Asjaigus
AsjaigusLoeng 26.09.09
Vlaigustel on relatiivne iseloom (ainult poolte vahel kehtivad);
asjaigustel absoluutne iseloom (asjaiguslikud igused kehtivad kigi
suhtes) Asjaiguse rikkumine viib relatiivse igussuhte tekkimisele
(omanik saab vargalt tagasi nuda auto)
Asjaiguse printsiibid (4):
(1) Mratletuse phimte a igussuhted saavad toimida konkreetsete
asjade suhtes. Praktikas: peavad olema piisavalt mratletud (kik
asjad mingis toas saab pantida)
(2) Numerus clausus phimte on ainult kindel arv asjaigusi
(omandiigus, piiratud asjaigused). Asjaigused on ainult need, mida
seadusandja on otsesnu ette ninud. Seaduses on ette nhtud
asjaigused ja nende tpne sisu. Pooled ei saa teistmoodi kokku
leppida (v.a. kui seadusandja otsesnu seda ette neb). See on
oluline, kuna asjaigused kehtivad kigi suhtes (abs iseloom).
Lepinguvabaduse komponentidest eksisteerib a puhul ainult lepingu
slmimise vabadus (vormivabadust ja sisuvabadust peaaegu pole). (3)
Abstraktsiooniprintsiip ja lahutamisphimte tuleb eristada
kohustustehingut ja titmistehingut. Abstraktsiooniprintsiip on
oluline tsiviilkibe kindluse tagamise seisukohalt. Ksutustehingu
kehtivus ei sltu kohustustehingu kehtivusest (TsS 6 lg 4). (4)
Publitsiteediprintsiip asjaiguslikud igussuhted peavad olema
avalikud, muidu ei saa neid ju jrgida. AS 90 vallasasja puhul
valdaja omandi eeldus (kui ei ole testatud vastupidist). Kinnisasja
puhul kinnistusraamat tagab publitsiteeti. Kaasus
abstraktsiooniprintsiip: maal makse kigepealt soomlasele (maksab
raha ra, aga maalile lubab hiljem jrgi tulla), siis prantslane
pakub hinna le, maal antakse talle. Kas soomlane vib nuda
prantslaselt maali vlja? Kes nuab mida kellelt mis alusel? S nuab
asja (maali) vljaandmist P-lt AS 80 lg 1 alusel. Eeldused: Kas S on
omanik?
Kas S omandas asja AS 92 lg 1 alusel?
Vrandajal peab olema ksutusigus OK
Asjaigusleping (ja nad on kokku leppinud, et omand lheb le
omandajale). Asjaiguslepingu sisu on see, et asja omand lheb helt
teisele le (titmistehing). Mgilepingu alusel tekib asja leandmise
kohustus (vlaiguslik leping, kohustustehing, kausaaltehing) OK Kas
omandaja S sai maali valduse? AS 32, 33, 36 lg 1. EI => S ei ole
asja omanik
Seega ei saa S nuda asja vljaandmist AS 80 lg 1 alusel, kuna ta
pole omanik.
Prast vastuse saamist kontrollin, kas see lahendus on
iglane?
Meie tlgime pakuti JM slogani konkursilAsi
Asi on kehaline ese
VS 208 lg 3 (mgileping) asja mgi kohta kivaid stteid
kohaldatakse vastavalt ka gaasi, vee, elektri, soojuse jne mgi
kohta, kui see pole olemusega vastuolus. Vallasasjad, kinnisasjad
Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi. Kinnisasi on maapinna
piiritletud osa. Tsiviilkibes saab osaleda kinnisasi, mis on kantud
kinnistusraamatusse. Aga ka muu riigimaa osas saab riik oma
omandiigusi teostada, kuigi see pole kinnistusraamatus. Asja osa,
oluline osa (TsS 53 jj). Asi ja selle olulised osad ei saa olla eri
isikute omandis, neid ei saa koormata eri asjaigustega (v.a kui
seaduses on ette nhtud teisiti). psivalt hendatud mrav ei ole, kui
raske fsiliselt vi tehnoloogiliselt on lahti teha, vaid mduv versus
psiv otstarve, kas on olemuslik osa. AS 107 lg 3 - Kui vallasasi
hendatakse maatkiga sel viisil, et ta muutub maatki oluliseks
osaks, laieneb maatki omand maatkiga hendatud asjale (nt varastad
poest vundamendiplokid ja paned nad mrdiga juba paika krundil).
Asja osa
Praldis (autovti)
TsS 63 kulutused
TsS 66 vara - Vara on isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate
iguste ja kohustuste kogum, kui seadusest ei tulene teisiti VS
kontekstis ettevtte leminek
Valdus
Omand on igus. Valdus on faktiline olukord. Valdus on tegelik
vim asja le. AS 32 jj. Valdaja ja omanik ei pruugi kokku
langeda
Otsene valdaja, kaudne valdaja 33, 37. Omanik -> rnik ->
Allrnik. Vib olla ka mitu kaudset valdajat
33 lg 3 - Valdajaks ei ole isik, kes teostab tegelikku vimu asja
le teise isiku korralduste kohaselt tema majapidamises vi
ettevttes. Ta on hoopis valduse teenija. Aga kui bussijuht
kaaperdab bussi ra, siis ta on valdaja (mrav on tahe ta tahab nd
vallata seda endale, mitte vastavalt TAKi korraldusele) Valduse
omandamiseks on mravad:
tahe on suunatud asja le faktilise vimu saamiseks
vimalus faktilist vimu teostada.
Valdajale on antud ka teatud igused, valdus on ka teatud
igustega kaitstud. Valduse ravtmine
AS 45 lg 1 - Valduse ravtmisel on valdajal igus nuda valduse
taastamist isikult, kes on nudja suhtes omavoliline valdaja. Pole
oluline, kust sa asja said (phimtteliselt vib varas nuda teiselt
vargalt asja vlja) AS 41 valduse kaitse omaabi korras. Vastavalt 41
lg 2 peab olemas olema ajaline seos valduse ravtmise ja juga
tagasivtmise korral. Kinnisasja valduse omavoliline ravtmine AS 41
lg 3: ajalise seoses nuet seaduse tekstis pole.
Kui aga ei ole omavoliline valduse vtmine, siis ei vi juga ise
tagasi vtta valdust. 40 lg 2: on selgitatud omavoli.
40 lg 4: Omavolilise valduse tagajrgede eest vastutab ka selle
valduse prija, samuti muu igusjrglane, kui viimane valduse
omandamisel eelkija valduse omavolilisusest teadis. kui varas annab
asja teisele ptile edasi, siis vib ka sellelt teiselt ptilt vlja
nuda. AS 45 lg 2: omanik vib asja varga kest ra vtta kauem. Valduse
rikkumine 40 lg 3: valdaja takistamine tegeliku vimu teostamisel.
(nit auto pargid sissesidu tee peale ette) Selle vastu 44 (valduse
rikkumisest tulenev nue) Kaasvaldus mitu inimest valdavad hiselt,
50. Iga kaasvaldaja vib ka ksi valdust kaitsta vastavalt seadusele.
Kinnistusraamat
Kinnistusraamatus peetakse arvestust kinnisasjade, nende omanike
ja piiratud asjaiguste kohta. Sinna on kantud kik tsiiviilkibes
osalevad kinnisasjad. Seda peetakse reaalfooliumi ja
personaalfooliumi alusel (pring kinnisasja ja isiku kaupa)
Kinnistusraamatusse kantud andmed on iged, neile vib tugineda.
Kui kinnistusraamatusse on kantud mingi omanik ja ostad tema kest
kinnisasja, siis alati saad sina selle omanikuks (isegi kui mja ei
olnud tegelikult omanik). Kinnistusraamatusse kantakse ainult
seaduses ette nhtud andmed. Kinnistusraamatut peavad maakohtute
kinnistusosakonnad. Kinnistusraamatu pidamine on osa
kohtumenetlusest (kandemenetlus). Reguleerib kinnistusraamatu
seadus. Millal ja mille baasil mingit infot kinnistusraamatus
muudetakse, see on tpselt seaduses stestatud.
KR-sse kantakse andmeid kinnistamisavalduse alusel. Selle vib
esitada omanik vi isik, kelle kasuks mingit piiratud asjaigust kr-i
kantakse (aga siis tuleb lisada omaniku nusolek).
Kinnistamisavaldused testab notar. KR-i kantud andmed on alati
iged, sest omand muutub kandega kinnistusraamatus. AS 64:
Kinnisomandi leandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaigusega
(...) on nutav igustatud isiku ja teise poole notariaalselt
testatud kokkulepe (asjaigusleping) ja sellekohase kande tegemine
kinnistusraamatusse, (...).
Avaldused vaadatakse lbi kinnistusosakonnas laekumise
jrjekorras.
Kui kinnistusraamatusse omanikuna kantud mja tegelikult
materiaaliguslikus mttes ei ole omanik (nit vltsingu tttu vi muul
phjusel), siis ikkagi loetakse, et ostja omandas asja. AS 56
heauskne omandamine. Tagab kibekindlust. Iga kinnisasja kohta
peetav kinnistusraamat sisaldab: kinnistuspevik - registreeritakse
kik kinnistamisavaldused, mis on mingi kinnisasja kohta esitatud,
kinnistusregister tiitelleht + 4 jagu. kinnistustoimik - kik
avaldused ja dokumendid, mis on esitatud kinnisasja kohta
Kinnisasja piire mratakse tnapeval maa-ameti katastri jrgi. ks
kinnisasi vib koosneda hest vi mitmest katastriksusest.Loeng
21.11.2009
Kinnistusraamatusse kantakse jrgmised asjad: omanik, piiratud
asjaigused, mrked AS par 63:
Eelmrge kantakse kinnistusraamatu 3. jakku, saab tagada
mingisuguse kinnistusraamatu kande tegemise, muutmise vi
kustutamise nuet. AS 63 lg 3: Asjaiguse ksutamine prast eelmrke
kandmist kinnistusraamatusse on thine osas, milles see eelmrkega
tagatud nuet kahjustab vi piirab. See ei takista kannete tegemist
kinnistusraamatusse.
>>>Nit. O1 ja mja slmivad mgilepingu, mille jrgi
ostuhind tasutakse 2 aasta jooksul osaliste maksetega ning
omanikuks jb M. Siis vivad M ja O1 lasta kanda sisse eelmrke
kinnisasja omandiiguse lekandmise tagamiseks. Kui M mb selle
vahepeal kellelegi teisele, siis O1 saab siiski panna oma nude
maksma lbi selle, et ksutus oli thine (eelmrke tttu). Tegelikult on
omanikuks M, kuigi kinnistusraamatu jrgi on omanikuks O2. Seega
materiaaliguslik olukord (M on omanik) erineb formaaliguslikust
olukorrast (O2 on omanik). O vib nude AS par 63 lg 5 alusel kande
kustutamist. O peaks esitama hagi nii M kui O2 vastu. Siis kohus
kontrollib, kas O1 on titnud kik mgilepingust tulenevad eeldused
omandiiguse lekandmiseks nudeiguse maksmapanekuks (kas O1 on raha
ra maksnud). Veel kohus teeb otsuse, kus kohustab O2 kande
kustutamiseks tahteavaldust andma ja M-i asjaiguslepingut slmima ja
ksutama. >>>Nit 2. Kui samas situatsioonis M vtab laenu ja
kinnistule seatakse hpoteek. Siis VS 218 lg 5: sellest tuleneb
kohustus +217 lg 2 p 4. Mgilepingu objekt (kinnisasi) peab olema
koormatiste vaba, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega
hpoteegiga koormamise ksutus on thine. >>>Nit 3. Kui O2 mb
omakorda edasi O3-le. Siis O1 saab nuda AS par 63 lg 5 alusel O3-lt
nusolekut O3 omanikuks saamise kande kustutamist. Riigikohtu
lahend: kinnistusraamatu kande kustutamise korral taastub sellele
kandele eelnev iguslik olukord. Seega saab omanikuks O2. Ja ka tema
vastu saab O1 esitada hagi. Eelmrge vidakse seada ka lepingu
taganemisest tuleneva kinnisasja omandiiguse lekandmise nude
tagamiseks (mja kasuks seatakse, juhuks kui ostja ei maksa
ostuhinda ra ja mja taganeb lepingust, mille jrel tagastatakse kik
lepingu alusel saadu ehk siis kinnisasi ka). Samuti nit
kinnisvaraarendaja mb ette maja ra, aga on hea, kui on ks omanik
lubade ajamiseks jmt. Siis seatakse ostjate kasuks eelmrked.
Nit. pningu vljaehitamine (md kinnisvaraarendajatele ra, kes
ehitavad seal lukskorterid vlja ja renoveerivad kogu maja). Nit kui
maja on 30 korterist, siis peaks iga korteriomanik slmima
arendajaga lepingud (kuna pning on kaasomandis). Parem oleks
eraldada pning korteriomandite koosseisust eraldi korteriomandiks.
Kik korteriomanikud slmivadki pningu mgilepingud ra. Asjaiguslikku
ksutust ei saa veel teha, kuna ei tea veel tpselt, mitu m2 pinda
sinna les tuleb (selleks peab arendaja enne tegema arhitektiga
plaanid, ehitusload jne). Kui kik on asjaigusliku ksutuse jaoks
valmis, siis ks korteriomanik on vahetunud ja uus ei ole nus
ksutama (temalt ei saa ka kinnisvaraarendaja seda nuda, kuna
mgileping slmiti vana korteriomanikuga). Aga appi tttab eelmrge.
Kui korteriomanikud on koormanud oma korteriomanikud eelmrkega
kinnisvaraarendaja kasuks, siis kui uus korteriomanik ei nustu
ksutusega, vib kinnisvaarendaja hoopis nuda omanikuks saamise kande
kustutamist (ja siis on kasulikum anda pningu ksutus). Eelmrget
saab kasutada ka hagi tagamise instrumendina. Eelmrget saab
kraamatusse kanda ainult selle isiku nusolekul, kelle kinnistut
puudutab vi hagi tagamise mruse alusel.
Vastuvide. vastuvide vale kinnistusraamatu kande kohta. AS par
63 lg 4: Vastuvide kantakse kinnistusraamatusse selle isiku
avalduse alusel vi nusolekul, kelle omandit vi piiratud asjaigust
see puudutab.
Nide: omanikult on P vltsimisega jne ennast kinnistusraamatusse
omanikuna sisse kandnud. AS par 65 lg 1 alusel omanik peaks nudma
kande kustutamist. Selleks, et vlistada, et P mks asja edasi
heausksele omandajale, saab O taotleda hagi tagamise korras
kinnisasja ebaige kande kustutamise tagamiseks vastuvite
kinnistusraamatusse kandmist. Peale vastuvite kinnistusraamatusse
kandmist ei ole vimalik heauskselt omandada. Juhul kui P
materiaaliguslikult par 64 alusel ei saanud omanikuks, siis tal
pole ksutusigust ja siis H ei saa tehinguliselt selle kinnisasja
omanikuks. Vastuvide ei takista hegi kande tegemist ja ei muuda
automaatselt htegi kannet thiseks. Aga see vlistab heauskse
omandamise. Nii eelmrget kui ka vastuvidet saab seada ka hagi
tagamise korras. Keelumrge: AS par 63 lg 1 p 3. Keelumrge keelab
vastavalt mrke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas
tielikult vi osaliselt. Saab kanda kas seaduse alusel vi hagi
tagamise mruse alusel. Omanik enda nudel ei saa seada. Keelumrge on
kige halvem iguskaitsevahend. Keelatud peaks olema ka keelumrke
thistamise kanne. Seega ei saa keegi aru, mis see tegelikult
thendab. Vanasti seda kasutati palju hagi tagamiseks. Keelumrge ei
saa aga takistada niteks hpoteegi vi muu piiratud asjaiguse
realiseerimist, mis on ajaliselt keelumrkest varem sisse kantud. Nd
aga tuli Riigikohtu mrus, et kohus peab otsustama, kas taotletav
hagi tagamise abinu on kohane. Peaks kasutama muid abinusid
(eelmrge, vastuvide jne). ldiselt keelumrget enam kasutada ei
tohiks. Kohus peab hagi tagamisel tutvuma kinnisasja praeguse
seisuga kinnistusraamatus. Kui seal juba on mingi keelumrge, siis
ei saa hagi tagada. TSS par 88 lg 1. Kohtutitur vib ka keelumrget
panna ja see on hea keelumrge.
Pankrotiseaduse alusel tehtav keelumrge: see pole pris
keelumrge, vaid pankroti nhtavaks tegemine.
Mrkused AS par 63 lg 1 p 4. AS 79 lg 2: kaasomanike vahelised
asjad.
VS par 324: kinnisasja rnik vib nuda rilepingu kohta mrkuse
tegemist.
Kannete jrjekoht 3. ja 4. jaos on hpoteegid, muud piiratud
asjaigused ja mrked. Nende puhul on jrjekohad olulised. Teatud
piiratud asjaigusi saab kanda ainult 1. jrjekohale
(hoonestusigus).
Kigepealt lheb jrjekohtade mramine kuupevade jrgi (kes ees, see
mees). Kande muutmise kanne saab uue kuupeva, aga jb vana kande
jrjekohaga; esialgne kanne kustutatakse. he ja sama jrjekohaga vib
olla ka mitu piiratud asjaigust/mrget, kui seadus seda ei vlista.
Seda juhul, kui nende taotlus esitatakse heaegselt vi kui
asjaosalised on selle nii ise mranud.Omand
AS par 68: Omand on isiku tielik iguslik vim asja le. Omanikul
on igus asja vallata, kasutada ja ksutada ning nuda kigilt teistelt
isikutelt nende iguste rikkumise vltimist ja rikkumise tagajrgede
krvaldamist. Omand tekib ainult seaduses stestatud juhtudel.
Omaniku muutus saab toimuda ainult mingil seaduses stestatud
iguslikul alusel.
Omaniku nude aluseks on par 80, 89.
PS par 32 omandiiguse kaitse.
Omandiigusega kaasnevad ka kohustused. On kehtestatud palju
omandi piiranguid. Tuleb eristada eraiguslikke ja avalikiguslikke
kitsendusi. Eraiguslikud kitsendused: seaduse alusel vi
tehingulised (nit servituudid).
Omaniku nudenormid. Par 80: vindikatsiooninue: (1) Omanikul on
nudeigus igahe vastu, kes igusliku aluseta tema asja valdab. (2)
Omaniku nue on suunatud omandiiguse tunnustamisele ja asja
vljanudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.
Nude eeldused: 1) nude esitab omanik (hageja tendab), 2) nue
suunatud valdaja vastu (hageja tendamiskoormis), 3) isik peab asja
valdama ilma igusliku aluseta (kostja vastuvide).
Nide. rileping omaniku ja rniku vahel. Omanik esitab par 80 lg 1
alusel nude asja tagasi saamiseks. rnik tleb, et ei anna, kuna
valdan asja rilepingu alusel. Kui rnik slmib lepingu allrnikuga.
Omanik esitab A-le nude asja vljaandmiseks. Par 83 lg 1: Valdaja
vib asja vljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes igus
asja vallata. Par 83 lg 2 Otsene valdaja vib asja vljaandmisest
keelduda, kui kaudsel valdajal, kellelt ta on saanud iguse asja
vallata, on omaniku suhtes igus asja vallata. Kui kaudne valdaja ei
ole valdajale valduse leandmiseks igustatud, vib omanik nuda
otseselt valdajalt asja vljaandmist kaudsele valdajale vi viimase
keeldumise korral valduse levtmisest asja vljaandmist endale. Par
90: valdaja omandi eeldus. Vltida sellele viitamist. See nitab
tendamiskoormuse jaotust. Seda tuleb mngu, kui midagi muud teada ei
ole olude kohta.
Omaniku nudenorm Par 89: Omanikul on igus nuda omandiiguse
igasuguse rikkumise krvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud
valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise
kordumist, vib omanik nuda rikkumisest hoidumist. Nue on vlistatud,
kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Eeldused (hageja
tendab): 1) nude esitab omanik; 2) tema asja suhtes pannakse toime
omandiiguse rikkumine, 3) isikul, kelle vastu nue on esitatud, on
kohane seos iguse rikkumisega.
Omandiiguse rikkumine: iga asja suhtes tekkiv negatiivne mju vi
tagajrg. Kas omanikuga sarnane mistlik isik leiaks, et see on
rikkumine
AS par 44 ja 45: valdaja kaitse, nudeigus.
80 ja 89 saab maksma panna kui nude esindaja on omanik.
Mitteomanik saab panna maksma nudeid 44 ja 45 alusel (eeldusel et
ta oli valdaja).
Kusjuures nende nudenormide puhul ei eristata vallas- ja
kinnisasju.
Omandi erisused sltuvalt sellest, kas ks vi mitu omanikku:
Ainuomand
hine omand (samaaegselt mitu omanikku) hisomand - hisomand on
kahele vi enamale isikule heaegselt kindlaksmramata osades hises
asjas kuuluv omand. Saab tekkida ainult seaduses stestatud alusel
(abielu, seltsing, primine mitme prija korral on prandvara
jagamiseni kigi prijate hisomandis). Abikaasade puhul vib
kinnistusraamat olla vale, sest enamuses on kantud omanikuna sinna
ainult ks abikaasa. Rahvastikuregistris ei ole kiki abielusid. On
variante, kuidas ma heausksele ostjale maha hisomandis olev
kinnisasi. Kas heauskne ostja saab nuda petetud abikaasalt
kinnisasja vlja AS 80 alusel? Kas H sai omanikuks? Ksutas M ksi kui
igustamata isik. Seega tehinguliselt H seda ei omandanud. H vis
selle aga omandada heauskse omandamise stete alusel. Seega asi
taandub sellele, et kas H teadis vi pidi teadma seda, et M on
abielus. hisomandile kohaldatakse kaasomandi stteid, kui seaduses
ei ole stestatud teisiti.
Kaasomand - par 71 -79. Kaasomand on kahele vi enamale isikule
heaegselt mttelistes osades hises asjas kuuluv omand. Mtteliste
osade suurused nidatakse hariliku murruna. Kaasomanik vib
iseseisvalt talle kuuluvat osa ksutada.
par 71 lg 2: vilja jagamine. Kuigi sina oled lemisel korrusel
kasutuskorra jrgi, peaksid oma osa renditulu ikkagi jagama.
Kaasomaniku igused teiste kaasomanike vastu
Kaasomanikel on hise asja suhtes kolmandate isikute ees kik
omaniku igused
72 lg 5 alusel on kaasomanikel omavahel vlasuhe
Kaasomanike tlide korral nutakse kohtult reeglina kasutuskorra
kindlaksmramist vi kaasomandi lpetamist.
Kaasomanike kokkulepe: kui kik on nus. Kaasomanike enamuse otsus
mttelise osa suurus mrab. Kike ei saa enamuse otsusega otsustada.
Olulisemad asjad peaks olema kokkuleppega. Par 74: kaasomandi
ksutamine tervikuna kokkuleppel
Par 73: mttelise osa ksutamine. Kaasomanike ostueesigus. Sellel
on asjaiguslik mju (eelmrke toime) vastavalt 257 lg 3. Kulutuste
kandmine: par 75. Proportsionaalsed kulud: kehtivad kaasomanike
vahelises sisesuhtes. Kolmandate isikute ees: Lahendeid ei ole, aga
tenoliselt on kaasomanikud solidaarvlgnikud (vib nuda kskik
kellelt, terve summa). Par 72 lg 4: asja silitamiseks vajalike
kulutuste hvitamine. Par 76, 77: kaasomandi lpetamine. ldiselt saab
kaasomanik nuda kaasomandi lpetamist igal ajal. Siis kohus peab
lahendama: 1) kas kaasomand tuleb lpetada? Peaaegu alati jah. 2)
Mis asjast saab? Par 77: kokkulepe vi kohtus hageja nudel: Kas
jagada reaalosades vi anda le hele kaasomanikule + teistele raha
nue vi ma asi ja raha jagada. Kohus ei saa otsustada teisiti hageja
nudest (vib ainult jtta rahuldamata hagi). Kostja pakutud
alternatiivvariandist saab kohus lhtuda ainult siis, kui kostja
esitab vastuhagi. Kaasomandit saab jagada ka kinnisasja
korteriomanditeks jagamise teel. ldiselt peaks olema mingi erihuvi,
kui ei eelistata avalikku enampakkumist vi vhemalt kaasomanike
vahelisele enampakkumisele. Jagatakse pooleks, sltumata sellest,
kui palju on keegi parendanud kaasomandit. Kui asi on reaalosadeks
jagatav, siis vib tekkiv asi jda ka kaasomandisse (3-st omanikust 2
saavad hsti lbi, hest tahavad lahti saada). Kasutuskorra kokkulepe:
par 79 lg 1 kehtib eriigusjrglaste kohta ainult. Kasutuskorrad jm
kokkulepped kehtivad ka eriigusjrglaste osas. Kinnisasja
kasutuskokkulepped kehtivad ainult siis, kui need on kantud
kinnistusraamatusse (mrkus). Kui ei ole kinnistusraamatusse kantud,
ei ole kasutuskorrale vorminuet (vib olla ka suuline vi
konkludentselt slmitud alati on nii olnud). Aga prijale lhevad le
kik kohustused (ldigusjrgluse korral) primisseadusest. Korteriomand
Korteriomandiseadus. Korteriomand on omand ehitise reaalosa le,
millega on hendatud mtteline osa kaasomandist, mille juurde
reaalosa kuulub.
Korteriomand on hk 4 seina vahel.
Ei pruugi olla ainult eluruumid, vaid niteks ka garaazhid vi
Kristiine keskus.
Korteriomandil on oluliselt suurem iguskindlus kui kaasomanil.
Korteriomandi lpetamist ei saa nuda igal ajal nii nagu kaasomani
puhul.
Tavaprase korrahoiu kulutused: sisaldab ka aegajalt
kapitaalremonti, kuna ka seda on vaja aegajalt teha. Aga ei sisalda
mingi uue parkla tegemist
Korteriomandi tekkimine: Omandireform Tavaline tsiviilkive:
Ainuomanik jagab kinnisasja korteriomanditeks
Kaasomandi jagamine korteriomanditeks (kokkuleppel vi kohtu
poolt)
Kinnisasja korteriomanditeks jagamise eeldus on ehitusluba (ei
pea olema valmis ehitatud) luba ehitada selline maja, mis on
korteriomanditeks jagatav. Korteriomandi mtteline osa ei pea olema
tpselt proportsioonis reaalosa pindalaga, vaid lihtsalt vastavuses.
Korteriomandit saab lpetada kigi omanike kokkuleppel
Korteriomandi valitsemine. Igasuguste vee- ktte jne lepingute
lepingupool on kik korteriomanikud. Aga vivad nimetada valitseja.
Kui on tehtud korterihistu, kib valitsemine korterihistu stete
jrgi.
Par 11: korteriomanik on kohustatud hoidma reaalosa korras jne.
Korteriomanik vastutab sst sltumata uputuste jne eest, vabaneb
vramatu ju korral.Loeng 12.12.2009
Omaniku ja valdaja vahelised suhted80 ja 89, 84, 85
Par 88 kulutuste hvitamine valdajale. Vt TsS 63: vajalikud,
kasulikud ja toreduslikud kulutused. Par 88 olukord saab kne alla
tulla vaid olukorras, kus omanikul on igus valdaja kest asi vlja
nuda. Valdaja vib nuda kulutuste hvitamist ka siis, kui omanikul on
phimtteliselt igus asi vlja nuda, aga ta seda ei pane maksma. (1)
Valdaja vib nuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste
hvitamist, vlja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud
omavoliliselt. Muude kulutuste hvitamist vib valdaja nuda vastavalt
vlaigusseaduse -le 1042.
(2) Valdajal on igus asjale tehtud kulutustega loodud parendused
asja kljest ra vtta tingimusel, et ta taastab vljaantava asja
endise seisundi. Selline igus on vlistatud, kui parenduste ravtmine
ei ole parendusi rikkumata vimalik vi kui valdajale hvitatakse
vrtus, mis kulutustega loodud parendusel oleks prast asjast
eraldamist.
Kaasus O-lt varastab varas V auto, mb selle edasi heausksele
H-le. H vahetab autol vlja bensiinivooliku, paneb katuseluugi, kuna
auto on roostes, vrvib auto roosaks, paigaldab nahkistmed ja suured
klarid, valuveljed. Kas O saab H kest auto vlja nuda. Kas O vib
kulutuste hvitamist nuda? Kas O vib keelduda kulutuste hvitamiseni
auto vlja andmisest? H nuab O-lt kulutuste hvitamist AS par 88 lg 1
lause 1 alusel. O nuab H-lt auto tagastamist AS par 80 lg 1 alusel.
Eelduste kontroll: 1.1 kas O on omanik? 1.1.1 kas H omandas auto AS
par 92 lg 1 alusel? Asjaigusleping, valduse leminek, vrandaja
ksutusigus. -> ei omandanud. 1.1.2 Kas H omandas auto AS 95 lg 1
alusel? -> Ei. -> O on omanik. 1.2 Kas H on valdaja? Jah 1.3
Kas H valdab asja igusliku aluseta? VS vastastikuse kohustuse
titmise stted VS par 110. Auto tagastamine ja kulude hvitamine on
vastastikuses seoses. ldiselt peaks H nd andma O-le auto tagasi,
aga vib seni oodata, kuni O hvitab kulutused. Aga kas H-l on ikka
omapoolse kohustuse vlausaldaja poolsest titmisest sltuvaks
tegemise igus vastavalt VS 110 lg 1. Selleks: kas H-l on AS par 88
lg 1 lausest 1 tulenev nue? Eeldus: 1) AS par 80 lg 1 olukord. 2)
Kas H on valdaja ja kas tema tegi need kulutused? 3) Kas kulutused
olid vajalikud? 4) ega H ei ole autot saanud omavoliliselt (nuet
vlistavate asjaolude puudumine). -> kuigi H-l vib olla igus auto
vlja andmisest keelduda, ei vi ta seda autot seni kasutada! VS 110
annab ainult kinnipidamisiguse, mitte kasutusiguse. lejnud
(mittevajalike) kulutuste hvitamist vib vlja nuda VS par 1042
alusel ulatuses, mille mral O on rikastunud. See ei pruugi olla
vrdne H kulutustega.Vallasomandi tekkimine
AS par 92 jj.
Vallasomandi tekkimine:1. Tehinguline
2. Seaduse alusel
3. Heauskne omandamine
Par 92 lg 1 (tehinguline): Vallasomand tekib vallasasja
leandmisega, kui vrandaja annab asja valduse le omandajale ja nad
on kokku leppinud, et omand lheb le omandajale. Seega tehingulisel
omandamisel on 3 eeldust:
Asjaigusleping kehtib, v.a TsS alused (heade kommete vastasus
jne). Ei muutu kehtetuks puhtalt selleprast, et pole ksutusigust.
Kuna: Eristatakse ksutust (asja suhtes igusliku staatuse muutmine,
nit omand lheb le) ja ksutustehingut. Ksutustehing on ksutuse ks
eeldus. Ksutusigus vrandajal peab olema ksutusigus. Reeglina on
omanikul, aga mitte alati (TsS par 88). Vib olla ka muul isikul,
kui omanik, nit pandipidajal. Valdus reegel par 92 lg 1 (otsese
valduse leandmine) + lisaks par 92 lg 2. Veel par 93 (kui asi on
kolmanda isiku valduses, vib vrandaja kokkuleppel omandajaga asja
valduse leandmise asendada vljanudeiguse loovutamisega omandajale)
niteks rilepingu ese. Veel par 94 (kui asja omanik on asja otseseks
valdajaks, vib omandi leandmisel asja valduse leandmise asendada
vrandaja ja omandaja vahel slmitava lepinguga, mille alusel
omandaja saab asjale kaudse valduse) siin tuleb vaadata, kas poolte
tahe oli suunatud sellele, et luua siia veel mingi igussuhe (nit
ri, rendileping). Par 33 lg 2, par 37 lisaks vaadata. Veel par 92
merelaev. Lisateema: Omandireservatsioon (vallasomandi osas) VS par
233. Kui M ja O lepivad kokku, et O saab asja omanikuks alles siis,
kui ta maksab ra kogu mgihinna nagu ette nhtud (tingimuslik
asjaigusleping edasilkkava tingimusega). O omanikuks saamine on
siis O mjusfris. Asjaiguslik ooteigus. M ei saa enam takistada
tingimuse saabumist. Aga pakub teatud kindlust ka M-le, kuna jb
omanikuks. VS par 233 lg 2: Omandireservatsiooni puhul aegumine
iseenesest ei vlista asja vlja nudmist.
Heauskne omandamine: Kaasus: Omanikult varastab Varas jalgratta
ja mb Heausksele. O tahab saada H-lt jalgratast tagasi. Kas H
omandas jalgrattas AS par 92 lg 1 alusel? Asjaigusleping (+),
valduse leminek par 36 lg 1 alusel (+), V-l ksutusigus (-).
Jrelikult H ei omandanud jalgratast tehingulise omandamise stete
alusel. Kas H omandas jalgrattas AS par 95 lg 1 alusel (heauskne
omandamine)? Heauskne omandamine tuleb kne alla, kui on tehingulise
omandamise kigus ksutusiguse puudulikkus. Heauskse omandamise
eeldused (peab olema tehingulise omandamise olukord, alati):
kehtiv asjaigusleping
otsese valduse leminek
omandaja peab olema heauskne (TsS 139 kohaselt eeldatakse
heausksust, pahausksust peab teine pool tendama)
heauskset omandamist vlistavate asjaolude puudumine (nit AS par
95 lg 3), nit vargus. Vt ka lg 3 lause 3. -> jrelikult H ei
omandanud ratast.
ldiselt on heauskne omandamine vimalik, kui omaniku kest on
midagi vabatahtlikult vlja linud. ARK-l on mootorsidukite puhul
heausksuse nitamise funktsioon muuhulgas (Pidi teadma).
Omandireservatsioon ja heauskne omandamine.
Omandireservatsiooniga omandanud O mb teleka edasi jrgmisel peval
H-le (kuigi raha veel M-le maksmata). Seejuures on heauskne
omandamine vimalik. Nide. Tootja hulgiladu jaekauplus tarbija.
Omandireservatsioon aitab eelkige pankroti- ja titemenetluse kigus.
Tootja vib hulgilaost telekad ra viia, kui on mgilepingust
taganenud. Seaduse alusle omandiiguse leminek. Hivamine par 96 lg
1- nn prgiparagrahv. Peremehetute asjade puhul vimalik. Omaniku
tahe peab olema asjast loobumisele. Omandaja heausksus ei loe. Leid
par 100 Peitvara 103jj, erilise vrtusega peitvara 105
mberttamine 106: sltuvalt kumb on vrtuslikum kas t vi materjal.
hendamine, segamine 107. par 107 lg 3: asja hendamine maatkiga.
Igamine 110 jj. Kui oled 5 aasta jooksul vallanud asja nagu omanik,
siis saadki vallasasja omanikuks. Looduvilja omandamine 115
ldigusjrglus (primine, rihingute hinemine)
Titemenetluse kigus
hisomandi tekkimine
Ja veel
Asjaigus
Loeng 21.02.2010
Kinnisasja tehinguline omandamine (AS 119 jj)
119 lg 1 reguleerib vlaigusliku tehingu (kausaaltehingu)
vorminuet (k.a. eelleping, kinnisvarabrooga slmitud kohustus ma
kinnisasi broo leitud ostjale, samuti kinke- ja
liisingulepingud)
Tehing, millega kohustutakse omandama vi vrandama kinnisasja,
peab olema notariaalselt testatud
Riigikohus: Hvitamisele saab kuuluda negatiivne kahju (nit
lepingu ettevalmistamisega seotud kulu) - (slmiti lihtkirjalik
eelleping, mja keeldus tehingust, ostja nudis kahju hvitamist)
119 lg 2: vorminuet jrgimata tehtud kohustustehing muutub
kehtivaks, kui tehingu titmiseks on slmitud asjaigusleping ja
tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
Kui M ja O lepivad kokku mgihinnas 1m, aga ametlikult nitavad
mgilepingus ainult 100k, et vhendada notaritasusid ja riigilive.
900k maksavad sulas. Hiljem O ei taha maksta. 100k tehing on TsS
niliku tehingu stete alusel thine, sest tegelikult tahtsid nad teha
1m hinnaga tehingut. Varjatud tehing kehtib. M saab nuda tiendava
ostuhinna tasumist VS alusel. Siin tulebki appi AS 119 lg 2, sest
mgileping muutub kehtivaks, kui on slmitud asjaigusleping ja tehtud
kanne kinnistusraamatusse. Kuigi tulevad tendamisprobleemid.
Kui on osa lepingutingimusi (nit mbli, naabrite jne kohta), mida
pole notariaalsesse mgilepingusse pandud, siis need muutuvad
kehtivaks.
Aga VS -ga 31, siis saab ammendavaks muuta notariaalse
lepingu.
120 lg 1: Kinnisomandi leandmiseks vajalik asjaigusleping peab
olema notariaalselt testatud. Asjaigusleping vib sisalduda ka
kohtulikus kompromissis. 120 lg 2: tingimuslik vi thtpevaga
asjaigusleping kinnisasja lekandmiseks on thine. Aga tingimuslikud
vivad olla hpoteegilepingud jm asjaiguslepingud, mis pole
kinnisasja lekandmiseks. Ka kinnistamisavaldus (mitte kski) ei tohi
olla tingimuslik.
Kinnisasja igamist vaadata ise.
Kinnisomandi ulatus 127 jj
Kinnisasja vertikaalne ulatus: 127 lg 1: Kinnisomand ulatub
maapinnale ning huruumile lalpool ja maapuele allpool seda pinda
sellise krguse vi sgavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja
kasutamisel.
Kinnisasja horisontaalne ulatus: 128, 129 piir ja piirimrgid.
Tnapeval eelkige mratakse piiri Maakatastri digitaalsete
kaardistuste jne jrgi (samuti reguleerib maakatastri seadus).
Katastritunnus on kinnistusraamatus I jaos ja siis selle jrgi
Maakatastrist saab vaadata piirid. Kinnistusraamatu I jao andmed
(sihtotstarve, pindala, katastritunnus, asukoht) ei oma thendust
kinnisasja heauskse omandamise kontekstis; seega kui
katastritunnus, pindala vmt peaks olema kinnistusraamatus vale,
siis heauskselt ikkagi omandad selle, mis said.
Meri ei saa kuuluda kinnisasja omanikule (kui meri ujutab le
sinu maatki, siis sina jd ilma lihtsalt).
Naabrusigused
Kahjulikud mjutused: AS 143 lg 1: pead taluma teatud kahjulikke
mjutusi, v.a. kui need kahjustavad oluliselt sinu kinnisasja
kasutamist vi on vastuolus keskkonnanuetega. Nudenorm sellisel
juhul AS 89 rikkumise lpetamiseks (Omandi kaitse valduse kaotusega
mitteseotud rikkumise korral), koosmjus -ga 143 lg 1.
T peab sigalat keset heinamaad (mis haiseb). Sinna ehitatakse
mber elumajad. Kas E saab nuda T-lt seapidamise lpetamist 89
alusel.
Kas esineb E omandiiguse rikkumine jah, niteks kui E rnikud
haisu prast ra kolivad.
Kas tegevus tuleneb T-st (on T tegevuse tagajrg) - Jah.
Ega E ei pea rikkumist taluma? Talumiskohustus, mis viks
tuleneda -st 143 lg 1. Kas kahjustamine on oluline? tuleb muuhulgas
arvestada seda, kas need mjutused on paikkonnale iseloomulikud
(Tallinna kesklinn vs maakoht). Kuna sigala asub elamukvartalis,
siis talumiskohustust ei ole. Samuti ei esine AS 143 lg 2 tulenevat
piirangut
Seega E saab nuda T-lt kll seapidamise lpetamist.
Aga kui on lihtsalt kole vaatepilt (niteks rauakola), siis ei
saa nuda lpetamist, sest ta ei levi teisele kinnisasjale.
142 vral maatkil viibimine
148 ehitis le naaberkinnisasja piiri.
Kaasus: notari juurde ilmub naiskodanik, kes soovib anda
meeskodanik TT-le kinnisasja mmise volikirja. Kuu aega peale seda
slmib TT naiskodaniku nimel kinnisasja mgilepingu ja
asjaiguslepingu kinnisasja mmiseks MK-le. Poolteist kuud hiljem
teeb kinnistusamet kandeotsuse, mille alusel kantakse
kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna MK. Kolm ndalat hiljem
slmib MK kinnisasja mgi- ja asjaiguslepingu kinnisasja
vrandamiseks. Ostjaks on O P, keda esindab volikirja alusel TK,
mille oli vlja andnud O P juhatuse liige T. Kuu aega hiljem tehakse
ka vastav kande muudatus kinnistusraamatus. Viis ndalat hiljem
tuleb ilmsiks, et naiskodanik, kes TT-d kinnisasja ksutama volitas,
ei olnudki see inimene, kelleks ta end nimetas ning et ta tegutses
vltsitud passi alusel. Kinnisasja tegelik omanik tahab nd
kinnisasja tagasi saada. Milline on iguslik olukord ja kas see tal
nnestub?
1. Kas proua T saab nuda kinnistusraamatu kande kustutamise
eelduseks oleva nusoleku andmist AS 65 lg 1 alusel, kigepealt O-lt
P:
1.1. kas T-l on mingi AS 65 lg 1 kaitstud igus ehk kas T on
kinnisasja omanik?
1.1.1. Kas O P omandas kinnisasja tehingulise omandamise stete
alusel, AS 64. (-)
1.1.1.1. Kas MK ja O P vahel oli notariaalne asjaigusleping?
(+)
1.1.1.2. Kas O P kanti omanikuna kinnistusraamatusse? (+)
1.1.1.3. Kas MK-l oli ksutusigus (kas MK oli saanud omanikuks)?
(-)
1.1.1.3.1. Kas MK oli saanud kinnisasja omanikuks tehingulise
omandamise stete alusel AS 64? (-)
1.1.1.3.1.1. Kas MK ja BDT vahel oli asjaigusleping? (-)
1.1.1.3.1.1.1. Kas TT tegutses T nimel? (+)
1.1.1.3.1.1.2. Kas TT-l oli esindusigus niteks volituse alusel?
TsS 128 lg 1, 118 lg 1 alusel esindusigust ei olnud. (-)
1.1.1.3.2. Kas oli heauskne omandamine, AS 56 (-)
1.1.1.3.2.1. Kas MK ja BDT vahel oli kehtiv asjaigusleping?
(-)
1.1.2. Kas O P omandas kinnisasja heauskse omandamise stete
alusel AS 56
1.1.2.1. Kas O P ja MK vahel oli kehtiv asjaigusleping? (+)
1.1.2.2. Kas O P omandas kinnisasja kinnistusraamatusse kantud
isikult? (+)
1.1.2.3. Kinnistusraamatusse ei ole kantud vastuvidet? (+)
1.1.2.4. Omandaja ei teadnud ega pidanudki teadma, et MK ei ole
omanik. BDT peab tendama, et P ei olnud heauskne.
1.1.2.4.1. ei nhtu, et P teadis
1.1.2.4.2. kas P pidi teadma? kas ta oleks teadnud, kui ei oleks
esinenud vajaliku hoole olulisel mral jrgimata jtmine. TsS 123 lg
2. Ehk isegi siis kui O P fsilisest isikust esindaja ei teadnud
imelikest asjaoludest, aga juhatus teadis ja andis juhtnrid
esindajale, siis P pidi teadma.
1.2. Kas kanne on ebaige (+)
1.3. Isik vabatahtlikult nusolekut ei anna.
2. Kas BDT saab nuda nusoleku andmist MK-lt (sisuliselt
sama)
3. Kas BDT saab kinnisasja oma valdusesse vlja nuda.
Servituudid
AS 172: Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva
kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne
omanik on igustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama vi
et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma
omandiiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas
hoiduma.
Niteks teeservituut, kinnisasja lbimiseks naaberkinnistu
igakorda omaniku suhtes.
Reaalservituudist tulenevad kohustused on passiivse iseloomuga,
ei saa kohustada mingiteks konkreetseteks tegudeks, v.a. need teod,
mis on abistava iseloomuga.
Tekkimiseks vajalik asjaigusleping ja kanne
kinnistusraamatus.
Nt ehituskeelu servituut, teeservituut, liiniservituut,
mraservituut, reklaami lesriputamise servituut, konkurentsikeelu
servituut.
Pooled ei saa siiski kokku leppida mida iganes, aktiivseks
tegevuseks sundivaid asju. Ka passiivsetes kohustustes ei saa kokku
leppida piiramatult, lubamatult palju piirata teeniva kinnisasja
omaniku igusi.
176-177 servituudi lpetamise nudmine.
Saab servituudi seada ka thtajaliselt.
Teeniva kinnisasja omanik ei ole kohustatud servituuti
seadma.
Servituudi seadmise nudeigus ainult AS 158 tehnovrkude ja
rajatiste ehitamiseks.
Sundvalduse seadmise vimalus tehnovrkude ehitamiseks.
Juurdepsu tee: 1) vb on teed nii kaua kasutatud, et see on
muutunud tavaks ja tava kui tsiviiliguse allika alusel nuda lbipsu
2) juurdeps AS 156 lg 1 alusel: Omanikul, kelle kinnisasjale puudub
vajalik juurdeps avalikult kasutatavalt teelt vi kinnisasja eraldi
seisvalt osalt, on igus nuda juurdepsu le vra kinnisasja. Selle
alusel ei teki servituuti! Vaid seadusest tulenev talumiskohustus.
Eelduseks on leldse puudub juurdeps. Juurdeps peab olema teistele
kige vhem koormav. Kinnisasja omanikul ei ole igust juurdepsu nuda,
kui senine hendus avalikult kasutatava teega vi kinnisasja osade
vahel on katkenud tema tahtel. Vib nuda tasu juurdepsuiguse
eest.
Servituuditasu: seaduses pole midagi eriti eldud. Riigikohus on
elnud, et vib rakendada reaalkoormitise stteid. Vi vlaiguslikus
lepingus stestada. Vi tingimuslik asjaigusleping tasu maksmiseks ja
servituudiks ehk servituudi kehtivus eeldab: kehtiv asjaigusleping,
ksutusigus, kinnistusraamatu kanne. Kui asjaigusleping lpetab
kehtivuse vib nuda kande kustutamiseks vajaliku nusoleku
andmist.
Isiklikud servituudid
Kasutusvaldus ( 201) ehk umbes sama nagu rileping: Kasutusvaldus
koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus
on seatud, on igustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle
vilju. Tnapeval vga vhe kasutusvaldust kasutatakse. Trikitatakse
sellega ostueesigusliku elimineerimiseks.
Isiklik kasutusigus: teeniv kinnisasi ja igustatud isik
subjektina. 227 isiklik kasutusigus elamule.
11.04.2010
Ostueesigus
Asjaiguslik ostueesigus on tavaline vlaiguslik ostueesigus,
lihtsalt teatavate erisustega.
Ostueesigus: VS 244 jj.
Ostueesigus on igus, mille teostamise korral loetakse
ostueesigust omava isiku ja mja vahel slmituks mgileping samadel
tingimustel, milles mja ostjaga kokku leppis. Ostueesiguse
teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga slmitud mgilepingut ega
sellest tulenevaid kohustusi.
Ostueesigus ei tekita omandiigust. Vib ksnes nuda Mi kest
mgilepingu titmist.
Ostueesigus tekib tehinguga vi seadusega (eraiguslikud:
kinnisasja kaasomanike oe, sundrniku oe, osaniku oe osahingu osade
vrandamisel; avalik: looduskaitses, muinsuskaitses).
Ostueesiguse teostamiseks peab I esitama hepoolse tahteavalduse
mjale, et soovib oe teostada.
Tahteavaldus peab olema samas vormis, milles oli mgileping
(kinnisasja puhul notariaalselt testatud).
VS 250 ostueesigust teostamise thtaeg 2 ndalat peale oluliste
tingimuste teadasaamist; 2 kuud kinnisasjade puhul. Selle thtaja
puhul peab mjani judma avaldus.
Kui M taganeb I-ga slmitud mgilepingust (kuna ei saa seda tita),
siis saab I kasutada muid iguskaitsevahendeid, nt hinnavahe
hvitamist VS 135.
Asjaiguslik ostueesigus: teatud erisused. Neil on asjaiguslik
toime.
Kinnisasja ostueesigusel on asjaiguslik toime, kui 257 lg 3:
Kinnisasja kaasomaniku oe.
Tehinguline oe, kui kinnistusraamatusse tehtud kanne.
Seadusest tulenev oe, kui selle kohta on kinnistusraamatusse
kantud mrkus. Ostueesigus iseenesest kehtib, aga asjaiguslik toime
on tal ainult siis, kui selle kohta on kantud mrkus
kinnistusraamatusse.
Kinnistusraamatusse kantud ostueesigus omab kolmandate isikute
suhtes samasugust thendust nagu eelmrge omandi leandmise nude
tagamiseks (eelmrge 63 lg 3 ja 5). Asjaiguse ksutamine prast
eelmrke kandmist kinnistusraamatusse on thine osas, milles see
eelmrkega tagatud nuet kahjustab vi piirab.
Seega on materiaaliguslik olukord erinev kinnistusraamatus
nidatust. Seega saab esitada kinnistusraamatu parandamise nude 63
lg 5 alusel. Kui kanne kustutakse, taastub endine olukord, ehk
omanik jlle M. Seega I peab nudma mjalt mgilepingu titmist AS 63 lg
3 ja 63 lg 5 ning 257 lg 3 koosmjus kinnistusraamatu kande
kustutamist.
Aga I saab nuda omandiiguse lekandmist ainult siis, kui see on
muutunud sissenutavaks. Selleks tuleb vaadata mgilepingu tingimusi
(nt ostuhinna tasumise kohta).
AS 261, 261 jj. 261: Ostja vi ostja igusjrglane vib keelduda
ostueesigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks
nusoleku andmisest ja kinnisasja leandmisest, kuni talle hvitatakse
tasutud ostuhind ostja vastuvide. Muu kahju hvitamist vib ostja
nuda mjalt, aga ta ei saa seda seada sltuvaks omandiiguse kande
kustutamise eelduseks.
I kest viks saada nuda alusetu rikastumise (nit kulude hvitamine
1042).
Muu eseme asjaiguslik ostueesigus VS 244 lg 6:
Eseme ksutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud
ostueesigus, on thine, kui ksutustehing tehakse prast ostueesiguse
teostamise iguse tekkimist ning see kahjustab vi piirab
ostueesiguse teostamist. Kesolevas likes stestatut ei kohaldata
seaduse alusel tekkinud kinnisasja vi selle osa ostueesigusele. Sh
kehtib osahingu osadele.
Mis on vimalused probleemide vltimiseks.
O vimalused: Niteks I vib anda ostueesigusest loobumise
tahteavalduse (kas eraldi vi mgilepingusse kaasata). Ka see
loobumine peab olema samas vormis tehtud, mis mgileping. Veel vib
kokku leppida, et O ei maksa raha ra enne, kui on ostueesiguse
teostamise thtaeg on mdunud. Aga kui mni I on selline, keda ktte ei
saa, et teavitada olulisi tingimusi, siis on riski raske maandada,
kuna vib vga palju aega hiljem vlja ilmuda. Peaks mgilepingus
reguleerima ka seda, et kuidas O nuab M-lt hvitist.
M vimalused: viks panna O mgilepingusse kirja, et kui keegi
ostueesigust teostab, siis vib O-ga slmitud mgilepingust taganeda.
Vi et M ei kanna omandiigust ja valdust O-le le, enne kui
ostueesiguse teostamise thtaeg on mdunud (et ei tekiks viivitust O
kest tahteavalduse nudmisega niteks kohtu kaudu). M-l ei ole
kasulik leppida O-ga kokku, et oe teostamise korral mittekehtivaks,
kuna I ei pruugi maksta raha ra. Peaks olema M-l igus taganeda O-ga
slmitud lepingust, kui I on ostusumma ra maksnud vi taganud
selle.
Hoonestusigus Miste AS 241 lg 1: Kinnisasja vib koormata
selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusigus on seatud, on
vrandatav ja prandatav thtajaline igus omada kinnisasjal sellega
psivalt hendatud ehitist. hele kinnisasjale vib seada ainult he
hoonestusiguse.
Kinnisasja omanikule jb alles eelkige igus saada tasu.
Hoonestusigust saab seada 99-ks aastaks.
Hoonestaja saab iguse pstitada kinnisasjale maja ja omab seda
maja hoonestusiguse kehtivuse ajal.
250 : hoonestusiguse vib seada ainult esimesele jrjekohale. Vib
olla ainult ks hoonestusigus.
Hoonestusigus ktkeb endas ka kohustust see maja sinna
pstitada.
Hoonestusigust saab koormata kigi piiratud asjaigustega, v.a.
hoonestusigus.
Hoonestusigust saab ksutada kinnisasja ksutamise kohta kivate
stete alusel.
Hoonestusigus on natuke sarnane omandiigusega, aga ta on
thtajaline (max 99 aastat). Aga muidu on sama hea oma kehtivuse
jooksul.
Hoonestusigusel on oma registriosa kinnistusraamatus.
Hoonestusigus koormab kogu kinnisasja, aga tema teostamine vib
piirduda mingi kinnisasja osaga ( 241 lg 2: Hoonestusigus ulatub
lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik
ehitise kasutamiseks. Pooled peavad jrelikult h seadmisel kokku
leppima, et mida ja kuhu tuleb ehitada). Omanik vib ise pstitada ka
mingi maja, mis kuulub talle, kui ei ole pstitatud h alusel.
2441: Kui hoonestaja ei ole hoonestusiguse seadmisel
kokkulepitud thtaja jooksul nutavat ehitist pstitanud vi kui
hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja
omanikul igus nuda hoonestajalt nusolekut hoonestusiguse enda
nimele kandmiseks (omanikule langemine). Vlaiguslik nue. Aga ei saa
nuda hoonestusiguse kustutamist (et tagada niteks hoonestusigusele
seatud hpoteegipidaja igusi).
2443: koormatise psimajmine.
Hoonestusiguse tasu 254 lg 3:
Hoonestusiguse seadmiseks kohustav leping (v leping, causa) siin
vivad pooled kokku leppida hoonestusiguse tasu.
Hoonestusiguse seadmise asjaiguslik leping
253: hvitis hoonestusiguse thtaja mdumisel
Kui hvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks
hoonestusiguse harilik vrtus: siin on ilmselt meldud hoone harilik
vrtus.
Lg 1: sotsiaalklausel
2442: hvitis hoonestusiguse omanikule langemise korral.
252: ehitise saatus (hoone ravedamine) hoonestusiguse thtaja
lppemisel.
249 ja 249: hoonestusiguse vrandamine. Vimalik stestada
hoonestusiguse omaniku nusoleku nue (kui see on kinnistusraamatusse
kantud), et tagada vlaiguslike kokkulepete titmine. Kui omanik
nusolekut ei anna, vib seda teatud juhtudel hageda.
Pandiigus
AS 276 jj.
Miste 276 lg 1: Asja vib pandiga (pandiigusega) koormata
selliselt, et isikul, kelle kasuks pant on seatud, on igus pandiga
tagatud nude rahuldamisele panditud vara arvel, kui nuet ei ole
kohaselt tidetud.
Pandipidajal on igus realiseerida (ma) pandi ese, juhul kui
pandiga tagatud nuet ei ole kohaselt tidetud. Aga pandiigus ise ei
anna raha maksmise nuet. Pandiga vib tagada iga rahaliselt
hinnatavat nuet.
Pantija ja pandiga tagatud nude vlgnik vivad olla erinevad
isikud
Pant on asjaiguslik tagatis neid peetakse paremateks kui
vlaiguslikke tagatisi.
Asjaiguslik: Pantija vastutab ainult pandi esemega. Aga kui ta
on samas ka ise vlgnik, siis vastutab ikka kogu oma varaga. Aga
igal juhul selle esemega ta ka vastutab (sltumata sellest, kas tal
muud vara vi sissetulekuid on).
Vlaiguslikult vastutab kogu oma varaga (mida aga ei pruugi
olemas olla ja pealegi tuleb talle titemenetluses jtta miinimumpalk
jmt)
Pandigus jaguneb:
Kinnispant
Hpoteek
Kohtulik hpoteek
AS 334 lg 3 hpoteek
Vallaspant
Ksipant
Registerpant
Kommertspant
igustepant
Finantstagatis
tavaline iguste pant
Ehitise pant
Seadusest tulenev pandiigus
Ksipant: 281 lg 1: Vallasasja vib pandiga koormata selliselt, et
panditud asi antakse le pandipidaja valdusse ja lepitakse kokku
ksipandi seadmises. 282 lg 2: Pandi seadmise kokkulepe (ksipandi
leping) tuleb slmida kirjalikult, kui panditud asja vrtus letab
viitsada krooni.
Ksipant eeldab pandipidaja valdust asja le seega esmapilgul
suhteliselt kasutu instrument. Saab eelkige kasutada vrtesemete
puhul vi muu eseme puhul, mida isikul pole vaja kasutada hetkel.
Samuti pandipidaja ei taha endale nende pandi esemete hoidmise
kohustust. Siiski teatud juhtudel rakendatav: 281 lg 1 lause 2, 282
lg 12.
Eestis on olemas ka teatud seaduse alusel tekkivad pandiiguse
juhud. 281 lg 2 alusel rakendub neile ksipandi stted.
282 lg 3: samale vallasasjale ei saa seada mitut ksipanti.
Samas 281 lg 3: Kui vallasasi on koormatud mitme pandiigusega,
mratakse pandiiguse jrjekoht pandiiguse tekkimise ajaga. Tegelikult
siin vastuolu ei ole, kuna 282 lg 3 kib tehinguliste ksipantide
kohta (aga vib olla muid pandiigusi ja seaduse alusel pante).
Pantimine eeldab, et pantijal on panti seades ksutusigus.
Psterngas 2821: ksipandi heauskne omandamine. See kehtib ksnes
ksipandi tehingulise omandamise olukorras.
Ksipandi realiseerimine: saab panditud asja ma, kui pandiga
tagatud nuet kohaselt ei tideta. Ette teatamine vhemalt 1 kuu, vib
krvale kalduda, kui asi on riknemisohus vi kui ette teatada pole
vimalik (viimasel juhul ei teata, aga ootad ikka 1 kuu).
Pandipidaja vib selle ma siis avalikul enampakkumisel.
Mgist saadud rahast vetakse maha mgikulud ja vlgnetud summa.
lejv raha antakse pantijale tagasi.
Ksipant on aktsessoorne tagatis, tema kehtivus sltub tagatava
nude olemasolust. Kui pandiga tagatud nue lpeb, lpeb ka
ksipandiigus ( 284).
Registerpant: AS 297 lg 1: Patenti, kaubamrki,
tstusdisainilahendust, kasulikku mudelit, sorti, mikrollituse
topoloogiat, mootorsidukit ja husidukit, mis on kantud registrisse,
mille andmed on avalikud ja mille pidamine on reguleeritud
seadusega stestatud korras, vib koormata registerpandiga selliselt,
et isikul, kelle kasuks registerpant on seatud, on igus pandiga
tagatud nude rahuldamisele panditud eseme arvel.
Ei eelda otsese valduse leandmist pandipidajale.
Muid vara esemeid registerpandiga koormata ei saa. Ka 297
nimetatud esemeid saab pantida ainult juhul, kui nende register
vastab paragrahvis nimetatud nuetele. Vaieldav niteks, kas
mootorsidukit saab registerpandiga pantida (seaduse alusel?,
avalik?).
Muidu on registerpanti ritatud muuta vimalikult laevahpoteegi
sarnaseks.
igustepant: tuleb eristada siin nudeigused, kik muud igused.
Nudeiguste pantimine: Ostja tellib auto, maksab kohe ra hinna 2
m, 3 kuu prast peab saama auto ktte. Ostjal on vaja kki raha. Saab
pantida PP-le nudeiguse mgilepingust (ja see ei eelda valduse
leandmist, kuna nuetel pole ldiselt valdust).
Pandileping peab olema kirjalikus vormis, v.a. finantstagatise
puhul.
317: Nude pantimisest peab pantija teatama panditud nude
vlgnikule, kui pandilepingus ei ole kokku lepitud teisiti see on PP
huvides.
Kuni mgiiguse tekkimiseni tuleb panditud igus tita vlgnikul
hiselt pandipidajale ja pantijale ( 319 lg 1).
Peale mgiiguse tekkimist 319 lg 2 jrgi. Aga peab ksima ka
pantija kest le, kas mgiigus on tekkinud. Vajadusel peavad pantija
ja PP omavahel klaarima.
Kui pandipidaja saab selle auto ktte, siis see muutub ksipandiks
ning realiseeerib selle ksipandi realiseerimise stete jrgi.
Kui panditakse raha maksmise nue ja see saadakse ktte. Siis PP
vtab vajaliku osa endale ja lejnu tagastab.
Finantstagatis:
AS 314
Finantstagatiseks loetakse vrtpaberi vi rahalise nude koormamist
pandiigusega vi tagatise andmise eesmrgil lekandmist, kui nii
tagatise andjaks kui ka tagatise vtjaks on teatud isik (prof
turuosaline jt)
314 lg 2: Finantstagatiseks loetakse vrtpaberi vi rahalise nude
koormamist pandiigusega vi tagatise andmise eesmrgil lekandmist ka
juhul, kui tagatise andjaks vi vtjaks on juriidiline isik ja
tehingu teiseks pooleks on kesoleva paragrahvi 1. like punktides 14
nimetatud isik.
VS ja pankrotiiguse stted ka kohalduvad.
Finantstagatis on ka iguste pant.
Erisused tulevad peamiselt pankrotiigusest.
Seadusest tulenev pandiigus.
Niteks rileandja pandiigus
Seadusest tuleneva pandi mgiiguse realiseerimine tuleb ksipandi
stete alusel.
Ehitise pant
Kommertspant: eeskujuks Soome ja Rootsi igus.
Kommertspandiseadus. 1 lg 1: riregistrisse kantud ettevtja vib nude
tagatisena seada oma vallasvarale kommertspandiregistrisse kantud
kesolevas seaduses stestatud ulatusega pandi (kommertspant), ilma
et ta annaks le panditava vara valdust.
Kohaldatakse registerpandi stteid, kui pole stestatud
teisiti.
Hlmab kogu vallasvara, ka sellisele varale, mis omandatakse
prast pandi seadmist. Ei laiene 2 lg 3 vlistustele (nit raha,
vrtpaberid, hpoteek, hpoteegi praldistele, neile asjadele, millele
seatakse ksipant). Tegelikult ei olegi seega eriti asju, mida
kommertspant hlmaks.
5 lg 1: Ettevtja vib kommertspandiga koormatud vara tavaprase
majandustegevuse raames kasutada ja ksutada. 5 lg 2: Kui ettevtja
vrandab kommertspandiga koormatud vara hulka kuuluva asja tavaprase
majandustegevuse raames, lpeb kommertspant sellele asjale. Kui
isik, kellele asi vrandati vi kelle kasuks asja koormati, oli
omandi vi muu asjaiguse omandamisel ettevtja ksutusiguse suhtes
heauskne, lpeb pandiigus isegi siis, kui leandmine oli vastuolus
kesoleva paragrahvi likes 1 stestatuga. Kommertspandiregister on
avalik, aga sellest ei saa jreldada, et igaks peaks seda
kontrollima ja kommertspandist teadma.
Kommertspant ei ole vga hea tagatis PP jaoks (vara ring vike,
mida saab pantida; vara le jrelevalve teostamine keeruline,
laialitassimine vimalik jne).
Samuti ei ole ta hea tagatis pantija jaoks (kuna tagatis on nrk,
ei saa madala intressiga laenu; tegevus allutatud vga suurtele
piirangutele, kui kogu vallasvara panditud; piiratud tavaprase
majandustegevusega, kige muu jaoks vaja pandipidaja luba; 11:
vlausaldaja vib nuda ka mittesissenutavaks muutunud nude sisse
teatud tingimustel, 11 lg 1 p 3).
Kasutatakse rohkem teisese tagatisena Hpoteek ehk kinnispant. AS
325 jj. Hpoteegiga saab koormata kinnisasja ja kinnisasja mttelist
osa. Samuti on vaja v kokkulepet, ksutusigust ja kannet
kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kantakse hpoteegisumma ja
kande aeg.
Aga piiratud asjaiguste jrjekoht tuleb mrata lbivalt le 3. ja 4.
jao, sisse kandmise aja jrgi.
Hpoteek iseenesest ei pane omanikule raha maksmise kohustust,
vaid saab seda vaid tagada.
Hpoteek ei eelda tagatava nude olemasolu. Vib tagada nii
olemasolevaid kui ka tulevasi nudeid.
Kinnisasja omanik vib seada enda kasuks algse omanikuhpoteegi.
Ta vib selle niteks loovutada mingile muule pangale.
Kui prast laseb omanik hpoteegi oma nimele kanda, siis on ka
omanikuhpoteek (aga mitte algne). Siis 332 alusel vlaiguslik nue:
Kui hpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab ks ja sama
isik, vib sama vi tagapool asuva jrjekohaga hpoteegipidaja nuda
sellise hpoteegi kustutamist. Aga see nue ei kehti algse
omanikuhpoteegi suhtes.
Hpoteegi kandes mrgitakse alati ra hpoteegi summa.
Hpoteegi sundtitmine: saab sundtita ksnes titemenetluse
seadustikus stestatud alustel ja korras (titur teeb). Tituril on
vaja titedokumenti. Titedokumendiks on reeglina justunud
kohtuotsus. Erandina (praktikas reeglina) ei ole vaja, kui on
notariaalselt testatud kokkulepe, kus omanik on vtnud kohustuse
alluda kohesele sundtitmisele (titemenetluse seadustik 2 lg 1 p
19). Inimene saab titemenetluse algatamisest teada saamisest saadik
seda hageda.
Hpoteegi realiseerimine: kinnisasi makse kigepealt makstakse
tituri tasud. Kui 1.jrjekohal oleva hpoteegi alusel kinnisasi
makse, kustutatakse ka tagapool asuvatel jrjekohtadel olevad
hpoteegipidajad (aga nad vivad osaleda titemenetluses tulemi
jagamisel). Raha jagamisel vetakse arvesse ka reaalselt hpoteegiga
tagatavaid nudeid, mitte ainult hpoteegisummat (kigepealt makstakse
viksem, kas hpoteegisumma vi reaalselt vlgnetav summa, vetakse
jrjest jrjekoha jrgi).
Millised nuded on hpoteegiga tagatud? 346 lg 1: Hpoteegiga on
tagatud nue, sellele nudele kolme aasta jooksul enne kinnisasja
mmist sundenampakkumisel vi pankroti vljakuulutamist vlja maksmata
intressid, samuti viivis ja vla sissenudmise kulutused,
hpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud
kindlustusmaksud ning muud krvalnuded. 346 lg 2: Kokkulepe, millega
mratakse, milline nue on hpoteegiga tagatud, peab olema
notariaalselt testatud. Soovitus: vimalikult kitsalt nimetatud, mis
nuded on hpoteegiga tagatud!!!
hishpoteek: 359 jj
Kohtulik hpoteek: 363 lg 1: Hagi tagamiseks vib kohus seada
haginude ulatuses hpoteegi, mis peab olema kinnistusraamatusse
kantud kohtuliku hpoteegina. Kui hagi rahuldatakse, siis hpoteek jb
nude titmist tagama. Kui hagi ei rahuldata, siis vib kinnisasja
omanik nuda hpoteegi enda nimele kandmist.