CONTRACTUL DE VANZARE I.TRASATURI ESENTIALESI DISTINCTIVE 1.DEFINITIA SI CARACTERELE GENERALE Este o conventie prin care vanzatorul transmite sau se oblige sa transmita cumparatorului propr.unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul este obligat sa il plateasca.Desi in def.se insista pe faptul ca se transmite dreptul de proprietate,ne aflam in prezenta unui contract de vanzare si in cazul transferarii altor drepturi,cum ar fi un lat drept real,un dr de creanta,o succesiune un drept litigious.Contractul prin care o persoana numita vanzator transmite sau se oblige sa transmita dr. de propr asupra unui bun sau mai multe bunuri,ori un alt drept,celeilalte parti,numita comparator,in schimul unei sume de bani numita pret. CARACTERE JURIDICE –sunt esentiale in lipsa lor schimbandu-se natura contractului si supletive. ESENTIALE 1.SINANGALMATIC-ambele parti dobandesc drepturi si isi asuma obligatii,toate fiind reciproce si interdependente,in caz de neexecutare se aplica regulile privitoare la contractile sinanlagmatice:exceptia de neexecutare sau suportarea riscului. 2.CU TITLU ONEROS-fiecare parte are in vedere contraprestatia celeilalte,vanzatorul dobandirea pretului,iar cumparatorul a bunului 3.TRASLATIV DE PROPRIETATE-efectul imediat al incheierii contractului il constituie,transferal dreptului de propr.de la vanzator la comparator,exceptie cand este prevazuta de lege sau rezulta din vointa partilor.Cump. devine propr.bunului din momentul realizarii acordului,ceea ce inseamna ca ca el va suporta riscul unei eventuale pieirii fortuite,daca a fost predate bunul,inainte de predare riscul este suportat de vanzator,ca urmare el nu va mai avea dr,sa incaseze pretul sau sa restituie datorita faptului ca nu isi mai poate indeplini obligatia de predare a bunului.Cumparatorul va suporta riscul pierii numai daca a fost pus in intarziere cu
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
CONTRACTUL DE VANZARE
I.TRASATURI ESENTIALESI DISTINCTIVE
1.DEFINITIA SI CARACTERELE GENERALE
Este o conventie prin care vanzatorul transmite sau se oblige sa transmita cumparatorului
propr.unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul este obligat sa il plateasca.Desi in
def.se insista pe faptul ca se transmite dreptul de proprietate,ne aflam in prezenta unui contract
de vanzare si in cazul transferarii altor drepturi,cum ar fi un lat drept real,un dr de creanta,o
succesiune un drept litigious.Contractul prin care o persoana numita vanzator transmite sau
se oblige sa transmita dr. de propr asupra unui bun sau mai multe bunuri,ori un alt
drept,celeilalte parti,numita comparator,in schimul unei sume de bani numita pret.
CARACTERE JURIDICE –sunt esentiale in lipsa lor schimbandu-se natura contractului si
supletive.
ESENTIALE
1.SINANGALMATIC-ambele parti dobandesc drepturi si isi asuma obligatii,toate fiind
reciproce si interdependente,in caz de neexecutare se aplica regulile privitoare la contractile
sinanlagmatice:exceptia de neexecutare sau suportarea riscului.
2.CU TITLU ONEROS-fiecare parte are in vedere contraprestatia celeilalte,vanzatorul
dobandirea pretului,iar cumparatorul a bunului
3.TRASLATIV DE PROPRIETATE-efectul imediat al incheierii contractului il
constituie,transferal dreptului de propr.de la vanzator la comparator,exceptie cand este prevazuta
de lege sau rezulta din vointa partilor.Cump. devine propr.bunului din momentul realizarii
acordului,ceea ce inseamna ca ca el va suporta riscul unei eventuale pieirii fortuite,daca a fost
predate bunul,inainte de predare riscul este suportat de vanzator,ca urmare el nu va mai avea
dr,sa incaseze pretul sau sa restituie datorita faptului ca nu isi mai poate indeplini obligatia de
predare a bunului.Cumparatorul va suporta riscul pierii numai daca a fost pus in intarziere cu
privire la obligatia de preluare a bunului.Esentiala este finalitatea trasferarii dreptului,chiar daca
acest fapt s-a indeplinit ulterior.Pt.realizarea efectului translativ de propr trebuie indeplinite
urmatoarele conditii:
-vanzatorul sa fie propr bunului,in cazul vanzarii bunului altuia,transferul se face la
mom.dobandirii bunului de vanzator sau mom.ratificarii de adevaratul proprietar
-partile sa nu fi convenit amanarea transferului dr de la vanzator la cump.pana la mom platii sau
alt moment.amanarea transerului nu afecteaza valoarea contractului,acesta poate fi afectat de o
conditie suspensiva caz in care nu se transmit cumparatorului riscurile
-sa fie vorba de bunuri individual determinate,la bunurile de gen transfrerul opereaza in
momentul individualizarii(bunurile care vor exista in viitor,trasnferul va opera in momentul
realizarii bunului)
-obiectul contr sa il constituie un bun existent in mom realizarii acordului de vointa
-in cazul imobilelor ,trasferul propr.este supusa necesitatii indeplinirii conditiilor de publicitate
SUPLETIVE
1.COMUTATIV-partile cunosc de la inceput dr. si obl. Ce rezulta din contract,astfel ca nu exista
sansa de pierdere sau de castig,sanse care sa depinda de evenimente aleatorii.Vanzarea poate sa
aiba un character aleatoriu si nu comutativ,ca in cazul vanzarii unui drept de usufruct sau
vanzarii nudei proprietati cu rezerva uzufructului,sansele de castig sau de pierdere depind de
durata uzufructului.
2.CONSENSUAL-se incheie prin simplul accord de vointa al partilor,face ca incheierea
contractului as fie realizata de indata ce partile s-au invoit asupra elementelor sale.drepturile
reale ce urmeaza sa fie inscrise in CF,se transmit prin contract in
FC(terenuri,constructii),sanctiunea neindeplinirii fiind NA!.La autoturisme inscrisul este necesar
doar pentru probabtiune->vanzarea este un contract consensual,dar in cazurile prevazute de lege
este solemn.Daca conventia nu impune FA ar partile convin,suntem in prezenta unui antecontract
de vanzare si chiar daca ulterior nu se incheie in FA,contractual este valabil.
DELIMITAREA CONTRACTULUI DE VANZARE DE ALTE CONTRACTE
TRANSLATIVE DE PROPRIETATE
1.Vanzarea si schimbul:la schimb este transmis tot un bun,iar la vaznare o suma de
bani;schimul presupune dublul transfer de proprietate,unul contra celuilalt.
2.Vanzarea si renta viagera:la renta prestatia consta intr-o suma de bani,dara are character
aleatoriu,iar vanzarea comutativ;astfel ca la renta intinderea obligatiei debirentului,nu este
cunoscuta depinde de durata de viata a credirentului,sansa de castig sau pierdere depinde de un
elelment aleatoriu.
3.Vanzarea si darea in plata: darea in plata este un mod de stingere a obligatiei e consta in
faptul ca debitorul obligatiei da creditorului,cu acordul acestuia,un alt bun decat cel
datorat,pp.existenta prealabila a unei datorii;se aseamana cu novatia prin schimbarea obiectului
prestatiei,dar in timp ce la novatie se face anterior platii,la darea in plata are loc in momentul
platii,fiind un mod de stingere al obligatiei,nu d trasformare ca la novatie
DELIMITAREA CONTRACTULUI DE VANZARE DE ALTE CONTRACTE
NETRANSLATIVE DE PROPRIETATE
1.Vanzarea si antrepriza:se delimiteaza cand se refera la un lucru viitor,se pune problema daca
avem o vanzare pt un bun viitor,sau antrepriza,unde antreprenorul s-a obligat sa procure si
materialele executarii lucrarii;suntem in prezenta unei vanzari atunci cand potrivit intentiei
partilor executarea lucrarii nu reprezinta scopul principal al lucrarii,urmand a se tine cont si de
valoarea bunurilor furnizate;in material imobilialelor,daca terenul apartine constructorului
suntem in prezenta unui imobil ce urmeaza sa fie vandut->construit,iar daca terenul apartine
clienului in sntrepriza,ca sia tunci cand materialele apartin clientului.
2.Vanzarea si locatiunea:la vanzare se transmite un drept real asupra unui bun in schimbul unei
sume de bani,ia la locatiune se transmite dreptul de folosinta,in schimbul unei sume de
bani=chirie.
II.ELEMENTE CONSTITUTIVE
1.ELEMENTE SUBIECTIVE:consimtamantul si capacitatea partilor
Vanzarea se real. prin intalnirea vointelor partilor ,liber exprimata.Nimeni nu este obligat sa
vanda sau sa cumpere.
a.Consimtamantul direct:consimtamantul se exprima de regula direct de pers.implicate in
contract,respective titularul dr.de propr.sau a dr.ce urmeaza a fi transmis prin contract
cumparatorului
b.Consimtamantul indirect:Contractul poate fi incheiat si prin mandate;atat vanzatorul cat si
cumparatorul pot incheia contractual prin mandatar cu procura speciala;
persoanele fara capacitate de exercitiu->prin reprezentant legal, nu conventional
Daca bunul(drepturi reale,imobiliare) face parte din part comun al sotilor ,ambii propr.trebuie sa-
si dea acordul.La bunurile immobile oricare dintre soti poate dispune oneros de astfel de
bunuri.Incalcarea dispozitiei atrage nulitatea relativa a contractlui.Dispozitia nu se aplica
promisiunii nilaterale de vanzare,deoarece aceasta nu are ca aefect transferarea dreptului de
proprietate.
MOMENTUL CONSIMTATMANTULUI.AMTECONTRACTELE(in general consimtamantul
este imediat si definitive,dar exista si acte preparatorii,contracte ce pregatesc contractile propriu-
zise)
1.PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE
Contract prin care propr unui bun=promitent,se angazeaza in fata unui eventual
comparator=beneficiar,sa-i vanda bunul,in conditiile determinate,in cazul in care intr-un
timp determinat,beneficiarul isi manifesta optiunea in acest sens.
CONTINUT:este un contract,realizandu-se prin acordul partilor,dar unilateral,beneficiarul nu-si
asuma obl.de a cumpara,obligatiile se nasc in sarcina promitentului,el este definitiv angajat si nu-
si poate retracta promisiunea in intervalul convenit,promitentul trebuie sa aiba capacitatea de a
vinde in momentul realizarii promisiunii.Daca in schimbul promisiunii beneficiarul plateste o
indemnizatie de imobilizare,contractual devine sinalagmatic,acesta asumandu-si obligatii.Nu
trebuie confundata cu vanzarea afectata de un termen,acesta fiind un act juridic unilateral si nu
un contract.
ELEMENTE NECESARE:angajamentele partilor date cu privire la bunul ce se promite si
pretul,iar acestea sa determinate/determinabile si intervalul de timp in care beneficiarul opteaza
pentru cumparare.
FORMA:este un contract consensual,fiind valabil prin simplul accord de vointa chiar si cand are
un obiect ce impune FA a contractului,acceptarea neavand ca effect incheierea imediata a
vanzarii (ca la pactul de optiune) aici fiind nevoie ca ambele parti sa-si manifeste dorinta de a-l
cumpara ;nu se tranfesra dr de propr.,proprietarul se oblige sa incheie viitorul contract daca
beneficiarul isi manifesta dorinta de a-l cumpara ceea ce explica de ce ramane un contract
consesnsuall.
EFECTE:prin promisiune se naste onligatia pentru promitent de a vinde in viitor bunul ce a
fosrmat obiectul promisiunii beneficiarului,daca acesta accepta promisiunea.Acceptarea
transforma obligatia eventuala a promitentului de a incheia contractul intr-o promisiune
actuala.Daca promitentul refuza incheierea contractului,beneficiarul are dreptul la despagubiri
sau poate cere instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract.Pentru a fi eficienta
accepstarea trebuie sa fie in perioada convenita de parti,dupa expiraraea perioadei promisiunea
devine caduca.Daca acceptarea intervine dupa termen,vanzarea are loc doar cu acordul
promitentului cumparator.Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care
trebuia incheiat contractul.Daca nu s-a stabilit un termen ,acesta poate fi Solutia
instantei,interesul mai mare il are promitenatul.Daca promitentul a instrainat bunul ,inainte ca
beneficiarul sa opteze pentru acceptare,acesta poate solicita despagubiri/daune interese.La
immobile o data notate in CF,promisiunea este opozabila tertilor si actul juridic cu pivire la
bunul ce a format obiectul contractului poate fi anulat doar ca urmare a ncalcarii clauzei de
inanlienabilitate devenita opozabila tertilor.Poate exista si promisiune unilatelrala de cumparare.
2.PROMISIUNEA SINALAGMATICA
CONTINUT:reprezinta o conventie prin care una din parti=promitent vanzator se oblige sa
vanda,iar cealalata=promitentul comparator sa cumperre un anumit bun,la un pret
determinat,contractual urmand sa fie incheiat la o data ulterioara.
ELEMENTE NECESARE:pe langa consimtamant->bunul ce formeaza obiectul vanzarii,pretul si
termenul in care obligatia de perfectare a contractului trebuie indeplinita.Conventia poate
prevedea si clauze referitoare la predarea bunului,modalitati de plata si daune in caz de
neindeplinire a obligatiilor. CONDITII DE VALABILITATE:conditiile de fond pentru acest tip
de acte
FORMA:are character consensual ,se pastreaza si in situatia in acre are ca obiect un bun pt care
se cere FA a contractului.Prin ea partile se oblige sa trasnfere dreptul de propritate in viitor.
EFECTE IN RAPORT SI FATA DE TERTI
Se nasc obligatii reciproce si interdependente intre parti.Obligatia principala pe care si-o asuma
partile este de a face si de a incheia in viitor contractul,nu are ca effect transferal proprietatii nici
la obiectele la care nu se cere FA,transferal dreptului de proprietate opereaza dupa perfectarea
contractului.Dupa incheierea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare,una din parti refuza sa
incheie contractual ,cealalta parte poate sesiza instant competenta ,pentru a pronunta o hotarare
care sa tina loc de contract,daca conditiile de valabilitatea sunt indeplinite si cealalta parte si-a
indeplinit obligatiile.Pt admisibilitatea actiunii este nevoie ca reclamantul sa dovedeasca:
-existenta valabila a promisiunii bilaterale de vanzare
-refuzul paratului de a consimti la incheierea contractului
-inexistenta unor impedimente legale de vanzare
-indplinirea propriilor obligatii din antecontractul invocate ca temei al admiterii actiunii
-faptul ca bunul este proprietatea promitentului vanzator
Daca bunul a fost instrainat unei terte personae,promitentul comparator nu-l poate revendica de
la acesta,nefind proprietar si nu pote nici sa ceara anularea contractului de instrainare decat daca
este afectat de o cauza ilicita.Daca instrainarea nu poate fi anulata,promitentul vanzator poate fi
obligat la plata de daune interese pt.prejudiciul creat.La imobile,intervine clauza de
inalienabilitate.O data ce promisiunea a fost inscrisa in CF+termenul de incheiere al
contractului,aceasta este opozabila tertilor si actul juridic de instrainare cu privire la bunul ce a
format obiectul contractului poate fi anulat ca umare a incalacrii clauzei de
inalienabilitate.Notarea poate fi radiate daca contractual nu a fost incheiat in max.6 luni de la
data exiprarii termenului pt. incheierea contractului si daca cel indreptatit nu a solicitat instantei
o hotarare care sa tina loc de contract.Daca nu a fost notat in CF,clauza de inalienabilitatea
implicita nu devine opozabila tertilor,si eventualul contract nu poate fi anulat decat daca
intervine o intelegere frauduloasa intre tert si promitentul vanzator.Neindeplinirea,de catre partile
antecontractului, a obligatiilor poate duce la rezolutiunea contractului,la cererea partii care si a
indeplinit propriile obl.
3.PACTUL DE OPTIUNE PRIVIND VANZAREA UNUI BUN
Contract prin care o parte se angajeaza fata de cealalta parte sa mentina o oferta
irevocabila de vanzare la dispozitia celui din urma,pt un anumit interval de
timp,beneficiarul putand sa o accepte sau sa o refuze.Spre deosebire de oferta de a
contracta,este un contract pt.ca este acordul de vointa al partilor.Trebuie sa tina contina toate
elementele contractului pe care partile urmeaza sa le incheie.Acceptarea pactului duce la
incheierea contractului ,fara a mai fi nevoie ca promitentul sa incheie un nou contract ,prin
acceptare se perfecteaza contractual de vanzare cu toate consecintele ->se va incheia in forma
ceruta de lege in functie de obiectul vanzarii.Dacaa termenul convenit pentru execitarea dr.de
optiune,a trecut fara ca acceptarea sa intervina,contractual nu s-a incheiat si nu se va mai incheia
.Daca partile nu au prevazut termenul de exercitare,oricare se poate adresa instantei care sa
determine pe claea ordonantei presedintiale,termenul in functie de cauza.Se deosebeste de
promisiune unilaterala,unde promitentul se oblige sa incheie in viitor contractual ,iar in cazul
pactului,acceptarea duce la perfectarea contractului,nu se mai angajeaza pt viitor se produce
imediat.pactul de preferinta Se deosebeste de pactl de optiune prin faptul ca proprietarul nu se
oblige sa vanda,el se oblige doar sa-l prefere pe beneficiar,daca se va hotara sa vanda si daca
acesta va oferi pretul dorit.Pactul de optiune referitor la n bun este un contract unilateral
deoarece doar promitentul se oblige sa mentina oferta,beneficiarul nu este obligat sa
accepte.Daca in schimbul obligatiei promitentului,benef se oblige sa plateasca o suma de bani
cap ret al dreptului de optiune ->contract sinalagmatic.La bunurile immobile implica o interdictie
de instrainare.Pactul referitor la drepturile tabulare trebuie notat in CF pt ca interdictia sa fie
valabila.Daca benefiaciarul accepta ,poate cere in baza declaratiei de optiune,intabularea
dreptului doabandit.Daca nu se va dispune intabularea,pana ala expirarea termenului,se va
dispune din oficiu radierea pactului inscris.
PACT DE PREFERINTA-drept de prezumtie,nu se obliga sa vanda
Contract unilateral incheiat intre proprietarul unui bun si un beneficiar,prin care primul
se obliga pt cazul in care va vinde bunul,sa dea preferinta beneficiarului pactului,daca
acesta plateste pretul. Nu se oblige decat sa-l prefere,dar nu sa vanda.Sper deosebire de
promisiune unilaterala ,unde proprietarul se obliga sa vanda,lapactul de preferinta ,promitentului
nu I se cere sa aiba capacitatea de a vinde in momentul incheierii pactului.Ca orice contract,este
obligatoriu,daca promitentul vinde este obligat sa-l prefere pe beneficiarul pactului in cazul unei
oferte de pret egale,in caz contrar se angajeaza raspunderea contractuala ,putand fi obligat la
plata despagubirilor.Daca contractual incheiat cu tertul este rezultatul unei intelegeri pt fraudarea
intereselor beneficiarului,acesta poate invoca NA pt cauza ilicita.
RETRACTAREA CONSIMTATMANTULUI.CLAUZA DE DEZICERE
Partile pot stipula in contractual de vanzare sau prom sinalagmatica,o clauza prin care una din
parti poate renunta la vanzare sau cumpararea in schimbul unei sume de bani.Beneficiarul
clauzei are dreptul sa-si retraga unilateral consimtamantul,desfintand contractual.Efectele
manifestarii clauzei de dezicere il reprezinta desfintarea cu efecte retroactive a contractului ,daca
partile nu convin altfel. Consimtamantul partii ramane fara effect,prestatiile se restituie,iar partea
care a folosit clauza de dezicere trebuie sa plateasca pretul dezicerii.Clauza prodce efecte limitate
in timp,daca partile au stabilit un termen pt.manifestarea clauzei de dezicere.Daca nu exista un
termen,clauza se exercita pe parcursul contractului,daca nu si-a produs efectele.Daca partea care
era beneficiara clauzei,a acceptat indeplinirea prestatiilor de cealalta parte,se pp. ca a renuntat la
dreptul de a se dezice de contract.
CLAUZA DE DEZICERE SI CLAUZA PENALA(depagubiri cuvenite pt neexecutare sau
ex.ilicita)
Ambele au caractere accesorii si intervin in neexecutarea contractului.Clauza penala este detinata
sa asigure creditorului o executtare a obligatiei debitoului sau pri echivalent,in situatia in care
debitorul nu-si indelineste in mod culpabil obligatia ,nu-I permite acestui debitor a opteze pt.
indeplinirea obligatiei si plata sumei din clauza penala->numai creditorul,in interesul sau.Clauza
de dezicere este stabilita in favoarea debitorului si ii da posibilitatea sa se dezica de contract sis
a nu execute obligatiile contractuale,platind doar pretul dezicerii,creditorul nu-l poate oblige la
executarea obligatiilor,daca exista clauza de dezicere.Caluza penala tine de domeniul executarii
contractului,iar cea de dezicere intereseaza domeniul formarii si existentei valabile a acestuia.
ARVUNA CU ROL DE DEZICERE
Arvuna consta intr-o suma de bani remisa de comparator vanzatorului o data cu incheierea
contractului,fie ca semn al incheierii acestuia si garantarii executarii sale,fie pt.a permite
oricareia dintre parti sa-si retraga ulterior consimtamantul dat la incheierea contractului.Are rol
confirmatoriu al contractului indeplinind si functia de clauza penala intrucat prin intermediul ei
se face o evaluare anticipata a daunelor interese c ear rezulta ca urmare a neex. obligatiei din
contract.Cumparatorul care da arvuna o pierde in cazul in care nu-si executa obligatiile,iar
vanzatorul o va restitui daca eset vinovat de neexecutarea contractului.Pt aceasta este nevoie ca
partea care nu este in culpa sa declare rezolutiunea .Partea are nu este in culpa poate sa ceara
executarea silita a obligatiei.Dacaa partile au dat un rol de clauza dezicere arvunei,adica de a se
desista de contract,de a-l desfiinta unilateral,pretul dezicerii constand in pierderea arvunei sau
restituirea dublului acesteia ,dupa cum cel care renunta este cumparatorul sau vanzatorul,nu se
mai poate cere executarea silita,fiind nevoita sa accepte posibilitatea conferita celeilate parti de a
desfiinte unilateral contractual.Conventia de arvuna nu produce efecte:
-daca contractual este nul,clauza de nulitate atrage nulitatea clauzei,invers nu;
-daca obligatiile contractuale se executa
-daca se rezolutioneaza contractul prin acordul partilor
-daca executarea obl.contractuale a devenit neexecutabila din cauze neimputabile debitorului
Arvuna se va inapoia sau se va lua in calcul la indeplinirea obligatiilor dupa caz.
FORMA CONSIMTAMANTULUI.PRINCIPIUL CONSENSUALISMULUI
Contractul de vanzare este dominat de regula consensualismului.Contractul este valabil prin
simplul accord de vointa al partilor,fara a mai fi nevoie sa imbrace o alta forma:vanzarea
bunurilor mobile se face prin simplul accord de vointa al partilor,exceptie cand se cere forma
autentica.La autoturisme,se face prin simplul acord de vointa,contractul este valabil incheiat
imediat.Pentru anuite bunuri se impune incheirea in FA(consecinte deosebite ale actului
incheiat).La terenuri agricole/intra/extravilan contractual pentru a fi valabil trebuie incheiat in
forma autentica.La contructii,chiar daca se vinde numai constructia ,nu si terenul se cere
FA.Conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale ce urmeaza sa fie inscrise in CF se
incheie in FA,sub sanctiunea NA.Inscrierea in CF se efectueza un baza inscrisului autentic
notarial.
FORMALISMUL IN SCOPUL OPOZABILITATII FATA DE TERTI.VANZAREA
IMOBILIARA
Pt a fi opozabila tertilor,vanzarea trebuie inscrrisa in CF.Sub rezerva dispozitiilor legale
contrare,drepturile reale cuprinse in CF se dobandesc,atat intre parti cat si fata de terti,numai prin
inscrierea lor in CF,pe baza actului/faptului care a determinat inscrierea.Transmiterea drepturilor
reale
Este conditionata chiar si intre parti de inscrierea lor in CF.Lipsa poate fi invocate chiar si de
vanzator,desi prin ipoteza el are cunostiinta de contract.acestea urmeaza sa intre in vigoare la
incheierea lucrarilor de cadastru,pana atunci intabularea va avea effect de opozabilitate.La
bunurile mobile,nu exista sitem de publicitate,posesia de buna credinta valoreaza titlul de
proprietate.In cazul mai multo vanzari facute de proprietar,proprietar devine cel care a intrat mai
intai,cu buna credinta in posesia bunului.
OBIECTUL CONSIMTAMANTULUI.EL ESENTIALE ALE
CONTRACTULUI,NATURA,BUNUL SI PRETUL ELEMENTE ESENTIALE
Consimtamnatul partilor trebuie exprimat in legatura cu toate elementele esentiale ale
contractului:natura,bun,pret si alte elemente considerate esentiale de parti.
PRINCIPIUL LIBERTATII CONTRACTUALE SI LIMITELE SALE
Exprimarea consimtamantului este guvernat de principiul libertatii contractuale care in aceasta
materie se manifesta in sensul ca fiecare vinde cand vrea,daca si cui vrea,iar cumparatorul poate
cumpara daca doreste.Are anumite limitari conventionale,antecontracte,clause de
ianlienabilitate,dar si limitari legale.
LIMITARI LEGALE
In unele situatii ,legiuitorul impune poprietarului obligatia de a instraina anumite bunuri.Dreptul
chiriasilor de a cumpara locuintele trecute in propr.statului cu titlu,impunand obligatia corelativa
a detinatorului locuintei de a le instraina celor care le ocupau in baza unui contract.
LIMITARI IN ALEGEREA COCONTRACTULUI
Dreptul de preemtiune
Unele limitari in minifestarea consimtamantului privesc doar alegerea cocontractantului.
Daca exista dr.de preemtiune legal sau conventional ,vaznzatorul este obligat sa acorde
prioritate,la cumparare beneficiarului dreptului.
Definitie:este acel drept rezultat din lege sau din contract care confera titularului sau,un drept de
prioritate,la cumpararea bunului supus vanzarii,la pret si in conditii egale cu tertii.Dreptul este
indivizibil si nu se poate ceda.Indivizibilitatea inseamna faptul ca titularul lui nu l-ar putea
exercita,decat pt.cumpararea intregului bun supus vanzarii,dar sic a el trasmite mostenitorilor
nefractionat.
Conditiile exercitarii dreptului de preemtiune
Vaznzarea catre un tert a bunurilor cu privire la care exista un drept de preemtiune ,fie legal fie
conventional,se poate face numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dr.de preemtiune de
catre preemptor.In scopul exercitarii dr.de preemtiune vanzatorul bunului este obligat sa notifice
de indata preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu un tert.Notificarea poate fi facuta si de
comparator.Titularul dr.de preemtiune caruia i-a fost comunicata,oferta de vanzare si a respins-o
nu isi mai poate exercita acest drept cu privire la contractual care i-a fost propus.La bunuri
mobile,termenul este de 10 zile,iar la immobile de 30 si curg de la data comunicarii ofertei catre
preemptor,indifferent daca notificarea a fost facuta de vanzator sau comparator sub conditie
suspensiva.Preemptoruldupa ce i-a fost notificat continutul contractului incheiat cu tertul,isi
poate exercita dr.de preemtiune prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia
contr.de vanzare,insotit de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului.Comunicarea
acordului de incheiere a contr.nu are effect daca nu este insotita de dovada consemnarii pretului
la dispozitia vanzatorului.Atunci cand in contractual incheiat cu tertul s-au acordat termene de
plata a pretului,preemptorul nu se poate prevala de aceste termene ci trebuie sa consemneze
intregul pret la dispozitia vanzatorului.Daca dr.de preemtiune are legatura cu un imobil,acesta se
noteaza in CF.Notificarea nu il impiedica pe cel care a cumparat sub conditie suspensiva sa-si
inscribe dreptul in CF,in temeiul contractului incheiat.Inscrierea se face insa sub conditie
suspensiva,ca in 30 de zile de la comunicarea incheierii prin care s-a dispus inscrierea in
CF,preemtorul sa nu notifice biroului de CF dovada consemnarii pretului la dispozitia
vanzatorului.Daca preemptorul doreste sa cumpere imobilul asupra caruia poarta dr.de
preemtiune,el va trebui doar sa notifice biroului de CF dovada consemnarii pretului catre
vanzator.Aceasta notificare inlocuieste notificarea ce trebuia facuta vanzatorului si are aceleasi
efecte.
Efectele exercitarii dreptului de preemtiune
Daca dup ace i-a fost comunicat continutul contractului,preemptorul comunica
vanzatorului,acordul sau de a incheia contractual de vanzare,care insotita de consemnarea
pretului la dispozitia vanzatorului,contractual de vanzare se considera incheiat intre preemptor si
vanzator in conditiile cuprinse in contractual inceiat cu tertul,iar acesta se desface retroactiv.Ca
urmare a desfiintarii contractului fata de tertul de buna credinta ,care nu cunoaste dr.de
preemtiune,vanzatorul raspunde pt.evictiune,desi contractual este desfiintat.
Eventuale clause incheiate cu tertul ,pt a impiedica exercitarea dreptului de preemtiune nu
produce efecte fata de premtor
In contractual in legatura cu un imobil,notificarea de catre preemptor a consemnatiunii pretului la
disp vanzatorului,facuta,in termen,biroului CF.Este apta sa duca,la cererea preemptorului la
radierea din CF a dr.tertului si inscrierea dr.de preemtiune al preemptorului comparator.Daca
preemptorul nu a facut notificarea in termen,dr.de premtiune se stinge si se radiaza din oficiu din
CF.Dr conventional de preemtiune se stinge prin moartea preemptorului,exceptie,un anumit
termen,termenul se reduce la 5 ani daca a fost stipulate unul mai lung.Daca exista mai multi
titular,contractual se considera incheiat(ordine obligatorie):
a.cu titularul legal al dr.de preemtiune,atunci cand se afla in concurs cu titularul unor
dr.conventionale de proprietate
b.cu titularul dr legal de preemtiune ales de vanzator cand e in concurenta cu alti titular ai unor
dr.legale de preemtiune
c.bunul este imobil,cu titularul dr.conventional de propr.care a fost primul inscris in CF,cand este
inconcurs cu titularii unor dr.conventionale de proprietate
d.bunul este mobil,cu titularul dr.conv de preemtiune avand o data mai certa, cand este inconcurs
cu titularii unor dr.conventionale de proprietate
Exemple de dr.de preemtiune
-terenurile din fondul forestier aflate in propr.privata se poate vinde cu respectarea in ordine a
dr.de preemtiune al coproprietarilor sau vecinlor,cu conditia ca ei sa fie propr.de fonduri
forestiere;la terenuri agricole nu este reglementat dr.de preemtiune,
-dr.de preemtiune al statului roman de a cumpara bunuri mobile proprietate a persoanelor fizice
sau juridice clasate in tezaur
-vanzarea locuintelor trecute cu titlu in propr.statului se face numai catre chiriasi
2.CAPACITATEA PARTILOR(regula de principiu:pot cumpara si vinde,toti cei carora nu le
este interzi prin lege)
CAPACITATEA VANZATORULUI
Oricine poate avea calitatea de vanzator.Minorii si cei pusi sub interdictie pot vinde daca sunt
repr.in conditiile dreptului comun sau sunt asistati,vaznarea fiind un act de dispozitie.Daca
raportat la vanzare,patrimonial propriu,vanzarea este destinata sav unor acte de conservare si
administrare,capacitatea ceruta este cea prevazuta pt acest gen de acte.Daca prin lege nu se
dipune altfel,fiecare sot poate sa incheie orice acte juridice cu celalalt sot sau cu terte
persoane.Parintii,tutorele curatorul,in ceea ce priveste bunurile pe care le reprezinta,functionarii
publici,judecatorii sindici,pract.in insolventa ,executor care ar putea influenta conditiile vanzarii
facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza sau a caror
administrare o supravegheaza ,nu pot cumpara bunurile respective,nu pot sa-si vanda nici
bunurile proprii atunci cand pretul ce urmeaza a fi platit pt aceste bunuri este constituit dintr-o
suma de ban ice provine din vanzarea ori exploatarea bunului sau a patrimoniului pe care il
administreaza ,sanctiunea constituie nulitatea relative(vanzatorul este parinte,tutore,sau curator)si
nulitatea absoluta(vanzatorul este func.public,executor,jud.sindici)
CAPACITATEA CUMPARATORULUI
Interdictia de a cumpara bunuri litigioase(exista process inceput si nefinalizat)
Judecatorii,procurorii,grefierii,executori,notari publici,practicieni in insolventa nu pot cumpara
direct sau prin pers. Interpose drepturi litigiaoase care sunt de competenta instantei de judecata in
a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea.Interdictia este pt protectia intereselor
eventualului vanzator de dr.litigioase si pt.a fi impiedicata exercitarea de influenta ,de catre
pers.mentionate in ceea ce priveste activitatea justitiei referitoare la sol unor procese und ear
putea avea ca obiect bunuri cumparate de aceste persoane.
Interdictia nu functioneaza
a.cumpararea de dr.succesorale ori a cotelor parti din dr.de propr.de la comostenitor/coproprietar.
b.cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte cad
r.sa devina litigious
c.cumpararea care s-a facut pt apararea de.celui ce stapaneste bunul il legatura cu care exista un
dr.litigios
Sunt incapabili de a cumpara direct sau prin pers.interpuse:
a.mandatarii pt bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda
b.parinti,tutore,curator,administrator provizoriu pt bunurile pe care le reprezinta
c.func.publici,executorii,judecatorii sindici,practicieni in insolventa,care prin influenta lor ar
putea inflenta vanzarea
Incapacitatile se aplica la vanzarile prin licitatie publica.
Cetatenii straini si apatrizi pot dobandi dr.de propr privata:
-cetatenii statelor member ale UE,apatrizi care domiciliaza in aceste state precum si pers.juridice
nerezidente,constituite in conformitatea cu legislatia unui stat membru pot dobandii in conditiile
pentru persoane fizice si juridice romane
-persoanele fizice si juridice mentionate mai sus,nerezidente in Romania,pot dobandi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pt resedinte secundare,la cinci ani de la derarea Romaniei la UE
-persoanele sus mentionate pot dobandi dr.de prpr.asupra terenurilor agricole,paduri la implinirea
unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la UE
-cetatenii apartinand altor state decat cele ale UE pot dobandi dr.de propr.in baza tratatelor
international ,pe baza de reciprocitate
Sanctiunea rerespectarii regulilor referitoare la capacitatea partilor
Incalacarea dispozitiilor relative la incapacitatea de a cumpara este sanctionata cu nulitatea
absoluta sau relative,in functie de interesul ocrotit,privat sau public.