Respuestas foro 5 FORMULACIÓN NOTARIAL DE CONTRATOS PREPARATORIOS
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FORMULACIÓN NOTARIAL DE CONTRATOS
PREPARATORIOS
CASO
"Cristian Tamayo" es usufructuario vitalicio de una casa a la cual le ha hecho algunas mejoras
para darla en arrendamiento. Es el caso, que el señor Tamayo ha decidido transferir ese
derecho a "Bertila Quiroa", pero antes desea recuperar el dinero que ha invertido en las
mejoras.
"Bertila Quiroa" analiza la situación y le preocupa los efectos que se pueden producir al
adquirir el usufructo si el señor Tamayo llegare a fallecer.
Razones por las cuales "Cristian Tamayo" estipula a favor de "Bertila Quiroa" que ella podrá
adquirir, dentro de tres años, el derecho al usufructo vitalicio que "Cristian Tamayo" tiene
sobre ese bien inmueble.
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PREGUNTAS
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Se sugiere celebrar una opción porque el
señor Tamayo solo está ofreciendo la
posibilidad de adquirir el derecho de
usufructo en atención a que en cuanto el
fallezca, el usufructo va a terminar al igual
que la transferencia del mismo. Lo que
constituye un riesgo para la señora
Quiroa.
Art. 716 Código Civil
Con la promesa ambas partes quedan
obligadas a celebrar el contrato futuro de
adquisición del derecho, lo que implica un
gran riesgo para la adquirente porque
cabe la posibilidad que el usufructuario
pueda fallecer al poco tiempo de haber
otorgado el contrato prometido
extinguiéndose así tanto el usufructo como
el contrato de enajenación del mismo.
1. INDIQUE LAS RAZONES JURÍDICAS POR LAS
QUE ACONSEJARÍA CELEBRAR UNA PROMESA O
UNA OPCIÓN.
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Es legal celebrarlo de esa manera, toda
vez que se trata de plazo convencional.
Las partes lo están pactando, si dejaran
de hacerlo se entiende que se sujetan al
plazo legal de dos años, por tratarse de
derecho real sobre inmueble.
Art. 1681 Código Civil
2. EXPLIQUE SI ES LEGALMENTE FACTIBLE
CELEBRAR EL CONTRATO SUGERIDO POR EL
PLAZO QUE OFRECE EL SEÑOR TAMAYO.
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Se incumplen estos contratos:
a. Cuando al vencimiento del plazo legal o convencional no se otorga el contrato futuro por una o por ambas partes. O
b. Se otorga el contrato prometido pero en forma distinta a la pactada.
c. En la opción, cuando el optante ha ejercido su derecho pero posteriormente se abstiene de otorgar el contrato.
d. Cuando el promitente o el estipulante disponen de la cosa prometida a favor de un tercero, en cuyo caso la promesa se resuelve el pago de daños y perjuicios.
Estos contratos terminan en forma normal:
Por el otorgamiento del contrato prometido
o estipulado (opción) dentro o en el plazo
legal o convencional.
3. ¿EN QUÉ MOMENTO SE TIENE POR TERMINADO
E INCUMPLIDO EL CONTRATO DE PROMESA Y DE
OPCIÓN?
TERMINACIÓN INCUMPLIMIENTO
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4. ¿QUÉ ADVERTENCIA HARÍA A LA SEÑORA "BERTILA QUIROA", SI UNA
VEZ ADQUIRIDO EL USUFRUCTO VITALICIO, EL SEÑOR CRISTIAN
TAMAYO LLEGARE A FALLECER?
La relativa a que el usufructo, aunque vitalicio, se extinguirá con la muerte de quien le haya
transferido y por consiguiente el contrato celebrado con dicha persona también se tendrá por
terminado.
Por lo que cabe la posibilidad de que goce del usufructo por poco tiempo, si el transferente
llegare a fallecer recién celebrado el contrato prometido.
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CONTENIDO MÍNIMO DE LA OPCIÓN
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COMPARECENCIA: DE ESTIPULANTE Y OPTANTE.
• Cláusula primera: Antecedentes.
• Cláusula segunda: De la opción y estipulaciones del contrato futuro.
• Cláusula tercera: Plazo para ejercer la opción y si se faculta al optante para ceder su
derecho.
• Cláusula cuarta: Incumplimiento de la opción una vez ejercida esta. a) Por parte del
estipulante; b) Por parte del optante; c) multa por incumplimiento, art. 1685 Código Civil;
d) aspectos procesales.
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PROPUESTAS
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Se señalan en rojo los errores jurídicos y ortográficos.
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1.
UN MIL (1000). En aldea Camoja Grande, del Municipio de La Democracia, el municipio de Huehuetenango, departamento de Huehuetenango, veinte de marzo de dos mil veinte, ante mí: Roger Fernando Hidalgo Herrera, notario público, comparecen ante mis oficios notariales los señores: CRISTIAN TAMAYO, de cincuenta años, casado, ingeniero agrónomo, guatemalteco, domiciliado en el departamento de Huehuetenango, quien se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación número dos mil trescientos dos espacio trece mil doscientos y un mil trescientos doce, extendido por el Registro Nacional de las Personas y por la otra la señora BERTILA QUIROA, de treinta y dos años, casada, abogada y notaria, guatemalteca, domiciliada en el departamento de Huehuetenango, se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación número trece mil seiscientos dos espacio veinte mil trescientos uno y dos mil doscientos dos, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala. Me aseguran los comparecientes hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y en ese ejercicio de su libre y espontánea voluntad celebran CONTRATO DE OPCIÓN: lo cual se encuentra contenido en las siguientes cláusulas escriturarias: Primera: Manifiesta el señor Cristian Tamayo, que es propietario
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de un usufructo vitalicio, el cual adquirió mediante la escritura pública número dos, autorizada
el día dos de enero de dos mil dieciocho, ante los oficios del Notario Carlos López Suarez,
usufructo el cual adquirió sobre la finca rústica número: dos mil doscientos, del folio: trece
mil, libro: un mil cien, del departamento de Huehuetenango, bien inmueble ubicado en aldea
San Francisco, del Municipio de La Democracia, Huehuetenango. Segunda: Manifiesta el
señor Cristian Tamayo, que en escritura pública número dos, celebró contrato de
arrendamiento con la señora Bertila Quiroa, sobre el bien inmueble relacionado, con las
condiciones y estipulaciones que se establecieron en la escritura número dos, autorizada el
día veinte de marzo de dos mil veinte, ante mis oficios notariales, por el plazo de tres años.
en ninguna parte del caso se dice que se haya celebrado contrato de arrendamiento
con la otra parte. Tercera: Continúa manifestando el señor Tamayo, que por medio del
presente instrumento público de su libre y espontánea voluntad, otorga en contrato de opción
a la señora Quiroa, para que pueda obtener en compra el derecho de usufructo vitalicio
identificado anteriormente.
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Cuarta: la señora Bertila Quiroa, manifiesta que a su favor se encuentra un contrato de arrendamiento sobre la finca descrita, tal como consta en la escritura de mérito, quien le otorga la opción de compra de ése derecho, estando enterada de las condiciones acepta la presente opción. en ninguna parte del caso se dice que se haya celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte. Quinta: por último los comparecientes aceptan el presente contrato en todas sus cláusulas escriturarias. Como notario doy fe: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) que tuve a la vista los documentos personales de identificación de los comparecientes y los primeros testimonios de las escrituras públicas relacionadas; c) que les advertí sobre las obligaciones de esta clase de contratos y de presentar el testimonio de este instrumento al segundo registro de la propiedad y d) que leo íntegramente lo escrito a los otorgantes y bien enterados de su contenido, valor el instrumento público carece de valor económico o monetario o de otra índole. este acto es válido o no, según cumpla con los requisitos legales. y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y firman, haciéndolo a continuación el notario.
Falta las estipulaciones del contrato futuro, no se estipula plazo por lo que se estará al legal.
No es creación del estudiante sino copia de alguna otra minuta.
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2.
Cinco. En el municipio de Huehuetenango, departamento de Huehuetenango, veintiséis de marzo de dos mil veinte, ante mí: Isabel Reinaldo Hernández Gómez, notario, comparecen: por una parte Cristian Tamayo, de cuarenta años, soltero, agricultor , guatemalteco, de este domicilio, se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación xxx, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala y por la otra parte, Bertila Quiroa, de treinta años, casada, estudiante, guatemalteca, de este domicilio, se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación xxx, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala. Ambos comparecientes me aseguran hallarse en libre ejercicio de sus derechos civiles y por este acto celebran, contrato de opción; bajo las siguientes cláusulas: Primera: el señor Cristian Tamayo, comparece en calidad de usufructuario vitalicio, derecho que ejerce sobre la finca: xx , folio: xx, libro: xx, del departamento de Huehuetenango, calidad acreditada con el primer testimonio de la escritura ciento diez, autorizada en esta localidad, el ocho de mayo de dos mil quince, por el notario Eloy Ruiz. Finca consistente en un bien inmueble situado en xx zona xx de esta ciudad, en la cual se encuentra una construcción de un nivel, con paredes de block y techo de lamina.
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Segunda: el señor Cristian Tamayo, celebró contrato de arrendamiento con la señora Bertila
Quiroa, sobre la finca identificada en la cláusula anterior, por el plazo de xx años, lo que acredita
con el testimonio de la escritura xx, autorizada, por el notario Rudy Ramos, bajo las condiciones
establecidas en el mismo. en ninguna parte del caso se dice que se haya celebrado contrato
de arrendamiento con la otra parte. Tercera: por medio del presente instrumento público da
opción a la señora: Bertila Quiroa, para la compra del derecho de usufructo vitalicio descrito en la
cláusula primera de este instrumento, y de conformidad con las siguientes condiciones: a) el
derecho de usufructo vitalicio dado en opción recaerá sobre la totalidad del derecho real descrito,
sobre la finca aludida, derecho que se encuentra libre de anotaciones, gravámenes y limitaciones
que puedan afectar su disponibilidad; b) la optante tendrá derecho a adquirir el derecho de
usufructo vitalicio a su favor por el precio total de xxxx, que se pagaran en dos amortizaciones, el
día de hoy se reciben en efectivo xx y el saldo de xx se entregarán al firmar el contrato
respectivo, sin que el saldo genere interés alguno; Improcedente esta estipulación, pues la
optante aún no ha manifestado si lo va adquirir o no, toda vez que es existe el riesgo de
que, una vez adquirido, fallezca el estipulante y se quede sin nada. c) el plazo de esta opción
es de veintiocho meses, Tres años decía el caso. el cual vencerá el xx, fecha en que se firmará
el contrato de respectivo del usufructo vitalicio a favor de la optante, en las condiciones que se
establezcan en el contrato futuro. Además la señora Bertila Quiroa, manifiesta que a su favor se
encuentra un contrato de arrendamiento sobre la finca relacionada, otorgado por el señor Cristian
Tamayo, en calidad de usufructuario vitalicio, quien ahora otorga la opción de compra, de este
derecho, estando enterada de las condiciones acepta la presente. En ninguna parte del caso se
dice que se haya celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte.
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Cuarta: si durante el plazo de este contrato el señor Cristian Tamayo falleciere, la optante
queda liberada de la obligación de hacer el último pago ¿por qué se le están exigiendo pagos
si ella aún no ha optado a adquirir el derecho?, quedando enterada que el derecho que se le
dará en opción, se extinguirá con la muerte del señor Cristian Tamayo. Como notario doy fe:
Que todo lo escrito me fue expuesto; que tuve a la vista los documentos personales de
identificación de los comparecientes; que advertí sobre las obligaciones de este contrato y de
presentar el testimonio al registro respectivo, y que lei lo escrito a los otorgantes y enterados
de su contenido, validez y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y firman.
Es copia de otra minuta que no se adecua al caso planteado.
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3.
Siete (7). En la ciudad y departamento de Huehuetenango, a veintisiete de marzo de dos mil
veinte, ante mí: Gustavo Adolfo Maldonado González, notario, comparece Cristian Tamayo,
de treinta y siete años, casado, administrador de empresas, guatemalteco, de este domicilio,
identificado con documento personal de identificación con código único de identificación un
mil ochocientos noventa y dos espacio cero un mil ochocientos espacio un mil trescientos
uno, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; y
Bertila Quiroa, de treinta años, soltera, secretaria comercial, guatemalteca, de este domicilio,
identificada con documento personal de identificación con código único de identificación un
mil ochocientos noventa y tres espacio cero un mil ochocientos uno espacio un mil
trescientos uno, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de
Guatemala. Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre goce y ejercicio de sus
derechos civiles por lo que celebran contrato de Opción contenido en las siguientes
cláusulas;
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Primera: Cristian Tamayo, comparece en calidad de usufructuario vitalicio sobre la finca ; un mil
novecientos ochenta y dos, folio treinta y siete, del libro cien E, de Huehuetenango, extremo que
demuestra con el primer testimonio de la escritura trescientos treinta y ocho, de fecha quince de
abril del año dos mil quince, autorizada por el infrascrito notario, ubicada en trece calle “A” uno
guion cuarenta y seis de la zona cinco del área urbana de esta ciudad de Huehuetenango; y en la
cual se encuentra construida una casa de habitación con paredes de block y techo de terraza,
que cuenta con servicios de luz eléctrica, agua potable y drenaje. Segunda: Cristian Tamayo,
celebró contrato de arrendamiento con Bertila Quiroa, sobre el bien identificado en la clausula
anterior, por plazo de tres años, extremo que acredita con el primer testimonio de la escritura
seis, autorizada el día de hoy, por el infrascrito notario. En ninguna parte del caso se dice que
se haya celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte.
Tercera: Cristian Tamayo, por medio del presente instrumento público da opción a Bertila Quiroa,
para la compra del derecho de usufructo vitalicio descrito en la cláusula primera, bajo las
siguientes condiciones:
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a) el derecho de usufructo vitalicio dado en opción recaerá sobre la totalidad del derecho real
descrito y sobre la finca relacionada en la clausula primera, con el área, medidas y colindancias
que le aparecen inscritas en el registro correspondiente, derecho que se encuentra libre de
gravámenes, anotaciones y limitaciones que puedan afectar su libre disponibilidad; b) Bertila
Quiroa, tendrá la opción de adquirir el derecho de usufructo vitalicio a su favor por el precio total
de ciento cincuenta mil quetzales, que se pagaran en tres amortizaciones, el día de hoy se
reciben en efectivo cincuenta mil quetzales; con fecha quince de septiembre del presente año un
segundo pago de cincuenta mil quetzales; y el saldo de cincuenta mil quetzales se entregarán al
firmar el contrato de enajenación respectivo ¿por qué se le están exigiendo pagos si ella no ha
decidido si va a adquirir o no el usufructo por el riesgo de que el transferente fallezca recién
celebrado el contrato que le ofrece?; c) el plazo de esta opción es de treinta y seis meses,
venciendo el veintiséis de marzo de dos mil veintitrés, fecha en la cual se firmará el contrato de
enajenación del usufructo vitalicio a favor de la optante, en las condiciones que se establezcan
en el contrato futuro.
¿En qué momento deberá la optante ejercitar su derecho a la opción?
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Cuarta: Bertila Quiroa, manifiesta que a su favor se encuentra un contrato de arrendamiento
sobre la finca descrita en la clausula primera, otorgado por Cristian Tamayo en su calidad de
usufructuario vitalicio, quien le otorga la opción de compra de ése derecho, estando enterada de
las condiciones acepta la presente opción. En ninguna parte del caso se dice que se haya
celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte. Quinta: si durante el plazo de la
presente opción Cristian Tamayo falleciere, la optante queda liberada de la obligación de hacer
los pagos acordados en la forma y plazo indicados, quedando enterada que el derecho que se le
dará en opción, se extinguirá con la muerte de Cristian Tamayo. No se le pueden exigir pagos
en tanto ella no haya ejercitado su derecho a la opción. Sexta: Como notario doy fe: a) Que lo
relacionado me fue expuesto; b) que tuve a la vista los documentos de identificación de los
comparecientes y los primeros testimonios de los instrumentos relacionados; c) que les advertí
sobre las obligaciones que nacen de esta clase de contratos y de la obligación de presentar el
testimonio de este instrumento al registro correspondiente; y d) que leo lo escrito a los otorgantes
y bien enterados de su contenido, objeto, valor y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y
firman, dejando impresa para mayor certeza jurídica La mayor certeza jurídica solo la confiere
el notario, no la impresión digital; solo el notario por la fe pública de que está investido
reviste de una presunción de autenticidad el instrumento público y su contenido y lo
convierte en un documento que produce fe y hace plena prueba. Basta con decir que
además deja impresión digital … la huella digital de su dedo pulgar derecho, a continuación
firma el notario.
No es creación del estudiante sino copia de otra minuta o de sus demás compañeros.
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