Independización de predio en vía de regularización mediante Ley 27157

Ministerio 2 o

de Justiciay Derechos Humanos <

t

TRIBUNAL REGISTRALRESOLUCiÓN No. - J 9"18' ~ 2013 - SUNARP-TR-L

Lima,'O 2 DIC. 2013

ROSALlNA PAREDES JARAMILLO.N° 648419 del 12/7/2013.HTD N° 87299 del 3/10/2013.Predios de Lima.Independización y declaratoria de fábrica:

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (s)

SUMILLA'

INDEPENDIZACiÓN VíA DE REGULARIZACiÓN"La independización de predio urbano por regularización de edificaciones a que. serefiere la Ley W 27157 y la Ley W 27333 procede sólo cuando la 'construcción de

. J,;idificaciones independientes declaradas en via de regularización conllevó al/(::/ 7, \fi.accionamiento de hecho del predio urbano matriz o en los casos de prescripcióni " /". aZ1quisitivanotarial."~,/ '7 ':;:<i.,~t..!6j?' ~~~~EN;~6~INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

/

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de laindependización del lote 33 de la manzana Q1 de la urbanización Mercurio,segunda etapa, Los Olivos de la partida electrónica N° 11050915 delRegistro de Predios de Lima, trasladando la inscripción de la sentencia y lainscripción de la declaratoria de la fábrica construida sobre dicho lote. .

.~.

Con la finalidad de sustentar la inscripción se presentan, entre otros, lossiguientes documentos:

- Formulario Registral W 1 - Ley N° 27157 con firmas certificadas' pornotario de Lima Jesús Edgardo Vega Vega el 2014/2013 y eI29/5/2013 ..- Informe Técnico con firma certificada por notario de Lima' Jesús EdgardoVega Vega el 29/5/2013. .- Memoria descriptiva de predio urbano ubicado en la Mz. Q1 lote 33 de laurbanización Mercurio, Los Olivos, con firmas certificadas por notario deLima Jesús Edgardo Vega Vega el 10/7/2013 ..~ Certificado de Parámetros Urbanisticos y Edificatorios W 0325-2013-MDLO/GDU/SGU del 30/4/2013 expedido por la Municipalidad Distrital deLos Olivos. .'- Certificado de .retiro W 00043-2013-/MDLO/GDU/SGU del 10/6/2013expedido por la Municipalidad Distrital de Los Olivos.- Plano perimétrico (PT-01) de julio de 2013 con firma certificada por notariode Lima Jesús Edgardo Vega Vega el 10/7/2013.- Plano de localización y ubicación (A-01) de mayo de 2013 ca') firma'Certificada por notario de Lima Jesús Edgardo Vega Vega el 29/5/2013 .• - Plano de arquitectura, distribución (A-02) ,de mayo de 2013 con firma

certificada por notario de Lima Jesús Edgardo Vega Vega el 29/5/2013.

'Forma parte del presente titulo, el Informe Técnico N° 018597-2013-SUNARP-Z.R.N"IX/OC emitido el 20/11/2013.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Remigio AparicioRojas Espinoza observó el titulo en los siguientes términos:

(Se reenumerapara mejor resolver),

. .

!'ACTO PREVIO

1. Conforme a la partida indicada en los documentos presentados, eldenominado lote 33 de la Mz. 01 sobre .el cual se ha construido laedificación a regularizar no se encuentra independizado 2. y asimismo,

-! f. según la constatación contenida en dichos documentos, el inmueble sobre~lí--~-(;"~''''el cual se ha construido la edificación está conformado por dos áreas de(~~' _ $>.lfI ,:;;\compensación (sección A y B), siendo po~ lo tanto qu~ previ.a~ente.~_'. ~,deberán inscribirse los actos de Compensaclon y 3. {debera inSCribirse el/s.ur Aí\;:. ",actol de Modificación de la Habilitación Urbana a fin de integrar el lote a laIJ >Y 1~ habilitación, quedando precisadas el área, linderos y medidas perimétricas

/ del denominado lote 33.

Por lo expuesto, se servirá presentar la respectiva documentación Q, encaso contrario, se procederá a la tacha sustantiva del presente título."

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

La apelante sustenta su recurso en los siguientes términos:

e La sociedad conyugal conformada por Roffe 'Bartolomé Alvarado Flores yCarmen Juana López Salcedo de Alvarado vía prescripción adquisitivajudicial, obtuvieron la titularidad del predio designado como el lote 33 de lamanzana 01, ésta se inscribió en la partida N" 11050915 del rubro degravámenes y cargas, no correspondiéndole estar inscrito en ese rubro, nien esa partida electrónica, hechos que han vulnerado el ejercicio pleno asus titulares, el mismo que ahora se pide se rectifique y se independiceinscribiéndose en una partida independiente con las característicasestablecidas en la sentencia y en los planos que forman parte del ptesente'

, titulo.- La presente regularización está amparada 'en el artículo 4 de la Ley N°27333.- Respecto de la inscripción de los actos de la habilitación urbana que elRegistrador hace referencia el de compensación y de modificación, ésía hasido inscrita mediante título archivado N" 60647 del 18/4/1996 inscrito en elasiento 3b de la ficha 184982 del Registro de Propied,ad Inmueble.- Complementariamente deberá tenerse en cuenta la resolución N" 214-2006-SUNARPcTR-L para todo el tema de habilitación urbana, certificadode parámetros urbanísticos,

ANTECEDENTE REGISTRAL

1 El agregado es nuestro.

•,

RESOLUCiÓN No. - J q"7 '6- 2013 - SUNARP- TR-L

Partida N° 11050915

En la ficha N° 94094 que continúa en la partida electrónica N" 11050915del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita la urbanizaciónMercurio del distrito de Los Olivos, con un área inicial de 323,060.00m2.

En el asiento 3b de la mencionada ficha consta la anotación deindependización de un área de 145,573.70m2 en la ficha N° '94787, .• quedando un área de 177,486.30m2 (asiento 4b).

En el asiento 5b se anotó la aprobación de los proyectos de trazado,lotización, pavimentación e instalación de servicios y en el asiento 6b seinscribe la resolución que declara cumplida la ejecución de obras dehabilitación. .

En el asiento 7-B se registró declaratoria de fábrica de distintos lotes queconforman la primera etapa de la urbanización Mercurio.

En el asiento 000001 rectificado por el asieRto 000002 de la partida N~.11050915 se registró la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio afavor de Carmen Juana López Salcedo y Roffe Bartolomé Alvarado Floresrespecto del lote 33 de la manzana Q-1, segunda etapa de la Urb. Mercurio,con un área de .242.50m2 y que se encuentra formando parte del área decompensación de la Urb. Mercurio.

Partida N° 46245288 ,En la ficha N° 94787 que continúa en la partida electrónica W 46245288• del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita la urbanizaciónMercurio, segunda etapa, del distrito de Los Olivos, con un área de145,73.70m2.

En el asiento 2b de la mencionada ficha se anotó la aprobación de .Iosproyectos de trazado, lotización, pavimentación e instalación de servicios yen el asiento 3b se inscribe la resolución que declara' cumplida la ejecuciónde obras de habilitación,

En el asiento 4-B se registró declaratoria. de. fábrica de distintos lotes queconforman la segunda etapa de la urbanización Mercurio. .

V, PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como.ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente: ,

• - Si procede la independización de un predio no comprendido en lahabilitación urbana cuando se declara la fábrka en .vía de regularización alamparo de las Leyes W 27157 y W 27333.

VI. ANÁLISIS

1. Con el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de laindependización del lote 33 de la manzana 01 de la urbanización Mercurio,segunda etapa, Los Olivos de la partida electrónica N° '11050915 delRegistrQ de Predios de Lima, trasladando la inscripción de la sentenciaregistrada en el asiento D00001, y la inscripción de la declaratoria de lafábrica construida sobre dicho lote.

El Registrador deniega la inscripción debido a que previamente debeinscribirse la compensación de áreas y la modificación de la habilitaciónurbana.

El apelante alega que la independización debe ser efectuada al amparo del.1, ,-'. articulo 4de la Ley 27333, que permite la subdivisión sin requerir

£•...\,-~'~Q>.autorización municipal./211

~ú\\ t

'lg¡, Sel"'£;, En ese sentido, corresponde determinar, en primer lugar, si se requiere la- . ","" previa inscripción de la compensación de áreas COITlü afirma el Registrado .

.5'I-If\' tÚ\'?

2. Conforme a la definición contenida en el articulo único de definicionesdel Reglamento Nacional de Edificaciones y el articulo 3 de la nueva Ley deRegulación de habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, Ley 29090,. lahabilitación urbana constituye el proceso de convertir un terreno rústico oeriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, dedistribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energia eiluminación pública, pistas y veredas.

El proceso de habilitación urbana implica, por regla general, la lotización osubdivisión de un predio rústico de mayor extensión en porciones menoresde lotes urbanos destinados a vivienda, .comercio o industria, áreasdestinadas para, recreación publica como parques y plazas, áreasdestinadas como aportes reglamentarios para servicios públicoscomplementarios y otros fines y, finalmente, porciones destinadas paracirculación constituidas por las vias públicas.

•3. Tenemos entonces que el diseño de la urbanización o lotizacióndeberá

• encajar dentro de los límites del predio matriz de naturaleza rústica queserá objeto de habilitación urbana. diseño que además deberá adecuarse alas habilitaciones urbanas colindantes a fin de que haya continuidad en latrama o diseño urbano. En otras palabras el diseño de la urbanización nodeberá exceder, en principio, los límites del predio rústico que es objeto dehabilitación y, además, deberá adecuarse al diseño de las. urbanizacionescolindantes a fin de no afectar el desarrollo armónico 'de la ciudad.

Sin embargo, no siempre será posible que la lotización proyectada encajeperfectamente dentro de los límites del 'preqio matriz y además que seadecue con el diseño de las urbanizaciones colindantes, ello debidoprincipalmente a la irregularidad de las dimensiones de los predios rústicosobjeto de habilitación urbana. Para salvar estos obstáculos, en la' prácticase ha implementado el sistema de compensación de áreas a través delcual los propietarios de los predios colindantes objeto de habilitaciónurbana se transfieren recíprocamente las porciones del predioexcedentes en su habilitación urbana que son necesarias para que el

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I RESOLUCiÓN No. -j9-=J?- 2013 ~ SUNARP-TR-L

propietario de la habilitación urbana colindante complete el diseño desu urbanización.

4. En el ámbito registral el tema de la compensación de áreas en• habilitaciones urbanas está regulado en el artículo 45 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios, regulado de la siguiente forma:

"Cuando la habilitación urbana comprenda áreas sujetas a futuracompensación, ésta no constituye un acto previo para la aprobación delproyecto o de la recepción de obras. El Registrador suspenderá. lainscripción de los lotes comprendidos dentro del área destinada a futuracompensación que se encuentren total o parcialmente fuera delperimetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensiónen el asiento respectivo.Inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto dela suspensión se integran a la habilitación urbana, siempre que hubiesensido comprendidos dentro del área útil aprobada. .El título inscribible estará constituido por la escritura pública o elformulario registral que contenga el acuerdo de compensación. Si lasáreas materia de compensación no han sido comprendidas dentro delárea útil aprobada para cada habilitación, se deberá presentar además laResolución municipal que apruebe la lotización de ambas áreas materiade compénsación y el plano correspondiente. t'

Con la inscripción de la compensación de áreas se inscribiránsimultáneamente la modificación de las habilitaciones urbanas y de lasáreas de los predios matrices, para lo cual se presentará losdocumentos que correspondan a dichos actos."

5. En el presente caso, .el área original del predio inscrito en la ficha.W94094 que continúa en la partida electrónica N° 11050915'del Registro dePredios de Lima, era de 323,060.00m2, luego se produjo laindepen'dización de un área de 145,573m2 en la ficha W 94787 quecontinúa en la partida electrónica W 46245288 del Registro de Predios deLima, quedando un área remanente de 177,486.30m2.

Con el titulo W 945 del 4/11/1986 se presentó la Resolución de Alcaldía W1818 del 9/9/1986 expedida por el C(:>ncejo Provincial de LimaMetropolitana que declara cumplida la ejecución de las obras dehabilitación urba'na correspondiente al terreno de 323,060.00m2, mediante.Como se puede apreciar, la resolución de alcaldía hacia referencia al áreainicial del predio matriz N° 94094, sin hacer la distinción que una parte yahabía sido objeto de independización en la ficha W 94787, es por ello que'la habilitación urbana se inscribe en ambas partidas involucradas, tanto en

• el asiento 3b de la ficha N° 94787, como en el asiento 6b de la ficha N°. .94094. En dicha resolución se lee lo siguiente:

"(. ..)SE RESUEL VE.

1°. - Declárese cumplidas por la Cooperativa de Vivienda "El EmpleadoMunicipal" Ltda. N° 402, de conformidad con los planos de replanteosignados cOn el N' 129-86-MLM/DGO-DU-DCO, la ejecución de lasobras de Habilitación que ha llevado' a e~ecto de conformidad con la

t

auto;ización conferida por Resolución Ministerial W 1095-72- VI-DU, de06 de Julio de 1,972, correspondientes al terreno de 323,060.00 M2.,constituido por parte del Fundo "Chavarria", 'ubicado en el Distrito de SanMartín de Porres, Provincia y Departamento de Lima; denominadaurbanización "Mercurio" 1ra. y 2° Etapas y en consecuencia autorizasela libre adjudicación de los lotes que la constituyen excepto de losdestinados a los Aportes Gratuitos y las áreas de compensación.

2°._ Del area total de 323, 060. 00m2., que se recepcionan corresponderia un area útil 183, 103.14 M2., descompuesto de la siguiente manera.'

t

ÁREA

5,525. 64M2.1 al 17, 17A,18,19 Y 22 al 30

NUMERACiÓNMANZANA W DE LOTES(. . .)0-1 29+Compensación

(. ..)" (el resaltado es nuestro)

•

"":~, Como se puede apreciar, la resolución citada no ha .considerado al lote 33'1~" ":j{;"O./~de la !TIan~ana 01, existiendo un área en dicha manzana sujeta al'Ér / . s -\ compensaclon ..(1 .,~. __f't~ JJ- .. ~ . .://;-__::"16. Con el presente título se adjunta memoria descriptiva de predio ubicado'%~"JI"",' en la MZ.01 lote 33 de la urbanización Mercurio - Los Olivos, con firmas

certificadas por Roffe Bartolomé Alvarado Flores, Carmen Juanp LópezSalcedo de Alvarado y de la ingeniera civil María Isabel Paredes Jaramillo.En dicha memoria descriptiva se indica que el predio materia deregularización está constituido por dos áreas que forman parte de las áreasde compensación; discriminando de la siguiente forma:

•

"Sección A t

Propietario inscrito : Cooperativa de Empleado Municipal (urbanizaciónMercurio 2° etapa-L.os Olivos

(. ..)Área : 191.96m2. (ciento noventa y un metros

cuadrados con noventa y seis declmetros. cuadrados)

Linderos y medidas perimétricas:(. ..)

Sección BPropietario inscrito: Cooperativa de Vivienda de Trabajadores Cia. Gooe!

Year del Perú S.A.(. . .)Área : 50. 54m2. (cincuenta metros cuadradoscon cincuenta y

cuatro declmetros cuadrados)Forma : TriangumrLinderos y medidas perimétricas:(. ..)

t

Lote resultante (acumulación): Mz. "01" lote 33 Urbanización Mercurio 2°etapa- Los Olivos.

Propietario por prescripción: Sr. Rofee Bartolomé Alvarado FloresSra. Carmen Juana López Salcedo.

I .

I

RESOLUCiÓN No. - / '1i"il- 2013 - SUNARP- TR-L(. ..)Área : 242.50m2 (doscientos cuarenta y dos metros cuadrados

con cincuenta decimetros cuadrados) ..Lind~ros y medidas perimétricas:(...)"

A efectos de determinar las partidas involucradas, esta instancia solicitó alárea de Catastro que emita el informe correspondiente.

Asi, mediante Informe Técnico N° 018597-2013-SUNARP-Z.R.WIXlOC del20/11/2013 se concluye lo siguiente:

"(...)3. Efectuadas las comparaciones gráficas entre el predio en consulta, .conjuntamente con la documentación gráfica adjunta y la Base Gráficadel distrito de Los Olivos y los antecedentes registralescorrespondientes, cabe señalarse que el predio en consulta se encuentrade la siguiente manera:

SECCiÓN A: 191.96m2, en ámbito de la Ficha N" 94787, rubro decompensación según documentación gráfica y Memoria Descriptivaobran te en TA W 945 (04.11.1986)

SECCiÓN B: 50.54 M2, en ámbito de la Ficha N° 94094, según As. 1by 2b Y referencia gráficas obrantes en TA W 1210 (02.03.1972).

Cabe señalarse que al momento de producida la independizaciónsegún As. 3b y modificación de área según As. 4b y referencia gráficaen TA N° 1039 (07.08.1972), el predio en estudio de 50.54m2, seubicaba en el ámbito independizado en la Ficha N" 94787.

Sin embargo, se menciona que según definición de habilitación urbanay referencia gráfica TA W 945 (04.11.1986), el ámbito de dicha porción.ya no fue considerado en la misma.

Se concluye señalando con relación al área de 50.54 m2., que la mismano puede establecerse con precisión en qué partida se encuentragráficamente.( ...)" (el resaltado es nuestro)

7. La conclusión del informe técnico del área eje Catastro transcritoanteriormente discrepa con la información señalada por el usuario. Deacuerdo al referido informe, la sección A de 191.96m2, al que se hacereferencia en la memoria descriptiva y planos adjuntados se encuentrainscrita en la ficha W 94787 que continúa en la partida electrónica W46245288 del Registro de Predios de Lima, correspondiente a la segundaetapa de la urbanización Mercurio del distrito de Los Olivos, y no en la ficha94094 que continúa en la partida N° 11050915 del Registro de Predios deLima, en que se encuentra inscrita la primera etapa de la mismaurbanización.

Por otra parte, el saldo de 50.54m2 (denominada sección B en la memoriadescriptiva adjuntada al presente titulo) inicialmente estuvo registrada en la .

ficha W 94094, pero que forma parte del área que fuera independizada enla ficha N° 94787 antes mencionada.

En ese sentido, podemos inferir del informe de Catastro que el íntegro del• área de 242.50m2 que corresponde al lote 33 de la manzana Q1 de la

segunda etapa de la urbanización Mercurio, distrito de Los Olivos, .~eencuentra registrado íntegramente dentro del área de mayor extensloninscrita en la ficha N" 94787 que continúa en la partida electrónica N"46245288 del Registro de Predios de Lima en que se independizó y nocomo lo señala el usuario.

Si bien, el informe técnico manifiesta que posteriormente con la inscripciónde la habilitación urbana -conforme obra en el titulo archivado W 945 del4/11/1986- ya no se considera dicha área, debe tenerse en consideraciónque la habilitación urbana no constituye titulo para la modificación de área,por lo que el hecho que no se haya considerado dicha área en la resoluciónno modifica los límites del predio. Además, debe tenerse en consideraciónque, de acuerdo al informe, no se advierte que dicha área involucre unapartida distinta con la que deba realizarse previamente una compensaciónde áreas.

8. En el presente caso tenemos que si bien la resolución de alcaldía W1818 del 9/9/1986 habria considerado que el lote 33 de la manzana 01 se'encontraba fuera de los límites del predio matriz, conforme se ha analizado

• en el sétimo considerando de la presente resolución dicho lote seencuentra íntegramente en el ámbito original de la ficha W 94787 delRegistro de Predios; por tanto, no habría un área qué compensar. Sería unimposible jurídico pedirle al interesado que previamente deba compensar elárea cuando no existe ninguna partida distinta involucrada y se determinaque si se encuentra íntegramente en la misma partida.

Sin perjuicio de ello, aún si el área de catastro hubiera determinado que lasección B se encontraba inscrita en la ficha W 184982 del Registro dePredios de Lima a nombre de la Cooperativa de Vivienda de losTrabajadores de la Compañía Goodyear del Perú SA, -como alega elapelante-, no se requeria la compensación, pues la sociedad conyugalAlvarado-López ya lo ha adquirido por prescripción adquisitiva de domínioen el proceso seguído contra la Cooperativa de Vivienda el EmpleadoMunicipal Ltda. W 408 y Cooperativa de Vivienda de los Trabajadores de laCompañía Goodyear del Perú SA

En tal sentido, corresponde revocar el primer extremo de la denegatoria .

• 9. Ahora bien, teniendo en consideración que el predio submateria -lote 33de la manzana 01 de la segunda etapa de la urbanízación Mercurio, distritode Los Olivos- se encuentra registrado dentro del área de mayor extensiónillscrita en la ficha W 94787 que continúa en la partida electrónica N°46245288 del Registro de Predios de Lima, no correspondia que lasentencia se registre en el asiento 000001 de la partida W 11050915 delRegistro de Predios; sino, en todo caso, en la partida matriz W 46245288.En ese.sentido, corresponde disponer el traslado del asiento referido, de

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RESOLUCiÓN No. -j9'1'i - 2013 - SUNARP-TR-L

conformidad con los articulas 76 y 83 del Reglamento General de JosRegistros Públicos2

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De otro lado,. cabe precisar que la independización del lote 33 de lamanzana Q1 solicitada se efectuará por. la .desmembración de la partidamatriz W 46245288 del Registro de Predios en que se encuentra, y no enla partida mencionada porel usuario (W 11050915).

10. Ahora bien, corresponde ahora determinar la procedencia de lainscripción de la. independización, conforme a la Ley W 27333, en virtud ala regularización de fábrica realizada al amparo de la Ley W 27157, sinrequerir ninguna autorización municipal.

El artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de rredios'vigente define a la independización como el acto registral que consiste en

'abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de ladesmembración de un terreno, con edificación o sin ella; o comoconsecuencia de la inscripción de una edificación sujeta' al régimen deunidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o derégimen de independización y copropiedad.

En cuanto a la independización, el artículo 60' del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios señala los requisitos que debereunirse cuando el predio es de naturaleza urbana, indicando que consistiráen el Formulario Único de Habilitación Urbana.FUHU, el anexo F y el plan,?municipal de subdivisión y plano debidamente visados, donde debeprecisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de lospredios resultantes. Adicionalmente, señala que deberán presentarse losplanos y códigos catastrales de los predios resultantes o la constancianegativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo W 002-89-JUS;así como documento privado con firmas certificadas notarialmente en elque consta el consentimiento de los copropietarios que no hubieranintervenido en el trámite de subdivisión en caso de copropiedad. •

'11. De otro lado, el articulo 3 de la Ley N° 27157, Ley de Regularización deEdificaciones del Procedimiento para la D'eclaraíoria de Fábrica y delRég'imen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de PropiedadComún prescribe: "Los propietarios de edificaciones que hayan ,sidoconstruidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que nocuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamehto

2 Artículo 16.- Procedencia de la rectificaciónLos Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de

oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales ..En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando conocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puederealizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al titulo ya inscrito.No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral.Articulo 83.- Traslado de asientoCuando se haya exte.ndido un asiento en una partida o un rubro distinto de aquél en el cual debióhaberse practicado, se procederá a su traslado a la partida o rubro que le corresponda. Asimismo,se extenderá una anotación en la partida del asiento trasladado, con la indicación del número deasiento y partida en. que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado. Sin embargo, noprocederá dicha rectificación, cuando existan obstáculos en la partida en la que debió haberseextendido el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado. •

,

interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo alprocedimiento establecido en la presente ley". t

• El artículo 3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por O.S.035-2006-VIVIENOA, norma el trámite 'de este procedimiento deregularización, acogiéndose a éste las. edificaciones .construidas odemolidas antes del 21 de julio de 1999 que no cuenten con la respectivalicencia y/o conformidad de obra, o que carezcan de declaratoria de fábrica,reglamento interno y/o independización.

La justLficación de este procedimiento se sustenta en el ingreso a laformalidad de aquellas edificaciones existentes y/o actos que se efectuaronsin el cumplimiento de las normas que al efecto los regularon, es decir, queexisten de hecho; se busca así restablecer" la realidad registral con la

-; extrarregistral de tal forma que las partidas reflejen la real situación física{ff}- ~'\ de los predios; estableciéndose asi la posibilidad de que los propietarios¡f~7í1,.;: ,~\.que no cuenten, entre otros, con independización puedan sanear esta

i . ; ,i:;;Jlsituaciónmediante el procedimiento establecido en esta ley.. ~ J.~'¿., /,,-,'1 ., ;;-;;-,-,. 12. El articulo 7 de la Ley N° 27333, Ley Complementaria a la Ley N0. 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la.

Regularización de Edificaciones, establece que:•

'7. 1 En las regularizaciones tramitadas al 'amparo de la Ley N° 27157 Yde la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el Registro laprevia autorización administrativa o municipal de subdivisión oindependización del terreno. .7.2 El Registro por el solo mérito del acto de regularización, procederá ala desmembración o segregación de las unidades jnmobl1iarias objeto deregulf1rización. "

~ ..

•

•

Por su parte, el articulo 4 de la Ley NO27333, Ley Complementaria a la LeyN° 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, paraia Regularización de Edificaciones, establece lo siguiente:

"La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realizamediante el formulario registral a que se refiere la Ley N° 27157,pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, deconformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberápresentarse al Registro como parte notarial únicamente el formularioregistral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumul!Jción o'subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal ode cualquier otra clase".

13. Las mencionadas normas han sido desarrolladas registralmente, por elélrtículo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el' cualestablece que tratándose de subdivisiones efectuadas dentro pelprocedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N027157 Y la Ley N° 27333 no será aplicable lo dispuesto por el artículo 60 delmismo Reglamento, indicando que deberá presentarse formulario registral oescritura pública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano deindependización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricai:¡tanto de la porción a independizar como del área remanente; b) Certificadode Parámetros Urbanisticos y Edificatorios.

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I .

RE,SOLUCIÓN No. - J q 7'i! -2013 - SUNARP-TR-L

14. De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso deregularización de edificaciones, como excepción, procederá la subdivisión ofraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización municipalde subdivisión, ello en atención a que "de hecho" ya se ha efectuado elfraccionamiento. del predio urbano mediante la construcción deedificaciones independientes y en algunos casos, por la existencia depropietarios distintos (en caso de saneamiento de titulación medianteprescripción adquisitiva notarial), situación que el legislador reconoce eincorpora a la legalidad mediante los procedimientos de regularización aque se refiere la Ley N° 27157 Y su reglamento .•

15. .La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en laesfera extrarregistral mediante la aprobación por la' municipalidadrespectiva del fraccionamiento del mismo o, como se ha señaladopreviamente, "de facto" mediante la construcción de edificacionesindependientes en un mismo predio matriz, edificaciones susceptibles 'deincorporarse al registro mediante la declaratoria ce. fábrica en via deregularización. También, ante la existencia de edificaciones independientescon declaratoria de fábrica autorizada por los órganos competentes3, ocuando no existiendo éstas, se procede' conforme a alguno de losprocedimientos de saneamiento de titulación a que se refiere la Ley N°27157 Y su reglamento.

La independización por su parte, es un acto de naturaleza eminentementeregistral que, fal como lo define el artículo 58 del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios, consiste en abrir una partida registralpara cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de unterreno. Dicha independización, en el caso de un predio urbano, prQCederá'cuando se haya recabado la respectiva autorización municipal o se

• configure un supuesto de regularizació!l de. edificaciones4' o de

saneamiento de titulación mediante prescripción adquisitiva notarial.

16. En el presente caso, conforme se advierte del plano de arquitectura ydistribución (A-02), la declaratoria de fábrica se refiere a una viviendaunifamiliar que cuenta con un área techada en el primer pi$o de 151.50m2y 106.20m2 en el segundo piso, y que cuenta eon un área libre de91.00m2. Entonces, tal como se aprecia, no se trata de edificacionesindependientes que generen de hecho la subdivisión del lote; sino que loque pretende el usuario es independizar el íntegro de! lote 33 de lamanzana Q1, lo que no se condice con la' naturaleza excepcional delprocedimiento de independización por regularización de edificacionesderivada de la construcción de edificaciones independientes.

En consecuencia: no procede la inscripción de la independización de unpredio por haberse regularizado la edificación en él; sino que ésta procedecuando se regulariza edificaciones independientes que generan de hecho lasubdivisión del predio.

• 3 Este último supuesto se encuentra amparado en las Resoluciones N° 331-96-0RLCfTRdel 23.9.1996 y N° 164-2oo7-SUNARP-TR-L del 15.3.20074 En' este último' caso, se deberá presentar los documentos que darán mérito a ladeclaratoria de fábrica, es decir los indicados en los articulas 24 y 25 del Reglamento de laLey N° 27157, con firmas legalizadas notarialmente. .

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. .Ahora bien, el Registrador solicita la previa inscripción de la modificación dela habilitación urbana inscrita, por lo que corresponde determinar si procededicha exigencia.

17. Esta instancia ha señalado en reiterada jurisprudeocia que en' laprescrip'ción adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que nose demandó la independización del mismo, corresponde exigir lapresentación de los documentos necesarios para proceder a laindependización, por lo que ésta no puede ser realizada por la soladescripción que se haga del inmueble, sino que deben adjuntarse losdocumentos necesarios que den mérito ala independización del predio deacuerdo a la normatividad vigente.

. 18. En el presente caso, tal como se ha explicado anteriormente, en eltJ!JJi- - .'C\. asiento 3b de la ficha W 94787 del Registro de Predios de Lima se registró

trQ:'( .,' \%) la resoluciÓn de alcaldia W 1818 del 9/9/1986 en q.ue se declaró cumplidaI ) . I 'c' j"'/ la ejecución de las obras de habilitación cuya transcripción const~ en el.¿jt~.::.. ;.,,}¡! quinto considerando de la presente resolución. En elIa s~ aprecia qu~ el

l~1 .c-;-;;. -lote 33 de la manzana 01 fue considerado en la habllitaclon como un areade futura compensación, es por elIo que en el plano de la habilitacióncorrespondiente, la municipalidad no fijó el área ni las medidas perimétricascorrespondientes, ya que no lo consideró dentro de la habilitación urbal')a.

El último párrafo del articulo 45 del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios, transcrito en el cuarto considerando' de la presenteresolucipn, señala que inscrita la compensación de áreas se inscribiránsimultáneamente la modificación de las habilitaciones urbanas y de lasáreas de los predios matrices, para lo cual se presentará los documentosque correspondan a dichos actos.

En el presente caso, conforme se ha indicado anteriormente ellote.33 de lamanzana 01 se encuentra integramente inscrito en la ficha W 94787 quecontinúa en la partida electrónica W 46245288 del Registro de Predios deLima, por lo que no se requiere la inscripción de la compensación (al menosrespecto de dicho lote) ni la modificación de las áreas de los prediosmatrices; sin embargo, debido al error cometido en dicha resolución que nose adecúa a lo informado por el área de catastro, sí se reqúiere la'

_modificación de la habilitación urbana.

Para la independización de los lotes que forman parte de una habilitaciónurbana, éstos deben estar considerados en la resolución y planos quedieron mérito para su inscripción. En el presente caso, el lote 33 de lamanzana 01 no se encuentra comprendido por lo que previamente deberámodificarse la habilitación urbana inscrita.

En ese sentido, corresponde confirmar el segundo extremo de laobservación.

Intervienen como Vocales (s) Beatriz Cruz Peñaherrera y Andrea PaolaGotuzzo Vásquez, autorizadas mediante Resolución N° 145-2013-SUNARP/PT del 30/5/2013 y Resolución f\lo 284-2013-SUNARP/PT del18/10/2013, respectivamente.

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RESOLUCiÓN No. -¡er::¡g - 2013 -'SUNARP-TR-L

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII.. RESOLUCiÓN

1. REVOCAR el primer extremo de la observación formulada por elRegistrador del Registro de Predios de Lima al título referidQ en el.encabezamiento y CONFIRMAR el segundo, de conformidad a. losfundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

2. DISPONER el traslado de asiento a que se refiere el novenoconsiderando de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese .. ~

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.• :~ü~;,POMA MOR~LESeSldente-ae la Pnmera Saladel Tribunal Registral

ANDR~ UZZO VÁSQUEZVocal (s) del Tribunal Registral

BEA~~AHERRERAVocal (s) del Tribunal Registrfll

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