税理士法人タクトコンサルティング 代表社員・税理 …2 相続対策の3本柱 ①遺産分割対策 ③評価減対策 ②納税資金対策 遺言、生前贈与など

税理士法人タクトコンサルティング

代表社員・税理士 本 郷 尚

1

税制改正の大きな流れ

社会保障と税の一体改革

高額所得者は 課税強化各種控除の見直し税率構造の改革

金融所得の一体化所 得 税

贈与税の軽減課税ベースの拡大税率構造の見直し

相 続 税

法人化が進む実効税率の引下げ法 人 税

所得の把握

5% → 10%

（段階的に引上げ）

2014年を目途に

「番号」を交付予定番号制導入

2010年代の半ば迄消 費 税

2

相続対策の３本柱

① 遺産分割対策

③ 評価減対策

② 納税資金対策

遺言、生前贈与など円満相続のために！

相続から10ヶ月以内に現金納税生命保険金、退職金、代償分割

相続税を少なくするための対策

（１、２をクリアしているのが前提）

3

相続税の増税

① 小規模宅地（自宅敷地）の評価減の適用が

厳しくなった

② 基礎控除の見直しの方向

③ 番号制の導入検討

※ 相続税の負担者割合は、

2倍～3倍?

4

従来の相続税対策

財産評価

相続税の概算

借入金による土地有効活用のすすめ（相続税の節税）

財産のたな卸し

5

相続税の節税と土地活用

建物評価 1億円×60%※1×（1－30%※2）≒4000万円

借入金 ▲1億円

土地評価 1億円×（1－18%※3）＝8200万円

評価額合計2200万円

土地 8200万円

借入金1億円

4000万円

更地 1億円

評価額1億円

※1 建物の建築費用に対する固定資産評価のおおよその評価水準※2 借家権割合30%の減算※3 借地権割合60%×借家権割合30%の減算

更地 1億円

注釈

6

借入金による土地有効活用の問題点

① 長期安定経営が可能か?

空室リスク

家賃下落リスク

② 換金可能か

×

換金性

○△

節税収益力

※ 次頁の仕分の基準を参照

7

資産デフレ時代の対策

収益力（長期安定収益）

換金性（いつでも売れるか）

節税（保有コスト、相続税の負担）

※ 将来性はあるか

不良資産と優良資産の仕分の基準

優良資産の処分が先行しがち

⇒ 不良資産ばかり残る

納税のためには

8

換金性

収益力

優良資産の基準

節 税

9

優良資産と不良資産 ①

高い ↗

低い ↘

換金性

高い ↗

低い ↘

節税力

優良

不良

リフォーム、投資

優良テナント

都心、駅前のマンション

人口増加の街

高い ↗

未整備地

不良テナント

地方、郊外の広大地

老朽建物

別荘、共有地

低い ↘

具体例収益力

※ 駐車場と自宅を例で考える

10

優良資産と不良資産 ② ～なぜ都心が有利か?～

人口が毎年約48000人増加している

地方都市は減少

所得格差が拡大している

学生、海外の流入は東京に集中している

利便性の高い場所を求める

600万円東 京

470万円地 方

平均賃金

11

資産経営のすすめ ～Aさんの場合～

800万円～1,000万円目標年収

450万円（年金350万円）（駐車場100万円）現在の収入

２億4,000万円合 計

1億円自 宅

1億円駐車場

4,000万円預 金

目標が大事

12

資産経営のすすめ ～Aさんの選択（組替え）～

＜A案＞ 借入金で建てる

借入金8,000万円1億円の土地

＜B案＞ 半分売って建てる

＜C案＞ 全部売る

売却資金5,000万円

売却資金1億円

借入

金

都心・駅近に購入

売却資金

13

資産経営のすすめ ～Aさんの選択（組替え）～

A) 駐車場1億円（100万円／坪×100坪）に自己資金又は借入金で賃貸

住宅を建てる

B) 駐車場（100坪）の半分（50坪）を売却して、売却資金5,000万円で

アパートを建てる

C) 駐車場を全部売却して1億円で投資用マンション（土地付）を 購入する

８００万円６００万円※ ４００万円ワンルームマンション収入

合 計

駐車場収入

現在の収入

１,１５０万円９５０万円７５０万円

△１００万円△ １００万円△１００万円

４５０万円４５０万円４５０万円

ＣＢＡ

※ 家賃収入８５０万円－返済等４５０万円＝４００万円 「 A 」のケース

年収800万円にさせる為に

14

資産経営のすすめ ～Aさんの選択（比較）～

管理

立地

借入金

不安要因

C案

（組替え）

B案

（一部売却）

A案

（有効活用）

○◎立地

△○無借金

×△土地所有

将来性収入対策のテーマ

メリット・デメリット

15

≪参考資料≫ 立地条件と家賃

48,000円

2400円

400万円

1ヶ月

(時給×20日)

時給

年収

60,000円36,000円

3000円1800円※

500万円300万円

※ 300万円÷実働日数237日÷7時間≒1800円

※ 夫婦2人であれば、2人分(倍)になる

通勤30分以内と1時間の立地条件による家賃格差

16

ワンルームマンションの相続税対策

節 税

分 割

納 税

分けやすい

売りやすい

金額が小さい

節税力がある

相続人が困らない

17

贈与税の比較 ～現金贈与とマンション贈与～

470万円

評価額

1,500万円

マンション※

贈与税

評 価

1,750万円2,220万円

3,500万円5,000万円

差 額現 金

※2回（別の年度）に分けて贈与すると･･･1,500万円×1/2 ＝ 750万円750万円 → 贈与税 131万円131万円×2年分 ＝ 262万円

年6％の利回り（手取り5％）だとすると、年間250万円の所得

仮に40年間継続した場合

マンション贈与後の効果

時価5,000万円のマンションの賃貸

250万円×40年分＝1億円の所得移転効果

18

マンション投資のリスク

5年後にマンションが値下がりしたら？

キャッシュフロー

• 収入 1億円×5％×5年＝2,500万円 ①

• 売却価額 8,500万円 ②

• ① ＋ ② ＝ 1.1億円

不動産投資の利回り

• 1,000万円÷5年分＝200万円

• 200万円÷1億円＝2％

購入時 → 1億円利回り → 年6％（手取り5％）期 間 → 5年5年後15％の下落 → 8,500万円で売却

19

資産家の相続税のリスク

△1,500万円

△5,000万円

② 相続税（50%）

マンション

現 金

8,500万円評価額

3,000万円※1

5,000万円1億円

相続税を考慮した価値（①－②）

① 評価額

1億円×5％×40年～50年×（1－０.２※2 ）＝ 1.6億円～2億円

マンションの将来的収益力

※1 マンションの相続税評価額は時価の3分の1位である

※2 コストと家賃下落リスクを考慮

相続税は課税されない

20

小規模宅地特例の改正 ～居住用の対応～

• 定期借家契約

• 土地 ⇒ 貸家建付地 200㎡ ⇒ 50％減

• 建物 ⇒ 借家権 ▲30％※ 相続後売却（10ヶ月以上）⇒ 買換え

• 建物の除却損

同 居

自宅の賃貸化

生前に組み替え

自宅

投資

投資

自宅

売却

組み替え

賃貸

親子同居

小規模宅地特例

21

本郷 尚 （ほんごう たかし）

税理士法人タクトコンサルティング 代表社員・税理士株式会社タクトコンサルティング 代表取締役

昭和48年 税理士登録昭和50年 本郷会計事務所開業昭和58年 株式会社タクトコンサルティング設立平成15年 税理士法人タクトコンサルティング設立

不動産活用・相続・贈与・譲渡など資産税に特化したコンサルティングを展開。資産税を軸足とした税理士として、執筆、講演に注力。

講 師 略 歴

遠藤 純一 （えんどう じゅんいち）

税理士法人タクトコンサルティング 情報企画室 課長株式会社タクトコンサルティング

昭和38年 千葉県生まれ平成元年 城南リハウス株式会社 入社平成3年 エヌピー通信社 入社

編集局「納税通信」担当編集長代理を経て副編集長

平成14年 タクトコンサルティング 入社