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2° PIANO OPERATIVO COMUNALE (2017-2022)

Schede Progetto

Gabriella Romagnoli

2POC-app

Sindaco di Argenta Antonio Fiorentini Sindaco di Ostellato Andrea Marchi Sindaco di Portomaggiore Nicola Minarelli

GRUPPO DI LAVORO:

Progettista: Ing. Luisa Cesari - responsabile dell'Ufficio di Piano Intercomunale Collaboratori: Geom. Claudia Benini, Geom. Gabriella Romagnoli Cartografia: Geom. Paolo Orlandi

INDICE SCHEDE PROGETTO

Numero Scheda 2° POC

Numero Scheda 1° POC

Proponente Località Ambito Destinazione e oggetto Pagina

INTERVENTI PRODUTTIVI (Territorio consolidato)

1 --- Impresa Costruzioni

MALINI GEOM. GRAZIANO

Portomaggiore Via Ferrara / Via

Circonvallazione Ovest AC4

Commerciale Previsione di nuova

struttura medio-piccola non alimentare

1

AMBITI RIQUALIFICAZIONE

2 2 Società

VERONIKI REAL ESTATE Srl

Portomaggiore Via Ferrara

AR(3)-a

Direzionale e altri usi Riqualificazione area dismessa

verso direzionale e quota di residenziale

17

AMBITI PRODUTTIVI

3 12 COMUNE DI

PORTOMAGGIORE Comparto del PERSICO

Ripapersico Strada Statale 16

ASP2(3) Produttivo

Ampliamento espansione produttiva

26

4 13

COMUNE DI PORTOMAGGIORE Comparto PROV.LE

SAN VITO

Portomaggiore Via Provinciale San Vito

ASP2(2) Produttivo

Ampliamento espansione produttiva

35

INTERVENTI PRODUTTIVI (Territorio rurale)

5 14 Ditta MANIA SpA

Gambulaga Via Gambulaga-Masi

IPR Produttivo

Ampliamento attività produttiva in essere

44

6 --- Ditta LOR.MAC. Srl

Portorotta Via delle Anime

Rurale AVP

Produttivo Ampliamento attività artigianale

in essere 51

Legenda

Intervento di nuovo inserimento

Riconfermata Scheda Progetto del 1° POC

Estratto POC-RUE - Tav. 2.P1

AR(3)

ANS2(8)

AUC

AUC

AUC

AUC

AUC

ANS3(1)

Scheda Progetto n.1

Scheda Progetto n.2

AR-a

AC6

AR-a

AR-a

AR-b

AC4

AC1

AR-a

AC4AC4

AR-a

AC4 AC4

AC4

AR-b

AR-b

AR-a

AC4

AC4

247

246

P3

Estratto PSC - Tav. 3.P2

INDIVIDUAZIONE CARTOGRAFIA STRUMENTI COORDINATI

Macroclassificazione:Destinazione urbanistica:Modalità di attuazione:

Ambito consolidatoAttività commercialeA-18 + PdC convenzionato

Ambito PSC: AUC

Riprodotto in scala 1:5.000


SCHEDA PROGETTO n. 1 Il comparto costituisce una porzione pari ad approssimativamente il 52% dell’ambito AC4 che si estende a ovest delcapoluogo, in una zona tradizionalmente destinata a funzioni miste commerciali/artigianali. L’intervento constanell’insediamento di una medio-piccola struttura commerciale non alimentare in area facilmente accessibile sia dallaCirconvallazione Ovest che dal centro del capoluogo.

Ubicazione Portomaggiore – Via Ferrara angolo via Circonvallazione Ovest

2° POC Comune di Portomaggiore (2017-2022) Pagina 1 di 58

101-533

101-

101-639

101-573

119-1013

119-

101-

101-519

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101-531

101-500

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101-495

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101-199

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011

101-642

101-652

101-5

01

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101-66

101-5

15

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71

101-643

101-577

101-713

101-21

0

101-5

17

101-61

0

119-2027

101-16

1

101-245

101-41

101-491

101-126

101-49

0

101-5

87

101-338

119-1015

101-493

101-40

101-337

101-534

101-1

00

101-53

2

101-506

119-20

26

101-3

54

Base su estratto della cartografia catastale 1:2000´Legenda

Comparto POC

Stralcio di mappa catastale

Scheda Progetto n.1 - Ambito AC4


AC4

AR-a

AC4

P3

Base su estratto della caortografia del POC - Scala 1:500

LegendaSchema direttore

U - Sup. attrezzature e spazi collettivi di progetto (verde) mq 361,50U2 - Sup. dotazioni ambientali (verde) mq 408,10P1 - Sup. parcheggi pubblici mq 312,50P3c - Sup. parcheggi privati del pubblico mq 562,00P3c - Sup. parcheggi privati dello staff mq 87,50Sup. ciclabile di progetto mq 11,45Sup. cicclabile di progetto extra ambito mq 29,00SFpro - Sup fondiaria di progetto mq 2.669,50 (compresi P3c e fabbricato)Area di sedime del fabbricato mq 760,00

SCHEMA DIRETTORE



PARAMETRI URBANISTICI

Definizioni Minimi da norma

POC e PdC convenz.

ST - Superficie Territoriale dell’area edificabile oggetto d’intervento (mq.) - SUP. CATASTALE 3.725

ST - Superficie Territoriale dell’area edificabile oggetto d’intervento (mq.) - SUP. RILEVATA 3.763

STPRO- Porzione della Superficie territoriale ST non ricadente in vincolo (mq.) 212

STPRO-VINC - Porzione della Superficie territoriale ST ricadente in vincolo (mq.) 3.513

STPER - Superficie territoriale dell’area collegata per la perequazione dalla proposta d’intervento (mq.) --

SCMAX PRO - Capacità edificatoria massima rapportata all’area oggetto d’intervento (mq.) 2.235

DEPRO - Diritto edificatorio riconosciuto nella porzione della Superficie territoriale ST non ricadente in vincolo (mq./mq.) - Art. 4.6 comma 5 lett. C1 delle norme del PSC

0.22

DEVINC - Diritto edificatorio riconosciuto alla porzione della Superficie territoriale ST ricadente in vincolo (mq./mq.) - Applicazione della perequazione con incremento rispetto ai minimi previsti dall’art. 4.6 comma 5 lett. C2 delle norme del PSC

0.192

SCPRE - Superficie complessiva preesistente (mq.) --

SCPRO - Superficie complessiva derivante dai DE riconosciuti alla porzione della ST catastale non ricadente in vincolo (mq.) 47

SCPRO-VINC - Superficie complessiva derivante dai DE riconosciuti alla porzione della ST catastale ricadente in vincolo (mq.) 673

SCTOT - Superficie complessiva derivante da diritti edificatori riconosciuti all'area d'intervento (mq.) 720 720

UFPRO - Indice di utilizzazione fondiaria (mq./mq.) 0.27

SFPRO - Superficie fondiaria di progetto (mq.) 2.670 2.670

Sv - Superficie di vendita * 630 630

P3c - Superficie delle aree per parcheggi pertinenziali (mq.) - destinazione commerciale ** 630 649,50

P1 - Superficie delle aree per parcheggi pubblici di progetto (mq.) - destinazione commerciale * 288 312,50

U - Superficie delle attrezzature e spazi collettivi di progetto (mq.) - destinazione commerciale * 432 361,50

STR - Superficie della viabilità di progetto (mq.) -- --

Ciclabile di progetto su Via Ferrara entro ambito (mq.) 11.45 11.45

Ciclabile di progetto su Via Ferrara extra ambito (mq.) 29.00 29.00

U2 - Ulteriori aree da cedere per dotazioni territoriali = ST - (SFPRO + P1+ U + ciclabile) (mq.) *** 323,55 DA CATASTO

407,55DA RILIEVO

* Le dotazioni minime ivi riportate sono parametrate sulla destinazione commerciale ed in base alla superficie di vendita indicata (P1=40/100

mq di SC; U=60/100 mq di SC). Ricadendo l’intervento gran parte in fascia di rispetto stradale, viene applicato il criterio di discrezionalità consentito dall’art. 8.3 comma 5 delle norme di POC per la sistemazione di tali aree, collocando parte dei parcheggi e del verde pubblici all’interno della stessa, ma posizionando comunque l’edificazione oltre il limite di 35 m. definito dalla classificazione delle strade di cui all’art. II.9 del RUE. La dotazione U di verde pubblico dovuta viene ricavata solo quota parte, e compensata con una maggiore realizzazione di parcheggi P1 e con le dotazioni ambientali U2 corrispondenti alla fascia di 10 m. prospiciente la strada provinciale. In applicazione del principio di tolleranza costruttiva, in fase di progettazione definitiva del PdC convenzionato, le quantità indicate possono essere oggetto di scostamenti contenuti nello scarto del 2% (in più o in meno) senza costituire variante al POC.

** La dotazione è parametrata sulla destinazione commerciale non alimentare (P3c =1 posto auto di mq. 25 ogni 25 mq. di Sv) da individuarsi all'interno della SF in fase di progettazione definitiva del PdC convenzionato.

*** Le dotazioni ambientali U2 sono corrispondenti a quota parte della fascia di 10 m. prospiciente la strada provinciale. La quantità riportata è da considerarsi indicativa ed il suo reale dimensionamento è da individuarsi in fase di progettazione definitiva del PdC convenzionato, in base all’effettiva superficie ST rilevata, senza che un eventuale scostamento comporti variante al POC.

PARAMETRI EDILIZI

H MAX – Altezza massima 3 piani/11,00 mt

SP MIN - Superficie permeabile minima 20 % della STPRO

Distanza minima da Strada Provinciale 68 (via Circonvallazione Ovest) Distanze minime dalla SP 68 - PTQA art. 25 (solo funzione residenziale)

35,00 50,00

Distanza minima tra gli edifici H MAX con minimo 10,00 m.

Distanza minima dai confini 5,00

DESTINAZIONI D’USO AMMESSE

Sono ammessi i seguenti usi: a1 (residenza), a2 (residenza collettiva), b1 (commercio di vicinato), b2 (pubblici esercizi), b3 (studi professionali e piccoli uffici in genere), b4 (attività culturali; attività ricreative, sportive e di spettacolo prive di significativi effetti di disturbo sul contesto), b5 (artigianato dei servizi alla persona, alla casa, ai beni di produzione, alle imprese, nonché ai cicli e motocicli esclusi gli automezzi), b7 (artigianato produttivo manifatturiero di tipo laboratoriale in ambiente urbano), b8 (attività di parcheggio), c1a – c1n (medio piccole strutture di vendita), d2 (attività commerciali all'ingrosso, mostre, magazzini, depositi), e1 – e2 attività ricettive, alberghiere-attività ricettive extralberghiere), f1, f2, f3, f4 (attività e servizi di interesse collettivo), g1 (mobilità), g3 (reti tecnologiche e relativi impianti), g5 (impianti di trasmissione via etere), g6 (limitatamente ai servizi tecnici della pubblica amministrazione)



VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITA’ AMBIENTALE E TERRITORIALE

DESCRIZIONE

Descrizione e modalità di attuazione

L’intervento si sviluppa su un’area rilevata di complessivi 3.763 mq, allocata in una zona tradizionalmente vocata a funzioni miste commerciali / artigianali, e prevede la realizzazione di una medio-piccola struttura commerciale non alimentare, con superficie di vendita pari a 630 mq e superficie complessiva di 720 mq, in quanto comprensiva degli spazi destinati a magazzino e servizi per il personale. Non sono proposte quote di edificazione con destinazione d’uso residenziale. Per l’attuazione si ricorre allo strumento del Permesso di Costruire convenzionato in luogo del piano attuativo PUA, secondo i dettami dell’art. 28-bis del DPR n. 380 del 2001, che lo ritiene applicabile esclusivamente nel caso in cui le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una “modalità semplificata”. Ne consegue che la localizzazione dell’insediamento in argomento deve essere adeguatamente valutata, dal punto di vista ambientale e territoriale, nell’ambito del piano urbanistico comunale, così che il titolo abilitativo costituisca una mera attuazione di scelte discrezionali di pianificazione, operate e valutate compiutamente in sede di pianificazione sovraordinata. A tal fine l’intervento viene dettagliatamente normato nella presente Scheda Progetto n.1, che ne tratta la sostenibilità ambientale, prescrive i parametri urbanistici ed edilizi, definisce l’assetto urbanistico ed individua le dotazioni territoriali ed ambientali, oltre a contenere il testo della convenzione urbanistica con i criteri per la cessione delle dotazioni stesse.

Criticità principali

L’intervento interferisce con un dosso di rilevanza storico-documentale ed è quasi interamente compreso in area soggetta a vincolo paesaggistico. L’area di intervento ricade nell’area tampone del sito UNESCO.

Accessibilità

L’area ha accesso diretto da via Provinciale per Ferrara. La soluzione progettuale, di cui allo schema allegato, ne sfrutta appieno la posizione strategica, garantendo il collegamento con il centro del capoluogo anche a livello ciclo-pedonale sull’arteria di via Ferrara e, contestualmente, servendosi della viabilità di livello sovracomunale, di cui alla SP 68 (Via Circonvallazione Ovest).

Perequazione

E’ prevista la cessione di un’opera infrastrutturale costituita dal completamento del percorso ciclopedonale su via Ferrara a collegamento con il centro del capoluogo, e l’installazione di un sistema di videosorveglianza posto sull’intersezione a rotatoria fra via Provinciale per Ferrara e via Circonvallazione Ovest. Gestione e manutenzione a carico dei privati dei servizi e degli spazi collettivi.

Valutazioni alle quali assoggettare gli interventi nella fasi progettuali

Il lotto d’intervento ricade quasi interamente in una zona assoggettata a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs 42/2004 e quindi si prescrive la RELAZIONE PAESAGGISTICA. In sede di Permesso di Costruire convenzionato occorrerà predisporre: - la “DOCUMENTAZIONE DI PREVISIONE DI IMPATTO ACUSTICO”. Ai sensi delle norme in materia di semplificazione

(DPR 227/2011), in funzione dell'effettiva attività insediabile potrà essere presentata una dichiarazione sostitutiva relativa al rispetto dei limiti acustici di legge.

- idonea documentazione relativa alla gestione delle “TERRE DA SCAVO”.

CONDIZIONI DI SOSTENIBILITA’

Relazioni

Integrazione con il contesto

Stato di fatto: L’area è collocata sul margine occidentale del capoluogo e si connette al centro attraverso via Ferrara. La localizzazione ai margini dell’abitato rende l’ambito di intervento facilmente accessibile sia dall’esterno del capoluogo, con uno scarso impatto dei flussi di traffico sulla rete stradale interna, sia dall’interno del tessuto già consolidato.

Condizioni: L’ubicazione dell’ambito di intervento in corrispondenza del principale ingresso al centro abitato per chi viene dall’esterno, richiede che si valuti attentamente la qualità architettonica dell’edificato e degli spazi aperti (compresa la cartellonistica pubblicitaria), indipendentemente dalle funzioni che vi si svolgono (anche ad esempio nelle aree di carico e scarico delle merci). Se, infatti, tale intervento può avere il vantaggio di mascherare parzialmente il margine urbano esistente, spesso trattato in modo disomogeneo con manufatti di scarsa qualità, l’alternativa proposta dalla sua edificazione, deve considerare che tutti i “fronti”, in egual misura, rivestono un’importanza per l’immagine del capoluogo e dell’attività stessa. Saranno da evitare depositi di materiali all’aperto, i materiali utilizzati e l’assetto della vegetazione dovranno raggiungere il duplice scopo di mediare il rapporto tra il volume edificato e il contesto prevalentemente rurale limitrofo e di mascherare, senza occultare, le attività che vi si svolgono.

Compatibilità funzionale con il contesto

Stato di fatto: La porzione dell’ambito oggetto del POC è contigua ad aree prevalentemente commerciali, e non sussistono quindi particolari incompatibilità funzionali alla trasformazione commerciale.

Condizioni: L’intervento dovrà favorire la realizzazione delle connessioni con il centro, in coerenza con quanto previsto nel progetto di riqualificazione di via Ferrara predisposto dal Comune. La sistemazione degli spazi aperti e l’organizzazione delle funzioni dell’attività commerciale dovrà avvenire nel rispetto



della presenza delle limitrofe residenze. Le aree di movimentazione dei mezzi pesanti e le zone di carico e scarico, se localizzate in prossimità dalle residenze, dovranno prevedere misure di mitigazione dell’impatto visivo anche attraverso la vegetazione.

Criticità ambientali

Inquinamento elettromagnetico Stato di fatto: Non sono presenti sorgenti di inquinamento elettromagnetico non essendo l’area ed il suo immediato intorno interessata da linee elettriche in cavo aereo o cabine di trasformazione.

Condizioni: Nessuna

Inquinamento acustico Stato di fatto: Il lotto ricade in Classe acustica IV (Aree a intensa attività umana) ed è interamente compreso nella fascia A di pertinenza della circonvallazione, all’interno della quale occorre siano rispettati limiti di immissione per legge. Gli edifici residenziali limitrofi sono ricompresi parte nella medesima Classe IV e parte in Classe III. I livelli ante operam sono stati rilevati in Leq 55,6 dB(A) - LN95 47,5 dB(A), indicando quale rumore di fondo il 95° percentile oltre al livello equivalente, onde tener conto del blando ma continuo traffico veicolare su Via Ferrara

Condizioni: Per quanto attiene le attività da svolgersi post operam, la rumorosità verrà prodotta esclusivamente dalle unità esterne per la climatizzazione dei locali, da un traffico settimanale dato dai bilici per il rifornimento e da un traffico giornaliero derivante dalle autovetture dei dipendenti e degli acquirenti. Data l’esiguità della rumorosità generata e la distanza dei ricettori, si ritiene che verranno ampiamente rispettati i valori limite previsti dalla legge per la classe acustica IV. Occorrerà comunque effettuare una puntuale valutazione previsionale di impatto acustico in sede di Permesso di Costruire convenzionato. Le attività che si svolgono nell’ambito di progetto non richiedono inoltre particolari cautele dal punto di vista della protezione dai livelli acustici dell’infrastruttura stradale.

Inquinamento atmosferico Stato di fatto: Il traffico sulla circonvallazione costituisce potenziale sorgente di inquinamento atmosferico

Condizioni: Il fabbricato e le aree verdi pubbliche dovranno essere allocate alla maggior distanza possibile dall’infrastruttura. Nelle aree immediatamente a ridosso siano collocati i parcheggi pubblici.

Inquinamento ambientale Stato di fatto: Non sono presenti fattori che determinano inquinamento ambientale.

Condizioni: Al fine di escludere fonti di contaminazione del suolo, in fase autorizzativa occorrerà specificare in dettaglio l’uso del suolo attuale e pregresso

Dotazioni territoriali ed ecologiche

Attrezzature per servizi e spazi collettivi Dotazioni aggiuntive rispetto ai minimi di legge: Data la dimensione esigua della porzione di ambito interessata, si ritiene che siano sufficienti le dotazioni richieste per legge, a cui vanno a sommarsi le dotazioni ambientali U2

Infrastrutture per la mobilità Stato di fatto: L’ambito è facilmente accessibile direttamente da via Ferrara e risulta ben servito dalla viabilità sovracomunale (SP 68 – Circonvallazione Ovest)

Condizioni: Direttive - Il sistema di parcheggi pubblici e pertinenziali ad uso pubblico dovrà essere attestato sulla porzione di ambito contigua alla Circonvallazione Ovest, all’interno della fascia di rispetto stradale. Indirizzi - Sia garantito l’accesso in sicurezza dalla pista ciclo-pedonale.

Infrastrutture per l’approvvigionamento idrico Stato di fatto: Non si registrano criticità per l’allaccio di singola utenza all’acquedotto principale in fregio a via Provinciale per Ferrara (dorsale da Portomaggiore a Runco).

Condizioni: L’incremento di carico insediativo è assoggettato a verifica da parte dell’Ente gestore. Per ogni ulteriore incremento di carico dovranno essere svolte opportune valutazioni in merito alle reti di approvvigionamento idrico prevedendo se necessario la realizzazione di nuove opere da concordare con il gestore del SII

Infrastrutture per lo smaltimento delle acque meteoriche Stato di fatto: Altimetria e posizione La posizione favorisce lo scolo delle acque nella condotta di via Ferrara. Capacità di smaltimento La fognatura mista di via Ferrara è dimensionata per supportare nuovi carichi. Si prescrive comunque di valutare la possibilità di scolo in acque superficiali.

Condizioni: L’incremento di carico insediativo è assoggettato a verifica da parte dell’Ente gestore. Prescrizioni: Al fine di ridurre i volumi di laminazione, dovranno essere limitate al massimo le superfici impermeabilizzate, privilegiando ove possibile pavimentazioni con sistemi autobloccanti o comunque parzialmente drenanti, anche in aggiunta delle quote di superficie permeabile prescritte (SP≥20% STPRO). Il progetto della rete di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, separata dalla rete delle acque nere, dovrà essere redatto in conformità alla D.G.R. 286/05. Le acque meteoriche “bianche” provenienti dai pluviali e piazzali di pertinenza dell’area produttiva non devono venire a contatto con materiale che può rilasciare sostanze pericolose e/o persistenti nell’ambiente (lavorazioni/operazioni “sporcanti”, stoccaggio rifiuti, etc.).



Al fine di ridurre la portata delle acque meteoriche che scolano nella fognatura mista di via Ferrara o in acque superficiali, si chiede la realizzazione di sistemi di accumulo (vasche di laminazione), di dimensioni adeguate a supportare le situazioni più critiche in caso di eventi meteorici intensi. Le superfici in cui realizzare le vasche di laminazione dovranno essere localizzate all’interno della fascia di rispetto stradale della Circonvallazione Ovest, nelle aree indicate quali dotazioni ambientali. Tali sistemi di smaltimento dovranno essere opportunamente dimensionati sulla base di studio idraulico in sede di Permesso di Costruire convenzionato e non andranno computati ai fini dell’invarianza idraulica, fatte salve diverse disposizioni da parte del Consorzio di Bonifica Pianura di Ferrara. Onde non incrementare le portate riversate dallo sfioratore della rete fognaria dell'area direttamente nel condotto Volpi, già ora utilizzato al limite delle proprie capacità di smaltimento, si chiede di valutare la possibilità di indirizzare lo scarico delle sole acque meteoriche verso il condotto demaniale denominato “All.te Belriguardo-Prafigaro", naturale linea di scolo dell'area in oggetto, utilizzando le preesistenti linee private, previa individuazione e verifica dell'attuale stato di efficienza di tali linee che potrebbero essere state compromesse dalla realizzazione della nuova circonvallazione. Nel caso in cui fosse possibile adottare tale soluzione, al fine di consentire al Consorzio di Bonifica Pianura di Ferrara di effettuare le necessarie valutazioni in merito alla compatibilità dello scarico nella rete idraulica consorziale e in materia di invarianza idraulica, ai sensi della Delibera consorziale 61/2009, si richiede, in fase autorizzativa, la trasmissione di tavole opportunamente quotate riportanti i dettagli delle opere predisposte per la laminazione e l’invaso temporaneo delle acque meteoriche in eccesso derivanti dalla nuova urbanizzazione, corredate da una relazione idraulica che riporti il conteggio delle superfici di nuova impermeabilizzazione, la portata prevista in uscita dall'area e i mc di acqua meteorica da trattenere temporaneamente. Indirizzi Le quote dei pavimenti e delle strade dovranno essere stabiliti in relazione alla quota massima di invaso dell’accumulo. Si consiglia la realizzazione di ulteriori sistemi di accumulo locali, in aggiunta alle vasche di laminazione, che possono essere utilizzati anche per raccogliere le acque a fini irrigui, sempre da non computarsi ai fini dell’invarianza idraulica.

Infrastrutture per lo smaltimento dei reflui e depurazione

Stato di fatto: Non si segnalano particolari criticità.

Condizioni: Lo scarico deve avvenire nella fognatura mista di via Ferrara, collegata al depuratore, previo parere dell’ente gestore dell’impianto.

Infrastrutture per la distribuzione dell’energia elettrica

Stato di fatto: Non si segnalano criticità per l’approvvigionamento.

Condizioni: Nessuna

Infrastrutture per la distribuzione del gas


Condizioni: Nessuna

Infrastrutture per le telecomunicazioni

Stato di fatto: Non si segnalano criticità per l’infrastrutturazione dell’area.

Condizioni: Nessuna

Infrastrutture per lo smaltimento dei rifiuti

Stato di fatto: Il comparto è in continuità con zona servita dalla raccolta RSU.

Condizioni: E’ a carico della proprietà dotarsi di uno spazio idoneo allo stoccaggio dei contenitori per i rifiuti, considerato che il comune di Portomaggiore ha adottato il sistema di raccolta porta a porta.

Dotazioni ecologiche e ambientali

Stato di fatto: Si rileva la contiguità dell’ambito con la strada Provinciale 68 (via Circonvallazione Ovest) di accesso al centro urbano.

Condizioni: E’ da considerare dotazione ecologico-ambientale la fascia di rispetto della Provinciale 68 (via Circonvallazione Ovest) per una profondità di 10 m dalla sede stradale, che oltre a mitigare l’impatto acustico esercitato dall’infrastruttura, avrà anche il fine di garantire l’invarianza idraulica nei casi di eventi meteorici intensi.

Prestazioni degli edifici

Requisiti energetici

Condizioni: Dovranno essere preferenzialmente rispettati i requisiti costruttivi equiparabili alla classe richiesta dalla normativa vigente.

IMPATTI ESERCITATI

Popolazione

Inquinamento acustico

Effetti attesi: Le attività e le funzioni di progetto, trattandosi di una struttura di vendita medio-piccola, sono state classificate in classe IV.

Mitigazioni: In sede di Permesso di Costruire convenzionato si dovrà provvedere all’elaborazione della “Documentazione di Previsione di Impatto Acustico” prestando particolare attenzione ai livelli di rumore generati dai flussi di traffico nell’area del parcheggio e nell’area di carico e scarico delle merci. In quella sede occorrerà provvedere alla definizione delle mitigazioni idonee a ridurre le eventuali problematiche riscontrate.



Inquinamento atmosferico

Effetti attesi: L’ambito di intervento è contiguo al centro abitato di Portomaggiore e considerata l’attività svolta, è possibile prevedere che la maggiore utenza provenga direttamente dal capoluogo, facendo usi di mezzi non motorizzati. La facilità di accesso dall’esterno rende quest’area raggiungibile interferendo solo relativamente sulla viabilità locale interna e sui tessuti residenziali, principali ricettori delle emissioni da traffico veicolare.

Mitigazioni: Nessuna

Sistema delle risorse paesaggistico-culturali

Patrimonio storico-architettonico

Effetti attesi: Non sono presenti elementi o complessi di valore storico-architettonico nell’immediato contesto.


Sito Unesco

Effetti attesi: L’intervento ricade nel perimetro del Sito Unesco (zona tampone)

Mitigazioni: La localizzazione dell’area di intervento all’ingresso del centro urbano la rende un luogo strategico per l’immagine del capoluogo. Occorre valutare con attenzione la qualità architettonica dell’edificio e il suo inserimento all’interno del contesto (si veda “Integrazioni con il contesto”)

Patrimonio storico-testimoniale

Effetti attesi: Non sono presenti elementi o complessi di valore storico-testimoniale nell’immediato contesto.


Sistema delle risorse naturalistico-ambientali

Rete ecologica

Effetti attesi: L’intervento non interferisce con nessun elemento della rete ecologica.


Sic e Zps

Effetti attesi: L’intervento non interferisce con le aree tutelate nella Rete Natura 2000.


Acqua

Effetti attesi: Le attività previste per l’ambito di intervento potrebbero modificare la qualità delle acque della falda acquifera (si veda il funzionamento idrologico dell’ambito di intervento descritto nella sezione relativa ai dossi).

Mitigazioni: Al fine di ridurre gli impatti sulle acque sotterrane si prescrive il rispetto del D.Lgs 152/2006 e smi, oltre alle normative regionali in materia (DGR 289/2005, DGR 1860/2006) relativo alla gestione delle acque di 1° pioggia. Le acque meteoriche “bianche” provenienti dai pluviali e piazzali di pertinenza non devono venire a contatto con materiale che può rilasciare sostanze pericolose e/o persistenti nell’ambiente.

Suolo

Effetti attesi: L’intervento determina un consumo di suolo e non comporta contaminazioni.

Mitigazioni: In sede di progetto occorrerà specificare l’uso attuale del suolo e pregresso, in modo da escludere possibili fonti di contaminazione. Occorrerà rispettare le quote di superficie permeabile prescritte (SP≥20% STPRO).

Interferenze con i vincoli sovraordinati

Dossi

Effetti attesi: L’ambito di intervento interferisce in parte con un’area di dosso tutelata dal PTCP e dal PSC come elementi morfologici e zone che svolgono una funzione idraulica di ricarica delle falde. Dal punto di vista morfologico, l’andamento del dosso nella zona in questione è già stato notevolmente modificato dall’attività antropica, e considerata la modesta estensione dell’area di intervento, si ritiene che lo stesso non possa alterare in modo significativo la sua riconoscibilità. Dal punto di vista della funzione idraulica del dosso, in questa porzione specifica, lo stesso non può considerarsi un’area di ricarica della falda. Le indagini condotte per il rischio sismico hanno rilevato la presenza di una coltre di terreni coesivi argilloso-limosi che di fatto non consentono un’efficace infiltrazione delle acque meteoriche al suolo, le quali, data la scarsa permeabilità delle argille superficiali, convogliano nei canali di scolo che circondano l’area. Inoltre, dalle indagini eseguite, la quota della falda (o superficie di saturazione) è stata riscontrata alla profondità di 0.90-1.00 m e vista la situazione al contorno, l’acqua presente corrisponde ad acqua di una potenziale e limitata falda superficiale, costituita da terreni coesivo-granulari, individuati da piano campagna a circa mt 1.50/2.00 di profondità. Anche le acque di superficie, viste le distanze dal sito in esame (ad esempio Scolo Bolognese a circa 130 m in direzione sud) e le caratteristiche litologiche, si ritiene non possano concorrere direttamente nella regimazione della falda o acqua di saturazione e la loro influenza sarà quindi secondaria o indiretta, per effetto dello scolo delle acque superficiali e, in genere, della regimazione delle acque meteoriche attraverso i fossi e le scoline perimetrali ai campi.

Mitigazioni: Data la presenza del dosso, le modificazioni saranno condizionate alla realizzazione degli interventi che garantiscono la sicurezza idraulica delle attività esistenti e di progetto. Per favorire la ricarica dell’acquifero sabbioso, dovranno essere adottate soluzioni che possano consentire l’infiltrazione



delle acque nello strato sabbioso. Data la scarsa permeabilità degli strati superficiali sono richiesti livelli di permeabilità del suolo paragonabili agli altri ambiti di intervento per la nuova urbanizzazione (SP ≥20% ST), da garantirsi attraverso gli spazi a verde e superfici con pavimentazione drenante. Si richiede un diverso trattamento per le acque di 1° pioggia che dovranno essere raccolte in apposite vasche.

Viabilità storica e panoramica

Effetti attesi: La porzione dell’ambito si attesta su via Ferrara, strada riconosciuta come storica dal PSC, sulla quale potrebbe esercitare impatti negativi relativi alla sua leggibilità come elemento unitario.

Mitigazioni: Si richiede di mantenere un’adeguata distanza dalla strada e di restituire una sua unitarietà mantenendo un livello di coerenza il più possibile unitario con il progetto di riqualificazione della via Ferrara curato del Comune.

Aree archeologiche – Rischio archeologico

Effetti attesi: L’intervento non ricade in un’area archeologica, ma si attesta su via Ferrara, strada riconosciuta come storica dal PSC e si prevede altresì la realizzazione di un’opera pubblica ( completamento ciclabile)

Mitigazioni: Nessuna. Tuttavia, ai sensi dell’art. 2.15 delle norme di PSC e dell’art. 28 del D.Lgs 42/2004, occorre prevedere l’invio del progetto alla competente Soprintendenza

Vincolo paesaggistico

Effetti attesi: La porzione di ambito è quasi interamente ricompresa nel vincolo paesaggistico dei 150 m dallo Scolo Bolognese.

Mitigazioni: Il vincolo paesaggistico è dovuto per legge, trovandosi entro una distanza di 150 m dalla sponda del Canale Scolo Bolognese. Il vincolo non esclude l’edificabilità, tuttavia, per la realizzazione di qualsiasi intervento, si prescrive l’elaborazione di una Relazione paesaggistica al fine di ottenere l’autorizzazione paesaggistica dalla competente Soprintendenza.

INQUADRAMENTO GEOLOGICO, IDROGEOLOGICO E SISMICO

Si rimanda alla RELAZIONE GEOLOGICA E SISMICA DI ANALISI DEGLI INTERVENTI PROGRAMMATI

Prescrizioni: Dato atto che è emerso un potenziale dell'indice di liquefazione alto (13,7 - 12,6) con conseguenti cedimenti post sismici importanti (circa 25 cm); in fase di progettazione devono essere fatti approfondimenti d'indagine relativamente a tale criticità, al fine di orientare in maniera ottimale le scelte progettuali delle opere fondali. A seguito di tali approfondimenti, dovranno essere eseguiti interventi di mitigazione del rischio di liquefazione (consolidamento del terreno di fondazione, interventi per la riduzione delle pressioni interstiziali, ... ).

Direttive: Considerato che la profondità della falda, rilevata nelle verticali d'indagine, è risultata essere compresa tra -1,00 e -2,00 metri da piano campagna; si raccomanda di tenere in debita considerazione la fluttuazione stagionale della falda freatica, sia in fase di progettazione che durante l'esecuzione dei lavori



Estratto Tav.ZA1.P2

Pilona

CONA-PORTOMAGGIORE

S.P.

Scheda Progetto n.1


SCHEDA PROGETTO n. 1

Schede Progetto POC



CONVENZIONE URBANISTICA PER L’ATTUAZIONE DEL PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO PER LA REALIZZAZIONE DI MEDIO-PICCOLA STRUTTURA DI VENDITA NON ALIMENTARE, AVENTE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA DI IMPORTO INFERIORE ALLA SOGLIA DI CUI ALL’ART. 35 COMMA 1 LETTERA A) DEL D.L. 50/2016 CODICE DEI CONTRATTI

L'anno …………….. in questo giorno di ………………….. del mese di ……………………, a …………………………….., nel mio studio sito in ………………….. cn. ……………., avanti a me Dr. …………………. Notaio in ……………………… ed iscritto nel Ruolo del Collegio Notarile del Distretto di ………………………, si sono personalmente costituiti i Signori:

1. UNIONE DEI COMUNI VALLI E DELIZIE, con sede a Portomaggiore in Piazza Umberto I cn.5 (cf. 93084390389), rappresentata dall’Ing. Luisa Cesari in qualità di Dirigente del Settore Programmazione Territoriale, nel seguito del presente atto denominata come “Unione”

2. COMUNE DI PORTOMAGGIORE, con sede a Portomaggiore in Piazza Umberto I cn.5 (cf. 00292080389), rappresentato dall’Ing. Luisa Cesari in qualità di Dirigente del Settore Tecnico, nel seguito del presente atto denominato come “Comune”

3. Impresa Costruzioni MALINI Geom. GRAZIANO (P.Iva 00450490388) avente sede a Ferrara (Fe) in via Bologna cn.284, in persona del legale rappresentante in carica sig. Malini Graziano (C.F. MLN GZN 52R26 D548O), il quale dichiara di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legislazione vigente per contrattare con una pubblica amministrazione e dichiara altresì, di agire in questo atto in nome, per conto e nel proprio interesse, quale proprietario degli immobili sotto descritti, d’ora in poi indicata per brevità nel seguito del presente atto con l’espressione “Promotore”;

della cui identità personale, qualifica e capacità di agire, sono certo io Notaio, (oppure: mi sono accertato mediante carta d’identità N. ………….rilasciata dal Comune di………..………. in data……………., in corso di validità)

In evasione ai precorsi accordi, a mezzo del presente atto la cui integrale compilazione viene personalmente redatta da me Notaio, indagata la volontà dei comparenti,

SI PREMETTE

– che l’Ing. Luisa Cesari interviene ed agisce nel presente atto, non in proprio, ma esclusivamente nella sua qualità di Dirigente del Settore Programmazione Territoriale dell’Unione dei Comuni Valli e Delizie in forza del Decreto Presidenziale n. 3 del 14.06.2016, per dare esecuzione alla Delibera del Consiglio Unione n. .……. del ………… (delibera di approvazione del 2° POC del comune di Portomaggiore), che in copia conforme all'originale si allega al presente atto sotto la lettera "A", previa lettura datane da me Notaio ai comparenti che dichiarano di approvare;

– che l’Ing. Luisa Cesari interviene ed agisce nel presente atto, non in proprio, ma esclusivamente nella sua qualità di Dirigente del Settore Tecnico del comune di Portomaggiore, in forza del Decreto Sindacale n. 16 del 01.10.2013 per dare esecuzione alla Delibera del Consiglio Unione n. .……. del ………… (delibera di approvazione del 2° POC del comune di Portomaggiore), che in copia conforme all'originale si allega al presente atto sotto la lettera "A", previa lettura datane da me Notaio ai comparenti che dichiarano di approvare;

– che in questo atto il Malini Graziano interviene come proprietario e si assume tutti gli impegni contenuti nella presente Convenzione, tutte le spese relative alla realizzazione della lottizzazione e conseguenti dalla presente Convenzione;

– che il Comune di Portomaggiore ha approvato il Piano Strutturale Comunale (PSC) con delibera di Consiglio Comunale n. 8 del 15.02.2010;

– che il Comune di Portomaggiore ha approvato il Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) con delibera di Consiglio Comunale n. 9 del 15.02.2010;

– che il Comune di Portomaggiore ha approvato il 2° Piano Operativo Comunale (POC) con delibera di Consiglio Unione n. ………… del ………………;

– che l’Impresa Costruzioni MALINI Geom. GRAZIANO è proprietaria di un terreno distinto al N.C.T. del Comune di Portomaggiore al Foglio 101, mappale 500, della superficie di mq. 3.725 catastali;

– che detta area risulta interamente inserita nel 2° POC approvato, giusta Scheda Progetto n.1;



– che l'edificazione in tale zona è subordinata all'approvazione di Permesso di Costruire convenzionato, il tutto presentato in osservanza alle disposizioni della Scheda Progetto n.1 del 2° POC del comune di Portomaggiore;

– che il Permesso di Costruire convenzionato, redatto da …………………………… (C.F. ………………………….) con studio in ………………………………, via …………………… n. ……………., è stato presentato dall’Impresa Costruzioni MALINI Geom. GRAZIANO in data .......………...... e che l’aspetto tecnico-urbanistico della soluzione presentata è stato esaminato dalla “Commissione per la Qualità Architettonica e il Paesaggio”, la quale ha espresso parere ………………….. in data ...............;

– che contestualmente all’approvazione del 2° POC, è stato approvato lo schema della presente convenzione, quale allegato della Scheda Progetto n.1, giusta delibera di Consiglio Unione n. ……. del ……………… .

Tutto ciò premesso e ratificato, fra le parti indicate come sopra, che di seguito enunciate rispettivamente “Unione”, “Comune” e “Promotore”

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:

ART. 1 - Premesse ed allegati

Le premesse, gli elaborati e la documentazione di seguito richiamata, anche se non materialmente allegata, ma sottoscritta dalle parti che dichiarano di ben conoscerne il contenuto e di dispensare me ufficiale rogante dalla lettura, sono conservati agli atti dell’Unione dei Comuni Valli e Delizie e formano parte integrante e sostanziale della presente convenzione.

Il Permesso di Costruire convenzionato, di seguito denominato PdC-conv, è costituito dai seguenti elaborati: RIPORTARE ELENCO ELABORATI COSTITUENTI IL PdC-conv

ART. 2 - Destinazione urbanistica e norme edilizie

La destinazione urbanistica dell’area, attestata dal certificato di destinazione urbanistica, omessane la lettura per dispensa avutane dai comparenti, che dichiarano di ben conoscere il contenuto ed approvarlo, è quella del POC vigente del comune di Portomaggiore.

ART. 3 – Accordo di pianificazione

Nella presente convenzione urbanistica si intendono interamente trasfusi tutti gli obblighi scaturenti dall’accordo di pianificazione sottoscritto fra l’Impresa Costruzioni MALINI Geom. GRAZIANO, ed l’Unione, siglato il ……………………….., e registrato a ……………………….. in data …………………… al n. ………………..

ART. 4 - Opere di urbanizzazione

Il Promotore si obbliga per sè e per i suoi eventuali aventi causa a qualsiasi titolo a:

a) eseguire direttamente a propria cura e spese le opere di urbanizzazione previste dalla Scheda progetto n.1 del 2° POC, insistenti sulle aree descritte alla successiva lettera “b”, complete e funzionanti in ogni loro aspetto, anche per quanto inerente la realizzazione e/o adeguamento degli impianti di intercettazione e smaltimento acque, approvvigionamento idropotabile, illuminazione pubblica, distribuzione energia elettrica e gas metano, rete telefonica, nonché per una adeguata segnaletica stradale verticale ed orizzontale. Le opere consistono in: - reti dei pubblici servizi (fognatura, illuminazione, acquedotto, corrente elettrica, ecc.); - pista ciclabile mq. 40,45 - parcheggi pubblici (P1) mq. 312,50 - verde pubblico attrezzato (U) mq. 361,50 - dotazioni ambientali (U2) mq. 408,10

b) cedere a titolo gratuito al Comune con le modalità indicate dal successivo art.10, le aree su cui insistono le opere di urbanizzazione, di circa mq. 714,45 e le aree costituenti dotazioni ambientali, pari a circa mq. 408,10, per una superficie complessiva di mq. 1.122,55;



c) cedere al Comune, senza alcun altro corrispettivo, se non lo scomputo di cui ai successivi punti, le opere di urbanizzazione realizzate descritte alla precedente lettera a). La cessione dovrà avvenire con le modalità indicate dal successivo art.10;

d) presentare a copertura della completa e corretta esecuzione delle opere di urbanizzazione con i relativi sedimi, idonea garanzia finanziaria di cui al successivo art. 11;

e) realizzare tali opere secondo il progetto esecutivo su cui si è espresso favorevolmente il competente Settore Tecnico del Comune, nel rispetto della legislazione e normativa tecnica vigente o eventualmente intervenuta successivamente al presente atto in materia di opere pubbliche, nonché alle specifiche discipline vigenti ed alle indicazioni che forniranno i Servizi tecnici comunali e dell’Unione competenti per materia o gli Enti erogatori di ciascun servizio, opportunamente contattati durante l’esecuzione dei lavori;

f) osservare e fare osservare norme e regolamenti di cui al D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche e integrazioni;

g) eseguire a propria cura e spese il collaudo tecnico amministrativo delle opere di urbanizzazione, secondo quanto previsto dal successivo art. 9.

ART. 5 - Progettazione delle opere di urbanizzazione

Le opere di urbanizzazione elencate e descritte al precedente art. 4 sono abilitate nell’ambito del PdC-conv di cui alla presente convenzione urbanistica.

Il progetto esecutivo delle opere stesse, su cui è stato ottenuto preventivamente il parere favorevole del competente Settore Tecnico del Comune, è parte integrante degli elaborati del PdC-conv.

I lavori dovranno iniziare entro un anno dal rilascio del PdC-conv ed ultimati nell'arco di validità dello stesso, salvo proroga che potrà essere accordata per cause di forza maggiore.

ART. 6 - Esecuzione delle opere di urbanizzazione

Le opere dovranno essere eseguite conformemente ai progetti esecutivi sui quali il competente Settore Tecnico del Comune si è espresso favorevolmente, di cui ai precedenti articoli, nel rispetto della legislazione e normativa tecnica vigente o eventualmente intervenuta successivamente al presente atto in materia di opere pubbliche, nonché alle specifiche discipline vigenti ed alle indicazioni che forniranno gli Uffici comunali e dell’Unione competenti per materia o gli Enti erogatori di ciascun servizio, opportunamente contattati durante l’esecuzione dei lavori.

L’esecuzione delle opere dovrà avvenire a perfetta regola d’arte e, nel corso dei lavori, il Comune potrà verificare la corrispondenza delle stesse ed il rispetto degli obblighi assunti con il presente atto, mediante sopralluoghi periodici da parte di Funzionari dei propri competenti settori.

L’efficienza, la manutenzione e la pulizia delle opere realizzate è a completo carico del Promotore fino a quando le opere stesse non saranno cedute al Comune. Saranno pure a carico del Promotore la responsabilità civile per eventuali danni a terzi.

Il Promotore si obbliga inoltre a:

- apportare quelle modifiche di carattere non sostanziale e quelle integrazioni che i Servizi tecnici comunali e dell’Unione o gli Enti erogatori reputino necessarie in funzione dell’effettivo stato dei luoghi, senza che il soggetto attuatore acquisti il diritto a rimborsi o ulteriori scomputi;

- assoggettarsi alle eventuali disposizioni impartite a seguito delle verifiche periodiche nel corso dei lavori che il Comune potrà disporre, mediante sopralluoghi da parte di funzionari dei propri Servizi competenti, per accertare la corrispondenza delle opere eseguite ed il rispetto di tutti gli obblighi assunti con il presente atto.

ART. 7 – Varianti in corso d’opera alle opere di urbanizzazione

Le eventuali varianti in corso d’opera alle opere di urbanizzazione riguardanti modifiche esecutive di dettaglio e le varianti non incidenti sulle caratteristiche tecnico-economiche delle opere stesse, così rilevate d’intesa tra il Promotore e l’Unione, costituiscono automatico aggiornamento del presente atto d’obbligo. Nel caso contrario, in presenza di consistenti variazioni della natura e/o qualità delle opere, saranno invece apportate le dovute modifiche/integrazioni al presente atto d’obbligo, nell’ambito della necessaria variante edilizia.



Durante la realizzazione delle opere di urbanizzazione, dovranno essere apportare quelle modifiche di carattere non sostanziale e quelle integrazioni che i Servizi tecnici comunali o dell’Unione o gli Enti erogatori reputino necessarie in funzione dell’effettivo stato dei luoghi, senza che il soggetto attuatore acquisti il diritto a rimborsi o ulteriori scomputi.

ART. 8 – Collaudo delle opere di urbanizzazione

Il Promotore si impegna a dare comunicazione scritta all’Unione dell'avvenuta ultimazione delle opere, allegando:

- i frazionamenti catastali necessari per la cessione delle aree al Comune distinti fra verde pubblico, parcheggi ed ulteriori dotazioni territoriali ed ambientali;

- le dichiarazioni di conformità e tutta la documentazione di legge delle opere necessarie per il successivo collaudo

- collaudi delle reti infrastrutturali redatti a cura degli enti gestori;

- tutte le altre attestazioni richieste dalla normativa e dai disciplinari vigenti in materia.

L’Unione:

- dovrà entro i successivi trenta giorni, predisporre una visita per constatare l'avvenuta ultimazione dei lavori. In caso di mancato accertamento, verrà riconosciuta come data di ultimazione lavori quella comunicata dal Promotore;

- all’Unione spetta l’individuazione del collaudatore di tutte le opere, mentre gli oneri finanziari sono a carico del Promotore. L’Unione ha tempo tre (3) mesi a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori per procedere al collaudo delle opere stesse.

Trascorsi sei (6) mesi dall’ultimazione dei lavori senza che l’Unione abbia provveduto ad effettuare il predetto collaudo oppure non abbia dato comunicazione degli impedimenti ostativi alla acquisizione degli impianti, dei servizi e delle aree, gli stessi saranno ceduti al Comune dal Promotore.

L’approvazione del collaudo dovrà essere effettuata dall’Unione previo recepimento del parere favorevole del competente Settore Tecnico del Comune ed il Promotore si impegna ad eliminare difetti e/o difformità rispetto al progetto esecutivo eventualmente rilevati in sede di collaudo, consapevole che, una volta trascorso il termine prescritto dal Servizio Pianificazione Urbanistica dell’Unione senza che l’esecutore delle opere vi abbia provveduto, il Comune avrà diritto di fare eseguire i lavori direttamente, avvalendosi della garanzia di cui al successivo art. 11.

L’Unione ed il Comune si riservano la facoltà di procedere alla richiesta e convalida di collaudi parziali delle opere di urbanizzazione, nonché alla presa in consegna provvisoria, unicamente per lotti funzionali e funzionanti, previo, ove necessario, collaudo statico delle opere in c.a./acciaio favorevole. Nelle more del collaudo, le opere di urbanizzazione regolarmente ultimate e collaudate dagli enti gestori, potranno essere prese in consegna dal Comune, mediante sottoscrizione di apposito verbale di presa in consegna provvisoria, anche per singoli lotti funzionali e funzionanti. Ferma restando la responsabilità del soggetto attuatore per eventuali difetti o difformità di esecuzione, con la sottoscrizione di tale verbale verrà trasferito al Comune l’onere della manutenzione ordinaria. In tali ipotesi resta inteso che il completamento delle operazioni di collaudo resta a carico del Promotore che ne è responsabile ed il trasferimento di proprietà delle opere al Comune rimane condizionato al collaudo definitivo delle stesse.

Con il definitivo passaggio di proprietà viene trasferito al Comune anche l’onere della manutenzione straordinaria delle opere nonché ogni responsabilità connessa all’uso delle stesse, ferma restando la garanzia decennale sulla relativa esecuzione (art. 1669 Codice Civile).

In caso di ritardo nell’adempimento da parte del Promotore, il Comune si riserva la facoltà di provvedere direttamente alla realizzazione delle opere e dei servizi e di quanto altro si renda necessario ai fini della definitiva acquisizione degli stessi, in sostituzione del Promotore ed a spese del medesimo. In tale ipotesi l’Unione comunica al Promotore, mediante Raccomandata A/R, la diffida ad adempiere agli obblighi assunti con la presente convenzione, assegnandogli un termine per provvedere, non inferiore a due mesi dal ricevimento della stessa. In caso di inerzia del Promotore, alla scadenza del predetto termine, il Comune si potrà sostituire al medesimo nella realizzazione dei lavori, rivalendosi sulla garanzia finanziaria di cui al successivo art. 11, sia per le spese di esecuzione, che per gli ulteriori maggiori oneri che il Comune abbia dovuto sopportare. E’ fatto salvo il diritto del Comune al risarcimento di eventuali maggiori danni da inadempimento o ritardo nell’adempimento ai sensi dell’art. 1218 codice civile.



ART. 9 – Manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria

La manutenzione di tutte le opere di urbanizzazione rimane a carico del Promotore sino all’avvenuta presa in carico da parte del Comune. Relativamente alle aree destinate a verde pubblico, a parcheggio ed all’illuminazione pubblica, la manutenzione ordinaria delle stesse sarà a carico del Promotore anche successivamente alla cessione al Comune, data la loro collocazione all’interno dell’area al servizio dell’attività commerciale.

ART. 10 - Cessione delle aree e delle opere di urbanizzazione

Le aree destinate alle infrastrutture e alle urbanizzazioni e le opere su di esse realizzate e funzionanti a perfetta regola d’arte, individuate e descritte rispettivamente alle lettere “a” e “b” del precedente articolo 4, risultanti da idoneo tipo di frazionamento, da redigere preventivamente a cura del Promotore, saranno cedute al Comune senza alcun altro corrispettivo se non lo scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria U1.

La cessione avviene mediante atto pubblico (o atto pubblico amministrativo) o scrittura privata con firme autenticate, da stipulare successivamente all’espletamento di tutti gli adempimenti propedeutici ed entro il termine procedurale di 3 mesi da tale espletamento. Le spese complessive restano interamente a carico del Promotore.

Resta salva la facoltà del Comune di chiedere in qualsiasi momento, anche prima dell’avvenuta esecuzione e convalida delle opere, la cessione delle aree. Nel caso di mancato adempimento dell’obbligo di cessione, il Comune potrà espropriare le aree senza obbligo di pagamento dell’indennità di espropriazione, alla quale i Proponenti, sottoscrivendo il presente atto, dichiarano fin da ora di rinunciare, essendo esse assorbite dai vantaggi economici derivanti dal presente atto. A tal fine, il presente contratto costituisce dichiarazione di pubblica utilità di durata decennale ai sensi del Testo Unico per le espropriazioni.

Le cessioni saranno fatte ed accettate a misura, oppure a corpo laddove non sia indicata la superficie corrispondente, nello stato di fatto in cui gli appezzamenti di terreno si troveranno a seguito della realizzazione delle opere, ovvero in caso di anticipata richiesta da parte del Comune, nello stato di fatto in cui si troveranno al momento della cessione.

Al momento della cessione il Promotore dovrà garantire la libertà del beni ceduti da pesi, censi, servitù passive, livelli, ipoteche, diritti colonici, trascrizioni passive, e vincoli pregiudiziali, obbligandosi a rilevare e difendere il Comune in ogni caso di evizione o molestia a norma di legge.

Con il definitivo passaggio di proprietà è trasferito al Comune anche l’onere di manutenzione delle opere, ad esclusione di quanto definito all’art.9, nonché ogni responsabilità connessa all’uso delle stesse. Resta ferma la garanzia decennale sull’esecuzione di cui all’art. 1669 c.c.

ART. 11 - Garanzie finanziarie

Il Promotore ha costituito una cauzione dell'importo di €. …………. pari al 100% della spesa presunta per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, valutate complessivamente in €. ………………….. (……………………………..) come da preventivo di spesa estimativo allegato all’istanza di PdC-conv, mediante polizza di Assicurazione/Bancaria n. .…….... del .…………..... della compagnia/banca ......................... a garanzia della piena esecuzione dei lavori e loro manutenzione.

Nell'ipotesi di inadempienza delle obbligazioni assunte, il Promotore autorizza il Comune a disporre della cauzione stessa nel modo più ampio, con rinuncia espressa ad ogni opposizione giudiziale od extragiudiziale da chiunque notificata e con l'esonero da qualsiasi responsabilità o qualunque titolo per i pagamenti o preliminari che il Comune avrà a fare.

Il Comune libererà la garanzia e prenderà in carico le opere di urbanizzazione secondo le modalità dell'art. 10 della presente convenzione a condizione che esse siano completamente e regolarmente eseguite, come risulterà da certificato di collaudo.

La fidejussione sarà, previo espresso consenso del Comune, ridotta proporzionalmente in relazione al progressivo compimento delle opere di urbanizzazione, sempre subordinate al costo effettivo delle opere residue, valutate in base all'eventuale mutato valore della moneta, secondo gli indici ufficiali, e nel limite massimo dell’80% dell’iniziale importo garantito. Il Comune si riserva la facoltà di provvedere direttamente all'esecuzione dei lavori in sostituzione del Promotore a spese dei medesimi, rivalendosi nei modi stabiliti dalla Legge e dai regolamenti in vigore, quando essi non vi abbiano provveduto tempestivamente e l’Unione abbia richiamato in mora, con un preavviso non inferiore in ogni caso a due mesi.



ART. 12 – Edificazione del fabbricato

L'edificazione del fabbricato può avvenire prima della realizzazione delle opere di urbanizzazione, fermo restando che il certificato di conformità edilizia e agibilità non potrà essere rilasciato fino all’approvazione del collaudo delle opere di urbanizzazione da parte dell’Unione, previo parere favorevole del Settore Tecnico del Comune.

ART. 13 - Contributo per gli oneri di urbanizzazione

Il Promotore ai sensi dell'art. 4 della presente Convenzione assume a proprio carico per intero le spese relative alle opere di urbanizzazione.

Il PdC-conv relativo al comparto sarà libero dalla corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria U1, intendendosi tale obbligo già assolto con l'esecuzione diretta delle opere stesse a spese dello stesso Promotore, così pure per quanto riguarda l’onere delle opere di urbanizzazione secondarie relative alla realizzazione degli spazi pubblici (verde e parcheggi pubblici).

L'onere relativo alla quota delle opere di urbanizzazione secondaria U2 (attrezzature di interesse comune e per istruzione pubblica) ed ogni altro onere derivante dalla L.R. 15/2013 e successive modifiche ed integrazioni, non assolto dal Promotore, graveranno sul PdC-conv.

ART. 14 - Trasferimento dei lotti ed obblighi a carico dei singoli acquirenti

Il Promotore si obbliga a trasferire ed a inserire in futuri atti di proprietà, che dovranno essere trascritti a carico di ciascun acquirente, i seguenti impegni ed obblighi: a) a riconoscere di essere a conoscenza di tutte le clausole della presente Convenzione,

accettandole con i relativi effetti formali e sostanziali; b) a riconoscere che il certificato di conformità edilizia e agibilità non potrà essere rilasciato dal

Comune fino all’approvazione del collaudo delle opere di urbanizzazione da parte del dell’Unione previo parere favorevole del Servizio Lavori Pubblici del Comune;

c) di accettare e riconoscere che il terreno è trasferito con il vincolo di destinazione residenziale ed attività ad essa strettamente compatibili;

d) a provvedere allo sfalcio dell’erba ed alla manutenzione periodica del lotto.

ART. 15 – Manutenzione dei lotti non edificati

Il Promotore dovrà mantenere a propria cura e spese le aree non edificate, in modo decoroso al fine di evitare problemi di natura igienico- sanitaria.

ART. 16 - Controversie

La risoluzione di eventuali controversie relative all'osservanza degli obblighi della presente Convenzione dovrà essere rimessa all’Autorità giudiziaria di Ferrara. Resta pertanto esclusa la competenza arbitrale.

ART. 17 - Salvaguardia diritti di terzi

Sono fatti salvi e impregiudicati i diritti di terzi, in confronto dei quali l’Unione ed il Comune devono essere rilevati completamente indenni, sia da parte del Promotore che dai suoi successori od aventi causa a qualsiasi titolo e con obbligo di riparare e risarcire tutti i danni eventualmente derivanti dalla esecuzione delle opere di cui al presente atto unilaterale d’obbligo.

ART. 18 - Trascrizioni spese e benefici fiscali

La presente Convenzione dovrà essere integralmente trascritta presso la Conservatoria Registri Immobiliari a cura e spese del Promotore, prima del rilascio del PdC-conv. Tutte le spese inerenti e conseguenti al presente atto sono a carico del Promotore che invoca tutti i benefici e le agevolazioni fiscali previste dalla Legge vigente e di future emanazioni, in quanto applicabili nella specie con riserva, ove occorra, di farne domanda nelle sedi competenti. Saranno a carico del Promotore o dei suoi aventi causa anche le spese e gli oneri, sia notarili sia tecnici, per la cessione dei terreni e delle opere al Comune e per l’eventuale asservimento delle opere all’uso pubblico. Il presente atto previa lettura e conferma, viene sottoscritto dagli intervenuti.




AR(3)

ANS2(8)

AUC

AUC

AUC

AUC

ANS3(1)

AUC

ANS2(3)

Scheda Progetto n.1

Scheda Progetto n.2

AR-a

AC6

AR-a

AR-a

AR-bAC1

AC4

AR-a

AC4

AR-a

AC4

AC4 AC4

AC4

AR-b

AR-b

AR-a

AC4

AC4

246

P3



Macroclassificazione:

Destinazione urbanistica:

Modalità di attuazione:

Territorio Urbanizzabile

Prevalentemente produttivo - Residenza max 60%

A-18 + PUA

Ambito PSC: AR(3)-a



SCHEDA PROGETTO n. 2 (Ex Scheda Progetto n.2 del 1° POC)

Il comparto costituisce una porzione pari ad approssimativamente il 3% di un ambito di riqualificazione di grandi dimensioni, che siestende nella zona ovest del capoluogo tra via Ferrara e via Motta Vegrazzi. Lo stralcio in argomento trova collocazione a sud di viaFerrara, nella parte a destinazione prevalentemente commerciale / artigianale. La riqualificazione di tale stralcio verso destinazioniresidenziali e assimilabili, rientra nel macro progetto di delocalizzazione delle attività produttive ivi insediate, ai fini del recupero delcomparto nord del capoluogo per incrementi dello spazio urbano e dell’abitare.

Ubicazione Portomaggiore – Via Provinciale per Ferrara


101-

119-

101-519

101-654

101-500

101-

119-1013

119-1231

101-199

101-501101-639

101-210

101-66

101-504

101-161

101-423

101-41

101-610

101-646

101-40

101-531101-643

101-510

101-502 101-642

101-424

119-861

119-867119-864

101-508

101-215

101-509

101-190

101-520

101-196

101-474101-246

101-655

101-80

101-656

101-212

101-653

101-657

119-2026Base su estratto della cartografia catastale 1:1000

´LegendaComparto POC


Scheda Progetto n.2 - Ambito AR(3)-a


nmnm

nmnm

nmnm

nm

nm

VIA FERRARA

AR-a

AC4

P3

P3

Base su estratto della cartografia del POC - Scala 1:1.500

SCHEMA DIRETTORE

LegendaStrade di distribuzione secondarie

nm Alberature

SFpro - Superficie fondiaria di progetto

P1 - Superficie per parcheggi pubblici di progetto

STR - Superficie della viabilità di progettoU U2 - Superficie attrezzature e spazi collettivi di progetto




STMAX - Superficie territoriale dell’intero ambito edificabile (mq.) 85.765

SCMAX - Potenzialità edificatoria ovvero capacità insediativa massima ammissibile dell’intero ambito (mq.) 30.018

ST - Porzione della Superficie territoriale non ricadente in vincolo (mq.) -

STVINC - Porzione della Superficie territoriale soggetta a vincolo (mq.) - art. 4.6 del PSC -

UTMAX - Indice di utilizzazione territoriale dell’intero ambito (mq./mq.) 0,35 Potenzialità edificatoria ovvero capacità insediativa massima ammissibile dell’intero ambito a destinazione residenziale - max 60% (mq.) 18.011

STPRO - Superficie Territoriale dell’area edificabile oggetto d’intervento (mq.) 2.625

STPRO-VINC - Superficie Territoriale dell’area edificabile oggetto d’intervento ricadente in vincolo (mq.) -

STPER - Superficie territoriale dell’area collegata per la perequazione dalla proposta d’intervento (mq.) -

SCMAX PRO - Capacità insediativa massima rapportata all’area oggetto d’intervento (mq.) 919

DEPRO - Diritto edificatorio riconosciuto alla proprietà delle aree edificabili (mq./mq.) 0,30

DEVINC - Diritto edificatorio riconosciuto alla proprietà delle aree edificabili soggette a vincolo (mq./mq.) -

DEPER - Diritto edificatorio acquisito mediante la perequazione (mq./mq.) -

SCPRE - Superficie complessiva preeesistente (mq.)

SCPRO - Superficie complessiva derivante da diritti edificatori riconosciuti all'area d'intervento (mq.) 788 Potenzialità edificatoria ovvero capacità insediativa di progetto della porzione di ambito a destinazione residenziale - max 60% (mq.) 551

Potenzialità edificatoria ovvero capacità insediativa di progetto della porzione di ambito a destinazione non residenziale (mq.) 236

SCPRO-VINC - SC derivante dai DE riconosciuti alla proprietà dell'area edificabile vincolata d'intervento (mq.) -

SCPER - Superficie complessiva derivante dal trasferimento di diritti edificatori con perequazione (mq.) -

SCDOT - Superficie complessiva derivante da diritti edificatori aggiuntivi per dotazioni territoriali (mq.)

SCTOT - Capacità insediativa totale di progetto = SCPRE + SCPRO+SCPRO-VINC + SCPER + SCDOT (mq.) 788

UFPRO - Indice di utilizzazione fondiaria (mq./mq.) 0,38

SFPRO - Superficie fondiaria di progetto (mq.) 2.072

P1 - Superficie delle aree per parcheggi pubblici di progetto (mq.) * 158

U - Superficie delle attrezzature e spazi collettivi di progetto (mq.) * 354

STR - Superficie della viabilita’ di progetto (mq.) ** secondo PUA

U2 - Ulteriori aree da cedere per dotazioni territoriali = (STPRO + STPRO-VINC) - (SFPRO + P1+ U + STR) (mq.) *** aree residue

* Le dotazioni minime ivi riportate sono parametrate sulla destinazione principale residenziale e vanno integrate a conguaglio in proporzione alla

effettiva SC destinata a residenziale (P1=20/100 mq di SC; U=45/100 mq di SC) ovvero commerciale (P1=40/100 mq di SC; U=60/100 mq di SC). In fase di progettazione definitiva del PUA possono essere oggetto di variazioni in aumento.

** La progettazione della viabilità va eseguita nel rispetto degli indirizzi, direttive e prescrizioni riportati nella scheda di Vas e nello schema direttore allegati

*** Le aree da cedersi come U2 potranno essere utilizzate ai fini delle scolo delle acque meteoriche

PARAMETRI EDILIZI

H MAX – Altezza massima 2 piani


Distanza minima dalle strade di lottizzazione 5,00


Distanza minima dai confini 5,00


Sono ammessi i seguenti usi: a1 (residenza), a2 (residenza collettiva), b1 (commercio di vicinato), b2 (pubblici esercizi) , b3 (studi professionali e piccoli uffici in genere), b4 (attività culturali; attività ricreative, sportive e di spettacolo prive di significativi effetti di disturbo sul contesto), b5 (artigianato dei servizi alla persona, alla casa, ai beni di produzione, alle imprese, nonché ai cicli e motocicli esclusi gli automezzi ), b7 (artigianato produttivo manifatturiero di tipo laboratoriale in ambiente urbano), b8 (attività di parcheggio), d2 (attività commerciali all'ingrosso, mostre, magazzini, depositi con SC < 200 mq), f1, f2, f3, f4 (attività e servizi di interesse collettivo), g1 (mobilità), g3 (reti tecnologiche e relativi impianti), g5 (impianti di trasmissione via etere), g6 (limitatamente ai servizi tecnici della pubblica amministrazione)

Sono considerati inoltre compatibili, previo realizzazione della quota differenziale di dotazioni dovute ai sensi dell'art. II.6.3 del RUE, i seguenti ulteriori tipi d’uso : c1.n (medio-piccole strutture di vendita), c8 (attività sanitarie ed assistenziali limitatamente attività per il benessere, ambulatori ), c9 (attività di istruzione superiore, di formazione e di ricerca limitatamente a centri di formazione professionale, le sedi secondarie di formazione superiore, gli enti e i centri di ricerca connessi o non con l'istituzione universitaria con affollamento max < 100 persone ), e1 ed e2 (attività ricettive alberghiere ed extra-alberghiere).




DESCRIZIONE

Descrizione

È una porzione di un ambito molto più vasto compreso tra lo Scolo Bolognese e via Ferrara nella quale sono presenti funzioni miste artigianali e commerciali. L’area presenta edifici e coperture connesse all’attività di gestione del gas oggi non più in esercizio. Se ne propone la trasformazione per funzioni residenziali ed assimilabili.

Abitanti teorici: 17 Abitanti equivalenti: 16


Contiguità ad attività ed infrastrutture generatrici di impatto acustico, possibile contaminazione del suolo, difficoltà di scolo delle acque meteoriche separate dalla rete fognaria, interferenze con Sito Unisco e con rete ecologica

Accessibilità

La porzione di ambito ha un’accessibilità carrabile da via Ferrara

Perequazione

Non è prevista


In sede di PUA occorrerà produrre VALUTAZIONE AMBIENTALE ed idonea documentazione relativa alla GESTIONE DELLE TERRE DA SCAVO


Relazioni


Stato di fatto: L’area è collocata sul margine occidentale del capoluogo e si connette al centro attraverso via Ferrara.

Condizioni: In coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC gli interventi definiti in fase di PUA dovranno favorire la realizzazione delle connessioni con il centro localizzate nella sede del controviale. Gli interventi dovranno essere coerenti con quanto previsto nel progetto di riqualificazione di via Ferrara a cura del Comune.


Stato di fatto: La porzione dell’ambito oggetto del POC è contigua ad aree prevalentemente commerciali, e non rileva particolari incompatibilità funzionali alla trasformazione in residenza.

Condizioni: Nessuna


Inquinamento elettromagnetico

Stato di fatto: La porzione dell’ambito non ricade in fascia di rispetto dell’elettrodotto di alta tensione a sud dell’ambito.

Condizioni: Relativamente alla cabina di trasformazione elettrica deve essere garantita la Distanza di Prima Approssimazione (DPA) nel rispetto dei limiti fissati dal DPCM 8 luglio 2003 e dal D.Min.Amb. 29/05/2008.


Stato di fatto: L’area ricade nella Classe acustica IV ed è interamente compresa nella fascia A di pertinenza della circonvallazione all’interno della quale occorre siano rispettati limiti di immissione per legge.

Condizioni: Occorrerà effettuare una puntuale valutazione previsionale di clima acustico, approvata da Arpae in sede di PUA, al fine di definire con maggiore precisione le caratteristiche delle opere di mitigazione o delle fasce di ambientazione, previste dalla Valsat del PSC, necessarie per ridurre l’impatto acustico generato dalle sorgenti. Direttive: Per le aree in progetto di tipo residenziale, è opportuno adottare una logica di prevenzione, pianificando la realizzazione degli edifici ad una adeguata distanza dalle zone più rumorose, quali ad esempio le infrastrutture viarie. Le trasformazioni territoriali eventualmente incompatibili con il rumore prodotto dalle infrastrutture esistenti devono prevedere opere di mitigazione nei confronti dei ricettori, a carico dei proponenti. Data la destinazione prevista di progetto di tipo direzionale/residenziale, si ritiene opportuno effettuare, se necessario, una puntuale valutazione previsionale di impatto acustico in funzione delle attività previste. Le caratteristiche dell’edificato dovranno rispondere ai criteri di mitigazione acustica richiesti dalla valutazione previsionale di clima acustico


Stato di fatto: Il traffico sulla circonvallazione costituisce potenziale fonte di inquinamento atmosferico. Specificare eventuali punti emissivi in atmosfera derivanti da attività produttive contermini e valutarne gli impatti sul comparto in esame.

Condizioni: Nessuna

Inquinamento ambientale

Stato di fatto: Le attività dismesse possedevano serbatoi per il gas solo superficiali. Sono ancora presenti cisterne utilizzate per l’accumulo di acqua necessaria in caso di incendi.

Condizioni: La conversione della porzione di ambito per le funzioni residenziali è vincolata all’eliminazione delle cisterne



interrate, mentre i contenitori per il gas superficiali sono già stati eliminati. In sede di PUA occorrerà verificare se si rendono necessarie opere di bonifica finalizzate a risanare possibili situazioni di criticità. A questo scopo occorrerà effettuare un’analisi storica delle attività pregresse sul sito e valutare possibili contaminazioni dell’area. Nel qual caso si dovrà provvedere agli interventi necessari.



Attrezzature per servizi e spazi collettivi

Dotazioni aggiuntive rispetto ai minimi di legge: Data la dimensione esigua della porzione di ambito interessata, si ritiene che siano sufficienti le dotazioni richieste per legge, a cui vanno a sommarsi le dotazioni ambientali U2

Infrastrutture per la mobilità

Stato di fatto: L’area ha un accesso diretto da via Ferrara

Condizioni: Direttive La porzione di ambito si sviluppa su un asse stradale di distribuzione secondaria perpendicolare a via Ferrara, dalla quale hanno accesso le residenze. I parcheggi dovranno essere attestati sulla porzione di ambito contigua alla via Ferrara e al suo controviale. In sede di PUA il progetto dovrà prendere atto delle soluzioni previste e adeguare la propria proposta alla configurazione definita dal Comune. Indirizzi Nella definizione delle tipologie edilizie ammesse sui singoli lotti, si dovrà perseguire l'obiettivo di garantire l'omogeneità interna del comparto. In particolare si dovranno sviluppare tipologie insediative a bassa densità

Infrastrutture per l’approvvigionamento idrico

Stato di fatto: Non si registrano criticità per un numero limitato di utenze quale quello previsto nella porzione di ambito.

Condizioni: In coerenza con la Valsat del PSC e in accordo con l’Ente gestore, gli ulteriori incrementi di carico insediativo saranno assoggettati a verifiche per l’adeguamento della rete esistente, prevedendo se necessario la realizzazione di nuove opere da concordare con il gestore del SII..

Infrastrutture per lo smaltimento delle acque meteoriche

Stato di fatto: Altimetria e posizione La posizione favorisce lo scolo delle acque nella condotta di via Ferrara. Capacità di smaltimento La fognatura mista di via Ferrara è dimensionata per supportare nuovi carichi.

Condizioni: Prescrizioni Al fine di ridurre al massimo i volumi di laminazione dovranno essere limitate al massimo le superfici impermeabilizzate, privilegiando ove possibile pavimentazioni con sistemi autobloccanti o comunque parzialmente drenanti. Direttive Lo scarico delle acque meteoriche deve avvenire nella fognatura mista di via Ferrara. Al fine di ridurre la portata delle acque meteoriche che scolano nella fognatura si consiglia la realizzazione di sistemi di accumulo locali organizzati per singoli lotti o gruppi di lotti che possono essere utilizzati anche per raccogliere le acque a fini irrigui. Tali sistemi di smaltimento non andranno computati ai fini dell’invarianza idraulica. Onde evitare condizioni di aggravio nella fognatura mista di Via Ferrara, si consiglia di prevedere due linee di scarico separate. Le acque nere potranno essere scaricate in fognatura mentre quelle bianche, previa verifica di compatibilità delle quote altimetriche di progetto, potranno essere convogliate nella Fossa di Portomaggiore. In questo caso, al fine di consentire al Consorzio di Bonifica Pianura di Ferrara di effettuare le necessarie valutazioni in merito alla compatibilità dello scarico nella rete idraulica consorziale e in materia di invarianza idraulica, ai sensi della Delibera consorziale 61/2009, si richiede, in fase di PUA, la trasmissione di tavole opportunamente quotate riportanti i dettagli delle opere predisposte per la laminazione e l'invaso temporaneo delle acque meteoriche in eccesso derivanti dalla nuova urbanizzazione, corredate da una relazione idraulica che riporti il conteggio delle superfici di nuova impermeabilizzazione, la portata prevista in uscita dall'area e i mc di acqua meteorica da trattenere temporaneamente.


Stato di fatto: Non si segnalano particolari criticità

Condizioni: Direttive: Lo scarico deve avvenire nella fognatura mista di via Ferrara, collegata al depuratore.



Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna





Condizioni: Considerato che il comune di Portomaggiore ha adottato il sistema di raccolta porta a porta, per le funzioni assimilabili alla residenza, se necessario, è a carico della proprietà dotarsi di uno spazio idoneo allo stoccaggio dei contenitori per i rifiuti.


Stato di fatto: Non si segnalano interferenze con elettrodotti o con fasce di rispetto di strade extraurbane.

Condizioni: Nessuna



Condizioni: Dovranno essere preferenzialmente rispettati i requisiti costruttivi equiparabili alla classe energetica A.

IMPATTI ESERCITATI

Popolazione


Effetti attesi: Le attività e le funzioni di progetto modificano la classe acustica della porzione di territorio dalla IV alla III classe acustica. Valutare l’impatto/clima acustico tramite relazione specifica che tenga conto degli eventuali conflitti tra attività produttive e residenze, nonché del rumore derivato dal traffico viario.



Effetti attesi: Nessuno






Sito Unesco


Mitigazioni: Si dovrà preservare il più possibile la leggibilità dello Scolo Bolognese, elemento di riconoscibilità dell’assetto territoriale. Il verde pubblico dovrà essere concentrato nella zona a ridosso del corso d’acqua. Occorrerà rispettare quanto disposto dall’art. 3.4 delle NTA e della Valsat del PSC.


Effetti attesi: Non sono presenti elementi o complessi di valore storico-testimoniale nell’immediato contesto.



Rete ecologica

Effetti attesi: L’intervento interferisce con una delle connessioni ecologiche di rango locale che il PSC ha individuato come da conservare/potenziare.

Mitigazioni: Il verde pubblico dovrà concentrarsi a ridosso dello Scolo Bolognese, sviluppando così le potenzialità ecologiche del corso d’acqua. Occorrerà rispettare quanto disposto dagli artt. 3.3 e 4.4 (comma 11) del PSC e utilizzare l’Abaco degli interventi progettuali per la rete ecologica di 1 livello del PTCP (allegato alle NTA del PTCP).

Acqua, suolo

Effetti attesi: Non si prevedono effetti significativi di alterazione delle risorse


Sic e zps

Effetti attesi: L’intervento non ricade né in un SIC né in una ZPS.



Dossi

Effetti attesi: La porzione dell’ambito, già di fatto urbanizzato non interferisce con le tutele dei dossi.



Effetti attesi: La porzione dell’ambito si attesta su via Ferrara, strada riconosciuta come storica dal PSC, sulla quale potrebbe esercitare impatti negativi relativi alla sua leggibilità come elemento unitario.



Mitigazioni: Si richiede di mantenere un’adeguata distanza dalla strada e di restituire una sua unitarietà mantenendo un livello di coerenza il più possibile unitario con il progetto di riqualificazione della via Ferrara curato dal Comune.

Aree archeologiche

Effetti attesi: L’intervento non ricade in un’area archeologica.



Effetti attesi: La porzione di ambito è esclusa dal vincolo paesaggistico dei 150 m dallo Scolo Bolognese.

Mitigazioni: La vicinanza al canale e la rilevanza dello stesso in termini paesaggistici, pur non essendo vincolata, richiede che sia concentrato una maggiore quantità possibile di verde pubblico verso il canale e che la configurazione dell’insediamento sia aperta verso il canale.



Prescrizioni: Dato atto che è emerso un potenziale dell'indice di liquefazione alto (13,7 - 12,6) con conseguenti cedimenti post sismici importanti (circa 25 cm); in fase di progettazione devono essere fatti approfondimenti d'indagine relativamente a tale criticità, al fine di orientare in maniera ottimale le scelte progettuali delle opere fondali. A seguito di tali approfondimenti, dovranno essere eseguiti interventi di mitigazione del rischio di liquefazione (consolidamento del terreno di fondazione, interventi per la riduzione delle pressioni interstiziali, ... ).

Direttive: Considerato che la profondità della falda, rilevata nelle verticali d'indagine, è risultata essere compresa tra -1,00 e -2,00 metri da piano campagna; si raccomanda di tenere in debita considerazione la fluttuazione stagionale della falda freatica, sia in fase di progettazione che durante l'esecuzione dei lavori



Estratto Tav.ZA1.P2

Pilona

CONA-PORTOMAGGIOREScolo

Porto

Scheda Progetto n.2



Schede Progetto POC




ASP2(3)

ASP1(3)

AUCAUC

AUCAUC

Scheda Progetto n.3

ASP1.1

ASP1.2

AC1AC4

AC4

V

AC4

ASP1.1

V

AC4

AC4

AC4

AC4

AC4AC4

AC4 AC4

AC4

3

128

127

126

116

2.1







Ambito specializzato per attività produttive

PUA

Ambito PSC: ASP2(3)




Il comparto in argomento risulta contiguo all’area produttiva attualmente esistente a nord della Statale 16denominata IL PERSICO, di cui costituisce il naturale completamento. L’intervento potrà essere realizzato perstralci funzionali.

Ubicazione Ripapersico – Comparto artigianale IL PERSICO lungo SS16


131-5

131-26

131-4

130-60

130-682

131-28

130-487

130-59130-114

130-663

130-

118-250

131-3131-132

130-26

131-12

131-82

131-96

130-41

130-706130-113

131-74

131-103

130-111

131-40

131-75

118-230

131-56

130-725

131-1

130-462

130-219

131-11

130-221

131-70

130-664

130-218

131-4

1

130-335

118-161

131-77

118-236

131-21

131-53

130-409

130-1

08

130-106

131-7

6

131-3

2

130-46

131-36

118-247130-686

130-338

130-39

130-6

21

130-62

5

130-103

130-40

131-13

130-610

131-55

131-131

130-228

131-46

130-176

130-707

118-258

118-24513

0-734

131-7

131-42

118-158

131-54

130-152

130-209

130-4

79130-557

130-611

131-2

130-629

131-10

1

130-227

130-719

130-530

131-78

130-211

130-1

04

131-146

130-234

131-43

130-440

131-16

118-239

131-71

130-208

130-4

82

130-708

131-30

130-336

118-157

131-89

130-710

130-6

78

118-248

118-229

118-242

118-244

131-44

130-38

130-27130-694

131-24

130-4

80

130-33

130-713130-206

120-24

130-5

99

120-30

120-34

130-6

23130-6

12

130-175

131-25

130-217

130-3

4

130-522

130-31

130-62

8

131-10

2

130-7

8

118-241

130-27

7

130-35

6

131-6

130-207

130-301

130-39

9

131-86

130-3

53

118-176

130-3

54

130-34

013

0-72

130-223

130-69

1

131-14

120-31

130-6

67

130-52

1

118-218

130-66

1

130-6

19

130-69

0

131-145

131-80

131-9

130-675

130-431


Comparto POC


Scheda Progetto n.3 - Ambito ASP2(3)


2.1

³±127

³±115

OP3

ASP1.1

ASP1.2

AC1AC4

V

ASP1.1

V

AC4AC4

AC4


Legenda!( !( !( ciclabile

Strade di distribuzione principali

Strade di distribuzione secondarie

nm Alberature

Schema direttorePOC - corte colonica

SFpro - Superficie fondiaria di progettoP1 - Superficie per parcheggi pubblici di progetto

STR - Superficie della viabilità di progetto

STR - Viabilità di accesso alternativa

U U2 - Superficie per attrezzature e spazi collettivi di progetto e dotazioni ambientali

SCHEMA DIRETTOREScheda Progetto n.3 - Ambito ASP2(3)





UTMAX - Indice di utilizzazione territoriale dell’intero ambito (mq./mq.) 0,50


SCTOT - Capacità insediativa totale di progetto (mq.) 78.024



P1 (Superficie delle aree per parcheggi pubblici di progetto) + Vr (Superficie delle attrezzature e spazi collettivi di progetto) (mq.) * 23.644

Maggiorazione delle dotazioni ai sensi dell'art.11.3 del POC (mq.) * 5.139

UTOT - Totale dotazioni da cedere * 28.783

STR - Superficie della viabilità di progetto (mq.) ** secondo PUA

U2 - Ulteriori aree da cedere per dotazioni territoriali = STPRO - (SFPRO + P1+ U + STR) (mq.) *** aree residue

* Le dotazioni minime ivi riportate sono parametrate sulla destinazione produttiva, pari al 15% della ST, maggiorate ai sensi dell'art. 11.3 del POC e

vanno integrate a conguaglio in proporzione alla SC destinata eventualmente ad altro uso secondo i parametri indicati all'art. II.6.3 del RUE In fase di progettazione definitiva del PUA possono essere oggetto di variazioni in aumento.



PARAMETRI EDILIZI

H MAX – Altezza massima m. 10,00


Q max - Rapporto di copertura massimo 60% della SF

Distanza minima dalla SS16 m. 40,00

Distanza minima dalle strade di lottizzazione m. 10,00


Distanza minima dai confini m. 5,00


Sono ammessi i seguenti usi: b5 (limitatamente all'artigianato dei servizi alle imprese), b6 (artigianato dei servizi agli automezzi, compresi cicli e motocicli), d1 (attività manifatturiere industriali o artigianali), d2 (attività commerciali all'ingrosso, mostre, magazzini, depositi), d6 (attività industriali di conservazione condizionata, lavorazione, trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli e zootecnici), d7 (impianti di produzione di energia), g6 (servizi tecnici della pubblica amministrazione, servizi per la sicurezza, l’ordine pubblico, la protezione civile).

Sono considerati inoltre compatibili i seguenti ulteriori tipi d’uso, solo in quanto al servizio o complementari dell’attività produttiva: La residenza (a1) nella misura di 120 mq di SC per ciascuna attività produttiva. Le nuove unità immobiliari ad uso a1 devono essere asservite all’attività da cui dipendono con atto d’obbligo perpetuo registrato e trascritto. c9 (attività di istruzione, di formazione e di ricerca), g1 (mobilità), g2 (distribuzione carburanti per uso autotrazione), g3 (reti tecnologiche e relativi impianti), g4 (impianti per l'ambiente), g5 (impianti di trasmissione via etere).

Sono considerati inoltre compatibili i seguenti ulteriori tipi d’uso, previo realizzazione della quota differenziale di dotazioni dovute ai sensi dell'art. II.6.3 e II.5.10 del RUE, i seguenti ulteriori tipi d'uso: b1 (esercizi commerciali di vicinato non alimentari), b2 (pubblici esercizi), b3 (studi professionali e piccoli uffici in genere), b5 (limitatamente all'artigianato dei servizi alla persona, alla casa, ai beni di produzione), c1.n e c2.nmedie strutture di vendita di prodotti non alimentari, c4 (attività terziarie specializzate ad elevato carico urbanistico), c6 e c7 (attività ricreative, sportive e di spettacolo).




DESCRIZIONE

Descrizione

L’ambito è contiguo all’area produttiva attualmente esistente a nord della Statale 16 e a sud di Ripapersico. La definizione del suo assetto coinvolge anche una porzione di ASP1.1 attualmente in corso di attuazione. Vengono così ridefinite quantità e localizzazione delle dotazioni.


Approvvigionamento idrico, scolo delle acque meteoriche, attraversamento di elettrodotto a media tensione. Interferenza con sito UNESCO.

Accessibilità

L’ambito ha un accesso diretto dalla strada Molinellina, come indicato nella Valsat del PSC.

Perequazione

Non è prevista


In sede di PUA occorre produrre VALUTAZIONE AMBIENTALE e idonea documentazione relativa alla GESTIONE DELLE TERRE DA SCAVO


Relazioni


Stato di fatto: L’ambito è localizzato a nord della statale 16 e a sud del centro di Ripapersico.

Condizioni: L’assetto insediativo e l’organizzazione dell’edificato dovrà favorire ampi margini di intervisibilità tra la statale 16 e gli spazi aperti e/o il verde pubblico da realizzare all’interno dell’insediamento produttivo. Gli spazi aperti privati, in particolare nei lotti affacciati sulla Statale 16, dovranno favorire una maggiore densità di alberature finalizzata a ridurre l’effetto di barriera continua determinato dalle volumetrie del produttivo.


Stato di fatto: L’area non presenta particolari conflittualità funzionali: le attività contigue al nuovo ambito sono infatti produttive. Si segnala la vicinanza al centro abitato di Ripapersico. L’ambito confina, inoltre, a nord-ovest con un complesso rurale schedato negli allegati del RUE (scheda 115)

Condizioni: La vicinanza con il centro abitato richiede una particolare attenzione dal punto di vista delle relazioni paesaggistiche con il contesto. Di conseguenza, in coerenza con quanto indicato nella Valsat del PSC, dovranno essere realizzate, al fine di mitigare gli impatti, fasce alberate di adeguata profondità tra gli insediamenti e la campagna, soprattutto sul lato settentrionale verso il centro abitato.



Stato di fatto: L’ambito è attraversato da un elettrodotto a media tensione.

Condizioni:

Prescrizioni: La linea dovrà essere interrata.

Direttive: In sede di PUA dovrà essere presentata idonea documentazione progettuale atta a risolvere l'interferenza dell'elettrodotto con l'ambito in questione


Stato di fatto: L’area ricade prevalentemente nella Classe acustica III; le fasce di compensazione a contatto con l’insediamento produttivo esistente e quelle contigue alla Statale 16 sono in Classe acustica IV. La porzione dell’ambito attestata sulla Statale 16 ricade nella fascia A e B di pertinenza della strada

Condizioni: La destinazione prevalentemente produttiva dell’ambito rende ininfluente, dal punto di vista dell’inquinamento acustico, la contiguità con altri insediamenti produttivi. La Classe acustica di progetto è infatti V


Stato di fatto: Non si registrano criticità sulle funzioni che si andranno ad insediare.

Condizioni: Nessuna




Dotazioni aggiuntive rispetto ai minimi di legge: P1 + U = 5.139 mq. pari al 3,26%

Occorre favorire una maggiore dotazione di spazi a verde da concentrare al centro dell’insediamento dove è attualmente presente una corte rurale. La distribuzione delle attrezzature e degli spazi collettivi, in coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC, dovrà avvenire in continuità con quanto realizzato nelle porzioni di ambito produttivo già attuate.




Stato di fatto: L’ambito è accessibile dalla strada Molinellina, infrastruttura direttamente collegata alla nuova circonvallazione ovest di Portomaggiore che mette in collegamento la Statale 16 con Codigoro e Adria.

Condizioni: Direttive Il reticolo stradale dell’ambito dovrà essere organizzato su un reticolo interno di strade di distribuzione secondaria. L’assetto insediativo si sviluppa, coerentemente con quanto indicato nella Valsat del PSC, a partire dai tracciati stradali già realizzati nel comparto ASP1.1 dove la viabilità si struttura sulla presenza di un asse stradale centrale parallelo alla Statale 16. Il nuovo disegno prevede che da questo asse si sviluppi verso est un reticolo più complesso che prevede: - la realizzazione di un’intersezione a rotatoria; - una viabilità che si chiude ad anello; - alcuni elementi trasversali costituiti da via Ca’ del Gallo o in alternativa, nel caso di un’attuazione per stralci, da altre

soluzioni di connessione sud-ovest nord-est. Tali assi trasversali dovranno consentire la possibilità di realizzare un accesso diretto dalla Statale 16 in coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC.

Indirizzi Nella definizione delle tipologie edilizie ammesse sui singoli lotti, si dovrà perseguire l'obiettivo di garantire l'omogeneità interna del comparto. I parcheggi pubblici dovranno essere omogeneamente distribuiti nell’area produttiva.


Stato di fatto: L’attuale rete risulta inadeguata a future espansioni.

Condizioni: In coerenza con quanto indicato nella Valsat del PSC, nel PUA dovranno essere studiate le soluzioni tecniche più adeguate per il potenziamento della linea di zona e di conseguenza realizzate le opere necessarie. Dovranno, inoltre, essere effettuati studi specifici volti a valutare l’idroesigenza delle attività produttive e la compatibilità delle stesse con le risorse disponibili. La realizzazione di pozzi di captazione per il prelievo di acque profonde è da valutare con attenzione in relazione alla vulnerabilità del territorio in termini di subsidenza e di ingressione del cuneo salino.


Stato di fatto: L'area in questione ha come recapito finale delle acque meteoriche unicamente la Fossa Sabbiosola Terre Alte. Per soddisfare le richieste di derivazione, la quota dì detto canale nel periodo irriguo viene mantenuta alla quota di circa 10,40-10,45 s.l.m. m., più alta di quella invernale, regimando le acque alle Chiuse Sabbioni. Detta area ha sempre avuto difficoltà di scolo anche quando era votata unicamente ad attività agricola, anche in conseguenza del cattivo stato di manutenzione in cui spesso si trovano le linee private che recapitano nella Fossa Sabbiosola T.A.. Altimetria e posizione Le quote dell’area non consentono lo scolo per gravità nel sistema della Fossa Sabbiosola TA, a sud dell’ambito. La Fossa Sabbiosola TA e il Co. Casino sono i canali della rete di bonifica in posizione più favorevole Capacità di smaltimento Il sistema di scolo non può assorbire nuovi apporti idrici durante gli eventi di piena. Le condizioni attuali fanno registrare valori già al limite dei livelli massimi. È fatto obbligo di predisporre e realizzare un progetto unitario per l’intero ambito.

Condizioni: Prescrizioni Al fine di ridurre al massimo i volumi di laminazione dovranno essere limitate al massimo le superfici impermeabilizzate, privilegiando ove possibile pavimentazioni con sistemi autobloccanti o comunque parzialmente drenanti.

Direttive È fatto obbligo di predisporre e realizzare un progetto unitario per l’intero ambito. Secondo quanto disposto dalla Valsat del PSC, la situazione necessita di un approfondimento specifico tipico di una progettazione idraulica avanzata, che preveda un efficace sistema idraulico che interessi l’intero ambito ed adotti, in sede di progettazione definitiva, quote minime in grado di assicurare il corretto grado di sicurezza idraulica alle nuove strutture. Occorrerà prevedere all’interno dell’ambito delle aree che possono funzionare da bacini di accumulo per eventi ordinari e per piogge di lunga durata. La progettazione dello scolo delle acque meteoriche e delle vasche di accumulo dovrà essere fortemente integrata alla progettazione degli spazi aperti del comparto e della loro sistemazione paesaggistica.

Si fa presente che per la parte di area ubicata a nord-ovest della via Cà del Gallo il Consorzio di Bonifica Pianura di Ferrara ha già rilasciato, nel tempo, diverse autorizzazioni allo scarico delle acque meteoriche nella Fossa Sabbiosola Terre Alte. Per la parte rimanente ubicata a sud-est della sopraccitata via, al fine di consentire al Consorzio di Bonifica Pianura di Ferrara di effettuare le necessarie valutazioni in merito alla compatibilità dello scarico nella rete idraulica consorziale e in materia di invarianza idraulica, ai sensi della Delibera consorziale 61/2009, si richiede, in fase autorizzativa, la trasmissione di tavole opportunamente quotate riportanti i dettagli delle opere di progetto predisposte per la laminazione e l’invaso temporaneo delle acque meteoriche in eccesso derivanti dalla nuova urbanizzazione, corredate da una relazione idraulica che riporti il conteggio delle superfici di nuova impermeabilizzazione, la portata prevista in uscita dall'area e i mc di acqua meteorica da trattenere temporaneamente.

Indirizzi Le aree libere in corrispondenza dell’accesso ovest potrebbero essere dedicate permanentemente a vasca di accumulo, mentre quelle centrali potrebbero essere predisposte quali bacini di accumulo solo temporanei


Stato di fatto: La fognatura esistente è adeguata a ricevere le acque nere

Condizioni: Direttive In coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC, occorrerà realizzare il tratto di fognatura che si collega al collettore esistente. È fatto obbligo di predisporre e realizzare un progetto unitario per l’intero ambito.

Indirizzi Nessuno





Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna


Condizioni: È obbligatoria la realizzazione di piazzole per la raccolta dei rifiuti da localizzare sulle strade più accessibili. Per quanto riguarda nello specifico i rifiuti speciali occorrerà rispettare i criteri imposti dalla normativa e dalla pianificazione sovraordinata.


Stato di fatto: Si rileva la contiguità dell’ambito con strade extraurbane, l’interferenza con un elettrodotto di media tensione e si registra la necessità di realizzare bacini di accumulo per le acque meteoriche.

Condizioni: Le aree destinate a vasche di accumulo per le acque meteoriche dovranno essere riconosciute come dotazioni ecologiche e ambientali. È fatto obbligo di predisporre e realizzare un progetto unitario per le dotazioni ecologiche e ambientali. La porzione di insediamento ricadente nella fascia di rispetto di 40 m della Statale 16 dovrà essere utilizzata esclusivamente per la realizzazione di piazzali e di spazi aperti in quanto inedificabile.

IMPATTI ESERCITATI

Popolazione


Effetti attesi: Le funzioni di progetto modificano la Classe acustica da III a V

Mitigazioni: Occorrerà effettuare una puntuale valutazione previsionale di impatto acustico, approvata da Arpae in sede di PUA, al fine di definire con maggiore precisione le caratteristiche delle opere di mitigazione o delle fasce di ambientazione necessarie per ridurre l’impatto acustico generato verso l’esterno dalle attività insediabili nell’ambito. In alternativa, in funzione dell'effettiva attività insediabile, potrà essere presentata una dichiarazione sostitutiva relativa al rispetto dei limiti acustici di legge ai sensi delle norme in materia di semplificazione (D.P.R. 227/2011)


Effetti attesi: Le attività produttive insediabili nell’ambito sono potenziale fonte di inquinamento atmosferico in generale nei confronti dell’abitato di Ripapersico, ma in particolare rispetto alla corte rurale interna all’insediamento di cui alla scheda 127 dell’allegato al RUE.

Mitigazioni: In coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC, si dovrà provvedere ad inserire fasce alberate di adeguata profondità a protezione dell’abitato di Ripapersico sul margine settentrionale del nuovo insediamento produttivo. Tale fascia alberata può essere intesa, ai sensi dell’art. 28 del PTRQA, una piantumazione compensativa, ed in quanto tale, da non computare nelle dotazioni per Attrezzature e spazi collettivi.

È fatto obbligo, in sede di autorizzazione all’insediamento di attività con impatto sulla qualità dell’aria e assoggettate a VIA o AIA, di produrre apposita valutazione del punto di massima ricaduta degli inquinanti da autorizzare ed autorizzati, in relazione alla popolazione esposta. Occorrerà, inoltre, rispettare i limiti fissati dal D.Lgs. n. 152/2006 per le emissioni in atmosfera.



Effetti attesi: Non sono presenti nell’immediato contesto.


Sito Unesco

Effetti attesi: L’intervento ricade nel perimetro del Sito Unesco (zona tampone).

Mitigazioni: Attraverso la configurazione dei lotti, si dovrà favorire il più possibile una percezione di discontinuità dalla statale 16. L’insediamento dovrà prevedere numerose soluzioni di continuità finalizzate a ridurre l’effetto barriera prodotto dagli insediamenti produttivi allineati su strada. Occorrerà, inoltre, rispettare quanto disposto dall’art. 3.4 delle NTA e della Valsat del PSC.


Effetti attesi: L’ambito confina a nord-ovest con un complesso rurale di valore storico-testimoniale di cui alle schede 115 degli allegati del RUE e presenta al proprio interno una corte rurale schedata nel RUE (scheda 127).

Mitigazioni: Il complesso rurale a nord dell’insediamento produttivo (scheda 115) dovrà essere considerato parte integrante della configurazione d’insieme prevedendo al suo interno funzioni terziarie di servizio. Ampi spazi liberi



(dotazioni ecologiche e ambientali o verde pubblico) dovranno garantire un’adeguata distanza tra i volumi produttivi e la corte rurale. Parallelamente per la corte rurale interna all’insediamento dovranno essere mantenute adeguate distanze attraverso spazi aperti liberi connotanti l’area centrale. Nel caso di trasformazione dell’edificato occorrerà rispettare le tutele indicate nella scheda 127 dell’allegato del RUE


Rete ecologica

Effetti attesi: L’intervento non determina impatto sugli elementi della rete ecologica.


Acqua, suolo

Effetti attesi: Le attività produttive potranno esercitare effetti negativi sui suoli.

Mitigazioni: Occorrerà rispettare i limiti di legge per la gestione delle sostanze pericolose.

Sic e zps




Dossi

Effetti attesi: L’ambito non ricade in un’area di dosso.



Effetti attesi: L’ambito non interferisce con la viabilità storica e panoramica.


Aree archeologiche




Effetti attesi: L’ambito non ricade in un’area di vincolo paesaggistico.




Prescrizioni: in fase di progettazione definitiva ed esecutiva dei singoli fabbricati e delle relative opere di fondazione, rimangono fermi gli obblighi previsti dal D.M. 14/01/2008, e dovranno quindi eseguirsi ulteriori indagini in corrispondenza di tutte le strutture in progetto, comprensive di opere infrastrutturali, al fine di effettuate valutazioni geologico-geotecniche più mirate relativamente alla disposizione delle opere e dei relativi carichi.

Direttive: Considerato che la profondità della falda, rilevata nelle verticali d'indagine, è risultata essere compresa tra -1,00 e -2,00 metri da piano campagna; si raccomanda di tenere in debita considerazione la fluttuazione stagionale della falda freatica, sia in fase di progettazione che durante l'esecuzione dei lavori.



Estratto Tav.ZA1.P2

RipapersicoCa' Braglia Bianca

Ca' Fossa

Motta

Ca' Fazzola

Ca' Mottina

Ca' Possessioncella

Borgo Forli

C. Circolo

Baglioni

il Casino

Ca' Bassi

Ca' Pozzo Lupo

Casa del Gallo

C. Coltra

PalazzoMarzola

STRAD

A

COMUNALE

CA'

DEL

GALLO

BRAMATA-FAZZUOLA

MOLINELLINA

GOMBIOVIA

CENTRALE

DI

RIPAPERSICO

Fossa

IIIo eSandolo

Condotto

Casino

Condotto

Scheda Progetto n.3



Schede Progetto POC




ASP1(1)

ASP2(2)

AUC

ANS2(7)

AUC

ANS3(2)

Scheda Progetto n.4

S

AC1

ASP1.1

ASP1.1

ASP1.1

V

ASP1.1

V

ASP1.1

ASP1.1

ASP1.2

V

ASP1.2

V

V

V

3

2a

193

194

2.42.2

P1P1

P1P1

P1







Ambito specializzato per attività produttive

PUA

Ambito PSC: ASP2(2)




Il comparto in argomento risulta contiguo all’area produttiva attualmente esistente a nord del capoluogo, di cuicostituisce il naturale completamento. L’intervento potrà essere realizzato per stralci funzionali.

Ubicazione Portomaggiore – Comparto artigianale lungo Via Prov.le San Vito


105-16

105-164

103-202

121-3355

105-151

105-27

104-75

105-36

104-54

121-

105-99

105-24

105-48

105-5310

5-167

103-293

121-388

103-163

103-46 105-216

105-65

105-129

121-

105-168

105-2

01

105-68

105-45

105-141

121-3390

105-116

103-2

07 104-26

105-2

02

105-128105-162

105-4

7

103-96

105-5

1 105-52

105-17

103-218

105-10

103-171

103-204

105-41105-12

105-58

105-2

03105-73

105-60

103-3

66

121-2008

105-6410

5-49

105-56

105-91

105-69

103-370

105-54

105-124

121-3391

103-35

0

105-213

103-2

44

103-285

103-23

4

103-282

103-11

4 105-1

99

105-46

121-2

027

103-22

105-180

103-81

105-34105-188

105-1

42

105-189

105-92

103-97105-72

105-107

103-2

41

105-2

00

105-21

105-181105-82

121-1

822

105-86

105-26

103-2

46

105-13

104-27

121-3

517

105-83103-106

105-104

105-87

121-3452

103-16

105-84


Comparto POC




2.42.2

³±193

³±195

³±194

OP3

OP2a

S

AC1

ASP1.1

ASP1.1

V

ASP1.1

ASP1.2

V V

ASP1.2

ASP1.1

ASP1.1

ASP1.1

V

V

V

P1

P1

P1

P1

P1


LegendaStrade di distribuzione principali

Strade di distribuzione secondarie

Schema direttoreU2 - Dotazione ambientale

SFpro - Superficie fondiaria di progettoP1 - Superficie per parcheggi pubblici di progetto

STR - Superficie della viabilità di progetto

STR - Viabilità di accesso alternativa

U U2 - Superficie per attrezzature e spazi collettivi di progetto

SCHEMA DIRETTOREScheda Progetto n.4 - Ambito ASP2(2)





UTMAX - Indice di utilizzazione territoriale dell’intero ambito (mq./mq.) 0,50

ST - Porzione della superficie territoriale non ricadente in vincolo (mq.) 101.588

STVINC - Porzione della superficie territoriale ricadente in vincolo (mq.) - art. 4.6 del PSC 2.931


DEPRO-VINC - Diritto edificatorio riconosciuto alla proprietà delle aree edificabili soggette a vincolo (mq./mq.) 0,08

SCPRO - Superficie complessiva derivante da diritti edificatori riconosciuti all'area d'intervento (mq.) 50.794

SCPRO-VINC - S.C. derivante da diritti edificatori riconosciuti all'area vincolata d'intervento (mq.) 234

SCTOT - Capacità insediativa totale di progetto (mq.) 51.028



P1 (Superficie delle aree per parcheggi pubblici di progetto) + Vr (Superficie delle attrezzature e spazi collettivi di progetto) (mq.) * 15.678

Maggiorazione delle dotazioni ai sensi dell'art.11.3 del POC (mq.) * 3.407

UTOT - Totale dotazioni da cedere * 19.085

STR - Superficie della viabilità di progetto (mq.) ** secondo PUA

U2 - Ulteriori aree da cedere per dotazioni territoriali = STPRO - (SFPRO + P1+ U + STR) (mq.) *** aree residue

* Le dotazioni minime ivi riportate sono parametrate sulla destinazione produttiva (pari al 15% della ST), maggiorate ai sensi dell'art. 11.3 del POC e

vanno integrate a conguaglio in proporzione alla SC destinata eventualmente ad altro uso secondo i parametri indicati all'art. II.6.3 del RUE. In fase di progettazione definitiva del PUA possono essere oggetto di variazioni in aumento.



PARAMETRI EDILIZI H MAX – Altezza massima m. 10,00


Q max - Rapporto di copertura massimo 60% della SF

Distanza minima dalla SS16 m. 30,00

Distanza minima dalle strade di lottizzazione m. 10,00


Distanza minima dai confini m. 5,00


Sono ammessi i seguenti usi: b5 (limitatamente all'artigianato dei servizi alle imprese), b6 (artigianato dei servizi agli automezzi, compresi cicli e motocicli), d1 (attività manifatturiere industriali o artigianali), d2 (attività commerciali all'ingrosso, mostre, magazzini, depositi), d6 (attività industriali di conservazione condizionata, lavorazione, trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli e zootecnici), g6 (servizi tecnici della pubblica amministrazione, servizi per la sicurezza, l’ordine pubblico, la protezione civile).

Sono considerati inoltre compatibili i seguenti ulteriori tipi d’uso, solo in quanto al servizio o complementari dell’attività produttiva: La residenza (a1) nella misura di 120 mq di SC per ciascuna attività produttiva. Le nuove unità immobiliari ad uso a1 devono essere asservite all’attività da cui dipendono con atto d’obbligo perpetuo registrato e trascritto. c9 (attività di istruzione, di formazione e di ricerca), d7 (impianti di produzione di energia), g1 (mobilità), g2(distribuzione carburanti per uso autotrazione), g3 (reti tecnologiche e relativi impianti), g4 (impianti per l'ambiente), g5 (impianti di trasmissione via etere).

Sono considerati inoltre compatibili i seguenti ulteriori tipi d’uso, previo realizzazione della quota differenziale di dotazioni dovute ai sensi dell'art. II.6.3 e II.5.10 del RUE, i seguenti ulteriori tipi d'uso: b1 (esercizi commerciali di vicinato non alimentari), b2 (pubblici esercizi), b3 (studi professionali e piccoli uffici in genere), b5 (limitatamente all'artigianato dei servizi alla persona, alla casa, ai beni di produzione), c1.n e c2.nmedie strutture di vendita di prodotti non alimentari, c4 (attività terziarie specializzate ad elevato carico urbanistico), c6 e c7 (attività ricreative, sportive e di spettacolo).




DESCRIZIONE

Descrizione

L’ambito è localizzato a nord del capoluogo e espande un insediamento produttivo attualmente esistente. Le funzioni urbane limitrofe sono prevalentemente produttive.


Scolo delle acque meteoriche, rete delle acque reflue, approvvigionamento idrico. Interferenza con vincolo paesaggistico.

Accessibilità

L’ambito ha un accesso diretto dalla via Provinciale San Vito.

Perequazione

Non è prevista


In sede di PUA occorrerà produrre VALUTAZIONE AMBIENTALE ed idonea documentazione relativa alla GESTIONE DELLE TERRE DA SCAVO


Relazioni


Stato di fatto: L’ambito è collocato a nord del capoluogo in continuità con un insediamento produttivo esistente

Condizioni: Il reticolo della viabilità dell’ambito dovrà svilupparsi in continuità con il reticolo dell’ambito limitrofo


Stato di fatto: L’area non presenta particolari conflittualità funzionali: le attività contigue o frontistanti il nuovo ambito sono infatti produttive. L’ambito è localizzato in un’area agricola intensamente coltivata.

Condizioni: La vicinanza con il territorio rurale, seppur ad alta vocazione produttiva, richiede una particolare attenzione dal punto di vista delle relazioni paesaggistiche con il contesto. A questo scopo, in coerenza con quanto indicato dalla Valsat del PSC, dovranno essere realizzate ampie zone a verde pubblico tra gli insediamenti e la campagna, soprattutto sul lato nord-orientale verso le corti rurali tutelate.



Stato di fatto: Non si registrano particolari criticità

Condizioni: Nessuna


Stato di fatto: L’area ricade prevalentemente nella Classe acustica III; solo la fascia di compensazione a contatto con l’insediamento produttivo esistente è in Classe acustica IV. La porzione dell’ambito attestata sulla Provinciale per San Vito ricade nella fascia A e B di pertinenza della strada

Condizioni: La destinazione prevalentemente produttiva dell’ambito rende ininfluente, dal punto di vista dell’inquinamento acustico, la contiguità con altri insediamenti produttivi. La Classe acustica di progetto è infatti V


Stato di fatto: Non si registrano criticità sulle funzioni che si andranno ad insediare.

Condizioni: Nessuna




Dotazioni aggiuntive rispetto ai minimi di legge: P1 + U = 3.407 mq. pari al 3,26%

In coerenza con la Valsat del PSC, occorre favorire una maggiore dotazione di spazi a verde da concentrare al centro dell’insediamento dove è attualmente presente un macero. La distribuzione delle attrezzature e degli spazi collettivi, in coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC, dovrà avvenire in continuità con quanto realizzato nelle porzioni di ambito produttivo già attuate.


Stato di fatto: L’ambito è accessibile dalla via Provinciale per San Vito.

Condizioni: Direttive Il reticolo stradale dell’ambito dovrà essere organizzato attorno ad un’asse stradale, che costituisce la spina



centrale dell’insediamento, da realizzare secondo le caratteristiche delle strade di distribuzione principale. Tale asse è parte consistente di un tracciato stradale di rilevanza comunale che dovrebbe proseguire verso sud svolgendo un ruolo di collegamento tra la strada provinciale e via Mazzini. Un’ulteriore strada di distribuzione principale, in direzione est-ovest, si connetterà alla maglia stradale del limitrofo insediamento produttivo. Le altre strade di accesso ai lotti edificabili avranno le caratteristiche di strade di distribuzione secondaria. Indirizzi Nella definizione delle tipologie edilizie ammesse sui singoli lotti, si dovrà perseguire l'obiettivo di garantire l'omogeneità interna del comparto ed il corretto rapporto con la campagna circostante. I parcheggi pubblici dovranno essere omogeneamente distribuiti all'interno del comparto.


Stato di fatto: Si registrano criticità di approvvigionamento. Occorre potenziare la rete idrica.

Condizioni: Dovranno essere effettuati studi specifici volti a valutare il potenziamento della rete idrica in relazione all’idroesigenza del nuovo comparto. La realizzazione di pozzi di captazione per il prelievo di acque profonde è da valutare con attenzione in relazione alla vulnerabilità del territorio in termini di subsidenza e di ingressione del cuneo salino.


Stato di fatto: Il naturale senso di scolo dei terreni interessati è indirizzato verso il condotto demaniale Moretto. L'area, già attualmente, presenta quote altimetriche depresse che comportano difficoltà di scolo delle acque meteoriche e, per l'esercizio del servizio irriguo dei terreni presenti nell'area, i livelli idrometrici mantenuti nel condotto Prafigaro non potranno essere abbassati.

Altimetria e posizione Le quote dell’area non consentono lo scolo per gravità nel Co. Prafigaro anche se questo è il canale più facilmente raggiungibile dall’ambito Capacità di smaltimento Il Co. Prafigaro risulta al limite delle sue capacità, anche se i livelli attesi potrebbero essere ridotti.

Condizioni: Prescrizioni In sede di progettazione definitiva, si consiglia di adottare quote minime in grado di assicurare il corretto grado di sicurezza idraulica alle nuove strutture. Al fine di ridurre al massimo i volumi di laminazione dovranno essere limitate al massimo le superfici impermeabilizzate, privilegiando ove possibile pavimentazioni con sistemi autobloccanti o comunque parzialmente drenanti. Direttive È fatto obbligo di predisporre e realizzare un progetto unitario per l’intero ambito. Date le difficoltà individuate dalla Valsat del PSC, si richiede un approfondimento specifico tipico di una progettazione idraulica avanzata. Occorrerà verificare la possibilità di scaricare le acque nel sistema di scolo del Consorzio di Bonifica ed in particolare occorrerà valutare l’opportunità di un collegamento alla Bonifica Martinella attraverso il Co. Punta. Una prima analisi preliminare indica già come, per assicurare convenienti margini di sicurezza all’intera area, sia necessario un risezionamento generale della rete, accompagnato da adeguamento strutturale e funzionale dei sistemi di regimazione idraulica ai mutati regimi idrometrici indotti. All’interno del comparto è presente una linea idraulica privata che, oltre a permettere lo scolo delle acque meteoriche di una limitata superficie verso il condotto Prafigaro, consente, tramite una presa sul Prafigaro stesso, di fornire alimentazione irrigua ai terreni di valle compresi nell'area da urbanizzare ed oltre. L’intervento dovrà quindi prevedere il mantenimento in essere di tale linea idraulica. Indirizzi In fase di progetto unitario per l’intero ambito, occorrerà eventualmente prevedere all’interno dell’ambito delle aree che possono funzionare da bacini di accumulo per eventi ordinari e per piogge di lunga durata. La progettazione dello scolo delle acque meteoriche e delle vasche di accumulo dovrà essere fortemente integrata alla progettazione degli spazi aperti del comparto e della loro sistemazione paesaggistica.


Stato di fatto: La fognatura esistente difficilmente potrebbe servire l’ambito, visto che il collettore più vicino è collocato dall’altro lato della Strada Provinciale.

Condizioni: Direttive In coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC, per servire l’ambito e farlo scaricare nel collettore della Strada Provinciale occorre realizzare il condotto di collegamento al collettore esistente. È fatto obbligo di predisporre e realizzare un progetto unitario per l’intero ambito. Indirizzi Nessuno



Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna




Condizioni: È obbligatoria la realizzazione di piazzole per la raccolta dei rifiuti da localizzare sulle strade più accessibili. Per quanto riguarda nello specifico i rifiuti speciali occorrerà rispettare i criteri imposti dalla normativa e dalla pianificazione sovraordinata.


Stato di fatto: Si rileva la contiguità dell’ambito con strade extraurbane. Le soluzioni alle criticità di scolo delle acque meteoriche potrebbero prevedere la possibilità di realizzare bacini di accumulo.

Condizioni: Un’ampia fascia attestata sulla strada provinciale di San Vito dovrà essere considerata una dotazione ecologica ambientale. L’ampiezza di tale fascia dovrà essere almeno di 20 m. Dovrà essere valutata anche l’ipotesi che una parte della stessa area possa essere utilizzata come invaso di accumulo. È fatto obbligo di predisporre e realizzare un progetto unitario per le dotazioni ecologiche e ambientali.

IMPATTI ESERCITATI

Popolazione


Effetti attesi: Le funzioni di progetto modificano la Classe acustica da III a V

Mitigazioni: Occorrerà effettuare una puntuale valutazione previsionale di impatto acustico, approvata da Arpae in sede di PUA, al fine di definire con maggiore precisione le caratteristiche delle opere di mitigazione o delle fasce di ambientazione necessarie per ridurre l’impatto acustico generato verso l’esterno dalle attività insediabili nell’ambito. In alternativa, in funzione dell'effettiva attività insediabile, potrà essere presentata una dichiarazione sostitutiva relativa al rispetto dei limiti acustici di legge ai sensi delle norme in materia di semplificazione (D.P.R. 227/2011)


Effetti attesi: Le attività produttive insediabili nell’ambito sono potenziale fonte di inquinamento atmosferico in generale nei confronti dell’abitato, ma in particolare rispetto alla corte rurale di cui alla scheda 164 dell’allegato al RUE.

Mitigazioni: La fascia di 20 m dalla strada extraurbana da destinare a dotazioni ecologico e ambientali dovrà funzionare da filtro rispetto alla strada provinciale. Parallelamente, anche a est una fascia alberata fa da filtro con il complesso di cui alla scheda 164. Tale fascia alberata può essere intesa, ai sensi dell’art. 28 del PTRQA, una piantumazione compensativa, ed in quanto tale, da non computare nelle dotazioni per Attrezzature e spazi collettivi. È fatto obbligo, in sede di autorizzazione all’insediamento di attività con impatto sulla qualità dell’aria e assoggettate a VIA o AIA, di produrre apposita valutazione del punto di massima ricaduta degli inquinanti da autorizzare ed autorizzati, in relazione alla popolazione esposta. Occorrerà, inoltre, rispettare i limiti fissati dal D.Lgs. n. 152/2006 per le emissioni in atmosfera.



Effetti attesi: Non sono presenti nell’immediato contesto.


Sito Unesco

Effetti attesi: L’intervento non ricade nelle aree del Sito Unesco.



Effetti attesi: L’ambito confina a nord con due complessi rurali di valore storico-testimoniale di cui alle schede 194 e 195 degli allegati del RUE.

Mitigazioni: Sul confine nord occorrerà prevedere adeguate fasce alberate finalizzate a mitigare l’impatto visivo dell’insediamento produttivo verso le corti rurali. Parallelamente anche la strada di distribuzione principale nei tratti più a nord dovrà essere realizzata prevedendo sul lato orientale alberature.


Rete ecologica

Effetti attesi: L’intervento non determina impatto sugli elementi della rete ecologica.


Altri elementi naturali tutelati

Effetti attesi: Nell’ambito ricade un macero che presenta buone condizioni ambientali.

Mitigazioni: In coerenza con quanto disposto dalla Valsat del PSC, il verde pubblico dovrà essere in parte essere localizzato nell’area centrale quale rispetto della zona attorno al macero. Le attività produttive dovranno limitare gli impatti sulla qualità delle acque del macero.

Acqua, suolo

Effetti attesi: Le attività produttive potranno esercitare effetti negativi sui suoli.

Mitigazioni: Occorrerà rispettare i limiti di legge per la gestione delle sostanze pericolose.



Sic e Zps




Dossi

Effetti attesi: L’intervento non ricade in un’area di dosso.



Effetti attesi: L’intervento interferisce con la viabilità storica sulla provinciale per San Vito.

Mitigazioni: L’intervento edificato è localizzato ad una distanza di rispetto dalla strada.

Aree archeologiche




Effetti attesi: L’ambito è interessato per una piccola porzione dal vincolo paesaggistico.

Mitigazioni: L’intervento richiede autorizzazione paesaggistica per la porzione ricadente nel vincolo. L’area è disciplinata dall’art. 2.16 del PSC.







Estratto Tav.ZA2.P1

C A P I T E L L A

LO

CA

LI T

ABaiesi

Moretto

Tronetta

ParmeggianaTrona

S.S.

DI

CODIG

ORO

(N.495)

VIA

GUINEA

VIA

SOMALIA

VIA

VIA

LIBRA

KENI

A

VIA

Canale Diversivo

Diversivo

MorettoCondotto

Condotto

Prefi

garo

Scheda Progetto n.4



Schede Progetto POC




Scheda Progetto n.5






Territorio rurale

Attività Produttiva secondaria

A-18 + Intervento edilizio diretto

Ambito PSC: IPR




L’intervento consta nell’ampliamento di un’attività produttiva che insiste in area classificata “IPR - Impiantiproduttivi sorti in forma isolata” . E’ prevista altresì la realizzazione di piazzali esterni all’ambito IPR ad usoparcheggio, movimentazione e stoccaggio merci.

Ubicazione Gambulaga – via Masi-Gambulaga


50-68

50-8

50-25

50-104

50-38

50-37

50-63

50-77

50-32

50-142

50-

50-22

50-31

50-98

50-7

50-97

50-130

50-128

50-156

49-77

50-129

50-36

50-131

50-33

50-116

50-21

50-34

50-35

49-47

50-157

50-76

50-6 50-69

49-76

50-111


Comparto POC


Scheda Progetto n.5 - Ambito IPR



STPRO - Superficie Territoriale dell’area edificabile oggetto d’intervento (mq.) 21.536

SCTOT - Superficie complessiva totale preposta all'intervento (mq.) SCPRE + 5.000 mq

PARAMETRI EDILIZI

H max – Altezza massima Altezza esistente

SP min - Superficie permeabile minima ---

Q max - Rapporto di copertura massimo ---

Distanze minima tra gli edifici ---

Distanze minima dalla Via Gambulaga Masi 20,00

Distanza minima da confine di ambito

Possibilità di edificazione in confine, previo convenzione tra confinanti

(registrata e trascritta) se le aree limitrofe risultino di altra proprietà

Distanze minima dai confini 3.00 m. con parete cieca

10.00 m. con parete finestrata


Sono ammessi i seguenti usi: b1 (commercio di vicinato non alimentare), b2 (pubblici esercizi), b3 (studi professionali e piccoli uffici in genere), b5 (artigianato dei servizi alla persona, alla casa, ai beni di produzione, alle imprese, nonché agli automezzi limitatamente a cicli e motocicli), b6 (artigianato dei servizi agli automezzi), d1 (attività manifatturiere industriali o artigianali), d2 (attività commerciali all'ingrosso, mostre, magazzini, depositi), d4 (attività di coltivazione agricola), d5 (attività di allevamento), d6 (attività industriali di conservazione condizionata, lavorazione, trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli e zootecnici), d7 (impianti di produzione di energia), g1 (mobilità), g2 (distribuzione carburanti per uso autotrazione), g3 (reti tecnologiche e relativi impianti), g4 (impianti per l'ambiente), g5 (impianti di trasmissione via etere), g6 (servizi tecnici della pubblica amministrazione, servizi per la sicurezza, l’ordine pubblico, la protezione civile)

La residenza (uso a1) è ammissibile solo in quanto al servizio dell’attività produttiva.

L’accordo art.18 della L.R. 20/2000 sottoscritto in data 21.10.2016 prevede la realizzazione di superfici destinate a piazzali ricadenti sui mappali 97-104-32-36, nella quota strettamente necessaria allo svolgimento dell’attività, al fine di ridurre il consumo di suolo agricolo nel rispetto dei dettami del PSC. L’estensione dei piazzali verrà quindi definita nell’ambito della progettazione del titolo abilitativo di concerto con il Comune.

L’accordo di cui sopra obbliga altresì il Proponente, in caso di cessazione o dismissione dell’attività, a ricercare le condizioni per la riconversione ad altro uso, esclusa la residenza, ed eventualmente al recupero per attività turistiche, ricreative e di valorizzazione ambientale.



VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITA’ AMBIENTALE E TERRITORIALE DESCRIZIONE

Descrizione

L’intervento proposto si localizza nel territorio rurale ad alta vocazione produttiva quale trasformazione di un’area classificata “IPR - impianti produttivi sorti in forma isolata” attestata sulla via Masi-Gambulaga. L’intervento consiste nell’ampliamento dell’esistente stabilimento per il confezionamento e la commercializzazione di prodotti dolciari, oltre alla realizzazione di piazzali esterni all’ambito IPR ad uso parcheggio, movimentazione e stoccaggio merci.


Problematiche connesse allo scolo delle acque meteoriche, allo smaltimento dei reflui e all’approvvigionamento idrico. Attraversamento di un elettrodotto di media tensione. Interferenza con sito UNESCO.

Accessibilità

L’area ha un’accessibilità diretta da via Masi-Gambulaga.


Nessuna


Relazioni Integrazione con il contesto

Stato di fatto: L’area di intervento è esito della trasformazione di un’attività già esistente.

Condizioni: La realizzazione di piazzali dovrà essere dimensionata in relazione alle funzioni strettamente indispensabili allo svolgimento delle attività per ridurre al massimo il consumo di suolo agricolo.


Stato di fatto: L’area non presenta particolari conflittualità funzionali con il contesto limitrofo.

Condizioni: Nessuna

Criticità ambientali Inquinamento elettromagnetico

Stato di fatto: L’area è attraversata marginalmente da un elettrodotto di media tensione ed è interessata da una fascia di rispetto.

Condizioni: Occorrerà evitare la localizzazione delle attività che prevedono livelli di permanenza di più di 4 ore nelle fasce di rispetto. Prescrizioni: Il progetto definitivo dovrà comprendere una planimetria di dettaglio nella quale sia evidenziata l'effettiva interferenza dell'elettrodotto con l'area in esame, garantendo il rispetto delle corrispondenti Distanze di Prima Approssimazione (DPA)


Stato di fatto: L’area ricade nella Classe acustica V.

Condizioni: Nessuna.


Stato di fatto: L’ambito non è contiguo a potenziali sorgenti di inquinamento atmosferico.

Condizioni: Nessuna


Dotazioni territoriali ed ecologiche Infrastrutture per la mobilità

Stato di fatto: L’area di intervento ha un accesso diretto da via Masi-Gambulaga.

Condizioni: L’intervento non presenta una complessità tale da prevedere un reticolo della viabilità interno


Stato di fatto: L’approvvigionamento idrico presenta criticità in quanto la rete esistente supporta solo l’allacciamento di utenze civili. L’allaccio dell’attività è assimilabile ad utenza civile, non necessitando la lavorazione svolta di approvvigionamento idrico. L’approvvigionamento interessa i soli servizi igienici del personale.

Condizioni: Nessuna.


Stato di fatto: L'attività attualmente insediata nell'area è già in possesso di una autorizzazione allo scarico delle acque meteoriche e reflue verso il condotto Mulinetto tramite il limitrofo fosso di guardia della strada. Lo scolo delle acque meteoriche risulta critico e si consiglia di mantenere il sistema attualmente approvato ed in essere.

Condizioni: Prescrizioni Occorre predisporre le opportune verifiche per valutare la capacità di scolo delle acque in relazione all’incremento delle superfici impermeabili. Il progetto della rete di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, separata dalla rete delle acque nere, dovrà essere redatto in conformità alla D.G.R. 286/05. Le acque meteoriche “bianche” provenienti dai pluviali e piazzali di



pertinenza dell’area produttiva non devono venire a contatto con materiale che può rilasciare sostanze pericolose e/o persistenti nell’ambiente (lavorazioni/operazioni “sporcanti”, stoccaggio rifiuti, etc.). AI fine di consentire al Consorzio di Bonifica Pianura di Ferrara di effettuare le necessarie valutazioni in merito alla compatibilità dello scarico nella rete idraulica consorziale e in materia di invarianza idraulica, ai sensi della Delibera consorziale 61/2009, in fase autorizzativa occorre trasmettere tavole opportunamente quotate riportanti i dettagli delle opere predisposte per la laminazione e l’invaso temporaneo delle acque meteoriche in eccesso derivanti dal nuovo intervento, corredate da una relazione idraulica che riporti il conteggio delle superfici di nuova impermeabilizzazione, la portata prevista in uscita dall'area e i mc di acqua meteorica da trattenere temporaneamente


Stato di fatto: L’area di intervento non è servita dalla fognatura pubblica.

Condizioni: Prescrizioni Occorrerà utilizzare sistemi alternativi di scarico e depurazione delle acque reflue senza alterare lo stato ambientale delle acque. Lo scarico dei reflui civili dovrà rispettare le direttive previste dalla D.G.R. 1053/03 adottando idonei sistemi di trattamento.


Stato di fatto: Non si registrano problematiche di approvvigionamento.

Condizioni: Nessuna


Stato di fatto: L’area è servita dalla rete energetica del gas.

Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna


Condizioni: Per quanto riguarda nello specifico i rifiuti speciali occorrerà rispettare i criteri imposti dalla normativa e dalla pianificazione sovraordinata.


Stato di fatto: Si rileva l’interferenza con fasce di rispetto di strade extraurbane comunali.

Condizioni: L’intervento non dovrà ricadere nelle fasce di rispetto stradale (20 m).

Prestazioni degli edifici Requisiti energetici


IMPATTI ESERCITATI

Popolazione Inquinamento acustico

Effetti attesi: Le funzioni di progetto non modificano la Classe acustica che resta V.



Effetti attesi: Nessuno




Effetti attesi: Non si registrano interferenze con elementi e complessi storico-architettonici.


Sito Unesco

Effetti attesi: L’intervento ricade nel perimetro del Sito Unesco (zona iscritta).

Mitigazioni: In caso di cessazione dell’attività il proponente si impegna alla riconversione ad altro uso o alla demolizione degli impianti, la bonifica e il ripristino ambientale del sito. Occorrerà, inoltre, rispettare quanto disposto dall’art. 3.4 delle NTA e della Valsat del PSC.


Effetti attesi: L’area di intervento non interferisce con complessi rurale di valore storico-testimoniale.



Rete ecologica

Effetti attesi: L’intervento non interferisce con gli elementi costitutivi della rete ecologica.




Acqua, suolo

Effetti attesi: La presenza di attività produttive potrebbe implicare effetti negativi sulla contaminazione delle acque e del suolo.

Mitigazioni: Gli interventi da realizzare non dovranno alterare la qualità delle acque superficiali e il suolo. Occorrerà adottare idonee tecnologie e soluzioni (in particolare per il trattamento delle acque di prima pioggia).

Sic e zps




Dossi

Effetti attesi: L’intervento non ricade in un’area di dosso.



Effetti attesi: L’intervento non si attesta e non altera né la viabilità storica né quella panoramica.


Aree archeologiche




Effetti attesi: L’area non è interessata dal vincolo paesaggistico.








Estratto Tav.ZA1.P1

GAMBULAGA-MASI

Condo

ttoScheda

Progetto n.5



Schede Progetto POC




AUC

Scheda Progetto n.6

AC4 AC5

3

81



Macroclassificazione:Destinazione urbanistica:Modalità di attuazione:

Territorio ruraleAttività produttiva secondaria A-18 + Intervento edilizio diretto

Ambito PSC: AVP




L’intervento si configura come l’ampliamento di un’attività produttiva secondaria ricadente nel territorio della frazione diPortorotta, localizzata in ambito rurale di alta vocazione produttiva AVP, il tutto in conformità all’art. 5.10 comma 6 dellenorme di PSC che consente il consolidamento di attività già insediate.

Ubicazione Portorotta – Via delle Anime


99-338

99-7199-263

99-343

99-42

99-14

99-216

99-308

99-22

99-109

99-218

99-143

99-12

99-217

99-111

99-356

99-357

99-310

99-31

1

99-355

99-31

4

99-309

99-114

99-20

99-19

99-16

99-215

99-11

699-367

99-21

4

99-18

99-315

99-312

99-38

3

99-313

99-35Base su estratto della cartografia catastale 1:2000

´LegendaComparto POC


Scheda Progetto n.6 - Ambito AVP


5.835

SCPRE + 900 mq

STPRO - Superficie Territoriale dell’area edificabile oggetto d’intervento (mq.)


SCTOT - Superficie complessiva totale preposta all'intervento (mq.)

PARAMETRI EDILIZI

H max – Altezza massima Altezza esistente

SP min - Superficie permeabile minima ---

Q max - Rapporto di copertura massimo ---

Distanze minima tra gli edifici H MAX con minimo 10,00 m.

In aderenza ai fabbricati esistenti

Distanza minima dai confini 5,00 m.


Sono ammessi i seguenti usi: b7 (artigianato produttivo manifatturiero di tipo laboratoriale compatibile con l’ambiente urbano), d1 (attività manifatturiere industriali o artigianali).

L’accordo art.18 della L.R. 20/2000 sottoscritto in data 21.10.2016 obbliga il Proponente, in caso di cessazione o dismissione dell’attività, a ricercare le condizioni per la riconversione ad altro uso, esclusa la residenza, ed eventualmente al recupero per attività turistiche, ricreative e di valorizzazione ambientale.




DESCRIZIONE

Descrizione e modalità di attuazione

L’intervento si configura come l’ampliamento di un’attività produttiva secondaria ricadente nel territorio della frazione di Portorotta, localizzata in ambito rurale di alta vocazione produttiva AVP, il tutto in conformità all’art. 5.10 comma 6 delle norme di PSC. L’art. 5.10 comma 6 delle norme di PSC, esclude l’insediamento ex-novo di attività produttive secondarie in territorio rurale, pur ammettendo il consolidamento di quelle insediate. L’intervento in questione è configurabile per l’appunto quale consolidamento dell’attività gestita dalla Ditta LOR.MAC di lavorazione e fresatura di metalli (uso d1), che presenta necessità di nuovi spazi dato il costante incremento della produzione con conseguente crescita di personale. L’attività attualmente si svolge in uno stabile di recente ristrutturazione, suddiviso fra zona lavorazione, uffici e servizi per il personale, per una superficie complessiva di circa 412 mq. Il complesso immobiliare non soddisfa più le nuove esigenze produttive, da cui la richiesta di ampliamento di 900 mq di SC da realizzare all’interno del lotto di proprietà ed in contiguità all’edificio esistente, da destinarsi parte alla produzione e parte a magazzino e deposito merci in attesa di consegna. Per l’attuazione si ricorre ad intervento edilizio diretto. Non sono proposte quote di edificazione con destinazione d’uso residenziale.


Presenza di corte tutelata integra a circa 200 mt. di distanza. L’ intervento ricade nell’area tampone del sito UNESCO.

Accessibilità

L’area usufruirà dell’accesso già esistente da stradello privato con affaccio su via Provinciale delle Anime.


In sede di istanza autorizzativa occorrerà predisporre: - la “DOCUMENTAZIONE DI PREVISIONE DI IMPATTO ACUSTICO”. Ai sensi delle norme in materia di semplificazione

(DPR 227/2011), in funzione dell'effettiva attività insediabile potrà essere presentata una dichiarazione sostitutiva relativa al rispetto dei limiti acustici di legge.

- idonea documentazione relativa alla gestione delle “TERRE DA SCAVO”.


Relazioni


Stato di fatto: L’area è collocata a nord ovest della frazione di Portorotta, in una posizione isolata a ragguardevole distanza dall’abitato. In un raggio di 300 mt sono presenti un allevamento zootecnico e una corte rurale tutelata. Sul fronte strada trova luogo l’abitazione dei titolari dell’azienda, che scherma in parte l’attività.

Condizioni: Prescrizioni: L’ampliamento è da realizzarsi sul retro del fabbricato esistente, con fronte verso la ferrovia, e quindi senza visuale diretta rispetto alla corte tutelata. Indirizzi: Al fine di ridurre maggiormente l’impatto visivo, potrà essere eventualmente realizzata una cortina alberata che schermi l’attività sia rispetto alla corte tutelata che rispetto al centro abitato.


Stato di fatto: L’attività sorge in un contesto rurale, fortemente antropizzato in quanto prossimo al centro abitato di Portorotta.

Condizioni: Indirizzi: Al fine di ridurre maggiormente l’impatto visivo rispetto al contesto agricolo, potrà essere eventualmente realizzata una cortina alberata che schermi l’attività verso la corte tutelata ed il centro abitato.



Stato di fatto: Non sono presenti sorgenti di inquinamento elettromagnetico non essendo l’area ed il suo immediato intorno interessata da linee elettriche in cavo aereo o cabine di trasformazione.

Condizioni: Nessuna


Stato di fatto: Il lotto ricade in Classe acustica III (Aree di tipo misto) ed è posto a circa 170 mt dalla Ferrovia Ferrara-Rimini

Condizioni: Nessuna - Le funzioni proposte per l’intervento non sono sensibili dal punto di vista dell’inquinamento acustico.




Stato di fatto: L’ambito di intervento è localizzato in una zona scarsamente infrastrutturata.

Condizioni: Nessuna


Accessibilità ed infrastrutture per la mobilità

Stato di fatto: Viene utilizzato l’accesso dell’attività esistente, attraverso lo stradello privato di proprietà con affaccio su via Provinciale delle Anime

Condizioni: Nessuna


Stato di fatto: L’area è servita da rete acquedottistica

Condizioni: Nessuna


Stato di fatto: Non si registrano criticità in relazione allo smaltimento delle acque meteoriche. Lo scolo dell'area interessata avviene tramite fossi privati che confluiscono nel fosso di guardia della via Santa Margherita e che sboccano nel condotto Belriguardo.

Condizioni: Occorre predisporre le opportune verifiche di compatibilità idraulica per valutare la capacità di scolo delle acque in relazione all’incremento delle superfici impermeabili, con particolare riguardo allo stato di efficienza delle linee private che collegano l'area con il condotto Belriguardo. Prescrizioni: Il progetto della rete di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, separata dalla rete delle acque nere, dovrà essere redatto in conformità alla D.G.R. 286/05. Le acque meteoriche “bianche” provenienti dai pluviali e piazzali di pertinenza dell’area produttiva non devono venire a contatto con materiale che può rilasciare sostanze pericolose e/o persistenti nell’ambiente (lavorazioni/operazioni “sporcanti”, stoccaggio rifiuti, etc.). AI fine di consentire al Consorzio di Bonifica Pianura di Ferrara di effettuare le necessarie valutazioni in merito alla compatibilità dello scarico nella rete idraulica consorziale e in materia di invarianza idraulica, ai sensi della Delibera consorziale 61/2009, in fase autorizzativa occorre trasmettere tavole opportunamente quotate riportanti i dettagli delle opere predisposte per la laminazione e l’invaso temporaneo delle acque meteoriche in eccesso derivanti dalla nuova urbanizzazione, corredate da una relazione idraulica che riporti il conteggio delle superfici di nuova impermeabilizzazione, la portata prevista in uscita dall'area e i mc di acqua meteorica da trattenere temporaneamente Direttive: Nessuna


Stato di fatto: L’area di intervento non è servita da fognatura pubblica – Trattandosi di ampliamento di attività esistente, in caso di necessità si provvederà ad implementare la sub-irrigazione presente.

Condizioni: Lo scarico dei reflui civili dovrà rispettare le direttive previste dalla D.G.R. 1053/03 adottando idonei sistemi di trattamento. Prescrizioni: Occorrerà utilizzare idonee tecnologie e soluzioni per evitare contaminazioni del suolo e delle acque superficiali



Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna



Condizioni: Nessuna



Condizioni: E’ a carico della proprietà dotarsi di uno spazio idoneo allo stoccaggio dei contenitori per i rifiuti, considerato che il comune di Portomaggiore ha adottato il sistema di raccolta porta a porta.


Stato di fatto: L’ambito di intervento non ricade nella zona di rispetto ferroviario o stradale

Condizioni: Nessuna






IMPATTI ESERCITATI

Popolazione


Effetti attesi: Le attività e le funzioni di progetto sono state classificate in classe III.

Mitigazioni: In sede titolo abilitativo si dovrà provvedere all’elaborazione della “Documentazione di Previsione di Impatto Acustico” prestando particolare attenzione nei confronti di eventuali ricettori residenziali. Ai sensi delle norme in materia di semplificazione (DPR 227/2011), in funzione dell'effettiva attività insediabile potrà essere presentata una dichiarazione sostitutiva relativa al rispetto dei limiti acustici di legge.


Effetti attesi: L’intervento non determina effetti negativi in quanto allo stato attuale non risultano punti emissivi in atmosfera per l'attività in essere.

Prescrizioni: Eventuali modifiche al regime emissivo in atmosfera, convogliato e diffuso, andranno valutate in sede di rilascio dell'Autorizzazione.





Sito Unesco


Mitigazioni: L’intervento di trasformazione deve essere coerente con i criteri e le indicazioni definiti nel Piano di Gestione dell’UNESCO per le aree tampone. Indirizzi: Al fine di ridurre maggiormente l’impatto visivo, potrà essere eventualmente realizzata una cortina alberata che schermi l’attività rispetto alla corte tutelata.


Effetti attesi: È presente un complesso di valore storico-testimoniale a oltre 200 mt di distanza.

Mitigazioni: Nessuna Indirizzi: Al fine di ridurre maggiormente l’impatto visivo, potrà essere eventualmente realizzata una cortina alberata che schermi l’attività sia rispetto alla corte tutelata che rispetto al centro abitato.


Rete ecologica

Effetti attesi: L’intervento non interferisce con nessun elemento della rete ecologica.


Sic e Zps

Effetti attesi: L’intervento non interferisce con le aree tutelate nella Rete Natura 2000.


Acqua

Effetti attesi: Non si prevedono effetti negativi sulle risorse


Suolo

Effetti attesi: Non si prevedono effetti negativi sulle risorse



Dossi

Effetti attesi: L’area non ricade in area di dosso



Effetti attesi: L’intervento non interferisce con la viabilità storica o panoramica




Aree archeologiche – Rischio archeologico

Effetti attesi: L’area non interferisce con un area di rischio archeologico



Effetti attesi: L’area non è interessata da vincolo paesaggistico








Estratto Tav.ZA1.P2

SANT

A

MARG

HERI

TA

FERRARA-RIMINI

F.S.

Scheda Progetto n.6



Schede Progetto POC



e 2° PIANO i o OPERATIVO g COMUNALE a m (2017-2022) o t o ...

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