Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtung der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen 31. März 2020
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Credit Suisse 1a Immo PK...Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2020 3 Wichtiges in Kürze Eckdaten 31.3.2020 30.9.2019 30.9.2018 Valorennummer 844
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Credit Suisse 1a Immo PK
Ungeprüfter Halbjahresbericht
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtung der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
31. März 2020
Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 20202
Inhalt
3 Wichtiges in Kürze
4 Verwaltung und Organe
5 Informationen über Dritte
6 Tätigkeitsbericht
8 Vermögensrechnung
9 Erfolgsrechnung
10 Anhang
12 Weitere Anlagen
13 Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten
14 Verzinsliche Darlehen und Kredite
15 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Geschäfte mit Nahestehenden Anteile im Umlauf
Restlaufzeit fixierter kommerzieller Mietverträge (WAULT) Jahre 4,81 5,01 5,00
Unterhaltsaufwand CHF 9,9 Mio. 9,2 Mio. 12,4 Mio.
1 Maximal zulässige Belastung: 30% der Verkehrswerte (Fondsvertrag § 14 Ziff. 2)2 Berechnung für sechs Monate (1.10.2019–31.3.2020)
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Verwaltung und OrganeFondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat ȩ Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Präsident des Verwaltungsrates der Bossard Holding AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Patria Genossen-schaft, Basel; Mitglied des Verwaltungsrates der Hans Oetiker Holding AG, Horgen; Vizepräsident des Verwaltungsrates der Helvetia Holding AG, St. Gallen, und Mitglied des Verwaltungsrates von Tochtergesell-schaften von dieser
ȩ Luca Diener, Vizepräsident Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Ruth Bültmann, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates Credit Suisse Investment Notes S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der BLI – Banque de Luxembourg Investments S.A., Luxemburg; Präsidentin des Verwaltungsrates der Conven- tum Asset Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Mitsubishi UFJ Investor Services & Banking (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Luxembourg Institute of Directors – ILA, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Lithos Capital S.A.-SPF, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Berlynvest S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der New Crown Investment S.A., Luxemburg
ȩ Patrik Marti, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich
ȩ Jürg Roth, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der AXA Pension Solutions AG, Winterthur; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule, Zürich
ȩ Raymond Rüttimann, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse Asset Manage-ment (Schweiz) AG, Zürich; Präsident des Verwaltungs - rates der Interswiss Immobilien AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Siat Immobilien AG, Zug; Mitglied des Verwaltungsrates der Shoppi Tivoli Management AG, Spreitenbach; Vorstandsmitglied des VIS Verband Immobilien Schweiz, Bern; Mitglied des Verwaltungsrates der Société International de Placements SA in Liquidation, Basel
ȩ Christian Schärer, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Luxemburg
Geschäftsleitung ȩ Thomas Schärer, CEO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwal-tungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg
ȩ Michael Dinkel, Mitglied, Fund Services Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ David Dubach, Mitglied, Oversight & ManCo Services Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Gilbert Eyb, Mitglied, Legal Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
ȩ Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Präsident des Verwaltungsrates der Helvetia Asset Management AG, Basel
ȩ Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung
Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich
Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich
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Informationen über DritteAkkreditierte Schätzungsexperten
ȩ Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich
ȩ Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil
ȩ Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH, Wüest Partner AG, Zürich
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert.
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
ȩ Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Facility Management und Management Information System MIS.
ȩ Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Personalwesen, Collateral Management, IT-Dienstleistungen und First Line of Defense Support (FLDS).
ȩ Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Schweiz: Real Estate Administration (u. a. Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Liegenschaftenverwaltung).
ȩ Credit Suisse Services AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung und Steuerberatung.
ȩ Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
ȩ Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Fondsbuchhaltung, Information Management (u. a. Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion und Erstellen von Reportings), Legal Reporting sowie weitere Supportaufgaben.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren.
Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt.
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Der Credit Suisse 1a Immo PK ist der erste steuerprivilegierte Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie an steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen richtet. Der Fonds kombiniert die Vor- teile direkter Immobilienanlagen mit den Vorteilen einer Kapitalanlage auf ideale Weise. Als Besonderheit bietet der Fonds den Anlegern die Möglichkeit, eigene Liegenschaften einzubringen und sich für den ent- sprechenden Wert am Fonds zu beteiligen.
Bis zum Zeitpunkt vor dem Überschwappen der Covid-19-Pandemie nach Europa befand sich die Schweizer Wirtschaft in einer relativ guten Verfassung. Der Schweizer Immobilienmarkt blickte ebenfalls auf eine sehr erfolgreiche Dekade zurück, auch wenn sich die Entwicklung an den Mietermärkten in den letzten Jahren abschwächte. Die einschneidenden Massnahmen im Zusammenhang mit dem Kampf gegen die Covid-19-Pandemie haben negative Folgen für die Gesamtwirtschaft und betreffen auch den Immobilienmarkt. Die Auswirkungen von Covid-19 auf die Immobilieneigentümer werden zunehmend deutlicher. Allerdings ist es noch zu früh, um abschliessende Schlussfolgerungen zu den Auswirkungen auf Mieteinnahmen und Verkehrswerte bei Liegenschaften zu ziehen. Insbesondere die Dauer der wirtschaftlichen Abschwächung sowie die getroffenen politischen Massnahmen sind von grosser Bedeutung.
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse 1a Immo PK dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September. Der Fonds verzeichnet für das erste Halbjahr erneut ein gutes Ergebnis. Er konnte in der Berichtsperiode je ein Geschäftshaus in Genf und Lausanne sowie eine Landarrondierung in Emmenbrücke erwerben. Die Anlagerendite ohne Neubewertungseffekte erhöhte sich für die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2019/20 auf 1,69 % (1,67%).
Die Covid-19-Pandemie beeinflusst die Mieteinnahmen des Fonds bisher nur in geringem Ausmass. Die Erklärung der ausserordentlichen Lage in der Schweiz und die damit verbundene Schliessung von Res-taurants und zahlreichen Geschäften betraf zwei Wochen des Berichtszeitraums. Nach fundierter Analyse wurde entschieden, sämtlichen Mietparteien in der Schweiz, die aufgrund des Beschlusses des Bundes- rats ihr Geschäft temporär schliessen mussten, den Mietzins für den Monat April 2020 inklusive Nebenkos-ten zu erlassen. Die Hälfte davon wurde in der Erfolgsrechnung per 31. März 2020 bereits abgegrenzt. Mit Stichtag per 1. Mai 2020 belaufen sich die Mietzinserlasse und Mietzinsstundungen des Fonds auf 2,12% der jährlichen Netto-Sollmiete.
Vor dem Hintergrund der aktuellen besonderen wirtschaftlichen Umstände im Zusammenhang der Covid-19-Pandemie wurden die akkreditierten Bewertungsexperten des Credit Suisse 1a Immo PK beauftragt, die Werthaltigkeit der Liegenschaften per 31. März 2020 zu überprüfen. Die letztmalige ordentliche Jahres- bewertung erfolgte per 30. September 2019. Die erfolgte Überprüfung umfasste die Analyse von Kenn-zahlen und aktuellen Informationen sowie eine summarische Beurteilung der einzelnen Liegenschaften ohne die Erstellung eines detaillierten Bewertungsberichts. Der per 31. März 2020 bilanzierte Marktwert der Liegenschaften des Fonds von CHF 4 261 877 020 wurde als plausibel und werthaltig beurteilt.
Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 20) 0.00 50.00
Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung 1 225.49 1 204.78
Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 3 548 374 601 3 510 315 016
Ausschüttungen –141 394 000 –141 394 000
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0
Gesamterfolg 58 557 547 193 153 584
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 –13 700 000
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres 3 465 538 148 3 548 374 601
Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil
31.3.2020 3 465 538 148 1 225.49
30.9.2019 3 548 374 601 1 254.78
30.9.2018 3 510 315 016 1 241.32
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Erfolgsrechnung(abgeschlossen per 31. März 2020)
Erträge
1.10.2019bis 31.3.2020
CHF
1.10.2019bis 31.3.2020
CHF
1.10.2018bis 31.3.2019
CHF
1.10.2018bis 31.3.2019
CHF
Negativzinsen –21 0
Mietzinseinnahmen 88 240 040 89 732 761
Baurechtszinseinnahmen 41 700 37 200
Erträge aus Anteilen an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften 0 840
Sonstige Erträge 243 779 97 103
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0
Total Erträge 88 525 498 89 867 904
Aufwendungen
Erhaltene Negativzinsen –269 589 –68 906
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten 1 374 591 969 051
Sonstige Passivzinsen 11 449 9 796
Baurechtszinsen 810 737 787 814
Unterhalt und Reparaturen 9 879 415 9 222 177
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand 4 581 888 3 785 360
– Verwaltungsaufwand 765 063 510 327
Steuern und Abgaben
– Liegenschaftssteuern 1 123 593 1 050 488
– Abgaben 7 120 0
Schätzungs- und Prüfaufwand 186 092 155 917
Reglementarische Vergütungen an
– die Fondsleitung 7 356 013 6 772 409
– die Depotbank 1 354 838 468 042
– den Market Maker 1 177 419 58 505
– die Immobilienverwaltungen 3 025 205 2 957 762
Kosten für Rechenschaftsbericht 14 793 30 077
Aufsichtsabgaben 750 1 863
Sonstige Aufwendungen 10 760 8 965
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 401 186 –5 116 228
Realisierter Erfolg 59 516 547 58 032 029
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste –959 000 –802 000
Gesamterfolg 58 557 547 57 230 029
1 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Making direkt vergütet (vorher über die Depobank).
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31.3.2020 30.9.2019
Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 38,6 Mio. 38,6 Mio.
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 3 371,1 Mio. 3 404,1 Mio.
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine
Kennzahlen 31.3.2020 30.9.2019
Mietausfallrate 7,74% 5,93%
Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 15,58% 11,42%
Ausschüttungsrendite n/a 3,69%
Ausschüttungsquote n/a 110,56%
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 73,22% 75,80%
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,52% 0,53%
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,56% 0,56%
Eigenkapitalrendite (ROE) 1,65% 5,50%
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,44% 4,93%
Agio 6,08% 7,99%
Performance –0,58% 5,33%
Anlagerendite 1,69% 5,30%
Angaben über DerivateKeine
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des NettoinventarwertsDer Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Ver- kaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Oppor- tunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten sowie der Schätzungsmethode und quantitativen Angaben zu den Annahmen im Schätzungsmodell können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.
Anhangper 31. März 2020
Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2020 11
Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fonds reglement Maximalsätze angegeben sind
31.3.2020 30.9.2019
Effektiv Maximal Effektiv Maximal
a) Vergütungen an die Fondsleitung
– Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,35% 0,50% 0,35% 0,50%
– Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
– Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
– Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichts-periode auf Basis der Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,43% 5,00% 3,29% 5,00%
– Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 2,50% 0,00% 2,50%
– Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 1,50% 0,00% 1,50%
b) Vergütungen an die Depotbank
– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungs-verkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführ-ten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,02% 1 0,05% 0,02% 1 0,05%
– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50%
c) Vergütungen an den Market Maker
– Kosten und Honorare im Zusammenhang mit der Sicherstellung eines regelmässigen börslichen und ausserbörslichen Handels der Immobilienfondsanteile auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,01% 1 0,01% 0,01% 1 0,01%
1 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Making direkt vergütet (vorher über die Depobank).
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften 31.3.2020 30.9.2019
Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 149,0 Mio. 190,6 Mio.
Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren 31.3.2020 30.9.2019
1 bis 5 Jahre CHF 50,0 Mio. 80,0 Mio.
> 5 Jahre CHF 335,0 Mio. 135,0 Mio.
Anlagen 31.3.2020 30.9.2019
Anlagen, die an einer Börse kotiert sind oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen-stehenden Markt gehandelt werden; bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a CHF n/a n/a
Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b CHF n/a n/a
Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewer-tungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c
Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 16 CHF 4 261,9 Mio. 4 158,8 Mio.
Details siehe dazu Weitere Anlagen ab Seite 12 CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.
Total Anlagen CHF 4 261,9 Mio. 4 158,8 Mio.
Generelle BemerkungWeitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.
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Laufende Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen (per 31.3.2020)
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Keine
Abgelaufene Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen (1.10.2019–31.3.2020)
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Keine
Weitere AnlagenWährend der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2019/20 hat der Credit Suisse 1a Immo PK keine weiteren Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3 Bst. a KKV) bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt.
Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2020 13
Laufende Hypotheken und Festvorschüsse (per 31.3.2020)
Verzinsliche Darlehen und KrediteWährend der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2019/20 hat der Credit Suisse 1a Immo PK folgende ungesicherte Kredite erhalten.
Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
Laufende Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen (per 31.3.2020)
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Keine
Abgelaufene Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen (1.10.2019–31.3.2020)
Kreditart
Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis
Keine
Während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2019/20 hat der Credit Suisse 1a Immo PK keine Kredite von den Immobilienfonds derselben Fondsleitung erhalten.
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Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2019/20 (Stand per 31. März 2020)
Genf, Rue Arnold Winkelried 6 Kommerziell genutzte Liegenschaft 5693 211
Lausanne, Rue du Grand Pont 16, 18 Kommerziell genutzte Liegenschaften 10161, 10166 571
Verkäufe Gebäudeart GB-Nr.Grundstücks-
fläche m2
Keine
Käufe und Verkäufe von sonstigen AnlagenGemäss Fondsvertrag § 8, Ziff. 2 Bst. b und § 15, Ziff. 4 Bst. d und KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a
Keine
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Kein Mieter des Credit Suisse 1a Immo PK erreichte diese Grenze.
Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wur-den (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016).
Anteile im UmlaufStand am 1. Oktober 2019 2 827 880 AnteileRücknahmen 0 AnteileAusgaben 0 Anteile
Stand am 31. März 2020 2 827 880 Anteile
Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 202016
Inventar der LiegenschaftenWohnungen Gewerbe
Anzahl Gebäude
Total Miet-objekte
Total Miet-fläche
Grundstücks-fläche
Erstellungs - jahr
Erwerbs - datum
Eigentums- verhältnis
Gestehungs- kosten
Verkehrs- wert
Soll- Mietertrag 1 Mietzinsausfälle 1
Bruttoerträge(Nettomietertrag) 1 Zimmer Total Wohnungen Parking Läden
Büros, Praxis- räume usw.
Kinos / Hotels / Restaurants Lagerräume
Übrige kommer-zielle Räume
Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP
Ort, Adresse m2 m2 in CHF in CHF in CHF in CHF in % in CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anz. m2 % Anz. Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 %
* Die angegebenen Werte verstehen sich inklusive der laufenden Sanierungen.1 Nicht annualisiert2 Miteigentum 402/1 000 = 16 880 m2 (totale Grundstücksfäche = 41 991 m2).
Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 202024
Der Credit Suisse 1a Immo PK ist ein steuerprivilegierter Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbe-freite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichkassen richtet.Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihrer Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkom-men und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Detaillierte Angaben zu den Kommissionen siehe dazu «Anhang» ab Seite 10 ff.
Die Handhabung von Leerstandskosten wurde per 1. Oktober 2017 geändert. Bei Totalsanierungen oder Repositionierungen/Revitalisierungen mit einem Investmentvolumen grösser als 15,0% des Verkehrs- wertes vor Totalsanierungen oder Repositionierungen/Revitalisierungen wird die Liegenschaft bei Beginn der Entmietung in Bauland (inkl. Abbruchobjekten) und angefangene Bauten umklassiert. Bei Beginn der Entmietung werden nur noch die laufenden Mietverhältnisse sollgestellt. Für entmietete und infolge Umbaus nicht mehr vermietbare Flächen erfolgt keine Sollstellung von Mieten und Leerständen. Ab Bezugsbereitschaft wird die Liegenschaft in die Bestandesliegenschaften umklassiert und Mieten und Leerstände sollgestellt.
Erläuterung 1: Verkaufs-restriktionen USA
Erläuterung 2: Kommissionen
Erläuterung 3: Offenlegung von Leerständen
Erläuterungenzum ungeprüften Halbjahresbericht per 31. März 2020
Credit Suisse 1a Immo PK Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 202026
Bestätigung Marktwerteper 31. März 2020
Die Liegenschaften des Credit Suisse 1a Immo PK werden jährlich für den Jahresabschluss per 30. September von den akkreditierten Bewertungsexperten zum Marktwert bewertet, gemäss den Bestimmungen des Kollektivanlagengesetzes (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV). Die letztmalige ordentliche Jahresbewertung erfolgte per 30. September 2019.Die Credit Suisse Funds AG erstellt jeweils per 31. März einen Halbjahresbericht. Die Marktwerte der Liegenschaften werden dabei i.d.R. basierend auf den Jahresbewertungen vom 30. September übernommen, bereinigt um Zu- und Verkäufe sowie aktivierbare wertvermehrende Investitionen.Im Hinblick auf den Halbjahresabschluss per 31. März 2020 wird die Wüest Partner AG (Wüest Partner) mit einer Plausibilisierung und Bestätigung der Werthaltigkeit der entsprechenden Marktwerte beauftragt. Dies vor dem Hintergrund der aktuellen besonderen wirtschaftlichen Umstände im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie bzw. dem Lockdown.Wüest Partner wird beauftragt, die aggregierte Werthaltigkeit der Liegenschaften des Credit Suisse 1a Immo PK zu den per 31. März 2020 bilanzierten Marktwerten zu plausibilisieren und zu bestätigen. Dieser Bericht mit Stichtag per 30. April 2020 fasst das Ergebnis unserer Analysen und Einschätzungen zur Werthaltigkeit zuhanden der Fondsleitung zusammen.
Die vorgenommene Plausibilisierung der Werthaltigkeit auf Stufe Portfolio basiert auf den Immobilien-bewertungen per 30. September 2019, wie sie für jede der Liegenschaften einzeln erfolgt waren, sowie den von der Fondsleitung für den Halbjahresbericht per 31. März 2020 ermittelten Werten, welche zwischenzeitliche Zu- und Verkäufe sowie aktivierbare wertvermehrende Investitionen berücksichtigen.Die aktuelle Überprüfung der Werthaltigkeit der Liegenschaften erfolgt auf Basis der Informationen zu den Liegenschaften, die seitens der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG bzw. der Wincasa AG zur Verfügung gestellt wurden. An Informationen standen Wüest Partner ein aktueller Mieterspiegel mit Stichtag per 1. Mai 2020 sowie Angaben zu den Mietzinserlassen und Stun - dungen aufgrund des Lockdown zur Verfügung. Weiter wurden im Rahmen eines telefonischen Austausches mit dem Portfoliomanagement der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG verschiedene liegenschaftsspezifische Fragen erörtert und geklärt.Das Vorgehen umfasst die Analyse von Kennzahlen und aktuellen Informationen sowie eine summarische Beurteilung der einzelnen Liegenschaften (ohne Erstellung eines detaillierten Bewertungsberichts) und sodann eine Abwägung der per Saldo auf Stufe Portfolio zu erwartenden Werteinflüsse per Stichtag 31. März 2020.
Das Immobilienportfolio des Credit Suisse 1a Immo PK umfasst per 31. März 2020 insgesamt 114 Liegenschaften in der Schweiz. Der Bestand hat sich seit dem 30. September 2019 um zwei Liegenschaften erhöht (Lausanne, Rue du Grand Pont 16,18, und Genf, Rue Arnold Winkelried 6); in Emmenbrücke wurde eine kleinere Landfläche zugekauft/arrondiert. Verkäufe erfolgten keine.
Die bilanzierten Marktwerte (Verkehrswerte) präsentieren sich wie folgt:Credit Suisse 1a Immo PK CHF
Verkehrswerte 30.9.2019 4 158 770 020
Verkäufe 0 keine
Wertänderungen (Aktivierungen) 62 522 000
Zukäufe 40 585 000 Genf, Lausanne, Emmenbrücke
Verkehrswerte 31.3.2020 4 261 877 020
Ausgangslage und Auftrag
Werthaltigkeits-überprüfung
Liegenschaf-tenbestand und bilanzierte Marktwerte
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Die relevantesten Wertänderungen/Aktivierung wertvermehrender Investitionen wurden für folgende Liegenschaften verbucht (>CHF 2,0 Mio.):Adresse Ort CHF
Beim Neubau der Geschäftsliegenschaft Rue du Simplon in Renens enthalten die aktivierten Investi-tionen neben dem Baufortschritt auch einen Earn-out, gemäss Kaufvertrag.
Bis zum Zeitpunkt vor dem Überschwappen der Covid-19-Pandemie nach Europa befand sich die Schweizer Wirtschaft in einer relativ guten Verfassung. Der reale Anstieg des Bruttoinlandprodukts betrug im letzten Jahr 0,9%. Damit kann auf eine ganze Dekade mit stetigem Wirtschaftswachstum zurückge-blickt werden. Parallel dazu ist die Beschäftigung in dieser Phase durchschnittlich um 1,0% pro Jahr gewachsen. Die Arbeitslosigkeit befand sich im Januar 2020 bei tiefen 2,3% der Erwerbspersonen. Das Wachstum der letzten Dekade war gepaart mit Lohnerhöhungen bei tiefer Inflation, was dazu beigetragen hat, dass die Reinvermögen pro Kopf um 31% stiegen (zwischen 2009 und 2018). Zudem konnten der Bund und viele Kantone in den letzten Jahren Haushaltsüberschüsse erwirtschaften.Auch der Schweizer Immobilienmarkt blickt auf eine sehr erfolgreiche Dekade zurück. Auch wenn sich die Entwicklung an den Mietermärkten in den letzten Jahren abschwächte, so verzeichneten Schweizer Renditeliegenschaften 2019 im Mittel über alle Segmente eine Liegenschafts-Performance von 6,2%, wobei die Wertänderungsrendite +2,7% betrug (Quelle: MSCI «Switzerland Annual Property Index 2019»).Im Zusammenhang mit dem Ausbruch der Corona/Covid-19-Krise und dem Kampf gegen diese Pandemie sind in vielen Ländern einschneidende Massnahmen in Kraft gesetzt worden – so auch in der Schweiz – die negativen Folgen für die Gesamtwirtschaft haben und auch den Immobilienmarkt betreffen.Das Ausmass und die Dauer der Folgen für die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt sind noch nicht verlässlich und abschliessend absehbar.Die Schweiz wird eine Rezession in Kauf nehmen müssen, um die Verbreitung des Coronavirus zu verlangsamen. Dies dürfte auch der Immobilienmarkt zu spüren bekommen, weil in einer Rezes- sion die Nachfrage nach Flächen unter Druck gerät und bestehende Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommen können. Welche Auswirkungen in welchem Umfang zu erwarten sind, hängt grundsätzlich davon ab, wie lange die Pandemie die Schweizer Wirtschaft beeinträchtigt. Die Konsequenzen, die das für die Nutzer- und die Anlagemärkte hat, sind je nach Segment sehr unterschiedlich zu erwarten.Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser waren bis zum Betrachtungsstichtag (30. April 2020) neben der generell erhöhten Unsicherheit und einzelnen Mietzinsausfällen keine markanten Wertverände-rungen objektiv feststellbar. Die Zahlungsbereitschaft für attraktive Mehrfamilienhäuser erscheint nach wie vor als hoch, die erzielten Renditen entsprechend tief. Für einige Marktakteure dürften Mehr-familienhäuser im generell unsicheren und volatilen Anlageumfeld gar an relativer Attraktivität gewonnen haben.Entsprechend werden bestehende und gut vermietete Mehrfamilienhäuser in Anlehnung an die bishe - rigen Marktverhältnisse bewertet, selektiv mit leicht vorsichtigeren Annahmen. Für Neubauprojekte wird allfällig von gewissen Verzögerungen bei der Fertigstellung und der Erstvermietung ausgegangen.Geschäftsliegenschaften sind von der Corona/Covid-19-Krise generell stärker betroffen, wobei die Auswirkungen je nach Segment, Mieterschaft, Standort etc. sehr unterschiedlich sein können. Auch sind temporäre Effekte, die sich kurzfristig auf die Mieterträge auswirken, von den mittel- bis lang - fristigen Perspektiven zu unterscheiden. Für die Werthaltigkeit von Immobilien nachteilig wären vor allem nachhaltige Einbussen bezüglich der erzielbaren Mieteinnahmen. Dies ist am ehesten dort der Fall, wo Liegenschaften auf spezifische Branchen oder spezifische Mieter ausgerichtet sind, welche durch die Folgen der aktuellen Krise eine nachhaltige und schwere Beeinträchtigung erfahren. Für gut positionierte Geschäftsliegenschaften mit diversifizierter und solventer Mieterschaft werden generell nur temporäre Effekte erwartet. Für gewisse Segmente wie Logistik-Liegenschaften bieten die aktuellen Entwicklungen auch Chancen.Die Einflüsse der aktuellen Marktverhältnisse sind somit für die verschiedenen Liegenschaften indivi - duell und situativ zu erwarten und beurteilen. Für eine Einschätzung auf Stufe Portfolio ist dessen Zusammensetzung zu betrachten.
Marktumfeld/Covid-19- Pandemie
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Das Immobilienportfolio des Credit Suisse 1a Immo PK umfasst per 31. März 2020 insgesamt 114 Liegenschaften in der Schweiz. Der Bestand hat sich seit dem 30. September 2019 um zwei Liegenschaften erhöht.Es handelt sich um 51 reine Wohnliegenschaften (Mehrfamilienhäuser), 25 gemischt genutzte Liegen - schaften (Wohnen/Geschäft), 32 Geschäftsliegenschaften (inkl. der zwei Neukäufe) und sechs Spezialliegenschaften (Logistik, Hotel). Einzelne Liegenschaften befinden sich im Neu- oder Umbau.Marktwertgewichtet dominieren die Geschäftsliegenschaften mit einem Wertanteil von rund 42%. Weitere rund 25% entfallen auf die gemischt genutzten Liegenschaften und rund 27% auf die reinen Wohnliegenschaften. Von den Sollmieterträgen entfallen rund 32% auf die Wohnungsmieten, rund 28% auf Büro- und 14% auf Verkaufsflächen – die restlichen Mieterträge stammen von Parkplätzen, Lagerflächen und übrigen Nutzungen (Hotel 3%, Gastro 2%). Es handelt sich damit um ein recht breit diversifiziertes Portfolio, wobei die Erträge aus Wohnen und Büros 60% ausmachen und der Anteil an Retail eher gering ist.Die Mietausfallrate betrug per 30. September 2019 rund 5,9%. Bei den kommerziell genutzten Liegen - schaften betrug die Mietausfallrate rund 5,0%, und bei den gemischt genutzten Liegenschaften betrug sie 18,2%, wobei dies zu einem grossen Teil auf rund vier Liegenschaften zurückzuführen ist. Für die reinen Wohnliegenschaften betrug die Mietausfallrate rund 3,5%.Die Liegenschaften des Credit Suisse 1a Immo PK verteilen sich über die ganze Schweiz, inkl. West- schweiz und Tessin. Ein deutliches Schwergewicht bilden jedoch die Kantone Zürich, Genf und Waadt mit zusammen 47 Liegenschaften bzw. über 60% der Marktwerte (Kanton Zürich 38% der Marktwerte). Damit befindet sich eine Mehrheit der Werte an guten bis sehr guten Makrolagen. Die Anteile der Marktwerte ausserhalb der grösseren Agglomerationen sind vergleichsweise gering.Der durchschnittliche Diskontierungssatz des Portfolios von 3,52% (Bewertung 30. September 2019) trägt dem Umstand Rechnung, dass das Portfolio wertmässig schwergewichtig Geschäftsliegen-schaften umfasst, darunter auch einige grössere Objekte mit teilweise Modernisierungsbedarf bzw. entsprechenden laufenden Umbau- und Sanierungsmassnahmen. Bei den reinen Wohnbauten ist gegenüber dem 30. September 2019 ein zwischenzeitliches Senkungspotenzial der Diskontierungs-sätze nicht ausgeschlossen bzw. ceteris paribus ein latentes Aufwertungspotenzial.Insgesamt handelt es sich um ein bezüglich Lage- und Objektqualitäten sehr gut positioniertes und diversifiziertes Portfolio mit dominantem Geschäftsanteil.
Auf Basis der erhaltenen Unterlagen und Informationen zu den Liegenschaften ergeben sich gegen-über dem Stichtag 30. September 2019 insgesamt wenige relevante Veränderungen – abgesehen von zwei Zukäufen (zwei vermietete Bestandesliegenschaften), einzelnen Liegenschaften, welche sich in der Erstellung/Umbau/Neuvermietung befanden, sowie einigen temporären Massnahmen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie bzw. dem Lockdown.Die Sollmieterträge haben sich auf Stufe Portfolio nur wenig verändert (+0,2%); dies unter Ausklam-merung einiger grösserer Liegenschaften, welche aktuell aufgrund laufender Umbauten nicht oder nicht vollständig vermietet sind, sowie ohne Zukäufe. Die Leerstände haben sich – unter Ausklamme-rung der erwähnten Projekte und Um-/Neubauten – weiter reduziert. Die grösseren Leerstände beschränken sich auf einige wenige Liegenschaften, für welche entsprechende Massnahmen einge- leitet wurden.Die aufgrund der Covid-19-Pandemie bzw. dem Lockdown gewährten Mietzinserlasse und Mietzins-stundungen beliefen sich gemäss den uns übermittelten Informationen per 1. Mai 2020 auf rund CHF 4,1 Mio., was rund 2,12% der Jahres-Nettomietzinseinnahmen entspricht. Die grösseren Beträge entfallen auf rund zehn Geschäftsliegenschaften bzw. grössere Liegenschaften mit massgeblichem Geschäftsanteil. Es handelt sich dabei um Massnahmen, welche möglichst dazu führen sollen, dass die Mieterschaft ohne nachhaltige Beeinträchtigungen durch die Krise kommt und sich die Vermie-tungssituation im Anschluss möglichst ohne nachhaltige Beeinträchtigungen präsentiert und damit möglichst bald wieder zum Normalbetrieb zurückfinden kann.Die aktivierten wertvermehrenden Investitionen sind plausibel und stehen grundsätzlich in Einklang mit den in den Bewertungen berücksichtigten Investitionen (eine nähere Überprüfung der Projektfort-schritte ist nicht Gegenstand dieser summarischen Beurteilung).Zu berücksichtigen ist, dass sich der Immobilienmarkt nach dem 30. September 2019 vorerst positiv weiterentwickelt hat und die Nettorenditen – insbesondere für Mehrfamilienhäuser – weiter abnahmen.
Portfolio- Betrachtung
Entwicklung seit dem 30. September 2019
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Gemäss den erhaltenen Unterlagen und Informationen sowie unseren aktuellen Markteinschätzung ergeben sich für das betrachtete Immobilienportfolio seit dem 30. September 2019 sowie unter Berücksichtigung der bisher erkennbaren Auswirkungen der Covid-19-Pandemie bzw. dem Lockdown insgesamt auf aggregierter Ebene keine wesentlichen Wertveränderungen. Einzelnen negativen Entwicklungen und Einflüssen stehen auch positive Veränderungen und Potenziale gegenüber. Es sind somit insgesamt und per Saldo keine wesentlichen nachhaltigen Veränderungen feststellbar, die eine Anpassung der Marktwerte per 31. März 2020 auf Stufe Portfolio nach sich ziehen müssten.
Der per 31. März 2020 bilanzierte Marktwert der Liegenschaften des Credit Suisse 1a Immo PK von CHF 4 261 877 020 wird als plausibel und werthaltig beurteilt.