ Conexiones eléctricas de motores. $ Reconstrucción general sistema eléctrico $
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Máquina 59.- Molder SCML modelo Superset, número de serie AB/087391, HP 25,
440-220.
| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Reconstruir tablero de control (material) $ 109,000 00 Reconstruir tablero de control (mano de $ 16,994 10 obra) Alambrado general de maquina (material) $ 7,500 00 Alambrado general de maquina (mano de $ 11,329 40
obra) Reparación general sistema neumático $ 15,000 00
(material) Reparación general sistema neumático $ 9,70216
(mano de obra) Reparación general de 7 motores $ 7,930 58
Reparación flechas para cabezales $ 12,127 70 Reparación plancha y zapatas $ 9,702 16 Servicio, mano de obra $ 10,262 42 Sub-total $ 209,548 52
Máquina 60.- Ensambladura del carrusel Taylor modelo 800120, número de serie S/N | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Limpiar, lubricar, inspeccionar sistema general $ 2,425 54 Remover oxido en prensas 120 brazos $ 8,796 36 Limpiar, remover oxido cadena transportadora S 2,932 12 Reconstruir sistema neumático prensas $ Desarmar y limpiar piston $ Armar bastidor de maquina S Cuadrar, nivelar ensambladora $ -Sub-total $ 14,154 02
Máquina 61.- Perforadora múltiple automática Nichols, modelo S/M, número de serie
R605604A. I C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R |
Limpieza general de maquina $
Inspección y reacomodo sistema eléctrico $
Inspección y ajuste del sistema mecánico _$ -Sub-total $
Máquina 62.- Colector de polvos 3HP, I Phase, 4 bolsas. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Nivelar y ajustar sistema de succión (turbina) $ 800 00 Limpieza general de motor (cambio de baleros) $ 1,200 00 Reconstruir sistema eléctrico $
Reemplazar 4 bolsas (2 de almacenamiento y 2 de filtración) marca Seco $ Reemplazar mangueras flexibles Sub-total $ 2,000 00
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Máquina 63.- Serrucho de mesa SCM, modelo S-115-F, 5HP, 220/440 V. | C O N C E P T O j F A C T U R A U | U N I D A D | V A L O R | Limpieza y lubricación de sistema de $ -elevación disco corte Remover oxido de plancha superior $ Reacondicionar sistema eléctrico $ Ajustar, nivelar disco $ Verificar funcionamiento baleros, flecha y $ -motor Sub-total $ -
Máquina 64.- Rip Saw Matterson, modelo 202, número de serie 12017. | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR Limpieza y lubricación de maquina $ Inspección y reconocimiento sistema $ eléctrico Reparación de sistema para lubricar cadena $ transportadora Ajuste general de sistema de corte _$ ; Sub-total $ -_
Máquina 65.- CHP Sawgarland Industries, modelo S/M, número de serie N5101-2-
102587, 71/2HP, 220/440. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Limpieza general de sistema $ Verificar funcionamiento de motor 3> Verificar baleros flecha principal £ Ajuste sistema neumático S Armar mesa _JB ^ _ Sub-total S -
Máquina 66.- Cortadora Cta. Machines, modelo M2-25, número de serie 3872, 2HP,
220/440 V. r C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Remover oxidación, limpiar y lubricar S maquina, limpieza Recostruir sistema eléctrico en general $ Cambiar baleros a motores (material) $ 1,800 00 Cambiar baleros a motores (mano de obra) S 4,851 08
Sub-total
Máquina 67.- Hole-her vertical panel saw, modelo S/M, número de serie6738. I CONCEPTO 1 FACTURA # | UNIDAD | VALOR Limpieza y lubricación de maquina $ 2,425 5 Reconstruir sistema eléctrico $ Ajustar sistema corte $ Ajustar corredor horizontal y vertical _$ ; Sub-total $ 2,425 5
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS'
Máquina 68.- Sierra de cinta Agazzani G, modelo 500, número de serie 5381, 5HP,
480 V. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Limpieza general sistema de lubricación $ 1,212 77
Remover oxido de secciones afectadas $ 1,466 06 Corregir y reparar protecciones S Ajustar volantes y guisa para carrera _$ ^__ Sub-total $ 2,678 83
Máquina 69.- Sierra de cinta Band Saw N.R.A., modelo 440248. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R Limpieza y lubricación maquina $ Verificar funcionamiento de volantes $ Verificar funcionamiento de baleros $ Ajustar sistema para control de carrera y $ corte de banda Sub-total $
Máquina 70.- Taladro de Base Buffalo, modelo 3755. C O N C E P T O F A C T U R A # U N I D A D
Limpieza y lubricación general Remover oxido barra elevación Reacomodo sistema eléctrico Sub-total
Máquina 83.- Lijadora horizontal oscilatoria, modelo H6, número de serie 3226, 2HP,
220 V.
| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Remover motor de oscilación S 404 25 Remover motor principal $ 404 25 Remover rotor $ 404 25
Desarmar motor oscilatorio GMB baleros $
Desarmar, cambiar baleros motor principal $
Desarmar ambos baleros motos $
Remover oxidación, limpiar y lubricar $ 4,398 18 maquina Fabricación de flecha en taller $ Fabricación mesa y superficie principal $ Remover arrancador $ Limpiar, verificar funcionamiento $ arrancador 2 HP Instalar baleros a motor (material) $ 600 00 Instalar baleros a motor (mano de obra) $ 1,212 77 Instalar baleros a motor principal $ Instalar baleros a motor oscilatorio $ 1,212 77 Instalar motor $ 606 38 Instalar motor principal $ 606 38 Instalar motor de oscilación $ 606 38 Pintura en general _$ -__ Sub-total S 10,455 61
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 85.- G. P. Machinery Drum Sander, modelo EPN, número de serie G-8528,
2HP, 220 V. | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Remover motor dañado de 2 HP $ 404 25 Remover tubo flexible dañado S 377 64 Remover y cambiar cable eléctrico S 377 64 Remover arrancador S Limpiar, verificar funcionamiento S arrancador Instalar motor nuevo 2 HP 1725 RPM $ 1,800 00 Instalar motor nuevo 2 HP 1725 RPM $ 377 64 Instalar tubo flexible nuevo $ 377 64 Limpieza y lubricación de la maquina $ Instalar cable eléctrico $ 377 64 Instalar arrancador magnético tipo O _$ -__ Sub-total $ 4,092 45
Máquina 86.- Perforadora de banda horizontal sencilla Ritter, modelo PA30, número
de serie 438.
$ $
$
$
$
$
$ $ s
s s $ $
$ $ s
566 47 283 23
283 23
-
606 38
606 38
800 00 1,212 77
566 47 600 00
3,950 00 3,500 00
566 47
13,541 40
I CONCEPTO I FACTURA # | UNIDAD | VALOR Remover motor dañado por el incendio Remover arrancador manual dañado por el incendio motor 5 HP Remover tubo flexible dañado por incendio
Remover cable eléctrico dañado por incendio Remover flecha principal dañado por incendio Desarmar y remover baleros usados daños en flecha principal Rec Flecha en taller torno Rec Flecha en taller tomo (material) Instalar baleros nuevos a flecha principal
Instalar cable eléctrico Instalar tubo flexible Instalar tubo flexible (material) Instalar arrancador manual para motor 5 HP Instalar motor 5 HP Pintura general Sub-total
número de serie D850, 71/2 HP, 220/440 V. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Remover motores $ 141 61 Desarmar motores para cambiar baleros $ Servicio sistema de elevación $ 549 75 Remover sistema neumático $ Remover válvula neumaüca Limpieza lubricación de maquina Desarmar válvula neumática No Instalar sistema neumático Instalar sistema elevación Instalar baleros Instalar motores Sub-total
Máquina 88.- Timesavers lijadora de banda, modelo 289, número de serie 26906T. 1 CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
_$ -S\ib- total $ -
$ $ $ s $ $ $ $
1,446 06
---
606 36
--
2,743 78
• " • T I C B I B L I O T E C A
4 50
VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 91.- Pindouter BMT, modelo S/M, número de serie B-700. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Reparación general sistema neumático $ Reparación general sistema eléctrico S Realambrado de controles £ Reinstalación sistema de lubricación S Rectificación plancha S 2,425 54 Limpieza y lubricación general _$ 2.932 12 Sub-total $ 5 357 66
Máquina 92.- Serrucho de mesa transponer, modelo BS350, número de serie 99948. I CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR Remover arrancador 7 1/2 HP Remover cable eléctrico Remover oxidación, lubricar maquina Remover oxidación sistema de elevación Remover flechas de disco Remover baleros flecha y disco Rect flecha disco Instalar baleros flecha Instalar flecha Instalar sistema de elevación Instalar cable eléctrico Instalar arrancador 7 1/2 HP Sub-total
Máquina 93.- Serrucho de mesa EMA, modelo 84-15-11, número de serie KST, 7KW,
220 V.
$ $ $ $ $ s $ $ $ $ 9.
$ $
141 61 70 80
1,212 77 151 59 151 59 151 59
-151 59 151 59 303 18 70 75
141 50 2,698 56
| C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | Remover arrancador motor 7 KW Remover cable eléctrico Remover oxidación limpieza de maquina Remover sistema de elevación Remover flecha de disco Remover baleros flecha de disco Rec flecha disco Instalar baleros flecha, disco Instalar flecha disco Instalar sistema elevación Instalar cable eléctrico Instalar arrancador Instalar guia para corte Sub-total
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
V A L O R |
--2,932 12
606 38 303 18 151 59
151 59 151 59 303 18
---4 599 63
Máquina 94.- Taladro de base Delta, modelo S/M, número de serie R9322. I CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Máquina 95.- Davis and Wells Shaper, modelo FS2.24, número de serie SP178182. | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | Remover y desarmar flecha principal Remover baleros usados, dañados en flecha principal Remover, limpiar, lubricar, verificar funcionamiento al sistema elevador Remover caja eléctrica de madera Remover arrancador Limpieza y lubricación de maquina Remover tensor de madera Instalar baleros nuevos a flecha principal
Armar e instalar flecha principal Instalar sistema de elevación Instalar caja eléctrica nueva Instalar arrancador nuevo Instalar tensor de banda nueva Sub-total
$ $
$ $ $ $ S
$ $ $ $ $ $ s
VALOR | 1,212 77
606 38
1,212 77
--
2,932 12
-606 38
1,212 77 1,212 77
---
8,995 96
51
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 96.-Shapper Ritter Manufacturig, modelo 2.11, número de serie 1130. CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR
Remover sistema de transporte Remover oxidación, limpieza lubircacion maquina Remover arrancador Des Limpieza verificar funcionamiento de arrancador Remover y desarmar flecha principal Rectificar flecha principal Remover baleros de flecha principal Remover motor Remover, limpieza, lubricar, ajustar funcionamiento sistema eléctrico Armar e instalar flecha principal Instalar sistema de elevación Instalar arrancador Instalar motor Instalar sistema de transporte nuevo Sub-total
1,212 77 606 38
Máquina 108.- Edgebander I. D.
20.001.240.
M., modelo Dinament/49, número de serie
CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR Cambio baleros 5 mot alta velocidad Cambio baleros 5 mot alta velocidad Limpieza sistema elevación, flechas, barras soporte, torn, ajustadores Limpieza sistema elevación, flechas, barras soporte, torn, ajustadores Reparación controles eléctricos Reparación sistema pegamento Reparación sistema rodillos y cadena transportadora Ajuste general de maquina Sub-total
11,000 00 3,638 31 6,063 85
Máquina 110.- Ensambladora de cajones, modelo K11a51,
CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR Reconstruir rectificador de barras sin fin Reconstruir piston principal Verificar estado de empaque justar y cuadrar planchas laterales Limpiar, lubricar maquina en general Sub-total
Máquina 112.- Ensambladora de gabinete OCMAC, modelo S/M. CONCEPTO
Limpieza y lubricación de maquina Reemplazo mangueras neumáticas 30% Remover oxido en barras de elevación Insp pistones Sub-total
| FACTURA # j UNIDAD | VALOR
Máquina 114.- Ensambladora de marcos, modelo s/m, 1.5HP, 380 V. | CONCEPTO Limpieza y lubricación sistema mecánico Remover oxido de maquina Limpieza general bomba hidráulica Cambio de aceite y filtros Inspección empaques para pistones
I FACTURA # | U N I D A D I S $ s $ $ $ s
V A L O R | 1,212 77 4,398 18
5,610 95
52
'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Transportadores 131, 132, 133 y 134 | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR Curva de 90° sección de transformadores $ 5,061 8 de rodillo (Conveyor) de 30" X 90" con rodillo concéntrico Curva de 90° sección de transportador de $ 20,247 3 rodillo (Conveyor) de 30" X 90" con rodillo concéntrico Transportador de rodillos Conveyor de 30" $ 67,683 9 X 10" con rodillo de 3" de diámetro y de 3" de distancia de centro a centro Transportador de rodillos Conveyor de 30" $ 99,645 8 X 10" con rodillo de 3" de diámetro y de 3" de distancia de centro a centro Sub-total S 192,638 9
3.7. Conclusiones de los ajustadores.
"Considerando todos los elementos encontrados en la inspección ocular, así como en
la segunda inspección detallada de cada uno de los equipos, se determinó que en
todas las máquinas se puede ejercer principalmente un trabajo de limpieza y
engrasado, eliminando con eso la oxidación existente".
"De las máquinas que presentaban daños físicos considerables igualmente se llevó a
cabo la evaluación, de la cual se obtuvieron los resultados de reparación,
considerándose la reposición de las partes que sufrieron daños."
3.7.1. Estimado total de reparación de equipo. | EQUIPO
1. AVALÚO DE EDIFICIO COMPUESTO POR NAVE INDUSTRIAL Y OFICINAS
ADMINISTRATIVAS
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA COQJ-00001-2005
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RESUMEN DE AVALUÓ INMOBILIARIO
Inmueble que se Valúa:
NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS
Solicitante del Avalúo: ALEJANDRO HERNANDEZ DE LA FUENTE, DIRECT Propietario del Inmueble: PARQUE INDUSTRIAL DE TIJUANA, S. A. Ubicación del Inmueble: Calle y N°
6 ORIENTE 1632
Int.: X Colonia/Fraccionamiento
CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY Municipio/Delegación
TIJUANA Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa
TIJUANA, B. C.
Edad: 20 Años Vida Total:140 Años
Vida Útil Remanente: 20 Años Recámaras: X
Unidades Rentables: X RelaciónC/T: 61.49%
(Porcentaje de terreno ocupado por las construcciones)
Cuenta Predial:, NO SE OBTUVO
Aspectos relevantes atribuibles al Inmueble que se valúa
Estado Conservación: Normal, se observó mantenimiento continuo al inmueble Proyecto: Bueno, de diseño y ejecución profesional.
Estacionamiento: NO TIENE Seguridad Estructural:
Zona: Servicios:
No se aprecian grietas, fallas o asentamientos PARQUE INDUSTRIAL SON DE BUENA CALIDAD
Presupuesto Presentado: Avance de Obra:
Conceptos realizados: Obra faltante:
Conceptos faltantes: Terminado: SI ESTA TERMINADO
Observaciones: NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS: describir el inmueble iniciando por el terreno, los diferentes niveles, describir de manera que permita identificar la distribución de las distintas areas o espacios que conforman la propiedad
Enfoque Fisico: $ Enfoque de ingresos: $ Enfoque de Mercado: $
Valor de Seguro: $
9,850,000.00 8,700,000.00
15,767,000.00 5,694,245.84
Perito valuador:
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA
VALOR COMERCIAL $ 9,850,000.00 Fecha del Avalúo: Noviembre 24, 2005
COQ J-00001-2005
I. ANTECEDENTES Perito Valuador: Nombre: ING. J ALOIX COPADO QUINTANA
Cédula Profesional: 1190155 Autorización para ejercer la especialidad: CQ-011932 (Valuación Inmobiliaria)
Reg. Colegio Profesionistas, Especialidad(es): CMIC-0664, C-H-04 (Inmuebles) Vigencia: 31 de Diciembre de 2010
Solicitante del Avalúo: Nombre: ALEJANDRO HERNANDEZ DE LA FUENTE, DIRECTOR DIVISIONAL Domicilio: DR. ALT # 1 ESQ. VIA RÁPIDA, ZONA RIO, TIJUANA, B. C.
R.F.C.: COQA-590516-PT8
Inmueble que se valúa (uso): Régimen de propiedad: Ubicación del Inmueble: Calle:
No.: Col./Fraccionamiento: Delegación/Municipio:
C.P.: Ciudad y Edo.:
N° de Cuenta Predial / Reg. Catastral: N° de cuenta de agua Propietario del inmueble: Nombre:
Fuente de referencia: Domicilio:
NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS Privada. 6 ORIENTE 1632 Interior: X CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY TIJUANA 22518 TIJUANA, B. C. NO SE OBTUVO NO SE OBTUVO PARQUE INDUSTRIAL DE TIJUANA, S. A. PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE DR. ALT NO. 1, ESQ, VIA RÁPIDA, ZONA RIO, TIJUANA, B . C.
Fecha de la visita al inmueble que se valúa: 23 de Noviembre de 2005 Fecha de avalúo: 24 de Noviembre de 2005 Objeto del Avalúo: Determinar el valor comercial del inmueble Propósito o destino del Avalúo: DETERMINAR LA INDEMNIZACIÓN CORRECTA POR SINIESTRO (INCENDIO )
II. CARACTERÍSTICAS Clasificación de zona: (uso, categ.) Tipo de entorno: Tipo de construcción predominante: (calle/zona) índice de saturación zona: (% aprox.) Densidad de población en la zona: (Hab/Ha) Densidad habitacional de la zona: (viv./sup.) Nivel socio-económico: (predominante) Contaminación ambiental: (tipo/grado) Contaminación auditiva: (fuente/intensidad) Nivel de seguridad pública de Zona:
Vías de acceso e importancia
Infraestructura urbana:
Servicios públicos municipales:
Equipamiento y mobiliario urbano:
URBANAS DE LA ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE PARQUE INDUSTRIAL INDUSTRIAL BODEGAS, TALLERES Y EDIFICIOS DE OFICINA..
95% en zona Inmediata, 95% en la zona en general. Aproximadamente 800 hab/Ha. FLOTANTE YA QUE TRABAJAN EN LAS PLANTAS. Aproximadamente XXX viviendas por lote de XXX m2. XXX PARTÍCULAS SUSPENDIADAS EN EL AIRE PRODUCIDAS POR LA INDUSTRIA QUE POR RUIDO, A NIVELES NORMALES Alto, en general.
CALLE 10 Secundaria PTE 200M
(Calle y zona) Completa: redes de electrificación de tipo mixto (subterránea y aérea), agua potable en tomas domiciliarias, iluminación exterior de buena calidad, drenaje sanitario y pluvial, pavimentos asfálticos, banquetas y guarniciones de concreto hidráulico, red oculta de gas natural, tomas de bomberos, TV por cable y telefonía pública y privada.
Transporte público a 200 m, recolección de basura, vigilancia policiaca y servicio de correo.
Escuelas privadas de niveles preescolar, primario y secundario, centros deportivos, religiosos y comerciales, sucursales bancarias, tiendas y comercios de diferentes giros.
Calle: Tipo de vía: Orientación:
Distancia:
BLVR. INDUSTRIAL Primaria NTE 600M
CALLE 9 Secundaria OTE 200M
Superficie del lote moda: USO DE SUELO permitido en zona:
20X200 M USO PARQUE INDUSTRIAL
C.O.S.: 95.00% C.U.S.: 100.00 v.a.t.
(Observado): 95.00% 0.00 v.a.t.
COQ J-00001-2005
III. DATOS DEL TERRENO Tramo de Calle, transversales limítrofes y orientación
El predio está orientado al sobre la calle entre la calle
y la calle completa la manzana la calle
distancia a la esquina más próxima Medidas y colindancias: según:
NORTE 6 ORIENTE 9 al PONIENTE 10 al ORIENTE 7 al SUR 200 m con CALLE 9 no se obtuvo
orientaciones medidas colindantes
Area Total del TERRENO:
Norte: 32.00 m Sur: 32.00 m Este 125.00 m
Oeste 125.00 m Noreste X Sureste X
Noroeste X Suroeste X
4000 M2 Fuente de referencia:
Configuración Topografía Número de frentes a calles: Características panorámicas: Densidad habitacional observada (existente): Intensidad de construcción observada (existente): Servidumbres y/o restricciones del terreno: Uso de suelo autorizado para el terreno: Clasificación según el plan de desarrollo urbano vigente Nomenclatura catastral del área de valor Consideraciones adicionales: Croquis de localización:
Hi*"1 ' .. .^i-r.-nUy'.iC-
' V i
i • \i ~mr ;,••••: I . i .-^n:-.- j > .. .1
EN EL CASÓ DE CONDOMINIO: INDIVISO: Area Privativa, del terreno:
100.0000% 4,000.00 m2
con CALLE 6 con CALLE 7 con LOTE MARCADO CON EL NUM. 1634 con LOTE MARCADO CON EL NUM. 1630 con con con con 4,000.00 m 2
Escritura pública anteriormente citada REGULAR DESCENDIENTE DOS Las propias de la zona, con vista a otras naves similares a la valuada. 95% 100.00 v.a.t. Ninguna según la información proporcionada. USO INDUSTRIAL USO INDUSTRIAL
?J-u¡¡. i f i l * J".T. '.: lW-Jl'-
- .v i - . -..:•" .:. '
• * ' • • * • » : :•: ;•; ->•• : -.toJir.'.'üJ".
Uso actual del Inmueble
Tipos de construcción
Superficies de construcción
Clasificación y calidad Numero de niveles Edad aproximada (en años) Vida Útil Total (años) Vida Útil Remanente (V u R) Estado de Conservación Calidad del Proyecto Unidades Rentables
COQJ-00001-2005
IV DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS describir el inmueble iniciando por el terreno, los diferentes niveles, describir de manera que permita identificar la distribución de las distintas areas o espacios que conforman la propiedad
Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5
Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5
EDIFICIO DE OFICINAS NAVE INDUSTRIAL
527 69 m2
1,932 00 m2
INDUSTRIAL BUENA
Dos y azotea 20 años 40 años 20 años Normal, se observo mantenimiento continuo al inmueble Bueno, de diseño y ejecución profesional Una, EL AREA DE OFICINAS Y NAVE INDUSTRIAL
V ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN a) OBRA NEGRA O GRUESA.
Cimentación Probable, a base de zapatas corridas de concreto armado Estructura A base de muros de carga con refuerzos (horizontales y verticales) de concreto armado
Muros De block hueco de cemento, en general Entrepisos De losa monolítica de concreto armado, tipo tradicional
Techos Planos de concreto reforzado e inclinados de estructura metálica y lamina galvanizada Azoteas Recubiertas, con material ligero para dar pendiente e impermeabilizada en loza de concreto
armado Bardas De block hueco de cemento, en general
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES. Muros De yeso a plomo y regla En areas de oficina
Plafones De yeso a plomo y regla En areas de oficina Lambnnes Loseta de cerámica vidriada 20x30 a media altura de muros en baños y cocina
Pisos Loseta de cerámica 30x30 antiderrapante en general En area de oficina Zoclos Loseta de cerámica en tiras de 5 x 30 cms En area de oficina
Aplanados en muros exteriores Zarpeo de mezcla mortero-arena terminado fino Escaleras Rampa de concreto armado con escalones forrados con loseta de cerámica idem a pisos,
barandal de fierro forjado con pasamanos de madera Pintura y pastas Vinilica en general, esmalte en herrería y barniz en carpintería
Recubrimientos especiales Alfombra de mediana calidad en genral
c) CARPINTERÍA. Calidad mediana Puertas De intercomunicación de tambor de pino laqueadas Marcos De intercomunicación de tambor de pino laqueadas
Ventanas De intercomunicación de tambor de pino laqueadas Guardarropas y muebles fijos No tiene
Lambnnes o plafones No tiene Pisos NO tiene Otros No tiene
COQJ-00001-2005
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.
Red de alimentación: Ocultas, probable a base de tubería de cobre. Red de desagües: Ocultas, probable a base de tubería de PVC. Muebles de baño: Modernos, de color, nacionales de muy buena calidad.
Accesorios De porcelana Espejos: lunas en baños de 5 mm. sobre bastidor de madera con marco de aluminio.
Muebles de cocina y lavandería: no tiene. Calentador: De depósito, marca calorex (g-60) de 60 Its. A base de gas L.P.
Tinacos: De PVC de 5000 Its de capacidad
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS Redes de alimentación: Ocultas, con salidas suficientes.
Accesorios y luminarias: De buena calidad. f) CERRAJERÍA.
Chapas: De lujo del pais marca schlage.
g) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EXTERIORES. Fachadas De estilo contemporáneo, aplanados finos de mortero-arena, cancelería de aluminio con cristal
normal. Número de fachadas: una
Carpintería: en puertas de intercomunicación en area de oficinas Herrería De perfiles de aluminio duranodik de 2" y 214". Vidriería Cristal flotado de 6mm. De espesor de 1.20 x 1.20 mts. En promedio Domos: De acrilico tipo cañón en baños. Bardas: Tabique rojo recocido con refuerzos verticales de concreto armado.
Otros: no aplica.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
INSTALACIONES ESPECIALES: Red contra incendio con tomas de agua de FO FO.
ELEMENTOS ACCESORIOS: X
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Pavimento asfáltico en estacionamiento interior para personal.
COQJ-00001-2005 VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN
a) METODOLOGÍA APLICADA EN LA VALUACIÓN El método Físico o Directo (enfoque de COSTOS), es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien idéntico o similar al que se valúa, considerando sus características propias de edad (F.Ed.), estado de conservación (F.Co.) y obsolescencia económica o técnica (F.Ot.) observados.
El método de Capitalización de Rentas (enfoque de INGRESOS), es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado (a la fecha de la valuación) de los ingresos netos que produce o es susceptible de producir el inmueble durante su vida útil remanente (V.U.R.) de modo constante, deflactados por una determinada tasa de capitalización aplicable al caso específico en estudio, considerando también un valor de rescate al final de este periodo equivalente al valor comercial del terreno que le corresponde.
El método Comparativo (enfoque de MERCADO), es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar, en términos estadísticos, el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación),
b) DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) o Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.): Es la cuantía económica expresada en términos monetarios, que se determina por investigación de mercado (documental y/o de campo), que puede alcanzar un bien nuevo, idéntico o similar, al que se pretende valuar en mercados primarios, secundarios o especializados, que para este proyecto, es equivalente al costo actual de adquisición más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, ingeniería de detalle, etc., sin incluir descuentos o bonificaciones. Un bien idéntico a otro, es aquel que tiene las mismas propiedades de uso o de cambio, tanto en marca, modelo, tamaño, forma, diseño y capacidad; mientras que uno similar, es el que tiene propiedades análogas de uso, pero variaciones respecto del original en alguna de estas características mencionadas. Este valor se obtiene por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes
Costo Neto de Reposición (C.N.R.): Es el Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) de un bien disminuido por los efectos debidos a la vida útil consumida (V.U.C.) respecto de su vida útil total (V.U.T), ponderada por el estado de conservación y grado de obsolescencia relativos a su uso.
Vida Útil Total (V.U.T.): Es el periodo expresado en años, en que un bien es económicamente funcional y/o productivo, desde que es nuevo, hasta que es completamente desechado; misma que es fijada por estándares internacionales con base en el uso normal de los bienes.
Vida Útil Consumida (V.U.C): Es el periodo referido en años, que ha transcurrido desde que el bien fue adquirido como nuevo, y el momento en que se valúa. La manera de ser determinada puede ser a través de investigación documental (facturas, registros de almacén, bitácoras, etc.), de campo (comunicación directa con el usuario o con el responsable), o bien por una estimación apreciativa generada por la inspección visual del
Vida Útil Remanente (V.U.R.): Es la diferencia expresada en años que existe entre la vida útil total y la vida útil consumida de un bien, la cual es afectada por los factores por obsolescencia técnica y por conservación.
Factor por Vida agotada (F.Va.): Es el factor incluido en el Factor Resultante, que refleja en términos prácticos el porcentaje, en forma decimal, del tiempo que queda por consumir del bien.
Factor por Conservación (F.Co.): Es un factor apreciativo, ende subjetivo, que reduce o incrementa la vida útil remanente de un bien (por su participación en el Factor Resultante). Se determina con base en el mantenimiento que le es suministrado, tanto de tipo preventivo como correctivo, o bien las modificaciones y/o adecuaciones que se le hagan al bien para cumplir con el fin específico para el cual es empleado; se entiende aquella condición que afecta el valor de un bien o equipo derivada de ser menos útil o deseable, debido a avances tecnológicos, o cambios en el arte, diseño o proceso, a una sobrecapacidad, capacidad inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso productivo en que se encuentra, o bien por su relación con otros bienes propiedad de la empresa, o por influencias negativas sobre el medio ambiente. Este factor modificará, al igual que el anterior, el Valor Neto de Reposición del bien.
Factor por Obsolescencia técnica (F.Ot.): Es un factor sugerido y anotado con base en la experiencia del perito valuador, quien es asesorado por especialistas del área específica a la que pertenece el bien, y que califica al mismo de manera decimal, en función de los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el futuro al que se está valuando, las sofisticaciones que les son adicionados, las disminuciones considerables en precios, etc.; y que representará, en términos prácticos, una reducción porcentual de la vida útil remanente que le quede al bien, y por consiguiente, también afectará al Valor Neto de Reposición al aplicar el Factor Resultante como se describió anteriormente. El valor de esta factor será un número positivo menor que la unidad, pero nunca igual a cero.
Factor Resultante (F.Re.): Es el factor que resulta del producto de los Factores por Vida agotada, por Obsolescencia técnica y por Conservación en el caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles; pero en el caso de terrenos será el producto de los Factores por Zona, por Ubicación, por Frente y por Superficie. Cuando se esté valuando una construcción, o bien un bien mueble, este factor multiplicará a la vida útil total y al Valor de Reposición Nuevo para determinar la vida útil remanente y el Valor Neto de Reposición respectivamente; y cuando se valúe un terreno, solamente multiplicará al Valor de Mercado del terreno para obtener su Valor Neto de Reposición.
Factor de Homologación (F.Ho.): Es el número, cercano a la unidad, con el cual se mide, de manera aproximada, la diferencia que, relativa a un aspecto específico apreciado en el mercado, existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar de comparación, a partir del cual se obtendrá el valor del primero en términos de identidad.
Tasa de Capitalización Real (T.C.R.): Es la tasa efectiva de interés de deflactación expresada en periodos anuales que servirá para traer a Valor Presente una serie de flujos de efectivo proyectados en unidades monetarias constantes.
Tasa de Productividad Nominal (T.P.N.): Es la tasa de interés referida en términos anuales que será equivalente al valor de aquellas a las que la entidad accede mediante sus inversiones; o bien, puede considerarse equivalente a las tasas líderes en mercados financieros (v.gr. CETES). Estas tasas son aplicables para deflactar o reflactar magnitudes expresadas en unidades monetarias corrientes.
COQJ-00001-2005 VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN
Tasa Inflacionaria Anual (T.I.A.): Es aquella tasa referida, como su nombre lo indica, a periodos equivalentes a un año que incrementa el monto de los precios entre un periodo pasado y otro presente, o bien, entre uno presente y otro futuro. Las unidades monetarias sobre las que se aplicará esta tasa serán de tipo corriente.
Tasa Anual de Productividad (T.A.P.): Es una tasa determinada con fundamento en la teoría de interés y mediante las expresiones propias de las amortizaciones, calculada para efectos de valuación inmobiliaria, con la premisa de considerar al promedio de valores unitarios de bienes en venta (valor presente) y al valor unitario de renta anual de un bien particular (amortización) ligados con una tasa de interés (anual e productividad).
c) CONDICIONANTES Y SALVEDADES DEL TRABAJO VALUATORIO La información y antecedentes de propiedad asentados en la presente valuación es la contenida en la documentación proporcionada por el solicitante de la misma y/o propietario del bien valuado, la cual se presume correcta. Entre lo citado puede mencionarse a la escritura pública de propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).
No fue verificada la posible existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, por lo que al no ser declarados por el solicitante y/o propieterio del mismo, no será de nuestra responsabilidad la omisión de información relacionada en la solicitud del avalúo.
Quienes intervinieron en la elaboración de la presente valuación declaran, bajo protesta de decir verdad, que no guardan relación alguna, nexo de parentesco o de negocios con el solicitante y/o propietario del bien inmueble que se valúa.
En la Inspección ocular del bien motivo del presente, no fue posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación.
El presente documento es para el uso exclusivo del(os) solicitante(s), para el fin o propósito expresado en el mismo, en el apartado que expresa los antecedentes, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
La vigencia del presente documento estará determinada por su propósito o destino, y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca la autoridad competente ó los factores externos que influyen en el valor comercial.
La edad considerada en este dictamen corresponde a la "aparente" o "estimada" por el valuador, en razón de la observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.
Los planos de ubicación del inmueble y los croquis de la distribución de las edificaciones plasmados en el presente documento poseen medidas aproximadas, por ningún motivo deben considerarse como realizados a escala, es decir, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa.
Toda vez que el objetivo del presente dictamen no ha sido constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restricción de tip legal, el valor comercial concluido sólo consideró las aquellas situaciones expresadas en el propio documento, algunas de las cuales fueron observadas durante la inspección visual al bien, y otras fueron detectadas en la documentación proporcionada como antecedente para la elaboración del trabajo valuatorio.
d) CONSIDERACIONES ESPECIFICAS RELATIVAS AL INMUEBLE QUE SE VALÚA x
x
Vil. INDAGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
COQJ-00001-2005
N° | Ubicación de la Oferta (COMPARABLES)
1 2 3 4 5
Oferta
Blvd De las Bellas Artes, P Ind Tijuana, BC
Calle 1 Poniente entre 11 Nte y 1 Pte, P Ind Tijuana, B(
Blvd Industrial, P Ind Tijuana, BC
Precio de VENTA Terrenos
Area [m2] Precio Unit. [$/m2]
1 $ 3,200,000.00 i 4,000 00 : $ 800.00
2 $ 2,975,000.00 I 3,500 00 $ 850.00
3 $ 4,590,000.00 4,500 00 i $ 1,020.00 4
5
Relac.
SUP SUP SUP
Übic. | Form.
1 1 1 1 1 1
Fecha | Teléfono | Fuente/Antecedente
08-NOV-05
08-NOV-05 '
08-NOV-05
Factores de HOMOLOGACIÓN F.Zo.
1.00
1.00
1,00
F.Ub.
0.80
0.80
1.20
I
F.Us. | F.Fo. | F.To.
1.00 ! 1.00 I 0.75
1 00 ' 1.00 0.80
1.00 , 1.00 0.90
F.Su. F.Ne.
1 00 0 85
0 96 0 85
1 04 0 85
Directo
Directo
Directo
F.Ho.Re.
0.77
0.75
0.90
Valor Unit, resultante [$/m2]
$ 616.00
$ 637.50
$ 918.00
Area del sujeto: 4,000.00 m2 Valor Unitario Promedio [$/m2; Valor unitario aplicable en números redondos [$/m2]:
b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
723.83 740.00
N° | Ubicación de la Oferta (COMPARABLES)
1 Tijuana Industrial Center # 4, P Industrial, Tijuana, BC 2 Florido, P Industrial, Tijuana, BC
3 Blvd Bellas Artes, P Industrial Tijuana, BC 4
5
Oferta Precio de RENTA Inmuebles
Area [m2] Te.
1, $ 219,614.24 l 3,936 2
3
4
5
$ 345,296.84 6,782
$ 548,964.00 12,750
Co.
3,936
6,782
8,428
Precio Unit. [$/m2/mes]
$ 55.80
$ 50.91
$ 65.14
i
Area del sujeto. 4,000 2,460 m2
Relac.
1
0.8
0.9
Edad |conserv
1 0.95
1 0.95
1 0.95
Fecha
08-NOV-05
08-Nov-05
08-Nov-05
Teléfono | Fuente/Antecedente
Factores de HOMOLOGACIÓN F.Zo.
0.93 0,93
0.99
Edad:
F.Ub. F.Us.
0.91 i 1,00 0.91 1.00
0.91
20
1.00
F.Ed. F.Co. | F.Su. F.Ne.
0.90 ' 0.95 i 1.10 0 95
0.95 0.90 1 22 i 0 95
0.90 0.90 , 1.28 0 95
Valor Unltari
!
o Promedio [$
MI México
MI México
MI México
F.Ho.Re.
0.98 1.09 1.14
m2/mes]:
Valor Unit, resultante [$/m2/mes]
$ 54.68
$ 55.50
$ 74.25
61.48
c) COMPARABLES de INMUEBLES en N°
Valor unitario aplicable, en números redondos [$/m2/mes]: VENTA semejantes en USO al que se valúa (Terreno + Construcciones)
Ubicación de la Oferta (COMPARABLES)
1 Florido, P Industrial, Tijuana, BC
2 Blvd Industrial, P. Industrial, Tijuana, BC
3 Pacifico Industrial Park, Tijuana, BC
4
5
Oferta Precio de VENTA Inmuebles
1 $ 28,484,400.00
Area (m2) Te. | Co.
6,782! 6,782
2 $ 34,594,600 00 9,290 7,989 i i
3 $ 84,344,600.00 '62,000110,219 4 5,
Area del sujeto: 4,000 2,460
Precio Unit. [$/m2]
$ 4,200.00
$ 4,330.28
$ 8,253 70
m2
R e l a c . E d a d conserv F e c h a
1
5
5
i
0.95 08-NOV-05
0.85 08-NOV-05
0.85 08-NOV-05
Teléfono
Factores de HOMOLOGACIÓN F.Zo. | F.Ub.
0.93 0.91
0.95 0.92 1.21 0.92
Edad: 20
F.Us. | F.Ed.
1.00 0.95
1,00 > 0.85
1.00 ' 0.85
F.Co.
0.90 0.85 0.85
F.Su. | F.Ne.
1 22 | 0 90
1.27 ' 0 90
1.33 0 90
\ /alor U nitano Promec
60.00
Fuente/Informante
MI México
MI México
MI México
F.Ho.Re.
1.03 1.04 1.16
IO [$/m2]:
Valor Unit, resultante [$/m2]
$ $ $
4,326.00
4,503.49
9,574.30
6,134.60 Valor unitario aplicable en números redondos [$/m2] 6,410.00
COQJ -00001-2005
VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS) a) DEL TERRENO. CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO
VALOR FÍSICO (COSTO NETO DE REPOSICIÓN) en números redondos [ a + b + c ] :
OBSERVACIONES:
$ 280,650.00
$ 9,850,000.00
32% % PARTICIPACIÓN
65%
H Terreno
• Construcción |
D Inst. Espec
COQJ-00001-2005
IX. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
Tipo
1
2
3
4
5
Uso o destino del área (tipo)
EDIFICIO DE OFICINAS
NAVE INDUSTRIAL
Area Total:
Area [m2]
527.69
1,932.00
2,459.69
Precio Unit. [$/m2]
$ $ $ $ $
6,410.00
6,410.00
6,410.00
6,410.00
6,410.00
m2
Factor de Ajuste
1.00
1.00
Precio Unit. Nlodif [$/m2]
6,410.00
6,410.00
Valor Unit, resultante [S/m2]
$ $
3,382,492.90
12,384,120.00
$ 15,766,612.90
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta en números redondos de :
VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 15,767,000.00 Notas 1. Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es
mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se está valuando.
VALOR DE MERCADO
NAVE INDUSTR 79%
EDIFICIO DE OFICINAS 21%
EDIFICIO DE OFICINAS NAVE INDUSTRIAL
D
i
D
B
OBSERVACIONES:
COQJ-00001-2005
X. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)
a) CALCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES. 1. Vacíos 2. Impuesto Predial 3. Agua 4. Conserv./mantenimiento
b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN. Primeramente, con base en la tasa líder nominal y en la tasa inflacionaria presentes actualmente en nuestro país y que a continuación se expresan, se calculará la tasa de interés efectiva anual libre de riesgo aplicable, en términos reales, a cualquier inversión financiera: Tasa de la última subasta de CETES a 28 días: 8.61 % Tasa de la última subasta de CETES a 91 días: 8.72% Tasa inflacionaria efectiva en lo que va del año: 1.97% Meses transcurridos en lo que va del año: 11 Tasa efectiva anual libre de riesgo en términos reales: TASA 1 : 6.71%
Posteriormente, se obtendrá la prima adicional de riesgo que corresponde al tipo de inmueble que se valúa, en razón de su uso y grado de liquidez, como sigue:
Prima de riesgo por grado de liquidez: TASA 2: 1,00%
Finalmente, la tasa de capitalización,compuesta de las dos anteriores, se obtiene como sigue: 6.71% + 1.00% = tasa de capitalización
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
7.70%
TIPO
1 2 3
USO o destino del Area (tipo)
EDIFICIO DE OFICINAS NAVE INDUSTRIAL
4 5
F. Ajuste
1.00 1.00
Area (m2)
527.69 1,932.00
-
V.U. ($/m2)
$ 60.00 $ 60.00 $ 60.00 $ 60.00 $ 60.00
V.U. Ajustado
$ 60.00 $ 60.00
Renta Bruta Mensual
$ 31,661.40 $ 115,920.00
TOTAL RENTA ESTIMADA DE MERCADO 2,459.69 $ 60.00 $ RENTA REAL ó RENTA EFECTIVA
[Capitalizando la Renta Neta Anual (RNA) a 7.70% resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de: $ 8,700,000.00
COQJ-00001-2005 XI. RESUMEN DE RESULTADOS
RESULTADOS
$20,000,000
$15,000,000
$10,000,000
$5,000,000
$-
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor.
Da)M. Físico (COSTOS) • b) M. de Capitalización (RENTAS) Dc)M. comparativo (MERCADO)
RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS
Resultado por el Método Físico o de COSTOS: $ 9,850,000.00
Resultado por Capitalización de RENTAS: $ 8,700,000.00
Resultado del comparativo o de MERCADO: $ 15,767,000.00
XI. CONSIDERACIONES PARA CONCLUIR EL VALOR COMERCIAL 1.- Debido a las características propias del inmueble, el Valor Comercial al que se concluye es igual al obtenido mediante el Método
físico o de Costos. 2.- Véase por favor el apartado "D. Condicionantes y Salvedades al Avalúo del Capítulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVI/
AL AVALÚO", Hoja 5. 3.- se toma como valor comercial el resultado de la valuación por el método físico o de costos por ser para efecto de seguros. 4.-5.-X 6.-X
XII. CONCLUSION DEL VALOR COMERCIAL
EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE SUJETO AL PRESENTE ESTUDIO Y DICTAMEN DETERMINADO AL JUEVES 24 DE NOVIEMBRE DE 2005 CORRESPONDE A LA CANTIDAD DE: $
(QUINCE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.) 15,767,000.00
Lugar y fecha en que se emite el presente reporte: México D.F., a 24 de Noviembre de 2005 ESTA FECHA CORRESPONDE A LA ANOTADA EN LA HOJA 1 DEL PRESENTE AVALÚO.
Valor Unitario Vendible resultante: $6,410.16 /m2
Perito Valuador
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA Ced. Prof. Y Autorización de Especialidad Registro y Certificación de Especialidad: 1190155, CQ-011932 (Valuación Inmobiliaria) CMIC-0664, C-H-04 (Inmuebles)
VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso): Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble
al día: es la suma en números redondos de: $ según I.N.P.C. / Banxico
COQJ-00001-2005
ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA
* # ' • "
K ^ | I •""p^crnsnií'ií
*&»i¡mu
FOTODE FACHADA PRINCIPAL
FOTO DE PUERTA DE ANDEM
•BC,
FOTO ACCESO PARA CAMIONES
FOTO DE TABLERO GENERAL DE CONTROL
FOTO DE ACCESO LATERAL
FOTO DE VISTA GENERAL FOTO DE VISTA GENERAL
COQJ-00001-2005 ANEXO 2. PLANOS DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA.
Pícete ;t»ü!Cíl¡üd'»aw íraiitífe
A . ^ j . . .
Oííl'í-'-*-<ry .Uro
ANEXO 3. REPORTE FOTOGRÁFICO DE COMPARABLES COQJ-00001-2005
WMI MEXICO
{«*«> ?Ops |3^ "»> 690-30-29
' ~-ÜJB « Í l í ¡ f c i ¡ í ^ ¿ j e ¡ COMPARABLE No. 1
COMPARABLE No. 3 'M''
jt™s"jS3^atw»*r*i
«* -"nasa." J-'-tf^t.
»J = i i '*fe»*"f* 5: »*.-»•-n 1 J r .^-^ssw-»'* ' •*
^ ̂ Jlliiílk' ^ i 5 ^ -
COMPARABLE No. 3
Uso del inmueble: Industria pesada L*J 1 Industria liaera 1 ̂
Calidad de las construcciones: Media LA_ 1 Buena 1 •
Conservación de las construcciones: Bueno I_A_| I Normal I •
Criterio para el factor por edad: 1 Ross Heidecke LAJ Kuentzle •
Vida útil total probable del inmueble: |Suqerida automáticamente L * i | Determinada por el valuado^ • |
Vida útil total asignada al inmueble automáticamente:
Edad del Inmueble: Factor por edad aplicable:
40
20 0.62107
Deducciones
Uso actual del inmueble
Entidad Federativa^
r Valor total de terreno: Superficie de terreno:
Valor medio unitario de terreno. Valor total de reposic ión nuevo de la construcc ión:
Superf icie de construcc ión: Valor unitario de reposic ión nuevo de la construcción
Edad de la construcción Vida úti l total de la construcción-
Valor neto de reposic ión de las inst e s p , elem. acc. y o comp.
Gastos por desocupación. 5.00% de la renta bruta anual
T iempo est imado que podría el inqui l ino ocupar el inmueble: T iempo est imado que podría tardar el inmueble en ser ocupado nuevamente.
5 años 3 meses
Gastos por conservación y mantenimiento: 7.00% de la renta bruta anua
Áreas privativas
Áreas comunes
% DE LA RENTA BRUTA ANUAL GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O
%
%
_ j _ ^ .
VALOR PORCENTUAL
[XX.XX] 7 00
0 00
Gastos por administración: I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL L ^ ~
5.00% de la renta bruta anua GASTO PERIÓDICO *j
C O N C E P T O VALOR
PORCENTUAL [XX.XX]
5 00
E Gastos por consumo de energía eléctrica en ¿reas comunes I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL
0 00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O VALOR
PORCENTUAL [XX.XX]
0 00
Gastos por pago de seguros: I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL 0.00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO ~
C O N C E P T O
EROGACIÓN PERIÓDICA
[H 0 00
Gastos por consumo de aaua I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL 0 00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O
%
K l 1*1
VALOR PORCENTUAL
[XX.XX] 0 00
Gastos oor otros concentos-1 % DE LA RENTA BRUTA
2.00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O
%
ANUAL
- f r VAL
PORCE [XX.
2C
OR NTUAL XX] 0
Gastos por impuesto predial:1 CALCULO AUTOMÁTICO 18.63% He la renta hrnta anual DATO CONOCIDO (Boleta)
C O N C E P T O
Impuesto
- l * EROGACIÓN PERIÓDICA
[ « 55,000 00
PERIODO
@ 1 bimestres
2. AVALÚO DE MAQUINARIA, EQUIPO DE OFICINA Y EQUIPO DE TRASPORTE
AVALÚO DE:
MAQUINARIA
PARA
FABRICACIÓN
DE
MUEBLES DE MADERA
PROPIEDAD DE:
TIJUANA INDUSTRIAL, S.A. DE C.V.
CALLE 6 DE ORIENTE #1632
COL. CD. INDUSTRIAL
TIJUANA, B.C.
NOVIEMBRE DE 2005
Consideraciones previas al AVALÚO
CONSIDERACIONES PREVIAS.
1.- Se realizó el avalúo de los bienes señalados por el solicitante mediante la documentación proporcionada, durante la inspección técnica y de identificación de los mismos, en el inmueble donde se localizan actualmente:
CALLE 6 DE ORIENTE #1632
COL. CD. INDUSTRIAL
TIJUANA, B.C.
2.- Los bienes comprendidos dentro del presente avalúo corresponden a los señalados por el Ing. Carlos A.Rábago Chávez, representante del asegurado. Los cuales comprenden la totalidad de la planta industrial.
3.- Se pudo apreciar que dichos bienes se encuentran desinstalados actualmente, y no se pudo constatar su adecuado funcionamiento, debido a que se encontraban en dañados por incendio al momento de la inspección técnica.
4.- Los bienes valuados se presentan en el mismo orden en que aparecen en los listados proporcionados por el solicitante, para facilitar así su identificación.
5.- Las consideraciones técnicas para el presente trabajo son las siguientes:
A: El presente avalúo comprende los siguientes bienes:
MAQUINARIA Y EQUIPOS PARA LA MANUFACTURA DE MUEBLES DE MADERA
UBICADOS EN: CALLE 6 DE ORIENTE # 1632, COL. CD. INDUSTRIAL, TIJUANA, B.C..
B: Los bienes Incluidos corresponden a aquéllos que fueron señalados, para fines de su valuación, con cifras al mes de NOVIEMBRE DE 2005. La propiedad legal de los mismos no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o reservas de dominio que pudieran existir sobre éstos.
C: Se constató la existencia y características de cada uno de los bienes solicitados para su valuación durante la inspección técnica, se puede mencionar que el estado general de los bienes es adecuado para su edad y forma de operación.
D: Se determinó que ninguno de los bienes puede ser clasificado como desecho, por lo que se valuaron con las metodologías generalmente utilizadas en la valuación.
E: Los bienes valuados se ordenaron conforme a los listados proporcionados por el solicitante.
F: Las definiciones de los términos utilizados en el cuerpo del presente trabajo son las siguientes:
V.R.N. Valor de Reposición Nuevo, se entenderá como el valor de cotización o estimado de mercado de un bien o equipo igual o equivalente más los gastos en que se incurriría en la actualidad, por concepto de derechos de importación y gastos aduanales, fletes y seguros, ingeniería, etc. El V.R.N. se tomó de cotización directa con proveedores de maquinaria y equipos similares, investigación de mercado de bienes usados, entre particulares, catálogos históricos, etc.
V.N.R. Valor Neto de Reposición, se entenderá como el valor que tienen los bienes en cuestión a la fecha del avalúo y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo, corregido por el factor de demérito resultante.
F.R. Factor Resultante, se entenderá como el factor de corrección del V.R.N. debido a los factores de la edad, mantenimiento del bien o equipo, estado de conservación y grado de obsolescencia en el mismo. Debido a que los bienes solicitados para su valuación no son nuevos, otro factor que influye es el Factor de Conservación (FCo), además de los ya mencionados Factor de Edad (FEd), Factor de Mantenimiento (FMt) y Factor de Obsolescencia (FOb). Dichos factores reflejan el estado actual del bien y son el resultado de la ponderación de los elementos más importantes.
V.U.R. Vida útil Remanente, se entenderá como la vida de un bien, en años, considerando su vida útil total o designada corregida por el factor de edad FEd. Debido a que los bienes valuados sobrepasan los 20 años, su vida útil remanente se considera como ios años que muy probablemente pueda seguir operando de manera adecuada, bajo un programa de mantenimiento que no resulte antieconómico.
D.A. Depreciación Anual, se entenderá como el cargo anual, en términos económicos, y de producción en el período de su vida útil remanente.
G: Se practicó el avalúo con los precios que regían en el mercado durante el mes de NOVIEMBRE DE 2005, en el caso de los bienes de importación se consideraron las paridades de 10.75 pesos mexicanos por dólar estadounidense. La mayoría de los bienes incluidos en el presente avalúo, se encuentran en el mercado nacional y los distribuidores de los mismos los ofrecen en pesos mexicanos y puestos LAB en la Ciudad de México.
H: No se tomaron en cuenta descuentos especiales por parte de los proveedores, para la maquinaria o equipos valuados, así como tampoco el impuesto al valor agregado I.V.A.
NOTA: Los cálculos se automatizan en un programa que realiza operaciones aritméticas con un mayor número de cifras significativas, que las presentadas en el trabajo impreso, sin embargo las diferencias no representan valores que modifiquen substancialmente el presente dictamen.
I: Los proveedores consultados, para efectos del presente avalúo, son los siguientes:
- ELECTRICIDAD Y MANTENIMIENTO INDUSTRIAL TEL. 65-404-55 AT'N. ING. JUAN CARLOS MARTINEZ
- AMAZON TOOLS & HARDWARE, WWW.AMAZON.COM, USA
-EXFACTORY INC. 1805 SARDISE ROAD NORTH CHARLLOTE, NC. 28270 TEL.- 704-841-20- 01
Consideraciones previas a la CONCLUSIÓN
CONSIDERACIONES Para efectos de la estimación del Valor Comercial de los bienes valuados, se consideraron los costos aproximados por concepto de: posible desmontaje, maniobras, flete y embalaje especializados, prima de seguros durante e transporte, almacenamiento durante un horizonte de comercialización de aproximadamente 8 meses.
MAQ 114 ENSAMBLADURA DE MARCOS, MODELO S/M, 2001 <| p z 175,499.13 175,499.13 0.87 152,684.24 17 8,981.43 152,684 24 1 5HP, 380 V
MAQ VARIAS TRANSPORTADORAS* 131,132,133 Y134 2001 4 p z 719,712.50 2,878,850.00 0.87 626,149 88 17 36,832.35 2,504,599.50
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA
AIRE ACONDICIONADO DE 12,500 BTU/HR 1994 •) p z MARCA CARRIER
AIRE ACONDICIONADO DE 23,500 BTU/HR 1994 -| pz MARCA CARRIER
AIREACONDICIONADO DE 27,800 BTUHR MARCA 1994 •] p z YORK
1,800 00 1,800.00 0.86 1,548.00 10
2,800.00 2,800.00 0.86 2,408.00 10
4,000.00 4,000.00 0.86 3,440.00 10
154 80
240.80
344.00
1,548.00
2,408.00
3,440.00
ANAQUELES METÁLICOS TIPO ESQUELETO 1994 1 pz 600.00 CON 7 ENTREPAÑOS DE 0 90X0 30X2 21
600.00 0.86 516.00 10 51.60 516.00
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C F E C H A DE R E P O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
F E C H A DE C O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ, Cant. Un.
V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L
ARCHIVERO COLOR ARENA, MODELO 1539AR 1994
ARCHIVERO CON CAJA DE SEGURIDAD, COLOR 1994
ARENA, MODELO 1539AR
ARCHIVERO DE 2 GAVETAS OFICIO 0 50 X 1994
076M
ASPIRADORA MOD JOMATT DE USO SEMI- 1994
INDUSTRIAL SERIE No 271, INCLUYE
ADITAMENTOS
CAJA FUERTE CONTRA INCENDIO MARCA 1986 MONGARDEX, LINEA OPTIMA 2, MODELO SP-5019 DE 152 CM DE ALTO, 67 CMS DE ANCHO, 67 CM DF FONDO FOI UPADA CON IINA CASILLERO, MODELO 1670 1994
AUTOMÓVIL MARCA NISSAN, TSURU GSI AUSTERO T/M, AÑO 2002, No DE MOTOR GA16-840729R, No DE SERIE 3N1EB31S62K423956, 4 PUERTAS, 4 CILINDROS CAPACIDAD 5 PASAJEROS COMBUSTIBLE GASOLINA, COLOR BLANCO POLAR GRIS
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C FECHA DE REPORTE: NOVIEMBRE DE 2005
FECHA DE CORTE : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ. Cant. Un.
V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L
PICK-UP MARCA NISSAN STD AÑO 2001, No DE 2001 -| P Z 113,000.00 113,000.00 0.77 87,010 00 7 1243000 8701000 MOTOR KA24-964470M, No DE SERIE ' ' 3N6CD12S81K032482, CAPACIDAD 3 PASAJEROS, 2 PUERTAS, 4 CILINDROS COMBUSTIBLE GASOLINA, COLOR BLANCO POLAR GRIS
TOTAL 6,061,506 228,763 5,072,696
3. AVALÚO REALIZADO POR LOS AJUSTADORES DE LA OBRA CIVIL
AVALÚO OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE ALUMBRADO ALUMBRADO ÁREA DE PRODUCCIÓN (LUMINARIAS)
1 Suministro e instalación de lámpara tipo High Bay Lumark de aditivos metálicos de 400 Watts en embarque Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70 Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
2 Suministro e instalación de lámpara tipo High Bay Lumark de aditivos metálicos de 400 Watts en departamento de pintura Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70 Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
3 Suministro e instalación de luminaria flourescente de 2X40 con acrílico envolvente antivapor en área de cabina Pieza 22.00 $ 3,134.70 $ 68,963.40 Pieza 22.00 $ 1,182.50 $ 26,015.00
4 Suministro e intalación de luminaria flourescentes de 2X75 Watts tipo industrial con acrílico en área de producción Pieza 67.00 $ 1,058.88 $ 70,944.63 Pieza 62.00 $ 1,058.88 $ 65,650.25
5 Suministro e instalación de luminaria flourescente de 2X75 Watts tipo industrial con acrílico en área de molino fino Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50 Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50
6 Suministro e instalación de luminaria flourescente de 2X40 Watts tipo industrial con acrílico en área de producción Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88 Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88
Subtotal $ 187,376.80 $139,134.03
ALUMBRADO AREA DE PRODUCCIÓN (TABLEROS)
7 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar 200 Amp 42 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuito derivados 26 piezas 1X20A@277Volts LP-1 Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58 Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58
8 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar de 125 Amp 30 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 11 piezas 1X20 A@ 277 Volts LP-2 Pieza 1.00 $18,818.95 $ 18,818.95 Pieza 1.00 $ 9,409.48 $ 9,409.48 Parcial
9 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar de 125 Amp 24 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 10 piezas 1X20 A@ 277 Volts LP-3 Pieza 1.00 $13,544.36 $ 13,544.36 Pieza 1.00 $ 6,772.18 $ 6,772.18 Parcial
Subtotal $ 54,768.89 $ 38,587.23
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (SALIDAS DE ALUMBRADOS)
10 Suministro e instalación de salidas eléctricas para luminarias, incluye tubería, soportería, caja metálica, cable THHN en calibre 12, herramienta y equipo para luminarias tipo reflector
11 Suministro e instalación de salidas eléctricas para luminarias, incluye tubería, soportería, caja metálica, cable THHN en calibre 12, herramienta y equipo para luminarias tipo flourescente industrial
12 Suministro e instalación de salidas eléctricas para luminarias, incluye tubería, soportería, caja metálica, cable THHN en calibre 12, herramienta y equipo para luminarias tipo flourescente a prueba de vapores
Subtotal
Subtotal alumbrado
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE FUERZA DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (TABLEROS Y
TRANSFORMADOR SECO) 13 Suministro e instalación de tablero de
distribución marca General Electric o similar de 600 Amp 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 35 Kamps SYM sin interruptor principal y circuitos derivados 1 pieza 3X200, 1 pieza 3X150 Amp, 2 piezas 3X100 Amp, 1 pieza 3X60 Amp, 2 piezas 3X40 Amp MDP-1
14 Suministro e instalación de tablero de producción marca General Electric o similar de 200 Amp 42 espacios 3 fases 4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 200 Amp y circuitos derivados 6 piezas 3X20, 5 piezas 3X50 Amp PP-2
Parcial, en algunas no requiere tubería
44,988.75 Pieza 88.00 $ 290.25 $ 25,542.00 nueva.
Parcial, en algunas no requiere tubería
15,372.50 Pieza 22.00 $ 419.25 $ 9,223.50 nueva.
67,671.25 $ 39,151.50
309,816.94 $ 216,872.76
72,849.96 Pieza 1.00 $29,140.03 $ 29,140.03 Solo rehabilitado
27,388.85 Pieza 1.00 $ 10,955.54 $ 10,955.54 Solo rehabilitado
Suministro e instalación de tablero de contactos marca General Electric o similar de 200 Amp 30 espacios 3 fases 4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 10 piezas 1X20, 10 piezas 2X20 Amp RP-2 Pieza 2.00 $ 13,739.47
16 Suministro e instalación de transformador seco de 75 Kva voltaje primario 480 V.- Secundario 208/120 se incluye soporte metálico, interruptor de seguridad, tubería, cableado y conexiones necesarias Pieza 2.00 $23,282.35
Subtotal
ALIMENTADORES PRINCIPALES Y SECUNDARIOS
17 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 600 Amp 480 Volts tablero MDP-1 ML 20.00 $ 1,140.90
18 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 200 Amp 208 Volts tablero PP-2 ML 50.00 $ 798.62
19 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 125 Amp 208 Volts tablero RP-1 y PR-2 ML 50.00 $ 588.56
20 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 200 Amp 208 Volts tablero TR-1 y TR-2 ML 30.00 $ 798.62
Subtotal
$ 27,478.94 Pieza 2.00 $ 5,495.83 $ 10,991.66 Solo rehabilitado
$ 46,564.70 Pieza 2.00 $ 9,312.94 $ 18,625.88 Solo rehabilitado
$ 174,282.44 $ 69,713.11
Se requiere tubería $ 22,817.95 ML 20.00 $ 684.56 $ 13,691.20 nueva
Se requiere tubería $ 39,930.88 ML 50.00 $ 479.13 $ 23,956.38 nueva
Se requiere tubería $ 29,428.13 ML 50.00 $ 353.14 $ 17,656.88 nueva
Se requiere tubería $ 23,958.53 ML 30.00 $ 479.13 $ 14,373.83 nueva
$ 116,135.48 $ 69,678.28
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (SALIDAS DE FUERZA)
21 Salida eléctrica para compresor, se incluye alimentación de 60 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible. Pieza 1.00 $10,320.00
22 Salida eléctrica para extractor de cabina, se incluye alimentación de 40 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Pieza 6.00 $ 2,848.75
23 Salida eléctrica para moldeadora, se incluye alimentación de 5 HP de 20 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Pieza 6.00 $ 3,948.69
24 Salida eléctrica para pulidora, se incluye alimentación de 25 HP de 70 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Pieza 2.00 $ 21,636.53
25 Salida eléctrica para equipos menores se incluye alimentación de 40 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y/o contactos para caja. Pieza 8.00 $ 2,015.20
Parcial, en algunas no se requiere
$ 10,320.00 Pieza 1.00 $ 6,192.00 $ 6,192.00 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 17,092.50 Pieza 6.00 $ 1,709.25 $ 10,255.50 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 23,692.14 Pieza 6.00 $ 2,369.19 $ 14,215.16 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 43,273.05 Pieza 2.00 $12,981.92 $ 25,963.83 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 16,121.56 Pieza 8.00 $ 1,209.16 $ 9,673.28 tubería nueva
Subtotal $ 110,499.25 $ 66,299.77
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (SALIDAS DE CONVENIENCIA)
26 Salida eléctrica para soldadora 220 Volts menores, se incluye alimentación de 50 Amp con cable de cobre calibre 6 THHN 90 °C, tubería metálica PD
27 Salida eléctrica para contactos de 20 Amp con cable de cobre calibre 10 THHN 90 °C, tubería metálica PD
28 Salida eléctrica para grúa metálica 220 Volts menores, se incluye alimentación de 30 Amp con cable de cobre calibre 8 THHN 90 °C, tubería metálica PD, se incluye SAFETY switch al equipo
29 Mano de obra y equipo necesario para montaje, movimiento, habilitación y puesta en operación de la maquinaria de producción
Pieza 2.00 $ 2,099.48 $ 4,198.95 Pieza
Pieza 10.00 $ 806.25 $ 8,062.50 Pieza
Pieza 1.00 $ 2,687.50 $ 2,687.50 Pieza
Pieza 50.00 $ 913.75 $ 45,687.50 Pieza
Parcial, en algunas no se requiere
2.00 $ 1,259.69 $ 2,519.37 tubería nueva Parcial, en algunas no se requiere
10.00 $ 483.75 $ 4,837.50 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
1.00 $ 1,612.50 $ 1,612.50 tubería nueva Parcial, en algunas no se requiere
50.00 $ 548.25 $ 27,412.50 tubería nueva
Subtotal
Subtotal Distribución Eléctrica
TOTAL OBRA ELCTRICA
$ 60,636.45
$ 461,553.62
$ 771,370.55
$ 36,381.87
$ 242,073.02
$ 458,945.77
AUTOR: MONGE AJUSTADORES, S. C.
7. PRESUPUESTO COMPARATIVO DE REPARACIÓN DE OBRA CIVIL
CUADRO COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS DE OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: PÓLIZA NO.-ASEGURADO: SINIESTRO NO.
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
marcos metálicos formados por vigas de acero Lote 1.00 $ 9,150.00 $ 9,150.00 Kg. 2,500.00 $ 2.30 $ 5,750.00
8 Suministro y colocación de polinería de monten de lámina de 8 MT14 $ - Kg. 5,479.50 $ 1.98 $ 10,849.41
9 Suministro y colocación de lámina galvanizada tipo R105 calibre 26 M2 1,948.11 $ 15.77 $ 30,721.69 M2 1,829.47 $ 13.20 $ 24,149.00
10 Suministro y colocación de canalón de lámina galvanizada calibre 22 ML 64.12 $ 22.56 $ 1,446.55 ML 96.00 $ 25.00 $ 2,400.00
M2 M2 Lote
70.00 $ 2,648.74 $
1.00 $
22.97 3.40
6,684.08
$ $ $
11 Bajadas pluviales de lámina $ 12 Suministro y colocación de lámina
acrílica compatible con R105 M2 102.53 $ 29.45 $ 13 Suministro y colocación de canalón de
lámina galvanizada calibre 22 ML 32.06 $ 28.41 $
Subtotal $
ACABADOS 14 Suministro y colocación de falso
plafón a base de tabla-roca 15 Pintura vinílica en muros y plafones 16 Pintura en estructura metálica 17 Pintura en estructura metálica
existente 18 Suministro y aplicación endurecedor y
sellador en firme de producción M2 2,056.64 $ 2.94 $
Subtotal $
HERRERÍA 19 Cortinas metálicas enrrollables de
2.50 X 3.00 Mts. Pieza 2.00 $ 1,156.90 $
Subtotal $
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE OFICINAS
20 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar de 200 Amp 42 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 26 piezas 1X20 A@ 277 Volt LP 1 Pieza 1.00 $ 2,084.24 $
ML 38.00
3,019.51 M2 102.53
910.82
45,248.58
1,607.90 M2 70.00 9,005.72 M2 1,250.00 6,684.08
M2 1,500.00
6,046.52
23,344.22
2,313.80 Pieza 2.00
2,313.80
$ 22.00 $ 836.00
$ 29.45 $ 3,019.51
$ 47,003.92
$ 21.00 $ 1,470.00
$ 3.40 $ 4,250.00 $ - $
$ 2.36 $ 3,540.00
$ 9,260.00
$1,150.00 $ 2,300.00
$ 2,300.00
2,084.24 Pieza 1.00 $ 833.70 $ 833.70 Solo rehabilitado
21 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H a 200 Amp 208 Volt Tablero TR1 y TR2 ML 30.00 $ 74.29 $ 2,228.70 ML 30.00 $ 44.57 $ 1,337.10 Solo cableado
22 Alimentador derivado ML 120.00 $ 25.00 $ 3,000.00 ML 120.00 $ 15.00 $ 1,800.00 Solo cableado
Subtotal $ 7,312.94 $ 3,970.80
Total $ 109,333.44 $ 73,963.72
AUTOR: MONJE AJUSTADORES, S. C.
'A Quality Assurance Firm"
TESTING SERVICES & INSPECTION INC, >03Q Mam Street San Diego CA 92113
(619) 234-9904 (619) 2J4-4931 Fax
REPORT OF MECHANICAL TEST Customei
SR. VALENTÉ MENDOZA REYES
Project Name SI rSA (MIGUEL A. FIGLEROA C)
Lab No 04-6132
Permit Number N/A
Project Address NAVE UBICADA EN CALLE 6 OTE # 1632 CD. INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA
Plan File Number N/A
Material Specification AST M A 370
Contractor Doing Reported Work ¡ N/A
I Archi tect/Engmeer ! N/A
Testing Performed By The Following Codes
ASTMA370
LD NUMBER N/A N/A
SIZE
N/A N/A
HARDNESS TEST HEAT NUMBER BOLT NUT
N/A N/A N/A N/A N/A N/A
WASHER N/A N/A
N/A N/A i N/A N/A N/A
N/A N/A 1 N/A !
N/A , N/A i
N/A N/A N/A N/A N/A
N/A N/A N/A N/A N/A
N/A , N/A N/A i N/A N/A
N/A N/A N/A N/A N/A
TENSILE, YIELD, ELONGATION TEST
ID NTMBW
COLUMN 1
COLUMN 2
ALM1
, 4XM2
\1 V\L\
MINIMI
Acr tAL SETE
0 2') x 680
0 25 x 750
0245 x 750
0 260 \ 7-15
1LM RLQURIA
JMREQI/IREÍ,
ACTUAL IREA
1972
1875
¡8375
1937
ENTS,
- C M S
TENSILE STRENGTH
AGTtALtOA» US'*.
14 800
12 200
12,300
12.200
N/A
N/A
LBS. PER Si} WCH
75.0S0
65 066
66,938
62,983
N/A
N/A.
YIELD STRENGTH
vCTXAt ' IGA15
N/A 1
N/A , i
N/A '
N/A 1
N/A
i N/A
uas.fra M} INCH
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
m
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
ELONGATION
WRCttNT
1
! ! N/A
1 N/A
i N/A
Í N/A t —
1 N/A
1 N'A
i
4 FOR INFORMATION ONLY
TESTED BY JORGE S. GARCIA MIGUEL A. Ft DATE 06-09-04
8. PRESUPUESTO INICIAL PARA LA RECLAMACIÓN DEL PAGO MONETARIO
POR DAÑOS EN OBRA CIVIL
RECLAMACIÓN INICIAL OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. IMPORTE
1 PRELIMINARES 1.1 Limpieza general de obra. Incluye: Lavado de pisos, muros,
carga y acarreo de escombro 1.2 Desmontaje y retiro de estructura de acero 1.3 Desmontaje de cubierta de lámina 1.4 Desmontaje y retiro de cortinas metálicas enrollables
Subtotal
2 ESTRUCTURA Y CUBIERTA 2.1 Estructura metálica 2.2 Suministro y colocación de cubierta metálica tipo KR-18
calibre 24 Zintro 2.3 Suministro y colocación de acrílico compatible a KR-18 2.4 Suministro y colocación de aislante R-11 de 3.5" de espesor
con vinil blanco con refuerzo 2.5 Suministro y colocación de canalón exterior de lámina
galvanizada calibre 22 2.6 Suministro y colocación de canalón interior de lámina
galvanizada calibre 22 2.7 Suministro y colocación de bajante pluvial a base de lámina
3 ACABADOS 3.1 Suministro y colocación de pintura vinílica en muros interiores
y exteriores. Incluye primer y dos manos M2 2,578.74 $ 36.55 $ 94,252.95 3.2 Suministro y colocación de pintura en estructura Kg 51,416.00 $ 1.40 $ 71,853.86 3.3 Suministro y colocación de endurecedor y sellador en firme de
producción M2 2,056.64 $ 31.61 $ 65,000.11
Subtotal $ 231,106.91
4 CORTINAS METÁLICAS 4.1 Suministro y colocación de cortina metálica enrollable de
(SON: DOS MILLONES DOSCIENTOS TREITA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE PESOS 94/100 M.N.) MAS EL 10% DE IVA
AUTOR: GRUPO CS
9. PRESUPUESTO MODIFICADO PARA LA RECLAMACIÓN DEL PAGO
MONETARIO POR DAÑOS DE OBRA CIVIL
RECLAMACIÓN MODIFICADA OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P. U. IMPORTE
1 PRELIMINARES Limpieza general de obra. Incluye: Lavado de pisos, muros,
1.1 carga y acarreo de escombro 1.2 Desmontaje y retiro de estructura de acero 1.3 Desmontaje de cubierta de lámina 1.4 Desmontaje y retiro de cortinas metálicas enrollables 1.5 Demolición de plafón rígido
Subtotal
2 ESTRUCTURA Y CUBIERTA 2.1 Estructura metálica
Suministro y colocación de cubierta metálica tipo KR-18 2.2 calibre 24 Zintro 2.3 Suministro y colocación de acrílico compatible a KR-18
Suministro y colocación de canalón exterior de lámina 2.5 galvanizada calibre 22
Suministro y colocación de canalón interior de lámina 2.6 galvanizada calibre 22
3 ACABADOS Plafón rígido de tabla-roca a base de Stud metálico de 3-5/8 calibre 25 @ 16", incluye: hojas de yeso de 1/2", fulminante,
3.1 soportería, malla, lijado y pateado M2 Suministro y colocación de pintura vinílica en muros interiores
3.2 y exteriores. Incluye primer y dos manos M2 3.3 Suministro y colocación de pintura en estructura Lote
Suministro y colocación de endurecedor y sellador en firme de 3.4 producción M2
Subtotal
4 CORTINAS METÁLICAS Suministro y colocación de cortina metálica enrollable de
4.1 8'X10' calibre 24 con operador manual. Incluye pintura Pieza
Subtotal
Total Presupuesto
(SON: UN MILLÓN NOVENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS DIECISIETE PESOS 16/100 M. N.) MAS EL 10% IVA
AUTOR: GRUPO CS
70.00 $
2,648.74 $ 1.00 $
2,056.54 $
2.00 $
246.93 $
36.55 $ 71,853.86 $
31.61 $
$
12,436.68 $
$
17,284.93
96,811.45 71,853.86
64,996.95
250,947.18
24,873.35
24,873.35
$ 1,096,717.16
10. PRESUPUESTO PARA LA REPARACIÓN DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS
PROYECTO ELÉCTRICO DE ALUMBRADO
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR: PROYECTO: SISTEMA ELÉCTRICO DE ALUMBRADO EN ÁREA DE PRODUCCIÓN
NO.
1 1.1 Alumbrado área de embarque
1.2 Alumbrado departamendo de pintura
1.3 Alumbrado área de cabinas
CONCEPTO UNID.
Alumbrado producción (luminaras) Suministro, instalación y puesta en servicio de alumbrado tipo High Bay, Mea. Lumark o similar reflector de aluminio, luminaria HID aditivos metálicos 277 Volts, lámpara de 400 Watts Pieza Suministro, instalación y puesta en servicio de alumbrado tipo High Bay, Mea. Lumark o similar reflector de aluminio, luminaria HID aditivos metálicos 277 Volts, lámpara de 400 Watts Pieza
Suministro, instalación y puesta en servicio de alumbrado tipo Flourescente, Mea. Holophane o similar, con acrílico envolvente de plástico antivapor y con lámpara con cristal antichispa, con dos piezas 2X40 Watts de 4 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería requerida para montarse en cabinas. Pieza
CANT. P. U. IMPORTE
$187,376.80
4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
22.00 $ 3,134.70 $ 68,963.40
1.4 Alumbrado área de producción Suministro, instalación y puesta en servicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia o similar, tipo industrial con acrílico metálico y recubrimiento en pintura anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X75 Watts de 8 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería metálica requerida para colgarse con cadena. Pieza 67.00 $ 1,058.88 $ 70,944.63
1.5 Alumbrado área de molino fino Suministro, instalación y puesta en servicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia o similar, tipo industrial con acrílico metálico y recubrimiento en pintura anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X75 Watts de 8 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería metálica requerida para colgarse con cadena. Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50
1.6 Alumbrado área de producción Suministro, instalación y puesta en servicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia o similar, tipo industrial con acrílico metálico y recubrimiento en pintura anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X40 Watts de 4 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería metálica requerida para colgarse con cadena. Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88
Subtotal $ 187,376.80
2 Alumbrado producción (tableros) $ 54,768.89 2.1 Tablero de alumbrado Suministro e instalación de tablero de alumbrado Mea. LP-1 General Electric o similar 200 Amp, 42 espacios, 3 fases-
4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM, con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados. 26 piezas 1X20 A@277 Volt Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58
2.2 Tablero de alumbrado Suministro e instalación de tablero de alumbrado Mea. LP-2 General Electric o similar 125 Amp, 30 espacios, 3 fases
- 4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM, con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados. 11 piezas 1X20 A@277 Volt
2.3 Tablero de alumbrado Suministro e instalación de tablero de alumbrado Mea. LP-3 General Electric o similar 125 Amp, 24 espacios, 3 fases
- 4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM, con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados. 10 piezas 1X20 A@277 Volt
Subtotal
Pieza 1.00 $18,818.95 $ 18,818.95
Pieza 1.00 $13,544.36 $ 13,544.36
$ 54,768.89
3.1 Saudade conveniencia
3.2 Salidas de conveniencia
3.3 Salidas de conveniencia
Distrubución eléctrica (salidas de alumbrado) Suministro e instalación de salidas eléctricas 15 Amp 277 Volts, para luminarias tipo reflector HID, se incluye tubería steel EMT, soportería, caja metálica, cable THHN calibre 12, herramienta y equipo. Pieza Suministro e instalación de salidas eléctricas 15 Amp 277 Volts, para luminarias tipo industrial flourescente tanto de 8 y 4 pies, se incluye tubería steel EMT, soportería, caja metálica, cable THHN 90 °C calibre 12, herramienta y equipo. Pieza
Suministro e instalación de salidas eléctricas 15 Amp 277 Volts, para luminarias tipo envolvente a prueba de vapores con lámpara con cristal antichispa de 4 pies, se incluye tubería steel EMT, soportería, caja metálica, cable THHN 90 °C calibre 12, herramienta y equipo. Pieza
Subtotal
$ 67,671.25
8.00 $ 913.75 $ 7,310.00
93.00 $ 483.75 $ 44,988.75
22.00 $ 698.75 $ 15,372.50
$ 67,671.25
AUTOR:ISEMSA Total Presupuesto (SON: TRESCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIESCISEIS PESOS 94/100 M. N.) + 10% de IVA
$309,816.94
PROYECTO ELÉCTRICO DE DISTRIBUCIÓN
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR: PROYECTO: SISTEMA ELÉCTRICO DE DISTRIBUCIÓN
NO.
4.1 Tablero de distribución principal MDP-1
4.2 Tablero de producción PP-2
CONCEPTO UNID.
Distribución eléctrica (tableros y transí. Seco)
Suministro e instalación de tablero de distribución de 600 Amps 3 fases - 4 hilos marca General Electric o similar 480/277 Volts 35 Kamps SYM sin interruptor principal, se incluyen los siguientes derivados: 1 pieza de 3X200 Amps 1 pieza de 3X150 Amps 2 piezas de 3X100 Amps 1 piezas de 3X60 Amps 2 piezas de 3X40 Amps Se incluye equipo, herramienta. Pieza Suministro e instalación de tablero de producción de 200 Amps 42 espacios 3 fases -4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 200 Amps y circuitos derivados: 6 piezas de 3X20 Amps@280 Volts 5 piezas de 3X50 Amps@208 Volts Se incluye equipo, herramienta. Pieza
CANT. P.U. US P. U. IMPORTE
$174,282.44
1.00 $ 6,776.74 $72,849.96 $ 72,849.96
1.00 $ 2,547.80 $27,388.85 $ 27,388.85
4.3 Tablero de contactos RP-1 y RP-2 Suministro e instalación de tablero de contactos
de 200 Amps, 30 espacios 3 fases - 4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amps y circuitos derivados: 10 piezas de 1X20 Amps@120 Volts 10 piezas de 2X20 Amps@208 Volts Se incluye equipo, herramienta.
4.4 Transformador seco Suministro e instalación de trasnformador seco 75 KBA TR-1 y TR-2 75 KBA, voltaje primario 480 Volts, secundario
208/120 Volts, se incluye soporte metálico, interruptor de seguridad, tubería, cableado y conexiones necesarias
Pieza
Pieza
Subtotal
5.1 Alimentador principal 480 Volts
5.2 Alimentador secundario 208 Volts
5.3 Alimentador secundario 208 Volts
5.4 Alimentador transformador seco 208 Volts
Alimentadores principales y secundarios
Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 600 Amps a 480 Volts, para tablero de distribución MDP-1 (40 mts. aproximadamente). Mts
Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 200 Amps a 208 Volts, para tablero de distribución PP-2 (50 mts. aproximadamente). Mts
Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 125 Amps a 208 Volts, para tablero de distribución RP-1 y RP-2 (25 mts por cada máquina ) Mts Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 200 Amps a 208 Volts, para transformador seco TR-1 y TR-2 (15 mts por cada máquina ) Mts
$ 27,478.94
$ 46,564.70
$174,282.44
$116,135.48 I
20.00 $ 106.13 $ 1,140.90 $ 22,817.95
50.00 $ 74.29 $ 798.62 $ 39,930.88
50.00 $ 54.75 $ 588.56 $ 29,428.13
30.00 $ 74.29 $ 798.62 $ 23,958.53
2.00 $ 1,278.09 $13,739.47
2.00 $ 2,165.80 $23,282.35
6 Dístrubución eléctrica (salidas de fuerza) 6.1 Compresor
6.2 Extractores en cabinas
6.3 Moldeadora 5 Hp
6.4 Pulidora automática 25 Hp
$116,135.48
$110,508.93
Pieza 1.00 $ 960.90 $10,329.68 $ 10,329.68
Pieza 6.00 $ 265.00 $ 2,848.75 $ 17,092.50
Pieza 6.00 $ 367.32 $ 3,948.69 $ 23,692.14
Pieza 2.00 $ 2,012.70 $21,636.53 $ 43,273.05
Suministro e instalación de salidas eléctricas para compresor, se incluye alimentación de 60 Amps con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible (no se incluye arrancador ni control alguno). Suministro e instalación de salida eléctrica para extractor de cabina, se incluye alimentación de 40 Amps con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Suministro e instalación de salida eléctrica para moldeadora con una capacidad de 5 Hp, se incluye alimentación de 20 Amps con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, registro, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Suministro e instalación de salida eléctrica para pulidora automática con capacidad de 25 Hp, se incluye alimentación de 70 Amps con cable de cobre THHN, tubería metálica, registro, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético.
6.5 Equipos menores a 208 Volts Suministro e instalación de salida eléctrica para
equipos menores tales como sierra de mesa (2), sierra de cinta (2), taladro de mesa (1), cortadora de chicotes (1), prensa engomadora (1), serrucho de mesa (1), serrucho limpiador (1), sierra de paneles (1), se incluye alimentación de 20@40 Amps, con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y/o contactos para caja. Pieza
Subtotal
7 Distrubución eléctrica (salidas de conveniencia)
7.1 Soldadora Suministro e instalación de salida eléctrica para soldadora, 220 Volts, se incluye alimentación de 50 Amp con cable # 6, tubería metálica pared delgada de 1", cajas registros y accesorios. (Nota: No se incluye arrancador ni control del equipo). Pieza
7.2 Salidas 110 Volts Suministro e instalación de salida eléctrica 110 Volts para contactos de servicio, se incluye alimentación de 20 Amp con cable #10, tubería metálica pared delgada de 1/2", cajas registros y accesorios. (Nota: No se incluye arrancador). Pieza
7.3 Grúa mecánica Suministro e instalación de salida eléctrica para grúa mecánica, 220 Volts, se incluye alimentación de 30 Amp con cable #8, tubería metálica pared delgada de 3/4", cajas registros y accesorios. (Nota: No se incluye safety switch al equipo). Pieza
8.00 $ 187.46 $ 2,015.20 $ 16,121.56
$110,508.93
$ 60,636.45
2.00 $ 195.30 $ 2,099.48 $ 4,198.95
10.00 $ 75.00 $ 806.25 $ 8,062.50
1.00 $ 250.00 $ 2,687.50 $ 2,687.50
7.4 Equipos de producción Mano de obra y equipo necesario para
desmontaje, movimiento, habilitación y puesta en operación conforme a indicaciones y especificaciones eléctricas del fabricante de la maquinaria de producción involucrada, las cuales mencionamos: Bandas transformadoras, equipo de pulido, lijado, corte, horno de convección, engomadoras, sierras, flejadoras, secadores, compresores, extractores, tornos, taladros y moldeadoras, dentro de las actividades se encuentra el suministro de materiales menores, tales como, cable de control, fusibles, soportes, terminales, interruptores, selectores, botoneras y material de señalización e indicación como tapes, cinchos, marcadores y similares. Equipos
Subtotal
Total Presupuesto (SON: CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES PESOS 29/100 M.N.) +10% de IVA