Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex Auteur: Sabien Verheijen Studentnummer: 2017750 HBO instelling: Avans Hogeschool Opleiding: Bouwmanagement & Vastgoed Afstudeerprofiel: Vastgoed Afstudeerbedrijf: Agrarisch Erfgoed Nederland Bedrijfsbegeleider: Ewoud van Arkel Afstudeerbegeleiders: Marc van Dun & Bart van Berkel Afstudeerscriptie 24 maart 2014
54
Embed
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
De afstudeerscriptie van Sabien Verheijen, door haar met succes verdedigd op 7 april 2014. Avans Hogeschool, opleiding bouwmanagement en vastgoed. Agrarisch Erfgoed Nederland in het kader van het Jaar van de Boerderij 2013.
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Herbestemmen van een
historische boerderij
naar een zorgcomplex
Auteur: Sabien Verheijen
Studentnummer: 2017750
HBO instelling: Avans Hogeschool
Opleiding: Bouwmanagement & Vastgoed
Afstudeerprofiel: Vastgoed
Afstudeerbedrijf: Agrarisch Erfgoed Nederland
Bedrijfsbegeleider: Ewoud van Arkel
Afstudeerbegeleiders: Marc van Dun & Bart van Berkel
Afstudeerscriptie
24 maart 2014
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 1
Voorwoord
Voor u ligt mijn afstudeerscriptie geschreven in het kader van de opleiding Bouwmanagement &
Vastgoed aan Avans Hogeschool te Tilburg. Deze scriptie gaat in op de vraag in hoeverre het mogelijk
is om historische boerderijen te herbestemmen naar een zorgcomplex.
Een woord van dank is in dit voorwoord op zijn plaats. Allereerst, bedank ik mijn
afstudeerbegeleiders de heer Van Dun en Van Berkel voor de goede begeleiding. Daarnaast wil ik de
zorginstellingen, eigenaren van de historische boerderijen, initiatiefnemers en architecten die in het
kader van deze scriptie geïnterviewd zijn, hartelijk bedanken. Tot slot bedank ik de heer Van Arkel,
projectleider van Agrarisch Erfgoed Nederland en tevens mijn bedrijfsbegeleider. Zijn hulp was
onmisbaar bij het onderzoek voor mijn afstudeerscriptie. Ik wens u veel leesplezier toe!
Sabien Verheijen
Tilburg, 24 maart 2014
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 2
Samenvatting
In dit rapport wordt er onderzoek gedaan naar de factoren die de herbestemming van een
historische boerderij tot een zorgcomplex succesvol maken. Het doel daarvan is om een model te
ontwikkelen voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex voor
projectontwikkelaars.
In het eerste hoofdstuk, historische boerderijen, komt naar voren dat van de 87.000 historische
boerderijen die er nog in Nederland zijn, 4.350 boerderijen leegstaan. De boerderijtypen zijn onder
te verdelen in vijf groepen:
- Friese-huisgroep
- Hallehuisgroep
- Dwarshuisgroep
- Zeeuwse-schuurgroep
- Vlaamse-schuurgroep
Het formaat van de verschillende boerderijtypen speelt een rol of de historische boerderij geschikt is
om her te bestemmen tot zorgcomplex. Over het algemeen zijn de boerderijen die vallen onder de
hallehuisgroep, de dwarshuisgroep en de Groningse graankathedralen uit de friese huisgroep, het
grootste van formaat.
Het tweede hoofdstuk, zorg, gaat in op vergrijzing, gehandicapten zorg en het programma van eisen.
Er vindt vergrijzing plaats in Nederland, dit houdt in dat het aantal 65-plussers toeneemt, dit geldt
ook binnen de gehandicaptenzorg. Ruim 112.000 65-plussers woonden in 2012 in een verzorging- of
verpleeghuis. Vanaf 2013 zal het aantal 65-plussers toenemen van 2.700.000, naar 4.700.000 in
2041. Binnen de gehandicaptenzorg wonen 75.000 cliënten in een instelling.
De doelgroepen zijn ouderen en gehandicapten. Zij hebben veel overeenkomsten op het gebied van
woonwensen. Voor deze doelgroep is een programma van eisen voor zorgwoningen opgesteld op
basis van verkregen informatie van zorginstellingen.
Op basis van het programma van eisen en de transformatiepotentie meter is er in hoofdstuk 3 het
herbestemmingskans model opgezet. In stap 5 is de Risicoanalyse voor projectontwikkeling van
Gehner als basis gebruikt.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 3
Het herbestemmingskans model is getoetst doormiddel van de virtuele casussen Dorpzigt en de
Middenhof. Daarnaast heeft de heer Ewoud van Arkel het herbestemmingskans model getoetst aan
dezelfde casussen.
Uit de toetsing van het herbestemmingskans model blijkt dat het model vrij eenvoudig in te vullen is.
Stap 1 en 2 blijken een goede check te zijn omdat de mogelijkheden van een concreet project vaak de
doorslag geven. De derde stap geeft een overzicht van de knelpunten die opgelost moeten worden
en geeft aan in welke mate de historische boerderij transformeerbaar is. Door zes variabele in te
vullen rolt er een globale financiële haalbaarheidsanalyse uit stap 4. Om de risico’s in beeld te
brengen, in stap 5, moet er wel gerekend worden, dit is duidelijk uitgelegd maar kost meer tijd.
Er zijn meerdere factoren die de herbestemming van een historische boerderij naar een zorgcomplex
succesvol maken. De locatie en zijn omgeving zijn van groot belang, deze wegen ook zwaar mee in
het herbestemmingskans model. Het Programma van Eisen voor zorgwoningen bepaald de indeling
van een zorgcomplex, dit moet passen binnen de historische boerderij.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 4
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 14
1.2 Boerderij typen
In sommige delen van het land hebben bedrijf en gezin altijd onder één dak naast elkaar geleefd. In
andere delen is de boerderij uitgegroeid tot een omvangrijk complex van meerdere gebouwen. Toch
bestaan de meeste boerderijen uit een woongedeelte, een opslagplaats voor hooi, een opslagplaats
voor de oogst (de tas), een stal voor de beesten en een ruimte om de oogst te bewerken (de deel).
De bouw van boerderijen werd mede bepaald door de beschikbaarheid van de bouwmaterialen. In
Nederland was dat in eerste instantie vooral hout, riet, stro, leem en klei. Pas later deed de baksteen
zijn intrede.
De boerderijtypen zijn onder te verdelen in vijf groepen8, namelijk:
Friese-huisgroep
- Stolp
- Vooreindhuis
- Kop-hals-romp type
- Oldambtstype
- Stelp
- Groningse graankathedraal
Hallehuisgroep
- Middenlangsdeeltype
- Loshoes
- Staldeeltype
- Dwarsdeeltype
- Voergangtype
Dwarshuisgroep
- Langgeveltype
Zeeuwse-schuurgroep
Vlaamse-schuurgroep
8 R.C. Hecker, Historische boerderijtypen, 1990
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 15
1.2.1 Friese huis
Het Friese Huis is oorspronkelijk een woonstalhuis. Bij deze boerderij is de stal in het huis gevestigd
(zie figuur l-1). De stal heeft een smalle voer- en mestgang tussen de boxen, de oogstopberging werd
opgeslagen op het erf. In 1700 zijn er verschillende typen van het Friese huis ontstaan. De stolp (zie
figuur l-3) is een samenvoeging van de oogstopslag en het achtergedeelte van het woonstalhuis, alle
onderdelen onder een dak met de oogstopslag in het midden. Het woongedeelte is de kop bij een
kop-hals-romp boerderij (zie figuur l-2b), deze wordt verbonden met de romp, de stal, door middel
van de hals wat een klein tussen gebouwtje is. Door een driebeukige schuur haaks over de stal te
bouwen is de Stelp (zie figuur l-3) ontstaan, een door ontwikkelde variant van de Stolp. De
Oldambtstype (zie figuur l-5) ontstond vanaf 1800, deze boerderij heeft een woongedeelte met een
oogstopslag op zolder en een even hoge maar bredere aangebouwde driebeukige ‘Friese’ schuur.
Binnen de Friese huisgroep is er ook een groep boerderijen met grote volumes, deze zijn gebouwd
door rijke boeren, de zo gehete Groningse graankathedralen9. Deze werden gebouwd aan het eind
van de 19e eeuw en zijn moeilijk te herleiden naar de Friesehuisgroep boerderijen maar vormen
daarbinnen wel een catergorie. De Friese huisgroep historische boerderijen zijn te vinden in
Friesland, Groningen, Noord-Holland en de Waddeneilanden.
9 F. Westerman, De graanrepubliek, 2000.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 16
1.2.2 Hallehuis
Het Hallehuis is van oorsprong een boerderij met een breed middenlangsdeel tussen potstallen,
oogstopslag vond plaats boven de deel en in een kapberg of schuur (zie figuur ll-1a). De losse hoes
(zie figuur ll-2) is een woon- en bedrijfsruimte in een. Bij het staldeeltype (zie figuur ll-3a) werd de
deel ingericht tot potstal. Het middenlangsdeel werd bij de dwarsdeeltypen boerderijen (zie figuur ll-
8b) gebruikt voor opslag. Het kenmerk voor het voergangtype boerderij (zie figuur ll-9) is een
groepsstal en opslag op het erf. De Hallehuis boerderijen zijn te vinden in de provincies Overijssel,
Drenthe, Gelderland en Utrecht.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 17
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 18
1.2.3 Dwarshuis
Het Dwarshuis is een eenbeukig woonhuis met ingang in de lange gevel en een vrijstaande stal en
dwarsdeelschuur (zie figuur lll-1). De stalling en oogstopslag konden in een bijgebouw worden
ondergebracht. Vanaf 1700 ontstond er door L en U vormen van de gebouwen een binnenhof (zie
figuur lll-2). De driedelige opzet van het hallehuis verdween volledig rond 1850, daarna ontstond er
een eenbeukige langgeveltype (zie figuur lll-3). De dwarshuis boerderijen zijn gevestigd in
Noord-Brabant en Limburg.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 19
1.2.4 Zeeuwse schuur
De Zeeuwse schuur is een oude open-boxenstal waarbij stal en huis onder een dak gevestigd zijn (zie
figuur lV-1a). Dit type is een mix tussen Friese woonstalhuisdetails en West-Vlaamse
dwarshuiselementen. Eigenlijk zegt de naam van de Zeeuwse schuur het al, deze zijn te vinden in de
provincie Zeeland.
1.2.5 Vlaamse schuur
De Vlaamse schuur ontstond in 1700, het is een driebeukige schuur met een zijlangsdeel (zie figuur
V-1). De Vlaamse schuur werd opgenomen in het achterstuk van het staldeelhuis of het hele
bedrijfsgedeelte werd vervangen door de Vlaamse schuur, waarin de potstal aan de achtergevel een
plaats kreeg. Er ontstonden in 1850 ook vierbeukige schuren met een middenlangsgevel tussen
stallen en oogstopslag. De Vlaamse schuur is terug te vinden in delen van Noord-Brabant en Zeeland.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 20
1.3 Boerderijen formaat
Voor de afmetingen van boerderijen gelden geen standaard regels. Sommige typen zijn groter dan andere, maar dat heeft van vroeger uit te maken met de grondsoort, het type bedrijf (akkerbouw, veeteelt, gemengd) en de schaalvergroting die is ingezet aan het einde van de 19de eeuw.
Er wordt per boerderijtype gekeken of deze geschikt kan zijn om de historische boerderij her te
bestemmen naar zorgwoningen. Om dit te beoordelen moet er onderzocht worden wat de
oppervlaktes van de verschillende typen boerderijen zijn. Hierbij worden aannames gedaan.
Friese-huisgroep
Deze historische boerderijen zijn over het algemeen niet erg groot, 13m x 14m. Wel staat bij de
meeste boerderijen nog een later bij gebouwde schuur.10 De Groningse graankathedralen hebben
echter wel grote volumes.11
Hallehuisgroep
Het Hallehuis is een grote boerderij met woonhuis en stal in een en zijn gemiddeld 14m x 26m. De
begane grond is groot, namelijk 364m², als daar de 1e verdieping (of een deel daarvan) nog bij komt
zorgt dit voor maximaal 728m².12
Dwarshuisgroep
De oppervlakte van het Dwarshuis is 500m². Bij deze historische boerderij zijn het woonhuis en de
stal van vroeger uit onder een dak gevestigd, wat voor grote oppervlaktes zorgt.13
Zeeuwse-schuurgroep
Over het algemeen zijn het woonhuis en de Zeeuwse schuur met elkaar verbonden, dit is niet in alle
gevallen zo. Het woonhuis bij een Zeeuwse schuur is vrij klein, 180m². De Zeeuwse schuur zelf heeft
een oppervlakte van 200m².14
Vlaamse-schuurgroep
De Vlaamse schuur staat in de meeste gevallen los van het woonhuis van de boerderij. De meeste
van dit boerderijtype zijn niet zo groot, zij hebben een oppervlakte van 250m² als er een Vlaamse
schuur bij staat. De Vlaamse schuur zelf heeft een oppervlakte van 150m².
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 21
2. Zorg
Er is onderzoek gedaan naar de toenemende vergrijzing en de gehandicaptenzorg. Daarnaast is er
een programma van eisen opgesteld voor zorgwoningen.
2.1 Vergrijzing
Het is bekend dat de Nederlandse bevolking aan het vergrijzen. De babyboomers gaan met pensioen
en de levensverwachting van de mensen neemt toe, dit heeft gevolgen voor de samenleving. Op
deze ontwikkelingen binnen de veranderende samenleving moet worden ingespeeld.
‘De bevolking van Nederland is geleidelijk aan het vergrijzen. Vergrijzing houdt in dat het aandeel
ouderen in de totale bevolking toeneemt, personen van 65 jaar en ouder. Dit komt neer op 16% van
de totale bevolking. Daarnaast is sprake van 'dubbele vergrijzing'. Dit houdt in dat binnen de groep
65-plussers het deel 80-plussers toeneemt. Op 1 januari 2012 waren er 686.000 mensen van 80 jaar
en ouder, wat neerkomt op 4% van de bevolking. Van de 65-plussers was 25% ouder dan 80 jaar.’15
‘Op 1 januari 2012 woonden ruim 112.000 personen van 65 jaar en ouder in een verzorginghuis of
verpleeghuis zoals te zien is in figuur 3. Van alle 65-plussers woonde daarmee 4% in een
verzorgingshuis of een verpleeghuis en van de 80-plussers was dat 14%. Vrouwen vormen de ruime
meerderheid, vooral in de hoogste leeftijdscategorieën. Een klein aandeel van de 65-plussers
woonde in een andere instelling, zoals een psychiatrisch ziekenhuis of een inrichting voor
verstandelijke gehandicapten. In totaal woonde het overgrote deel van de 65-plussers (95%) thuis.
Van de 80-plussers woonde in 2012 nog 86% zelfstandig.’16
Een kleine 900.000 65-plussers zijn alleenstaand. Daarnaast wonen er ruim 112.000 65-plussers in
instellingen, zoals ook hier boven gezegd wordt.17
15
H. Giesbergs, Vergrijzing: Wat is de huidige situatie?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/, 2013. 16
H. Giesbergs, Vergrijzing: Wat is de huidige situatie?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/, 2013. 17
CBS: personen in huishoudens naar leeftijd, http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=37620&D1=a,!1&D2=0&D3=a,!1-107&D4=l&HD=081111-1114&HDR=G3,G1,T&STB=G2
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 22
Figuur 3: Ouderen in verzorgingshuizen en verpleeghuizen naar leeftijd en geslacht, 1 januari 2012 (Bron: CBS Bevolkingsstatistiek).
‘Vanaf 2013 zal het aantal ouderen versneld toenemen, zoals te zien is in figuur 4. Volgens de CBS
Bevolkingsprognose zal het aantal 65-plussers toenemen van 2,7 miljoen in 2012 tot een hoogtepunt
van 4,7 miljoen in 2041. Tot 2060 blijft het aantal schommelen rond 4,7 miljoen.
De komende jaren zal vooral het aandeel 65-79-jarigen sterk stijgen en vanaf 2025 neemt ook de
groep 80-plussers sterk toe, de dubbele vergrijzing. In 2040, het hoogtepunt van het aantal 65-
plussers, is naar schatting 26% van de bevolking 65-plusser, waarvan een derde ouder is dan 80
jaar.’18
Figuur 4: Prognose aantal 65+ en 80+
18
H. Giesbergs, Vergrijzing: wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/toekomst/, 2013.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 23
2.1.1 Vergrijzing in de gehandicaptenzorg
Ook in de gehandicaptensector zal het aantal ouderen flink toenemen. In het bijzonder de
toenemende vergrijzing binnen de verstandelijk gehandicapten speelt hierin een rol. De redenen
hiervan zijn dat er sprake is van een verbetering van de medische zorg voor verstandelijk
gehandicapten en het welvaartspeil groeit waardoor ook de levensverwachting van verstandelijk
gehandicapten stijgt. 19
2.2 Gehandicaptenzorg
‘In 2011 wordt er door ongeveer 187.000 mensen gebruik gemaakt van de gehandicaptenzorg.
Hiervan ontvangen 112.000 cliënten de zorg thuis. De overige 75.000 cliënten wonen in een instelling
en ontvangen de zorg daar. Het gaat daarbij om mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of
zintuiglijke beperking. Hoe hun zorg eruit ziet, verschilt per persoon. Denk bijvoorbeeld aan
persoonlijke verzorging, begeleiding en dagbesteding.
Zorginstellingen verantwoorden aan het zorgkantoor hoeveel dagen, dagdelen en uren zorg en
ondersteuning ze hebben verleend. Van cliënten die in een instelling wonen, wordt dit in dagen
bijgehouden. Bij cliënten met dagbesteding tellen instellingen dit in dagdelen en zorg bij de cliënt
thuis wordt in uren gerekend.
Instellingen in de gehandicaptenzorg ontvangen geld uit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere
Ziektekosten) voor de zorg die zij leveren. De zorg per cliënt verschilt, daardoor zijn er per cliënt
verschillende tarieven waardoor er ook verschillende financieringsstromen ontstaan. Voor cliënten
die in een instelling wonen, geldt dat zij een zogenaamd zorgzwaartepakket (ZZP) toegewezen
krijgen. Een integraal pakket waar een bepaald bedrag bij hoort waarvoor de zorgaanbieder zorg en
ondersteuning kan regelen.’20
Door het scheiden van wonen en zorg, extramuraliseren, gaat het er naar toe dat de cliënten gaan
huren van een woningcorporatie of andere verhuurder. Als de huurprijs onder de sociale huurgrens
van € 699,84 blijft, kunnen zij huurtoeslag ontvangen. Het zorgtarief wordt dan gefinancierd vanuit
de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning).
Volgens Vereniging Gehandicaptenzorg Nederland werken er 160.000 personen in de
gehandicaptenzorg die samen ongeveer 100.000 fulltime arbeidsplaatsen bezetten. Een gemiddelde
werkweek duurt 22,3 uur. Een fulltime werkweek bestaat in de gehandicaptenzorg uit 36 uur. Er
werken dus bijna even veel personen in de gehandicaptenzorg als dat er gebruik maken van de
gehandicaptenzorg.
19
Vergrijzing in de gehandicaptenzorg, 2003. 20
A.J.J. van der Kwartel, Brancherapport gehandicaptenzorg 2012, 2012
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 24
2.3 Programma van Eisen
In dit Programma van Eisen worden de eisen met betrekking tot woning van de doelgroep benoemd. Een groot deel van de informatie komt vanuit zorginstellingen. Er zijn interviews bij hen afgenomen omdat zij op de hoogte zijn wat de wensen van de cliënten zijn, zie bijlage 2. 21
2.3.1 Doelgroepen
Er is gekozen om de huisvesting van ouderen en gehandicapten in zorgwoningen te onderzoeken. De reden om dit te onderzoeken is dat er verwacht wordt dat ouderen en gehandicapten veel overeenkomsten hebben op het gebied van woonwensen. Met ouderen wordt bedoeld: personen van 65 jaar en ouder. Onder gehandicapten worden verstaan: personen met een handicap die zorg nodig hebben of zorg voor mensen met een functiebeperking. 2.3.1.1 Ouderen
De vergrijzing slaat steeds meer toe. De groei van de Nederlandse bevolking neemt af, de
babyboomers gaan met pensioen en de leeftijdsverwachting van de mensen komt hoger te liggen.
Hier komt bij dat de beroepsbevolking krimpt en snel veroudert. Dit zorgt ervoor dat in de toekomst
de grijze druk hoger wordt. Omdat er steeds meer ouderen komen, komt er ook meer vraag naar
woningen voor deze doelgroep. Volgens de huishoudenprognose van het CBS komen er tot en met
2045 nog 1 miljoen huishoudens bij, dit zijn dan met name eenpersoonshuishoudens en in het
bijzonder van oudere alleenstaanden. Zij hebben speciale woonvoorkeuren en dit zal terug te zien
zijn op de woningmarkt.22
2.3.1.2 Gehandicapten
Er zijn 187.000 mensen die gebruik maken van de gehandicaptenzorg. In de gehandicaptenzorg
wordt onderscheidt gemaakt tussen lichamelijke, zintuiglijke- en verstandelijke beperkingen. De
75.000 gehandicapten die in een instelling wonen ontvangen de zorg daar. Ook binnen de
gehandicaptenzorg speelt vergrijzing een rol, voornamelijk bij verstandelijk gehandicapten. Voor
gehandicapten geldt hetzelfde als voor ouderen, zij /hebben speciale huisvesting nodig, de markt
moet hier op in moeten spelen om dit te realiseren.
21
Interviews met zorginstellingen. 22
J. Schuur, Welvaart en leefomgeving, horizonscan, http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL-2013-Welvaart-en-Leefomgeving-1136.pdf, 2013.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 42
4. Toetsing herbestemmingkans model
Het herbestemmingkans model wordt getoetst aan de hand van de casussen: Dorpzigt en de
Middenhof. Deze casussen worden virtueel ingevuld. Het doel van de toetsing is kritisch naar de
gebruiksvriendelijkheid van het model te kijken.
4.1 Dorpzigt
De monumentale boerderij Dorpzigt is gelegen in het centrum van Zuid-Beijerland, zie bijlage 6 en 7.
Het betreft een boerderij die al herbestemd is, bij deze toetsing wordt er uitgegaan van de situatie in
2000, toen de boerderij leeg stond en vervallen was.41
Figuur 17: Dorpzigt in de jaren '70
Stap 0
In hoofdstuk 1, historische boerderijen, is er onderzoek gedaan naar de leegstand van historische
boerderijen. Er is dus al bekend dat er een groot aantal historische boerderijen leeg staan. Het doel is
deze boerderijen te behouden, wat gedaan wordt door deze te herbestemmen. Het onderzoek is
uitgevoerd door het beantwoorden van de volgende deelvragen door middel van
literatuuronderzoek en deskreaserch:
Hoe groot is het historische boerderijen bestand?
Hoeveel historische boerderijen staan er leeg?
Welke boerderijtypen zijn er?
Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?
41
MCF Dorpzigt, Zuid-Beijerland, 2007.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 43
Stap 1
Alle vetocriteria kunnen met ‘ja’ beantwoord worden. Er is vraag naar zorgwoningen, het
bestemmingsplan staat wijzigingen toe en er is geen gevaar voor de volksgezondheid. Het
vloeroppervlak is 650m² wat voldoende is om aan het vetocriterium voor vierkante meters te
voldoen, dit zal door herbestemming uitgebreid kunnen worden. Er wordt vanuit gegaan dat de
eigenaar medewerking wil verlenen, er een enthousiaste initiatiefnemer en financiële middelen
aanwezig zijn. Er kan dus doorgegaan worden naar stap 2.
Door middel van marktonderzoek zijn de vetocriteria beantwoord. Het beantwoorden van de
vetocriteria heeft geen problemen met zich mee gebracht. De opmerkingen per criteria geven
duidelijk weer wat er onder dat criteria verstaan wordt.
Stap 2
Voor het beoordelen de locatie van een historische boerderij voor herbestemming tot zorgwoningen
is voornamelijk onderzoek gedaan in de buurt, op locatie en met behulp van Google Maps. Er is bij
het gebouw en in de omgeving daarvan gekeken welke criteria met ja beantwoord konden worden.
Alleen voor de juridische aspecten moest er een makelaar of de gemeente geraadpleegd worden. Op
locatie wordt er 85 punten gescoord.
Om het gebouw te beoordelen voor de herbestemming wordt er vooral gekeken naar de
eigenschappen en de staat van het gebouw. De culturele aspecten zijn niet zeer specifiek, deze
kunnen beantwoord worden door de vertegenwoordiger van de zorgbehoevenden, de
zorgaanbieder. Een boerderij is over het algemeen niet herkenbaar als zorgwoning dus in de meeste
gevallen zal ook de eigen identiteit goed te creëren zijn. Er dient een schetsontwerp gemaakt te
worden om te kijken of de plattegrond inpasbaar is en of de het gebouw aan Woonkeur kan gaan
voldoen. Op Gebouw scoort Dorpzigt 27 punten.
De beoordeling van de locatie en het gebouw zijn goed in te vullen. Bij een aantal criteria was het
nodig een externe bron in te schakelen, zoals de interviews die gehouden zijn met zorginstellingen en
Dorpzigt, maar over het algemeen kan een projectontwikkelaar deze stap zelf goed invullen.
Stap 3 De totaal score uit stap 2 is 27 + 85 = 112 punten. Daardoor komt Dorpzigt in transformatieklasse 2
terecht, wat inhoud dat deze historische boerderij transformeerbaar is.
Door de resultaten van stap 2 bij elkaar op te tellen en te kijken welke transformatieklasse deze score
uit komt wordt duidelijk in hoeverre de historische boerderij transformeerbaar is. Daarnaast komt er
een overzichtelijke lijst met knelpunten die ontstaat door alle ‘nee’s’ op een rijtje te zitten. Hierdoor
wordt duidelijk aan welke punten er het meest gedaan moeten worden om de herbestemming te
realiseren.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 44
Stap 4
Bij de investering is uit gegaan van 1160m² vloeroppervlak, een hoogte van 2,6 m en een
grondoppervlak van 1000m² dit is in de herbestemde situatie ook het geval. De investering komt in
totaal op € 2.650.224.
Theoretisch gezien kunnen er 16 zorgwoningen gemaakt worden in de boerderij, zie bijlage 7,
daarnaast wordt er 313m² verhuurd aan de zorginstelling als gemeenschappelijke ruimte en
zorgkantoor, de servicekosten zijn voor 17 verhuurbare eenheden. De DCF-waarde komt uit op
€ -154.753. De herbestemming is op dit moment dus niet rendabel.
De variabele zijn gemakkelijk in te vullen, het zijn er zes: m² vloeroppervlak, hoogte in meters, m²
grondoppervlak, aantal zorgwoningen, m² zorgkantoor en aantal eenheden voor de servicekosten.
Stap 5
Door het invullen van de variabelen in stap 4 wordt er al een groot deel van de cijfers automatisch
weergeven in stap 5. De risicopremie en het effect zijn berekend doormiddel van doelzoeken in
Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule. Het risico wordt berekend door het
risicopremie en het effect in te vullen.
De IRR van dit project is 5,1%. De WACC = 4,5% x 0,9 + 5% x 0,1= 4,55%.
Het risicopremie is 5,1% - 4,55% = 0,55%.
Het grondprijsrisico geeft een risicopremie van 4,9% - 4,55% = 0,35%.
Het effect is 0,35% - 0,55% = -0,2%.
Het ruimtelijke ordeningsrisico geeft een risicopremie van 5,0% - 4,55% = 0,45%.
Het effect is 0,45% - 0,55% = -0,1%.
Het aanbestedingsrisico geeft een risicopremie van 4,5% - 4,55% = -0,05% .
Het effect is -0,05% - 0,55% = -0,6%.
Het structureel leegstandsrisico geeft een risicopremie van 4,3% - 4,55% = -0,25%.
Het effect is -0,25% - 0,55% = -0,8%.
Het financieringsrisico geeft een WACC van (5,5% x 0,7) + (5% x 0,3) = 5,35%.
Het effect is 4,55% - 5,35% = -0,8%.
Grondprijsrisico is -0,2% x 0,75 = -0,15%
Ruimtelijke ordeningsrisico is -0,1% x 0,75 = -0,075%
Aanbestedingsrisico is -0,6% x 0,5 = -0,3%
Structureel leegstandsrisico is -0,8% x 0,1 = -0,08%
Financieringsrisico is -0,8% x 0,25 = -0,2%
Risico is 0,55% - 0,805 % = -0,255.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 45
4.2 De Middenhof
De monumentale boerderij de Middenhof ligt op ongeveer 2 km afstand van het dorp Terwolde, zie
bijlage 8 en 9. Ook deze historische boerderij is op dit moment al herbestemd, er wordt hier dan ook
weer van oude situatie uitgegaan.
Figuur 18: De Middenhof in de jaren '50
Stap 0
In hoofdstuk 1, historische boerderijen, is er onderzoek gedaan naar de leegstand van historische
boerderijen. Er is dus al bekend dat er een groot aantal historische boerderijen leeg staan. Het doel is
deze boerderijen te behouden, wat gedaan wordt door deze te herbestemmen. Het onderzoek is
uitgevoerd door het beantwoorden van de volgende deelvragen doormiddel van literatuuronderzoek
en deskreaserch:
Hoe groot is het historische boerderijen bestand?
Hoeveel historische boerderijen staan er leeg?
Welke boerderijtypen zijn er?
Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 46
Stap 1
Alle vetocriteria kunnen met ‘ja’ beantwoord worden. Er is vraag naar zorgwoningen, het
bestemmingsplan staat wijzigingen toe en er is geen gevaar voor de volksgezondheid. Het
vloeroppervlak is 665m² wat voldoende is om aan het vetocriterium voor vierkante meters te
voldoen, dit zal door herbestemming uitgebreid kunnen worden. Er wordt vanuit gegaan dat de
eigenaar medewerking wil verlenen, er een enthousiaste initiatiefnemer en financiële middelen
aanwezig zijn. Er kan dus doorgegaan worden naar stap 2.
Door middel van marktonderzoek zijn de vetocriteria beantwoord. Het beantwoorden van de
vetocriteria heeft geen problemen met zich mee gebracht.
Stap 2
Voor het beoordelen de locatie van een historische boerderij voor herbestemming tot zorgwoningen
is voornamelijk onderzoek gedaan in de buurt, op locatie en met behulp van Google Maps. Er is bij
het gebouw en in de omgeving daarvan gekeken welke criteria met ja beantwoord konden worden.
Alleen voor de juridische aspecten moet er een makelaar of de gemeente geraadpleegd worden. Op
locatie wordt er 50 punten gescoord.
Om het gebouw te beoordelen voor de herbestemming wordt er vooral gekeken naar de
eigenschappen en de staat van het gebouw. De culturele aspecten zijn niet zeer specifiek, deze
kunnen beantwoord worden door de vertegenwoordiger van de zorgbehoevenden, de
zorgaanbieder. Een boerderij is over het algemeen niet herkenbaar als zorgwoning dus in de meeste
gevallen zal ook de eigen identiteit goed te creëren zijn. Er dient een schetsontwerp gemaakt te
worden, zie bijlage 9, om te kijken of de plattegrond inpasbaar is en of de het gebouw aan Woonkeur
kan gaan voldoen. Op gebouw scoort de Middenhof 27 punten.
De beoordeling van de locatie en het gebouw zijn goed in te vullen. Bij een aantal criteria was het
nodig een externe bron in te schakelen, zoals de interviews die gehouden zijn met zorginstellingen en
de Middenhof, maar over het algemeen kan een projectontwikkelaar deze stap zelf goed invullen.
Stap 3
De totaal score uit stap 2 is 77 punten. hierdoor komt de Middenhof in transformatieklasse 3
terecht, wat inhoud dat deze historische boerderij beperkt transformeerbaar is.
Door de resultaten van stap 2 bij elkaar op te tellen en te kijken welke transformatieklasse deze score
uit komt wordt duidelijk in hoeverre de historische boerderij transformeerbaar is. Daarnaast komt er
een overzichtelijke lijst met knelpunten die ontstaat door alle ‘nee’s’ op een rijtje te zitten. Hierdoor
wordt duidelijk aan welke punten er het meest gedaan moeten worden om de herbestemming te
realiseren.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 47
Stap 4
Bij de investering is uit gegaan van 665m² vloeroppervlak, een hoogte van 2,6 m en een
grondoppervlak van 1000m² dit is in de herbestemde situatie ook het geval. De investering komt in
totaal op € 1.613.189.
In theorie kunnen er 8 zorgwoningen gemaakt worden in de boerderij, zie bijlage 9, daarnaast wordt
er 187m² verhuurd aan de zorginstelling als gemeenschappelijke ruimte en zorgkantoor, de
servicekosten zijn voor 9 verhuurbare eenheden. De DCF-waarde komt uit op € -296.529. Dit houdt in
dat de herbestemming niet rendabel is op dit moment.
De variabele zijn gemakkelijk in te vullen, het zijn er zes: m² vloeroppervlak, hoogte in meters, m²
grondoppervlak, aantal zorgwoningen, m² zorgkantoor en aantal eenheden voor de servicekosten.
Stap 5
Door het invullen van de variabelen in stap 4 wordt er al een groot deel van de cijfers automatisch
weergeven in stap 5. De risicopremie en het effect en zijn berekend doormiddel van doelzoeken in
Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule. Het risico wordt berekend door het
risicopremie en het effect in te vullen.
De IRR van dit project is 4,1%. De WACC = 4,5% x 0,9 + 5% x 0,1= 4,55%.
Het risicopremie is 4,1% - 4,55% = -0,45%.
Het grondprijsrisico geeft een risicopremie van 3,8% - 4,55% = -0,75%.
Het effect is -0,75% - -0,45% = -0,3%.
Het ruimtelijke ordeningsrisico geeft een risicopremie van 4,0% - 4,55% = -0,55%.
Het effect is -0,55% - -0,45% = -0,1%.
Het aanbestedingsrisico geeft een risicopremie van 3,6% - 4,55% = -0,95% .
Het effect is -0,95% - -0,45% = -0,5%.
Het structureel leegstandsrisico geeft een risicopremie van 3,3% - 4,55% = -1,25%.
Het effect is -1,25% - -0,45% = -0,8%.
Het financieringsrisico geeft een WACC van (5,5% x 0,7) + (5% x 0,3) = 5,35%.
Het effect is 4,55% - 5,35% = -0,8%.
Grondprijsrisico is -0,3% x 0,75 = -0,225%
Ruimtelijke ordeningsrisico is -0,1% x 0,75 = -0,075%
Aanbestedingsrisico is -0,5% x 0,5 = -0,25%
Structureel leegstandsrisico is -0,8% x 0,1 = -0,08%
Financieringsrisico is -0,8% x 0,25 = -0,2%
Risico is -0,45% - 0,83% = -1,28%.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 48
4.3 Conclusie toetsing herbestemmingskans model
Het herbestemmingskans model is een tool waarmee globaal bekeken kan worden of het de moeite
waard is om een historische boerderij te herbestemmen tot een zorgcomplex. De knelpunten worden
in beeld gebracht. Door zes variabele in te vullen rolt er een globale financiële haalbaarheidsscan uit.
Om de risico’s in beeld te krijgen moet er door de persoon die het model invult gerekend worden.
4.4 Toetsing door derde
Bedrijfsbegeleider de heer Ewoud van Arkel heeft het herbestemmingskans model ingevuld op basis
van de virtuele casussen Dorpzigt en de Middenhof, zie bijlage 10 en 11. Hij gaf het volgende kritiek
over het herbestemmingskans model.
"Het Herbestemminingskans model in vijf stappen is in principe een uitstekend middel om de
haalbaarheid van transformatie van historische boerderijen en erven naar een nieuwe bestemming
als zorgcomplex te analyseren.
De vijf gedefinieerde stappen zijn logisch in hun opeenvolging. Ten aanzien van de eerste twee
stappen kan worden opgemerkt dat de opportuniteit van een concreet project vaak de doorslag
geeft. Met andere woorden: beide eerste stappen kunnen in veel gevallen worden overgeslagen,
zeker als er sprake is van een geval waarin een eigenaar of initiatiefnemer al besloten heeft om
"iets te gaan doen" (zoals veelal in de praktijk).
De volgende drie stappen in het model zijn helder en relevant. Ze sturen de gedachtegang, stellen de
juiste vragen en laten zich redelijk eenvoudig invullen. De financiële onderbouwing kan ik niet
beoordelen. Op zich is het verstandig te verwijzen naar benchmarks zoals aangeboden in de
Vastgoed exploitatiewijzer. Het verdient aanbeveling vergelijkbare kerngetallen te
verzamelen speciaal gericht op de ontwikkeling van agrarisch vastgoed.
Om het model effectief te laten functioneren ware het verstandig in de toelichting expliciet aan te
geven wie het model dient in te vullen. De in een concreet project betrokken stake-holders brengen
ieder voor zich een bepaalde expertise in: inhoudelijk, organisatorisch, financieel, bouwkundig,
cultuurhistorisch. Het model nodigt uit die verschillende kennisgebieden te gebruiken, maar
daarvoor is het wel belangrijk dat precies wordt aangegeven hoe dat in de vraagstelling tot
uitdrukking kan komen. Kort gezegd: wie vult wat in?
De toepassing van het model ten behoeve van het agrarisch vastgoed zal zich nog moeten bewijzen.
Daarvoor is brede aandacht noodzakelijk, onder meer bij zorginstellingen, bij projectontwikkelaars en
in de plattelandsmakelaardij".
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 49
5. Conclusie & Aanbevelingen
Doelstelling
Het ontwikkelen van een model voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een
zorgcomplex voor projectontwikkelaars.
De doelstellig is voltooid. Er is een model ontwikkeld voor het herbestemmen van een historische
boerderij naar een zorgcomplex: het herbestemmingskans model.
Hoofdvraag
Welke factoren zorgen voor een succesvolle herbestemming van een historische boerderij naar een
zorgcomplex?
De locatie en zijn omgeving zijn van groot belang, deze wegen ook zwaar mee in het
herbestemmingskans model. Het Programma van Eisen voor zorgwoningen bepaald de indeling van
een zorgcomplex, dit moet passen binnen de historische boerderij.
Deelvragen
Het boerderijenbestand bestaat uit ongeveer 89.000 historische boerderijen. De aanname wordt
gedaan dat er 4.350 historische boerderijen leeg staan. De boerderijtypen zijn te verdelen in vijf
groepen:
- Friese huis
- Hallehuis
- Dwarshuis
- Zeeuwse schuur
- Vlaamse schuur
De Groningse graankathedralen uit de Friese huisgroep, de hallehuis- en de dwarshuis boerderijen
beschikken over het algemeen over een oppervlakte groter dan de 403m², die nodig is voor een
zorgcomplex. Dit houdt in dat deze geschikt kunnen zijn om te herbestemmen tot zorgcomplex.
Het aantal 65-plussers neemt toe, dit geldt ook binnen de gehandicaptenzorg. Ruim 112.000 65-
plussers woonden in 2012 in een verzorging- of verpleeghuis. Vanaf 2013 zal het aantal 65-plussers
toenemen van 2.700.000, naar 4.700.000 in 2041. In 2011 werd er door ongeveer 187.000 mensen
gebruik gemaakt va de gehandicaptenzorg, waarvan er 75.000 in een instelling wonen. Dit betekend
dat er steeds meer vraag komt naar huisvesting voor deze doelgroepen, hierop kan worden
ingespeeld door herbestemming van historische boerderijen. Er zijn veel eisen waaraan
zorgwoningen moet voldoen. De woningen moeten aangepast worden aan de cliënten. De eisen zijn
opgesteld in het programma van eisen voor zorgwoningen.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 50
De transformatiepotentie meter is gebruikt als basis voor het herbestemmingskans model. Dit model
bestaat uit zes stappen. Inventarisatie in de leegstand, globale analyse, haalbaarheidsscan, bepaling
transformatieklasse, financiële haalbaarheid en risico’s. Voor de risicoanalyse is als basis het model
van Gehner gebruikt. De factoren die voort komen uit het programma van eisen voor zorgwoningen
en de transformatiepotentie meter worden behandeld in het herbestemmingskans model. Daarnaast
worden de financiën en de risico’s behandeld, zie bijlage 4.
Uit de toetsing van het herbestemmingskans model blijkt dat het model vrij eenvoudig in te vullen is.
Stap 1 en 2 blijken een goede check te zijn doordat de mogelijkheden van een concreet project vaak
de doorslag geven. De derde stap geeft een overzicht van de knelpunten die opgelost moeten
worden en geeft aan in welke mate de historische boerderij transformeerbaar is. Door zes variabele
in te vullen rolt er een globale financiële haalbaarheidsanalyse uit in stap 4. Om de risico’s in beeld te
brengen moet er wel gerekend worden, dit is duidelijk uitgelegd maar kost wat meer tijd.
Aanbeveling 1
Op dit moment komen de getallen voor de ontwikkeling uit de Vastgoed Exploitatiewijzer. Het is
interessant om vergelijkbare kerngetallen te verzamelen die speciaal gericht zijn op de ontwikkeling
van agrarisch vastgoed. Deze getallen kunnen verkregen worden bij al herbestemde historische
boerderijen, met voorkeur naar een zorgcomplex.
Aanbeveling 2
Wie wat invult is op dit moment nog onduidelijk in het herbestemmingskans model. Dit kan vermeld
worden in de gebruikershandleiding. Er kan per criteria beschreven worden wie deze moet
beantwoorden. Daarnaast kan het criteria afgekaderd worden zodat het duidelijker wordt wat er
precies onder het criteria valt en waar de informatie verkregen kan worden.
Aanbeveling 3
Om tijd te besparen kan stap 5 makkelijker invulbaar gemaakt worden. Nu moet hier nog gerekend
worden door de persoon die het model invult, dit kost tijd en er kunnen fouten in sluipen. In
bijvoorbeeld Excel kan er een formule gemaakt worden die kan doelzoeken en de verschillen zelf
uitrekent.
Aanbeveling 4
Om het herbestemmingskans model te bewijzen zal brede aandacht voor het model noodzakelijk
zijn. Het model moet daarvoor onder de aandacht komen bij zorginstellingen, projectontwikkelaars
en in de plattelandsmakelaardij. De beste manier om dit te doen is deze partijen te benaderen zodat
er uitleg gegeven kan worden over het herbestemmingskans model. Op deze manier is het mogelijk
de partijen te laten zien wat het model inhoud en wat ermee gedaan kan worden. De partijen
kunnen bijvoorbeeld benaderd worden door op een beurs te gaan staan of naar een congres te gaan.
In deze situaties komen veel verschillende partijen samen.
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 51
Literatuurlijst
Agrarisch Erfgoed in 2012
Een momentopname
Lyanne de laat, Ewoud van Arkel
2012
Historische Boerderijen in Nederland E.L. van Olst 2001 Herbestemming en agrarisch erfgoed Congres en publicatie Over de resultaten van het Jaar van de Boerderij 2013
Ewoud van Arkel
2013
De Oude Kaart van Nederland Leegstand en herbestemming in Drenthe, Flevoland, Friesland, Gelderland, Groningen, Limburg, Noord-Brabant, Noord-Holland, Overijssel, Utrecht, Zeeland, Zuid-Holland (12 boeken) Hilde Harmsen (coördinatie) 2008 - Atelier Rijksbouwmeester
De jacht op cijfers
Herbestemming
J. de Jong
2013
Historische Boerderijtypen
R.C. Hecker
1990
Wat is de huidige situatie?
H. Giesbergs
2001
Vergrijzing: wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst?
H. Giesbergs
2013
Vergrijzing in de gehandicaptenzorg
2003
Brancherapport gehandicaptenzorg 2012
A.J.J. van der Kwartel
2012
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 52
Welvaart en leefomgeving, horizonscan
J. Schuur
2013
Zorgsector kan brandveiligheid zelf eenvoudig verbeteren
E. van Wassenaar
2013
De hitte de baas
College Bouw Zorginstellingen
2007
De zorgwoning van de toekomst
Baas-Kleinbloessem
2012
Transformatiepotentie meter
Rob Geraeds, Theo van der Voordt
2007
Vastgoed exploitatiewijzer
FGH Vastgoed
2011
MCF Dorpzigt, Zuid Beijerland
2007
Risicoanalyse bij projectontwikkeling
Ellen Gehner
2011
Internet:
-www.Rijksoverheid.nl
-www.Funda.nl
-www.Cbs.nl
-www.maps.google.nl
Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex
Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 53