PROYECTO CONJUNTO RESIDENCIALRIVADAVIA
I. DESCRIPCION DEL PROYECTO1.1 UBICACIN Y ALCANCENuestro
proyecto se encuentra ubicado en el sector cuatro de Santa vernica
dentro el distrito la Esperanza ubicado en la parte Nor - Centro de
la Provincia de Trujillo, en la Regin de La Libertad,
aproximadamente a un 6 Km. de la capital de la Provincia de
Trujillo con respecto a la Plaza de Armas del distrito. La
superficie territorial del distrito es de 18.64 km2, lo que
representa el 0.88% del total provincial. El espacio territorial
urbano comprende la totalidad de la jurisdiccin distrital. Sus
lmites son por el norte y oeste con el distrito de Huanchaco, por
el este con el distrito de Florencia de Mora y por el sur con el
distrito de Trujillo. Actualmente el distrito sigue en una expansin
principalmente por las zonas urbanas marginales-emergentes que se
encuentran en las faldas del Cerro Cabras. Segn el ltimo Censo
cuenta con 176,293 mil habitantes con una tasa de crecimiento
poblacional del de 2.58% con una densidad de 9,765 hab/km (censos
nacionales INEI 2007), tiene una proyeccin de 202,773 habitantes al
2020. Su estructura urbana actual est compuesta por una (1)
urbanizacin; 16 Asentamientos Humanos, (1) Habilitacin urbana
progresiva (H.U.P) Manuel Arvalo, y ocho sectores que comprenden
aproximadamente 1,026 manzanas. Imagen 01
Fuentes: Google Street View, vista Map
El presente proyecto esta orientado a la creacin de un conjunto
urbanstico de viviendas multifamiliares en edificios de 05 y 06
pisos, segn Memoria Descriptiva, proyectndose hasta 164
departamentos, orientado a satisfacer las necesidades
principalmente de familias jvenes del segmento B y C ,
profesionales y emergentes, procedentes o no del distrito La
Esperanza.El estudio considera que dentro del distrito, no existe
un proyecto de viviendas, con similares caractersticas al de
Rivadavia por lo que se estara cubriendo una demanda real; y, adems
se encuentra que el mercado potencial a abarcar no solo constar de
habitantes del distrito, sino tambin de zonas aledaas al valle
Chicama y el resto del norte del departamento de la Libertad.II.
ESTUDIO DE MERCADOMediante este estudio de mercado se busca
determinar y cuantificar la demanda, la oferta, el anlisis de
precios y el estudio de la comercializacin de este proyecto de
inversin. Para poder identificar las necesidades de la demanda se
tomara en consideracin aspectos econmicos, sociales, estadsticos
del distrito la Esperanza.Partiendo de la base que se cuenta con
los terrenos del distrito la Esperanza sector 4 Santa Vernica, La
empresa AVA INCREMENTA SRL propone el proyecto conjunto residencial
RIVADAVIA a llevarse a cabo en la zona a mencin. 2.1 LOCALIZACIONa)
Macro Localizacin: distrito la Esperanza de la provincia Trujillo
departamento la Libertadb) Micro Localizacin: distrito la Esperanza
sector Santa Vernica sector 4 entre las calles Chacabuco, Santa
Martha, Bardales y Bernardo Rivadavia.Imagen 02
Fuente: Direccin de Desarrollo Econmico Local Municipalidad La
Esperanza
III. OBJETIVOS DEL ESTUDIO DE MERCADO:
i. Dar a conocer el grado de dinamismo socio-econmico del
distrito la esperanza como una opcin tentativa de vivienda para
personas tanto del propio lugar, as como a aquellas que provengan
de fuera de La Esperanzaii. Determinar el grado de importancia que
tiene el proyecto conjunto residencial RIVADAVIA como un hogar con
las comodidades necesarias para la demanda potencial.iii.
Determinar la existencia de la necesidad de adquirir un vivienda en
el proyecto conjunto residencial RIVADAVIA en el lugar geografico
donde se operara y brindara un mejor producto con respecto a
nuestros competidores directos. iv. Conocer la preferencia del tipo
de vivienda de los consumidores.v. Establecer la proporcin de la
poblacin que est dispuesta a adquirir un departamento en el
proyecto conjunto residencial RIVADAVIAvi. Definir la aceptacin de
los servicios ofrecidos.vii. Determinar que existe necesidad del
producto servicio que se pretende operar y brindar un mejor
producto al mercado
En la exploracin de campo encontramos que el distrito la
Esperanza al igual que el distrito de Florencia de mora tiene un
10% de concentracin de Pymes a comparacin del distrito El Porvenir
que tiene un 53% y del distrito de Trujillo de 24%, los sectores
econmicos con que cuenta el distrito esta conformada por micro y
pequeas empresas teniendo como particularidad haber conformado
conglomerados o "cluster" industrial, caracterstica que le brinda
una dinmica de produccin y comercializacin propia al distrito la
Esperanza.Entren los sectores econmicos que cuenta este distrito
tenemos el manufacturero del calzado, de curtiembres (se localizan
preferentemente en la parte baja de La Esperanza) y otros derivados
del cuero, sector que ha logrado posesionar en el mercado nacional,
El sector de metalmecnica de la zona est asociado a la actividad
agraria, agroindustrial y transporte; sirviendo de soporte en la
fabricacin y mantenimiento de piezas y partes, carroceras y
carretas. Se estima una 535 pymes en los rubros de "fabricantes de
metales comunes", "fabricantes de maquinarias y equipos",
"fabricantes de vehculos y remolques" y "fabricantes de otros
equipos de transporte". Espacialmente, el 60% se localizan en el
distrito de Trujillo y el 17% en La Esperanza.Entre las avenidas
mas conocidas tenemos la avenida Jos Gabriel Condorcanqui quien fue
la primera va en poblarse y en donde se asentaron las primeras
actividades comerciales y de servicios del distrito. En la
actualidad las actividades comerciales afincadas en esta avenida se
han venido incrementando debido a la inversin privada,
consolidndose en actividades permanentes y ampliando su actividad a
las avenidas Tahuantinsuyo, Indoamerica, Egipto, Cahuide, y la
calle Guadalupe Victoria. Segn la Direccin de Desarrollo Econmico
Local al ao 2009 las actividades econmicas registradas en el
distrito ascienden a un total de 1,650 de este total la gran mayora
la conforman las actividades de Comercio y Servicio. As tenemos a
755 actividades de comercio que representa el 45.8%, luego 478
actividades de servicio que representa el 28.9%, y el 6.6% de
actividades en produccin (industrias) con 109
establecimientos.Figura 03
http://proyectos.inei.gob.pe/web/poblacion/
A pesar de su crecimiento urbano el distrito La Esperanza, hoy
en da es una unidad territorial en proceso de consolidacin en
cuanto a HABILITACION URBANA, en donde existe un avance del 70% de
vas asfaltadas y un dficit de veredas y sardineles del 50%. La
ocupacin del territorio se ha efectuado desde su inicio por
invasiones de terrenos, correspondiendo un tipo de vivienda cuyo
terreno es gratuito e irrumpe en la ciudad, inicindose con
viviendas rsticas que se van consolidando en viviendas de material
adobe y caa.Segn el Censo del INEI del 2007, las viviendas
asentadas dentro del mbito territorial del distrito la Esperanza
llega a 32,865, las viviendas con material noble predominante es de
14,481 (44%). Es por todo lo anterior que exista la necesidad de
una mejor opcion de desarrollo poblacional, el cual presenta el
proyecto residencial Rivadavia gracias a su ubicacin estratgica en
plena zona cntrica del distrito La Esperanza lo que hace atractivo
para muchos de los pobladores que viven en su entorno y a su
conexin con el distrito de Trujillo por las avenidas principales,
la Avenida Nicols de Pirola y la Avenida Tpac Amaru.Ademas por su
localizacin de crecimiento socio econmico como el parque industrial
, agencias bancarias, centros comerciales de gran influencia como
Supermercado Makro, el Boulevar Madre de Cristo, institutos
superiores como el institutosuperior tecnolgico publico "Nueva
Esperanza", IESP Nor Peruano, SENATI, entre otros. Por su oferta
actual de terrenos limitada para el desarrollo de nuevas viviendas
a un precio promedio de US$ 100/m2, que en comparacin con otros
distritos representan condiciones favorables para la inversin.IV.
DEFINICION DE LA VIVIENDAEl proyecto residencial Rivadavia esta
compuesto por 8 bloques con un total de 164 departamentos ubicados
en el distrito la Esperanza Sector 4 Santa Vernica con una
superficie de 6 104. 15 m2, siendo la extensin de cada departamento
de 90 m2. con las siguientes divisiones: Sala comedor Cocina 3
Dormitorio, el principal con bao. 1 bao completo. rea de Lavandera
Area de lavanderia y tendero en la azotea Espacio comn de
recreacinV. MERCADONuestro mercado es el distrito la esperanza por
tratarse de uno de los distritos ms poblados de la provincia de
Trujillo con una tasa en crecimiento poblacional del 2.58% teniendo
una densidad de 9,765 hab/km (censos nacionales INEI 2007), el
distrito de huanchaco con sus centros poblados cercanos al distrito
en estudio como el milagro, villa judicial, Valdivia, Vctor Ral
Haya de la Torre, entre otros. Y emigrantes de la zona norte de la
provincia de Trujillo como el valle de chicama, entre otros. Figura
04
5.1 MERCADO OBJETIVOPara determinar nuestro mercado objetivo se
tomo en cuenta la dimensin potencial de la poblacion a beneficiarse
y detectando asi la necesidad de adquirir una vivienda.La dimensin
potencial de la poblacion a beneficiarse est orientado hacia el
estrato NSE B/C ( Medio ), el cual est formado por familias jvenes
de matrimonios recientes o ya constituidos con hijos o con
expectativas de hijos por venir; jvenes trabajadores con ingresos
familiares mensuales mayores a S/. 3 000 nuevos soles mensuales con
un nivel socio cultural mediano, que buscan sobretodo seguridad,
tranquilidad y fcil acceso a colegios, comercios, etcLa poblacion
que no cuentan con vivienda propia por encontrarse viviendo en casa
familiar, alquilada, o su necesidad por motivos de independizacion
propia o para algun familiar, entre otros. 5.2 Segmentacin del
Mercado El proyecto est dirigido al segmento de familias jvenes
principalmente con un o dos hijos. Jvenes trabajadores, que en su
mayora vienen de hogares de viviendas unifamiliares, que desean su
independizacin al adquirir una vivienda propia y que aprecian mucho
los factores como las comodidades de un departamento, tranquilidad
y seguridad.VI. LA DEMANDAActualmente el distrito la Esperanza, as
como los centros poblados cercanos y colindantes a otros distritos
de la provincia de Trujillo, se est incrementando la demanda por
viviendas multifamiliares dentro de condominios, esto debido al
crecimiento poblacional y la dinamizacin socio econmica de los
distritos de la provincia de Trujillo como la Esperanza, el terreno
ubicado entre las calles Chacabuco, Bernardo Rivadavia, santa marta
y bardales del sector IV de santa vernica es una manzana donde se
podr utilizarlo y transformarlo en condominios o edificios
multifamiliares. Adems la ubicacin cercana a 7 cuadras de la
avenida principal condorcanqui (ex carretera panamericana), que
hace fcil al acceso directo al centro cvico de Trujillo. hace de
esta zona un lugar atractivo para vivir. Por otro lado, el sector
II de santa vernica est rodeado de parques, colegios y mercados de
abastos. Aparte de ser una zona tranquila y segura, que es lo que
mayormente buscan las familias que piensan comprar inmuebles con
caractersticas similares.6.1 Demanda Potencial del MercadoNuestro
mercado potencial es el distrito La Esperanza donde existe un
deficit de numero de viviendas que puedan alojar el constante
crecimiento poblacional del distrito segn el estudio poblacion e
inmobiliario realizado por Servicio de Administracin de Inmuebles
Municipales de Trujillo (SAIMT) publicado en su revista
inmobiliaria SAIMT edicin 2013 en la Libertad hay un dficit de 90
mil viviendas, de las cuales 30 mil se requieren en Trujillo,
principalmente esta carencia se registra en los sectores
socioeconmicos C y D, los distritos donde existe mayor demanda de
viviendas es el distrito La Esperanza, El Porvenir, Florencia de
Mora, Huanchaco (centro poblado El Milagro) y en partes del centro
histrico de Trujillo, donde hay casonas deterioradas.En el distrito
La Esperanza, se estima una poblacin de 182, 494 mil habitantes
(segn web poblacional, INEI), siendo un 57.2% del total de la
provincia Trujillana de 318,914 mil habitantes.Tomando como
referencia los datos estadisticos de la provincia trujillana sobre
su distribucin por NSE observamos que en Trujillo los NSE C y D son
las de mayor necesidad de viviendas. Figura 04
6.2 Demanda Efectiva del Mercado.La demanda efectiva pertenece
al NSE B/C, personas que cuenten con capacidad y solvencia econmica
suficiente para adquirir un departamento de nuestro proyecto
residencial , estos fueron comerciantes de los mercados de abastos
como el mercado la victoria, mercado modelo, mercado nazaret,
mercado san martin, los mercados de Manuel Arevalo como el acomar y
acomimar, a empresarios de la micro y pequea empresa de los
diferentes sectores de produccion, servicios y transporte, y a
trabajadores dependientes .se realiz una encuesta con el fin de
determinar el perfil de nuestra demanda efectiva a quien va
dirigida el proyecto de vivienda RIVADAVIA, utilizando la tcnica
estadistica convencional se convino tomar el 95% de nivel de
confianza con un margen de error del 5% siendo la poblacin del
distrito la La Esperanza de 182, 494 mil habitantes (segn web
poblacional, INEI), se calculo que el tamao de la muestra seria 384
personas. De las encuestas realizadas, el 54% corresponden a
mujeres y el resto, 46% corresponden a hombres; haciendo un anlisis
sobre el nivel de ingresos los resultados obtenidos se detalla en
el grafico N 01 donde se demuestra que el 49% de la poblacin
encuestada su ingreso promedio conyugal se encuentra en un
intervalo de S/. 2000 a S/. 3000 nuevos soles, el 29% su ingreso
promedio es mayor a los S/. 3000 y por ultimo un 22% es menor a los
S/. 2500. Grafico 01
FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA
S.R.L.ELABORACION: ECO. lvaro David Hidalgo amot
Con respecto a los motivos por la que nuestra demanda efectiva
deseara comprar una vivienda, en el grafico N 02 vemos que el 55%
vive en una casa familiar, un 21% vive en casa alquilada, un 16%
desearan adquirir una vivienda para un familiar (hijo o hija) Este
resultado de alguna manera podra estar explicando el marcado inters
que tiene la ciudadana de la Esperanza y zonas aledaas por un plan
habitacional, dando as que un 76% de los encuestados, estn
interesados en este proyecto.
Grafico 02
FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA
S.R.L.ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot
Considerando la distribucin de la demanda efectiva segn precios
de las viviendas, se encontr en la encuesta realizada segn el
grafico N 03 el 61% de las personas encuestadas les parece
beneficioso el precio base de S/. 140 000 nuevos soles a comparacin
del precio de otros departamentos situados a distritos cercanos a
La Esperanza; el 68% del total de los encuestados tienen como
preferencia una medida de departamento mnimo de 90 mt2 es decir
estn conformes con nuestro plan de vivienda de 85mt2 el
departamento ms 6 mt2 de lavandera y tendero situados en la azotea
independiente a otros departamentos (ver anexo I, resultados de la
encuesta). Grafico 03
FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA
S.R.L.ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot
De lo expuesto lneas arriba, se observa que el producto ofrecido
en el proyecto tendr una buena acogida, ya que ms del 50% de
demandantes efectivos que se encuentran dentro del estrato
socioeconmico objetivo, ve orientada su compra a dicho producto.Con
respecto a las necesidades de financiamiento, el porcentaje de
hogares demandantes efectivos que tengan conocimiento y vean la
financiacin como opcin para la adquisicin de su vivienda es de 60%;
siendo el tipo de crdito ms solicitado aquel de plazos menores a
los 10 aos con 45%, como se muestra en la figura N 04 y N 05
respectivamente. Grafico 04
FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA
S.R.L.ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot
Grafico 05
FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA
S.R.L.ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot
En la figura N 06, se muestra la distribucin del valor mximo de
cuota mensual que podra pagar el demandante, teniendo como el ms
representativo, el rango entre S/. 1 500 a S/. 2 500 con 45% de
participacin de los demandantes. La distribucin del valor mximo de
cuota inicial que podra aportar el demandante segn el precio base
de la vivienda de nuestro proyecto, se muestra a detalle; de la
cual se presentan algunas caractersticas resaltantesGrafico 06
FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA
S.R.L.ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot
Grafico 07
FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA
S.R.L.ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot
Como se muestra en el grafico N 07, el 42.45% de los demandantes
de viviendas est dispuesto aportar una cuota inicial de S/. 14 000;
lo cual se encuentra acorde con la cuota inicial (10%) que se
plantear en el desarrollo del proyecto en cuestin.VII. OFERTA7.1
Oferta Inmobiliaria Especfica (En Zonas aledaas del Proyecto) Se
hizo una investigacin de campo de la oferta de la competencia en
zonas aledaas respecto a la ubicacin del proyecto. Para un mejor
anlisis y comparacin se tom en cuenta el conjunto residencial El
Milagro y otros proyectos de edificios multifamiliares con las
caractersticas similares a nuestro proyecto, es decir rea de las
viviendas y cantidad de dormitorios, cuyos cercana y ubicacin se
muestran en los planos N 01, N 02 y N 03.
7.2 OFERTA EN ZONAS ALEDAAS AL PROYECTOPLANO N 01PROYECTO,
RESIDENCIAL EL MILAGRO
Fuentes: Google Street View, vista satelital
PLANO N 02
v
PROYECTO, RESIDENCIAL "LAS ORQUDEAS"
Fuentes: Google Street View, vista mapa
PLANO N 03
PROYECTO, VILLA BOLIVARIANA
Fuentes: Google Street View, vista mapa
VIII. ANALISIS DE LA COMPETENCIAEn este punto se evala la
competencia inmobiliaria que existe en zonas aledaas al distrito La
Esperanza, de tal manera que se pueda encontrar rangos de precios
con los que compite el proyecto y las caractersticas del producto
que ofrece la competencia. Partiendo de estos datos el rea de
comercializacin elaborar una estrategia para tener una ventaja
competitiva por encima de otros proyectos.A continuacin se
presentan los proyectos de las distintas empresas inmobiliarias
ubicadas en zonas aledaas al distrito La Esperanza.i). Conjunto
residencial El Milagro El conjunto residencial El Milagro, se
encuentra en el centro poblado del distrito de huanchaco, este
proyecto viene funcionando hace ms de dos aos, es uno de nuestros
principales competidores por encontrarse limitando la provincia de
Trujillo con la provincia de Ascope albergando a emigrantes de la
zona norte. Este proyecto con un total de 56 casas, proyectado para
113 que promueve y construye el Consorcio G Y D2, este conjunto
residencial tiene cuatro tipos diferentes de viviendas con sala,
comedor, cocina, servicios higinicos, patio y lavandera en el
primer piso, con tres dormitorios y un bao independiente en la
segunda planta, con proyeccin a construir un tercer piso a futuro.
Estas viviendas estn valorizadas entre 65 mil a 91 mil nuevos
soles, su precio est determinado segn su rea de construccin, este
proyecto goza del beneficio del bono de buen pagador que permite al
comprador, obtener un descuento de 12,500 nuevos soles que aporta
el Estado.ii).Residencial Villa BolivarianaLa Residencial Villa
Bolivariana a cargo del consorcio Santa Catalina SAC, ubicada en la
ciudad de Trujillo Av. Federico Villareal, es un complejo
residencial proyectada a 863 departamentos con una sala comedor,
una cocina, Lavandera, Dormitorio Principal con bao, dos
dormitorio, un Bao de visita y una Terraza, distribuidos en torres
de 12, 15, 18, 19 y 20 pisos, es otro competidor para nuestro
proyecto por su cercana a la avenida Tpac Amaru el cual es nexo a
la avenida Tahuantinsuyo una de las avenidas principales del
distrito la esperanza y con respecto al precio de sus departamentos
valorizadas a partir de S/. 150 200 mil nuevos soles para un
departamento en los primeros pisos de 72.3 mt2 y S/. 148 500 mil
nuevos soles a partir del quinto piso de 75.6 mt2, nuestro proyecto
le lleva gran ventaja por su precio base de S/. 140 000 nuevos
soles, por su medida y distribucin entre 86 mt2 rea del
departamento ms 6 mt2 rea de lavandera y tendedero, y por su
ubicacin estratgica rodeado de mercados de abastos, colegios,
centros financieros, entre otros.iii).Residencial "Las Orqudeas"La
Residencial Las Orqudeas a cargo de la constructora P&G Group
S.A.C., ubicada en la urbanizacin Las Orqudeas Av. Metropolitana II
Mz D Lot 9A es otro de nuestros principales competidores por su
cercana al distrito La Esperanza y sus acabados, sin embargo con
respecto a sus reas similares y a sus precios respectivos similares
nuestro proyecto le lleva ventaja. En este condominio sus
departamentos cuentan con diferentes reas sus precios difieren con
respecto al piso y a sus vistas interiores y exteriores, un
departamento de 92.6 mt2 en el cuarto piso con vista exterior su
precio es S/.202 238 nuevos soles distribuidos en una sala comedor,
un dormitorio principal con mamparas con vista hacia la calle , dos
dormitorios adicionales, dos baos, una sala-comedor y cocina poseen
acabados de porcelanato en los pisos y en la mesada, la cual cuenta
con muebles bajos en melamine. Un departamento de 92.15 mt2 en el
cuarto piso con vista interior su precio es S/. 196,095 distribuido
en 3 dormitorios, 2 baos, una sala-comedor, una cocina con acabados
de porcelanato en los pisos y en la mesada, la cual cuenta con
muebles bajos en melamine. Las empresas y sus proyectos mencionadas
lneas arriba an estn en un proceso de desarrollo y culminacin segn
las ventas que tienen.
CONCLUSINES Mediante el estudio de mercado realizado por el rea
comercial de la constructora AVA INCREMENTA SRL se ha podido
deducir que existe la necesidad de una mejor opcin de desarrollo
poblacional, a cuya satisfaccin est orientado el presente proyecto
residencial Rivadavia, atractivo por su ubicacin adecuada en la
zona cntrica del distrito La Esperanza; cercana y con rpida conexin
al centro de la ciudad de Trujillo, servida por 2 grandes avenidas
principales ( Av. Nicols de Pirola y Tpac Amaru).
Nuestro proyecto tiene una ubicacin cercana a las agencias
financieras, centro comercial como Supermercado Makro, mercado de
abastos,institutos superiores como el tecnolgico publico "Nueva
Esperanza", IESP Nor Peruano, SENATI, entre otros.
Toda la informacin obtenida mediante encuestas vaciadas en
graficos estadsticos del Estudio de Mercado, de la Demanda
Efectiva; as como al Anlisis de la Competencia, realizada en campo,
respaldan la eleccin de nuestro proyecto inmobiliario viviendas
Multifamiliar RIVADAVIA , en el distrito de La Esperanza, con lo
cual se espera cumplir unos de los objetivos del proyecto, que es
de la rentabilidad esperada y venta total de los departamentos en
el plazo previsto.