Attico Pistoia

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DIRETTORE RESPONSABILEGianluca Proni COLLABORATORIRoberto Carcano PROGETTO GRAFICO Stefania CerviIN REDAZIONE Resp. produzione: Rossella RiffaResponsabile di filiale: Giuseppe [email protected] GRUPPO COLACRESI & C. TIVOLI TERME (RM)Registrazione presso il Tribunale diMonza n.° 1772 del 17/12/04

Indice Agenzie Pistoia e ProvinciaPISTOIA

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MASSA E COZZILE

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LA PARIGINA- - - - - - - - - PAG. 2° di cop.

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PRISMA - - - - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 08

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MELANI - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 16 - 17

PESCIA ITALIANA IMMOBILIARE - - - - - - PAG. 26PANTERI- - - - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 25

UZZANO/CHIESINA

MELANI - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 16 - 17

ALTRE LOCALITA’ BERTI - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 28EDEN - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 32FABER - - - - - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 27IDEA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - PAG. 29

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Edizione Pistoia e provincia - n.01 - 06 gennaio 201212residenziali vendita

Il sistema Italia in balìa dei venti finanziari

In un contesto già deteriorato, si è abbattuta sull’I-talia una tempesta finanziaria, che ha avuto nellospread tra titoli italiani e tedeschi il principale ele-mento rivelatore. Si tratta di un’attestazione della dif-fidenza con cui all’estero vengono considerate le ca-pacità di rimborso dell’ingente debito pubblico e direalizzazione di interventi strutturali di contenimen-to della spesa. Secondo il III Rapporto Nomisma sul mercato im-mobiliare 2011, il nostro Paese paga oggi il conto diataviche insipienze, piuttosto che gli effetti di an-damenti congiunturali che non appaiono così negativi.L’ottima performance delle esportazioni, la gestio-ne rigorosa del deficit e la solo modesta flessione deiconsumi privati restituiscono infatti un quadro chenon pare giustificare la diffidenza registrata negli ul-timi mesi sui mercati finanziari.Per quanto concerne lo specifico del settore im-mobiliare, secondo il centro studi bolognese, al-l’autoselezione della domanda, riconducibile al dif-ferimento delle scelte di investimento, si associa lascelta di alleggerimento dell’esposizione bancaria ver-so il comparto, che finisce, inevitabilmente, per pe-nalizzare la liquidità del mercato e, con esso, dellegaranzie su cui gli stessi istituti sono esposti.Si rischia così l’entrata in un circolo vizioso reces-sivo per valori degli attivi e volumi di transazione, lacui durata potrebbe risultare tutt’altro che breve. Senon vi sono dubbi che il costo dei mutui debba es-sere commisurato all’onerosità della provvista e al-l’effettiva rischiosità, è altrettanto evidente che unachiusura indiscriminata finisce per alimentare le pro-spettive negative che si vogliono scongiurare.

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Il regime di tassazione della “cedolare secca” ha at-tecchito soprattutto nelle Isole (80%) e nel Nord-est(62,3%), mentre nel resto dell’Italia la media è di quasi53 proprietari su 100 che l’hanno scelta stipulando nuo-vi contratti. Lo sostiene Solo Affitti, il franchising immobiliare spe-cializzato in locazioni, sulla base dei dati raccolti nellesue oltre 300 agenzie sparse in tutta Italia, nell’arco de-gli otto mesi trascorsi dall’entrata in vigore del provve-dimento. La cedolare secca, che dovrebbe portare 2,5 miliardi euronelle casse dello Stato entro il 2013, non sembra quin-di avere sortito gli effetti sperati per l’emersione dei con-tratti d’affitto in nero. Trieste, Palermo, Catanzaro e Cagliari sono le città doveha avuto più successo per i contratti d’affitto di nuovaregistrazione, con otto proprietari su 10 che hanno scel-to questa opzione. Percentuali ben oltre la media na-

zionale anche a Trento (70%) e Bari (60%). Ancona, Pe-rugia e Potenza sono, invece, i centri dove la nuova tas-sazione ha avuto meno successo (30% dei nuovi con-tratti).Analizzando poi i contratti d’affitto in scadenza, registratiprima dell’entrata in vigore della norma (7/4/2011), la per-centuale di rinnovi con passaggio alla nuova tassazio-ne è stata mediamente del 40,6% con punte massimedel 60% a Bari, Cagliari, Catanzaro e Palermo. Il gra-dimento minimo si è registrato a Napoli con il 20%, aseguire Aosta, Bologna, Trento e Trieste con il 30%.Secondo la valutazione di Solo Affitti, stanno facendoricorso alla cedolare secca soprattutto i proprietari chehanno diversi immobili in locazione e quindi redditi piùalti, allettati dall’idea di pagare meno tasse a fine annorispetto alla normale tassazione Irpef. Ma, in generale,“le aspettative sull’emersione dei contratti d’affitto in nerosembrano essere state nel complesso disattese”.

La cedolare secca non piace a tutti

In realtà, sui valori residenziali sembra essersi leg-germente attenuata la capacità di tenuta dei prez-zi dell’ultimo triennio. Si tratta di un’entità ancora ina-deguata, se posta in relazione alla contestuale fles-sione delle capacità reddituali e di indebitamento del-le famiglie, nonché dell’attività transattiva, ma chetuttavia denota in maniera inequivocabile la pressioneribassista in atto.È difficile ipotizzare quanto tempo occorra per l’approdoa un livello di valori sostenibili da cui il mercato pos-sa finalmente ripartire, ma è possibile individuare ele-menti che possono accelerare la transizione, con-sentendo al fabbisogno compresso, rappresentato pre-valentemente da giovani nuclei e da domanda di so-stituzione, di accedere al mercato abitativo. Le esigenze di dismissione del patrimonio immobi-liare pubblico, l’atteso incremento delle proceduredi recupero forzoso da parte delle banche a frontedi insolvenze, nonché la progressiva attenuazione del-la rigidità dei valori da parte di chi si trova a gesti-re giacenze di nuova produzione, sono i principali fat-tori che possono favorire la chiusura dell’ingente di-vario tra disponibilità e aspettative.Il persistere dell’odierno squilibrio ha inesorabili riflessisull’attività transattiva, come risulta evidente dalle ten-denze in atto. Lo scenario che ancora nel corso del-l’estate pareva pessimistico ha trovato conferma nel-le dinamiche reali. Le 575.165 compravendite resi-denziali attese per fine anno rappresentano il livello piùesiguo dal 1997, quando il livello di finanziarizzazio-ne del mercato, misurato dalla diffusione dei mutui inrapporto al PIL, era decisamente più contenuto rispettoall’attuale (si è passati dal 3% al 19,7%).Proprio il credito rappresenta, dunque, un elemen-to imprescindibile di supporto della domanda nellatransizione verso un nuovo equilibrio. Se le condi-zioni di contesto e di opportunità impediscono di au-spicare aperture indiscriminate, una selettività con-sapevole delle ricadute sistemiche di una prolungatarecessione immobiliare deve costituire qualcosa dipiù di un legittimo auspicio.

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Nel centro di Romail prezzo non si muoveSecondo le ultime rilevazioni dell’Ufficio studi di Tec-nocasa relative all’andamento del mercato immobi-liare di Roma, la contrazione dei valori nelle zone cen-trali della capitale è stata lieve (-0,4%). Si mantengono sostanzialmente stabili i prezzi nell’a-rea del Centro storico, del Pantheon, del GhettoEbraico, di via del Corso, di via del Babuino e di piaz-za del Popolo. Le richieste provengono in genere daprofessionisti, investitori, genitori di studenti, stranie-ri (prevalentemente russi e arabi e in parte minore ame-ricani e inglesi) oppure da chi acquista per avviare bedand breakfast.Le soluzioni più ambite sono quelle già ristrutturate, po-sizionate ai piani alti, dotate di vista panoramica, ter-razzi e ascensore. Sempre molto apprezzata l’area delPantheon, dove per l’acquisto di soluzioni ristruttura-te si spendono tra 8.500 e 10mila euro al mq, con pun-te di 15mila per le tipologie più signorili. Prezzi stabili anche nell’area di piazza di Spagna, piaz-za Navona, piazza Barberini, fontana di Trevi, via XXSettembre, Campo dei Fiori e Ludovisi-Veneto. In que-ste zone si acquista prevalentemente per investimentoe le tipologie più richieste sono i monolocali e i bi-locali dal valore compreso tra 500 e 700 mila euro.In genere queste soluzioni sono affittate a stranie-ri, manager, oppure a imprenditori che li trasforma-no in bed and breakfast..Al di fuori della zona più centrale, la macroarea cheha segnalato l’incremento maggiore è stata quella diPoliclinico-Pietralata (+1,7%). Nella prima parte del2011 si sono mossi sul mercato della zona soprat-tutto investitori e genitori di studenti universitari chehanno acquistato per i figli che studiano a Roma eche sono spesso originari del Sud Italia. Il quartiereinfatti è vicino all’Università ed è anche ben servito.

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La Super Imu si configura come un aggravio fiscale pergli italiani e avrà riflessi negativi sul mercato immobilia-re e le locazioni. Secca e priva di fronzoli la posizione del-la Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari profes-sionisti) sugli effetti prevedibili dell’intervento del governosul comparto della compravendita di abitazioni.“La manovra economica del Governo Monti è molto dura,soprattutto per quanto riguarda le misure sulla casa, chegraveranno sulle famiglie e le giovani coppie che han-no acquistato nel corso degli ultimi anni le proprie abi-tazioni con i mutui bancari, e che domani si troveran-no a pagare nuove imposte”, ha dichiarato il Presiden-te di Fiaip, Paolo Righi, nel corso di un’intervista tele-visiva. “Negli ultimi 10 anni il 70% degli italiani, che hanno ac-quistato la prima casa”, ha sottolineato Righi, “lo ha fat-

to ricorrendo al credito bancario. Oggi , purtroppo, piùdella metà di queste famiglie è in difficoltà, e non è ingrado di pagare le stesse rate dei mutui”.Fiaip ribadisce come la manovra Monti, sebbene ne-cessaria, sia oltremodo pesante e finirà inevitabilmen-te per produrre effetti depressivi sulle imprese del set-tore, i cittadini e le famiglie che sono già in grave affanno.“Siamo consapevoli della necessità di una manovra im-prontata su un estremo rigore per riguadagnare fiduciasui mercati e in Europa”, ha concluso il presidente del-l’associazione, “ma contavamo su una maggiore equi-tà e su tagli più consistenti alla spesa pubblica e ai co-sti della politica”.Fiaip auspica che per disinnescare gli effetti recessivi ilGoverno possa presto stimolare la crescita del compartoimmobiliare con nuovi interventi per lo sviluppo.

Le tasse sulla casa deprimono il mercato

Un leggero incremento dei valori ha interessato an-che le abitazioni nella zona dell’Università-piazza Bo-logna. La maggioranza degli acquirenti si è orienta-to verso l’acquisto per investimento. Minore la com-ponente di acquisto di sostituzione che vede prota-gonisti non solo le persone residenti nel quartiere checambiano per migliorare la loro condizione abitativama anche coloro che, in passato, avevano acquistatonei quartieri limitrofi meno costosi e nell’hinterland diRoma e che ora hanno deciso di rientrare in città. Nella macroarea di Roma Sud le abitazioni hanno se-gnalato un incremento dello 0,9% in seguito all’an-damento dei quartieri di Trigoria e Marconi-Cardano.Trigoria ha un’offerta costituita soprattutto da villet-te indipendenti che sono acquistate prevalentementeda famiglie di mezza età. Il quartiere confina con l’Eur,da cui spesso provengono gli acquirenti di Trigoriaalla ricerca di una soluzione indipendente. A Trigo-ria infine, da alcuni anni, è operativo il Campus Bio-medico (dove sorgono l’Ospedale e l’Università) cheha portato un notevole sviluppo urbanistico lungo ladirettrice della Laurentina. La macroarea di Monteverde-Aurelio ha segnalato in-vece una diminuzione dei prezzi del 2,8%. Tra i quar-tieri che hanno registrato il calo maggiore c’è la Ma-gliana, ad alta densità di immobili di tipologia popolare.Qui la maggioranza degli acquisti sono realizzati conun importante intervento di mutuo e, di conseguen-za, le restrizioni attuate sul mercato del credito han-no contribuito a ridurre la disponibilità di spesa me-dia e anche il prezzo degli immobili.Nella macroarea Cassia- Torrevecchia si registra unadiminuzione dei prezzi del 3,4%. Si sono contratti so-prattutto i valori delle abitazioni nel quartiere di Pal-marola. In aumento dell’1,2% le quotazioni delle abi-tazioni nella macroarea di Prati-Francia dove si se-gnala l’incremento dei prezzi del quartiere di Farne-sina-Ponte Milvio. La zona più interessata dall’au-mento della domanda è quella di Ponte Milvio, chesi è trasformata negli ultimi anni in una zona di rife-rimento per la movida della capitale per la nascita dinumerosi pub e locali. Infatti ad acquistare sono pre-valentemente giovani, single o coppie, alla ricerca dibilocali che non superino gli 80 mq.

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