Alternative Investment 부동산 ‘ 수도권 주택공급 확대방안 ’ 발표 대체투자 2020. 08. 05 부동산/REITs/건설 김열매 02)368-6174 [email protected]‘ 서울권역 및 수도권 주택공급 확대방안 ’ 발표 ‘ 7.10 주택시장 안정 보완대책 ’ 발표 이후 전국 아파트 매매가격 상승폭 둔화되었으나 상승세가 지속되는 가운데, 정부는 국토교통부 및 관계부처 합동으로 ‘ 8.4 서울권역 및 수도권 주택공급 확대방안 ’ 을 발표. 서울을 중심으로 수도권에 13.2 만호 +@의 신규주 택 공급계획임. 세부내용은 1) 신규택지 발굴 3.3 만호 , 2) 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 2.4 만호 , 3) 공공참여형 고밀재건축 5만호 와 공공재개발 활성화 2만 호 , 4)노후 공공임대 재정비 등 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 0.5 만호 +@임. 또 한, 당초 계획한 공공분양물량 사전청약 을 2022 년까지 6 만호 로 확대할 것임을 발표. 공공참여형 고밀재건축 5만호 공급 계획 실현 가능성에 관심 집중될 것 이번 대책에서 가장 주목받는 방안은 공공참여형 고밀재건축. 용적률을 300~500%까 지 완화해 기존 가구수의 2배 이상 공급 하는 대신 증가한 용적률의 50~70%를 기부채 납으로 환수 하는 방식(환수분의 50% 이상은 공공임대로 50% 미만은 공공분양). 서울 시는 35 층, 용적률 300% 제한을 고수해왔는데, 이번 대책은 층수와 용적률이라는 큰 틀에서의 규제 완화 가능성을 담고 있다는 점에 주목해야함. 재건축 규제완화와 공급확대 정책의 중장기 효과 기대 서울시는 일반주거지역에 대한 35층 층수제한은 기존대로 유지하고 공공참여형 고밀재 건축에 한해 층수제한 완화가 가능하다는 입장을 밝힘. 임대주택 확대에 대한 조합원의 의견 조율에 시간이 필요, 동의율(조합원 2/3 동의)이 필요한 재건축 사업의 추진을 가 속화하기는 쉽지 않을 것 으로 예상. 정부는 서울 및 수도권, 특히 서울 아파트 공급 부족 우려라는 불안심리에 대응하고자 총력을 기울인 것으로 판단. 공급 기간 감안 시 즉각적 인 효과를 기대하기는 어려우나 입주 시점 공급 물량 증대 효과 기대. 아쉬운 점은 민간재건축 활성화 방안 부재, 전반적으로 건설업종에 긍정적 서울 및 수도권 공공임대, 공공분양 확대는 중장기 주택시장 안정화에 긍정적. 아쉬운 점은 민간재건축에 관한 활성화 방안 부재. 건설업종 주가 측면에서는 규제 완화와 공급 확대 기조로 정책 방향이 수정되고 있다는 점이 긍정적이라고 판단. 건설업종 Top pick 으로 GS 건설과 대림산업 유지 . 관계기관 합동 부동산 정책 발표 Recommendations GS 건설(006360.KS) 투자의견 : BUY(유지) 목표주가 : 36,000원(유지) 대림산업(000210.KS) 투자의견 : BUY(유지) 목표주가 : 125,000원(유지)
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부동산 수도권 주택공급 확대방안 - eugenefn.com...2020/08/05 · Alternative Investment 부동산 ‘수도권 주택공급 확대방안’ 발표 대체투자 2020.
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택 공급계획임. 세부내용은 1)신규택지 발굴 3.3만호, 2)3기 신도시 등 용적률 상향 및
기존사업 고밀화 2.4만호, 3)공공참여형 고밀재건축 5만호와 공공재개발 활성화 2만
호, 4)노후 공공임대 재정비 등 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 0.5만호 +@임. 또
한, 당초 계획한 공공분양물량 사전청약을 2022년까지 6만호로 확대할 것임을 발표.
공공참여형 고밀재건축 5만호 공급 계획 실현 가능성에 관심 집중될 것
이번 대책에서 가장 주목받는 방안은 공공참여형 고밀재건축. 용적률을 300~500%까
지 완화해 기존 가구수의 2배 이상 공급하는 대신 증가한 용적률의 50~70%를 기부채
납으로 환수하는 방식(환수분의 50% 이상은 공공임대로 50% 미만은 공공분양). 서울
시는 35 층, 용적률 300% 제한을 고수해왔는데, 이번 대책은 층수와 용적률이라는 큰
틀에서의 규제 완화 가능성을 담고 있다는 점에 주목해야함.
재건축 규제완화와 공급확대 정책의 중장기 효과 기대
서울시는 일반주거지역에 대한 35층 층수제한은 기존대로 유지하고 공공참여형 고밀재
건축에 한해 층수제한 완화가 가능하다는 입장을 밝힘. 임대주택 확대에 대한 조합원의
의견 조율에 시간이 필요, 동의율(조합원 2/3 동의)이 필요한 재건축 사업의 추진을 가
속화하기는 쉽지 않을 것으로 예상. 정부는 서울 및 수도권, 특히 서울 아파트 공급 부족
우려라는 불안심리에 대응하고자 총력을 기울인 것으로 판단. 공급 기간 감안 시 즉각적
인 효과를 기대하기는 어려우나 입주 시점 공급 물량 증대 효과 기대.
아쉬운 점은 민간재건축 활성화 방안 부재, 전반적으로 건설업종에 긍정적
서울 및 수도권 공공임대, 공공분양 확대는 중장기 주택시장 안정화에 긍정적. 아쉬운
점은 민간재건축에 관한 활성화 방안 부재. 건설업종 주가 측면에서는 규제 완화와 공급
확대 기조로 정책 방향이 수정되고 있다는 점이 긍정적이라고 판단. 건설업종 Top pick
으로 GS건설과 대림산업 유지.
관계기관 합동 부동산 정책 발표
Recommendations
GS건설(006360.KS)
투자의견 : BUY(유지)
목표주가 : 36,000원(유지)
대림산업(000210.KS)
투자의견 : BUY(유지)
목표주가 : 125,000원(유지)
Analyst 김열매 | 부동산
2_ Eugene Research Center
도표 1 주택공급대책 Q&A
1. 사전청약 확대방안과 기존의 후분양 정책 기조의 충돌
- 정부의 후분양 확대 방침에는 변함이 없음
- 다만 공급에 대한 우려가 커, 신도시 중심의 사전청약을 통해 수요를 분산시키기 위함. 전체 물량을 사전청약하는 것은 아님
2. 5월 공급대책의 공공재개발과의 차이점
- 5월 공급대책과 달리 이번 공급대책의 공공재개발은 정비구역이 해제된 구역을 포함한다는 점
- 5월 공급대책 당시 발표했던 2만호에서 2만호가 추가돼 총 4만호 정도의 공공재개발 물량을 기대, 9월에 공모 실시 계획
3. 공공참여형 재건축에 대한 구체적인 설명
- 공공재건축은 정비구역에 지정됐으나, 사업시행 인가를 받지 않은 사업장을 대상으로 함
- 현재 서울에서 이 같은 사업장은 모두 93개, 약 26만호가 있으며 사업참여율을 약 20%로 산정해 5만호가 나옴
- 공공참여형 재건축일 경우 고밀도재건축의 인센티브를 부여하며, 조합원 동의가 이뤄진 단지만 적용됨
4. 재건축 조합원 분양자격 규제 (2년 이상 실거주, 구조안전성 통과 50점) 완화 가능성
- 원래 재건축은 주거환경을 좋게 하기 위함이므로 취지에 부합함. 즉, 완화 계획 없음
5. 서부이촌동 통개발 계획과 육사부지 개발 및 성남공항이전 검토 여부
- 태릉골프장만 검토했고 다른 곳들은 검토하지 않음. 용산정비창은 공타(공기업 참여를 위한 예비 타당성 조사)를 위한 작업을 진행 중
6. 정부의 정책이 주택 소유보다 주택 임대에 중점을 두는 것이 아닌지
- 임대물량을 적극적으로 늘려나가고 있지만 많은 공급대책들 중 상당 부분이 분양물량인 점을 감안하면 임대 위주의 정책은 아님
- 다만 저소득층 안정을 위해 공공임대주택 공급을 적극적으로 늘릴 방침
7. 지분적립형 방식에 대한 구체적인 설명
- 분양 주택의 일종으로 기간별로(2년 혹은 4년) 일정 비율의 지분(20% 혹은 40%)을 나눠서 취득하는 방식
8. 신규 유휴택지에서 공공임대와 공공분양 물량의 비율
- 지구별로 차이가 있지만 대략 분양주택과 임대주택의 비율은 5:5
9. 공공참여형 재건축의 기부채납을 현금으로 받는 방안도 있는지
- 공공재건축에서 늘어나는 용적률의 절반 이상을 임대주택과 공공주택의 형태로 기부채납을 받을 계획, 현금 기부채납은 받지 않음
10. 준주거지역 주거비율 상한 완화에 대한 구체적인 설명
- 준주거지역의 경우에도 주거시설만으로 전체를 다 지을 수 있도록 허용한다는 의미
- 층수제한의 경우 서울시는 50층까지 완화되는데, 구체적인 층수 허용은 단지별로 차이가 있음
11. 신규로 공급되는 13만 2,000호 중에서 단기적으로 공급가능한 물량
- 유휴부지나 공공임대부지는 일찍 착공에 들어가고 사전청약이 가능하지만, 입주까지는 시간이 걸릴 것
12. 노후공공임대 재건축 사업은 올해 시작되는지
- 노후영구임대주택 재건축사업은 올해 시범적으로 사업 추진 예정이지만 주거 이주 문제 등으로 시간이 소요될 것으로 예상
자료: 국토교통부, 유진투자증권
Analyst 김열매 | 부동산
Eugene Research Center _3
도표 2 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 총괄표 구분 과제 호 수 (만호)
합계 13.2+α
1. 신규택지발굴
(3.3만호)
① 태릉CC <서울 노원> 1.00
② 용산 캠프킴 <서울 용산> 0.31
③ 정부 과천청사 일대 <경기 과천> 0.40
④ 서울지방조달청 <서울 서초> 0.10
⑤ 국립외교원 유휴부지 <서울 서초> 0.06
⑥ 서부면허시험장 <서울 마포> 0.35
⑦ 노후 우체국 복합개발 <수도권 일대> 0.10
⑧ 공공기관 유휴부지 활용 등 17곳
⑴ LH 서울지역본부(0.02) ⑻ 상암 자동차 검사소(0.04)
⑵ 상암DMC 미매각 부지(0.20) ⑼ 상암 견인차량 보관소(0.03)
⑶ SH 마곡 미매각 부지(0.12) ⑽ 구로 시립 도서관(0.03)
⑷ 면목행정복합타운(0.10) ⑾ 흑석 유수지 부지(0.02)
⑸ 문정 미매각 부지(0.06) ⑿ 거여 공공공지(0.02)
⑹ 천왕 미매각 부지(0.04) ⒀ 감정원, 일자리 연계 행복주택 등(0.04)
⑺ LH 여의도 부지(0.03) ⒁ 미공개 부지(0.19)
0.94
2. 용적률 상향 및 고밀화
(2.4만호)
① 3기 신도시 용적률 상향 2.00
② 기존 도심내 개발예정 부지(서울의료원, 용산정비창) 공급 확대 0.42
3. 정비사업 공공성 강화
(7.0만호)
① [재건축] 공공참여형 고밀 재건축 도입 5.00
② [공공재개발] 정비구역 해제지역 등에도 재개발사업 허용 2.00
4. 도시규제 완화 등
(0.5만호 + α)
① 노후 공공임대 재정비 0.30
② 공실 등 유휴공간을 활용하여 주거공급 확대 0.20
③ 도심고밀 개발을 위한 도시계획 수립기준 완화 등 +α
자료: 국토교통부, 유진투자증권
도표 3 신규택지 발굴 (3.3만호) 구분 대상지
도심 내 군부지 태릉CC(서울 노원), 캠프킴(용산)
공공기관 이전 · 유휴부지 정부 과천청사 일대(과천), 서울지방조달청(서초) 등
공공기관 미매각 부지 상암 DMC 미매각 부지(마포), SH 마곡 미매각 부지(강서) 등
공공시설 복합개발 노후 우체국 복합개발(수도권), 면목행정복합타운(중랑) 등
자료: 국토교통부, 유진투자증권
Analyst 김열매 | 부동산
4_ Eugene Research Center
도표 4 신규택지 위치도
순번 대상지 호수 순번 대상지 호수
1 태릉 CC 10,000 10 문정 미매각 부지 600
2 용산 캠프킴 3,100 11 천왕 미매각 부지 400
3 정부 과천청사 일대 4,000 12 LH 여의도 부지 300
4 서울지방조달청 1,000 13 서부면허시험장 3,500
5 국립외교원 유휴부지 600 14 면목 행정복합타운 1,000
6 LH 서울지역본부 200 15 상암 견인차량 보관소 300
7 상암 자동차검사소 400 16 구로 시립 도서관 300
8 상암DMC 미매각 부지 2,000 17 흑석 유수지 부지 200
9 SH 마곡 미매각 부지 1,200 18 거여 공공공지 200
자료: 국토교통부, 유진투자증권 주1: 노후 우체국(1천호), 감정원 및 일자리 연계 행복주택(4백호), 미공개부지(1.9천호) 등 0.33만호 포함 주2: 이와 함께, 5.6대책 등에 포함되었으나 사전협의 등으로 부지가 공개되지 않았던 노량진역사 등 고밀개발을 통해 편의시설·공공주택 단계적 공급 예정