PRÉFET DU RHÔNE Production de logements sociaux en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans le Rhône Bilan et Évaluation entre 2004 et 2010 La production de logements sociaux dans le département du Rhône s’est diversifiée, depuis une dizaine d’années, notam- ment grâce à l’acquisition de logements à des promoteurs privés dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Compte tenu de l’importance de la production en VEFA, la DDT du Rhône a souhaité engager une démarche d’évaluation à partir de quelques questions précises : contribution effective de la VEFA à la création de nouveaux logements sociaux dans les communes, évolution correspondante du coût de production du logement social, incidences sur les caractéris- tiques et la qualité des logements sociaux produits, avec des répercussions sur le loyer et les charges des locataires. Les effets du recours à la VEFA en terme de mixité sociale au sein des territoires et des immeubles ainsi que ses impacts sur l’évolution des organismes pour s’adapter aux nouvelles conditions de production et de gestion des logements ont égale- ment été analysées.. A partir d’une base de données fournie par la Direction Départementale des Territoires du Rhône concernant près de 1 500 opérations financées entre 2004 et 2010, une « photographie » générale des opérations en VEFA a été établie. De plus, 20 opérations ont fait l’objet d’une analyse plus détaillée grâce à la contribution des bailleurs concernés. L’étude réalisée par le bureau d’études Habitat et Société – Didier Roulet Consultant s’est déroulée durant l’année 2011 dans le cadre d’un comité de pilotage partenarial associant le Grand Lyon, ABCHLM, et la FPI. Direction Départementale des Territoires du Rhône UN TRES FORT ACCROISSEMENT DES VEFA DEPUIS 2004 Les formes diverses de la VEFA logement social • Les ventes « en bloc » par les promoteurs aux bailleurs et les ventes de logements diffus réparties dans l’ensemble d’une opé- ration (sur lesquelles l’analyse a principalement porté) • La cession de parcelles par un promoteur à un organisme social, au titre de la mixité, de même que la vente à investisseurs privés en PLS (qui n’ont pas été examinées dans le cadre de cette étude). Entre 2004 et 2010, on dénombre plus de 21 200 logements 1 financés dans le Rhône à travers près de 1500 opérations. Au cours de cette période, la VEFA concerne • 38% des opérations financées (neuf et AA 2 ) • 33% des logements financés (neuf et AA 2 ) • Un nombre croissant d’opérations et de logements : on observe une augmentation de 16 points du nombre de lo- gements financés en VEFA (15 % en 2004 contre 31 % en 2010) • 44% des logements financés en neuf, avec des différences selon les organismes (proportions allant de 28% à 67 %) La VEFA a connu un pic de développement en 2009, sous l’ef- fet de l’opération de relance gouvernementale "30 000 loge- ments". 1 Hors opérations inexploitables, annulées et celles concernant les logements spécifiques 2 AA : Acquisition –Amélioration UNE VIGILANCE QUALITATIVE NECESSAIRE Le partenariat promoteur/bailleur s’établit sans exclusivité vu l’importance de la production dans l’agglomération lyonnaise. Les promoteurs prennent l’initiative des contacts le plus en amont possible, un accord de principe avec un bailleur social étant nécessaire pour l’obtention du permis de construire. De ce fait, un « calage » sur le prix est très rapidement établi, permettant la poursuite du processus. L’opportunité d’accès à des territoires hors d’atteinte en maîtrise d’ouvrage directe joue notablement dans l’appréciation de la limite du prix d’acquisition par le bailleur. Les bailleurs se sont organisés pour apporter une réponse rapide aux offres des promoteurs (entre 10 et 20 jours), ce qui facilite la démarche des promoteurs et les négociations qu’ils ont à mener. Si un promoteur ne parvient pas à tomber d’accord avec un bailleur donné, il fait appel à un autre bailleur. Un cahier des charges élaboré par le bailleur relatif à la partie de l’opération en VEFA permet des bases claires de négociation (typologie, qualité environnementale, disposition des immeubles…). Au cas par cas, chaque projet est examiné sur la base du descriptif établi par le promoteur. En parallèle, dans le territoire du Grand Lyon, la qualité du projet peut être examiné en séance avec l’architecte conseil, l’urba- niste territorial, le référent habitat et la commune. Un bâtiment entier ou une cage distincte pour les logements sociaux aura généralement la préférence du promoteur car cela nuira moins à sa commercialisation. Certains promoteurs ont organisé des formations sur le logement locatif social afin que leurs vendeurs puissent répondre aux questions des acquéreurs. Les bailleurs sociaux préfèrent aussi, en général, individualiser leurs logements dans une cage ou un immeuble afin de mieux gérer les charges et l’entretien. Un impact différencié sur l’organisation interne des organismes L’impact sur l’organisation interne dépend de la part de VEFA dans la production, et du caractère « diffus » ou regroupé des logements au sein des opérations. Gérer des lots en diffus constitue un « nouveau métier » et les organismes s’organisent di- versement. Il peut s’agir de l’acquisition de compétences complémentaires pour le personnel de l’organisme ou de la mise en place d’une filiale « dédiée ». Certains organismes pratiquent déjà l’acquisition amélioration en diffus et ont de ce fait la pratique d’une gestion spécifique pour ces logements. La professionnalisation dans le rôle de syndic est notamment déterminée par le souci d’une gestion qui se préoccupe davantage des locataires que celle pratiquée par le privé On constate peu de différence formelle entre les logements à l’accession et ceux vendus en VEFA aux bailleurs, du point de vue de la localisation dans l’immeuble en cas de « diffus » ou en matière d’organisation architecturale (traitement architectural homogène, même type d’espaces communs…) Au fil du temps, les bailleurs ont élaboré des cahiers des charges qualitatifs concernant les matériaux et composants qui sont pris en compte par les promoteurs. L’analyse détaillée d’un échantillon de vingt opérations pointe cependant un certain nombre de défauts dans l’organisation architecturale de certains logements en VEFA. Cette observation suggère une vigilance accrue au niveau de l’examen des plans, la qualité de la vie quotidienne des occupants dans les logements étant une préoccupation importante pour les bailleurs sociaux. Ainsi, la dimension des pièces de séjour devrait être dans la mesure du possible proportionnée au nombre d’occupants, en optimisant les espaces de circulation. Il est apparu à la lecture de certains plans que des T.2 avaient parfois un séjour-cuisine plus grand que des T4 et des grands logements disposaient de cuisines très réduites. Cet enjeu de renforcer l’examen des plans peut néanmoins se révéler délicat dans un dispositif qui, en principe, exclut toute participation « en amont » de l’organisme bailleur. Les achats de « blocs » entiers permettent naturellement aux organismes une exigence qualitative un peu supérieure. Direction Départementale des territoires du Rhône - Service Habitat et Renouvellement Urbain 165 rue Garibaldi CS 33862 69401 Lyon cedex 03 - Tél. : 04 78 62 50 50 Téléchargeable sur le site internet de la DDT : www.rhone.equipement-agriculture.gouv.fr Part et nombre de logements et opérations en VEFA au sein des logements sociaux financés entre 2004 et 2010 DDT69/UAI - octobre 2012