BAB IPENDAHULUAN1. Latar BelakangDewasa ini perkembangan arus
globalisasi ekonomi dunia dan kerjasama di bidang perdagangan dan
jasa berkembang sangat pesat. Masyarakat semakin banyak mengikatkan
dirinya dalam suatu perjanjian dengan anggota masyarakat lainnya,
sehingga kemudian timbul bermacam-macam perjanjian, salah satunya
adalah perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa banyak
digunakan oleh para pihak pada umumnya, karena dengan adanya
perjanjian sewa menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu
dari pihak penyewa maupun yang menyewakan akan saling mendapatkan
keuntungan. Penyewa memperoleh keuntungan dengan kenikmatan benda
dari benda yang di sewa, dan yang menyewakan akan memperoleh
keuntungan dari harga sewa yang telah diberikan oleh pihak penyewa.
Secara yuridis pengertian perjanjian diatur dalam buku ketiga
tentang perikatan. Definisi perjanjian menurut Pasal 1313
KUHPerdata adalah : suatu perbuatan dengan mana [footnoteRef:2]satu
orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
lebih.1 Sewa menyewa merupakan perbuatan perdata yang dapat
dilakukan oleh suatu subyek hukum (orang dan badan hukum).
Perjanjian sewa menyewa di atur di dalam Pasal 1548-1600
KUHPerdata. Pengertian sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan
mana pihak yang Dewasa ini perkembangan arus globalisasi ekonomi
dunia dan kerjasama di bidang perdagangan dan jasa berkembang
sangat pesat. Masyarakat semakin banyak mengikatkan dirinya dalam
suatu perjanjian dengan anggota masyarakat lainnya, sehingga
kemudian timbul bermacam-macam perjanjian, salah satunya adalah
perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa banyak digunakan
oleh para pihak pada umumnya, karena dengan adanya perjanjian sewa
menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa
maupun yang menyewakan akan saling mendapatkan keuntungan. Penyewa
memperoleh keuntungan dengan kenikmatan benda dari benda yang di
sewa, dan yang menyewakan akan memperoleh keuntungan dari harga
sewa yang telah diberikan oleh pihak penyewa. [2: Purwahid Patrik,
Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Mandar Maju, Bandung, 1994, hlm. 94.
]
Secara yuridis pengertian perjanjian diatur dalam buku ketiga
tentang perikatan. Definisi perjanjian menurut Pasal 1313
KUHPerdata adalah : suatu perbuatan dengan mana satu orang atau
lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Sewa
menyewa merupakan perbuatan perdata yang dapat dilakukan oleh suatu
subyek hukum (orang dan badan hukum). Perjanjian sewa menyewa di
atur di dalam Pasal 1548-1600 KUHPerdata. Pengertian sewa menyewa
adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari
sesuatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran
sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi
pembayarannya. [footnoteRef:3]Sewa menyewa meliputi perbuatan dua
pihak secara timbal balik, dimana pihak yang memiliki benda di
sebut yang menyewakan dan pihak yang memakai benda disebut penyewa,
oleh karena itu dapat dikatakan bahwa penyewa memiliki tanggung
jawab terhadap kerusakan yang terjadi atas barang yang disewakan
jika hal tersebut menyimpang dari apa yang diperjanjikan. [3: ]
Berkaitan dengan hal tersebut, unsur-unsur yang tercantum dalam
sewa menyewa sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata
tersebut adalah adanya pihak yang menyewakan dari pihak penyewa,
adanya konsensual antara kedua belah pihak, adanya objek sewa
menyewa yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak,
adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan
kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda dan lain-lain,
serta adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang
pembayaran kepada pihak yang menyewakan. Di dalam pelaksanaan
perjanjian sewa menyewa kadang terjadi permasalahan dimana pihak
penyewa dan pihak yang menyewakan tidak memenuhi kewajiban sesuai
dengan yang disepakati dalam perjanjian. Tidak dipenuhinya
kewajiban tersebut dapat disebabkan karena kelalain atau
kesengajaan atau karena suatu peristiwa yang terjadi diluar
kemampuan masing-masing pihak. Dengan kata lain disebabkan oleh
wanprestasi atau overmacht. Overmacht atau keadaan memaksa adalah
keadaan tidak dapat dipenuhinya prestasi oleh debitur karena
terjadi suatu peristiwa bukan karena kesalahannya, peristiwa mana
tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada
waktu membuat perikatan. [footnoteRef:4]Wanprestasi adalah tidak
memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban (prestasi) sebagimana
yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditor dengan
debitor. [footnoteRef:5]Wanprestasi dapat berupa: Pertama, tidak
melaksanakan apa yang disanggupi akan dilakukannya. Kedua,
melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana
mestinya. Ketiga, melakukan apa yang dijanjikannya tetapi
terlambat. Keempat, melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak
boleh dilakukannya. [footnoteRef:6]Wanprestasi timbul dari
persetujuan (agreement). Artinya untuk mendalilkan suatu subjek
hukum telah wanprestasi, harus ada lebih dahulu perjanjian antara
kedua belah pihak. Dari perjanjian tersebut maka muncul kewajiban
para pihak untuk melaksanakan isi perjanjian (prestasi). Prestasi
tersebut dapat dituntut apabila tidak dipenuhi. Menurut Pasal 1234
KUHPerdata prestasi terbagi dalam 3 macam: [4: Abdul Kadir
Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Adhitya Bakti, Bandung, 1992, hlm.
27. ] [5: Salim HS, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan
Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hlm. 98. ] [6: Subekti,
Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, 1984, hlm. 45. ]
a. Prestasi untuk menyerahkan sesuatu (prestasi ini terdapat
dalam Pasal 1237 KUHPerdata). b. Prestasi untuk melakukan sesuatu
atau berbuat sesuatu (prestasi jenis ini terdapat dalam Pasal 1239
KUHPerdata). c. Prestasi untuk tidak melakukan atau tidak berbuat
sesuatu (prestasi jenis ini terdapat dalam Pasal 1239 KUHPerdata).
Apabila suatu pihak tidak melaksanakan atau memenuhi prestasi
sesuai dengan perjanjian itu, maka pihak tersebut dianggap telah
melakukan wanprestasi. Dalam Pasal 1564 KUHPerdata menyebutkan
bahwa penyewa bertanggung jawab untuk segala kerusakan yang
diterbitkan pada barang yang disewa selama waktu sewa, kecuali jika
ia bisa membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi diluar kesalahannya
jadi pihak penyewa bertanggung jawab terhadap segala kerusakan yang
terjadi terhadap barang yang disewanya, kecuali penyewa bisa
membuktikan bahwa kerusakan yang terjadi diluar kesalahannya.
Selanjutnya, dalam Pasal 1560 Ayat 1 KUHPerdata mengenai kewajiban
pihak penyewa disebutkan: untuk memakai barang yang disewa sebagai
bapak rumah yang baik sesuai dengan tujuan yang diberikan pada
barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu
perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan
berhubung dengan keadaan. Penyewa juga diwajibkan melakukan
pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari. Pasal 1583 KUHPerdata
memberikan penjelasan tentang apa yang dimaksudkan dengan
pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari itu, sebagai berikut:
jika tidak ada persetujuan, maka dianggap sebagai sedemikian:
pembetulan-pembetulan pada lemari-lemari toko, tutupan jendela,
kunci-kunci dalam,kaca- kaca jendela dan segala sesuatu yang
dianggap termasuk itu, menurut adat kebiasaan
setempat[footnoteRef:7]. [7: Ibid, hlm. 43. ]
Mengenai waktu berakhirnya sewa yang dibuat dengan perjanjian
tertulis diatur di dalam Pasal 1570 KUHPerdata yaitu jika sewa
dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum
(otomatis), apabila waktu yang ditentukan telah habis, tanpa
diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu, oleh karena itu jka
waktu sewa menyewa yang ditentukan di dalam perjanjian telah habis
maka pihak penyewa harus segera menyerahkan barang yang disewa
dalam keadaan semula pada waktu barang diserahkan[footnoteRef:8].
[8: R. Subekti dan R Tjitrosudibi, op.cit. hlm. 385. ]
2. Rumusan MasalahBerdasarkan latar belakang diatas, maka
penyusun dapat merumuskan masalah sebagai berikut :a. Apa yang
dimakseud dengan sewa-menyewa?b. Dasar hukum yang mengatur tentang
sewa-menyewa?c. Apakah jenis-jenis dari perjanjian sewa-menyewa?d.
Bagaimanakah mekasnisme perjanjian sewa-menyewa?e. Bagaimanakah
kasus dalam sewa-menyewa?
3. TujuanBerdasarkan rumusan masalah diatas, maka tujuan dari
penyusunan makalah ini adalah sebagai berikut :a. Mendeskripsikan
mengenai definisi sewa-menyewa.b. Mengklasifikasikan tentang
pasal-pasal dalam sewa-menyewa.c. Menjelaskan jenis-jenis
perjanjian sewa-menyewa.d. Menjelaskan mekasnisme perjanjian dalam
sewa menyewa.e. Menjelaskan kasus dalam sewa-menyewa.
BAB IIPEMBAHASAN1. Pengertian sewa-menyewaPerjanjian adalah
suatuDefinisi Perjanjian dan Perjanjian Sewa peristiwa di mana
seorang berjanji ke pada seorang lain atau di mana dua orang itu
saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. (1990: Subekti)
www.lekslawyer.com.Sewa-menyewa, ialah suatu perjanjian dengan mana
pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang
lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu
dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi
pembayarannya. (Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata).
www.lekslawyer.com. Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam babVII
Buku III KUH Perdata yang berjudul Tentang Sewa-Menyewa yang
meliputi pasal 1548 sampai dengan pasal 1600 KUH Perdata. Definisi
perjanjian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan
bahwa: Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak
yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan
dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan
telah disanggupi pembayaranya. Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda
disebut dengan huurenverhuur dan dalam bahasa Inggris disebut
dengan rent atau hire . Sewa-menyewa merupkan salah satu perjanjian
timbal balik.Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia sewa berarti
pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti
memakai dengan membayar uang sewa.[1]Menurut Yahya Harahap,
sewa-menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan
pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak
disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.[2]Menurut
Subekti, perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang
berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling
berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. [footnoteRef:9]Selanjutnya
Soedikno memberikan pengertian perjanjian adalah hubungan hukum
antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk
menimbulkan akibat hukum, dua pihak sepakat menentukan peraturan
hukum atau khaidah atau hak dan kewajiban yang mengikat mereka
untuk menimbulkan hak dan kewajiban kalau kesepakatan ini
dilanggar, maka ada akibatnya si pelanggar dapat dikenakan akibat
hukum dan sanksi. Sedangkan pengertian perjanjian sebagaimana
tercantum dalam pasal 1313 KUHPerdata adalah: Suatu perbuatan
dengan nama satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu
orang atau lebih. Dengan adanya pengikatan antar satu orang atau
lebih dengan orang lain, maka ada hubungan timbal balik antar kedua
belah pihak, yang keduanya mempunyai kewajiban, maka dapat
dimengerti bahwa arti perjanjian disini adalah suatu hubungan hukum
antara dua pihak, yaitu pihak satu berjanji untuk melakukan atau
dianggap berjanji untuk melakukan atau tidak melakukan suatu hal,
sedang pihak lain berhak menuntut pelaksanaan janji itu. Jadi suatu
perjanjian mempunyai kebenaran mengikat bagi pembuatnya untuk
menepati apa yang mereka janjikan. Dalam pelaksanaan perjanjian
diperlukan syaratsyarat untuk sahnya suatu perjanjian seperti yang
diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata, yaitu[footnoteRef:10]: [9:
Subekti, op.cit. hlm. 1.] [10: Soedikno Mertokusumo, Mengenal
Hukum, Liberty, Yogyakarta, 1991, hlm. 77. ]
a. Sepakat mereka untuk mengikatkan dirinya. b. Kecakapan untuk
membuat suatu perjanjian. c. Sesuatu hal tertentu. d. Klausa sebab
yang halal. Syarat-syarat ini harus dipenuhi apabila para pihak
tidak memenuhi syarat-syarat ini maka perjanjian itu dianggap batal
demi hukum atau tidak sah. Istilah sewa menyewa berasal dari bahasa
Belanda yaitu Huur onver hurr, menurut bahasa sehari-hari sewa
artinya pemakain sesuatu dengan membayar uang .
[footnoteRef:11]Untuk lebih jelasnya, maka perlu kita ketehui lebih
dahulu pengertian dari pada perjanjian sewa menyewa dalam Pasal
1548 KUHPerdata, yaitu suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
kenikmatan dari suatu barang selama waktu tertentu dan dengan
pembayaran suatu harga, yang oleh pihak terakhir itu disanggupi
pembayarannya. Perjanjian sewa menyewa harus disesuaikan dengan
syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata, serta tiga
unsur pokok yang harus ada dalam perjanjian sewa menyewa tersebut,
yaitu: [11: Hilman Hadikusumo, Bahasa Hukum Indonesia, Alumni,
Bandung, 1984, hlm. 102. 9 ]
a. Unsur essensialia, adalah bagian perjanjian yang harus selalu
ada di dalam suatu perjanjian, bagian yang mutlak, dimana tanpa
adanya bagian tersebut perjanjian tidak mungkin ada. Unsurunsur
pokok perjanjian sewa menyewa adalah barang dan harga. b. Unsur
naturalia, adalah bagian perjanjian yang oleh undang-undang diatur,
tetapi oleh para pihak dapat diganti, sehingga bagian tersebut oleh
undang-undang diatur dengan hukum yang sifatnya mengatur atau
menambah. c. Unsur aksidentalia, adalah bagian perjanjian yang
ditambahkan oleh para pihak. Undang-undang sendiri tidak mengatur
tentang hal tersebut, jadi hal yang diinginkan tersebut juga tidak
mengikat para pihak karena memang tidak ada dalam undang-undang,
bila tidak dimuat, berarti tidak mengikat. d. Klausula aksidentalia
yang terbentuk berdasarkan unsur aksidentalia sebagai salah satu
unsur pokok dari suatu perjanjian, mempunyai peranan yang penting
dalam perjanjian sewa menyewa, karena dengan adanya klausula
aksidentalia yang dibuat dan disepakati sendiri oleh para pihak
dapat melengkapi ketentuan-ketentuan yang belum diatur dalam
peraturan perundangundangan, peraturan pemerintah maupun hukum
kebiasaan. Sehingga dapat terangkum dalam suatu perjanjian yang
mengikat dan berlaku layaknya undangundang bagi para pihak yang
membuat dan menyepakatinya (facta surt servanda). Dengan demikian,
perlindungan hukum bagi para pihak terutama pemilik atau pihak yang
menyewakan akan lebih terjamin.Dalam setiap perjanjian secara
teoritis berlaku asas antara lain: a. Asas kebebasan berkontrak
yaitu dapat mengadakan perikatan apa saja asalkan tidak
bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum
yang diatur dalam Pasal 1337 KUH Perdata. b. Asas konsesualisme
yaitu dalam perikatan didasarkan pada kesepakatan para pihak yang
diatur di dalam Pasal 1320 KUHPerdata. c. Asas kekuatan mengikat
(pacta suntservanda) yaitu kekuatan mengikat sebagai undang-undang.
d. Asas kepribadian yaitu untuk menentukan personalia dalam
perjanjian sebagai sumber perikatan. e. Asas kepercayaan atau
vertrouwensabeginsel artinya seseorang yang mengadakan perjanjian
dan menimbulkan perikatan dengan orang lain, antara para pihak ada
kepercayaan bahwa akan saling memenuhi prestasi. f. Asas iktikad
baik atau tegoeder trouw yaitu dalam melaksanakan perikatan
didasarkan pada iktikad baik. Perjanjian sewa menyewa, seperti
halnya dengan jual beli dan perjanjian lain pada umumnya adalah
perjanjian konsensual, artinya ia sudah terjadi dan mengikat pada
detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu
barang dan harga. Kewajiban pihak yang menyewakan adalah
menyerahkan kenikmatan suatu barang, sedangkan kewajiban pihak
penyewa adalah membayar harga sewa.Setelah syarat-syarat telah
dipenuhi oleh kedua belah pihak maka perjanjian sewa menyewa dapat
dilaksanakan. Konsekuensi dari perjanjian tersebut menimbulkan hak
dan kewajiban bagi masing-masing pihak, baik pihak penyewa maupun
pihak yang menyewakan. Hak dan kewajiban itu harus dilaksanakan
oleh masing-masing pihak sebagai konsekuensi adanya perjanjian.
Pasal 1550 KUHPerdata mengatur mengenai kewajiban pokok pihak yang
menyewakan sedangkan Pasal 1560 KUHPerdata mengatur mengenai
kewajiban pokok pihak penyewa.2. Dasar hukum tentang
sewa-menyewaKetentuan Perundangan + tinjauan juridisI. Unsur
perbuatan hukum perjanian sewa menyewa: Pasal. 1548,- Terdapat para
pihak yg mengikatkan diri- Pihak yang satu memberikan kenikmatan
& ketenteraman kpd pihak lainnya :- Atas suatu barang - Dengan
pembayaran suatu nilai harga sewa yang disanggupi oleh pihak yang
menyewa.- Untuk suatu jangka waktu tertentu yang ditegaskan dalam
pasal 1579 , bahwa penghentian sewa dapat dilakukan apabila telah
ditetapkan sebelumnya , yang berarti harus ditetapkan jangka
waktunya. Jenis kontrak : Konsensual. Demikian ada kesepakatan
sudah terjadi ikatan.II. Subyek Sewa menyewa : a. Yang menyewakan /
menyerahkan Pemilik barang Atau tidak perlu sebagai pemilik barang
( Seorang yang mempunyai hak menikmati hasil atas suatu barang
sudah dapat dengan persyaratan tertentu - secara sah menyewakan
barang tersebut. )b. Yang menerima sertra menikmati barang tersebut
dengan memberikan imbalan/ harga sewa.Catatan : Harga sewa ,tidak
harus berupa uang, dapat berupa barang mis: emas , dsb.Sebagai
Pembanding , A pabila jual beli , harga harus berupa uang , bila
berupa barang = tukar menukar.III. Obyek Sewa menyewa : Barang
dengan harga sewa, Barang tak bergerak.Barang bergerak Carter :
berasal dari peristilahan untuk sewa kapal laut ) , kemudian
berkembang sebagai istilah sewa alat angkut / kendaraan lain , mis:
mobil , kapal terbang, dsb Carter dengan pengemudi / pilot , harus
tunduk kepada perintah pennyewa selama jangka waktu persewaan
tersebut.IV. Kewajiban Pihak Yang menyewakan Pasal 1551 -15521.
Menyherahkan barang sewa kepada penyewa2. Melakukan pemeliharaan
brng sehingga dalam kondisi dapat dipakai sebagaimana
kesepakatan.3. Melakukan pembetulan semua kerusakan kerusakan,
kecuali jenis jenis kerusakan yang diperjanjikan / disepakati
sebaliknya.4. Termasuk cacat-cacat yang sebelumnya tidak diketahui
oleh penyewa.5. Apabila cacat tersebut mengakibatkan kerugian bagi
penyewa, wajib mengganti kerugian tersebut.Pasal 1556Jaminan
kenikmatan dan ketenteraman yang diberikan :a. Berupa tuntutan
hukum atas hak pemakaian barang / obyek.b. Bukan gangguan pisik
pihak ketiga yang terjadi selama jangka waktu sewa ( tetangga
mebuang sampah dst ).V. Kewajiban Pihak Yang menyewa Pasal
1561Memakai barang barang sewa sebagai bapak yang baik sesuai
tujuan sebagaimana kesepakatan. Bila tidak, dan berakibat pada
kerugian yang menyewakan ( mis: sewa rumah tinggal ttp untuk benkel
) , maka dapat dituntut untuk pembatalan persewaan tersebut. Pasal
1581 Membayar harga sewa pada waktu yang disepakati .Dengan jaminan
: Bila rumah yang disewa tsb disepakati untuk tempat tinggal, 0.
harus diisi dengan perabotan rumah tangga 0. kecuali memberi
jaminan lain yang cukup untuk harga sewa.Pasal 1583Perbaikan
perbaikan kecil , bila tidak diatur lain : Lemari toko, tutup
jendela, kaca jendela, d.l.l sebagaimana kebiasaan setempat.Pasal
1591( dalam hal obyek sewa adalah tanah ), maka Penyewa wajib
melaporkan / memberitahu kepada pihak yang menyewakan apabila
terjadi kegiataan yang meskipun tidak berkaitan dengan tuntutan hak
dari pihak ketiga, sehingga dapat diantisipasi apabila terjadi
hal-hal yang dapat menyebabkan kerusakan pada tanah tersebut.VI.
Resiko( kewajiban untk. memikul kerugian yg terjadi pada obyek
disebabkan oleh peristiwa diluar kesalahan para pihak) Pasal
1533Resiko ditranggung pemilik bila obyek musnah , sewa menyewa
batal demi hukum.Pasal ini sering dipakai untuk memutuskan hub sewa
menyewa ( yg. tidak diatur jangka waktunya), dengan dalih ketika
rumah selesai dipakai tentara dinyatakan hilang kenikmatan nya, dan
persewaan gugur.VII. Mengulang sewakan atau Melepaskan sewa , Boleh
Menyewakan A = Pemilik obyek sewa / Yang menyewakan B = Pihak yang
menyewa C = Pihak ke tiga X = Obyek sewa a. Mengulang sewakan
Mengadakan perjanjian sewa menyewa kepada C , dengan obyek X.b.
Melepaskan SewaB mengundurkan diri dari perjanjian sewa dengan A,
dan menunjuk C untuk menggantikannya.Bila hal tersebut ( a dan b )
tidak diatur dalam perjanjian antara A dan B, maka :- A dapat
meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan B- A tidak
diwajibkan untuk mentaati perjanjian sewa menyewa antara B dengan
Cc. Boleh menyewakan B boleh menyewakan sebagian dari obyek yang
disewanya tersebut kepada C , kecuali sudah ada kesepakatan antara
A dan B bahwa hal tersebut tidak diperkenankan.Simpulan : Peristiwa
a+b , pada dasarnya dilarang, kecuali apabila sebelumnya. sudah ada
kesepakatan untuk diperkenankan . Peristiwa c , pada dasarnya
diperkenankan, kecuali sebelumnya. sudah ada kesepakatan untuk
dilarang. VIII. Pengaturan berakhirnya masa sewa a. Bila perjanjian
dibuat tertulis Pasal 1570Pada dasarnya sewa berakhir secara serta
merta sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati.Pasal 1587Bila
setelah berakhirnya masa sewa jang diperjanjikan, padahal penyewa
dibiarkan menempati rumah atau ruangan , maka dianggap penyewa
diperkenankan menguasai obyek tersebut dengan syarat yang sama ,
dalam waktu sebagaimana kepatutan yang berlaku setempat. Penyewa
baru dapat dikeluarkan dari obyek sewa bialama telah diberitahu
waktu pemberhentian sewanya sesuai dengan ketentuan yang berlaku
setempat.b. Bila perjanjian tidak tetulis Pasal 1571 Hanya dapat
diakhiri pada waktu tertentu sesuai dengan adat kebiasaan
masyarakat setempat.IX . Hubungan sewa menyewa dengan penjualan
obyek.Pasal 1576Penjualan obyek sewa tidak memutuskan ikatan sewa
beli yang dibuat sebelumnya. Pengertian penjualan diartikan luas
sebagai pemindahan hak atas obyek , misalnya , tukar menukar, hibah
, pewarisan, dsb.Catatan : Pasal 1576 , menafsirkan arti sewa
secara sempit0. Meskipun telah diperjanjikan bahwa , penyewa
mendapat hak opsi , misal setelah menyewa selama 10 tahun dapat
membeli rumah tersebut dengan harga murah, hal tersebut diabaikan
oleh pemilik baru.0. Juga dalam hal terjadi penanggungan ( borgtoch
, guaranty ), demikian terjadi perpindahan hak, maka penanggung
dapat melepaskan diri, karena ybs melakukan perjanjian dengan
pemilik lama.XI. Pand beslag Pasal 1140 , 1152.Bila terjadi
eksekusi (lelang sita) pada rumah yang disewakan, dan dilain pihak
penyewa lalai membayar uang sewa, maka pihak yang menyewakan
mendapat hak utama / privilige untuk meperoleh perabot rumah
tersebut dalam jumlah yang cukupuntuk melunasi tunggakn sewa
tersebut :0. Meskipun perabot tersebut bukan milik penyewa tetapi
dipakai menghias / melenghkapi rumah tersebut0. Meskipun barang
barang tersebut sudah tidak berada di rumah obyek sewa tersebut (
asalkan claim tersebut diajukan dalam waktu 14 hari setelah barang
tsb dipindahkan).Pasal 1141Hak utama / privilige juga diberikan
kepada kreditur gadaiContoh Naskah Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
.1. Naskah ini sekedar contoh, dapat ditambahkan dengan ketentuan
yang lebih rinci lagi ataupun dikurangi, dengan syarat bahwa (a)
tidak melanggar ketentuan perundang undangan dan (b) merupakan
kesepakatan para pihak.2. Bagi awam naskah berikut ini mungkin
Nampak ber tele-tele, mengatur hal-hal yang telah diketahui secara
umum . Namun hal hal tersebut perlu dipertimbangkan dengan alasan
bahwa sebagaimana diuraikan dalam Bab terdahulu, bahwa naskah
perjanjian harus dapat dipakai sebagai: bahan pembuktian, sumber
hukum, meniadakan salah tafsir, serta dapat memberikan jalan keluar
apa bila terjadi permasalahan dalam pelaksanaan perjanjian
tersebut.3. Kata / kalimat yang mengawali setiap bagian dari naskah
perjanjian ini, misalnya Heading/Judul , Opening / pembukaan /
Komparasi , Unsur Essensialia, dan seterusnya jangan ditulis dalam
naskah perjanjian , kata kata tersebut merupakan penjelasan dari
bagian / alasan menuliskan uraian pada bagian naskah perjanjian
tersebut yang akan dibahas dalam Bab IV tentang Analisis Naskah
Perjanjian Heading / Judul :NASKAH PERJANJIAN SEWA MENYEWA rumah di
Jalan Raya Permata Nomor 77, SurabayaOpening /Pembukaan:Pada hari
ini R a b u , tanggal 20 ( dua puluh ) bulan Nopember tahun 2010
(dua ribu sepuluh) pukul 09.00 WIBB, di Surabaya , kami para
pihak:Komparasium / Para PihakI. N a m a: Wahyuadji.Alamat : Jalan
Berlian Selatan 55, Surabaya.Pekerjaan : Swasta.Pemegang Kartu
Tanda Penduduk No. 235.060367.0001 untuk selanjutnya disebut
sebagai Pihak Kesatu yang menyewakan.danII. N a m a: Zulkifli Lubis
Alamat JI. Taman Indah No.66, Surabaya.Pekerjaan : Swasta.Pemegang
Kartu Tanda Penduduk No. 234.180966.0001untuk selanjutnya disebut ;
Pihak Kedua sebagai penyewa Resital / Premis / Dasar Pertimbangan ,
Dapat diabaikan / tidak perlu ditulisDengan ini para pihak sepakat
untuk melaksanakan perjanjian sewa-menyewa sebuah bangunan rumah
tempat tinggal yang terletak di Jalan Raya Permata Nomor
77,Surabaya milik Pihak Kesatu, , dan dalam hal ini Pihak Kesatu
menjamin bahwa obyek yang disewakan berdasarkan perjanjian ini
belum dijual atau dipindahkan dengan cara lain, dan juga tidak
dalam keadaan disewakan / dijaminkan pada Bank manapun, atau
sipapun juga.Selanjutnya perjanjian sewa menyewa ini dilakukan
dengan syarat-syarat dan /atau ketentuan-ketentuan sebagai berikut
: Unsur Esensialia , Obyek PerjanjianBab I. OBYEK SEWA-MENYEWAPasal
1a. Rumah-sewaObyek perjanjian ini adalah sebuah bangunan rumah
tinggal, terletak pada sebidang tanah seluas : 230 m2 ( dua ratus
tiga puluh meter persegi ), dengan bukti Sertipikat ( Tanda Bukti
Hak-Milik ) Nomor: 67, Kelurahan Sukomoro, Kecamatan Sukodadi, Kota
Madya Surabaya, yang dikeluarkan oleh Instansi yang berwenang di
kota Surabaya tanggal 04-01-1986 (empat -Januari seribu sembilan
ratus delapan puluh enam), tertulis atas nama Wahyuadji ; setempat
dikenal sebagai tanah dan rumah di jalan Raya Permata 77, Surabaya,
yang dalam naskah perjanjian ini untuk selanjutnya disebut sebagai
Rumah-Sewa, ---Unsur Aksidentalia ( tanda bukti hak )Sertipikat (
Tanda Bukti Hak - Milik ) tersebut telah ditunjukkan , diperiksa
dan diakui kebenarannya oleh Pihak Kedua, dengan demikian tidak
dilampirkan dalam naskah perjanjian ini. Unsur Naturalia
(fasilitas)b. Fasilitas dan kelengkapan rumahRumah-sewa tersebut
dilengkapi dengan fasilitas :Saluran air minum dari PDAM Kota
Surabaya Instalasi dan aliran listrik dari PT. PLN ( Persero )
dengan daya sebesar 2.200 ( dua ribu dua ratus ) KVA; 1 ( satu )
sambungan telphon dari PT TELKOM (Persero) dengan pesawat
Nomor:78919999 ; Berikut barang barang perabot rumah tangga berupa
: Lemari Es Hitachi type 1234; TV berwarna LG type 4444, 17 Inc dan
Parabola; Mesin cuci Sanyo-E-2345 ; Kompor Gas Rinai - 9122; Tempat
tidur 2 (set ) set beserta lemari pakaian ; Sofa 1 ( satu ) set;
lemari Buffet 2 ( dua ) buah; 1 (satu) buah kursi santai ; dan 1
(satu) set meja makan. Bahwa rumah-sewa serta fasilitasnya tersebut
dalam keadaan dan berfungsi dengan baik, dan telah diperlihatkan
serta diketahui oleh Pihak Kedua , oleh karena itu tidak memerlukan
penjelasan lebih lanjut dalam perjanjian ini. Unsur Naturalia
(kewajiban & batasan, pemanfaatan rumah-sewa)c. Pemanfaatan
Rumah-Sewa.Rumah-Sewa tersebut hanya dapat dipakai untuk tempat
tinggal saja, dan tidak diperkenankan sebagai tempat - usaha apapun
dan atau tempat tinggal yang melanggar kesusilaan , keagamaan serta
ketertiban umum. Unsur Naturalia (pemindahan hak) dan Unsur
Aksidentaliad. Penyerahan Rumah-Sewa.Pihak Kesatu berkewajiban
untuk menyerahkan rumah sewa tersebut kepada Pihak Kedua dalam
keadaan kosong dari hunian, atau apabila Pihak Kedua mewakilkan
penerimaan atas penyerahan tersebut , maka yang mewakili diwajibkan
menyerahkan surat kuasa . Penyerahan rumah-sewa tersebut
dilaksanakan dalam waktu 3 ( tiga) hari setelah transfer uang sewa
diterima oleh Pihak Kesatu, dengan menandatangani naskah penyerahan
rumah-sewa yang disiapkan oleh Pihak Kesatu. Bersamaan dengan
penyerahan rumah-sewa tersebut Pihak Kesatu menyertakan foto copy
pelunasan tagihan PLN, PDAM, TELKOM, bulan Oktober 2010 ( duaribu
sepuluh ) serta Pelunasan PBB tahun 2010 ( dua ribu sepuluh
).Dengan demikian pihak Kedua menyatakan menerima segala sesuatu
yang telah disewanya tersebut dalam keadaan sebagaimana dinyatakan
dalam Pasal 1.b.---Unsur Naturalia (kewajiban) e. Kewajiban
pembayaran tagihan / biaya fasilitas oleh Pihak Kedua Pihak Kedua
berkewajiban untuk :1) Selama masa sewa menanggung dan membayar
seluruh tagihan pemakaian listrik PLN, air PDAM, telepon TELKOM ,
dan dana-dana kampung serta tagihan PBB tahun 2011 (duaribu sebelas
) dan tahun 2012 ( duaribu dua belas).2) Melaksanakan dengan baik
dan benar sebagaimana seharusnya atas pelunasan biaya terhadap
semua peraturan- peraturan dari yang berwajib atau peraturan
kampung / lingkungan, yang berkaitan dengan penghunian rumah
beserta segala resikonya.Unsur Naturalia (sanksi ) f. Sanksi
kealpaan pembayaran fasilitas1) Apabila Pihak Kedua lalai tidak
membayar tagihan-tagihan sebagaimana dimaksud dalam Pasal.1.e. di
atas, yang mengakibatkan dikenakan denda, ataupun hukuman, maka
denda dan tunggakan-tunggakan serta hukuman tersebut menjadi
tanggungan Pihak Kedua.2) Apabila kelalaian tersebut mengakibatkan
aliran air, listrik, dan atau sambungan telepon, diputus oleh
instansi yang berwenang, maka setelah tenggang waktu 2 (dua) bulan
sejak pemutusan aliran listrik, air dan/atau sambungan telepon
tersebut, maka Pihak -Kesatu berhak untuk menghentikan perjanjian
sewa menyewa ini secara sepihak.Berkaitan dengan penghentian sewa
menyewa tersebut,Pihak Kedua berkewajiban untuk: Mengosongkan rumah
tersebut dari segenap penghuni dan barang-barangnya miliknya.
Mengganti biaya pemasangan kembali aliran listrik, air dan atau
sambungan telepon yang telah diputus.Sebagai akibat penghentian
masa sewa yang disebabkan oleh hal tersebut, Pihak Kedua tidak akan
menuntut pengembalian sisa uang sewa yang telah dibayarkan kepada
Pihak Kesatu. untuk masa sewa yang belum dijalaninya.Apabila
dipandang perlu Pihak Kesatu dapat meminta bantuan yang berwajib
untuk pengosongan rumah sewa tersebut. Unsur Naturalia (
pemeliharaan rumah dan sanksi )g. Kewajiban memelihara rumah-sewa
dan resiko Pihak Kesatu memperbaiki dan menanggung sepenuhnya
kerusakan-kerusakan rumah-sewa yang disebabkan oleh kondisi
bangunan yang nilainya lebih dari Rp.100.000,- (seratus ribu rupiah
). termasuk barang-barang milik Pihak Kedua yang rusak sebagai
akibatnya. Apabila terjadi kerusakan rumah-sewa yang disebabkan
force majeur atau adanya huru hara dan perang, sepenuhnya merupakan
resiko Pihak Kesatu, namun apabila hal tersebut menyebabkan
kerusakan barang-barang milik Pihak Kedua maka merupakan resiko
Pihak Kedua.Pihak Kedua berkewajiban untuk menjaga kebersihan rumah
dan halaman, got-got, serta segala sesuatu yang berkaitan dengan
obyek yang disewakan menurut perjanjian ini. Khususnya, tidak
diperkenankan untuk menebang pohon mangga dan palem-merah yang
berada dihalaman , melainkan diwajibkan merawatnya dengan
baik.Apabila terjadi kerusakan kecil pada bagian bangunan karena
pemakaian sehari-hari,misalnya kunci-kunci, engsel pintu, dan
sebagainya senilai kurang dari Rp.100.000,- (seratus ribu rupiah)
maka untuk perbaikannya merupakan tanggungan Pihak Kedua.Apabila
kerusakan tersebut tidak segera diperbaiki, kemudian mengakibatkan
kerusakan yang lebih parah maka biaya perbaikannya merupakan
tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua.Apabila selama masa sewa
tersebut karena perbuatan yang tidak semestinya ataupun kelalaian
Pihak Kedua yang mengakibatkan terjadi kebakaran atau malapetaka
yang menyebabkan kerusakan fungsi bangunan mapun fasilitas, maka
segala akibat dari kerusakan tersebut harus diperbaiki / dipulihkan
sebagaimana kondisi semula dan biayanya wajib dibayar oleh Pihak
Kedua.Unsur Naturalia (pengalihan hak) merubah bangunan
(pengawasan)i. Mengalihkan Sewa Pihak kedua dalam bentuk cara dan
dengan alasan apapun, dilarang mengalihkan / menyewakan lagi, baik
sebagian maupun seluruh rumah-ewa tersebut kepada pihak -lain,
kecuali ada persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kesatu.
j. Merubah dan atau menambah bangunan Rumah-Sewa Pihak Kedua tidak
diperkenankan untuk merubah dan atau menambah bangunan / instalasi
/ fungsi dari rumah-sewa tersebut, kecuali apabila sebelumnya sudah
mendapatkan ijin tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kesatu.k. Hak
Pengawasan oleh pihak Kesatu. Selama masa sewa berlangsung , Pihak
Kesatu atau yang mewakilinya, berhak untuk memeriksa kondisi
rumah-sewa, dengan cara memberitahukan terlebih dahulu kepada Pihak
Kedua.Unsur Naturalia (penyerahan kembali, dan sanksi )l.
Penyerahan kembali rumah-sewa Pada saat berakhirnya sewa menyewa
ini Pihak Kedua berjanji serta sanggup, diwajibkan untuk
menyerahkan rumahsewa tersebut kepada Pihak Kesatu dalam keadaan
terpelihara baik sebagaimana pada saat awal masa sewa , serta
kosong dari penghuni serta barang-barang milik Pihak Kedua.Unsur
Aksidentalia (tanda bukti pembayaran, menghindari penarikan ganda
)Penyerahan rumah-sewa tersebut diikuti dengan penyerahan
bukti-bukti pembayaran tagihan PLN, PDAM, TELKOM, serta iuran
Kampung dan tagihan lainnya Unsur Naturalia (penyerahan kembali,
dan sanksi )Apabila selama masa sewa berlangsung terdapat
penambahan bangunan rumah sebgaimana dimaksud dalam Pasal 1.j.,
maka pada saat berakhirnya sewa menyewa ini bangunan / instalasi
tambahan kepada Pihak Kesatu, dan dalam hal ini Pihak Kesatu tidak
memberikan ganti rugi dalam bentuk apapun kepada Pihak
Kedua.Bilamana pada tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopember tahun
2012 ( duaribu dua belas ), Pihak Kedua belum dapat mengosongkan
rumah sewa dari segenap penghuni dan barang-barang Pihak kedua dan
segera menyerahkan bangunan rumah tersebut kepada Pihak Kesatu ,
maka Pihak Kedua dikenakan denda uang tunai sebesar Rp. 100.000,00
(seratus ribu rupiah)untuk tiap-tiap hari kelambatan, denda
tersebut dapat ditagih dan harus dibayar sekaligus dan seketika itu
juga. --Apabila pada tanggal 10 (sepuluh) bulan Desember tahun 2011
( duaribu sebelas ), Pihak Kedua belum juga dapat mengosongkan
rumah-sewa segera menyerahkan kembali kepada Pihak Kesatu maka
dengan ini Pihak Kedua memberikan kuasa penuh dan mutlak serta
tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada Kepada Pihak Kesatu
untuk mengosongkan bangunan rumah-sewa dan bilamana perlu meminta
bantuan Instansi pemerintah / yang berwajib. Unsur Esensialia Harga
sewa
Bab II HARGA SEWAPasal 2 .a.Harga sewa.Harga sewa selama masa
sewa yang disetujui oleh kedua belah pihak dalah sebesar Rp.
45.000.000.00 (empat puluh lima juta rupiah) Unsur Naturalia (cara
pembayaran)b.Cara pembayaran.Paling lambat pada tanggal 25-10-2010
( dua puluh lima Oktober dua ribu sembilan ) harga sewa sebagaimana
tersebut Pasal 2.a. dibayar oleh Pihak kedua kepada Pihak Kesatu
dengan cara melakukan transfer sejumlah uang sewa tersebut
sekaligus ke Nomor Rekening : 333.002.9999 pada BANK CENTRAL
INDONESIA Cabang Darmo Surabaya atas nama Wahyuadji. Pembayaran
harga sewa tersebut dinyatakan sah apabila nilai uang sebesar
tersebut di atas sudah masuk dan dibukukan pada rekening
sebagaimana tersebut diatas.---Unsur Aksidentalia (tanda bukti
pembayaran)Sebagai bukti pembayaran Pihak Kesatu menyerahkan tanda
terima uang / kwitansi kepada Pihak Kedua, dengan dilampiri bukti
pembukuan bank atas penerimaan uang sewa tersebut.---Unsur
Esensialia Jangka waktu sewaBAB III Jangka Waktu Sewa-MenyewaPasal
3a. Jangka waktu sewa-menyewa.Masa sewa yang dimaksud dalam Pasal 2
( dua ) di atas, yang juga merupakan masa berlakunya perjanjian
ini, disepakati selama 2 (dua) tahun, terhitung mulai tanggal 30 (
tiga puluh ) bulan Nopember tahun 2010 ( duaribu sepuluh ) sehingga
dengan demikian berakhir pada tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan
Nopember tahun 2012 ( duaribu duabelas ).Unsur Naturalia
(pencegahan pembatalan hak sewab. Pencegahan pembatalan hak
sewa.Bahwa masa sewa , dan juga perjanjian sewa-menyewa ini tidak
akan menjadi batal atau berhenti / berakhir ; Walaupun salah satu
pihak meninggal dunia, maka persewaan tetap diteruskan oleh para
pihak yang masih hidup yang diwakili oleh ahli waris pihak yang
meninggal dunia ; Walaupun rumah-disewa ini dijual / dipindahkan
hak kepemilikannya kepada oleh Pihak Kesatu kepada pihak tiga
lainnya, maka persewaan tetap diteruskan oleh Pihak Kedua dengan
pemilik baru.Unsur Naturalia (jaminan Pihak Kesatu atas
ketenteraman penyewa)c. Jaminan Pihak KesatuSelama masa sewa
tersebut Pihak Kesatu menjamin bahwa Pihak Kedua tidak akan dapat
dipaksa untuk meninggalkan Rumah-Sewa tersebut oleh Pihak Kesatu
dan atau ahli waris Pihak Kesatu maupun oleh pihak ketiga
manapun---Unsur Naturalia ( berakhirnya masa sewa )d. Berakhirnya
masa sewaMasa sewa dan juga perjanjian ini berakhir pada tanggal
pada tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopembertahun 2012 ( duaribu
dua belas ). Perjanjian / masa-sewa menyewa ini dapat diperpanjang
apabila sebelumnya telah mendapat persetujuan tertulis dari Pihak
Kesatu, untuk kemudian dirumuskan dalam Addendum Perjanjian Sewa
menyewa ini.Apabila Pihak Kedua menginginkan penghentian masa sewa
sebelum tanggal 30 ( tiga puluh ) bulan Nopember tahun 2012 (
duaribu dua belas ), maka Pihak Kedua tidak berhak untuk
mendapatkan pengembalian uang sisa masa sewa dari Pihak
Kesatu.Clossing / penutup BAB IV . penutupPasal 4Addendum /
tambahan ketentuan .Apabila terdapat permasalahan yang belum diatur
dalam naskah perjanjian ini maka berdasarkan kesepakatan para pihak
akan diterbitkan ketentuan tambahan yang berlaku sebagai addendum
dan sekaligus merupakan ketentuan yang tidak terpisahkan dari
naskah perjanjian ini.Pasal 5Penyelesaian sengketaApabila terjadi
perselisihan dalam melaksanakan perjanjian ini, maka akan
diselesaikan dengan secara musyawarah, apa bila tidak berhasil akan
diselesaikan di Pengadilan Umum dalam hal ini para pihak memilih
tempat kedudukan umum dan tidak berubah di kantor Kepaniteraan
Pengadilan Negeri di Surabaya. Naskah perjanjian ini, beserta
lampirannya dibuat dalam 2 ( dua ) berkas, masing masing sama
bentuk isi dan bunyinya, dengan dibubuhkan meterai yang cukup, satu
berkas untuk Pihak Kesatu, dan satu berkas untuk Pihak KeduaMeterai
Tanda tangan para pihak Pihak Kesatu , Pihak Kedua ,
Wahyuadji Zulkifli LubisTanda tangan para saksi Saksi-saksi
Dimas Prasetyo Lumban Tobing
Lampiran lampiran*Saran Diharapkan seluruh masyarakat indonesia
lebih memahami konteks dari hukum yang ada di Indonesia dan dapat
menerapkan hukum tersebut sesuai dengan tata cara yang telah
ditetapkan di dalam undang-undang dan pasal yang telah
ditentukan:0. Jenis-jesis sewa-menyewaa. Sewa Menyewa Rumah rumah
ialah suatu perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud menyewa
suatu rumah dari pihak yang menyewakan untuk dijadikan tempat
tinggal atau keperluan lainnya. www.lekslawyer.com. b. Sewa Menyewa
Kios pada Mall atau Sewa menyewa kiosPertokoan pada Mall atau
Pertokoan ialah suatu perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud
menyewa sebuah kios dari pihak yang menyewakan yang pada umumnya
untuk tujuan komersil atau bisnis. www.lekslawyer.com. c. Sewa
menyewa unit rumah susun(Cont)3. Sewa Menyewa Rumah Susun
(apartemen) ialah suatu perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud
menyewa satuan unit rumah susun dari pihak yang menyewakan untuk
tujuan tempat tinggal atau komersil. www.lekslawyer.com. 4.
Mekanisme dalam sewa-menyewaDari penjelasan sebelumnya, tentang
pengertian sewa-menyewa dapat disimpulkan adalah sebagai berikut
:a. Ada dua pihak yang saling mengikatkan diriPihak yang pertama
adalah pihak yang menyewakan yaitu pihak yang mempunyai baRang.
Pihak yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan
kenikmatan atas suatu barang. Para pihak dalam perjanjian
sewa-menyewa dapat bertindak untuk diri sendiri, kepentingan pihak
lain, atau kepentingan badan hukum tertentu.b. Ada unsur pokok
yaitu barang, harga, dan jangka waktu sewaBarang adalah harta
kekayaan yang berupa benda material, baik bergerak maupun tidak
bergerak. Harga adalah biaya sewa yang berupa sebagai imbalan atas
pemakaian benda sewa. Dalam perjanjian sewa-menyewa pembayaran sewa
tidak harus berupa uang tetapi dapat juga mengunakan barang ataupun
jasa (pasal 1548 KUH Perdata). Hak untuk menikmati barang yang
diserahkan kepada penyewahanya terbatas pada jangka waktu yang
ditentukan kedalam perjanjian.[4]c. Ada kenikmatan yang
diserahkanKenikmatan dalam hal ini adalah penyewa dapat menggunakan
barang yang disewa serta menikmati hasil dari barang tersebut. Bagi
pihak yang menyewakan akan memperoleh kontra prestasi berupa uang,
barang, atau jasa menurut apa yang diperjanjikan
sebelumnya.Perjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian konsensuil,
yang berarti perjanjian tersebut sah dan mengikat apabila sudah
tercapai kata sepakat diantara para pihak tentang unsur pokok
perjanjian sewa-menyewa yaitu barang dan harga. Di dalam KUH
Perdata tidak dijelaskan secara tegas tentang bentuk perjanjian
sewa-menyewa sehingga perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat secara
lisan maupun tertulis. Bentuk perjanjian sewa-menyewa dalam praktek
khususnya sewa-menyewa bangunan dibuat dalam bentuk tertulis. Para
pihak yang menentukan subtansi atau isi perjanjian sewa-menyewa
biasanya yang paling dominan adalah pihak yang menyewakan
dikarenakan posisi penyewa berada dipihak yang lemah.d. Subyek dan
Obyek Perjanjian Sewa menyewaPihak-pihak yang terlibat dalam
Perjanjian sewa-menyewa adalah:1) Pihak yang menyewakanPihak yang
menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang
atau benda kepada pihak lainya unuk dinikmati kegunaan benda
tersebut kepada penyewa. Pihak yang menyewakan barang atau benda
tidak harus pemilik benda sendiri tetapi semua orang yang atas
dasar hak penguasaan untuk memindahkan pemakaian barang ke tangan
orang lain. Hal tersebut dikarenakan didalam sewa-menyewa yang
diserahkan kepada pihak penyewa bukanlah hak milik atas suatu
barang melainkan hanya pemakaian atau pemungutan atas hasil dari
barang yang disewakan.2) Pihak PenyewaPihak penyewa adalah orang
atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang
menyewakan. Obyek barang yang dapat disewakan menurut Hofmann dan
De Burger, yang dapat di sewa adalah barang bertubuh saja, namun
ada pendapat lain yaitu dari Asser dan Van Brekel serta Vollmar
berpendapat bahwa tidak hanya barang-barang yang bertubuh saja yang
dapat menjadi obyek sewa melainkan hak-hak juga dapat disewa,
pendapat ini diperkuat dengan adanya putusan Hoge Raad tanggal 8
Desember 1922 yang menganggap kemungkinan ada persewaan suatu hak
untuk memburu hewan (jachtrecht).[5] Tujuan dari diadakanya
perjanjian sewa-menyewa adalah untuk memberikan hak pemakaian
kepada pihak penyewa sehingga benda yang bukan bersetatus hak milik
dapat disewakan oleh pihak yang mempunyai hak atas benda tersebut.
Jadi benda yang dapat disewakan oleh pihak yang menyewakan dapat
berupa hak milik, hak guna usaha, hak pakai, hak mengunakan hasil,
hak pakai, hak sewa (hak sewa kedua) dan hak guna bangunan.
Perjanjian sewa-menyewa menurut Van Brekel, bahwa harga sewa dapat
berwujud barang-barang lain selain uang, namun barag-barang
tersebut harus merupakan barang-barang bertubuh, karena sifat dari
perjanjian sewa-menyewa akan hilang jika harga sewa dibayar dengan
suatu jasa. Pendapat tersebut bertentangan dengan pendapat dari
Subekti yang berpendapat bahwa dalam perjanjian sewa-menyewa
tidaklah menjadi keberatan apabila harga sewa tersebut berupa uang,
barang ataupun jasa.[6] Jadi obyek dari perjanjian sewa-menyewa
adalah segala jenis benda, baik benda bergerak maupun benda tidak
bergerak, benda berwujud maupun benda tidak berwujud.e. Hak dan
Kewajiban Para pihakPerjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian
timbal balik sehingga ada hak dan kewajiban yang membebani para
pihak yang melakukan perjanjian. Kewajiban pihak yang menyewakan
dapat ditemukan di dalam pasal 1550 KUH Perdata.
Kewajiban-kewajiban tersebut, yaitu :1) Menyerahkan barang yang
disewakan kepada penyewa.2) Memelihara barang yang disewakan
sedemikian rupa sehingga barang tersebut dapat dipakai untuk
keperluan yang dimaksudkan.3) Memberikan si penyewa kenikmatan yang
terteram dari pada barang yang disewakan selama berlangsungnya
sewa-menyewa.Kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan
barang yang disewa untuk dinikmati kegunaan barang tersebut bukan
hak milik. Tentang pemeliharaan barang yang disewakan pihak yang
menyewakan barang diwajibkan untuk melakukan perbaikan-perbaikan
yang diperlukan atas barang yang disewakan. Ketentuan tersebut
diatur di dalam Pasal 1551 ayat (2) KUH Perdata yang berbunyi: Ia
harus selama waktu sewa menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan
pada barang yang disewakan, yang perlu dilakukan kecuali
pembetulan-pembetulan yang menjadi wajibnya si penyewa.Pasal 1552
KUH Perdata mengatur tentang cacat dari barang yang disewakan.
Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menanggung semua cacat dari
barang yang dapat merinangi pemakaian barang yang disewakan
walaupun sewaktu perjanjian dibuat pihak-pihak tidak mengetahui
cacat tersebut. Jika cacat tersebut mengakibatkan kerugian bagi
pihak penyewa maka pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menganti
kerugian.Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menjamin tentang
gangguan atau rintangan yang menggangu penyewa menikmati obyek sewa
yang disebabkan suatu tuntutan hukum yang bersangkutan dengan hak
milik atas barangnya. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan pasal
1556 dan 1557 KUH Perdata. Jika terjadi yang demikian, maka penyewa
berhak menuntut suatu pengurangan harga sewa menurut imbangan,
asalkan ganguan dan rintangan tersebut telah di beritahukan kepada
pemilik. Akan tetapi pihak yang menyewakan tidak diwajibkan untuk
menjamin sipenyewa terhadap rintangan-rintangan dalam menggunakan
barang sewa yang dilakukan oleh pihak ketiga dengan peristiwa yang
tidak berkaitan dengan tuntutan atas hak milik atas barang
sewa.Pihak yang menyeakan disamping dibebani dengan kewajiban juga
menerima hak. Hak-hak yang diperoleh pihak yang menyewakan dapat
disimpulkan dari ketentuan pasal 1548 KUH Perdata, yaitu: Menerima
uang sewa sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan dalam
perjanjian. Menegur penyewa apabila penyewa tidak menjalankan
kewajibanya dengan baik.Pasal 1560, 1564, dan 1583 KUH Perdata
menentukan bahwa pihak penyewa memiliki kewajiban-kewajiban,
yaitu:a. Memakai barang yang disewa sebagai bapak rumah yang baik,
sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut
perjanjian sewanya, atau jika tidak ada perjanjian mengenai itu,
menurut tujuan yang dipersangkakan berhubungan dengan keadaanb.
Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.c.
Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama sewa-menyewa,
kecuali jika penyewa dapat membuktikan bahwa kerusakan tersebut
terjadi bukan karena kesalahan si penyewa.d. Mengadakan
perbaikan-perbaikan kecil dan sehari-hari sesuai dengan isi
perjanjian sewa-menyewa dan adat kebiasaan setempat.f. Pihak
penyewa memiliki hak, yaitu:1) Menerima barang yang disewa2)
Memperoleh kenikmatan yang terteram atas barang yang disewanya
selama waktu sewa.3) Menuntut pembetulan-pembetulan atas barag yang
disewa, apabila pembetulan-pembetulan tersebut merupakan kewajiban
pihak yang menyewakan.g. Risiko dalam Perjanjian Sewa-MenyewaRisiko
adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu
peristiwa yang terjadi diluar kesalahan salah satu pihak, yang
menimpa barang yang menjadi obyek dari suatu perjanjian.[7]Risiko
merupakan suatu akibat dari suatu keadaan yang memaksa (Overmacht)
sedangkan ganti rugi merupakan akibat dari wanprestasi.Pembebanan
risiko terhadap obyek sewa didasarkan terjadinya suatu peristiwa
diluar dari kesalahan para pihak yang menyebabkan musnahnya barag /
obyek sewa. Musnahnya barag yang menjadi obyek perjajian
sewa-menyewa dapat dibagi menjadi dua macam yaitu :1) Musnah secara
total (seluruhnya)Jika barang yang menjadi oyek perjanjian
sewa-menyewa musnah yang diakibatkan oleh peristiwa di luar
kesalahan para pihak maka perjanjian tersebut gugur demi hukum.
Pengertian musnah disini berarti barang yang menjadi obyek
perjanjian sewa-menyewa tidak lagi bisa digunakan sebagai mana
mestinya, meskipun terdaat sisa atau bagian kecil dari barang
tersebut masih ada.Ketentuan tersebut diatur di dalam pasal 1553
KUH Perdata yang menyatakan jika musnahnya barang terjadi selama
sewa-menyewa berangsung yang diakibatkan oleh suatu keadaan yang
diakibatkan oleh suatu keadaan yang tidak bisa dipertanggung
jawabkan pada salah satu pihak maka perjanjian sewa-menyewa dengan
sendirinya batal.2) Musnah sebagianBarang yang menjadi obyek
perjanjian sewa-menyewa disebut musnah sebagian apabila barang
tersebut masih dapat di gunakan dan dinikmati kegunaanya walaupun
bagian dari barang tersebut telah musnah. Jika obyek perjanjian
sewa-menyewa musnah sebagian maka penyewa mempunyai pilihan, yaitu
: Meneruskan perjanjian sewa-menyewa dengan meminta pengurangan
harga sewa. Meminta pembatalan perjanjian sewa-menyewa.3) Mengulang
sewakan dan melepas sewa kepada pihak ke tigaPihak penyewa dilarang
untuk mengulang sewakan obyek sewa kepada pihak ketiga tapa
sepengetahuan dan persetujuan dari pemilik obyek sewa. Mengenai hal
ini diatur di dalam pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata yang menyatakan
bahwa. Si penyewa, jika kepadanya tidak telah diperzinkan, tidak
diperbolehka mengulang sewakan barang, yang disewanya, ataupun
melepas sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan
perjanjian sewa dan pengantian biaya, rugi, dan bunga, sedangkan
pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak diwajibkan
mentaati perjanjian ulang sewa. Dari ketentuan yang berlaku dari
pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata tersebut dapat diketahui bahwa:
Mengulang sewakan kepada pihak ketiga hanya dapat dilakukn oleh
seorang penyewa apabila diperbolehkan di dalam perjanjian
sewa-menyewa atau disetujui oleh para pihak. Jika pihak penyewa
mengulan sewakan obyek sewa dalam massa sewa maka pihak yang
menyewakan obyek sewa dapat melakukan pembatalan perjanjian
sewa-menyewa dan menuntut ganti rugi. Akibat pembatalan perjanjian
sewa-menyewa tersebut maka perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan
oleh pihak penyewa dengan pihak ketiga juga batal demi hukum. Pasal
1559 ayat (1) KUH Perdata tersebut dapat diketahui tentang istilah
mengulang sewakan dan melepas sewa. Pada prinsipnya kedua perbuatan
tersebut dilarang dilakukan bagi pihak penyewa. Meskipun demikian
perbutan-perbuatan tersebut boleh dilakukan oleh penyewa jika
sebelumnya telah diperjanjiakan sebelumnya. Berikut ini perbedaan
kedua perbuatan tersebut: Mengulang sewakan yaitu penyewa bertindak
sendiri sebagai pihak yang menyewakan obyek sewa dalam suatu
perjanjian sewa-menyewa yang diadakan olehnya dengan pihak ketiga.
Melepaskan sewa adalah pihak penyewa mengundurkan diri sebagai
pihak yang menyewa dan menyuruh pihak ketiga untuk mengantikan
kedudukanya sebagai penyewa sehingga pihak ketiga tersebut
berhadapan sendiri dengan pihak yang menyewakan obyek sewa.h.
Berakhirnya Perjanjian Sewa MenyewaPerjanjian berakhir secara umum
diatur di dalam undang-undang. Penentuan berakhirnya perjanjian
sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian. Ketentuan hukum
perjanjian sewa-menyewa di dalam KUH Perdata membedakan antara
perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis.
Berikut ini cara-cara berakhirnya perjanjian sewa-menyewa:1)
Berakhir sesuai dengan batas waktu tertentu yang sudah ditentukan
Perjanjian sewa-menyewa tertulis.Diatur didaam pasal 1570 KUH
Perdata yang berbunyi: jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa
tersebut berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah
lampau tanpa diperlukanya suatu pemberitahuan untuk itu.2)
Perjanjian sewa-menyewa lisan. Diatur dalam pasal 1571 KUH Perdata
yang berbunyi: jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa
tersebut tidak berakhir pada waktu yang tidak ditentukan, melainkan
jika pihak lain menyatakan bahwa ia hendak menghentikan sewanya,
dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut
kebiasaan setempat.3) Batas akhir sewa-menyewa tidak ditentukan
waktunya. Penghentian atau berakhirnya waktu sewa dalam perjanjian
sewa-menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman bahwa berakhirnya
sewa-menyewa pada saat yang dianggap pantas oleh para pihak.
Undang-undang tidak mengatur berakhirnya perjanjian sewa-menyewa
tanpa batas waktu, sehingga penghentianya diserahkan pada
kesepakatan kedua belah pihak.[8] Berakhirnya sewa-menyewa dengan
ketentuan khususa. Permohonan / pernyataan dari salah satu
pihakPenghentian perjanjian sewa-menyewa hanya dapat dilakukan atas
persetujuan dua belah pihak yaitu pihak yang menyewakan dengan
pihak penyewa. Penghentian karena kehendak para pihak ini bisa
dilakukan tanpa putusan dari pengadilan. Di atur di dalam pasal
1579 KUH Perdata yang menyatakan bahwa pemilik barang tidak dapat
menghentikan sewa dengan mengatakan bahwa ia akan mengunakan
sendiri barangnya, kecuali apabila waktu membentuk perjanjian
sewa-menyewa ini diperbolehkan.4) Putusan PengadilanPenghentian
hubungan sewa-menyewa yang dikehendaki oleh salah satu pihak saja,
hanya dapat dilakukan dengan putusan pengadilan seperti yang diatur
di dalam pasal 10 ayat (3) PP No. 49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun
1981.5) Benda obyek sewa-menyewa musnahPasal 1553 KUH Perdata
mengaur apabila benda sewaan musnah sama sekali bukan karena
kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi
hukum. Dengan demikian perjanjian berakhir bukan karena kehendak
para pihak melainkan karena keadaan memaksa (Overmacht).5.Kasus
dalam sewa-menyewaSewa Menyewa RumahKontrak Rumah Pada saat ini
ditengarai cukup banyak penduduk di perkotaan yang belum beruntung
memiliki rumah sendiri, sehingga untuk memenuhi kebutuhan tempat
tinggal, mereka memerlukan menyewa rumah milik orang lain.
Sedangkan disisi lain bagi yang mereka yang beruntung memiliki satu
atau beberapa rumah , cenderung untuk menyewakannya sebagai salah
satu bentuk usaha yang mendatangkan penghasilan. Selain diperlukan
menyewa rumah untuk tempat tinggal, banyak pengusaha yang meskipun
telah mempunyai rumah sendiri, memilih untuk menyewa rumah atau
tempat usaha milik orang lain karena alasan letaknya yang strategis
untuk menjalankan dan memajukan usahnya tersebut. Bahkan ada
pengusaha yang memang melakukan kegiatan bisnis di bidang perumahan
ataupun ruko, dengan cara menyewakan kepada yang
memerlukannya.Apabila pihak pemilik rumah dan calon penyewa
bertemu, maka kemungkinan akan terjadi ataupun terjalin suatu
kesepakatan sewa menyewa, yang secara umum dikenal dengan perkataan
kontrak; sehingga sering kita dengar bahwa :- Amran mengontrak
rumah di jalan Kepodang No. 5 ; - Saya masih tinggal dirumah
kontrakan- Rencananya rumahmu di kontrakkan berapa tahun ?Padahal
dikalangan ilmu hukum, yang diistilahkan dengan kontrak = berarti
perjanjian, maka kata dikontrakkan, ditafsirkan menjadi
diperjanjikan, dengan demikian kata kontrak saja belum mempunyai
arti yang lengkap, karena harus mejawab pertanyaan kontrak apa ?
Misalnya kontrak jual beli = perjanjian jual beli ; kontrak sewa
menyewa = perjanjian sewa menyewa. Dengan demikian untuk
selanjutnya istilah kontrak rumah disebut sebagai = Sewa-menyewa
rumah. Diperlukan Surat / Naskah Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Berdasarkan ketentuan perundang - undang (UU No. 4 Tahun 1992 , dan
PP no. 44 / 1994) , disebutkan bahwa sebagai persyaratan untuk
menyewa rumah, baik untuk tempat tinggal maupun usaha, berdasarkan
baik perorangan maupun badaan usaha / badan hukum diwajibkan untuk
membuat Surat Perjajian Sewa-menyewa Rumah/Tempat tinggal . Apabila
tidak dibuatkan surat perjanjian maka kegiatan sewa menyewa
tersebut tidak berdasar hukum, dengan akibat tidak mendapatkan
perlindungan hukum.Surat perjanjian yang dimaksud harus memenuhi
persyaratan / kaidah kaidah hukum , yang mengatur hak dan kewajiban
para pihak ( pemilik rumah maupun penyewa rumah), demikian obyek
hukumnya ( rumah yang disewakan ). Apabila hal tersebut tidak
dipenuhi, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan, atau batal
demi hukum. Dengan sendirinya tidak dapat dipergunakan sebagai alat
bukti dalam sengketa hukum.Penyusunan surat perjanjian dengan
kriteria dan akibat tersebut di atas tentu tidak mudah bagi para
awam ( hukum ) . Namun hal tersebut dapat di atasi dengan meminta
bantuan jasa notaris, dengan meminta dibuatkan Naskah perjanjian
Sewa Menyewa Rumah yang dimaksud. Namun demikian karena Naskah
Perjanjian Sewa-menyewa Rumah tersebut bukanlah termasuk Akta
Otentik, artinya suatu akta / naskah / dokumen yang harus dibuat
oleh pejabat yang ditetapkan oleh pemerintah misalnya Notaris ,
karena Naskah Perjanjian Sewa Menyewa rumah ini termasuk akta
dibawah tangan, yang boleh dibuat oleh siapa saja yang memenuhi
persyaratan tertentu. Agar dapat menyusun surat perjanjian yang
dimaksud, dalam Bab II, III dan IV di buatkan panduan dan pemahaman
Penyusunan Naskah Kontrak / Perjanjian Sewa Menyewa Rumah, yang
mudah dipahami dan telah didasari dengan kaidah kaidah hukum,
sehingga dapat mengamankan kepentingan para pihak, serta mendapat
perlindungan hukum.
BAB IIIPENUTUP2. KesimpulanPerjanjian sewa-menyewa adalah
Perjanjian adalah suatuDefinisi Perjanjian dan Perjanjian Sewa
peristiwa di mana seorang berjanji ke pada seorang lain atau di
mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.
(1990: Subekti) www.lekslawyer.com.Sewa-menyewa, ialah suatu
perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk
memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang,
selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang
oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. (Pasal 1548 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata). www.lekslawyer.com. Di dalam
perjanjian sewa-menyewa trdapat pihak-pihak yang berperan di
dalamnya, misalnya pihak yang menyewa dan menyewakan. Di dalamnya,
terdapat aturan-aturan bagaimana sistematika sewa-menyewa dapat
dilaksanakan. Misalnya, pada pasal 1570 terdapat aturan mengenai
sewa-menyewa berdasarkan aturan mekanisme tertentu.
Daftar PustakaPurwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan,
Mandar Maju, Bandung, 1994, hlm. 94. R. Subekti dan R,
Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Ctk. Ketiga puluh
empat, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 2004, hlm. 381. Abdul Kadir
Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Adhitya Bakti, Bandung, 1992, hlm.
27. Salim HS, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak,
Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hlm. 98. Subekti, Hukum Perjanjian,
PT Intermasa, Jakarta, 1984, hlm. 45.
http://eprints.undip.ac.id/17951/1/JANSEHAT_ARITONANG.pdfhttp://www.docstoc.com/docs/2685390/Perjanjian-Sewa-Menyewa-Tanahhttp://www.4shared.com/document/nvgucwvB/2_SURAT_PERJANJIAN_SEWA-MENYEW.htmlhttp://bachtiarpropertydotcom.wordpress.com/2011/02/12/contoh-surat-%E2%80%9Cperjanjian-sewa-menyewa-apartemen%E2%80%9D/http://bachtiarpropertydotcom.wordpress.com/2011/02/12/contoh-surat-%E2%80%9Cperjanjian-sewa-menyewa-apartemen%E2%80%9D/
1