Noţiuni privind evidenţa şi publicitatea imobiliară I. N oţiuni introd uctive . Una dintre priorităţile României în noile condiţii ale economiei de piaţă este dezvoltarea unei pieţe libere a proprietăţilor imobiliare. Statul este însă interesat de cunoaşterea situaţiei bunurilor imobile pentru a căror transmitere ori deţinere percepe taxe şi impozite, care constituie o importantă sursă de venituri ale buge tulu i publ ic. De aceea, stat ul trebuie să recurgă la diferite procedee prin care proprietarii şi posesorii de imobil e să fie obligaţi la îndeplinirea anumitor formalităţ i de evidenţă şi publicitate. Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi fap tel or jur idi ce refe rito are la imo bil ele din aceeaşi loca lit ate. Ea se efec tue ază, la nivelul nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş sau municipiu, j ud eţ ), pr i n oficiile te rit oriale de cadastru ş i publ icitat e imobiliar ă , aflate în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Scopul activităţii de publicitate imobiliară este de a asigura accesul liber, cu uşurinţă şi în timp util, al tuturor celor interesaţi la informaţiile în legătură cu situaţia jur idi că a im obi lelor. Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cad ast rul ui gen era l, care este un sis te m un ita r şi obl ig atoriu de eviden ţă tehnic ă, economic ă ş i j uridic ă pri n care se re alizea z ă identifi ca re a, î nr egist ra re a şi reprez entarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg terito riul ţării, indi ferent de destinaţ ia lor şi de proprietari. II. Aspecte generale privind sistemele de evidenţă şi publicitate imobiliară existente în România. Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în România au existat două sisteme de înregistrare a bunurilor imobile: 1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, denumit şi sistemul publicit ăţ ii personale aplicat în Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea; 2. Sistemul cărţilor funciare denumit şi sistemul publicităţii reale, aplicat în Transilvania ş i nordul Moldovei. Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiunireprezintă o modalitate de organizare a 34
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
încheiate în legătură cu imobilele, în scopul de a face acele acte opozabile terţilor.
Acest sistem se compunea din:
a) registrul de transcripţiuni, care servea la transcrierea:
- actelor translative de proprietate între vii sau a actelor constitutive de alte
drepturi reale imobiliare;
- ordonanţelor de adjudecare;
- actelor de expropriere pentru cauză de utilitate publică;
- renunţărilor la drepturile reale transcrise;
- hotărârilor judecătoreşti care constată existenţa unui drept real imobiliar;
- cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani;
- contractelor de locaţiune imobiliară cu durata mai mare de 3 ani.
b) registrul de inscripţiuni, în care se înscriau ipotecile şi privilegiile
imobiliare, cu excepţia privilegiului vânzătorului de imobil, care se transcrie în
registrul de transcripţiuni.
Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni este un sistem personal de publicitate,
întrucât evidenţa se ţine pe numele persoanelor beneficiare ale transcripţiunii şi
inscripţiunii.
Acest sistem de publicitate prezenta următoarele inconveniente:
a) asigura numai o publicitate parţială, deoarece în registrul de transcripţiuni nu
se evidenţiau:
- transmisiunile pentru cauză de moarte;
- hotărârile judecătoreşti ce declară desfiinţarea unui act juridic;
- împărţirea unui bun indiviz, când imobilul cade în lotul unui copărtaş.
b) transcrierea sau înscrierea are ca efect numai încunoştiinţarea terţilor cu
privire la un drept, dar nu constituie o dovadă suficientă despre existenţa acelui
drept şi nici o garanţie a valabilităţii lui.
c) terţul dobânditor nu poate să cunoască situaţia exactă a imobilului şi este
expus, timp de 30 de ani, să fie evins din imobilul dobândit, fie din cauza unor vicii aleactelor de dobândire anterioare titlului său, fie datorită unor sarcini pe care nu le-a putut
35
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
d) notarul public nu era obligat să verifice legalitatea şi valabilitatea actului
înregistrat, ceea ce este de natură să creeze îndoieli în legătură cu valabilitatea
acestui act.
e) datorită caracterului personal al publicităţii - decurgând din faptul că
înregistrarea se făcea nu pe imobile, ci pe numele proprietarilor - cercetarea registrelor
era deosebit de incomodă, determinarea adevăratului proprietar al imobilului, pe baza
registrelor, fiind extrem de dificilă.
Efectul principal al transcrierii este acela că actul juridic translativ de
proprietate devine opozabil faţă de terţi.
Este necesară însă, îndeplinirea următoarelor condiţii:
- terţul să fi dobândit el însuşi un drept real de la acelaşi autor, cu privire la
acelaşi bun imobil;
- dreptul real să fi fost supus transcrierii sau înscrierii;
- formalitatea înscrierii sau transcrierii să fi fost înfăptuită de către cel ce se opune
actului subdobânditorului (terţului).
În cazul în care nu sunt îndeplinite aceste ultime două condiţii, o persoană nu
poate invoca inopozabilitatea actului încheiat de către un alt dobânditor (terţ) în
privinţa aceluiaşi imobil, pentru motivul că acest act nu a fost transcris.
Sfera noţiunii de terţ este mai largă atunci când se raportează la actele
translative cu titlu gratuit, cum ar fi donaţiile. Astfel, lipsa transcrierii va putea fi
invocată de către orice persoană interesată, inclusiv de către creditorii chirografari sau
legatarii donatorului.
În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni se aplica,
deci, principiul potrivit căruia dreptul celui ce-1 transcrie mai întâi este mai puternic
decât drepturile altor dobânditori, chiar dacă actul său a fost încheiat mai în urmă.
Prin Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare s-a renunţat la sistemul de
inscriptiuni şi transcripţiuni, generalizându-se sistemul cărţilor funciare pe întreg
teritoriul ţării. Cărţile funciare constituie un sistem real de publicitate, întrucât seîntemeiază pe identitatea topografică a imobilelor, aşa cum rezultă din evidenţa
36
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la terenurile şi construcţiile din cadrul unităţilor
administrativ-teritoriale.
Cărţile funciare
I. Noţiune, obiect, funcţii. Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate
care se întemeiază pe identitatea topografică a imobilelor şi reflectă toate modificările
care intervin în situaţia materială şi juridică a imobilelor. Cărţile funciare reprezintă,
totodată, un sistem de evidenţă complet, deoarece oglindesc toate transmisiunile şiconstituirile de drepturi reale în legătură cu imobilul respectiv, chiar şi unele drepturi
personale, fapte sau alte raporturi juridice referitoare la bunurile imobile.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi
tabulare, iar înscrierile care se referă la aceste drepturi alcătuiesc „starea tabulară".
Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:
a) prin acest sistem de publicitate se obţine o evidenţă foarte clară a fiecărui
imobil, de la intrarea bunului în circuitul civil, operând şi cuprinzând fiecare modificare
în situaţia materială ori juridică a acestuia. Astfel, dacă o anumită suprafaţă a fost
reparcelată, deci micşorată, ori printr-o alipire suprafaţa a devenit mai mare, aceste
operaţiuni sunt înscrise în cartea funciară. De asemenea, dacă asupra imobilului s-
au transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciară vom putea şti care
sunt titularii acestor drepturi, precum şi natura operaţiunilor juridice încheiate.
b) prin cărţile funciare se asigură realizarea elementelor necesare cerute de lege
pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare
care nu pot fi dobândite, modificate, transmise sau stinse fărăca aceste operaţiuni să
fie evidenţiate în cărţile funciare respective.
De asemenea, legea prevede obligativitatea înscrierii unor drepturi personale,
fapte şi raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară, pentru a
putea deveni opozabile terţelor persoane. Obiectul cărţilor funciare îl constituie
39
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
a) descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine (adică I+1...) şi a
numărului cadastral dat parcelei (de exemplu: 100, după planul de identificare a
imobilelor). Fiecare imobil are un număr cadastral. Dacă intervin dezmembrări sau
alipiri de parcele, imobilul poate avea mai multe numere cadastrale, dar sub acelaşi
număr de ordine;
b) suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) amplasamentul şi vecinătăţile.
Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele uzitate în lucrările de
cadastru ca, de exemplu: teren cu construcţii (care se descriu, de exemplu: casă,
parter şi etaj din cărămidă, grajd şi şură etc); terenuri agricole arabile, păşuni,
fâneţe, vii şi livezi etc; terenuri neagricole (păduri, plantaţii forestiere, terenuri cu ape
şi stuf etc); terenuri neproductive (drumuri, căi ferate, aerodromuri, construcţii
industriale etc). Suprafaţa terenului se exprimă în unităţile de măsură legale
actuale: ha, mp, în care se vor transforma denumirile anterioare: jugăre,
stânjeni, pogoane, prăjini, ocoale etc.
În localizarea amplasamentului se aplică repere de la cea mai largă
modalitate de situare, la cea mai detaliată, respectiv strada şi numărul.
Indicarea vecinătăţilor este necesară îndeosebi în regiunile care nu au avut cărţi
funciare.
Partea a II-a, denumită şi “Foaia de proprietate”, se referă la înscrierile privind
dreptul de proprietate şi documen tele pe care se întemeiază şi are 4 rubrici:
numărul curent, numele şi prenumele proprietarului, operaţiunea înregistrată şi
observaţii. în antet se menţionează numă rul cărţii funciare, ca pe foaia I.
a) Numele proprietarului se scrie în aşa fel, încât să se elimine orice
dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dacă este persoană fizică, se scrie
numele, prenumele său şi al părinţilor şi, când este cazul, şi porecla, iar dacă
este persoană juridică, se scrie denumirea şi sediul acesteia.
b) Rubrica a doua cuprinde:
- menţionarea modalităţilor de dobândire a proprietăţii certificate de acte juridice corespunzătoare (vânzare-cumpărare, donaţie, schimb etc.) Aceste acte
42
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
juridice pot fi autentice (notariale), sub semnătură privată, hotărâri
judecătoreşti, acte admi nistrative;
- transmiterea proprietăţii, modificarea sau stingerea dreptului asupra
întregului corp de proprietate sub forma proprietăţii exclusive, comune în
devălmăşie sau indivize;
- servituţile stabilite în favoarea imobilului ;
- faptele juridice care determină apariţia, modificarea sau stingerea
drepturilor reale, drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile
referitoare la proprietate ;
- orice îndreptări sau însemnări cu referire la titlu, partea I sau a II-a a
cărţii funciare.
Partea a III-a, denumită şi “Foaia de sarcini”, se referă la:
a) dezmernbrămintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaţie,
concesiune, servituţile în defavoarea imobilului, superficie şi sarcini (ipoteci,
privilegii). Superficia se înscrie asupra parcelei sau, după caz, asupra întregului
corp de proprietate;
b) faptele juridice, drepturile personale, precum şi acţiunile privitoare
la drepturile reale înscrise în această parte;
c) urmăririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile făcute în această parte. Această parte a cărţii funciare cuprinde trei
rubrici: numărul curent, cuprinsul (inclusiv valoarea) şi observaţii, iar în antet se
menţionează cele înscrise pe celelalte foi.
IV. Principiile fundamentale ale cărţilor funciare. La baza regimului juridic al
cărţilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii. Cele
mai multe dintre aceste principii, instituite prin Decretul-lege nr. 115/1938, au
fost păstrate şi de Legea nr. 7/1996.
1) Principiul consensului. Potrivit regulilor dreptului civil, constituirea,modificarea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraţia
43
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
- înscrierea sau radierea drepturilor reale imobiliare pe baza
hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile sau a actului administrativ de
autoritate.
Prin decizia administrativă nu poate fi silit nimeni să-şi înstrăinezedreptul, dar se poate dispune înscrierea unei ipoteci în favoarea statului. Cât
priveşte hotărârile judecătoreşti, acestea nu exclud acordul de voinţă dintre titularul
iniţial şi cel subsecvent, ci sunt urmarea unei neînţelegeri intervenite între aceştia după
ce s-a realizat acordul de voinţă, însă înainte de intabularea dreptului în favoarea
dobânditorului. Acesta, dacă proprietarul iniţial refuză să-i pună la dispoziţie actele
necesare pentru intabulare, se va adresa instanţei judecătoreşti printr-o acţiune în prestaţie tabulară.
Acordul de voinţă dintre părţi trebuie să îndeplinească toate condiţiile de fond şi
de formă necesare pentru tipul de act juridic încheiat, iar înscrierile efectuate fără
respectarea acestor cerinţe nu vor fi valabile.
În doctrină s-au mai evidenţiat şi alte situaţii în care se vor opera modificări de
carte funciară împotriva titularului dreptului, deci fără consimţământul acestuia, în
temeiul unor hotărâri judecătoreşti pronunţate în anumite litigii. Astfel, dacă titularul
dreptului de uzufruct comite abuzuri în exercitarea acestui drept şi între el şi
proprietarul imobilului se va naşte un litigiu, iar dacă instanţa va admite acţiunea
promovată de proprietar, va dispune prin hotărâre judecătorească radierea dreptului de
uzufruct, chiar dacă uzufructuarul s-ar opune. De asemenea, s-a arătat că, potrivit art.
22 şi 23 din Legea nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară se pot face, de regulă,numai cu consimţământul titularului dreptului real, renunţându-se, deci, la principiul
consensului. Aceste prevederi legale au următorul conţinut:
a) Art. 22 din Legea nr. 7/1996 prevede că înscrierea unui drept în cartea
funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris
ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută, sau împotriva
aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouăînscrierile se cer
deodată.
45
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
b) Art. 23 din Legea nr. 7/1996 dispune că, „dacă mai multe persoane şi-au
cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au
făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive o dată
cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice
pe care se întemeiază înscrierile".
Din examinarea acestor dispoziţii legale reiese că înscrierea în cartea funciară a
unui drept real constituit sau transmis, în mod valabil, se face indiferent de
consimţământul titularului dreptului tabular, înscrierea făcându-se chiar împotriva
acestuia. Aceasta nu înseamnă, însă că proprietarul tabular nu a consimţit, în mod
tacit, la înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar în favoareadobânditorului o dată cu exprimarea consimţământului său la încheierea actului
juridic translativ sau constitutiv de drept.
2) Principiul opozabilităţii drepturilor reale înscrise în cartea funciară. Potrivit
art. 25 din Legea nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară au rol de publicitate şi
opozabilitate faţă de terţi.
Prin excepţie, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de
proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea
în cartea funciară, când sunt dobândite prin următoarele moduri:
- succesiune;
- accesiune;
- vânzare silită;
- uzucapiune;
- expropriere;
- hotărâri judecătoreşti;
- efectul legii, ca de exemplu, împroprietărirea.
Şi în aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuie înscrise, în
prealabil, în cartea funciară, dacă titularul lor înţelege să dispună de ele.
De la principiul opozabilităţii înscrierilor în cartea funciară există anumite
excepţii . Astfel, efectul de opozabilitate al înscrierilor din cartea funciară este
inoperant cu referire la:
46
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
poate fi asigurată numai prin publicitatea operaţiunilor juridice privitoare la
aceste drepturi. Conform principiului publicităţii toate operaţiunile prin care se
constituie, transmit, modifică sau sting drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în
cartea funciară, pentru a deveni opozabile terţilor şi pentru ca titularii drepturilor reale
tabulare să poată dispune de ele. Legea nr. 7/1996 instituie, în art. 30, două prezumţii
legale în domeniul cărţilor funciare:
a) Un drept real înscris în favoarea unei persoane creează prezumţia că dreptul
există în folosul ei;
b) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se presupune că acest drept
nu există.
Aceste prezumţii instituite de legile cărţilor funciare au fost împrumutate din
Codul civil german potrivit căruia: „Dacă un drept este înscris în favoarea unei
persoane, se presupune că acelei persoane i se cuvine acel drept. Dacă în cartea
funciară un drept este radiat, se presupune că acel drept nu mai există." (art. 891 şi
892 din acest cod). Deci, în virtutea principiului publicităţii, se consideră că întreg
cuprinsul cărţii funciare este exact, fiind în concordanţă cu situaţia juridică reală. Cu
alte cuvinte, se prezumă că „starea tabulară" corespunde stării de drept material. Ca săopereze această prezumţie este necesar să existe, în realitate, concordanţă între
47
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
situaţia juridică şi starea tabulară, deoarece persoana care îşi valorifică dreptul înscris
poate suporta consecinţele răsturnării acestei prezumţii prin prezentarea unei situaţii
juridice reale diferite de cea din cartea funciară. Astfel, cuprinsul cărţii funciare poate
fi invocat de orice persoană interesată, având forţa probantă a prezumţiei legale
relative care operează până la proba contrară. Pentru opozabilitatea dreptului real
tabular nu este nevoie de o altă probă pentru valabilitatea înscrierii formale, ci numai
de dovada înscrierii.
Dacă printr-o înscriere simultană sau subsecventă s-a adus vreo restricţie
dreptului real, de exemplu, interdicţia de înstrăinare şi grevare, aceasta se va considera
alăturată dreptului real.
În ce priveşte terţii de bună-credinţă care au dobândit drepturi bazându-se pe o
stare tabulară, prezumţia că aceasta corespunde realităţii devine absolută şi exclude
proba contrară. Astfel, dacă o persoană şi-a înscris ipoteca asupra unui imobil, iar
proprietarul îl înstrăinează, dreptul de ipotecă rămâne neatins şi va greva în
continuare imobilul.
O limitare a principiului publicităţii (şi a prezumţiilor) o constituie practica
judecătorească, întrucât deşi instanţele nu vor putea contesta starea tabulară şi
concordanţa acesteia cu situaţia juridică reală, au totuşi drept de apreciere ori de câte
ori intervine un litigiu şi poate fi pusă în discuţie buna-credinţă.
Prezumţiile operează în privinţa tuturor drepturilor reale imobiliare
susceptibile de în-scriere în cartea funciară, precum şi în cazul faptelor şi raporturilor
juridice care se pot înscrie. Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996 , cuprinsul cărţii
funciare se consideră exact numai în folosul aceluia care a dobândit un drept real cu
bună-credinţă prin act juridic cu titlu legal, dacă în momentul dobândirii dreptului
n-a fost notată în cartea funciară vreo acţiune care să conteste cuprinsul ei, sau
dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo
neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală. Terţul de bună-credinţă care
a dobândit cu titlu oneros nu se poate, totuşi, prevala de prezumţia instituită de
art. 31 din lege, dacă a obţinut dreptul în mod ilegal sau dacă a ignorat anumiterestricţii impuse de lege, chiar dacă acestea nu erau înscrise în cartea funciară.
48
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
De asemenea, nu se pot dobândi drepturi care erau stinse anterior dobândirii,
chiar dacă radierea din cartea funciară a fost omisă.
Cu toate acestea, partea lezată va putea ataca în justiţie actul vicios
numai înăuntrul termenului de prescripţie, cu excepţia nulităţii absolute, care
este imprescriptibilă şi poate fi pornită împotriva dobânditorului nemijlocit
oricând.
În doctrină, principiul publicităţii este înţeles sub două aspecte şi anume
acela al publicităţii materiale, la care ne-am referit mai sus, precum şi al
publicităţii formale, prevăzut de art. 41 din Legea nr. 7/1996. Acest din urmă
aspect vizează faptul că orice persoană va putea cerceta cartea funciară şi
celelalte evidenţe care alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară, cu
excepţia evidenţelor care privesc siguranţa naţională. De asemenea, titularilor de
drepturi li se vor elibera, la cerere, extrase, certificate sau copii legalizate de pe
cărţile funciare, cu plata taxelor legale.
Noţiunea „orice persoană " la care se referă art. 41 din Legea nr. 7/1996
trebuie înţeleasă într sensul că interesate de cunoaşterea stării tabulare pot fi şi
alte persoane decât titularii drepturilor reale înscrise în cartea funciară. De
altfel, terţii, ca potenţiali subdobânditori, pot lua cunoştinţă de situaţia juridică
a unui imobil consultând, în primul rând, cartea funciară. Altfel, ei nu ar putea
invoca buna-credinţă într-un eventual litigiu având ca obiect anularea sau
nulitatea titlului vânzătorului şi, pe cale de consecinţă, caducitatea propriului lor
titlu.
Legea prevede însă că cercetarea cărţilor funciare şi a registrelor de
carte funciară poate fi făcută de către cei interesaţi numai sub supravegherea
conducătorului de carte funciară sau a arhivarului.
Din motive de siguranţă a evidenţei de carte funciară, legea prevede că nici
o autoritate nu va putea cere oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară
trimiterea originalului cărţii funciare sau a planurilor de identificare a imobilelor.
În cazul atacării unei înscrieri efectuate în cartea funciară, instanţa judecătorească va putea cere mapa înscrisurilor care au stat la baza înscrierii
49
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei;
d) dobânditorul să nu fi cunoscut, pe altă cale, anterior sau în momentul
dobândirii dreptului, această inexactitate din cuprinsul cărţii funciare.
Buna-credinţă nu trebuie dovedită de către noul dobânditor întrucât
aceasta se prezumă (bona fides presumitur). Deci, dacă sunt îndeplinite aceste
condiţii legale, buna-credinţă a noului dobânditor subzistă, însă orice
persoană interesată poate face proba contrară.
În concluzie, prin aceste dispoziţii legale sunt ocrotite drepturile reale
imobiliare dobândite cu titlu oneros şi cu bună-credinţă.
Înregistrarea cererii la biroul de carte funciară conferă înscrierii rangul
serial, dar mai mulţi creditori ipotecari, de exemplu, pot să-şi cedeze unul
altuia rangul, fără consimţământul proprietarului tabular al bunului grevat.
Pentru a-şi ceda rangul este necesară o convenţie în acest sens, încheiată în
formă scrisă. Efectul convenţiei este acela că ipoteca ulterioară va lua locul
unei alte ipoteci, înscrisă anterior. De asemenea, rangul poate fi schimbat prin
convenţia părţilor numai pentru ipoteci. Cu alte cuvinte, o astfel de convenţie
nu poate fi valabilă în cazul altor drepturi tabulare.
7) Principiul oficialităţii. Oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară este
obligat şi împuternicit să verifice, din oficiu, lega litatea cererii şi a actelor în
baza cărora se solicită înscrierea în cartea funciară. Această verificare efectuată
din oficiu are menirea de a asigura o mai mare siguranţă şi precizie în privinţatuturor înscrierilor operate în cartea funciară.
Se va cerceta, în primul rând, dacă persoana care a introdus cererea are
calitatea de a solicita înscrierea şi dacă are capacitatea de a dispune asupra
dreptului în discuţie. Apoi se verifică dacă actul juridic îndeplineşte condiţiile
de formă şi de fond necesare pentru operaţiunea juridică încheiată, să nu
cuprindă clauze interzise de lege şi să conţină acordul de voinţă dintreînstrăinător şi dobânditor, materializat în actul juridic prezentat judecătorului
52
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
de carte funciară. Dacă registratorul, după verificare, admite cererea, va trebui
să efectuareze din oficiu înscrieriea în cartea funciară.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu
întruneşte condiţiile legale, aceasta se va respinge printr-o încheiere motivată.
V. Categorii de înscrieri în cartea funciară. Potrivit legislaţiei în materie, există
trei feluri de înscrieri în cartea funciară şi anume: intabularea, înscrierea provizorie şi
notarea.
a) Intabularea este acea înscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar
în cartea funciară, pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod
valabil acel drept. Aşadar, sunt supuse intabulării drepturile reale imobiliare ce fac
obiectul actelor juridice cu titlu definitiv.
Dacă potrivit Decretului-lege nr. 115/1938, intabularea avea şi efect constitutiv de
drept, în sensul că dreptul real imobiliar lua naştere din momentul intabuiării lui în cartea
funciară, dimpotrivă, în conformitate cu art. 25 din Legea nr. 7/1996, toate înscrierile
efectuate în cartea funciară, inclusiv intabularea, produc numai două efecte:
- opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererii de înscriere;
- determinarea rangului înscrierii în ordinea înregistrării cererii de înscriere.
Potrivit art. 26 alin. (3) din Legea nr. 7/ 1996 titularii drepturilor reale imobiliare nu
vor putea dispune de ele decât cu condiţia înscrierii prealabile a acestor drepturi în
cartea funciară. În consecinţă, transmiterea drepturilor imobiliare fără respectarea
acestei condiţii legale atrage inopozabilitatea drepturilor, astfel dobândite, faţă de
terţi.
Această condiţie prealabilă pentru opozabilitatea drepturilor reale imobiliare faţă
de terţi este obligatorie şi în cazul statului.
b) Înscrierea provizorie , după cum rezultă din însăşi denumirea sa, asigură numai
anumite drepturi provizorii care, dacă îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege, se pot
consolida sau justifica, iar prin justificare se vor asigura drepturi ca şi cele realizate prin intabulare. Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996, înscrierea provizorie în cartea
53
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori
privilegiul imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care
nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează
noi capete de cerere.
Înscrierea provizorie are ca efect asigurarea rangului serial al opozabilităţii faţă de
terţi a drepturilor înscrise în cartea funciară. Astfel, potrivit art. 29 alin. (1) din Legea nr.
7/1996, înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea
de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării ei. Justificarea unei înscrieri provizorii
îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea
ei.
În mod corespunzător, nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea
celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de
justificarea acesteia. În concret, dacă s-a realizat condiţia suspensivă şi dreptul real
imobiliar a devenit pur şi simplu sau dacă hotărârea judecătorească prin care s-a
constituit sau s-a recunoscut un asemenea drept a rămas definitivă şi irevocabilă,
înscrierea provizorie se va consolida şi se va transforma într-o veritabilă intabulare
opozabilă terţilor. Dacă în perioada cuprinsă între momentul înscrierii
provizorii şi până în momentul justificării ei, dreptul real imobiliar a fost
transmis unei alte persoane, se va consolida şi înscrierea provizorie a
dreptului subdobânditorului, o dată cu justificarea înscrierii provizorii a
dreptului transmiţătorului.
În caz contrar, cele două înscrieri provizorii vor fi radiate la cerereaterţilor interesaţi, întrucât înscrierile provizorii nu au caracter de opozabilitate
54
5/11/2018 Curs Drept Funciar Si Cadastral 9,10,11,12 - slidepdf.com