브리핑 분당 오피스 권역 2013 하반기pdf.savills.asia/asia-pacific-research/korea... · 상승의 주요 요인으로는 판교의 신규 오피 스들이 준공되면서

공급: 2013년 하반기 신규 공급은

없었음

수요 및 공실률: 2013년 4분기

공실률 16.3%

임대료: 2013년 4분기에

전년동기대비 0.2% 상승

매매 및 투자시장: 2013년

하반기에 야탑동의 탑빌딩, 수내동의

서영빌딩이 거래됨

표 1

분당 오피스 시장 개요, Q1/2013-Q4/2013

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013

공실률 14.2% 7.5% 13.8% 16.3%

임대료 (원/3.3058sqm)임대면적 기준 46,000 46,000 46,000 46,000

전용면적 기준 89,400 89,400 89,400 89,400

임대료인상률(전분기대비, 전용면적 기준) 0.2% 0.0% 0.0% 0.0%

임대료인상률(전년동기대비, 전용면적 기준) 0.7% 0.2% 0.0% 0.2%

소비자 물가 상승률 1.6% 1.2% 1.4% 1.1%

savills.co.kr/research 01

브리핑분당 오피스 권역 2013 하반기

Savills World Research Korea

사진: 네오위즈사옥, 분당

개요

2013 하반기

savills.co.kr/research 02

브리핑 | 분당 오피스 권역

공급2013년 하반기에는 분당에 신규로 공급된

오피스가 없었다.

수요 및 공실률2013년 3분기의 분당 오피스 공실률은

전분기대비 6.3%p 상승한 13.8%였고,

4분기의 공실률은 16.3% 였다. 공실률

상승의 주요 요인으로는 판교의 신규 오피

스들이 준공되면서 이전이 예정되어 있던

기업들이 이전을 단행했기 때문이다.

분당퍼스트타워의 NHN, 탑빌딩의 블루사

이드, 분당스퀘어의 성남콘텐츠진흥원

(SIPA) 등이 판교로 이전하면서 공실면적

이 증가하였다.

2013년 12월 현재 판교 오피스 총 공급량

의 80%가 준공되고, 주요 업체들의 입주

가 완료 됨에 따라, 판교 오피스의 임대

가능 공실은 대부분 해소되었다. 이로

인하여 분당의 임차 수요가 다시 활발해지

고 있으며, 2014년 1분기에는 NHN엔터테

인먼트가 본사사옥에서 분당스퀘어로

이전하며 공실이 해소될 예정이다.

따라서 2014년 상반기 분당 오피스마켓의

공실률은 2~3%p 하락할 것으로 전망된다.

임대료전년동기대비 임대료 인상률은 3분기에는

변동이 없었고, 4분기 인상률 0.2%로

소비자물가 상승률보다 낮은 수준이었다.

2014년 상반기에도 탑빌딩만 임대료를

인상할 예정으로 알려졌고, 그 외 빌딩

들의 임대료 인상은 거의 없을 것으로

전망된다.

매매 및 투자시장2013년 3분기에는 야탑동의 탑빌딩과

수내동의 서영빌딩이 거래되었다. 두 빌딩

은 논현동의 트리스빌딩과 함께 GE리얼

에스테이트주식회사가 포트폴리오 딜로

매각하였고 이지스자산운용이 매입하였

다.

야탑동의 탑빌딩은 총 거래가 270억원,

3.3058sqm당 거래가 732.7만원이며, 수

내동의 서영빌딩(구 초림빌딩)은 총 거래

가 332억, 3.3058sqm당 거래가는 689.6

만원 수준이었다. Cap rate은 7~8% 초반

수준이다.

표 2

주요 임차인 이동, 2013 하반기

출처 : 세빌스 코리아

차트 1

공실률, Q1/2006-Q4/2013

차트 2

분당 임대료 인상률 및 공실률, 소비자물가 상승률 Q1/2008-Q4/2013

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

이전 빌딩 입주 빌딩

임차인 권역 빌딩명 임차면적(sqm) 권역 빌딩명 임차면적(sqm)

NHN BBD 분당퍼스트타워 14,542 판교 NHN사옥 N/A

SIPA BBD 분당스퀘어 9,351 판교 삼환하이펙스 10,104

조이시티 BBD탑빌딩/

BYC빌딩3,302/N/A

BBD 퍼스트타워 6,641

다날 BBD 휴맥스빌리지 N/A BBD 퍼스트타워 4,538

포스코엔지니어링 BBD 포스코엔지니어링 26,635 송도 포스코송도사옥 N/A

네오위즈 BBD 네오위즈분당사옥 15,941 판교 네오위즈판교사옥 N/A

출처 : 세빌스 코리아

빌딩명 거래시기 매도자 매수자매매면적(sqm)

매매가격(단위 : 억원)

탑빌딩 Q3 2013 지이리얼에스테이트주식회사 이지스자산운용 12,182 270

서영빌딩(구 초림빌딩)

Q3 2013 지이리얼에스테이트주식회사 이지스자산운용 15,916 332

출처 : 세빌스 코리아

표 3

거래사례, 2013 하반기

0%

5%

10%

15%

20%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bundang M Tower 준공

Top빌딩준공Bundang Square,

SK C&C ,티맥스이전

Bundang M Tower, Neowiz & Kepco E&C 입주예미지빌딩준공

Bundang M Tower, 만도입주

First Tower, 아발론입주

Bundang Square , 실리콘파일입주

미래에셋플레이스, 교보생명입주

Bundang M Tower, 한국전력기술원

Central Tower, 동양증권입주

Central Tower,

KT Tech 과천이전블루사이드

판교로이전

퍼스트타워,

NHN 판교이전

-3%

0%

3%

6%

9%

12%

15%

18%

21%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2008 2009 2010 2011 2012 2013

임대료인상률(YoY) 공실률 CPI 상승률(YoY)

2013 하반기

savills.co.kr/research 03

브리핑 | 분당 오피스 권역

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This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.

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부록

분당권역 오피스 시장 분석빌딩개요, Q4/2013

출처 : 세빌스 코리아

표 4

조사빌딩 개요, Q4/2013구 분 분석대상 빌딩

빌딩개수 18

기준층 바닥면적 평균(sqm) 1,666

연면적 총합계(sqm) 367,729

연면적 평균(sqm) 20,429

Savills Korea에서는 분당권역 오피스 Stock 중 100% 사옥을 제외하고 보증부 월세의 임대료 체계를 가진 총 18개의 빌딩으로 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였다.

출처 : 세빌스 코리아

구분 야탑 서현 수내 정자 미금,오리

빌딩개수(공사제외) 16 34 16 4 7

연면적 평균(sqm) 14,701 11,459 15,068 100,711 25,728

연면적 총합계(sqm) 235,215 389,611 241,089 402,845 180,098

권역별오피스 stock 비율

16.2% 26.9% 16.6% 27.8% 12.4%

평균준공년도 2000 1999 2000 2004 2003

주요빌딩분당아미고타워

코리아디자인센터퍼스트타워분당스퀘어

SK텔레콤분당지원센터

휴멕스벤처타워

NHN벤처타워킨스타워+SK-U Tower

분당엠타워

*Office Stock은 정부청사, 오피스텔, 복합빌딩(MXD)의 비오피스부분을 제외한 순수 오피스 빌딩 연면적의 합계임.

표 5

분당 세부 권역별 오피스 Stock 개요, Q4/2013

공급: 2013년 하반기에는 총 9개

동의 오피스가 준공되었음 (총 연면적

353,027 sqm)

매매 및 투자시장: 2013년 하반기에

거래된 오피스는 없었음

savills.co.kr/research 04

브리핑판교 오피스 권역 2013 하반기

Savills World Research Korea

사진: SK플래닛판교사옥, 판교

개요

표 1

판교 임대료 및 관리비, Q4/2013

출처 : 세빌스 코리아

월 임대료(원/ 3.3058sqm 임대면적 기준)

월 관리비(원/ 3.3058sqm 임대면적 기준)

42,500 20,500 + 실비

2013 하반기

savills.co.kr/research 05

브리핑 | 판교 오피스 권역

공급2013년 하반기에는 7개 프로젝트(9개동)

의 오피스가 준공되었으며, 총 연면적은

353,027 sqm이다.

하반기에 준공된 오피스 중 판교디지털

콘텐츠파크, 이룸빌딩, 엔씨소프트판교

R&D센터에는 일정 비율의 임대가능

면적이 있어, 2013년 6월 기준 총

임대가능 면적보다 약 8%가 증가하였다.

2013년 12월까지 판교에 준공된 오피스의

연면적은 계획된 총 공급량의 80%

인 2,076,255 sqm이다. 또한 현재까지

공급된 임대가능 면적은 총 임대가능

면적의 86%를 차지한다.

2014년에는 총 공급량의 15%에 해당하는

391,219sqm가 공급될 예정이며, 이

중 상반기에 공급되는 오피스는 4개

프로젝트(6개동) 이다.

수요2013년 하반기에는 GBD 권역에서

넥슨과 엔씨소프트가, 분당에서 한게임

(NHN엔터테인먼트)과 네오위즈게임즈가

판교로 이전하였다.

SK플래닛 또한 판교로 사옥을 이전하

였다. SK플래닛은 부서간 협력도모와

시너지 효과를 위해 을지로SK-T타워,

삼화빌딩 등에 분산돼 있던 사업 부서를

판교 사옥으로 통합 이전한 것으로

조사되었다.

임대료2013년 4분기의 판교 오피스 명목

임대료는 42,500원/3.3058sqm으로 분당

오피스 임대료의 92% 수준이다.

매매 및 투자시장2013년 하반기에는 거래된 오피스가

없었다.

표 3

공급예정빌딩, 2014 상반기

출처 : 세빌스 코리아

표 2

신규공급빌딩, 2013 하반기

출처 : 세빌스 코리아

필지 번호 빌딩명 연면적(sqm) 층수 준공시기

D-2-3 이룸빌딩 (동화전자컨소시움) 7,126 9F/B3F Q3/2013

C-1 판교디지털콘텐츠파크 79,736 10F/B3F Q3/2013

C-3 넥슨사옥 65,400 10F/B5F Q3/2013

E-1 엔씨소프트판교R&D센터 88,972 12F/B5F Q3/2013

A-2-1 아이포타컨소시엄

원익빌딩 (아이포타C) 14,270 9F/B4F

Q3/2013아이앤씨빌딩 (아이포타B) 14,399 9F/B4F

디에이치케이솔루션빌딩 (아이포타A) 16,908 9F/B4F

C-3 SK플래닛판교사옥 49,679 10F/B4F Q4/2013

A-1-1 유비쿼스 16,537 8F/B4F Q4/2013

합계(sqm) 353,027

표 4

판교 임대료 동향, Q3/2013-Q4/2013

구 분 Q3/2013 Q4/2013

임대료(원/3.3058sqm) 43,500 42,500

관리비(원/3.3058sqm) 20,500 + 실비 20,500 + 실비

조사 대상 빌딩 수 7 8

출처 : 세빌스 코리아

필지 번호 빌딩명(공사명) 연면적(sqm) 층수 준공시기

A-1 씨즈타워 22,641 8F/B2F Q1/2014

D-2-5판교테크노벨리 D-2-5블록 신축공사 (메디포스트 등) 27,075 10F/B4F Q1/2014

판교테크노벨리 D-2-5블록 신축공사 (Two Sun) 33,443 10F/B5F Q1/2014

A-1-1크루셜텍 및 아이코닉스 판교사옥 21,915 10F/B3F Q1/2014

SK C&C IT Complex 66,955 6F/B4F Q2/2014

B-8 차병원그룹 판교종합연구소 56,379 7F/B4F Q2/2014

합계(sqm) 228,408

출처 : 세빌스 코리아

차트 1

판교권역 오피스 공급 추이

118 118 257

1,083 1,528

2,076 2,467 2,581

139

826

445

548

391 113 33

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 F 2015 F Pending

단위 : 1,000 sqm 기존준공면적 신규공급면적

2013 하반기

savills.co.kr/research 06

브리핑 | 판교 오피스 권역

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출처 : 세빌스 코리아

연도 공급면적(sqm) 비율 누적면적(sqm)

2009 118,361 5% 118,361

2010 138,904 5% 257,265

2011 825,567 32% 1,082,832

2012 445,349 17% 1,528,181

2013 548,074 21% 2,076,255

2014 F 391,219 15% 2,467,474

2015 F 113,089 4% 2,580,563

Pending 32,757 1% 2,613,320

Total 2,613,320

표 5

판교 오피스 공급 현황, 2013 하반기

출처 : 세빌스 코리아

차트 2

판교권역 오피스 공급 추이

2009

5%

2010

5%

2011

32%

201217%

2013

21%

2014 F15%

2015 F4%

Pending1%