Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater Kleineigentümer und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost Jürgen Veser IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Workshop „Verstärkte Einbeziehung der Privateigentümer in den Stadtumbauprozess“ am 12. Juli 2007 in Halle (Saale)
28
Embed
Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater Kleineigentümer und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost Jürgen Veser IfS Institut für Stadtforschung.
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater
Kleineigentümer und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost
Jürgen Veser
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH
Workshop„Verstärkte Einbeziehung der Privateigentümer in den
Stadtumbauprozess“
am 12. Juli 2007 in Halle (Saale)
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 2
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Forschungsprojekt:Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategienprivater Eigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost
Auftragnehmer:IfS - Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbHIRS - Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung e.V.
Auftraggeber:
Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungBundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Laufzeit: November 2005 bis Juni 2007 (Veröffentlichung geplant)
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 3
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Untersuchungsziele
Analyse von Problemkonstellationen in den Beständen der privaten Kleineigentümer bzw. in Altbaugebieten
Verbesserung der Kenntnisse über die Gruppe der privaten Eigentümer sowie deren bauliche und wirtschaftliche Situation und die Perspektiven ihrer Bestände
Identifikation von Ansätzen der Kommunen zur Einbindung privater Kleineigentümer
Rückschlüsse auf Perspektiven der Bestände und zur Einbindung privater Kleineigentümer
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 4
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Vorgehen bei der Untersuchung
Recherchen / Expertengespräche zu Problemkonstellationen in Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer
Befragung von Kommunen, die am Programm Stadtumbau Ost beteiligt sind
Fallstudien in 10 Städten zu Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer
Befragung privater Kleineigentümer in 9 der 10 Untersuchungsstädte
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 5
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Kommune Land Einwohnerzahl (ca.)
Leipzig Sachsen 498.500
Halle / Saale Sachsen-Anhalt 238.400
Magdeburg Sachsen-Anhalt 226.600
Stralsund Mecklenburg-Vorpommern 58.800
Görlitz Sachsen 58.100
Güstrow Mecklenburg-Vorpommern 31.200
Crimmitschau Sachsen 22.500
Wittenberge Brandenburg 20.100
Bad Langensalza Thüringen 18.800
Wurzen Sachsen 15.100
Durchführung der Privateigentümerbefragung in 25 Altbaugebieten in 9 Untersuchungsstädten (keine Befragung in Wurzen)
Untersuchungsstädte
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 6
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 7
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Mengengerüst zur Struktur der Eigentümer von Mietwohnungen in den neuen Ländern
Insgesamt 5,22 Mio. Mietwohnungenim Jahr 2003, davon
Anteil privater Kleineigentümer bei Altbaumiet-wohnungen (Baujahr bis 1948): ca. 80%
Hohe Bedeutung für Stadtumbau in Altbaugebieten
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 8
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Wichtigkeit der Einbeziehung privater Kleineigentümer in den Stadtumbau
Die Mehrzahl der Kommunen hält die Einbeziehung privater Eigentümer für wichtig.
8
47
36
4
95
4
44
32
9
89
14
11
2
27
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Großstadt (N=12)
Mittelstadt (N=105)
Kleinstadt (N=79)
Landgemeinde (N=15)
Insgesamt (N=211)
sehr wichtig wichtig nicht wichtig
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 9
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Nur in wenigen Kommunen werden bisher gezielte Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer verfolgt.
Werden Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer realisiert, handelt es sich zumeist um Einzelmaßnahmen oder kleinteilige Ansätze, die sich oft auf erprobte Instrumente aus der Stadtsanierung stützen.
Dementsprechend bestehen in Stadtumbaugebieten, die auch als Sanierungsgebiete ausgewiesen sind, oft bessere Voraussetzungen, gezielte Ansätze zu verfolgen.
Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer in den Stadtumbau
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 10
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Befragung von privaten Kleineigentümern in den neuen Ländern
Schriftliche Befragung privater Kleineigentümerin 25 ausgewählten Altbaugebieten in 9 Städten
Auswahl der Gebiete zusammen mit Kommunen (Baustruktur, Problemkonstellationen, Strategien)
über 5.000 Adressen angeschrieben Befragungsumfang: 1.142 Fälle (23% Rücklauf)
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 11
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Derzeitige Situation im Bestand der befragten privaten Kleineigentümer Im überwiegenden Teil der Bestände haben seit
der Vereinigung Maßnahmen stattgefunden Dennoch größerer Teil mit Defiziten, baulichen
Schäden, unbewohnbaren Wohnungen und längerfristigen Leerständen
Meist schwierige wirtschaftliche Situation Etwa Hälfte der Häuser weist Unterdeckung auf
* 2006 geplante Investitionen bezogen auf den Bestand 2005
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 16
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Gründe für Nichtinvestition trotz Defiziten/Schäden Häuser mit den größten Defiziten bzw. dem größten
Investitionsbedarf befinden sich vielfach in der Hand von Kleineigentümern mit eher ungünstigen Voraussetzungen:• persönliche finanzielle Verhältnisse• Einnahmensituation des Hauses
Weitere Gründe für Nichtinvestition nach Aussage der Eigentümer:• fehlende Wirtschaftlichkeit der Investition • unzureichende Förderung• fehlende Attraktivität / Probleme in der Umgebung
des Hauses (Störung durch Ruinen sowie Gebäude mit größeren Schäden bzw. baubedingtem Leerstand)
40%
33%
26%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Typ I: KeineInvestitionspläne und kein
Investitionsbedarf
Typ II: KeineInvestitionspläne trotz
Investitionsbedarf
Typ III: Investitionspläneund Investitionsbedarf
Investitionspläne der Kleineigentümer von 2006 bis 2008 nach Typen (bestehender/nicht bestehender Investitionsbedarf)
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 21
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Informationsquellen der Kleineigentümer bezogen auf den Stadtumbau
Medien mit großem Abstand wichtigste Informationsquelle (51%)
Informationen der Stadt (25%)und der Eigentümerverbände (13%)spielen weitaus geringere Rolle
In wenigen Fällen gab es ein direktes Gespräch mit Stadt bzw. von ihr Beauftragten (14%)
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 22
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der privaten Kleineigentümer
Vielfach gibt es wenig Anknüpfungspunkte, da• kein Handlungsbedarf (Haus ist modernisiert)• keine Handlungsmöglichkeit
(fehlende finanzielle Voraussetzungen, fehlende Perspektiven von Maßnahmen)
• Kleineigentümer Wohnsitz auswärts bzw. in alten Ländern hat
Relativ große Gruppe der Kleineigentümer signalisiert, dass sie sich mit der Situation abgefunden hat (Passive/Resignierte)
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 23
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der Kommunen
Häufig nur Einzelaktionen zur Einbeziehung (Informationsmaterial/-veranstaltung)
Kontakt erfolgt dadurch bei vielen Eigentümern zum falschen Zeitpunkt
Praktizierte Ansätze zur Einbeziehung erreichen bislang zu wenig Kleineigentümer mit aktuellen bzw. konkreten Anknüpfungspunkten
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 24
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Empfehlungen für Einbeziehung Privater (1)
Verstärkte Einbeziehung notwendig, um „Rückentwicklung“ im Altbaugebieten zu verhindern
Räumliche und bestandsbezogene Prioritätensetzung
Aufwertung: Identifizierung von Beständen, die eine langfristige Perspektive haben oder als besonders erhaltenswert erscheinen
Rückbau: punktuelle Maßnahmen zur Beseitigung gravierender städtebaulicher Missstände bzw.mit Beitrag zur Qualitätsverbesserung der Umgebung
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 25
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Empfehlungen für Einbeziehung Privater (2)
Anstatt einmaliger Aktionen der Ansprache/Information von Kleineigentümern sollte eher auf kontinuierliche Arbeitsweisen gesetzt werden
Gezielte Ansprache von Adressaten• mit besonderer Wichtigkeit für Stadtumbau• mit erhöhten Erfolgsaussichten
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 26
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (1)
• Klare Zielsetzung für Handelnde in Kommunen: Benennung von Prioritäten für gezielte Auflösung von Investitions- bzw. Handlungsblockaden
• Stärkere Operationalisierung und Verortung der Stadtumbauziele bezogen auf Aufwertung und Rückbau in Altbaugebieten bzw. Beständen privater Eigentümer (Stadtentwicklungskonzepte/Strategien sind hier bislang meist sehr vage)
• Herstellung eines realistischen Bildes von den Interessen und Handlungsweisen privater Kleineigentümer in Stadtumbaugebieten
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 27
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (2)
• Aufbau einer Datenbasis mit Informationen zu Häusern und Eigentümern (Stadtumbaukataster) als Grundlage für gezieltes Vorgehen
• Verstärkung dauerhaft angelegter Aktivitäten der Kommunen und erhöhter Ressourceneinsatz
• Hartnäckigkeit und Geduld bezogen auf Erfolge• Neben Information und Beratung sind geeignete
finanzielle Angebote notwendig, die Kleineigentümern bei einer Ansprache durch die Kommunen unterbreitet werden können
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 28
Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau