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- 부동산시장 침체로 인한 주택 부문 손실 처리- 유가 상승에 따른 해외 수주 확대- 해외 비중이 높은 업체 중심의 주가 및 실적 상승
- 주택 손실 지속- 해외 대규모손실 발생
- 주택시장 회복- 해외 손실 처리 지속
- 외형 성장률 둔화- 주택 부문 이익 성장 지속- 해외 손실 감소- 영업이익률 개선
[요약] 매출 정체(국내 증가, 해외 감소) vs. 이익률 회복
대형 6개 건설사 시가총액 및 영업이익률 추이
주: 대형 6개사는 대림산업, 현대건설, GS건설, 현대산업, 삼성엔지니어링, 대우건설
자료: KDB대우증권 리서치센터 예상
2016 산업전망
건설/건자재
서울, 수도권 아파트 매매가격 상승률
5년간 상승한 지방 vs. 5년 만에 반등한 수도권
아파트 매매가격 지수: 10년 누적 기준 지방이 수도권 초과
지방 광역시, 기타 지방 아파트 매매가격 상승률
I. 부동산 - 현상: 가격은 여전히 오르고 있다
자료: KB국민은행, KDB대우증권 리서치센터
60
70
80
90
100
110
120
04 06 08 10 12 14
(13.3=100)서울
수도권
5개 광역시
• 아파트 매매가격: 지방 상승 지속, 수도권 반등
• 정부 정책 변화, 금리 인상 우려 등에도 불구하고
부동산 가격은 현재까지 안정적인 상승 기조를 유지
• 다만, 인구 밀집도가 낮은 기타 지방의 경우 하락 반전하고
있으며 공급과잉에 대한 우려가 확대되고 있는 국면
- 지방 광역시: 가격 상승률이 빨라지면서 버블 논란
- 기타 지방: 2015년 이후 상승 둔화 또는 하락 전환
- 수도권: 2014년 반등 시작 이후 상승 가속화
- 서울: 거주 선호도가 높은 지역 중심으로 반등 이후 동조화
반등 시작 이후상승 가속화
부동산도중소형 강세장?
기타 지방은 MoM기준 하락 전환
-8
-4
0
4
8
08 09 10 11 12 13 14 15
(% YoY)
서울 수도권
-5
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08 09 10 11 12 13 14 15
(% YoY)
5개 광역시
기타 지방
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2016 산업전망
건설/건자재
청약경쟁률 – 2006년의 추억?
같은 이야기: 수요 회복 = 공급 확대 = 분양가 상승 = 미분양 감소 = 청약 경쟁률 상승
전국 평균 분양가(3M MA)
지역별 미분양
I. 부동산 - 수요 회복, 공급 확대, 분양가 상승, 미분양 감소
자료: 부동산114, 국토교통부, 금융결제원, KDB대우증권 리서치센터
• 2014년 이후 점진적인 주택가격 상승 및 수요 회복 전망에
따라 주택 공급물량 증가 추세
• 공급 확대에 따른 우려에도 불구하고 높은 청약 경쟁률로
신규 분양 성과 양호신규 분양가 상승으로 연결
• 기존 주택 거래 가격 상승 및 신규 분양가 상승은 결국
미분양 주택의 판매로 연결. 2014년 이후 수도권 미분양이
본격적으로 감소하기 시작
• 부동산 관련 모든 지표, P(가격), Q(물량), Cost(미분양)
등이 동반 개선
0
10
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06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
(:1)
전국 서울
0
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06 08 10 12 14
(천세대)
서울 수도권 기타 지방 5개 광역시
공급 확대에도불구하고
청약 경쟁률상승
2014년 이후수도권 미분양
감소 시작
3
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04 06 08 10 12 14
(백만원/3.3m2)
2016 산업전망
건설/건자재
자료: 국토교통부, KDB대우증권 리서치센터
매매비용 vs. 전세비용 vs. 월세비용: 금리하락의 수혜는 집주인만..월세 거래량 및 거래 비중: 전세 공급은 급감
자료: 부동산114, 한국은행, KDB대우증권 리서치센터
월세 전환과 저금리가
자가 주택 또는 수익형
주택 구매를 유도
• 저금리 환경: 대출 금리 인하에 따라 실질적인 거주비용 부담이 줄어든 것은 매매. 월세 및 전세의 경우 임대가격 상승에 따라 저금리 수혜를 전혀 보지 못함
• 연간 전세 및 월세 임대차 계약은 2014년 기준으로 147만건
• 월세 계약 비중 급증: 신규 월세 계약 비중은 2012년 34%에서 현재 50%에 근접환산하면 전세 공급량은 -16%p (24만건) 감소한 것으로 추정
• 거주비용은 여전히 전세>매매>월세이나, 전세 공급 감소가 월세와 매매 사이의 선택을 강요
I. 부동산 - 원인: 합리적 거주비용이 매매를 유도하기 때문
2
3
4
5
6
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8
02 04 06 08 10 12 14
(%)매매비용
월세비용
전세비용
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500
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700
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12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7
(천건)(%)
월세 거래량 (12M MA, R)
월세 거래 비중 (L)
대출 금리 인하 매매비용 감소
전세/월세비용은큰 변동 없음
55
2016 산업전망
건설/건자재
자료: 국토교통부, 기획재정부, KDB대우증권 리서치센터
신규수요 창출2013년 이후 부동산 정책 주요 내용
주: 2010년 인구총조사 기준
자료: 통계청, KDB대우증권 리서치센터
1) 공공부문 공급 축소
2) 금리 인하
3) LTV/DTI 완화
4) 도심 재생 및 환경 개선
• MB정권의 정책은 부동산 버블기에 만들어진 정책을 풀어내는데 초점
• 이후에도 수도권 부동산 가격 하락이 지속되자 정부는 1) 공공부문 공급 축소, 2) 정책 금리 인하및 공유형 모기지 제도 도입, 3) LTV 및 DTI 완화를 통해 주택 구매력 개선, 4) 도심 재생 지원, 재건축 규제 완화, 용적률 완화 등을 통해 주거의 질적 환경 개선
• 주택 수요 회복의 가장 큰 원인은 20~30대 사회 초년생들에 대한 레버리지 규제 완화
• 2016년 정책의 핵심은 얼마나 더 유지해 줄 것인가? 2016년 8월 LTV 연장 여부
I. 부동산 - 정책은 레버리지 규제 완화가 핵심, 2016년 8월?
794
1주택 보유(자가 주택 거주)
임대주택 사업자(총 보유 주택)
134
다주택 보유 가구수(총 보유 주택은 410만)
144
전세 및 월세 거주(타 지역 주택 보유)
114
전세 거주 가구(무주택)
293
월세 거주 가구(무주택)
319
매매전환
주택시장 정상화종합 대책
- 주택시장 정상화 방안: 공공주택 공급 축소, 무주택자 구입자금 지원 강화 등- 하우스/렌트푸어 지원 방안: 임대주택 리츠 세제 혜택 등- 보편적 주거복지 실현: 행복주택 공급, 주택바우처 도입 등
8.28 부동산 대책
- 전월세 시장 안정화: 취득세 영구인하, 모기지 보험 가입대상 확대 등- 임대주택 공급 확대: 민간 임대주택 공급 활성화 등- 전월세부담 완화: 월세 소득공제 한도 확대 등
12.3 부동산 대책
- 전세금 안심대출- 통합 정책 모기지 도입 및 공유형 모기지 확대- 행복주택 활성화 등
2.26 주택임대차시장 선진화방안
- 임대주택의 지속가능한 공급체계 구축- 민간 임대주택 공급 활성화- 점유형태간 주거비 균형 도모 등
7.24 경제활성화 대책
- LTV/DTI 완화: LTV 70%, DTI 60%- 국민주택기금 6조원 추가 편성- 재건축 안전진단 등 규제 완화 등
9.1 부동산 대책
- 재정비 규제 합리화: 재건축 연한 최장 40년 30년 등- 주택 공급방식 개편: LH 대규모 공공택지 지정 중단 등- 서민주거 안정화 등
10.30 전월세 대책
- 단기적인 전월세 수급 불안 대응- 다양한 임대주택 공급- 저소득층 주거비 부담 완화 등
1.13 주거 대책 - 기업형 임대사업 육성
9.2 서민/중산층주거안정화 방안
- 리모델링 임대 도입 및 전세임대 공급 확대 등 주거취약계층 지원 강화- 중산층을 위한 뉴스테이 활성화- 정비사업 규제합리화 및 투명성 제고
2016 산업전망
건설/건자재
• 세 가지 변수인 1) 저금리, 2) 레버리지 확대, 3) 임대비용 상승이 변하지 않는다면 부동산 가격상승은 이어질 것으로 전망
• 거주의 질적 개선, 멸실 주택 확대: 재건축/재개발 착공 전환이 확대됨에 따라 주거의 질적 환경개선에 대한 가치 반영. 멸실 주택 증가에 따라 입주 부담 완화 및 임대비용 상승 지속 전망
• 가격 상승 부담이 지방보다 낮음: 서울 지역의 가처분소득 대비 주택가격 비율은 2008년11.7x에서 정점 기록 후, 현재는 고점 대비 20% 하락한 수준가격 부담이 과거 대비 높다고보기는 어려움. 신규 분양가 역시 주변 시세 수준에서 형성되어 버블로 보기는 어려움
자료: KB국민은행, KDB대우증권 리서치센터
물가 및 소득 증가율보다 높은 임대비용 증가율PIR: Valuation이 싸지는 않으나 아주 부담스럽지도 않다
자료: 통계청, 한국은행, KDB대우증권 리서치센터
1) Valuation
2) 주거의 질적 환경 개선
3) 2016년 입주 부족 지속
I. 부동산 - 전망: 서울/수도권 주택가격 상승 지속 전망
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01 03 05 07 09 11 13 15
(x)
전국
서울
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(% YoY)
전세가격 상승률
처분가능소득 증가율
물가 상승률2008년 고점 기록 후20% 하락
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2016 산업전망
건설/건자재
지방 입주물량 증가 vs. 지방 전세가격 상승률 둔화
부동 자산의 최대 Risk는 과잉 상승 + 하단을 받쳐주는 임대가격 상승률 둔화도 부담
과잉 상승 기대 고분양가로 연결(해운대 엘시티 분양가)
재고가 쌓이기 시작하면 주택가격 하락 본격화, 향후 공급이 중요
I. 부동산 - 전망: 지방 부동산 경고 신호
자료: 뉴스보도, KB국민은행, 부동산114, KDB대우증권 리서치센터
• 2008~2009년 침체기: 대규모 미분양 사태, 신규 분양 감소,
미분양 할인판매, 주택가격 하락 지속
• 2010년 회복기: 주택가격 점진적 상승, 미분양 감소, 신규
입주 아파트 부족에 따라 신축 주택 관련 수요 회복
• 2011~2013년 호황기: 신규 분양물량은 급증하나 입주물량
부족은 지속(2~3년 시차). 임대가격 상승이 매매가격
상승으로 연결. 실수요와 투자수요 동시 유입되면서 급등
• 2013~2015년 후퇴기: 입주물량 회복, 임대가격 상승률
둔화, 국지적으로 주택가격 정체 지역 등장
(천원)
0
3
6
9
12
15
0
50
100
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05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15F
(%)(천세대) 입주물량 (L)
전세가 상승률 (R)
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64
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200
04 06 08 10 12 14 16F
(%)(천세대) 지방 입주물량 (L)
기타 지방 매매전세비 (R)
5개 광역시 매매전세비 (R)
입주물량확대 지속
매매전세비하락 반전
2016 산업전망
건설/건자재
자료: 부동산114, KDB대우증권 리서치센터
재건축/재개발 관련 정책재건축/재개발 분양물량
자료: 국토교통부, KDB대우증권 리서치센터
정비사업 멸실 확대에
따라 실질 입주물량
증가폭 제한적 예상
• 2015~2017년 예상 입주물량: 28만, 33만, 48만호로 2015년 대비 71% 증가 전망
• 입주 Risk: 매매 계약 취소는 가능성 낮음(중도금 유입). 입주물량 확대에 따른 임대비용 하락전환 가능성이 있으며, 임대 비용이 하락 전환될 경우 실수요와 투자수요 모두에 영향
• 다만 수도권의 경우 현재 착공 전환이 빨라지고 있는 재건축/재개발 멸실 효과를 고려해야 함: 재건축 분양물량은 14년 39,000세대 15년 79,000세대로 증가
• 2017년 실질 입주물량 증가폭이 재건축/재개발 멸실 확대에 따라 예상보다 크지 않을 가능성이높으며, 현재 주택 시장은 공급보다는 금융 환경의 변화에 더 민감한 것으로 판단
I. 부동산 - 2017년 입주 대란? 지역마다 다르다
-90
-60
-30
0
30
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0
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(%)(천세대)
분양물량 (L)
증가율 (R)
7.24 경제활성화 대책
규제 합리화 - 재건축 연한 완화(최장 40년 30년), 안전진단 규제 완화
건축투자 활성화 대책
결합건축제도 도입 - 복수의 대지를 하나의 대지로 간주, 대지간 용적률 결합 허용
건축협정제도 활성화- 2개 이상의 대지에 대해 소유자간 협정 체결 시 하나의 대지로 간주- 용적률 완화(20%), 협정 체결 건축물간 통합적용 가능한 시설기준
확대 등 인센티브 마련
기존 건축물 리뉴얼 시특례 적용
- 현실적으로 건축기준을 지키기 어려운 경우 건축 기준 완화- 높이제한, 건폐율 등 외에 건축선, 인접대지로부터의 이격거리 등
- 정비구역 지정권한 도지사에서 시장/군수로 이양- 기반시설 기부채납의 현금납부 방식으로 대체 허용
정비사업 투명성 제고- 전문성 제고를 위해 CEO 조합장 제도 도입- 장기지연 사업장에 대해 공공기관 참여 확대
57
2016 산업전망
건설/건자재
-5
0
5
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08 09 10 11 12 13 14 15
(% YoY) 서울 수도권
5개 광역시 기타 지방
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(천건, 천세대) 분양물량
혼인신고
입주물량
수도권 결혼쌍수 vs. 입주물량
금리, 월세 전환, 멸실, 입주물량 …
지역별 전세가격 상승률
지방 결혼쌍수 vs. 입주물량
I. 부동산 - 임대가격은 언제까지 오를까?
자료: 통계청, 부동산114, KB국민은행, KDB대우증권 리서치센터
0
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80
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160
200
240
00 02 04 06 08 10 12 14
(천건, 천세대) 분양물량
혼인신고
입주물량
• 2010년 이후 전국 전세가격은 동반 상승하였으며, 상승률은
수도권보다 지방이 빠르게 나타남
• 2013년을 변곡점으로 서울/수도권의 전세가격 상승률이
지방보다 높아지기 시작
• 2015년 임대주택 가격은 서울/ 수도권 임대가격 상승률
확대; 지방 광역시 재상승; 기타 지방 하락 전환
• 이미 2014년 이후 지방의 신규 입주물량은 신규 수요를
초과. 추가적으로 입주 확대됨에 따라 임대가격 하락 전환
• 서울/수도권 임대가격 상승 지속, 2017년 이후는 금리 레벨
및 재건축 멸실 환경에 따라 변화 가능성
혼인신고 < 입주물량 초과 공급
혼인신고 > 입주물량 공급 부족
2016 산업전망
건설/건자재
자료: 한국은행, KDB대우증권 리서치센터
처분가능소득 대비 주택담보대출 이자비용 비중주택담보대출 잔액
자료: 한국은행, KDB대우증권 리서치센터
가계부채와 부동산 • 주택가격 상승 및 무주택자의 실수요 전환에 따라 나타난 가장 큰 문제는 가계부채 증가
• 2008년 이후 한국은행 기준 주택담보대출 잔액은 50% 급증
• 하지만, 금리 하락에 따라 가처분소득 내 이자비용 부담은 오히려 감소하면서 체감적인이자비용 부담 또는 가처분 소득 내 이자비용 지출 비중은 오히려 감소(체감도 낮음)
• 문제 1) 역사적 저금리에서 과거 대비 금리의 변동성 확대 가능, 2) 전체 부채 규모 증가에 따라가계 자산에서 이자율에 대한 민감도가 확대, 3) 금리 변동이 현실화 될 경우 충격
I. 부동산 - 가계부채는 위험한가? 체감도가 낮은 부채는 위험
1.7
1.9
2.1
2.3
2.5
2.7
2.9
3.1
09 10 11 12 13 14
(%)
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(조원)
2014년 말 기준 주택담보대출 중고정금리 비중 23.6%
금리 상승에 취약한 구조
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2016 산업전망
건설/건자재
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
00 02 04 06 08 10 12 14
수도권-5개 광역시 가격 차이
수도권
5개 광역시
(만원/3.3m2)
자료: 부동산114, KDB대우증권 리서치센터
지방 부동산의 가격 메리트 감소(평균 APT매매가)지역별 매매가격 대비 전세가격 비율
자료: 부동산114, KDB대우증권 리서치센터
서울 중심의 주거 환경
개선 속도가 가장 빠를
전망
• 2008년 이전 부동산 시장의 패러다임은 강남 부동산 가격 상승, 서울로 확산, 수도권으로 전이, 지방의 투자심리 개선의 형태
• 2008년 이후의 가격 흐름은 지방 광역시 급등, 서울/수도권 하락으로 역행
• 향후 부동산 가격은 과거의 패러다임으로 돌아갈 가능성이 높은데, 이는1) 서울의 재건축/재개발 사업 가속화에 따라 주거 환경의 개선 속도가 지방보다 오히려 빠를 전망,2) 매매가격 대비 전세가격 비율이 이미 지방에 근접,3) 서울 및 수도권의 매매가격과 지방 매매가격의 격차 축소 등 때문
I. 부동산 - 10년 전의 패러다임, 서울/수도권이 주도할까?
30
40
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80
00 02 04 06 08 10 12 14
(%)
서울 5개 광역시
수도권 기타 지방2003년 고점 수준
2002년고점 갱신
2005년수준까지 하락
2016 산업전망
건설/건자재
자료: 각 사, KDB대우증권 리서치센터
대형 건설업체 주택 매출 및 매출총이익률대형 건설업체 분양물량
자료: 각 사, KDB대우증권 리서치센터 예상
현금흐름 개선에 따른
자체사업 확대와 분양가
상승이 수익성 개선으로
연결
• 2015년 신규 분양물량이 급증했음에도 불구하고 대형 건설업체의 미분양은 감소
• 따라서 올해 분양한 프로젝트의 실적이 본격적으로 반영되기 시작하는 2016년 이후 주택부문의 이익은 급증할 전망
• 특히 일부 업체의 경우 신규 자체사업 확대에 따라 우리의 추정보다 수익성이 개선될 가능성이 높아짐
• P(가격) x Q(물량) - Cost(미분양)의 세 가지 변수 모두 긍정적인 환경이 지속됨에 따라 2016년건설업체의 명확한 실적 개선이 가능할 전망