BAB IV ANALISA HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Pada bab ini akan dibahas mengenai hasil dari pengumpulan data yang telah dilakukan melalui competitor maping dan survey, kemudian dilanjutkan dengan pengolahan data berdasarkan sistematika metodologi yang telah dibuat pada bab sebelumnya. Pengolahan data dilakukan dengan metode Mean Rank, penentuan besaran MARR, analisa Investasi dengan metode DCF, dan analisa Sensitivitas untuk menjawab permasalahan penelitian. 4.1 Deskripsi Obyek Penelitian 4.1.1 Identifikasi Perusahaan Pengembang Penelitian ini dilakukan pada perumahan Malang Anggun Sejahtera yang dikembangkan oleh PT. Tri Putra Manunggal (PT. TPM). PT. TPM merupakan anggota DPD REI Jatim yang berdiri pada tahun 1977. Tahun 2008 PT. TPM yang dimiliki oleh keluarga Nathanael Suharsono diakuisisi oleh Bersatu Sukses Group (BSG), konsorsium pengembang berkantor pusat di Rich Palace R3-R5 Jl. Mayjen Sungkono 151 Surabaya, Jawa Timur. Sejak saat itu, usaha bisnis PT. TPM dan pengelolaannya dibawah pengelolaan BSG. Identifikasi perusahaan pengembang secara detail dibahas sebagai berikut: 43
ANALISIS INVESTASI PEMBANGUNAN CLUSTER GRAND BROMO DENGAN PENINGKATAN FASILITAS KAWASAN DI PERUMAHAN MAS
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
BAB IV
ANALISA HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Pada bab ini akan dibahas mengenai hasil dari pengumpulan data yang
telah dilakukan melalui competitor maping dan survey, kemudian dilanjutkan
dengan pengolahan data berdasarkan sistematika metodologi yang telah dibuat
pada bab sebelumnya. Pengolahan data dilakukan dengan metode Mean Rank,
penentuan besaran MARR, analisa Investasi dengan metode DCF, dan analisa
Sensitivitas untuk menjawab permasalahan penelitian.
4.1 Deskripsi Obyek Penelitian
4.1.1 Identifikasi Perusahaan Pengembang
Penelitian ini dilakukan pada perumahan Malang Anggun Sejahtera yang
dikembangkan oleh PT. Tri Putra Manunggal (PT. TPM). PT. TPM merupakan
anggota DPD REI Jatim yang berdiri pada tahun 1977. Tahun 2008 PT. TPM
yang dimiliki oleh keluarga Nathanael Suharsono diakuisisi oleh Bersatu Sukses
Group (BSG), konsorsium pengembang berkantor pusat di Rich Palace R3-R5 Jl.
Mayjen Sungkono 151 Surabaya, Jawa Timur. Sejak saat itu, usaha bisnis PT.
TPM dan pengelolaannya dibawah pengelolaan BSG.
Identifikasi perusahaan pengembang secara detail dibahas sebagai berikut:
Nama Perusahaan : PT. Tri Putra Manunggal
Alamat Kantor : Rich Palace R3-R5
Jl. Mayjen Sungkono No. 151 Surabaya 60225
Akta Pendirian : Not. Hartanto Panji Surya, S.H.
No. 3 tanggal 5 Agustus 1977
Berita Acara RUPSLB : Not. Helem Liana, S.H.
No. 35 tanggal 7 Mei 2008
Kep. Menteri Kehakiman : No. AHU-54699. AH.01.02. Tahun 2008
Tanggal 25 Agustus 2008
SIUP : No. 510/157/404.3.7/2008
Tanggal 22 Oktober 2008
43
TDP : No. 13.17.1.70.02858
Tanggal 27 Oktober 2008
NPWP : 01.121.308.9-657.000
Nomor Pokok Anggota REI : 03.01059
4.1.2 Identifikasi Proyek Perumahan MAS
Perumahan MAS memiliki lahan 47,9 Ha yang merupakan pengembangan
tahap dua dari lahan induk PT. TPM seluas 102,275 Ha berdasarkan Sertifikat
Hak Guna Bangunan (HGB) No. 1204.
Lokasi perumahan MAS berada di desa Sumberporong, kecamatan
Lawang, Kabupaten Malang, berjarak sekitar 80 km arah selatan kota Surabaya
atau 10 km arah utara kota Malang dan memiliki akses masuk sejauh 1 km dari
Jalan Propinsi Surabaya-Malang.
Identifikasi proyek perumahan MAS dapat diuraikan secara terperinci
sebagai berikut:
Nama Proyek : Proyek Perumahan MAS
Lokasi Proyek : Desa Sumberporong, Kec. Lawang, Kab. Malang
(2001), Mohit, M.A., Ibrahim, M., and Rashid, Y.R., (2010), Khoiri, N., (2006), Opoku,
R.A., and Muhmin, A.G., (2010), Muka, I. W., dkk, (2006) (sub bab 3.4). Hasil
theoritical mapping melalui penelitian terdahulu (Sub bab 3.4, hal. 26)
menyebutkan 17 variabel yang mendasari Keputusan Pembelian dan Hunian
(Tabel 3.1). Berdasarkan ketujuh belas variabel tersebut kemudian ditentukan lima
45
variabel terkait peningkatan fasilitas kawasan yang paling dominan memakai
metode mean rank dari hasil survey.
Variabel Keputusan Pembelian
dan Keputusan Huniandari Theoritical Maping
Filter Kuesioner melalui
Mean Rank dan keterkaitan variabel
terhadap peningkatan fasilitas kawasan
Hasil Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas
Kawasan (Hasil survey)
- Prasarana Air Bersih Variabel 1- Prasarana Jalan - Prasarana Telepon - Prasarana Listrik - Sarana Pertamanan Variabel 2- Sarana Ibadah - Sarana Pendidikan - Sarana Kesehatan Variabel 3- Sarana Keamanan - Sarana Bermain Anak - Sarana Persampahan - Sarana Pertemuan Variabel 4- Sarana Perbelanjaan - Lokasi Perumahan - Kualitas Bangunan - Desain Rumah Variabel 5- Harga Jual
Gambar 4.1 Tahapan Penentuan Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas Kawasan
Survey dengan probabilistic sampling dari 1476 pembeli maupun
penghuni dengan metode stratified yang mana pemilihan responden dilakukan
bertingkat berdasarkan Type: T. 36/72, dan T. 36/84, serta proportional
berdasarkan jumlah unit dalam masing-masing blok: Blok D = 359 unit, Blok E =
188 unit, Blok I = 253 unit, Blok J = 381unit dan Blok K = 292 unit. Jumlah
sampel yang diambil sebanyak 315 responden, dari rumus Slovin dengan presisi
95%.
Penentuan variabel dominan terkait peningkatan fasilitas kawasan
dilakukan dengan mengolah data hasil survey bagian C, yang diperoleh (lihat
Lampiran 1. Kuisioner). Masing-masing jawaban responden mendapatkan point
sebagai berikut: 1 = sangat tidak penting, 2 = tidak penting, 3 = cukup penting, 4
= penting, dan 5 = sangat penting. Jawaban responden untuk setiap pertanyaan
terkait peningkatan fasilitas sarana maupun prasarana (responden blok D hingga
blok K) dijumlah dan dikalikan dengan masing-masing point penilaian hingga
46
diperoleh total nilai. Selanjutnya untuk mencari point akhir masing-masing
variabel maka total nilai tersebut dibagi dengan total responden (315) sehingga
diperoleh nilai mean masing-masing. Lima poin tertinggi yang diperoleh dari
pengolahan data hasil survey dan mean rank, ditetapkan sebagai variabel dominan
terkait peningkatan fasilitas kawasan Cluster Grand Bromo (Tabel 4.3 dan Tabel
4.4). Adapun pada tabel 4.3 dan tabel 4.4 hanya ditampilkan contoh perhitungan
pada blok K saja. Untuk hasil perhitungan yang lebih lengkap akan disajikan pada
lampiran 8.10 .
47
Tabel 4.3 Contoh Hasil survey terhadap Variabel Keputusan Pembelian dan Keputusan Hunian Pada Blok K
NO PERTANYAANBLOK K
SUB TOTAL
TOTAL36/72 36/84
1 2 3 4 5 1 2 3 4 51 Sarana kawasan yang diharapkan…
A. Sarana bermain ( Kolam renang, kolam pancing, panggung terbuka )
Hasil Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas
Kawasan (Hasil survey)
- Prasarana Air Bersih Sarana Keamanan
(One Gate System, Pos Cluster, Security)
- Prasarana Jalan - Prasarana Telepon - Prasarana Listrik
- Sarana Pertamanan Sarana Perbelanjaan
(Pasar, Pujasera)- Sarana Ibadah - Sarana Pendidikan
- Sarana Kesehatan Sarana Persampahan(TPST, Bak Sampah)
- Sarana Keamanan - Sarana Bermain Anak - Sarana Persampahan
- Sarana Pertemuan Prasarana Jaringan Telepon
(Kabel Tanam)- Sarana Perbelanjaan - Lokasi Perumahan - Kualitas Bangunan
- Desain Rumah Sarana Bermain
(Kolam renang, Kolam Pancing, Panggung Terbuka)
- Harga Jual
Gambar 4.2 Variabel Dominan hasil Survey Kuesioner dan Mean Rank
Standar nilai yang digunakan untuk penilaian mean rank selanjutnya di
tetapkan mengacu Tabel 4.6. Hasil variabel dominan tersebut akan dibandingkan
nilainya terhadap perumahan-perumahan di daerah Lawang dan Singosari yang
menjadi objek penelitian seperti tersajikan dalam Tabel 4.7 berikut.
Penilaian peningkatan fasilitas kawasan menggunakan skala Likert.
Pencatatan/perekaman peningkatan fasilitas kawasan di masing-masing
perumahan-perumahan yang ditinjau dilakukan secara observasi dan
didokumentasikan melalui foto. Skala Likert 1 hingga 3 diberikan untuk
memudahkan pengukuran peningkatan fasilitas kawasan. Sehingga hasil observasi
kawasan dapat dikelompokkan menjadi: tidak tersedia (TS), tersedia/fasilitas
standard (T), dan sangat tersedia/fasilitas lengkap (ST) dengan skor masing-
masing 1, 2, dan 3.
51
Tabel 4.6 Standard nilai Mean Rank dengan skala Likert antara Hasil Variabel Dominan terkait Peningkatan Fasilitas Kawasan
No Variabel KeteranganKualitatif Kuantitatif
Point
1Sarana Keamanan
o Tidak ada cluster/ Tidak ada gate system
TS 1
o Cluster + one gate system T 2o Cluster + one gate system +
patroli kelilingST 3
2Sarana Perbelanjaan
o Tidak ada fasilitas perbelanjaan
TS 1
o Pasar/Pertokoan T 2o Pasar/Pertokoan + Pujasera ST 3
3Sarana Persampahan
o Tidak ada fasilitas persampahan
TS 1
o Bak sampah T 2o Bak sampah + TPST ST 3
4Sarana Jaringan Telpon
o Tidak ada Jaringan Telpon TS 1o Jaringan Telpon kabel udara T 2o Jaringan Telpon kabel tanam ST 3
5Sarana Bermain
o Tidak ada fasilitas bermain TS 1o Kolam pancing/ panggung
terbukaT 2
o Kolam pancing/ panggung terbuka + kolam renang
ST 3
Setelah membandingkan variabel dominan dengan perumahan yang
menjadi objek penelitian maka ditentukan space matriksnya terhadap harga tanah
kavling (Gambar 4.2). Jika penyebaran distribusinya lebih mengarah ke sebelah
kiri atas maka nilai fasilitas perumahan akan semakin lengkap dan harga jual
kavling per m² semakin rendah sehingga minat pembeli semakin tinggi. Adapun
Tabel 4.8 akan memaparkan harga kisaran yang ditetapkan oleh pengembang.
Sedangkan pada Tabel 4.7 adalah hasil observasi dan dokumentasi terhadap harga
yang telah ditetapkan tersebut.
52
Tabel 4.7 Mean Rank Antara Hasil Variabel Dominan Terhadap Objek Penelitian (Perumahan)
NoVariabel dominan
Jenis Perumahan
Perum A
Perum B
Perum C
Perum D
Perum E
Perum F
1 Sarana Keamanan 3 3 1 2 2 3
2Sarana Perbelanjaan
1 2 1 1 1 3
3Sarana Persampahan
2 2 2 2 3 3
4Sarana Jaringan Telpon
2 2 2 2 2 3
5 Sarana Bermain 2 2 2 2 2 3TOTAL 10 11 8 9 11 15
MEAN RANK 2 2,2 1,6 1,8 2,2 3Keterangan:Perum A: Kalianyar PlacePerum B : Lawang ViewPerum C : Puri Kencana LawangPerum D : Chandra Kirana RegencyPerum E : Singhasari ResidencePerum F : MAS (Malang Anggun Sejahtera)
Tabel 4.8 Harga Jual Kavling Tanah per m² Pada Masing-Masing Perumahan
53
NO
NAMA PERUMAHAN
LOKASITYPE
BANGUNANLUAS
TANAH
HARGA JUALTANAH +
BANGUNAN
HARGA JUAL
TANAH
1Kalianyar Place (Perumahan A)
Lawang
Type 30 72 m² Rp 162.000.000,-Rp
1.250.000,-Type 36 84 m² Rp 186.000.000,-Type 45 98 m² Rp 218.000.000,-Type 54 144 m² Rp 282.000.000,-
2Lawang View (Perumahan B)
Lawang
Type 47 105 m² Rp 349.250.000,-
Rp. 2.000.000,-
Type 54 105 m² Rp 368.500.000,-Type 70 120 m² Rp 450.000.000,-Type 75 146 m² Rp 463.750.000,-Type 90 135 m² Rp 530.000.000,-Type 110 160 m² Rp 650.000.000,-Type 130 216 m² Rp 822.000.000,-Type 145 240 m² Rp 915.000.000,-
3Puri Kencana Lawang (Perumahan C)
Lawang
Type 36 72 m² Rp 175.000.000,-
Rp. 1.250.000,-
Type 45 84 m² Rp 225.000.000,-Type 60 96 m² Rp 275.000.000,-Type 60 Khusus
96 m² Rp 325.000.000
RukoRp 500.000.000,-
s/d Rp 600.000.000,-
4Chandra Kirana Regency (Perumahan D)
Singosari
Type 30 60 m² Rp 93.000.000,-
Rp. 1.000.000,-
Type 36 72 m² Rp 125.000.000,-Type 45 105 m² Rp 175.000.000,-Type 54 120 m² Rp 205.000.000,-Type 70 135 m² Rp 240.000.000,-
Ruko Rp 300.000.000,-
5Singhasari Residence (Perumahan E)
Singosari Type 41/90 90 m² Rp 180.000.000,-Rp. 1000.000,-
6Perumahan MAS
Lawang
Didapatkan dari survey responden menunjukkan 30,79% memilih harga kavling tanah setelah dilakukan peningkatan kawasan adalah Rp 1.000.000-, (150% dari harga kavling tanah awal)
Rp. 1000.000-,
54
Berikut merupakan gambaran grafik penyebaran distribusinya.
Gambar 4.3 Distribusi Penyebaran Nilai Perumahan Terhadap Harga Jual Tanah Tanah per m²
TOTAL PENDAPATAN DARI FASILITAS TERPADU 542,100,000*berdasarkan data historis PT. MAS periode Januari-Desember 2012; **diasumsikan okupansi sebesar 60%
61
4.3.3 Penyusunan Pro Forma Income Statement
Setelah diketahui perkiraan pendapatan dari cluster dan kawasan terpadu,
maka pro forma income statement dapat disusun dengan memasukkan nilai total
pendapatan dari penjualan tanah kavling sebagai basic income dan nilai total
pendapatan dari fasilitas terpadu sebagai other income. Beberapa asumsi
digunakan dalam pro forma yang selengkapnya dapat dilihat dalam Tabel 4.13.
Tabel 4.13 Pro forma Income Statement Satu Tahun
Revenue Asumsi
Base Income Rp 8,496,000,000
pendapatan dari penjualan kavling
Other Income Rp 542,100,000
pendapatan dari fasilitas terpadu
Potential Gross Income Rp 9,038,100,000
Effective Gross Income Rp 9,038,100,000
Expenses
Real Estate Taxes Rp 0
PBB dibayar oleh end user
Other (Payroll) Rp 600,000,000
upah pegawai manajemen estate
Utilities Rp 276,098,025
3% dari biaya infrastruktur & site
Repair / Maintenance Rp 460,163,375
5% dari biaya infrastruktur & site
Insurance Rp 0
Other Rp 736,863,746
asumsi biaya tak terduga
Management Rp 361,524,000
4% dari effective gross income
Total Operating Expense Rp 2,434,649,146
Net Operating Income
Rp6,603,450,854
PEMBULATAN Rp 6,604,000,000
Pro forma income statement memberikan Net Operating Income (NOI)
sebesar Rp 6.604.000.000,-. Selanjutnya angka NOI ini akan digunakan dalam
analisis Cash Flow dengan metode Discounted Cash Flow.
62
4.3.4 Analisis Cash Flow dengan metode Discounted Cash Flow
4.3.4.1 Bentuk dan Sumber Pembiayaan
Perkiraan biaya pengembangan (development cost) yang dibutuhkan untuk
pengembangan cluster grand bromo dengan peningkatan fasilitas kawasan adalah
Rp 32.558.000.000,-.
Model pembiayaan yang dipilih adalah equity dan debt dengan komposisi
30% equity dan 70% debt. Sumber pembiayaan debt (pinjaman/loan) yang dipilih
adalah private debt yakni bank. Model ini dipilih karena cocok dengan kondisi
perusahaaan pengembang yang selalu terkait dengan dunia perbankan, karena
pada saat realisasi unit rumah ke user, umumnya 80% user menggunakan fasilitas
KPR (kredit kepemilikan rumah), dimana hutang perusahaan akan mulai terbayar
pada saat user merealisasikan unit rumah atau mulai melakukan angsuran kredit
rumahnya.
Setelah diketahui nilai development cost dan NOI, maka analisis cash flow
dengan metode discounting cash flow (DCF) dapat dilakukan. Metode DCF
merupakan metode yang mengasumsikan bahwa cash flow di masa depan tidak
sebanding dengan nilai cash flow pada saat ini. Metode ini tepat untuk
menganalisa aliran dana masuk yang diharapkan dari sebuah bisnis property,
seolah-olah cash flow tersebut diterima pada saat ini. Pembiayaan untuk
development cost adalah dari 30% equity (modal sendiri) dan 70% debt (hutang).
Penjelasan mengenai model dan sumber pembiayaan akan dibahas setelah analisis
cash flow.
4.3.4.2 MARR (Minumum Attractive Rate of Return)
MARR (Minimum Attractive Rate of Return) adalah tingkat bunga yang
dipakai patokan dasar dalam mengevaluasi dan membandingkan berbagai
alternatif. MARR merupakan nilai minimal dari tingkat pengembalian atau bunga
yang bisa diterima PT.TPM selaku investor. Dalam penelitian ini PT TPM selaku
investor menetapkan besaran MARR sebesar 18%.
63
4.3.4.3 Forecast Harga Tanah
Harga Resale diperoleh dengan memperhitungkan harga tanah fasilitas
terpadu seluas 1,25 Ha secara linier forecasting menggunakan data harga tanah
kavling/m2 dipasaran tahun 2010 hingga 2013. Hasil forecasting harga tanah
kavling seperti ditunjukkan Tabel 4.14
Tabel 4.14 Forecast harga tanah kavling 2010-2013
Tahun Harga Tanah (Rp/m2)20102011201220132018
Rp 300.000,-Rp 350.000,-Rp 400.000,-Rp 1.000.000,-Rp 1.910.000,-
Gambar 4.5 Grafik Harga Tanah Kavling Terhadap Tahun Penjulan
Grafik 4.5 menunjukkan harga tanah kavling pada tahun 2018
diperkirakan mencapai Rp.1.910.000,- /m2.
Harga Resale diakhir tahun ke-6 (2018) diharapkan sebesar Rp
14.325.000.000,- diperoleh dari perhitungan harga tanah efektif fasilitas terpadu
64
(60% dari 1,25 Ha total luasan fasilitas terpadu) sebesar Rp 1.910.000,-/m2.
Kemudian akan ditampilkan analisis cash flow.
4.3.4.4 Analisis Cash Flow
Beberapa asumsi yang digunakan untuk analisis cash flow adalah NOI
diasumsikan naik sebesar 10% setiap tahun berdasarkan dari NOI di tahun 1,
selama 6 tahun. Selain itu dalam hal ini tidak diikutsertakan depresiasi ((before