KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA TANGERANG TUGAS MANAJEMEN PROPERTI ANALISIS MANAJEMEN PROPERTI MALL KELAPA GADING Oleh: Kelompok IV No. Nama NPM 1. Achprizar Greheta 08330004884 7. Dany Setiyawan 08330004912 17. Happy Bayu Prayudatama 08330004972 19. M. Arief Bukhari Saraan 08330004958 21. Priyan Mardya Kusuma 08330004972 22. Ricko Pratama 08330004977 28. Trian Ferianto 08330005000 29. Yuli ardiansyah 08330005008 Mahasiswa Program Diploma III Keuangan Spesialisai Penilai/PBB Tahun 2011
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
TANGERANG
TUGAS MANAJEMEN PROPERTI
ANALISIS MANAJEMEN PROPERTI MALL KELAPA GADING
Oleh: Kelompok IV
No. Nama
NPM
1. Achprizar Greheta 08330004884
7. Dany Setiyawan 08330004912
17. Happy Bayu Prayudatama 08330004972
19. M. Arief Bukhari Saraan 08330004958
21. Priyan Mardya Kusuma 08330004972
22. Ricko Pratama 08330004977
28. Trian Ferianto 08330005000
29. Yuli ardiansyah 08330005008
Mahasiswa Program Diploma III Keuangan
Spesialisai Penilai/PBB
Tahun 2011
1
GAMBARAN UMUM MAL KELAPA GADING
Pengembangan wilayah Summarecon Kelapa Gading diawali dari
semangat Grup Summarecon untuk 'menyulap' daerah yang awalnya rawa-
rawa menjadi kawasan terpadu hunian, komersial dan hiburan. Pada masa
akhir tahun 1980-an, Kelapa Gading sudah menjadi tujuan 'rekreasi' makanan
bagi masyarakat yang tinggal di Sunter, Pulo Mas, Rawamangun, Cempaka
Putih dan sekitarnya. Pada saat itu, restoran dan pemasok bahan baku
makanan masih tersebar secara sporadis di kawasan tersebut. Selain rukan,
Grup Summarecon semakin giat mengembangkan kompleks-kompleks
perumahan di kawasan Kelapa Gading. Untuk mengimbangi pesatnya
perkembangan kawasan, tak bisa dipungkiri, sebuah kawasan sentra niaga
yang lengkap dan mampu memenuhi kebutuhan hidup masyarakat sekitar
harus hadir disini.
Menanggapi kebutuhan ini, Grup Summarecon meresmikan Kelapa Gading
Plaza seluas 30.000 m2 yang merupakan cikal bakal Mal Kelapa Gading
pada 24 Maret 1990, dengan Diamond sebagai anchor tenant. Sejalan
dengan berkembangnya tuntutan gaya hidup masyarakat Kelapa Gading
yang semakin metropolis, pada tahun 1995 area Kelapa Gading Plaza
diperluas menjadi 70.000 m2 dan namanya pun berubah menjadi Mal Kelapa
Gading (MKG). SOGO pun bergabung sebagai anchor tenant. MKG membidik
pangsa pasar yang lebih luas dari Jakarta Utara, dengan mengacu pada
konsep mal keluarga. MKG pun meraih Penghargaan Adikarya Wisata dari
Dinas Pariwisata Jakarta pada tahun 2001. Pada awal tahun 2003, MKG
kembali mengembangkan luas areanya hingga mencapai 130.000 m2. MKG
pun semakin memantapkan posisinya sebagai pusat wisata belanja skala
regional dengan tema Fashion, Food & Entertainment, yang mampu
menggaet penyewa-penyewa berkelas internasional seperti Zara, Next,
Mothercare dan Starbucks. Pengembangan MKG ini dilakukan seiring dengan
pengembangan area Sentra Kelapa Gading sebagai pusat bisnis, komersial
2
dan hiburan. Untuk memperluas pilihan bagi konsumen dalam memenuhi
segala kebutuhannya, saat ini Grup Summarecon tengah melakukan
pembangunan MKG Phase 5, diiringi perluasan area parkir.
PELAKSANAAN MANAJEMEN PROPERTI PADA
MAL KELAPA GADING
A. VISI, MISI, DAN NILAI PERUSAHAAN
Mal Kelapa Gading berada di bawah kepemilikan PT Summarecon
Agung Tbk yang memiliki visi dan misi sebagai berikut:
Visi
Menjadi “Crown Jewel” di antara pengembang properti di Indonesia
yang secara berkelanjutan memberikan nilai ekonomi yang optimal
kepada pelanggan, karyawan, pemegang saham dan pemangku
kepentingan lainnya, serta juga berperan dalam menjaga lingkungan
dan menjalankan tanggungjawab sosial.
Misi
1. Mengembangkan kawasan Summarecon Kelapa Gading, menjadi
semakin lengkap dan bernilai, serta mengembangkan kawasan
baru dengan semangat inovasi.
2. Memberikan pelayanan terbaik dan terpadu kepada konsumen
melalui sistem yang tepat dan ditingkatkan secara terus menerus
3. Fokus pada pengembangan dan pengelolaan perumahan,
apartemen dan pusat perbelanjaan yang semakin ramah
lingkungan.
3
4. Bekerjasama dengan partner strategis dengan menerapkan prinsip
tata kelola perusahaan yang baik dan profesional.
5. Fokus dalam pengembangan Sumber Daya Manusia yang
berkualitas, sejahtera serta sesuai dengan nilai dan budaya
perusahaan.
6. Meningkatkan pendapatan dan keuntungan perusahaan sesuai
target tahun 2010-2015.
Nilai-nilai Summarecon
1. Melayani pelanggan secara efektif dengan sepenuh hati.
2. Mendukung tumbuh-kembangnya kewirausahaan.
3. Memfasilitasi kehidupan yang seimbang.
4. Melestarikan nilai-nilai keluarga.
5. Memberikan kontribusi yang bermanfaat
kepada masyarakat dan lingkungan sekitar.
7. Memandu transformasi setiap pelanggan.
Tujuan pendirian Mal Kelapa Gading adalah untuk mengembangkan
investasi di bidang retail dalam rangka memenuhi beragam kebutuhan
masyarakat modern sekarang ini dengan konsep fashion, food, dan
entertainment yang terpadu.
Berdasarkan visi dan misi dari pembangunan Mall kelapa gading,
maka dibentuk suatu manajemen property yang bertujuan untuk:
1. Mengelola investasi
Dalam mengelola investasi, Manajer properti harus memastikan
bahwa nilai dari properti yang dikelolanya tidak mengalami penurunan
dan bahkan sebaliknya nilainya terus bisa naik. Nilai sebuah
4
properti dapat diformulasikan sebagai berikut:
Nilai = Pendapatan operasional bersih setahun (NOI) x (1/i)
Keterangan :
NOI = pendapatan kotor setahun – biaya operasional setahun
i = tingkat kapitalisasi dari properti tersebut
Tolok ukur atau performance investasi dapat diukur dengan
menggunakan besaran dari tingkat hasil yang akan diperoleh
(yield). Semakin tinggi yield dari suatu investasi, maka semakin
tinggi risiko dan tingkat pengembalian (risk & retun) yang akan
diperoleh. Yield dapat diformulasikan sebagai berikut:
Yield (%) = (Pendapatan operasional bersih setahun /Nilai) x 100%
Dengan demikian salah satu keberhasilan dari suatu manajemen
properti dapat terlihat dari kemampuan mereka memberikan
kontribusi dalam meningkatkan penghasilan bersih dari properti
tersebut.
Berdasarkan data yang kami peroleh, pendapatan bersih Mal Kelapa
Gading dari tahun ke tahun terus mengalami peningkatan. Hal ini
menunjukkan bahwa pihak pengelola telah berupaya semaksimal
mungkin untuk terus menaikkan nilai properti Mal Kelapa Gading
5
Data Pendapatan Bersih Periode 2002-2007 (dalam miliar rupiah)
Tahun 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Pendapatan
Sewa
119,24
195,37
231,46
240,96
244,20
250,64
2. Mengelola bisnis
Tujuan dari kegiatan ini adalah optimalisasi dari arus kas
sekaligus memelihara dan meningkatkan nilai properti tersebut.
Kegiatan manajemen properti sebagai suatu bisnis atau usaha juga
tidak dapat dipisahkan dalam kaitannya mengelola properti sebagai
suatu investasi sebab keduanya saling terkait dan memiliki hubungan
yang erat. Dalam hal ini kegiatan manajemen properti Mal Kelapa
Gading meliputi:
a. Memasarkan ruangan dengan harga sewa yang terbaik
Bagian pemasran melakuakan kegiatan pemasaran. Calon
penyewa dapat datang langsung ke bagian pemasaran untuk
mengetahui ketersedian ruang sewa di mal. Selain itu, calon
penyewa dapat mengetahui ketersediaan ruang sewa melalui hot
line khusus yang disediakan.
b. Menagih sewa dan biaya pelayanan (service charge)
Penyewa melakukan pembayaran sendiri uang sewa dan service
charge setiap bulan ke bank. Pengelola akan menegur penyewa
secara tertulis jka terjadi keterlambatan pembayaran uang sewa
dan service charge.
c. Memelihara properti
6
Bagian teknik melakukan kegiatan pemeliharaan bangunan,
sedangkan bagian operasional bekerjasama dengan beberapa
perusahaan outsourcing melakukan pemeliharaan kebersihan
bangunan.
d. Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala
Bagian keuangan bertanggung jawab melakukan pengelolaan
keuangan. Bagian ini berperan dalam pengendalian biya guna
tercapai efisiensi pengeluaran. Bagian ini uga menyususn laporan
keuangan secara berkala untuk mengetahui arus kas dan kinerja
Mal.
e. Memonitor nilai properti
Manajer Pengelola Mal Kelapa Gading memonitor nilai properti. Hal
ini dilakukan untuk mengetahui perkembangan Mal Kelapa Gading
serta untuk menghadapi persaingan yang ditimbulkan oleh banyak
faktor.
f. Melakukan pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap,
seperti area Area Parkir,Car Call & Information Counter, E-Directory
Kereta Dorong Bayi & Kursi Roda, Shuttle Bus & Lokomotif, Toilet,
Baby Care,Musholla,Ruang P3K & Ambulance,Lokomotif dan ruang
tunggu pengemudi
g. Memahami pentingnya suatu komunikasi dan informasi
Perkembangan informasi terkini selalu diikuti oleh Manajer
Pengelola mal sesuai perkembangan bisnis yang dijalankan.
Pengelola juga melakukan pengamatan terhadap kebijakan-
kebijakan yang dikeluarkan pemerintah sebagai langkah antisipatif
untuk menghindari kerugian yang mungkin timbul dari kebijakan
pemerintah tersebut.
7
B. BENTUK ORGANISASI MANAJEMEN PROPERTI
Untuk lebih jelasnya, berikut uraian pekerjaan masing-masing jabatan:
A. Koordinator Manajer Property Retail
Tugas Pokok:
1. Melakukan perencanaan serta menganalisa hal–hal yang dianggap
perlu bagi kemajuan ataupun pengembangan tiap–tiap unit usaha.
2. Bertanggung jawab atas kelancaran operasional gedung untuk
tiap–tiap unit usaha.
3. Bertanggung jawab atas tercapainya target operasional gedung
(antara lain tingkat hunian, cash flow, dll )
4. Menjaga hubungan baik dengan tenant dan pihak yang terkait
dengan operasional gedung.
5. Memberikan tugas dan arahan pekerjaan.
Wewenang:
1. Merekomendasikan kontraktor/vendor sesuai lingkup pekerjaan.
2. Mencari solusi atas segala permasalahan pengelolaan gedung.
B. Manajer Pengelola Plaza Bintaro Jaya
Tugas Pokok:
8
1. Melakukan perencanaan serta menganalisa hal-hal bagi kemajuan
ataupun pengembangan Plaza Bintaro Jaya Jaya.
2. Memastikan kelancaran operasional gedung.
3. Mengendalikan dan mengatur arus kas keuangan sesuai program