i Makalah Semnas

8/18/2019 i Makalah Semnas

1/260

Seminar Nasional IX - 2013Teknik Sipil ITS Surabaya

Peran Industri Konstruksi dalam Menunjang MP3EI

(Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia

ISBN XXX-XXX-XXXXX-X-X I - 1

MENUJU INDEKS BIAYA KONSTRUKSI

RUMAH SEJAHTERA MURAH (IBK-RSM)

Andreas Wibowo1, Arief Sabaruddin

1, Edi Nur

1, Rian Wulan Desriani

1

1 Peneliti, Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman, Badan Litbang Kementerian Pekerjaan

Umum, E-mail korespondensi: [email protected]

ABSTRAK

Salah satu isu program pembangunan rumah nasional bagi masyarakat berpenghasilan rendah adalahmenentukan indeks biaya konstruksi (IBK) yang berlaku untuk suatu daerah atau waktu tertentu. Sejauhini belum ada IBK yang dipublikasikan, baik oleh instansi Pemerintah atau lembaga lainnya. Tulisan inimenyajikan diskursus penyusunan IBK spesifik untuk rumah sejahtera murah (IBK-RSM) dan alternatifmetodologi perhitungan IBK-RSM menggunakan pendekatan simulasi dan regresi. Analisis sensitivitasmemperlihatkan dari sekian banyak komponen biaya konstruksi, enam item biaya mempunyai pengaruhterbesar terhadap variasi biaya konstruksi secara keseluruhan: semen, besi, kayu kelas II, pasir pasang,upah pekerja, dan upah tukang. Menggunakan salah satu referensi biaya di lebih dari 20 ibu kota

provinsi, model IBK-RSM ini diaplikasikan sebagai ilustrasi. Beberapa isu terkait dengan upayamendefinisikan IBK-RSM, termasuk standarisasi terminologi harga satuan yang berlaku di daerah danketerbatasan studi didiskusikan dalam tulisan ini.

Kata kunci: rumah murah, indeks biaya konstruksi, simulasi, sensitivitas, regresi

1. PENDAHULUAN

Salah satu isu pembangunan perumahan di Indonesia adalah backlog yang menurutBadan Pusat Statistik (BPS) sudah mencapai 13,6 juta unit rumah untuk tahun 2012.Angka ini ditengarai akan terus meningkat setiap tahun bila laju kenaikan permintaantidak diimbangi dengan laju pasokan yang signifikan. Di satu sisi kebutuhan perumahandemikian besar; di sisi lain, masih banyak kelompok masyarakat yang berpenghasilanrendah (MBR) yang memiliki daya beli terbatas.

Pemerintah telah mengeluarkan program pembangunan rumah (sejahtera) murah(RSM) bagi MBR. Terlepas dari pro dan kontra program tersebut, isu harga rumah

perlu dieksaminasi lebih lanjut. Kebijakan yang menetapkan harga rumah yangseragam sangat tidak direkomendasikan mengingat komponen harga rumah berbedasecara geografis. Kebijakan harga yang tidak tepat dapat berdampak negatif bagi

pasokan dan permintaan rumah sederhana yang pada gilirannya berkonsekuensi pada

kesinambungan program itu sendiri.Penetapan harga bisa didasarkan pada indeks harga konsumen yang diterbitkanBPS tiap bulannya. Namun, indeks ini tidak merefleksikan biaya konstruksi sebenarnyakarena merupakan agregasi kelompok barang konsumsi yang sebagian besar tidak

berkaitan dengan proses konstruksi. Untuk itu perlu disusun sebuah indeks biaya yanglebih spesifik yaitu indeks biaya konstruksi (IBK).

Secara prinsip, IBK seharusnya merefleksikan perbandingan perubahan hargadari waktu ke waktu suatu produk barang atau jasa yang sifatnya tetap. [1] Indeks inisangat bermanfaat bagi kepentingan penyesuaian atau perkiraan biaya aktivitaskonstruksi di masa mendatang.[2,3] Tulisan ini mempunyai dua motivasi yaitumengusulkan disusunnya suatu IBK spesifik untuk rumah sejahtera murah (IBK-RSM)

yang dapat dimanfaatkan untuk keperluan yang lebih luas seperti zonasi harga atau


2/260





penetapan perubahan harga rumah dari waktu ke waktu dan menawarkan alternatifmetodologi perhitungan IBK-RSM menggunakan pendekatan simulasi dan regresi yangmenjadi fokus dalam tulisan ini.

2.

METODOLOGI

Struktur biaya sebuah proyek konstruksi merupakan suatu hal yang kompleks, bahkanuntuk rumah sederhana sekalipun. Selain biaya tidak langsung, biaya langsung terdiridari puluhan atau ratusan item biaya yang berasal dari upah, material, dan peralatan.Bila seluruh item biaya dimasukkan sebagai komponen IBK-RSM, penyusunan indekstentunya menjadi proses yang membutuhkan biaya dan waktu yang besar karenamelibatkan survei harga untuk waktu dan lokasi yang berbeda. Oleh karena itudiperlukan adanya seleksi item-item biaya yang berpengaruh secara signifikan terhadap

biaya total dan perhatian dapat difokuskan pada item-item biaya ini.Pada studi ini digunakan satu desain rumah dengan luas 36 m2 dengan asumsi

variasi desain rumah sederhana relatif terbatas untuk perhitungan volume pekerjaan(Gambar 1). Spesifikasi RSM yang digunakan dalam model adalah fondasi batu kali,dinding dengan pasangan conblock tanpa plesteran, lantai beton tumbuk, pekerjaankusen kayu kelas II, plafon eternit dengan rangka kayu, dan atap asbes gelombangmengacu pada peraturan perundangan yang berlaku seperti Keputusan MenteriPermukiman dan Prasarana Wilayah (Kimpraswil) No. 403/KPTS/M/2002 danPeraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 25 tahun 2011.

Adapun harga satuan pekerjaan berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI)tentang tata cara perhitungan harga satuan untuk bangunan gedung dan perumahanyang relevan seperti SNI 2835:2008, SNI 2836:2008, dan SNI 2837:2008. Dengandemikian konsep rumah murah dalam tulisan ini tidak merujuk pada desain rumah

dengan kualitas rendah melainkan pada konsep yang tetap mengacu pada standar teknistetapi dengan beberapa item finising yang dihilangkan untuk mereduksi biaya.

Pengaruh suatu item biaya ditentukan dari seberapa sensitif biaya total terhadapvariabilitas item biaya tersebut.Untuk mendapatkan sensitivitas semua item biayadigunakan pendekatan Simulasi Monte Carlo (SMC). Piranti lunak yang digunakanadalah @Risk versi 5.5.[4] Pendekatan simulasi dilakukan dengan alasan kepraktisansemata di mana setiap item biaya yaitu upah dan material dianggap sebagai variabelacak dan diasumsikan mengikuti distribusi normal dengan skenario koefisien variasi(coefficient of variation) 10%, 20%, dan 30%.

Biaya tidak langsung diasumsikan persentase biaya langsung sehingga biayatotal merupakan fungsi biaya langsung. Berdasarkan analisis sensitivitas output SMCdapat diketahui item-item biaya yang paling berpengaruh terhadap biaya total.Pengaruh ini dinilai dari dua metrik yaitu koefisien korelasi Spearman dan koefisienregresi standar yang produknya, berdasarkan Metode Pratt, menghasilkan koefisiendeterminasi ( R2) model. [5,6]

2

1 1 2 2 n n R r r r (1)

dengan i=koefisien regresi standar item i, r i=koefisien korelasi Spearman item i dan biaya langsung total. Nilai R2 digunakan untuk menetapkan jumlah item biaya yangakan menjadi komponen IBK. Sebagai konsiderannya adalah jumlah item diupayakan

minimal namun menghasilkan R2 yang masih dapat diterima. Penggunaan jumlah item


3/260





yang minimal mempunyai dua manfaat. Pertama, jumlah item yang besar akanmeningkatkan time lag antara verifikasi harga dan perhitungan indeks, dan kedua,indeks dengan jumlah elemen yang lebih lebih sedikit justru lebih sensitif terhadap

perubahan harga ketimbang indeks dengan komponen yang banyak.[7]

RUANG INTI

SKALA 1 : 100

POTONGAN B - B

3.00

POTONGAN A - A

3.00

Pond.BT.KaliSetempat

PasirUrug

SKALA 1 : 100

BB

RUANG INTI

SKALA 1 : 100

DENAH

3.00

A

SLOOFBETON10/20

3.00

HALAMAN

A

KM /WC

1.50

1.20

0.00

+ 2.40

20

- 0.20

- 0.80

+ 4.10

+ 2.40

0.00RUANG INTI0.00

+2.40

IKATAN ANGIN 5/7GORDING 5/7

KUDA-KUDA KAYU 5/10

3.00

- 0.80

- 0.200.00

+ 2.40

GORDING 5/7SENG GELOMBANG

KUDA-KUDA KAYU 5/10

+ 4.10

SKALA 1 : 100

TAMPAK SAMPING KIRITAMPAK SAMPING KANAN

SKALA 1 : 100

TAMPAK BELAKANG

SKALA 1 : 100

TAMPAK DEPAN

SKALA 1 : 100

3.00

3.00

3.00

3.00

4.80

A B C D

1

2

3

4

6

5

2 3 4 B C

PasirUrugPond.BT.KaliSetempat

TERAS

RUANG INTI

RUANG INTI

3.00

D

1.50

1.50

7.50

Gambar 1: Desain Rumah (Sejahtera) Murah

Setelah terpilih, data output hasil simulasi item-item biaya diregresikan linearterhadap data output biaya total dengan intersep nol ( zero-intercept linear regression).Pendekatan ini digunakan untuk memaksimumkan kontribusi item biaya terhadap IBK.Koefisien regresi yang diperoleh menjadi koefisien pengali item biaya dan berdasarkankoefisien-koefisien ini, biaya langsung dapat dihitung sebagai:

1 1 2 2 m mC b X b X b X (2)

dengan C =biaya langsung RSM, bi=koefisien regresi item terpilih i, X i=harga item biaya terpilih i. Untuk menentukan IBK ditentukan lokasi dan tahun basis denganindeks pada lokasi dan tahun tersebut=100. Dengan demikian,

, , , , ,

1 1

100m m

k t i i k t i i K T

i i

IBK b X b X

(3)

dengan IBK k,t =IBK pada kota k periode t , X i,k,t =harga item i pada lokasi k periode t , X i,K,T =harga item pada lokasi basis K periode basis T . Secara diagramatis, metodologi perhitungan IBK diillustrasikan dalam Gambar 2.


4/260





Desain Rumah SederhanaMurah (RSM) Standar

Hitung Volume PekerjaanHitung Analisis Harga

Satuan Pekerjaan

Asumsi Distribusi Item

Biaya dan Parameternya

Simulasi Biaya Langsung

Total RSM

Analisis Sensititivitas dan

Tentukan Item Biaya yang

Paling Berpengaruh

Regresi Linear Output Data

Simulasi Item Biaya

Terseleksi terhadap BiayaTotal

Ekstrak Koefisien Regresi

Formulasi Indeks Biaya

Konstruksi RSM (IBK-RSM) Susun IBK-RSM

Gambar 2: Metodologi Perhitungan IBK

3. APLIKASI PERHITUNGAN

Lokasi dan tahun dasar dalam studi ini dipilih Jakarta dan 2011. Harga upah danmaterial berasal dari data sekunder Jurnal Harga Satuan Bangunan Konstruksi danInterior Edisi XXXI tahun 2011-2012. Simulasi dengan asumsi-asumsi yang telahditetapkan dilakukan dengan iterasi 1000 kali. Dengan berbagai pertimbangan sepertisimplifikasi perhitungan, dipilih 6 (enam) item biaya yang mampu menjelaskan 67%variasi biaya langsung RSM. Tidak ada perbedaan berarti terhadap item-item biayauntuk koefisien variasi yang berbeda. Tabel 1 memberikan contoh statistik lebih detiluntuk keenam item biaya terseleksi saat koefisien variasi=10%.

Tabel 1: Koefisien Regresi dan Korelasi Simulasi, cov=10% Jenis

BiayaUraian Biaya

Koefisien

Regresi ( )

Koefisien

Korelasi (r )

Produk

.r

Kumulatif

.r

Upah Upah tukang/OH 0,547 0,471 0,26 0,26Upah Upah pekerja/OH 0,519 0,485 0,25 0,51

Material Semen/kg 0,291 0,315 0,09 0,60Material Kayu kelas II/m3 0,181 0,181 0,03 0,63Material Besi polos/kg 0,170 0,157 0,03 0,66Material Pasir pasang/m3 0,103 0,101 0,01 0,67

Tabel 2 memperlihatkan koefisien regresi linear dengan biaya langsung danenam item biaya sebagai variabel independen berdasarkan 1000 data iterasi SMC untukmasing-masing skenario koefisien variasi. Bila setiap koefisien regresi dikalikandengan harga satuannya masing-masing diperoleh kontribusi item biaya terhadap IBK-RSM di lokasi dan tahun basis (Gambar 3). Tidak ada perbedaan substansial, hanya 1sampai 2%, yang bisa diamati dari koefisien variasi yang berbeda. Dengan hasil inidisimpulkan IBK-RSM cukup didasarkan pada koefisien regresi dari salah satuskenario koefisien variasi saja yang dalam kajian ini diambil 10%. Secara proporsi,


5/260





komponen penyusun IBK-RSM menurut harga di lokasi dan tahun basis adalah upah pekerja (26%), besi polos (22%), upah tukang (19%), kayu kelas II (13%), pasir pasang(10%), dan semen (9%).

Tabel 2: Koefisien Nonstandar Regresi Linear dengan Intersep Nol Item Biaya Koefisien Variasi (%)10 20 30

Pasir pasang/m 25,31 26,03 27,38Semen/kg 5.421,86 5.362,18 5.959,63Kayu kelas II/m 2,42 2,34 2,39Besi polos /kg 1.718,07 1.616,20 1.605,58Upah tukang/OH 134,35 135,20 124,46Upah pekerja/OH 206,62 213,73 201,16

Gambar 3: Kontribusi Item Biaya terhadap IBK-RSM di Lokasi dan Tahun Basis

Karena indeks sifatnya rasio, koefisien regresi dapat dibagi dengan bilangan apa pun tanpa mengubah besaran indeksnya yang dalam hal ini diambil 36 yaitu luas bangunan RSM. Hasilnya akhirnya, IBK-RSM tersusun dari 0,70m3 pasir pasang;150,61 kg semen; 0,07m3 kayu kelas II; 47,72 kg besi polos; 3,73 OH tukang (tenagakerja terampil); dan 5,74 OH pekerja. Bila dibandingkan dengan construction costindex (CCI) dan building cost index (BCI) yang dipublikasikan secara periodik oleh

Engineering News Record (ENR) sejak tahun 1908/1915, misal, komponen penyusunindeks berbeda. Penyusun CCI adalah 200 jam pekerja, 25 cwt (1 cwt=100 pon) baja

profil, 1,128 ton semen, 1.088 board-ft (1 board-ft=0,002360 m3) kayu 24 sementara penyusun BCI adalah sama kecuali untuk komponen upah yaitu 68,28 jam tukang.[8]

Tabel 3 memperlihatkan beberapa statistik harga item biaya upah/material penyusun IBK-RSM tahun 2011 berasal dari 22 ibu kota provinsi atau lokasi terdekat, bila data tidak tersedia. Sebagaimana tersaji, harga sangat beragam antara satu lokasidan lokasi lainnya sehingga menjastifikasi perlunya IBK-RSM dibangun.Menggunakan referensi harga yang tersedia, IBK-RSM dapat dengan mudah dihitungmenggunakan Persamaan (3). Tabel 4 memperlihatkan agregasi IBK-RSM beberapa

wilayah di Indonesia. Gambar 4 menyajikan sebaran IBK-RSM di 22 ibu kota provinsi

9% 9% 10%

9% 9% 10%

13% 13% 13%

23% 22%22%

20% 20% 19%

26% 27% 26%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

10% 20% 30%

Koefisien Variasi

Upah pekerja

Upah tukang

Besi polos

Kayu kelas II

Semen

Pasir pasang


6/260





sampel. Standar deviasi terhitung adalah 11 di mana seluruh nilai indeks tidakhomogen.Tabel 3: Statistik Harga Item Biaya Upah/Material

Item Biaya

Harga 2011 (Rp.)

Rata-rata Min MaxPasir pasang/m3 134.444 60.000 225.000Semen/kg 1.217 1.000 1.507Kayu kelas II/m3 3.438.323 2.500.000 5.007.000Besi polos /kg 11.590 19.260 6.356Upah tukang/OH 63.064 42.500 98.000Upah pekerja/OH 48.214 32.500 84.000Sumber: Jurnal Harga Satuan Bangunan Konstruksi dan Interior Edisi XXXI Tahun 2011-2012, datadiolah

Tabel 4: Statistik IBK-RSM Tahun 2011

Wilayah

IBK-RSM Tahun 2011a

Rata-rata Min Max

Jawa 81 68 100

Sumatera 91 76 103

Bali, NTB, NTT 89 74 109

Kalimantan b 95 89 101

Sulawesic 82 77 88

Nasionald 87 68 109

Cat:a) Data berasal harga upah/material dari ibu kota provinsi

b) Hanya meliputi Kalimantan Timur dan Kalimantan Selatanc) Hanya meliputi Sulawesi Selatan dan Sulawesi Tengah

d) Data sekunder berasal dari survei di 22 ibu kota provinsi

Gambar 4: IBK-RSM 2011 di 22 Ibu Kota ProvinsiUntuk memperoleh laju inflasi harga RSM di suatu lokasi dan tahun tertentu,

Persamaan (3) dengan mudah diadaptasi sebagai berikut:

,

, , 1

, 1

1k t

k t t

k t

IBK f

IBK

(5)


7/260





dengan f k,t,t -1=laju inflasi harga RSM di lokasi k dari tahun t – 1 ke tahun t .

Tantangan ke Depan

Penyusunan IBK-RSM memberikan banyak manfaat seperti memberikan informasi

tentang ekskalasi harga RSM di beberapa wilayah di Indonesia sehingga Pemerintah bisa mengambil kebijakan yang pas untuk akselerasi pembangunan RSM. Namundemikian ada sejumlah tantangan yang perlu diperhatikan bila IBK-RSM memang akandisusun dan dipublikasikan.

Implementasi peraturan tentang spesifikasi teknis RSM dalam praktik yangmasih menjadi isu besar bagi pembangunan RSM di Indonesia. Pada dasarnyakonstruksi RSM harus tetap memenuhi spesifikasi teknis rumah sesuai dengan SNIguna memberikan jaminan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan bagi

penghuninya. Tantangan terbesarnya tentu terletak pada aspek biaya konstruksimengingat RSM disediakan bagi MBR yang memiliki daya beli sangat terbatas. Label‘murah’ tidak seharusnya berkonotasi dengan kualitas substandar, sebagaimana telah

disinggung sebelummnya. Selain dukungan fasilitas fiskal, upaya reduksi biaya dapatdiupayakan melalui eliminasi sejumlah komponen nonstruktural, sebagaimanaditerapkan dalam kajian ini.

Persoalan kedua menyangkut perbedaan harga. Variasi harga merupakansesuatu yang sifatnya alamiah namun perbedaan ini setidaknya mampu merefleksikan

perbedaan spesifikasi atau kompetensi. Sampai saat ini klasifikasi dan terminologi pekerja terampil dan nonterampil masih kabur sementara kualitas besi tulangan yangmerupakan salah satu komponen penting IBK masih banyak yang nonstandar di

pasaran. Beragamnya spesifikasi dan kompetensi material dan pekerja konstruksimenyebabkan perhitungan indeks kurang akurat disebabkan komparasi yang tidaksetara. Pada konteks ini, definisi spesifikasi dan kompetensi item biaya yang akan

disurvei yang lebih spesifik sangat dibutuhkan. Pun, hal-hal teknisnya lainnya sepertimetode sampling dan periode survei perlu didesain dengan matang bila data primeryang digunakan.

Keterbatasan Studi

Studi ini memiliki sejumlah keterbatasan yang membuat hasil kajian ini perludigunakan secara berhati-hati. Sejauh ini kajian hanya mengandalkan data sekunderyang berasal dari satu referensi yang perlu divalidasi, terutama bila dikaitkan dengan

berbagai tantangan yang sudah dijelaskan sebelumnya. Data primer berdasarkanmetode sampling yang andal sangat direkomendasikan untuk penyusunan indeks yanglebih akurat.

Koefisien dalam perhitungan indeks didasarkan pada asumsi item biayaterdistribusi normal dengan tiga skenario koefisien variasi. Meski koefisien variasitidak menyebabkan perubahan berarti bagi pemilihan item biaya penyusun IBK-RSM,asumsi normalitas perlu diverifikasi dalam kajian mendatang.

Keterbatasan lain yang perlu dipertimbangkan adalah teknologi konstruksi yangdigunakan di mana dalam kajian ini masih konvensional berbasis semen. Bila bahan

bangunan lokal dengan perlakuan teknologi tertentu mampu memenuhi persyaratanminimum dengan biaya yang tentunya diharapkan lebih ekonomis digunakan,

perhitungan IBK-RSM dengan sendirinya perlu disesuaikan.Metodologi perhitungan IBK-RSM dalam tulisan ini hanya satu dari sekian

banyak alternatif yang bisa dipertimbangkan. Dengan sejumlah keterbatasan yang ada,


8/260


9/260


10/260





faktor tingginya ketidakpastian volume lalulintas.[2] Penjaminan pendapatan minimum(minimum revenue guarantee) untuk memberikan proteksi bagi badan usaha atas risikorendahnya volume dari yang dijanjikan sudah jamak diaplikasikan di banyak jalantol.[6,7]

Saat ini jalan tol nasional masih bersifat infrastruktur ritel (retail infrastructure)yang menyediakan jasa dan layanan langsung kepada penggunanya.[8] Tulisan inimenawarkan wacana infrastruktur jalan tol sebagai infrastruktur borongan (wholesaleinfrastructure) sebagaimana dipraktikkan untuk sektor air minum dan kelistrikan. [9] Model ini dikombinasikan dengan konsep tol bayangan ( shadow toll ) untuk pembagianrisiko yang lebih efisien antara Pemerintah dan badan usaha. Beberapa isu dan kendalaterkait dengan implementasi wacana ini juga dibahas secara detil dalam tulisan. Tujuandari tulisan ini adalah memberikan alternatif model pengusahaan jalan tol untukmeningkatkan minat calon badan usaha berinvestasi di sektor jalan tol.

2.

INFRASTRUKTUR BORONGAN VERSUS RITELBeberapa sektor infrastruktur mempunyai karakteristik infrastruktur borongan di manaada satu pembeli tunggal ( sole offtaker ) dari layanan atau jasa yang dihasilkan. Padasektor listrik, misal, independent power producers (IPPs) menjual listriknya kepadaPerusahaan Listrik Negara (PLN) selalu penanggung jawab proyek kerjasama (PJPK)melalui perjanjian jual beli (offtake agreement ) yang di dalamnya mengatur, inter alia,kuantitas output yang diperjualbelikan, struktur tarif, dan skedul pembayarannya.Secara prinsip hal yang sama berlaku pula untuk sektor air minum dengan perusahaandaerah air minum (PDAM) bertindak sebagai PJPK.

Dengan adanya perjanjian jual beli, risiko permintaan bertransformasi menjadirisiko wanprestasi oleh PJPK. Gambar 1 memperlihatkan hubungan kontraktual yang

terjadi antarpemangku kepentingan dalam sebuah proyek investasi infrastruktur borongan. Ada satu pembeli tunggal (offtaker ) – dalam konteks ini adalah PJPK – outputyang dihasilkan oleh badan-badan usaha dalam kontrak terpisah yang nantinya akandidistribusikan oleh PJPK kepada konsumen (lihat Gambar 2).

Berbeda dengan infrastruktur borongan, pada infrastruktur ritel badan usahamenjual langsung outputnya kepada pengguna sementara antara PJPK dan badan usahatetap diikat oleh perjanjian kerjasama (lihat Gambar 3). Struktur inilah yang terjadiuntuk sektor jalan tol nasional sampai saat ini. Karakteristik yang demikianmengekspos badan usaha langsung ke risiko permintaan; artinya, lebih rendah atautingginya permintaan dibandingkan ekspektasi sepenuhnya menjadi risiko badan usaha.

Tol Bayangan (Shadow Tol l )

Model tol bayangan sebagai alternatif user-pays principle dikembangkan di Inggrissekitar tahun 1990-an. Model ini diikuti oleh banyak negara, salah satunya Portugalyang secara masif mengaplikasikannya.[10] Dalam model ini tarif tidak dikenakanlangsung kepada penggunanya melainkan dibayar oleh pemerintah kepada badan usaha.Tarif tidak diset rata ( flat ) tetapi bervariasi tergantung pada realisasi permintaan denganlaju kenaikan yang biasanya menurun.

Volume lalulintas dibagi menjadi beberapa ban (band ), biasanya didesainsampai empat kategori. Pada kategori tertinggi di mana volume lalulintas melebihiambang tertinggi yang diijinkan umumnya tidak ada pembayaran oleh pemerintah

kepada badan usaha dengan tujuan untuk tidak memberikan keuntungan berlebihan


11/260





bagi badan usaha (lihat Gambar 4). Secara matematis, pendapatan yang diterima badanusaha dengan sistem tol bayangan ini pada suatu periode tertentu adalah:

1 1 1

1 1 2

2 2 3

3 3 4

untuk 0

untuk

untuk

untuk

A A

B A A B

C B B C

D C C

R VT V V

R R T V V V V R

R R T V V V V

R R T V V V

(1)

dengan R= pendapatan, RA=pendapatan bila volume lalulintas berada dalam banA,V A=volume lalulintas realisasi berada dalam ban A, T =selisih volume lalulintasantardua ban, V=selisih volume lalulintas antardua ban.

Ditilik dari hubungan antara otoritas dan badan usaha, jalan tol berbasis tol bayangan dapat dikategorikan sebagai infrastruktur borongan karena tidak terjaditransaksi langsung antara badan usaha dan pengguna. Dengan mengasosiasikan tarif

dengan volume lalulintas realisasi, model tol bayangan sebenarnya mengandungelemen penjaminan atas risiko lalulintas.[11] Elemen ini menarik untuk dikaji lebihlanjut mengingat penjaminan langsung atas risiko permintaan sulit diimplementasikan

bila merujuk pada peraturan perundangan yang berlaku.

Penanggung Jawab ProyekKerjasama

Badan Usaha

Pengguna

Kontraktor

KonstruksiKonsultan Perencana

Pemasok

Kreditor Sponsor Proyek

Kontraktor Operasidan Pemeliharaan

(O&M)

K o n t r a k K r

e d i t

Kontrak

Konstruksi

K o n t r a k O M

Kontrak

Perencanaan

K o n t r a k P a

s o k a

n

K o n t r a k

J u a l B e l i

Gambar 1: Struktur Infrastuktur Borongan Tipikal


12/260





Badan Usaha

Badan Usaha

Badan Usaha

Badan Usaha

PJPK (Offtaker)

Pengguna

Pengguna

Pengguna

Produsen Jasa/Layanan Distributor Konsumen

Gambar 2: Model Single-Buyer

(diadaptasi dari Workshop on Economic Cooperation in Central Asiaand Asian Development Bank [8])

Penanggung Jawab Proyek

Kerjasama

Badan Usaha

Pengguna

Kontraktor

KonstruksiKonsultan Perencana

Pemasok

Kreditor Sponsor Proyek

Kontraktor Operasi

dan Pemeliharaan

(O&M)

K o n t r a k K r

e d i t

Kontrak

Konstruksi

K o n t r a

k O M

Kontrak

Perencanaan

K o n t r a k

P a s o k a

n

K o n t r a k

K e r j a s a m a

Gambar 3: Struktur Infrastuktur Ritel Tipikal

Volume Lalulintas Realisasi (V)

L e v e l T a r i f ( T )

V1=V2 – V1

Band A Band B Band C Band D

V2 V3

T1

T2 – T1

V2=V3 – V2

T1

T2

T3

T4

V3=V4 – V3

V4

T2 T3 – T2

T3 T4 – T3

P e n d a p a t a n

Pendapatan

Tarif

V1

Gambar 4: Struktur Tarif Model Tol Bayangan


13/260





3. MODIFIED SHADOW TOLL

Rezim tarif yang berlaku saat ini yaitu price-cap, sesuai Peraturan Pemerintah No. 15tahun 2005 (PP 15/2005) tentang Jalan Tol, tidak mengaitkan penyesuaian tarif dengantinggi rendahnya volume realisasi, kecuali dengan laju inflasi. Di tengah tingginyarisiko dan ketidakpastian volume lalulintas, keberadaan penjaminan pendapatanminimum diperlukan dalam banyak kasus. Namun Peraturan Presiden No. 78 tahun2010 (Perpres 78/2010) secara tegas menyatakan Pemerintah hanya bersedia menjaminrisiko yang bersumber dari PJPK dan/atau instansi Pemerintah. Dengan kata lain, skim

penjaminan lebih bersifat memproteksi badan usaha hanya dari risiko politis ataukuasikomersial. Penulis berargumentasi bahwa dengan batasan ini, penjaminan

pendapatan minimum secara umum sulit diberikan.Karakteristik tol bayangan sebagai infrastruktur borongan untuk memitigasi

risiko permintaan dapat dimanfaatkan. Modifikasi diperlukan karena model tol bayangan tidak dikenal di sektor jalan tol nasional. Beberapa perubahan dari model

aslinya dapat dijelaskan sebagai berikut:a. Badan usaha dan PJPK melakukan perjanjian kerjasama di mana badan usahamempunyai kewajiban untuk merencanakan, membangun, membiayai, danmengoperasikan jalan tol selama masa konsesi. Kontrak standar Build, Operate,Transfer (BOT) dapat digunakan. Badan usaha dianggap sebagai penyedia layananyang menjual jasanya kepada PJPK dalam bentuk borongan (wholesale) dengantarif dan volume yang diatur dalam kontrak.

b. Tarif yang dikenakan kepada pengguna berbeda dengan tarif yang diberikankepada badan usaha. Tarif pengguna berdasarkan tarif awal yang ditetapkansebelumnya oleh PJPK dengan penyesuaian tarif tetap mengikuti PP 15/2005.Sementara itu tarif yang berlaku bagi badan usaha adalah tarif berdasarkan

penawaran yang diajukan badan usaha mengikuti model tol bayangan (lihatPersamaan 1). Dalam konteks ini badan usaha diberi kebebasan menentukan empat ban volume lalulintas dan tarif yang berlaku untuk masing-masing ban. Tentunyadalam menetapkan batas bawah-atas tiap ban dan tarifnya, calon badan usahamempertimbangkan tarif awal PJPK.

c. Badan usaha bertransaksi dengan pengguna atas nama PJPK menggunakan tarifyang ditetapkan PJPK. Hasil pendapatan dapat dimasukkan dalam suatu rekeningkhusus (escrow account ) yang akan digunakan PJPK membayar badan usahasesuai dengan tarif dan volume realisasi yang telah disepakati dalam perjanjiankerjasama. Di sini PJPK bertindak sebagai kuasi pembeli tunggal (quasi-offtaker )atas layanan yang diberikan badan usaha.

d. PJPK dapat mengajukan usulan penjaminan kepada PT Penjaminan InfrastrukturIndonesia (PII) selaku satu-satunya badan usaha penjaminan infrastruktur (BUPI).Penjaminan dibutuhkan untuk memberikan proteksi dari risiko wanprestasi

pembayaran oleh PJPK. Risiko ini dapat dijamin karena bersumber dari janji PJPKuntuk bisa memenuhi kewajiban kontraktualnya, sesuai kriteria Perpres 78/2010.Selanjutnya, Perpres 78/2010 memberikan hak bagi BUPI untuk menagih PJPKatas pembayaran kepada badan usaha bila penjaminan aktif (called ). Hak inidikenal dengan hak regres yang gunanya mencegah aji mumpung (moral hazard )PJPK saat mengajukan usulan penjaminan. Gambar 5 memperlihatkan secaraskematik hubungan kontraktual dalam kontrak MST yang diusulkan.


14/260


15/260





dikaji adalah hubungan antara Bidang Pendanaan Sekretariat BPJT dan BPJT sendiriselaku regulator jalan tol nasional.

Isu kedua adalah pengadaan badan usaha menggunakan model tol bayangan.Kementerian Pekerjaan Umum menetapkan ada tiga metode pengusahaan jalan tol,

biasa disebut metode A, metode B, dan metode C. Pada metode A, parameter lelangadalah tarif terendah, metode B besaran dukungan terendah yang diminta, dan metodeC nilai skor berdasarkan kewajaran biaya, rencana konstruksi, tarif awal golongan I,dan masa konsesi. Lelang menggunakan tol bayangan di mana calon badan usahamengusulkan proposal baik untuk tarif maupun ban volume lalulintas tidak termasuktiga metode yang disebutkan.

Salah satu alternatif yang bisa dipertimbangkan – mengingat calon badan usahadiberikan opsi menentukan ban dan tarif untuk masing-masing ban – adalahmenggunakan nilai sekarang ( present value/PV) pendapatan terendah sebagai

parameter lelang. Dalam banyak hal model ini mirip dengan LPRV meski ada sejumlah perbedaan. Berbeda dengan tol bayangan yang memberikan alokasi risiko yang relatif

seimbang (balanced ), LPRV tidak memberikan proteksi atas risiko pendapatan rendahsementara membatasi pendapatan yang diterima badan usaha yang menyebabkan

pendekatan ini tidak banyak diminati oleh badan usaha.[12] PJPK perlu mengumumkan dari awal tingkat diskonto (discount rate) yang akan

digunakan untuk mengevaluasi proposal yang diusulkan calon badan usaha.Masalahnya adalah menentukan tingkat diskonto yang tepat untuk mendapatkan nilaiPV pendapatan sementara tingkat diskonto sendiri berkaitan dengan risiko. Semakinrendah tingkat diskonto, semakin tinggi risiko yang harus ditanggung.[12] Hal lainadalah struktur pembayaran tol bayangan. Bila badan usaha memberi bobot lebih besaruntuk ban bawah yang lebih konservatif, risiko yang ditanggung PJPK lebih besardibandingkan bila badan usaha membagi relatif rata bobot untuk semua ban.[13] Untuk

isu-isu tersebut perlu kajian yang lebih mendalam sebelum MST diaplikasikan.

5. KESIMPULAN

Tulisan ini menawarkan sebuah alternatif pengusahaan jalan tol menggunakan konsepinfrastrukur borongan untuk jalan tol yang sebenarnya berkarakter sebagai infrastrukturritel. Pada model yang diusulkan, badan usaha jalan tol memperoleh pendapatandengan menjual layanannya ke PJPK menggunakan desain tarif dan realisasi volumelalulintas. Desain tarif diusulkan memanfaatkan model tol bayangan di mana tarif tidakdiset rata melainkan mengikuti volume lalulintas. Model ini memungkinkan alokasirisiko yang lebih seimbang antara PJPK dan badan usaha. Skim penjaminan pemerintah

juga bisa diaplikasikan untuk memberikan proteksi badan usaha atas risiko wanprestasi pembayaran oleh PJPK. Tulisan ini juga mendiskusikan tiga isu tentang perluasan tugasdan fungsi BLU Bidang Pendanaan Sekretariat BPJT, struktur pembayaran tol

bayangan, dan penentuan tingkat diskonto untuk mengevaluasi proposal calon badanusaha untuk MST bisa diaplikasikan di sektor jalan tol nasional.

DAFTAR PUSTAKA

1. Badan Pengatur Jalan Tol (2013) Progres Pembangunan (diakses 25 Januari 2013)


16/260





2. Engel E, Fischer R, and Galetovic A (2001) Least Present Value of RevenueAuctions and Highway Franchising. Journal of Political Economy, 109(5), 993-1020.

3. Flyvbjerg B, Holm M K S and Buhl S L (2005) How (In)accurate Are Demand

Forecasts in Public Work Projects? Journal of the American Planning Association,71(2), 131-146.4. Flyvbjerg B, Holm M K S and Buhl S L (2006) Inacccuracy in Traffic Forecasts.

Transport Reviews, 26(1), 1-24.5. Bain R (2009) Error and Optimism Bias. Transportation, 36, 469-482. 6. Kerf M et al. (1998) Concessions for Infrastructure: A Guide to Their Design and

Award . Washington, D.C.: World Bank.7. Estache A, Juan E and Trujillo L (2007) Public-Private Partnerships in Transport .

Washington, D.C.: World Bank.8. Workshop on Economic Cooperation in Central Asia and Asian Development

Bank (1999) Challenges and Opportunities in Transportation. Manila: Asian

Development Bank.9. Lovei L (2000) The Single-Buyer Model. Public Policy for the Private Sector

(diakses 24 Januari 2013).10. Yescombe E R (2007) Public-Private Partnerships: Principles of Policy and

Finance, Oxford: Butterworth-Heinemann.11. Charoenpornpattana A, Minato T and Nakahama S (2003) Government Supports as

Bundle of Real Options in Built-Operate-Transfer (diakses24 Januari 2013).

12. Vassallo J M (2010) The Role of Discount Rate in Tendering HighwayConcessions under the LPRV Approach. Transportation Research Part A: Policyand Practice, 44, 806-814.

13. Reddel P (2004) Payment Mechanisms Issue Paper (diakses 25 Januari 2013).


17/260





ANALISIS RISIKO PADA PELAKSANAAN

PROYEK FLY-OVER PASAR KEMBANG SURABAYA

Cahyono Bintang Nurcahyoi, M. Arif Rohman

2 dan Bernadus Bayu Baskoro

3

1,2,3 Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya, Telp

031-5939925, email: [email protected]

ABSTRAK

Proyek konstruksi merupakan proyek yang memiliki banyak ketidakpastian dan risiko. Diperlukansebuah pendekatan manajemen risiko untuk mengetahui dan mengendalikan risiko yang mungkin akanterjadi. Salah satu tahap terpenting dari manajemen risiko ialah analisis risiko yang bertujuan untukmengetahui risiko-risiko yang signifikan terhadap proyek tersebut. Dalam penelitian ini akan dilakukananalisis risiko pada Proyek Pembangunan Fly-Over Pasar Kembang Surabaya. Tahapan penelitan inidapat dibagi menjadi tiga bagian yaitu identifikasi risiko, analisis risiko dan respon risiko. Identifikasi

adalah tahap mencari variabel-variabel risiko yang relevan pada proyek. Analisis risiko adalah prosesmencari beberapa risiko yang signifikan pada aspek waktu maupun aspek biaya. Metode yang digunakandalam analisis risiko adalah Severity Index dan Matriks Probabilitas-Dampak. Tahap terakhir adalahmenentukan respon risiko terhadap risiko yang signifikan. Respon risiko diperoleh dengan melakukanwawancara terstruktur dengan para responden yaitu personel kontraktor yang menangani proyek

pembangunan Fly-Over Pasar Kembang Surabaya ini. Berdasarkan hasil analisis risiko didapatkan 5macam variabel risiko yang signifikan terhadap aspek waktu, yaitu kerusakan peralatan, kemacetan padalalu lintas, kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek, kendala saat pengeboran, dan kebisingan saat

pemancangan. Sedangkan 6 variabel risiko yang signifikan terhadap aspek biaya, yaitu kerusakanlingkungan sekitar akibat proyek, kerusakan peralatan, keterlambatan pengiriman material, kerusakanmaterial hotmix saat pengiriman, kerusakan material saat pengiriman dan kendala saat pengeboran.Secara umum, kontraktor cenderung mengambil respon mengurangi dan mengalihkan risiko yangsignifikan, baik terhadap aspek waktu ataupun aspek biaya.

Kata kunci: analisis risiko, Fly-Over Pasar Kembang, severity index, matriks probabilitas-dampak.

1. PENDAHULUAN

Risiko merupakan suatu sebab dan akibat yang mengiringi perjalanan baik buruknyasuatu pekerjaan proyek. Dalam setiap detail pekerjaan proyek pembangunan maka akanada risiko baik besar maupun kecil yang terdapat didalamnya. Hal ini harusdiperhatikan dan diperhitungkan oleh tim manajemen risiko terlebih dahulu untukmenghindari membengkaknya biaya pelaksanaan proyek dan kerugian yang didapat.Proyek Pembangunan Fly-Over Pasar Kembang merupakan proyek skala menengah

yang tidak luput dari berbagai risiko. Kesalahan dalam penanganan risiko akanmenyebabkan kerugian cukup besar. Pembangunan proyek Fly-Over Pasar KembangSurabaya ini bernilai Rp. 122.990.000.000,00 (Seratus Dua Puluh Dua Miliar SembilanRatus Sembilan Puluh Juta Rupiah) termasuk PPN 10%. Proyek ini dikerjakan oleh tigakontraktor dengan menggunakan sistem joint operation atau kerjasama operasi, yaituPT. Pembangunan Perumahan, PT. Gorip Nanda Putra dan PT Bangkit Lestari Jaya.Dalam penerapan joint operation, maka ketiga kontraktor tersebut menjadi satuorganisasi dalam pelaksanaan proyek. Pada bulan September 2012 pelaksanaan proyektelah mencapai sekitar 20%, yaitu mencapai pekerjaan pondasi pier head . Beberapakendala sudah terjadi sampai tahap ini diantaranya terhentinya proyek akibat sengketa

penggunaan lahan dengan PT KAI. Kemacetan di lokasi proyek juga turut menghambat

hampir semua tahap pelaksanaan.

mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]


18/260





Berdasarkan kondisi tersebut, maka perlu dilakukan manajemen risiko untukmengantisipasi risiko yang mungkin akan terjadi. Salah satu proses terpenting darimanajemen risiko adalah identifikasi risiko. Proses ini merupakan proses menentukanrisiko-risiko mana yang mungkin akan memberikan efek terhadap proyek serta

mendokumentasikan risiko-risiko yang telah teridentifikasi tersebut [1]. Proses inidikatakan penting karena pada bagian proses inilah semua risiko yang berpotensi terjadiakan dapat diketahui untuk selanjutnya dilakukan tindakan lebih lanjut. Pada proses inisemua risiko yang mungkin terjadi harus terdata dan tidak boleh ada yang tertinggal,karena jika ini terjadi tidak ada yang bisa memastikan bahwa nantinya risiko yang

belum terdata tadi dapat terjadi dan belum ada kesiapan penanganannya. Dan dilakukananalisis untuk mengetahui seberapa potensial risiko-risiko tersebut dalammempengaruhi tercapainya sasaran kegiatan dan selanjutnya dilakukan respon padarisiko tersebut.

2.

METODOLOGI

Tahapan awal adalah identifikasi variabel risiko. Variabel risiko diperoleh dari studi pustaka, yang kemudian digunakan pada survei pendahuluan kepada para respondenterpilih, untuk mengetahui relevansi dari risiko. Selain itu, survei pendahuluan juga

bertujuan untuk menambahkan risiko lain yang sesuai kondisi lapangan, yang belummuncul dari studi pustaka.

Hasil dari survei pendahuluan akan digunakan pada survei utama. Pada survei utama,responden diberi pertanyaan melalui kuesioner mengenai tingkat probabilitas dandampak yang terjadi pada suatu risiko menurut pandangan responden.

Langkah selanjutnya adalah menganalisis data hasil dari survei utama untukmengetahui tingkat probabilitas dan dampak terjadinya risiko terhadap kelangsungan proyek. Hasil analisis diatas akan dipetakan ke dalam matriks probabilitas-dampakuntuk mengetahui tingkat risiko, terhadap aspek waktu maupun aspek biaya.

Untuk mengetahui bagaimana respon yang ditentukan pada suatu risiko dilakukanwawancara terhadap beberapa responden yang telah dipilih sebelumya. Adapun cara-cara penanganan risiko terdiri dari beberapa cara, yaitu risk retention (menerimarisiko), risk avoidance (menghindari risiko), risk mitigation (mengurangi risiko) danrisk transfer (mengalihkan risiko). [2]

3.

ANALISISA. Identifikasi Risiko

Hasil identifikasi risiko yang didapat dari beberapa literatur, dapat dilihat pada tabel 1 berikut ini.Tabel 1: Identifikasi Risiko Awal

Variabel RisikoSumber literatur

1 2 3 4 5 6 7A. Risiko Alam

- Pekerjaan terhambat kondisi cuaca hujan - Terjadi genangan air di sekitar lokasi ptoyek

B. Risiko Tenaga Kerja

- Kurangnya tenaga kerja terampil - -


19/260





- Produktivitas tenaga kerja kurang - C. Risiko Kecelakaan Kerja

- Pekerja terjatuh dari ketinggian - - Pekerja tertimpa material - - Pekerja terbentur alat berat -

D. Risiko Material dan Peralatan- Kesulitan mendatangkan peralatan - - - Kerusakan peralatan - - - - Pencurian alat dan material - - Kualitas material tidak sesuai spesifikasi - - - - Kerusakan material saat penyimpanan - - - Kerusakan material saat pengiriman - - - Keterlambatan pengiriman material - - - Kerusakan material hotmix saat pengiriman - -

E. Risiko Teknis- Pekerjaan tidak memenuhi spesifikasi - - Kesalahan saat pemasangan pracetak U-Ditch - - -

- Ketidaksempurnaan hasil pekerjaan karena tidaksesuai JMF ( Job Mixing Formula)

- -

- Terjadi penurunan permukaan karena lapis pondasiagregat tidak memenuhi spesifikasi

-

- Terjadi keruntuhan pada struktur - - - Keterlambatan pelaksanaan pemancangan - - - Kendala saat pengeboran - - - -

F. Risiko Sosial dan Lingkungan- Demo protes dari warga - - - - Kemacetan lalu lintas - - - - -- Kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek - - -- Kebisingan saat pemancangan - - - - -

Keterangan :1 = Kartam and Kartam, 2001 [3] ; 2 = Han and Diekmann, 2001 [4] ; 3 = Mulholland and Christian,1999 [5] ; 4 = Kangari, 1995 [6] ; 5 = Charoenngam and Yeh, 1999 [7] ; 6 = Zhi,1995 [8] ; 7 = Hastak &Shaked, 2000 [9]

B. Responden PenelitianPemilihan responden dalam penelitian ini didasarkan atas kompetensi responden pada

bidangnya. Responden dari penelitian ini adalah Project Manager , Site Engineer Manager , Site Operations Manager , Quality Control , Logistik, Quantity Survey, CostControl dan Pelaksana.Informasi profil responden berupa jenjang pendidikan dan pengalaman respondendalam menangani proyek konstruksi, dapat dibaca pada Tabel 2 dan Tabel 3.

Tabel 2 : Jenjang pendidikan respondenJenjang Pendidikan Jumlah %

S1 3 30D3 4 40

SMA / Sederajat 3 30

Tabel 3 : Pengalaman respondenJumlah Proyek Yang Pernah Dikerjakan Jumlah %

< 5 proyek 2 206 - 10 proyek 3 3011 -15 proyek 3 3016 - 20 proyek 1 10

>20 proyek 1 10


20/260





C. Relevansi Variabel RisikoPenentuan relevansi variabel risiko dilakukan melalui analisis sederhana. Apabilaterdapat satu responden saja yang menyatakan risiko tersebut relevan, maka risikotersebut dinyatakan relevan. Dalam penelitian ini, semua risiko yang telah diidentifikasi

dinyatakan relevan.

D. Analisis Variabel RisikoSurvei utama dilakukan melalui instrumen kuesioner kepada responden. Survei tersebutmenggunakan variabel-variabel yang relevan dari hasil survei pendahuluan, yangditerapkan pada setiap tahapan pelaksanaan proyek.

Analisis variabel risiko dilakukan untuk menganalisis survey utama. Analisis dilakukanterhadap penilaian probabilitas risiko dan dampak risiko terhadap aspek waktu maupunaspek biaya. Analisis menggunakan metode Severity Index (SI) menggunakanPersamaan 1 berikut. [10]

%1004

4

0

4

0

ii

iii

x

xaSI

...………………………………………...……………………………(1)

dimana, ai = konstanta penilaian ; xi = probabilitas responden ; i = 0, 1, 2, 3, 4, ..., n ; x 0, x1, x2, x3, x4,adalah respon probabilitas responden ; a0 = 0, a1 = 1, a2 = 2, a3= 3, a4 = 4 ; x0 = probabilitas responden‘sangat rendah’ dari survei ; x1= probabilitas responden ‘rendah’ dari survei ; x2 = probabilitas responden‘cukup’ dari survei ; x3 = probabilitas responden ‘tinggi/besar’ dari survei ; x4 = probabilitas responden‘sangat tinggi’ dari survei

Untuk keterangan skala penilaian probabilitas, skala dampak pada aspek waktu danaspek biaya dapat dilihat pada Tabel 4 berikut.

Tabel 4 : Skala Penilaian Probabilitas, Dampak Terhadap Waktu dan Biaya

Skala Probabilitas (%)Dampak

tambahan waktu(dalam hari)

tambahan biaya(dalam Rp)

Sangat Rendah (SR) ≤ 20 ≤ 1 ≤ 10 juta Rendah (R) > 20 – 40 > 1 – 7 > 10 - 25 jutaCukup (C) > 40 – 60 > 7 – 14 > 25 - 50 jutaTinggi (T) > 60 – 80 > 14 – 21 > 50 - 100 jutaSangat Tinggi (ST) > 80 – 100 > 21 – 28 > 100 juta

Dari kuesioner utama didapat penilaian responden terhadap probabilitas terjadinyavariabel risiko pekerjaan terhambat kondisi cuaca hujan pada tahap mobilitas utilitas

jaringan, kabel Telkom, kabel PLN, traffic light , PDAM pipa gas, CCTV. 2 respondenmenyatakan bahwa probabilitas terjadinya sangat rendah, 4 responden menyatakan

bahwa probabilitas terjadinya rendah, 3 responden menyatakan bahwa probabilitasterjadinya cukup atau sedang, dan 1 responden menyatakan bahwa probabilitasterjadinya risiko tersebut tinggi. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut:

%5,32%100)10(4

))04()13()32()41()20((

x

x x x x xSI

Dari perhitungan menggunakan rumus, didapatkan nilai SI bernilai 32,5%. Adapun,klasifikasi dari skala penilaian pada probabilitas dan dampak pada perhitungan severityindex adalah: [11]


21/260





1. Sangat Rendah / Kecil (SR/SK) 0.00 ≤ SI < 12.5 2. Rendah / Kecil (R/K) 12.5 ≤ SI < 37.5 3. Cukup/ Sedang (C) 37.5 ≤ SI < 62.5 4. Tinggi / Besar (T/B) 62.5 ≤ SI < 87.5

5. Sangat Tinggi / Besar (ST/SB) 87.5 ≤ SI < 100

E. Perhitungan Tingkat Risiko

Sebelum melakukan analisis nilai risiko, kategori risiko (probabilitas dan dampak) yangtelah didapat sebelumnya, dapat dikonversikan dalam bentuk angka, sebagai berikut:Sangat Rendah / Very Low SR / VL = 1Rendah / Low R / L = 2Cukup / Medium C / M = 3Tinggi / High T / H = 4Sangat Tinggi / Very High ST / VH = 5

Setelah mendapatkan kategori probabilitas dan dampak, maka dapat dilakukan analisisnilai risiko dengan melakukan pemetaan pada tiga matriks probabilitas-dampak, sepertiterlihat pada gambar 1.

Matriks I Matriks II Matriks III PMBOK Guide by PMI Risk Assessment and

Allocation for Highway Construction

Management

JISC

Gambar 1: Matriks probabilitas-dampak

Penggunaan tiga skenario matriks probabilitas-dampak tersebut, selain bertujuan untukmendapatkan hasil tingkat risiko yang bervariasi, juga untuk memilih yang lebih sesuaidengan kondisi di lapangan.

F. Risiko Yang Berdampak Signifikan

Dari hasil analisis, diambil variabel-variabel risiko yang memiliki kategori tinggi padaaspek waktu dan aspek biaya. Terdapat tiga macam skenario yang didapat dari tigahasil pemetaan dimana risiko dominan tersebut akan dikonsultasikan kepada respondendari pihak kontraktor. Selanjutnya responden akan memilih salah satu skenario tingkatrisiko yang paling sesuai dengan kondisi lapangan. Dalam penelitian ini respondenmenentukan bahwa hasil pemetaan pada matriks III adalah yang paling mendekatikondisi riil di lapangan.Risiko signifikan terhadap aspek waktu pada tiap tahap pelaksanaan, dapat dilihat padatabel 5. Sedangkan risiko signifikan terhadap aspek biaya pada tiap tahap pelaksanaan,dijelaskan pada tabel 6.


22/260





Tabel 5 : Risiko signifikan terhadap aspek waktu pada tiap tahap pelaksanaanKode Variabel Risiko P I R (P,I)A. Mobilisasi Utilitas Jaringan, Kabel Telkom, Kabel PLN, Traffic Light , PDAM, Pipa Gas, dll

9 Kerusakan peralatan 3 3 T12 Kemacetan lalu lintas 4 3 T

13 Kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek 3 3 TB. Pekerjaan Saluran Drainase Pracetak U-Ditch

19 Kerusakan peralatan 3 3 T27 Kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek 3 3 T28 Kemacetan lalu lintas 3 3 T

C. Pekerjaan Pengaspalan36 Kerusakan peralatan 3 3 T42 Kemacetan lalu lintas 3 3 T

D. Pekerjaan Pemancangan dan Pengeboran Pondasi52 Kerusakan peralatan 3 3 T59 Kendala saat pengeboran 3 3 T61 Kebisingan saat pemancangan 3 3 T

E. Pekerjaan Struktur

70 Kerusakan peralatan 3 3 T78 Kemacetan lalu linat 3 3 T

Tabel 6 : Risiko signifikan terhadap aspek biaya pada tiap tahap pelaksanaanKode Variabel Risiko P I R (P,I)A. Mobilisasi Utilitas Jaringan, Kabel Telkom, Kabel PLN, Traffic Light , PDAM, Pipa Gas, dll

9 Kerusakan peralatan 3 3 T13 Kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek 3 3 T

B. Pekerjaan Saluran Drainase Pracetak U-Ditch19 Kerusakan peralatan 3 3 T23 Keterlambatan pengiriman material 3 3 T27 Kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek 3 3 T

C. Pekerjaan Pengaspalan36 Kerusakan peralatan 3 3 T38 Kerusakan material hotmix saat pengiriman 2 4 T39 Keterlambatan pengiriman material 3 3 T

D. Pekerjaan Pemancangan dan Pengeboran Pondasi52 Kerusakan peralatan 3 3 T55 Kerusakan material saat pengiriman 2 4 T56 Keterlambatan pengiriman material 3 3 T59 Kendala saat pengeboran 3 3 T

E. Pekerjaan Struktur70 Kerusakan peralatan 3 3 T74 Keterlambatan pengiriman material 3 3 T

G. Respon Terhadap Risiko Yang SignifikanPada penelitian ini, respon risiko hanya dilakukan pada risiko yang berkategori tinggi.Respon risiko tersebut diperoleh melalui survei ketiga berupa wawancara denganresponden. Tabel 7 menjelaskan respon risiko terhadap aspek waktu, sedangkan tabel 8memperlihatkan respon risiko terhadap aspek waktu.

Tabel 7 : Respon risiko terhadap aspek waktu No Variabel Risiko Respon Risiko

1 Kerusakan peralatan - Melakukan pemeriksaan awal terhadap alat berat- Berkoordinasi dengan vendor penyedia alat berat

2 Kemacetan lalu lintas - Berkoordinasi dengan pihak terkait

- Melakukan manajemen lalu lintas


23/260





3 Kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek

- Melakukan sosialisasi kepada warga dan pengguna jalan- Menerapkan S.H.E Management

4 Kendala saat pengeboran - Memastikan alat dalam kondisi baik- Opsi alat pengganti yang lebih baik

5 Kebisingan saat pemancangan Melakukan penjadwalan yang lebih baik

Tabel 8 : Respon risiko terhadap aspek biaya No Variabel Risiko Respon Risiko

1 Kerusakan peralatan - Melakukan pemeriksaan awal terhadap alat berat- Berkoordinasi dengan vendor penyedia alat berat

2 Kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek

- Melakukan sosialisasi kepada warga dan pengguna jalan- Menerapkan S.H.E Management

3 Keterlambatan pengiriman material - Mengatur ulang jadwal pengiriman- Menambah vendor material

4 Kerusakan material hotmix saat pengiriman

- Melengkapi truk pengangkut dengan penutup- Mengatur ulang jadwal pengiriman

5 Kerusakan material saat pengiriman Memastikan kontrak bahwa kualitas material adalah

tanggung jawabvendor

6 Kendala saat pengeboran - Memastikan alat dalam kondisi baik- Opsi alat pengganti yang lebih baik

4. KESIMPULAN

Risiko yang signifikan terhadap aspek waktu adalah kerusakan peralatan, kemacetan pada lalu lintas, kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek, kendala saat pengeboran,dan kebisingan saat pemancangan. Sedangkan risiko-risiko yang signifikan terhadapaspek biaya adalah kerusakan lingkungan sekitar akibat proyek, kerusakan peralatan,keterlambatan pengiriman material, kerusakan material hotmix saat pengiriman,

kerusakan material saat pengiriman dan kendala saat pengeboranAda beberapa variasi respon kontraktor terhadap risiko. Secara umum, kontraktorcenderung mengambil respon mengurangi dan mengalihkan risiko yang signifikan, baikterhadap aspek waktu ataupun aspek biaya.

DAFTAR PUSTAKA

1. PMI (2008) A Guide to the Project Management Of Body Knowledge (PMBOKGuide) 4th edition. USA : Project Management Institute.

2. Kezner, Harold (2001) Project Management 7th edition. New York : John Wiley &Sons, Inc.

3. Kartam, N A and Kartam, S A (2001) Risk and Its Management in The KuwaitiConstruction Industry : A contractors' perspective. International Journal of ProjectManagement, 19(6), 325-335.

4. Han, S H and Diekmann, J E (2001) Making A Risk-based Bid Decision forOverseas Construction Projects. Construction Management and Economics, 19(8),765-776.

5. Mulholland, B and Christian, J (1999) Risk Assessment in Construction Schedules.Journal of Construction Engineering and Management, 125(1), 8-15.

6. Kangari, R (1995) Risk Management Perceptions and Trends of US Construction.Journal of Construction Engineering and Management-Asce, 121(4), 422-429.


24/260





7. Charoenngam, C and Yeh, C-Y (1999) Contractual Risk and Liability Sharing in Hydropower Construction. International Journal of Project Management, 17(1), 29-37.

8. Zhi, H (1995) Risk Management for Overseas Construction Projects. International

Journal of Project Management, 13(4), 231-237.9. Hastak, M and Shaked, A (2000) Icram-1: Model for International Construction Risk Assessment . Journal of Management in Engineering, 16(1), 59-69.

10. Al Hammad, A.M. (2000) Common Interface Problems among VariousConstruction Parties. Journal Performance Construction Facilities.

11. Abd.Majid, M.Z. and McCaffer, R. (1997) Assessment of Work Performance of Maintenance Contractors in Saudi Arabia. Journal of Management in Engineering.


25/260





PENENTUAN HARGA PRODUK PERUMAHAN

(WILAYAH KABUPATEN SIDOARJO)

Lila Ayu Ratna Winanda1

, Ripkianto2

dan Ekky Cahya Ramadhan3

1 Dosen Program Studi Teknik Sipil Institut Teknologi Nasional Malang

email: [email protected] 2 Dosen Program Studi Teknik Sipil Institut Teknologi Nasional Malang

email: [email protected] Mahasiswa Program Studi Teknik Sipil, Institut Teknologi Nasional Malang

email: [email protected]

ABSTRAK

Kabupaten Sidoarjo sebagai salah satu kabupaten yang perkembangan penduduknya begitu

pesat, sangat berpengaruh pada kondisi ekonomi dan pendapatan masyarakatnya. Hal ini sangat berdampak terhadap permintaan masyarakat akan hunian atau sebagai tempat kegiatan yang nyaman berupa perumahan. Tingginya permintaan masyarakat Sidoarjo terhadap hunian atau sebagai tempatkegiatan yang nyaman, menuntut masyarakat untuk menentukan harga, lokasi dan tipe rumah yang sesuaidengan jenis pekerjaan dan daya beli masyarakat.

Data primer dalam penelitian ini didapatkan dari wawancara dan kuisioner terhadap masyarakatsidoarjo dan sebelum dilakukan analisa deskriptif terhadap data perlu adanya validitas terhadap data

primer. Data sekunder adalah berupa harga satuan upah dan bahan untuk wilayah Kabupaten Sidoarjo,Perda izin mendirikan bangunan dan hasil penelitian terdahulu. Metode analisa kelayakan investasi

perumahan baru wilayah Kabupaten Sidoarjo ini adalah Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR).

Hasil analisa data yang didapatkan menurut minat konsumen adalah produk perumahan baru diKecamatan Krian dengan daya beli masyarakat untuk rumah tipe 36 dengan harga 150 juta dan angsuran

sebesar 1,5 – 2 juta. Dari analisa kelayakan investasi untuk perumahan baru yang akan dibangunmenggunakan metode Net Present Value (NPV) didapat nilai NPV = Rp. 35,879,305.27 dan bernilai

positif, maka pembangunan perumahan layak untuk dilaksanakan. Dari metode Internal Rate of Return(IRR) didapatkan nilai IRR = 15,01793 % yang artinya pembangunan perumahan tersebut bernilai > 12% ( tingkat suku bunga ), maka pembangunan perumahan layak untuk dilaksanakan. Harga untuk produk

perumahan adalah Rp. 224,920,660.26 dan dari perhitungan Capital Recovery untuk menghitungdidapatkan nilai angsuran sebesar Rp. 1,481,986.55 untuk masa angsuran selama 15 tahun.

Kata kunci: produk perumahan, harga produk, sidoarjo

1. LATAR BELAKANG

Kebutuhan akan perumahan bagi masyarakat luas semakin hari semakinmeningkat sehingga berbagai upaya dan inovasi dilakukan oleh pemerintah maupunoleh pengembang dalam upaya pemenuhan kebutuhan perumahan rakyat yangterjangkau. Dewasa ini masyarakat membutuhkan perumahan yang dapat dijangkaudengan tingkat pendapatan dan juga pemenuhan kebutuhan yang lain sehingga apabiladisediakan banyak perumahan tidak selamanya mampu memenuhi kebutuhan karenaharga yang cukup tinggi sehingga masyakarat sulit untuk membelinya.

Kota Sidoarjo merupakan kota dengan sektor industry yang berkembang cukup pesat dikarenakan lokasinya berdekatan dengan pusat bisnis yaitu Surabaya. KotaSidoarjo sebagai salah satu kota kabupaten yang perkembangannya penduduknya

begitu pesat berpengaruh pada kondisi ekonomi atau pendapatan dari tahun ke tahun

mailto:email:%[email protected]:email:%[email protected]:email:%[email protected]:email:%[email protected]:email:%[email protected]:email:%[email protected]:email:%[email protected]:email:%[email protected]


26/260





yang semakin meningkat sehingga berpengaruh terhadap permintaan masyarakatterhadap hunian atau sebagai tempat kegiatan yang nyaman berupa perumahan. Dengantingginya permintaan masyarakat sidoarjo terhadap hunian atau sebagai tempatkegiatan yang nyaman berupa perumahan, menuntut masyarakat menentukan harga,

lokasi, dan tipe rumah yang sesuai dengan, jenis pekerjaan, kemampuan belimasyarakat maupun, tingkat kenyamanan serta, akses jalan sehingga kebutuhanmasyarakat akan hunian yang nyaman dapat diwujudkan atau direncanakan. Selainuntuk memenuhi permintaan masyarakat sidoarjo, perumahan yang direncanakandiharapkan juga dapat memenuhi kriteria kelayakan bagi pengembangnya.

2. KAJIAN PUSTAKA

PerumahanSesuai dengan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah

Republik Indonesia No 403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis PembangunanRumah Sehat terdapat beberapa pengertian yang terkait dengan perumahan, yaitu:a. Rumah

Bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaankeluarga. Rumah sebagai tempat membina keluarga, tempat berlindung dari iklimdan tempat menjaga kesehatan keluarga.

b. PerumahanKelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkunganhunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.

c. Standar dan Ketentuan Perumahan :

Sebagai wadah kehidupan manusia, rumah dituntut untuk dapat memberikansebuah lingkungan binaan yang aman, sehat dan nyaman. Untuk itulah Pemerintahdengan wewenang yang dimilikinya memberikan arahan, standar peraturan danketentuan yang harus diwujudkan oleh pihak pengembang.Pembangunan perumahandapat dilaksanakan oleh pemerintah ataupun pihak swasta. Sesuai dengan UU No 4Tahun 1992, selain membangun unit rumah, pengembang juga diwajibkan untuk :

a. Membangun jaringan prasarana lingkungan rumah mendahului pembangunanrumah, memelihara dan mengelolanya sampai pengesahan dan penyerahankepada Pemerintah Daerah.

b. Mengkoordinasikan penyelenggaraan penyediaan utilitas umum.

c. Melakukan penghijauan lingkungan.d. Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan.

Harga Jual Produk

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia disebutkan bahwa harga adalah jumlahuang atau alat tukar lain yang senilai, yang harus dibayarkan untuk produk atau jasa

pada waktu tertentu dan di pasar tertentu. Harga adalah satu-satunya unsur dalam bauran pemasaran yang menghasilkan pendapatan penjualan. Pada perusahaan- perusahaan besar, penetapan harga biasanya ditangani oleh manajer divisi atau lini produk, akan tetapi pihak manajemen teras tetap menentukan tujuan dan kebijakanumum mengenai harga jual, dan sering juga menyetujui usulan harga yang diajukanoleh para manajernya (Philip Kotler 1998 : 120). Terdapat enam langkah pokok dalam


27/260





penetapan harga jual suatu produk yang dapat dilakukan oleh produsen (Philip Kotler1998 : 162), yaitu dengan :

1. Penetapan tujuan pemasaran. Seperti misalnya bertahan hidup, maksimalisasikeuntungan jangka pendek, unggul dalam pangsa pasar, atau unggul dalam

kualitas produk.2. Penentuan kurva permintaan yang akan memperlihatkan jumlah produk yang

akan dibeli di pasar dalam waktu tertentu, pada berbagai tingkat harga. Makininelastis permintaan, makin mampu perusahaan menaik - turunkan harganya.

3. Perusahaan memperkirakan perilaku biaya pada berbagai tingkat produksi dan perilaku biaya dalam kurva pengalamannya.

4. Perusahaan menguji dan mengambil harga - harga pesaing sebagai dasar penetapan harga jualnya sendiri.

5. Perusahaan memilih salah satu dari berbagai metode harga, yaitu : cost plus,analysis break even dan target profit, perceived value, going rate dan sealedbid

pricing.

Pemilihan Lokasi

Menurut Sudharto P.Hadi (2005:104) tahapan dalam pengembangan permukiman secara garis besar dibagi ke dalam tahap perencanaan awal dan pada tahapoperasional (ketika permukiman telah mulai dihuni). Dilihat dari sisi lingkungan,setidaknya ada dua persoalan yang muncul ketika letak pembangunan permukimantelah diputuskan. Pertama, apakah daerah tersebut layak secara ekologis. Karena

banyak permukiman yang dibangun di daerah yang seharusnya menjadi daerahkonservasi seperti di daerah perbukitan atau daerah resapan air. Sehingga menimbulkan

banjir dan berkurangnya cadangan air tanah. Kedua, permukiman yang dibangun olehsuatu badan usaha (real estate) hampir seluruhnya menempati daerah pinggiran kota.

Menurut Leaf (1995) kondisi ini dianggap memperburuk dampak lingkungan di perkotaan. Karena menciptakan penghuni kota yang bergantung pada alat transportasikendaraan bermotor, terutama mobil. UU No 4 Tahun 1992 dan PP No 29 Tahun 1986tentang ketentuan pokok pengelolaan lingkungan merupakan salah satu sarana untukmelakukan pencegahan terhadap suatu rencana kegiatan, misalnya proyek yangmungkin dapat menyebabkan kerusakan lingkungan. Untuk mencapai maksud tersebutdiusahakan dengan cara sebagai berikut (Soeharto, Iman, 1996 : 371) :

a. Memperhatikan kemampuan daya dukung lingkungan lokasi proyek dan alamdi sekitarnya.

b. Mengelola penggunaan sumber daya secara bijaksana dengan merencanakan,memantau, dan mengendalikan secara bijaksana.

c. Memperkecil dampak negatif dan memperbesar dampak positif.Duahalpenting yang perlu diperhatikan sebagai dasar pertimbangan lokasi(Surowiyono, Tutu TW, 2007:13) adalah kondisi lingkungan secara geografisdan kondisi lingkungan menurut kebutuhan strategis.

Aliran Kas Proyek

Aliran kas proyek dikelompokkan menjadi tiga,yaitu aliran kas awal, aliran kas

periode operasi, dan aliran kas terminal.

- Aliran kas awal ( initial cash flow).


28/260





Aliran kas awal adalah pengeluaran untuk merealisasi gagasan sampai menjadi

kenyataan fisik. Termasuk dalam initial cash flow adalah pengeluaran. Pengeluaran

kas untuk investasi pada awal periode.Misalnya pembayaran untuk tanah,

pembangunan gedung pabrik, pembelian peralatan, dan juga termasuk biaya –

biaya pendahuluan dan sebelum operasional termasuk penyiapan modal kerja. Initialcash flow ini mungkin dapat terjadi tidak hanya pada awal investasi tapi dapat juga

terjadi beberapa kali sepanjang usia investasi.

- Aliran kas operasi (operasional cash flow).

Yaitu aliran kas yang timbul selama operasi proyek investasi yang bersangkutan.

Pada periode ini jumlah pendapatan dari hasil penjualan produk telah

melampaui pengeluaran biaya operasi dan produksi.

- Aliran kas terminal.

Yaitu aliran kas yang terjadi pada saat investasi berakhir. Aliran kas terminal

terdiri atas nilai sisa ( salvage value ) dari asset dan pengembalian (recovery)

modal kerja.

- Kriteria Penilaian Investasi.

Telah diutarakan sebelumnya, bahwa sebelum menyetujui usulan suatu proyek(investasi), perlu dikaji klayakannya dari segala macam aspek. Langkah berikutnyaadalah menganalisis aliran kas tersebut dengan memakai metode dan criteria yangtelah dipakai secara luas untuk memilah – memilah mana yang dapat diterima danharus ditolak. Kriteria tersebut banyak berhubungan dengan disiplin ilmuengineering diantaranya adalah konsep ekuivalen yaitu pengaruh waktu terhadap

nilai mata uang. Nilai waktu terhadap uang dari arus kas pada investasi yangmencakup waktu yang lama dan bertahun-tahun, ini dirimuskan sebagai bunga (interest ) atau tingkat/ arus pengembalian (rate of return ).

3. METODOLOGI PENELITIAN

Data dan Pengumpulan Data

Penentuan harga produk perumahan meninjau wilayah kabupaten Sidoarjodengan terlebih dahulu mengetahui minat, daya beli dan lokasi masyarakat terhadap

produk baru perumahan. Variabel penelitian ini ternagi dalam variabel terikat dan

bebas. Variabel terikat (dependent variable) adalah variabel yang menjadi perhatian utama dalam sebuah pengamatan. Pengamat akan dapat memprediksi ataupunmenerangkan variabel dalam variabel terikat beserta perubahannya yang terjadi

kemudian. Variabel terikat beserta perubahannya yang terjadi kemudian. Variabel

terikat yang digunakan dalam penelitian ini adalah keputusan pembelian. Sedangkan

variabel bebas (independent variable) adalah variabel dapat mempengaruhi perubahan

dalam variabel terikat dan mempunyai hubungan bagi variabel terikat nantinya.

Variabel bebas dalam penelitian ini adalah minat, daya beli dan lokasi.

Metode yang digunakan dalam penentuan harga produk perumahan ini adalah pengolahan data primer dari hasil kuisioner dan wawancara serta data sekunder yangmerupakan sumber data pendukung penelitian yang membahas tentang variabel yang

mempengaruhi pemilihan terhadap hunian berupa perumahan yang nyaman menurut


29/260


30/260





4. ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN

Analisa Deskriptif Untuk Minat Konsumen Dari hasil kuisioner yang telah dilakukan terhadap warga perumahan Sidoarjo

dengan diambil sampel secara acak dari populasi masyarakat wilayah sidoarjo yaitu 50responden, maka didapatkan data sebagai berikut :a. Lokasi

Berdasarkan wawancara dan survey yang telah dilakukan, didapatkan beberapainformasi mengenai kondisi dari beberapa Kecamatan di Kabupaten Sidoarjo yangmerupakan lokasi survey untuk penentuan lokasi perumahan, antara lain:1. Kecamatan Sedati

- Masih terdapat lahan kosong untuk pengembangan perumahan.- Akses jalan masuk di beberapa perumahan di sekitar lokasi kurang mudah.- Termasuk daerah tambak terluas di Sidoarjo.- Kondisi lalu lintas jalan raya di sekitar lokasi padat.

- Kondisi air di daerah ini mulai payau.2. Kecamatan Krian

- Daerah sekitar lokasi masih bersih.- Lahan untuk pengembangan perumahan masih luas.- Jauh dari lokasi lumpur lapindo.- Kondisi air bersih.- Lokasi dekat dan akses lebih mudah menuju Kota Surabaya.- Harga rumah relatif lebih murah dibandingkan daerah lain dengan bentuk,

desain dan ukuran bangunan yang tidak jauh berbeda dengan perumahan dilokasi lain.

- Prioritas warga yang bekerja di Kota Surabaya memilih rumah di KecamatanKrian daripada di Kota Surabaya disebabkan oleh perbedaan harga yang tinggi.

3. Kecamatan Kahuripan

- Lokasi di tengah kota, dekat dengan jalan TOL.- Posisi jauh dari lokasi Lumpur Lapindo.- Lahan untuk pengembangan perumahan sedikit.- Kondisi sosial lokasi yang kurang begitu baik.

4. Kecamatan Gedangan

- Lokasi jauh dengan Lumpur Lapindo.- Salah satu daerah industry di Sidoarjo.

- Dekat dengan pusat kota.- Lahan untuk pengembangan perumahan masih luas.- Kondisi lalu lintas pada sangat padat.- Kondisi air mulai kurang bersih.

5. Kecamatan Buduran

- Sangat dekat dengan pusat kota.- Kondisi lalu lintas atau akses jalan padat.- Kondisi air tanah kurang bersih.- Lahan untuk pengambangan perumahan masih tersedia.

6. Kecamatan Tulangan

- Lahan untuk pengembangan perumahan masih sangat luas.


31/260





- Lokasi cukup dekat dengan Lumpur Lapindo.- Untuk pengembangan perumahan kurang begitu bagus dikarenakan jalan.- Akses masuk ke Kecamatan tersebut kurang mudah.

7. Kecamatan Waru

- Akses jalan mudah dan sangat dekat dengan kota Surabaya.- Jauh dari pusat kota Sidoarjo.- Perbedaan harga yang tinggi untuk sebuah produk perumahan di lokasi ini

dibandingkan kecamatan lain.8. Kecamatan Tarik

- Lokasi jauh dari Lumpur Lapindo.- Akses jalan menuju lokasi Kecamatan Tarik kurang mudah.- Jauh dari pusat kota.- Daerah ini dirasa kurang maju dibandingkan kecamatan lain di Kabupaten

Sidoarjo.

b. Alasan Pemilihan Lokasi

Untuk minat konsumen terhadap alasan pemilihan lokasi rata - rata adalah karenakedekatan dengan pusat kota, tempat kerja dan beraktifitas dengan prosentase 66%dengan responden sebanyak 33 orang.

Fasilitas tambahan disini juga diberikan untuk melengkapi perumahan yangdirencanakan, sesuai data dari kuisioner fasilitas tambahan yang diinginkan olehresponden untuk sebuah perumahan adalah taman/taman bermain dengan prosentase38% dengan responden sebanyak 19 orang yang memilih.

B. Analisa Daya Beli Konsumen

a. Tipe dan Harga Produk PerumahanUntuk tipe dan harga produk perumahan, rata – rata daya beli warga Kabupaten

Sidoarjo terhadap produk perumahan dengan prosentase responden 68% dengan jumlahresponden 34 orang adalah pada Tipe rumah 36 dengan harga 150 juta.Untuk desainrumah juga sebelumnya warga terlebih dahulu mengevaluasi sebelum menentukanuntuk memilih rumah, dan desain rumah yang rata – rata diminati untuk perumahan diwilayah kabupaten sidoarjo adalah desain rumah yang dilengkapi carport, 2 kamar tidurdan tinggi plafond 4 meter.

b. Cicilan Perbulan

Untuk cicilan perbulan yang warga Kabupaten Sidoarjo sanggupi atau inginkansesuai dengan jenis pekerjaan adalah cicilan 1,5 – 2 juta perbulan untuk sebuah peroduk

perumahan menengah. Sesuai data dari kuisioner didapatkan rata – rata 88% atau 44orang dari jumlah responden memilih cicilan perbulan 1,5 – 2 juta karena menyesuaikandengan pendapatan dan kemampuan mereka untuk cicilan perbulannya.

Pemilihan cicilan untuk sebuah produk perumahan yang responden pilih disinisangat dipengaruhi oleh kesesuaian dengan pendapatan warga atau sumber dari

pendapatan lain.


32/260





C. Analisa Biaya

a. Modal Investasi dan Pembiayaan

Dalam proyek pembangunan perumahan ini dialokasikan untuk pembangunan rumahsederhana sebanyak 30 unit dengan satu tipe pembangunan rumah yaitu tipe 36/90.

Struktur biaya modal investasi, maka modal pembiayaan pekerjaan adalah sebagai berikut :1. Pengeluaran biaya untuk pengadaan tanah dan perencanaan diasumsikan keluar

pada bulan ke-0 dengan anggapan bahwa proyek sudah mulai dikerjakan.2. Perencanaan pelaksanaan pematangan tanah yang mencakup :

a. Pembuatan sarana dan prasarana yaitu jalan dan pembuatan saluran drainasesudah dikerjakan mulai bulan ke-0 dengan anggapan bahwa proyek sudah mulaidikerjakan.

b. Penyambungan listrik perumahan sudah dikerjakan mulai bulan ke-0 dengananggapan bahwa proyek sudah dikerjakan dan penyambungan PLN

direncanakan untuk 30 Rumah sesuai yang direncanakan.c. Pembangunan rumah dilakukan setiap 2 bulan sekali, mulai bulan ke dua dansetelah pembangunan rumah selesai dilakukan

3. instalasi listrik terhadap rumah yang telah dibangun.4. Selain dana untuk pengadaan tanah, perencanaan, pematangan tanah serta biaya

pembangunan rumah masih ada dana yang dialokasikan untuk pengurusan IMB.

b. Analisa Arus Kas

Bila tingkat bunga efektif tahunan untuk pinjaman modal sebesar i = 12%.Sehingga bunga pinjaman yang harus dibayar pada bank sebesar 12,68 % /12 yaitu1,057% per bulan.

Menghitung biaya modal (Cost of Capital ) dilakukan denganmempertimbangkan struktur pendanaan dari sisi pengembang, baik biaya pribadimaupun biaya hutang. Total biaya investasinya sebesar Rp. 6,230,669,637.15.Alternatif pendanaannya adalah sebagai berikut:1. Alternatif I, 100% modal Investasi2. Alternatif II, 20% modal sendiri dan 80% pinjaman bank

Dengan tingkat bunga 12% dan bunga efektif pemajemukan pertahun sebesar12,68% maka tingkat bunga efektif pemajemukan per bulan sebesar 1,057% sehinggaalternatif nilai angsurannya adalah Rp. 444,122,131.74

Analisa HargaPendapatan pengembang diperoleh dari nilai penjualan 30 unit rumah. Sebelum

memprediksi pendapatan penjualan rumah setiap per bulannya, perlu dilakukan analisaterhadap rumah untuk menentukan harga rumah yang akan dijual beserta angsuran per

bulannya selama 15 tahun. Berdasarkan analisa diperoleh keuntungan perusahaan yaitu10% dari harga rumah Rp. 204,473,327.51 yaitu sebesar Rp. 20,447,332.75 untuksetiap penjualan per unit rumah dan untuk uang muka (down payment) digunakan uangmuka sebesar 30% dari harga jual rumah yaitu 30% dari Rp. 224,920,660.26,didapatkan uang muka sebesar Rp. 67,476,198.08.

Analisa perhitungan untuk mengetahui nilai angsuran perbulandilakukan

berdasarkan nilai jumlah uang (present ) untuk harga jual rumah yang didapatkan dari


33/260





analisa harga rumah yang didapatkan untuk setiap penjualan rumah per unitnya makadapat nilai angsuran perbulan dapat diketahui dengan menggunakan rumus pemasukankembali modal (capital recovery). Untuk rumus yang digunakan sebagai berikut:

A = 1)1(

)1(

n

n

i

i Pi

Nilai tahunan ( Annual ) dihitung berdasarkan data nilai sekarang dengan tingkat bunga tertentu serta periode waktu tertentu. Dapat dikatakan juga sebagai suatuangka ( Annual ) yang dikumpulkan sebagai suatu pengembalian modal (Capital

Recovery Factor ). Untuk perhitungan angsuran perbulan pada masa angsuran 15 tahun Rumah Tipe

36/90 m2, Tabel 4.6 :

A =1)1(

)1(

n

n

i

i Pi

A =1)0065,01(

)0065,01(0065,0x0.26224,920,66180

180

= Rp. 1,481,986.55 Harga Jual Rumah :

= Harga rumah tipe 36/90 m2 + Keuntungan 10% dari harga rumah= Rp. 204,473,327.51+ Rp. 20,447,332.75= Rp. 224,920,660.26

Analisa Pendapatan

Langkah selanjutnya adalah memprediksikan penjualan rumah dalam 1 tahun beserta total pendapatan dari penjualan 30 unit rumah. Untuk harga rumah pada penjualan di setiap bulannya selalu berbeda sesuai prinsip time value of money. Sebagaicontoh untuk perhitungan harga jual rumah pada bulan ke-4 atau tepatnya 2 bulansetelah penjualan pertama pada bulan ke-2 sebagai berikut:

P =n

r F

)1(

1

= 224,920,660.26 x2

)0065,01(

1

= Rp. 222,043,339.02

Penilaian Kelayakan Investasi

Net Present Value ( NPV )

Tingkat bunga untuk menentukan nilai NPV yaitu 12%. Hasil analisa NPVmenunjukan nilai positif maka proyek perumahan tersebut dinilai layak dan dapatdipertimbangkan karena NPV > 0. Dari perhitungan NPV dianggap layak diterimakarena sesuai dengan hasil olah kuisioner yaitu terhadap cicilan perumahan, sesuaiyang diinginkan. Hasil NPV yang didapatkan terhadap tingkat bunga 12% adalahsebesar Rp. 35,879,305.27 karena penerimaanya mampu menutupi semua biaya

pengeluaran dan hasil untuk cicilan/angsuran memenuhi sesuai permintaan yaitu

didapatkan nilai angsuran perbulan Rp. 1,481,986.55 masa angsuran selama 15 tahun.


34/260





I nternal Rate of Return (IRR)

Untuk mendapatkan nilai IRR dilakukan dengan mencari besarnya NPV denganmemberikan nilai i variable (berubah-ubah) sedemikian rupa sehingga diperoleh suatu

nilai i saat NPV mendekati nol yaitu NPV+ dan NPV- dengan cara coba-coba (trial anderror ), selanjutnya dilakukan interpolasi untuk mendapatkan IRR sebesar 15, 01793%sehingga melebihi tingkat bunga 12% sehingga dapat dikatakan bahwa proyek

perumahan yang akan dilaksanakan layak.

5. KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan1. Minat masyarakat Sidoarjo terhadap lokasi perumahan yang terpilih adalah Krian

dengan alasan dekat pusat kota, tempat kerja dan sebagian berdasarkan pemenuhan

fasilitas taman. Daya beli masyarakat Sidoarjo terhadap produk perumahan adalahrumah tipe 36 dengan harga 150 juta, sedangkan untuk cicilan perbulan yang dipilihadalah sebesar 1,5 - 2 juta.

2. Hasil analisa kelayakan dengan perhitungan Net Present Value (NPV)= Rp.35,879,305.27 dan Internal Rate of Return (IRR) = 15,01793 % sehingga memenuhisyarat kelayakan investasi.

3. Berdasarkan analisa, harga produk perumahan sebesar Rp. 224,920,660.26 dengannilai angsuran sebesar Rp. 1,481,986.55 untuk tipe rumah 36/90 selama 15 tahunangsuran.

Saran

1. Kajian serupa hendaknya dapat dikembangkan pada produk-produk bangunankomersial yang lain sehingga mencakup segala aspek (seperti pembangunanrusun dan rusunawa).

2. Wilayah studi dapat diperluas pada penelitian selanjutnya sehingga diperolehgenerelisasi hasil yang lebih bermanfaat bagi masyarakat banyak.

DAFTAR PUSTAKA

1. Hariadi, M.Wahyu Tri. (2010). Studi Kelayakan Investasi Dengan Analisa Ekonomi Teknik Pada Perumahan Permata Regency. ITN-Malang.

2. Kodoatie, Robert J. (1995). Analisis Ekonomi Teknik . Penerbit Andi Yogyakarta3. Soeharto, I. 1999. Manajemen Proyek (Dari Konseptual Sampai Operasional),

Jilid I, Erlangga, Jakarta.4. Djamin, Z. 1984. Perencanaan & Analisa Proyek, Edisi Satu,Universitas

Indonesia, Jakarta.5. Kuswadi, 2007. Analisis Keekonomian Proyek. Penerbit Andi Yogyakarta6. Pujawan, I Nyoman. 1995. Ekonomi Teknik, Edisi 1, Penerbit PT. GunaWidya

Indonesia, Jakarta.7. Aliludin, Arson. 2007. Ekonomi Teknik. Penerbit PT Raja Grafindo Persada

Indonesia, Jakarta.


35/260





KETAHANAN TENAGA KERJA PROYEK KONSTRUKSI

DENGAN MENGGUNAKAN SURVIVAL ANALYSIS

Feri Harianto1

dan Andik Widiyanto2

1 Dosen Jurusan Teknik Sipil, FTSP,ITATS, Telp. 031-5945043, e-mail :[email protected]

2 Alumni Jurusan Teknik Sipil, FTSP, ITATS, Telp. 031-5945043, e-mail:[email protected]

ABSTRAK

Tenaga kerja mempunyai batas kejenuhan dalam bekerja di suatu proyek, tingginya tingkat turnovertenaga kerja dapat diprediksi dari seberapa besar keinginan untuk berpindah yang dimiliki oleh anggotasuatu organisasi(perusahaan).Turnover tenaga kerja yang tinggi menyita perhatian perusahaan karenamengganggu pelaksanaan proyek dan menelan biaya yang tinggi, oleh karena itu perusahaan perlumenguranginya sampai pada batas yang dapat diterima.Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui

pengaruh usia,kepemimpinan,lingkungan kerja,kepuasan kerja terhadap tingkat lamanya bekerja(ketahanan)tenaga kerja di Proyek Pembangunan Rusunawa PT.Sier dan Proyek Hunian diKomplek Darmo Hill. Metode penelitian yang digunakan adalah metode survei dengan menggunakankuesioner, analisis yang digunakan adalah survival analysis.Responden penelitian ini yaitu tukang dan

pekerja.Hasil penelitian ini adalah ketahanan tertinggi tenaga kerja berdasarkan usia adalah kelompok21-30 tahun dengan rata – rata bertahan 2,3 bulan,tenaga kerja dengan kepemimpinan mandor kurang

baik dapat bertahan lebih dari 3 bulan,tenaga kerja dengan lingkungan kerja yang baik dapat bertahanrata-rata 2,19 bulan,tenaga kerja dengan kepuasan kerja yang baik dapat bertahan rata-rata 2,35 bulan.Sedangkan faktor usia,kepuasan kerja,kepemimpinan,lingkungan kerja tidak berpengaruhsignifikan(α>5%) terhadap tingkat lamanya bekerja tenaga kerja.

Kata kunci: survival, ketahanan, turnover intention

1.

PENDAHULUAN

Para pengusa

i Makalah Semnas

Documents