NUMERO DE AVALUO: FECHA DEL AVALUO: de del VALUADOR: ARQ. Y E.V. ENRIQUE SEGUNDO ALCALA ESPINOSA CEDULA PROFESIONAL No. 5191440 CEDULA ESPECIALIDAD No. 7838662 REGISTRO PERITO CATASTRAL No. 1276 REGISTRO ESTATAL DE PROFESIONES No. 13 2 10 S III Delegación o Municipio: Entidad Federativa: País MEXICO LATITUD: ALTITUD: mts. Clase del inmueble PREDIO Y LOTE URBANO Vida útil remanente (meses) meses Unidades rentables generales Superficie de terreno en m2 m2 Superficie de la construcción en m2 m2 Valor físico del terreno Valor físico de las construcciones Importe de Valor conluído Este avaluo consta de: 10 Páginas FEBRERO 2020 10 172 PASEO VISTA DE LA MONTAÑA CUENTA PREDIAL: 445-201-172 MANZANA No.: 31052 C.P. 1 CALLE: NUM. EXT. 5501 NUM. INT. 28.665053° GCV- 3559 CHIHUAHUA 36 (Quince Millones Sesenta y Nueve Mil Cuatrocientos Noventa y Ocho Pesos 90/100 m.n.) REGISTRO PERITO VALUADOR No. 216 15,069,498.90 $ $15,069,498.90 VALOR DE COMERCIALIZACIÓN: 1,616.00 LOTE No.: LONGITUD: n/a 574.990 $4,837,906.50 $6,701,021.33 PROPOSITO DEL AVALUO: AVALUO DE CONSTRUCCION Y LOTE URBANO FRACCIONAMIENTO PARA CONOCER SU VALOR CATASTRAL (VALOR DE TRASLACION DE DOMINIO) TIPO DE INMUEBLE A VALUAR: Lote y Finca urbana, en Cd. Chihuahua, Chih. Mex. SÍNTESIS DEL AVALÚO UNA SOLA UNIDA RENTABLE DOMINION RESIDENCIAL ETAPA I SOLICITANTE: DIEGO GONZALEZ PROPIETARIO: DIEGO GONZALEZ 579.390 -106.146390° CHIHUAHUA $4,837,906.50 $6,701,021.33 $3,530,571.07 Valor Terreno Valor Construccion Valor Inst. Esp
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NUMERO DE AVALUO:
FECHA DEL AVALUO: de del
VALUADOR: ARQ. Y E.V. ENRIQUE SEGUNDO ALCALA ESPINOSACEDULA PROFESIONAL No. 5191440 CEDULA ESPECIALIDAD No. 7838662
REGISTRO PERITO CATASTRAL No. 1276
REGISTRO ESTATAL DE PROFESIONES No. 13 2 10 S III
Delegación o Municipio: Entidad Federativa: País MEXICO
LATITUD: ALTITUD: mts.
Clase del inmueble PREDIO Y LOTE URBANO
Vida útil remanente (meses) meses
Unidades rentables generales
Superficie de terreno en m2 m2
Superficie de la construcción en m2 m2
Valor físico del terreno
Valor físico de las construcciones
Importe de Valor conluído
Este avaluo consta de: 10 Páginas
FEBRERO 202010
172
PASEO VISTA DE LA MONTAÑA
CUENTA PREDIAL: 445-201-172
MANZANA No.: 31052C.P.1
CALLE:
NUM. EXT. 5501 NUM. INT.
28.665053°
GCV- 3559
CHIHUAHUA
36
(Quince Millones Sesenta y Nueve Mil Cuatrocientos Noventa y Ocho Pesos 90/100 m.n.)
REGISTRO PERITO VALUADOR No. 216
15,069,498.90$
$15,069,498.90
VALOR DE COMERCIALIZACIÓN:
1,616.00
LOTE No.:
LONGITUD:
n/a
574.990
$4,837,906.50
$6,701,021.33
PROPOSITO DEL AVALUO:
AVALUO DE CONSTRUCCION Y LOTE URBANO
FRACCIONAMIENTO
PARA CONOCER SU VALOR CATASTRAL (VALOR DE TRASLACION DE DOMINIO)
TIPO DE INMUEBLE A VALUAR: Lote y Finca urbana, en Cd. Chihuahua, Chih. Mex.
SÍNTESIS DEL AVALÚO
UNA SOLA UNIDA RENTABLE
DOMINION RESIDENCIAL ETAPA I
SOLICITANTE: DIEGO GONZALEZ
PROPIETARIO: DIEGO GONZALEZ
579.390
-106.146390°
CHIHUAHUA
23.43%
44.47%
32.10%
100.00%
$4,837,906.50 $6,701,021.33 $3,530,571.07
Valor Terreno Valor Construccion Valor Inst. Esp
I.- ANTECEDENTES
Solicitante:
Propietario:
Perito valuador:
Miembro del Colegio de Especialistas en Valuación del Estado de Chihuahua, A.C.
Fecha del avalúo: de del
Inmueble que se valua:
Vigencia: 6 meses (en condiciones similares a la fecha del avalúo).
Régimen de propiedad:
Objeto del avalúo: Estimar el Valor de Comercialización del Inmueble que se describe
Propósito del avalúo:
II.- CARACTERISTICAS URBANAS
Clasificación de la zona: HABITACIONAL
Construcción dominante en la calle:
Indice de saturación de la zona: 95% Aproximadamente.
Densidad de población:
Estrato Socioeconómico:
Uso del suelo permitido:
Contaminación ambiental: La provocada por los vehículos automotrices que circulan en la zona.
Ceramica de calidad residencial en muro de Regadera
67
UNA SOLA UNIDA RENTABLE
Años aproximadamente con buen mantenimiento
Años aproximadamente
Años con mantenimiento general y adecuado
POR ENCONTRARSE LA FINCA CONSTRUIDA SE PRESUME LA EXISTENCIA DE ALGUNOS ELEMENTOS Y
MATERIALES DE CONSTRUCCION DE ACUERDO A LOS SISTEMAS DE LA REGION Y TIPO DE INMUEBLE
Supone Zapata corrida de concreto ciclópeo, rodapie de block y dala de desplante.
Supone Dalas, castillos y cerramientos de concreto armado
Calidad y Clasificación de la
Construcción:
2 (DOS)
REGULAR (Requiere reparaciones sencillas)
70
3
Finca urbana en un nivel, de mediana calidad en cuanto a sus elementos constructivos.
T1 = CASA HABITACION
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
METODO FISICO
METODO POR RENTABILIDAD
LOS ELEMENTOS DE ESTE METODO SE OBTIENEN DE LA SIGUIENTE MANERA:
RENTA BRUTA MENSUAL: SE OBTIENE MEDIANTE EL ESTUDIO DE COMPARABLES
DEDUCCIONES: SE ESTIMAN DE ACUERDO AL TIPO DE INMUEBLE
TASA CAPITALIZACION: SE ESTIMA EN FUNCION DE LA TASA REAL Y TASA DE RIESGO
CAPITALIZACION:
3 AÑOS
METODO DE MERCADO
COMPARABLES: SE OBTIENE MEDIANTE LA HOMOLOGACION DE COMPARABLES
HOMOLOGACION: SE UTILIZA EL METODO DE HOMOLOGACION DIRECTA
VALOR UNITARIO: DE OBTIENE MEDIANTE LA MEDIA ARITMETICA
DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS
VALOR COMERCIAL
VALOR DE REPOSICION NUEVO (VRN)
VALOR NETO DE REPOSICION (VNR)
RENTA BRUTA MENSUAL (RBM)
TASA DE CAPITALIZACION
CONDICIONANTES Y SALVEDADES DEL AVALUO
11. EL PRESENTE AVALÚO NO CONSTITUYE UN DICTAMEN ESTRUCTURAL, DE CIMENTACIÓN O DE CUALQUIER OTRA RAMA DE LA INGENIERÍA CIVIL O LA ARQUITECTURA QUE NO SEA LA
VALUACIÓN, POR LO TANTO NO PUEDE SER UTILIZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS RAMAS NI SE ASUME RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL
INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER APRECIADAS EN UNA VISITA NORMAL DE INSPECCIÓN FÍSICA PARA EFECTOS DE AVALÚO. INCLUSO CUANDO SE APRECIEN ALGUNAS CARACTERÍSTICAS QUE
PUEDAN CONSTITUIR ANOMALÍAS CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIÓN NORMAL SEGÚN LA VIDA ÚTIL CONSUMIDA- DE UN INMUEBLE O A SU ESTRUCTURA, EL VALUADOR NO ASUME
MAYOR RESPONSABILIDAD QUE ASÍ INDICARLO CUANDO SON DETECTADAS, ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR REALIZAR EL AVALÚO SEGÚN LOS CRITERIOS Y NORMAS VIGENTES Y APLICABLES
SEGÚN EL PROPÓSITO DEL MISMO.
ES EL RENDIMIENTO REAL ANUAL QUE DEBE PRODUCIR UN INMUEBLE, LA CUAL DEBE REFERENCIARSE A LAS TASA REALES QUE PAGAN LOS
INSTRUMENTOS DE LARGO PLAZO, ASI COMO, AL RIESGO INHERENTE EL LA INVERSION INMOBILIARIA.
1. LA INFORMACIÓN Y ANTECEDENTES DE PROPIEDAD ASENTADOS EN EL PRESENTE AVALÚO ES LA CONTENIDA EN LA DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA POR SOLICITANTE DEL PROPIO
AVALÚO Y/O PROPIETARIO DEL BIEN A VALUAR, LA CUAL ASUMIMOS COMO CORRECTA
2. NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALÚO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVÁMENES, RESERVAS DE DOMINIO, ADEUDOS FISCALES O DE CUALQUIER OTRO QUE PUDIERAN
AFECTAR AL BIEN QUE SE VALÚA, A MENOS QUE EXPRESAMENTE SEAN DECLARADOS POR EL SOLICITANTE Y/O PROPIETARIO DEL MISMO, POR LO QUE NO ASUMIMOS RESPONSABILIDAD
ALGUNA POR INFORMACIÓN OMITIDA EN LA SOLICITUD DEL AVALÚO
3. QUIENES INTERVENIMOS EN EL PRESENTE AVALÚO DECLARAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD QUE NO GUARDAMOS NINGÚN TIPO DE RELACIÓN O NEXO DE PARENTESCO O DE
NEGOCIO CON EL CLIENTE O PROPIETARIO DEL BIEN QUE SE VALÚA
4. EN LA INSPECCIÓN OCULAR DEL BIEN MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO, NO ES POSIBLE DETECTAR TODOS LOS VICIOS OCULTOS QUE PUDIERAN EXISTIR EN EL BIEN, POR LOS QUE SOLO
SE CONSIDERAN LOS AQUÍ EXPRESADOS COMO RESULTADO DE LA OBSERVACIÓN O POR INFORME EXPRESO DEL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN
5. EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO AL QUE SE CONCLUYE EN EL PRESENTE , SOLO CONSIDERA LAS RESTRICCIONES EXPRESADAS EN EL PROPIO AVALÚO, PORQUE SE OBSERVARON
DURANTE LA INSPECCIÓN OCULAR O PORQUE FUERON INCLUIDAS EN LA DOCUMENTACIÓN
6. LOS CROQUIS DE LOCALIZACIÓN O DE DISTRIBUCIÓN DIBUJADOS EN EL PRESENTE AVALÚO, SON APROXIMADOS, POR LO QUE NO SE DEBEN CONSIDERAR COMO PLANOS A ESCALA.
7. EL PRESENTE AVALÚO ES DE USO EXCLUSIVO DEL(OS) SOLICITANTE(S) PARA EL DESTINO O PROPÓSITO EXPRESADO EN EL PROPIO AVALÚO, POR LO QUE NO PODRÁ SER UTILIZADO PARA
FINES DISTINTOS
ESTE METODO SE BASA EN EL PROCEDIMIENTO DE CAPITALIZAR LA RENTA NETA ANUAL QUE ES CAPAZ DE PRODUCIR UN INMUEBLE MEDIANTE
UNA TASA DE CAPITALIZACION REPRESENTATIVA DEL BIEN DE QUE SE TRATE.
ESTE METODO SE BASA EN LA SUMA DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO Y EL VALOR NETO DE REPOSICION DE LAS CONSTRUCCIONES,
INSTALACIONES ESPECIALES, ACCESORIOS Y OBRA COMPLEMENTARIA BASANDOSE EN EL COSTO DE REPRODUCCION O REEMPLAZO DE UN BIEN
SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTARA POR DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.
SE OBTIENE MEDIANTE EL VALOR PRESENTE DE LOS INGRESOS Y VALOR PRESENTE RESCATE EN UN TIEMPO
SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALUO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN
COMPRADOR ESTARIAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL
BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA O URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN
ES EL COSTO ACTUAL DE REPRODUCIR DE MODO EFICIENTE UN DETERMINADO BIEN. PARA EL CASO DE LOS INMUEBLES ES RAZON DE SU
ESTRUCTURA Y ACABADOS, INCLUYENDO LOS COSTOS DIRECTOS, INDIRECTOS Y LA UTILIDAD DEL CONSTRUCTOR.
ES EL QUE RESULTA DE DESCONTAR AL VALOR DE REPOSICION NUEVO LOS DEMERITOS ATRIBUIBLES A LA DEPRECIACION POR EDAD Y
ESTADO DE CONSERVACION.
ES LA SUMA TOTAL DE DINERO QUE PRODUCE O ES SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR EL INMUEBLE QUE SE VALUA DURANTE UN MES NATURAL A
LA FECHA DEL AVALUO
DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA
MENSUAL
SON LOS GASTOS EN LOS QUE INCURRE EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE AL RENTARLO, COMO SON:VACIOS, PREDIAL,ADMINISTRACION
CONSERVACION DEL INMUEBLE, SEGUROS, IMPUESTO SOBRE LA RENTA, PARTICIPACION DE LAS UTILIDADES EN SU CASO Y ALGUN OTRO
LA ESTIMACION DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANALISIS Y PONDERACION DEL RESULTADO DE LOS
PROCEDIMIENTOS DE VALUACION QUE A CONTINUACION SE MENCIONAN:
8. LA VIGENCIA DEL PRESENTE DOCUMENTO ESTARÁ DETERMINADA POR SU PROPÓSITO O DESTINO Y DEPENDERÁ BÁSICAMENTE DE LA TEMPORALIDAD QUE ESTABLEZCA EN SU CASO LA
INSTITUCIÓN EMISORA DEL AVALÚO, LA AUTORIDAD COMPETENTE O LOS FACTORES EXTERNOS QUE INFLUYEN EN EL VALOR COMERCIAL
9. LA EDAD CONSIDERADA EN EL PRESENTE AVALÚO CORRESPONDE A LA APARENTE O ESTIMADA POR EL PERITO VALUADOR EN RAZÓN DE LA OBSERVACIÓN DIRECTA DE LOS ACABADOS Y
ESTADO DE CONSERVACIÓN, POR LO QUE NO ES NECESARIAMENTE LA EDAD CRONOLÓGICA PRECISA DEL INMUEBLE.
10. NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO ASÍ SE INDIQUE EN EL AVALÚO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERÍAS O ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES
PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE O EL ESTADO DEL MISMO, EN EL BIEN O EN SUS CERCANÍAS.
DE ANALISIS DE
LOTE DE TIPO PREDOMINANTE: NO HAY LOTE TIPO, LA MAYORIA SON LOTES DE DISTINTAS DIMENSIONES Y CONFIGURACIONES
INVESTIGACION DE MERCADO: X m2., EN PROMEDIO EN LA ZONA
VALORES DE CALLE SEGÚN DATOS DE MERCADO, REGISTROS DEL IMVRCH, ASI COMO DE NUESTRA EMPRESA.
VII.- VALOR FISICO O DIRECTO
A) DEL TERRENO
Abreviatura Concepto Valor Motivo del FactorFactor de zona TIPO DE CALLE
Factor de ubicación UBICACIÓN EN LA MANZANA VALOR DE CALLE
Factor de frente TAMAÑO DE FRENTE
Factor de forma FORMA DEL TERRENO
Factor de superficie 10 VECES EL LOTE TIPO
Factor resultante RESULTANTE
B) DE LAS CONSTRUCCIONES
CRITERIO DE CONSERVACIÓN DE HEIDECKE
EC ESTADO DE CONSERVACIÓN EC ESTADO DE CONSERVACIÓN FORMULA
1 INSERVIBLE 6 REPARACIONES SENCILLAS
2 EN DESECHO 7 REGULAR
3 DAÑOS GRAVES 8 MEDIO
4 REPARACIONES IMPORTANTES 9 BUENO
5 REPARACIONES MAYORES 10 NUEVO
C) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Resultado de la aplicación de los enfoques utilizados:
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
1. Son análisis, opiniones y conclusiones de tipo profesional y están solamente limitadas por los supuestos y condiciones limitantes.
2. Los análisis, opiniones y conclusiones reportados corresponden a un estudio profesional totalmente imparcial.
3. No existe por nuestra parte ningún interés presente o futuro inmediato en la propiedad valuada.
5. Personalmente hice la inspección de los bienes objeto de este avaluó y manifestamos que los resultados serán guardados con absoluta confidencialidad.
6. El valor comercial se concluye a su valor Fisico
X.- CONCLUSION
ESTE VALOR ESTA CALCULADO CON CIFRAS AL DIA de del10 FEBRERO
Enfoque de costos (Valor físico o directo, neto de reposición) $15,069,498.90
AUTORIZACIÓN S.E.C. PROFESIONES No. 13 2 10 E S III
MIEMBRO DEL COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA, A.C.
EL PRESENTE DICTAMEN NO TENDRA VALIDEZ PARA FIN DISTINTO AL ESPECIFICADO EN LA CARATULA
NO APLICA
15,069,498.90$
4. Los honorarios no están relacionados con el hecho de concluir un valor predeterminado o en la dirección que favorezca la causa del cliente, el monto del valor estimado, la
obtención de un resultado estipulado o la ocurrencia de un evento subsecuente.
7. Por eoncontrarse la finca construida y no tener acceso al inmueble por lo cual se presume la existencia de algunos elementos y materiales de construccion de acuerdo a
los sistemas de la region y tipo de inmueble.
EL PRESENTE AVALUO NO TENDRA VALIDEZ PARA FIN DISTINTO ESPECIFICADO EN LA CARATULA DE ESTE DOCUMENTO, ASIMISMO, SI CARECE DE SELLO Y FIRMA DE LOS FUNCIONARIOS
AUTORIZADOS POR ESTA EMPRESA
Valor de Mercado
VALOR COMERCIAL
EL VALOR COMERCIAL A LA FECHA DEL PRESENTE AVALUO ASCIENDE A LA
CANTIDAD DE:VALOR COMERCIAL
15,069,498.90$
NO APLICAEnfoque de ingresos (Valor de capitalización de rentas)
VALUADOR
ARQ. Y E.V. ENRIQUE SEGUNDO ALCALA ESPINOSA
ESPECIALIDAD INMUEBLES
R.C.E.V.CH. 62
R.P.C. 1276
CED. ESP. 7838662
(Quince Millones Sesenta y Nueve Mil Cuatrocientos Noventa y Ocho Pesos 90/100 m.n.)