8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
1/44
ABSTRAK
PT. Pakuwon Jati Tbk. merupakan perusahaan BUMS yang bergerak pada
bidang properti. Perusahaan ini didirikan sejak tahun 198 dan te!ah berkembang
dari tahun ke tahun. "itinjau dari prospek pembe!ian saham PT. Pakuwon Jati
Tbk. akan di!akukan ana!isis makroekonomi# industry# dan keuangan.
"a!am bahasan makroekonomi# akan diana!isis beberapa tren positi$ dan
negati$ dimana diantaranya ada!ah ni!ai P"B# in$!asi# suku bunga# ni!ai tukar
rupiah# dan rea!isasi in%estasi baik asing maupun domestik di &ndonesia. "a!am
ana!isis ini# pada akhirnya ditemukan banyaknya tren negati$ ketimbang tren
positi$ yang ada.
'a!u pada ana!isis industri akan diana!isis sik!us hidup perusahaan PT.
Pakuwon Jati Tbk. dan ditinjau pu!a eksterna! industry perusahaan (menga)u pada
!ima aspek* yang mampu memberikan dampak signi$ikan. Pada hasi! akhir
ditemukan bahwa perusahaan sedang tidak optima! dan eksterna! perusahaan yang
tidak memberikan dampak signi$ikan meskipun persaingan kuat.
Se)ara keuangan# PT. Pakuwon Jati Tbk. saat ini sedang tidak sehat dan
memberikan kinerja yang buruk pada aspek+aspek $inansia!nya. Sehingga
membuat in%estor memutuskan untuk berusaha menjua! ataupun tidak membe!i
saham PT. Pakuwon Jati Tbk.
Kata kunci: makroekonomi, inflasi, suku bunga, investasi, industri, dan
keuangan.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
2/44
KATA PENANTAR
Puji syukur kami u)apkan kepada Tuhan ,ang Maha -sa# karena atas
berkat rahmat+ya# kami dapat menye!esaikan !aporan hasi! pengamatan yang
berjudu! /na!isis 0undamenta! pada PT. Pakuwon Jati Tbk.
Pada pengamatan ini kami mengamati kondisi PT. Pakuwon Jati Tbk.
da!am bursa saham ' 23 dan mengana!isa se)ara makro ekonomi# industri serta
keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk. pada sektor properti. Tujuan pengamatan ini
bermaksud untuk dapat memahami )ara mengana!isis ni!ai harga saham sebuah
perusahaan.
Berhasi!nya penye!esaian !aporan hasi! pengamatan ini tidak ter!epas dari
bimbingan dan bantuan berbagai pihak baik se)ara mora! dan materia!. Untuk itu
da!am kesempatan ini penu!is bermaksud untuk mengu)apkan terimakasih kepada
Bapak Muhammad Sai$u! 4akim S.-.# M.M.# se!aku "osen Mata 5u!iah
Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io Manajemen Bisnis &TS.
Penu!is sangat terbuka tehadap kritikan# saran dan masukan bagi
pengembangan bagi penu!isan !aporan hasi! pengamatan ini. /khir kata# penu!is
sampaikan terimakasih.
Surabaya# 16 "esember 613
Penu!is
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
3/44
!A"TAR #S#
ABSTRAK ...............................................................................................................KATA PENANTAR .............................................................................................
!A"TAR #S#..........................................................................................................
!A"TAR A$BAR ..............................................................................................
!A"TAR TABE%..................................................................................................
BAB # PEN!A&'%'AN.......................................................................................
(.( %atar Belakang........................................................................................
(.) Rumusan $asala*...................................................................................
(.+ Tuuan.......................................................................................................(.- $anfaat....................................................................................................
BAB ## !ESKR#PS# PER'SA&AAN..................................................................
).( Bursa Efek #ndonesia...................................................................................
).) #ndeks %-/.............................................................................................
).+ Seara* Singkat........................................................................................
).- Kegiatan 01erasional..............................................................................
)./ #dentitas Perusa*aan...............................................................................
)./.( Struktur 0rganisasi Paku2on 3ati.................................................
)./.) 4isi $isi Perusa*aan.......................................................................
)./.+ Strategi Paku2on 3ati......................................................................
)./.- Struktur Perusa*aan.......................................................................
).5 Seara* Paku2on 3ati 1ada Bursa Sa*am............................................
).5.( Pemilik Sa*am..................................................................................
).6 Pros1ek Bisnis..........................................................................................
BAB ### ANA%#S#S $AKR0 EK0N0$#........................................................
+.( Produk !omestik Bruto........................................................................
+.) Tingkat #nflasi........................................................................................
+.+ Tingkat Suku Bunga 7B# Rate8.............................................................
+.- Nilai Tukar $ata 'ang.........................................................................
+./ Realisasi #nvestasi di #ndonesia............................................................
BAB #4 ANA%#S#S #N!'STR#..........................................................................
-.( Siklus &idu1 #ndustri............................................................................
-.) Analisis Porter9s "ive "orce..................................................................
BAB 4 ANA%#S#S KE'ANAN........................................................................
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
4/44
/.( %a1oran Keuangan................................................................................
/.) Analisis %a1oran Keuangan.................................................................
BAB 4# KES#$P'%AN !AN SARAN..............................................................
5.( Kesim1ulan............................................................................................
5.) Saran.......................................................................................................
!A"TAR P'STAKA...........................................................................................
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
5/44
!A"TAR A$B
7ambar . 1 'ogo B-&.............................................................................................7ambar . 'ogo Perusahaan Pakuwon Jati.........................................................
7ambar . Struktur rganisasi Pakuwon Jati.....................................................7ambar . 2 Struktur Perusahaan Pakuwon Jati.................................................
7ambar . 1 7ra$ik !aju in$!asi &ndonesia berdasarkan &45.................................12
7ambar . :ea!isasi in%estasi &ndonesia 3 tahun terakhir 1
7ambar 2. 1 Sik!us hidup perusahaan....................................................................;
7ambar 2. Porter
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
6/44
Tabe! . 1 Pemegang Saham Pakuwon Jati............................................................13
Tabe! . 1 7"P &ndonesia 8 tahun terakhir............................................................1=
Tabe! . Tingkat in$!asi &ndonesia 3 tahun terakhir.............................................19
Tabe! . B& rate se!ama tahun terakhir.............................................................1
Tabe! . 2 i!ai tukar rupiah tahun terakhir........................................................
Tabe! 3. 1 'aporan nera)a akti%a PT. Pakuwon Jati Tbk 61 hingga 612
3
Tabe! 3. 'aporan nera)a bagian pasi%a PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun
61 hingga 612...................................................................................................Tabe! 3. 'aporan !aba rugi PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga
612........................................................................................................................
Tabe! 3. 2 >ost o$ -?uity........................................................................................
Tabe! 3. 3 Perhitungan growth rate........................................................................
Tabe! 3. ; i!ai P-: 3 perusahaan da!am sektor properti.............................. .......
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
7/44
BAB #
PEN!A&'%'AN
(.( %atar Belakang
"i era persaingan g!oba!isasi yang pesat da!am sektor industri ini
mengharuskan perusahaan untuk mempertahankan eksistensinya dari an)aman
pesaing maupun an)aman g!oba!. Perusahaan yang dapat bertahan di era
g!oba!isasi ini ada!ah perusahaan yang dapat bersaing dengan ino%asi#
kemampuan manajemen dan sumber daya yang potensia!. Proses adaptasi di
tengah perkembangan yang pesat ini dapat di!akukan sa!ah satunya ada!ah dengan
menjadikan perusahaan 7o Pub!i) (&P*.
Perusahaan yang sudah terda$tar di &P tentu akan mendapatkan pe!uang
untuk menambah moda! usahanya. Para in%estor akan men)ari dan menanamkan
moda!nya kepada perusahaan yang &P dengan me!ihat prospek dan keuntungan
yang akan didapat o!eh para penanam moda! itu di masa depan. Jika harga saham
sesuai dengan harga pasar dan memi!iki prospek yang baik# perusahaan akan
mendapatkan keuntungan berupa moda! tambahan dari para in%estor. &n%estor
akan men)ari perusahaan yang baik untuk menin%estasikan moda!nya sehingga
mendapatkan keuntungan dari moda! yang diin%estasikannya.
"i &ndonesia terdapat isti!ah indeks ' 23 yang merupakan indeks saham
dengan ni!ai kapita!isasi pasar dari 23 saham yang pa!ing !ikuid dan memi!iki ni!ai
kapita!isasi yang besar ha! itu merupakan indikator !ikuidasi. "a!am ' 23
dikategorikan da!am 9 sektor usaha. Sa!ah satunya ada!ah sektor properti.
Perkembangan bisnis property di &ndonesia dini!ai akan semakin pesat dan
meningkat di tahun 612. Bahkan dari 13 kota di /sia Pasi$ik# Jakarta termasuk
menjadi sa!ah satu kota terbaik untuk berbisnis property (Tempo.)om# ;@1@1*.
/danya krisis ekonomi -ropa menyebabkan in%estor tertarik me!ihat negara+
negara kawasan /sia yang dini!ai !ebih potensia! dan sa!ah satunya &ndonesia.
Berdasarkan $enomena yang te!ah di paparkan# maka penu!is tertarik untuk
me!akukan ana!isis $undamenta! terhadap perusahaan da!am sektor ini yang masuk
da!am indeks ' 23.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
8/44
(.) Rumusan $asala*
:umusan masa!ah dari !aporan ini ada!ah sebagai berikutA1. Bagaimana ana!isis kondisi makro ekonomi yang ada saat ini. Bagaimana ana!isis industri properti. Bagaimana ana!isis !aporan keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk2. /pakah saham PT. Pakuwon Jati Tbk (PC* !ayak dibe!i o!eh in%estor
(.+ Tuuan
Tujuan penyusunan !aporan ini ada!ah sebagai berikutA
1. Mengetahui dan memahami penggunaan ana!isis $undamenta! da!am
meni!ai harga saham suatu perusahaan.. Memahami proses ana!isis makro ekonomi pada sebuah !ingkungan bisnis.. Memahami proses ana!isis industri pada sebuuah industri tertentu.
2. Mengetahui dan memahami ana!isis !aporan keuangan sebuah perusahaan.
(.- $anfaat
Man$aat dari penyusunan !aporan ini ada!ah sebagai berikutA
1. Mengetahui imp!ementasi ana!isis $undamenta! terhadap sebuah
perusahaan.. Mengetahui pentingnya i!mu Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io.
'aporan ini dapat dijadikan sebagai dasar untuk pemba)a menentukan
keputusan in%estasi terhadap PT Pakuwon Jati Tbk (PC*.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
9/44
BAB ##
!ESKR#PS# PER'SA&AAN
).( Bursa Efek #ndonesia
Bursa -$ek Jakarta atau Bursa -$ek &ndonesia
(B-&* ada!ah wadah para pemegang saham untuk
me!akukan perdagangan saham atau e$ek yang
mereka mi!iki. Bursa -$ek &ndonesia merupakan
penggabungan dari Bursa -$ek Jakarta dan Bursa
-$ek Surabaya pada "esember 66=.
7ambar . 1 'ogo B-&
&ndeks harga saham yang ada pada B-& ada!ahA
1 &ndeks 4arga Saham 7abungan (&4S7*# menggunakan semua saham yang
ter)atat &ndeks '23# menggunakan se!eksi untuk mendapatkan 23 saham terpi!ih &ndeks &"D6# menggunakan se!eksi untuk mendapatkan 6 saham
terpi!ih2 &ndeks &ndi%idua!# indeks harga pada harga dasar untuk masing+masing
saham3 &ndeks 5ompas 166# indeks dengan 166 saham yang dipi!ih o!eh harian
5ompas; &ndeks Sektora!# menggabungkan saham da!am suatu sektor yang sama= &ndeks Pe$indo3# indeks dengan 3 saham yang dipi!ih o!eh Pe$indo8 &ndeks Bisnis+=# indeks dengan = saham yang dipi!ih o!eh harian Bisnis
&ndonesia9 &ndeks SMin$ra+18# indeks dengan 18 saham yang dipi!ih o!eh PT Sarana
Mu!ti &n$rastruktur 16 &ndonesia Sharia Sto)k &ndeE (&SS&*# indeks dengan memi!ih se!uruh
saham yang sudah terda$tar da!am "a$tar -$ek Syariah11 Jakarta &s!ami) &ndeE (J&&*# indeks dengan memi!ih 6 saham yang sudah
terda$tar da!am "a$tar -$ek Syariah1 &ndeks S:&+5-4/T indeks dengan 3 saham dipi!i!ih o!eh ,ayasan
5ehati1 &ndeks Papan Utama dan Pengembangan# &ndeks berdasarkan ke!ompok
saham B-& yaitu Papan Utama dan Papan Pengembangan.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
10/44
).) #ndeks %-/
'23 merupakan sa!ah satu saham indeks da!am B-&. "a$tar saham a)uan
diperbaharui setiap ; bu!an seka!i. Periode da$tar saham yang masuk ke da!am
'23 ada!ah bu!an 0ebruari+Ju!i dan /gustus+Januari. '23 terdiri dari 23 emiten
yang memi!iki tingkat !ikuiditas tinggi. Peni!aian akan !ikuiditas dipengaruhi o!eh
pertimbangan kapita!isasi pasar. 5riteria Pemi!ihan saham '23 ada!ahA
1 Sudah ter)atat da!am B-& minima! bu!an 5apita!isasi pasar da!am suatu periode /kti%itas transaksi regu!ar 2 Prospek keuangan dan pertumbuhan perusahaan3 Jum!ah hari berdagang di pasar regu!ar
Setiap bu!an seka!i# B-& me!akukan pemantauan dan pemeriksaan sertae%a!uasi mengenai pergerakan saham+saham '23 tersebut.
'23 pertama ka!i di!un)urkan bu!an 0ebruari 199= namun untuk
mendapatkan data historika! yang !ebih panjang# hari dasar yang dipakai ada!ah
tangga! 1 Ju!i 1992.
).+ Seara* Singkat
PT Pakuwon Jati Tbk merupakan perusahaan properti yang ber$okus di
dua kota besar di &ndonesia# yaitu Surabaya dan Jakarta. Pakuwon Jati merupakan pengembang dan penge!o!a komp!eks superblock pertama di &ndonesia yang
terdiri dari pusat perbe!anjaan modern# gedung perkantoran# apartemen# dan hote!
se)ara terpadu da!am satu !okasi.
Berdiri sejak 6 September 198# Pakuwon Jati merupakan perusahaan
properti yang berpenga!aman panjang dengan rekam jejak yang bagus. Pakuwon
Jati juga merupakan perusahaan properti pertama yang ter)atat di B-J yaitu pada
9 ktober 1989. 5apita!isasi pasar Pakuwon Jati hingga akhir tahun 61 te!ah!ebih dari USF 1# mi!iar dan terus berkembang. Pakuwon memi!iki porto$o!io
aset yang seimbang antara development dan investment # yaitu retail # residential #
commercial # dan hospitality development .
Pakuwon Jati memi!iki dan menge!o!a pusat perbe!anjaan terbesar di
&ndonesia# dengan 2 (empat* pusat perbe!anjaan !ebih dari .666 m leasable
area yang didukung o!eh penyewa utama yang solid . 5e+empat pusat perbe!anjaan
tersebut yaituA
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
11/44
1. Superb!ok Tunjungan >ity#. 5ota Mandiri Pakuwon >ity#. Superb!ok 7andaria >ity#2. Superb!ok 5ota 5asab!anka
Pemegangan saham yang memi!iki 3G atau !ebih saham Pakuwon
Jati Tbk# antara !ainA Burgami &n%esment 'imited (6#96G*# PT Pakuwon
/rthaniaga (1;#=3G*# >on)ord Media &n%estment 'td (=#9G* dan
:ay!ight &n%estment 'imited (=#13G*.
Berdasarkan /nggaran "asar Perusahaan# ruang !ingkup kegiatan
PC bergerak da!am bidang pengusahaan# antara !ainA pusat
perbe!anjaan (Tunjungan P!aHa# Superma!! Pakuwon &ndah# :oya! P!aHa#
B!ok M P!aHa*# pusat perkantoran (Menara Mandiri*# hote! dan apartemen
(Sheraton Surabaya 4ote!# Towers dan Somerset*# serta real estate
(Pakuwon >ity (dahu!u Perumahan 'aguna &ndah*# 7andaria >ity dan kota
5asab!anka*.
Pada tangga! /gustus 1989# PC mempero!eh pernyataan
e$ekti$ dari Bapepam+'5 untuk me!akukan Penawaran Umum Perdana
Saham (&P* PC kepada masyarakat sebanyak .666.666 dengan ni!ai
nomina! :p1.666#+ per saham dengan harga penawaran :p=.66#+ per
saham. Saham+saham tersebut di)atatkan pada Bursa -$ek &ndonesia (B-&*
pada tangga! 69 ktober 1989.
).- Kegiatan 01erasional
PT. Pakuwon Jati Tbk. (PC* merupakan perusahaan properti yang
ber$okus di dua kota besar di &ndonesia# yaitu Surabaya dan Jakarta. Pakuwon Jati
merupakan pengembang dan penge!o!a komp!eks superb!o)k pertama di &ndonesia
yang terdiri dari pusat perbe!anjaan modern# gedung perkantoran# apartemen# dan
hote! se)ara terpadu da!am satu !okasi.
Bisnis utama perusahaan ini me!iputi pengembangan rite!# perumahan#
perdagangan dan perhote!an. Pakuwon Jati saat ini memi!iki dan menge!o!a pusat
perbe!anjaan terbesar di &ndonesia# dengan = pusat perbe!anjaan !ebih dari
http://www.britama.com/index.php/tag/pwon/http://www.britama.com/index.php/tag/pwon/
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
12/44
316.666 m leasable area yang berada di Jakarta dan Surabaya yang didukung
dengan penyewa utama yang so!id.
Pada 16 ktober 612 Perseroan merampungkan akuisisi ;=#1G saham PT
Pakuwon Permai yang turut memberi kontribusi pada peningkatan ni!ai
kapita!isasi pasar Perseroan dari US" 1#6 mi!iar pada akhir 61 menjadi US"
1#99 mi!iar pada akhir 612.
Pada tahun 612 Perseroan juga meningkatan penyertaan saham dari 23G
menjadi =6G di PT >entrum Utama Prima# yang memi!iki !ahan se!uas 2#3 hektar
di Ja!an T.B. Simatupang# Jakarta.
Pakuwon Jati juga menambah satu !agi port$o!io properti Perseroan yang
akan memperkuat basis pertumbuhan pendapatan proyek (development revenue*
Perseroan untuk tahun+tahun yang akan datang yaitu dengan 7rand Pakuwon di
Surabaya Barat yang sudah mu!ai dipasarkan mu!ai tahun 612.
)./ #dentitas Perusa*aan
7ambar . 'ogo Perusahaan Pakuwon Jati
'ogo terdiri dari huru$ P dan J yang merupakan inisia! Pakuwon Jati
merepresentasikan bidang bisnis perusahaan yakni di bidang real estate.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
13/44
RUPS
PresidenDirektur
Direkturgeneralafairs
Dept.akuisisitanah
Dept. legal HRD
Direkturkomersial jakarta
GMkomersial
manajerpemasaran
manajeroperasi
manajerteknik
manajerpembayara
n
Direkturkomersialsurabaya
GM hotel
GMkomersial
manajer
pemasaran
manajeroperasioal
manajerteknik
manajerpembayara
n
Direkturpengembangan bisnis
pengembangan
komersialpengemba
nganresidensial
danhospitalitis
Direkturhubunganinvestor
Dept.keuanganperusahaa
n
Direkturkeuangan
GM fnane
Manajerkeuangan
Manajer
akuntansi
Manajerpajak
Manajer !"Sp
GM proyek
!nternal#udit
GMresidensial
De$an%omisaris
%omite#udit
)./.( Struktur 0rganisasi Paku2on 3ati
7ambar . Struktur rganisasi Pakuwon Jati
)./.) 4isi $isi Perusa*aan
4isi
ITumbuh bersama pemegang saham# karyawan# penyewa dan pembe!i.$isi
1 Menjadi pengembang pusat perbe!anjaan retai! non+strata yang terdepan di
&ndonesia . Mengembangkan superb!o)k terbaik dan pengembang hunian berska!a
kota mandiri untuk kua!itas hidup yang !ebih baik. Menjadi tempat kerja terbaik da!am industri properti2 Mengoptima!kan pengemba!ian in%estasi bagi penyewa dan pembe!i.
)./.+ Strategi Paku2on 3atiPakuwon Jati menja!ankan strategi pertumbuhan dengan keseimbangan
pendapatan antara re)urring in)ome a!ias pendapatan beru!ang dengan pendapatan
pengembangan a!ias development income. "engan begitu# perusahaan mempunyai
stabi!itas pendapatan disertai pe!uang untuk tetap tumbuh dari potensi pendapatan
pengembangan yang berasa! dari penjua!an produk.
)./.- Struktur Perusa*aan
7ambar . 2 Struktur Perusahaan Pakuwon Jati
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
14/44
).5 Seara* Paku2on 3ati 1ada Bursa Sa*am
Pakuwon ada!ah perusahaan properti &ndonesia pertama yang !isting di
Bursa -$ek &ndonesia (pada saat itu masih bursa e$ek jakarta tahun 1989*.
Berbeka! hasi! &P# perusahaan properti asa! Surabaya mu!ai menje!ma menjadi
perusahaan properti besar yang berbisnis di Surabaya. amun# tahun 66=
Pakuwon mu!ai masuk pasar Properti Jakarta dengan mengakuisisi 8#G saham
PT /rtisan Cahyu# pengembang superb!ok 7andaria di Jakarta. 5emudian# tahun
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
15/44
611 Pakuwon mengambi! a!ih kota 5asab!anka !ewat PT.-!ite Prima 4utama.
4ingga o%ember 612# kami men)atat Market Capitalization Pakuwon Jati pada
Bursa -$ek &ndonesia sebesar 2#3 tri!iun.
).5.( Pemilik Sa*am
Saat ini saham terbesar Pakuwon Jati sejum!ah 2#8G dimi!iki o!eh
pub!ik a!ias masyarakat. "a$tar Pemegang Saham Terbesar hingga bu!an Januari
tahun 612 ada!ah sebagai berikutA
Tabe! . 1 Pemegang Saham Pakuwon Jati.
).6 Pros1ek Bisnis
&ndustri properti dibayangi tantangan yang berat. "iperkirakan
industri properti masih akan menga!ami per!ambatan hingga dua tahun ke
depan. Tantangan industri properti tahun ini masih berat !antaran suku
bunga yang masih tinggi# aturan 'TK dan kredit inden. Se!ain itu#
pe!emahan ni!ai tukar :upiah juga memberi tekanan terhadap bisnis
properti karena hampir 6G bahan dasar impor. 4a! ini menyebabkan para
speku!an property menahan diri di tahun 613 ini. Tetapi PT Pakuwon JatiTbk (PC* diperkirakan masih akan )erah tahun 613. Pasa!nya# porsi
pendapatan beru!ang atau re)urring in)ome PC yang )ukup besar bisa
menutupi per!ambatan penjua!an.
Sepanjang tahun 612# PC mampu men)atatkan kinerja yang
positi$. Pendapatan usaha emiten properti yang berbasis di Jakarta dan
Surabaya ini 8 G menjadi :p #8= tri!iun dari tahun sebe!umnya :p #6
http://quote.kontan.co.id/?q=PWONhttp://quote.kontan.co.id/?q=PWON
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
16/44
tri!iun. Bahkan 'aba bersih perseroan me!esat tajam 1#1G dari :p 1#1
tri!iun menjadi :p #31 tri!iun di tahun 612.
/!hasi! !aba per saham dasar pengembang 5ota 5asab!anka ini
naik menjadi :p 3# dari sebe!umnya :p #3. Pen)apaian !aba bersih
perseroan juga didukung o!eh keuntungan pembe!ian entitas anak dengan
diskon sebesar :p 988# mi!iar dan keuntungan in%estasi sebesar :p 11#=
mi!iar. Sementara tahun sebe!umnya pendapatan dari keduanya tidak ada.
Pendapatan beru!ang memberikan kontribusi 2;G terhadap tota!
pendapatan perseroan atau sebesar :p 1#=8 tri!iun. 5ontribusi tersebut
naik 2#2G dari porsi re)urring in)ome tahun sebe!umnya sebesar :p 1#2
tri!iun. Tahun !a!u penjua!an properti PC menga!ami per!ambatan.
amun# besarnya porsi pendapatan beru!ang atau re)urring in)ome yang
besar menyokong pertumbuhan perseroan.
Perkiraan pertumbuhan industri properti tahun ini berkisar 16+1G.
Tetapi Pakuwon Jati berprospek )erah# bisa saja me!ebihi angka tersebut
karena terto!ong pendapatan re)urring in)ome yang besar terhadap
pendapatan sehingga saat penjua!an properti me!ambat perseroan masih
bisa tumbuh. Se!ai itu# proyek+proyek PC juga memi!iki prospek yang
)erah baik proyek ma!! dan residentia! sehingga masih bisa tumbuh sampai
6G.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
17/44
BAB ###
ANA%#S#S $AKR0 EK0N0$#
"a!am mengana!isis $undamenta! harga saham sebuah perusahaan# tentu
dimu!ai dengan mengana!isis kondisi ekonomi makro di sekitarnya. Per$ormansi
sebuah perusahaan akan sangat dipengaruhi o!eh adanya kondisi+kondisi
makroekonomi tempat perusahaan tersebut berada. /danya $!uktuasi yang terjadi
di pasar moda! sangat erat kaitannya dengan perubahan yang terjadi pada ekonomi
makro. "a!am memahami kondisi ekonomi makro# tentu akan menjadi bahan
pertimbangan bahkan mempermudah seorang in%estor da!am me!akukan
keputusan in%estasi. 5ondisi makroekonomi ini!ah yang menjadi $aktor penting
ketika akan mengana!isis sebuah perusahaan.
+.( Produk !omestik Bruto
Produk "omestik Bruto (P"B* merupakan sa!ah satu indikator penting
ketika kita ingin mengetahui kondisi ekonomi sebuah negara pada periode
tertentu. Pengertian dari P"B itu sendiri ada!ah jum!ah ni!ai tambah yang
dihasi!kan o!eh se!uruh unit usaha da!am suatu negara tertentu atau merupakan
jum!ah ni!ai barang dan jasa akhir yang dihasi!kan o!eh se!uruh unit ekonomi.
Pertumbuhan P"B ini menunjukkan pertumbuhan ekonomi sebuah negara dimana
perubahan P"B ini akan mempengaruhi pergerakan ni!ai saham yang terdapat di
sebuah negara. 5etika P"B sedang meningkat# ini berarti akan mema)u
pertumbuhan ekonomi dan juga daya be!i masyarakat di negara tersebut. "an
dengan meningkatnya daya be!i tersebut# akan mema)u peningkatan penjua!an
sebuah perusahaan.
Tabe! . 1 7"P &ndonesia 8 tahun terakhir
)5 )6 ); )< )( )(( )() )(+ )(-
P!B
(da!am mi!yar US"* ;2.; . 316. 39.; =33.1 89.6 91=.9 916.3 888.3
P!B
(perubahan G tahunan* 3.3 ;. ;.6 2.; ;. ;. ;.6 3.; 3.6
P!B 1er Ka1ita
(da!am US"* 1#396 1#8;1 #1;8 #; #13 #;28 #=61 #;2 #29
SumberA www.indonesian+in%estments.)om
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
18/44
"ari tabe! diatas dapat diketahui bahwa ni!ai P"B &ndonesia menga!ami
peningkatan hingga tahun 61. Tidak dapat dipungkiri bahwa krisis ekonomi
pada tahun 666 berdampak re!ati$ ke)i! terhadap perekonomian di &ndonesia.
Pada tahun 669# pertumbuhan P"B &ndonesia menjadi 2#;G. Pertumbuhan ini
masih tergo!ong pertumbuhan yang besar bi!a dibandingkan dengan negara !ain
yang tergabung da!am 7+6.
Peningkatan pertumbuhan 7"P &ndonesia pun mu!ai me!ambat pada tahun
61. 4a! ini disebabkan adanya kebijakan The 0ed yang membuat ekonomi
g!oba! juga berperan da!am per!ambatan pertumbuhan ekonomi negara+negara di
dunia pada masa itu. 5emudian ditambah dengan adanya tingkat in$!asi dan
naiknya harga BBM pada saat itu.
P"B terus bergerak menurun dari tahun 61 hingga 613. Tren yang
kurang baik ini juga ditambah dengan ni!ai tukar mata uang rupiah yang terus
tertekan sejak awa! 612. "engan adanya ha! ini# &ndonesia harus memikirkan
!angkah+!angkah yang harus di!akukan guna mempertahankan ataupun membuka
pintu in%estasi bagi para in%estor agar mau berin%estasi di pasar &ndonesia.
7en)arnya pembangunan in$rastruktur yang di!akukan o!eh &ndonesia pada masa
kini# tentu akan mendorong pertumbuhan ekonomi suatu negara.
+.) Tingkat #nflasi
"e$inisi in$!asi ada!ah sebuah keadaan dimana harga+harga barang se)ara
umum menga!ami kenaikan se)ara terus+menerus di suatu negara. Berbeda dengan
ni!ai P"B# ketika tingkat in$!asi naik maha harga saham akan turun (berbanding
terba!ik*. Begitu pu!a seba!iknya# ketika tingkat in$!asi turun# maka harga saham
akan naik. Peningkatan in$!asi sebuah negara sering dikaitkan dengan kondisi
ekonomi sebuah negara yang kurang baik. &n$!asi sendiri terjadi karena tingginya
permintaan atas produk dengan penawaran yang tidak dapat mengimbangi#
sehingga harga+harga akan )enderung meningkat. &n$!asi yang tinggi akan
mengurangi daya be!i dan tingkat pendapatan rii! dan ha! ini merupakan ha!
negati$ bagi in%estor.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
19/44
Tabe! . Tingkat in$!asi &ndonesia 3 tahun terakhir
Bu!an @ &n$!asi 616 611 61 61 612
Januari 6#82 6#89 6#=; 1#6 1#6=
0ebruari 6# 6#1 6#63 6#=3 6#;Maret +6#12 +6# 6#6= 6#; 6#68
/pri! 6#13 +6#1 6#1 +6#1 +6#6
Mei 6#9 6#1 6#6= +6#6 6#1;
Juni 6#9= 6#33 6#; 1#6 6#2
Ju!i 1#3= 6#;= 6#= #9 6#9
/gustus 6#=; 6#9 6#93 1#1 6#2=
September 6#22 6#= 6#61 +6#3 6#=
ktober 6#6; +6#1 6#1; 6#69 6#2=
o%ember 6#; 6#2 6#6= 6#1 1#3
"esember 6#9 6#3= 6#32 6#33 #2;Tingkat &n$!asi ;#9; #=9 2# 8#8 8#;
SumberA www.bps.go.id
Tabe! diatas menggambarkan ni!ai in$!asi &ndonesia da!am 3 tahun terakhir
yang sangat $!uktuati$. "apat di!ihat bahwa ni!ai in$!asi pada tahun 611 menurun
tajam sebesar 23G dari tahun sebe!umnya. Tingkat in$!asi terendah se!ama 3 tahun
terakhir berada pada tahun 611 yakni #=9G dimana angka ini termasuk angka
yang rendah dan baik untuk sebuah negara. 'a!u meningkat kemba!i pada tahun
61 yakni 2#G. Pada tahun 61# &ndonesia menga!ami peningkatan in$!asi
yang sangat tajam yakni hampir 93G. 4a! ini disebabkan karena adanya kebijakan
pemerintah menaikkan harga BBM bersubsidi pada waktu itu. 5enaikan BBM ini
akan mempengaruhi biaya produksi barang+barang yang berada di &ndonesia dan
berdampak pada kenaikan harga barang+barang. 5emudian pada tahun 612#
tingkat in$!asi menurut tidak begitu signi$ikan. 4a! ini dikarenakan harga BBM
yang masih tetap sama seperti tahun sebe!umnya (tingkat in$!asi &ndonesia masih
tergo!ong tinggi*.
http://www.bps.go.id/http://www.bps.go.id/
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
20/44
7ambar . 1 7ra$ik !aju in$!asi &ndonesia berdasarkan &45
SumberA www.tradinge)onomi)s.)om
7ra$ik diatas menunjukkan !aju in$!asi di &ndonesia yang sangat $!uktuati$.
/pabi!a di)ermati# tingkat in$!asi bergerak naik terus menerut ketika terdapat perubahan harga BBM. /pa!agi ketika presiden SB, memutuskan untuk
menaikkan harga BBM pada tahun 613# in$!asi men)apai angka 12 G hingga 19
G. &n$!asi di &ndonesia sangat dipengaruhi o!eh sektor energi dan se)ara otomatis
memi!iki dampak besar pada bidang !ainnya. Pada tahun 61 hingga saat ini#
pemerintah juga mu!ai mengurangi subsidi !istrik dan hasi!nya in$!asi &ndonesia
terus bergerak naik.
Tingginya konsumsi masyarakat pada beberapa periode tertentu# pada saatidu! $itri misa!nya# menyebabkan in$!asi yang bergerak naik. Misa!nya pada
pertengahan tahun# konsumsi meningkat untuk perayaan !ebaran# pada akhir tahun
se!ain untuk perayaan ata! namun beberapa penge)er keper!uan musim hujan
juga menaikkan harga jua!nya menyesuaikan pasar pada saat itu.
Tingkat in$!asi &ndonesia yang terus meningkat bukan merupakan ha! yang
baik bagi in%estor. Tingginya in$!asi memberikan e$ek negati$ pada pergerakan
saham. Maka dari tu# in%estor harus mempertimbangkan kebijakan pemerintah
dan memperhatikan po!a konsumsi masyarakat ketika ingin memperkirakan kapan
in$!asi akan terjadi.
+.+ Tingkat Suku Bunga 7B# Rate8
B& rate ada!ah suku bunga kebijakan yang men)erminkan sikap kebijakan
moneter yang ditetapkan o!eh bank &ndonesia dan diumumkan kepada pub!ik.
Suku bunga dapat dijadikan a)uan kondisi ekonomi suatu negara seka!igus B& rate
ini ada!ah suku bunga a)uan negara &ndonesia. Sama ha!nya dengan tingkat
http://www.tradingeconomics.com/http://www.tradingeconomics.com/
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
21/44
in$!asi# suku bunga dan harga saham memi!iki hubungan yang berbanding
terba!ik. 5enaikan pada suku bunga memi)u turunnya harga saham# begitu pu!a
seba!iknya. Turunnya harga saha disebabkan banyaknya in%estor menjua!
sahamnya dan !ebih memi!ih berdeposito di bank karena !ebih menjanjikan.
5etika suku bunga turun in%estor !ebih tertarik untuk berin%estasi sehingga harga
saham pada saat itu akan naik.
Tabe! . B& rate se!ama tahun terakhir
SumberA www.bi.go.id
Pada tahun 61# suku
bunga )enderung )ukup stabi! dari
bu!an 0ebruari hingga akhir
tahun yakni 3#=3 G. 'a!u ber!anjut
hingga pertengahan
tahun 61 (pada bu!an Mei* suku
bunga bergerak stabi! di angka
3#=3 G dimana angka ini
merupakan tingkat suku bunga terendah se!ama tahun terakhir. Pada
pertengahan 61# suku bunga menga!ami kenaikan yang berangsur+angsur
hingga men)apai angka =#3 G pada akhir tahun 61. 5emudian bergerak tetap
hingga L tahun 612 namun menga!ami kenaikan kemba!i pada bu!an terakhir
tahun 612 yakni sebesar =#=3 G.
/ngka =#=3 G ini merupakan angka terbesar se!ama 2 tahun terakhir
dimana dengan semakin meningkatnya suku bunga ini maka memberikan e$ek
negati%e pada pergerakan saham. &n%estor akan semakin optimis untuk menga!ihkan in%estasinya ke deposito bank dan harga saham akan semakin turun.
&n%estor juga per!u men)ermati ha!+ha! yang mempengaruhi kebijakan B& itu
sendiri yakni in$!asi negara# misa!nya.
+.- Nilai Tukar $ata 'ang
&ndonesia merupakan negara yang menganut sistem de%isa bebas yang
menyebabkan :upiah sangat %o!ati! terhadap perubahan moda! asing yang masuk.
Penguatan ni!ai mata uang dunia (seperti US"* mendorong in%estor untuk bera!ih
"ata B& :ate 61 61 612
Januari ;#66G 3#=3G =#36G
0ebruari 3#=3G 3#=3G =#36G
Maret 3#=3G 3#=3G =#36G
/pri! 3#=3G 3#=3G =#36G
Mei 3#=3G 3#=3G =#36G
Juni 3#=3G ;#66G =#36G
Ju!i 3#=3G ;#36G =#36G
/gustus 3#=3G ;#36G =#36G
September 3#=3G =#3G =#36G
ktober 3#=3G =#3G =#36G
opember 3#=3G =#36G =#=3G
"esember 3#=3G =#36G =#=3G
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
22/44
in%estasi ke mata uang tersebut dan menyebabkan banyaknya penjua!an saham
sehingga harga saham akan turun. i!ai rupiah yang me!emah akan berdampak
pada per$ormansi pasar begitu pu!a dengan per$ormansi pasar saham yang ikut
me!emah. amun ketika ni!ai tukar rupiah menguat terhadap mata uang dunia#
maka biaya impor bahan baku akan menurun serta tingkat suku bunga juga ikut
menurun.
Tabe! . 2 i!ai tukar rupiah tahun terakhir
=aktu )() )(+ )(-
3anuari 9283 16198 1;
"ebruari 9383 161;= 11;2
$aret 9;86 1619 11262
A1ril 9;96 16 113
$ei 166;3 1611 11;11
3uni 9986 1629 119;9
3uli 9983 16==8 11391
Agustus 166;6 1122 11=1=
Se1tembe
r 16688 111 116
0ktober 16113 11=2 168
No1embe
r 16163 12== 119;!esember 161=6 1;89 122SumberA www.bi.go.id
Tabe! diatas menunjukkan pergerakan ni!ai mata uang rupiah terhadap
do!!ar /S. "a!am tahun terakhir# ni!ai mata uang rupiah sangat $!uktuati$. "apat
ditarik benang merah bahwa tiap tahun pergerakan rupiah memang terus
meningkat. /kan tetapi pada pertengahan tahun kondisi mata uang rupiah pasti
meningkat# kemudian menurun tidak begitu signi$ikan !a!u pada akhirnya di akhir
tahun menga!ami peningkatan kemba!i. Pada tahun 61# ni!ai mata uang rupiahmasih di bawah :p 16.666#66 @ US". amun sejak pertengahan 61 hingga saat
ini# ni!ai rupiah semakin me!emah dan terus me!emah.
Me!emahnya ni!ai rupiah memberikan sinya! negati$ bagi para in%estor
terhadap pasar saham. &n%estor akan menga!ihkan in%estasinya ke mata uang asing
sehingga harga saham akan bergerak turun. Me!emahnya rupiah juga harus
diwaspadai o!eh in%estor dan ni!ai rupiah kini juga diyakini sangat su!it untuk
kemba!i pada angka di bawah :p 16.666#66 @ US".
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
23/44
+./ Realisasi #nvestasi di #ndonesia
:ea!isasi in%estasi swasta di &ndonesia memi!iki hubungan se!urus dengan
pergerakan harga saham. Meningkatnya in%estasi swasta akan mendorong
peningkatan P"B# sehingga pendapatan konsumen dan harga saham akan naik.
Begitu pu!a seba!iknya# apabi!a in%estasi swasta rendah# harga saham akan
menurun.
7ambar . :ea!isasi in%estasi &ndonesia 3 tahun terakhir
i!ai in%estasi asing maupun domestik di &ndonesia se!a!u menga!ami
peningkatan dari tahun 616 hingga 61. Pada tahun 611# ni!ai tota! rea!isasi
in%estasi meningkat 1;G menjadi =#9 mi!iar. "isusu! pada tahun 61
menga!ami peningkatan kemba!i hampir sekitar 6G menjadi 2#8 mi!iar. 'a!u
pada tahun 61 juga menga!ami peningkatan sebesar 1=G yakni 2# mi!iar.
Pada tahun terakhir (hingga pertengahan 612* terjadi penurunan rea!isasi
in%estasi baik asing maupun domestik. "ari sudut pandang in%estasi asing# terjadi
penurunan sebesar 6G. "ari sudut pandang in%estasi domestik# terjadi penurunan
pu!a sebesar 12G. /danya penurunan pada akhir tahun ini menimbu!kan e$ek
negati%e pada pergerakan saham. :ea!isasi yang menurun akan mendorong
turunnya angka P"B &ndonesia pu!a. "a!am kondisi ini# in%estor !ebih berhati+hati
ketika me!akukan in%estasi terhadap bursa saham.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
24/44
BAB #4
ANA%#S#S #N!'STR#
Sebe!um me!akukan keputusan in%estasi# para in%estor seharusnya
me!akukan ana!isis untuk setiap industry guna membantu in%estor untuk
memutuskan mau kemanakah in%estor akan berin%estasi. &ndustri yang te!ah ada
memi!iki tingkat pertumbuhan masing+masing. Per!u diketahui bahwa tidak
se!amanya pertumbuhan industri dapat berja!an sesuai dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi. Perkembangan perusahaan dipengaruhi o!eh tinggi atau
tidaknya pertumbuhan industri tempat perusahaan itu berada.
/gar dapat mengetahui tentang industry properti (PT. Pakuwon Jati Tbk.*#
per!u diketahui sik!us hidup perusahaan ( Industri Life Cycle*. 4a! ini di!akukan
agar para in%estor dapat mengetahui perusahaan tersebut sedang da!am tahap apa
dan dengan mengetahui tahap tersebut dapat dijadikan sebuah re$erensi in%estor
untuk memi!ih industri dan perusahaan manakah yang akan di!akukan in%estasi
nantinya.
-.( Siklus &idu1 #ndustri
&n%estor per!u me!ihat sik!us hidup industri untuk membantu pengambi!an
keputusan berin%estasi. Sik!us hidup industri dibagi menjadi 2 bagian# yaituA
1. Tahap Permu!aan (Introduction)
yaitu tahap di mana terdapat pertumbuhan )epat da!am tingkat permintaan
pertumbuhan tekno!ogi yang baru. Tahap ini sebagai awa! mu!a dan sebagai
penanda apakah perusahaan dapat bertahan atau tidak. Sebagian perusahaan tidak
bisa memenuhi permintaan pasar karena tingkat resiko yang tinggi. Seba!iknya#
jika perusahaan mampu bersaing# tingkat penjua!an dan !aba yang dipero!eh akan
tinggi mengingat sebagai tahap awa!# para konsumen be!um merasa jenuh dengan
produk yang ada.
. Tahap 5onso!idasi (rowth)
yaitu tahap di mana return potensia! perusahaan sudah diketahui dan
tingkat resiko sudah menurun dibandingkan dengan tahap permu!aan. &n%estor
disarankan untuk menanamkan moda! pada perusahaan yang sedang berja!an di
tahap ini karena potensi pertumbuhan yang baik dan jaminan in%estasi yang aman.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
25/44
Pada periode ini# tingkat pertumbuhan industri masih berja!an di atas tingkat
pertumbuhan ekonomi
. Tahap Pendewasaan (Maturity)
yaitu tahap di mana pertumbuhan perusahaan hampir seiring dengan
pertumbuhan ekonomi yang ada. Pada tahap ini# produk yang dihasi!kan
)enderung sudah memenuhi pangsa pasar namun kurang bisa dikembangkan !agi
mengingat banyaknya pesaing di pasar. Perusahaan memer!ukan per!uasan pangsa
pasar untuk menjaga pro$it margin mereka.
2. Tahap penurunan (!eclining)
yaitu tahap di mana tingkat pertumbuhan ekonomi !ebih )epat daripada
tingkat pertumbuhan industri. 4a! ini disebabkan o!eh adanya pemain baru yang
menjua! produk dengan harga yang !ebih rendah. Se!ain itu# konsumen mungkin
saja sudah jenuh dengan produk yang ditawarkan.
7ambar 2. 1 Sik!us hidup perusahaan
Jika di!ihati dari sik!us hidup industri perusahaan diatas# PT. Pakuwon Jati
Tbk. berada pada tahap growth (pendewasaan*. Banyaknya pesaing di pasar dan
per$orma ekonomi &ndonesia yang $!uktuati$ tidak memberikan pengaruhsigni$ikan terhadap per$orma PT. Pakuwon Jati Tbk. 4a! ini dapat di!ihat dari
kinerja keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk. yang terus membaik dari tahun ke tahun.
-.) Analisis Porter9s "ive "orce
Menurut Mi)hae! -. Porter# terdapat 3 kekuatan yang mempengaruhi
perusahaan da!am mendapatkan !aba dan mampu bertahan da!am suatu industri. 3
kekuatan itu ada!ahA
1. Intensity of rivalry within the industry
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
26/44
/danya beberapa perusahaan da!am suatu industri akan mempengaruhi
tingkat pro$itabi!itas perusahaan+perusahaan itu. Untuk mendapatkan !aba sebesar+
besarnya# setiap perusahaan mempunyai strategi dan taktik khusus da!am
menja!ani usahanya seka!igus untuk mengatasi tekanan persaingan dari
perusahaan !ainnya.
Bisnis properti yang menjanjikan mememun)u!kan para pemain baru yang
memberi warna pada persaingan bisnis properti. Tetapi pemain !ama masih bisa
mempertahankan posisi teratas dan sa!ah satunya ada!ah Pakuwon Jati.
Pesaing+pesaing Pakuwon Jati sampai saat ini ada!ah PT Bumi Serpong
"amai Tbk. BS" masih menduduki posisi teratas dengan ni!ai kapita!isasi :p
=#9 tri!iun. Saat ini BS" juga merambah ke kota di !uar Jakarta seperti
Ba!ikpapan# Surabaya# Bekasi# dan >ikarang. Posisi se!anjutnya ada PT 'ippo
5arawa)i Tbk . 'ippo berada di bawah BS" dengan ni!ai kapita!isasi :p ;#6=
tri!iun. Saat ini 'ippo memang mengkhususkan diri pada properti komersia! di
Medan# Pa!embang# Padang# Manado# Semarang# Surabaya# Makassar# dan
beberapa kota !apis kedua !ainnya di se!uruh &ndonesia. Posisi ketiga ditempati
o!eh PT Pakuwon Jati Tbk . Pakuwon yang se!a!u berada di posisi keempat# saat
ini menga!ahkan para pesaingnya# PT >iputra "e%e!opment Tbk dan PT
Summare)on /gung Tbk yang men)atat kapita!isasi pasar masing+masing
sebesar :p 1;#9 tri!iun dan :p 18# tri!iun. Pakuwon masih berkonsentrasi pada
proyek di Jakarta serta greater area Bogor# "epok# Tangerang# dan Bekasi.
Pakuwon Jati juga bermain di bisnis rite!. Persaingan bisnis rite! pun kini
semakin sengit. Para pengembang ber!omba+!omba untuk meningkatkan
kunjungan ma!!. &%y Cong# "irektur PT Pakuwon Jati Tbk (PC* menyebutkan
persaingan ketat pusat rite! di Jakarta Se!atan tidak akan memengaruhi tingkatkunjungan ke 7andaria Ma! yang beroperasi akhir 616. "engan konsep berbeda
dan ditempat perite! berke!as# tingkat kunjungan ke ma! tersebut tetap tinggi. Ma!
7andaria menggandeng 'ottemart# sa!ah satu perusahaan hypermart dari 5orea
untuk meramaikan pusat perbe!anjaan di proyek superb!ok se!uas =#3 hektare
tersebut. Sekitar 11 an)hor tenant dan !ebih dari 266 tenant meramaikan suasana
Ma! 7andaria >ity. ITingkat okupansinya sudah hampir men)apai 166G#
katanya.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
27/44
2. Bargaining power of suppliers
Pemasok atau supp!ier mempunyai peran yang %ita! da!am keber!angsungan
hidup suatu perusahaan# khususnya da!am perusahaan pertambangan. Supp!ier
dapat dikatakan kuat jikaA
a Perusahaan yang mendominasi tidak banyak b Produk dari supp!ier berbeda (terdi$erensiasi*) Supp!ier tidak mempunyai pesaing !ain da!am industrid Memonopo!i produk sehingga mau tidak mau pembe!i akan memesan dari
supp!ier itu. 4a! ini menghasi!kan keuntungan untuk industri tersebut.
Pada Pakuwon Jati# setiap proyek yang akan di!akukan se!a!u dibuka
penawaran pada supplier. Seperti misa!nya "istributor besi Proyek :oya! P!aHa
ini dimenangkan o!eh kontraktor :akintam# Jaya 5en)ana dan S)neider pada
tahun 66=. Penawaran ini dimaksudkan untuk mendapatkan supplier dengan
spesi$ikasi pa!ing menguntungkan bagi perusahaan. /dapun beberapa sistem
penawaran yang umum di!akukan terdapat beberapa metode yang digunakan o!eh
perusahaan untuk meng+e%a!uasi penawaran yang diajukan o!eh para bidder da!am tender
proyek konstruksi. Proyek konstruksi diawa!i dengan proses tender yang di!akukan
o!eh wner. /da beberapa )ara untuk memi!ih peserta tenderA
1. )ompetiti%e bidding @ tender terbuka
. negotiated bidding @ hanya kontraktor tertentu yang diundang
. kombinasi dari kedua metode di atas Sete!ah me!a!ui beberapa tahapan.
/khirnya perusahaan akan sampai pada e%a!uasi penawaran untuk
menentukan pemenang tender.
Sistem penawaran seperti ini akan membantu Pakuwon Jati mendapatkan
supplier pa!ing optima! dan Pakuwon Jati merupakan pengembang terbesar di
&ndonesia maka supplier yang menawarkan diri akan banyak dan memi!iki
kua!itas tinggi. Jadi# kekuatan supp!ier terhadap Pakuwon Jati sendiri tidak ter!a!u
kuat karena Pakuwon Jati membuka penawaran untuk supplier yang "ualified.
3. Threat of Substitute products
Produk substitusi merupakan produk yang memi!iki $ungsi yang sama
dengan produk buatan suatu perusahaan. Banyaknya produk subsitusi membuat
perusahaan kesu!itan da!am bergerak dan memperjua!kan produknya# ter!ebih jika
produk yang dipasarkan harganya me!ebihi produk substitusi yang ada.Produk
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
28/44
substitusi yang harus diperhatikan o!eh perusahaan ada!ah produk substitusi yang
mempunyai kua!itas menandingi produk perusahaan.
Bisnis utama perusahaan ini me!iputi pengembangan rite!# perumahan#
perdagangan dan perhote!an. Perusahaan ini merupakan sa!ah satu pe!opor konsep
superb!ok di &ndonesia yang mengembangkan pusat perbe!anjaan rite!#
perkantoran# kondominium dan hote! yang berska!a besar. /n)aman subtitusi
produk atau jasa Pakuwon Jati ini me!iputi apartemen# ruko# guest house dan !ain
sebagainya. Tapi tetap saja konsep awa! produk yang ditawarkan Pakuwon Jati
memi!iki di$erensiasi dan $okus juga pada bangunan superb!ok dan kondominium
yang hingga saat ini masih be!um ada produk subtitusinya.
4. Threat of new Entrants
/danya pendatang baru dapat berdampak buruk pada para pemain !ama.
0aktor+$aktor yang dapat mempengaruhi besar atau ke)i!nya tingkat hambatan
masuk suatu industri ada!ahA
a Tingkat -konomi. Pendatang baru dapat memi!ih apakah dia ingin
berin%estasi dengan kapasitas yang besar atau terjun ke da!am industri di
mana kapasitas yang ada kurang optimum b /kses da!am ja!ur distribusi. 5esu!itan da!am ja!ur distribusi dapat
menjadi hambatan yang serius da!am memasuki suatu industri) 5euntungan Pe!opor. Pemain pertama da!am suatu industri berpe!uang
untuk menghasi!kan standar tersendiri dan dapat menguasai pemasok
bahan baku dengan meminta harga yang )enderung rendahd 4ambatan dari pemerintah. 4ambatan berupa regu!asi# hak )ipta dan paten
merupakan hambatan yang pasti akan dihadapi o!eh se!uruh pendatang
baru.
"a!am industri properti# pendatang baru pada bisnis ini )enderung sedikit
karena pasar yang )enderung o!igopo!i# hanya sedikit pemain di industri ini. tidak
!ain karena moda! yang dibutuhkan perusahaan properti sangat besar. /da
beberapa pendatang baru di bisnis properti. Sa!ah satunya ada /5: 'and# yang
baru+baru ini mendapat penghargaan dan menyandang sebagai pengembang baru
dengan pertumbuhan ter)epat. 4a! ini menunujkkan bahwa# barrier tinggi untuk
memasuki bisnis properti. Tetapi jika ada pemain baru yang berhasi! masuk pasar#
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
29/44
perusahaan tersebut bisa dengan )epat menga!ami perkembangan. 4a! ini harus
dperhatikan Pakuwon Jati agar tidak tergeser o!eh pendatang baru.
. Bargaining power of buyers
5ekuatan tawar menawar dengan pembe!i pada dasarnya dipengaruhi o!eh
sensiti%itas harga dan kekuatan tawar menawar re!ati$. Pakuwon Jati da!am
industri properti sedang berada pada posisi yang kuat karena tingginya tingkat
permintaan residensia!# rite! dan bangunan perkantoran dan properti !ainnya.
"apat di!ihat dari peningkatan harga properti karena permintaan yang tinggi. 4a!
ini disebabkan o!eh kebutuhan masyarakat terhadap properti semakin besar seiring
pertambahan jum!ah penduduk ter!ebih di kota besar seperti Jakarta dan Surabaya.
Pakuwon Jati pun juga konsentrasi me!akukan pembangunan di kota tersebut.
"a!am ha! ini# Pakuwon Jati memi!iki kekuatan tawar menawar !ebih tinggi
dibanding konsumen
7ambar 2. Porter
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
30/44
BAB 4
ANA%#S#S KE'ANAN
/.( %a1oran Keuangan
'aporan keuangan yang akan diana!isis da!am bab ini hanya !aporan !aba
rugi dan nera)a dari tahun 61 hingga tahun 612.
1. 'aporan era)a
'aporan nera)a terdiri dari /kti%a dan pasi%a. Berikut ini merupakan
!aporan nera)a bagian /kti%a PT Pakuwon Jati Tbk.A
Tabe! 3. 1 'aporan nera)a akti%a PT. Pakuwon Jati Tbk 61 hingga 612
Aktiva
)() )(+ )(-5as d!! :p 1.13.12;.118 :p .1;.63.389 :p .869.62.1=1
Persediaan :p 9;.1=1.=; :p 1.631.686.==; :p 1.;=1.=;;.2;
Total Aktiva %ancar :p .=69.;9.;61 :p .=16.1;.61 :p 3.36;.991.;
Total Aktiva Teta1 :p 2.83;.336.13 :p 3.38=.99.8= :p 11.;.=31.1
T0TA% Aktiva :p =.3;3.819.91; :p 9.98.23.268 :p 1;.==6.=2.38
5as dan persediaan se!ama tiga tahun berturut+turut menga!ami kenaikan.
Sama ha!nya dengan tota! akti%a !an)ar dan akti%a tetap yang menga!ami kenaikan
se!ama tiga tahun berturut+turut. Sehingga dengan meningkatnya tota! akti%a PT.
Pakuwon Jati Tbk. se!ama tiga tahun berturut+turut# PT. Pakuwon Jati Tbk.meningkatkan in%estasinya pada akti%a !an)ar dan akti%a tetap (seperti pera!atan#
dan !ain+!ain*.
Sete!ah itu# berikut ini merupakan !aporan nera)a pada bagian pasi%a PT
Pakuwon Jati Tbk.A
Tabe! 3. 'aporan nera)a bagian pasi%a PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612
Pasiva
)() )(+ )(-
4utang Jangka Pendek .618.8=.;8 .829.8;=.= .91.12=.98
4utang Jangka Panjang .21.99;.=9 .23.8;9.89 2.3=2.32.;6
Total &utang :p2.21.82.;= :p3.193.=;.3; :p8.28=.;=1.=38
Total $odal .12.33.329 2.16.368.88 8.8.6=6.=86
T0TA% Pasiva :p =.3;3.819.91; :p 9.98.23.268 :p 1;.==6.=2.38
Se!ama tiga tahun berturut+turut baik tota! hutang maupun tota! moda!
yang dimi!iki o!eh PT Pakuwon Jati Tbk. terus meningkat.
. 'aporan 'aba :ugi
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
31/44
'aporan !aba rugi ini menghitung seberapa besar penjua!an bersih dan
seberapa besar keuntungan bersih yang didapatkan o!eh PT Pakuwon Jati Tbk..
Sehingga pada !aporan ini akan me!ihat bagaimana PT Pakuwon Jati Tbk.
mempero!eh keuntungan dari kegiatan operasiona! dan bunga maupun pajak yang
mejadi kewajibannya. Berikut ini merupakan tabe! !aporan !aba rugi PT Pakuwon
Jati Tbk. se!ama tiga tahun berturut+turut.
Tabe! 3. 'aporan !aba rugi PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612
%a1oran %aba Rugi 7>$iliar8
)() )(+ )(-
et :e%enues :p .1;3.9;.88 :p .69.=9=.131 :p .8=.=.92
4PP :p (1#1;6#16#62* :p (1#36#29#1;3* :p (#21#98;#3*
'aba 5otor (7ross Pro$it* :p 1..919.3 :p 1.=;2.918.3=6 :p .138.63.18
TaE -Epense :p (12.;68.99* :p (192.;22.1=3* :p (;6.1;2.;;9*
-B&T :p 961.162.82 :p 1.1.191.=1; :p .839.63.;83
-/T :p =;;.293.963 :p 1.1;.32=.321 :p .399.121.61;
Penjua!an bersih pada PT. Pakuwon Jati Tbk. menga!ami peningkatan
se!ama tiga tahun berturut+turut. Begitu juga dengan 4PP PT. Pakuwon Jati Tbk.
yang meningkat se!ama tiga tahun diatas# dimana 4PP tersebut dapat di!ihat dari
pembayaran kepada pemasok# pembayaran kas kepada karyawan# dan pembayaran
kas !ain+!ain. 'aba bersih yang didapatkan o!eh PT. Pakuwon Jati Tbk. juga
meningkat setiap tahunnya. Pada tahun 61# !aba bersih meningkat sebesar
#3;G dari tahun sebe!umnya. Begitu pu!a pada tahun 612# !aba bersih
meningkat sebesar 3;#=G dari tahun sebe!umnya.
/.) Analisis %a1oran Keuangan
/. :asio 'ikuiditas
'ikuiditas ada!ah kemampuan perusahaan untuk membayar kewajiban+
kewajibannya yang segera dipenuhi (Sutrisno# 669A13*. :asio !ikuiditas
digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan da!am memenuhi kewajiban+
kewajiban jangka pendek yang segera harus dipenuhi. :asio !ikuiditas terdiri atasA
current ratio# cash ratio# "uick ratio.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
32/44
&'(& &'() &'(*'.''+
('.''+
&'.''+
)'.''+
*'.''+
,'.''+
-'.''+
'.''+
/'.''+
-(.(*+
(.*(+-*.//+
&0.-/+
*'.0&+)).('+
,(.*(+
-(.(,+,&.0+
Rasio
Likuiditas
urrent ratio ash ratio 1uik ratio
7ambar 3. 1 :asio !ikuiditas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
33/44
Menurut Sutrisno (669A1;* current ratio ada!ah rasio yang
membandingkan antara akti%a !an)ar yang memi!iki perusahaan dengan hutang
jangka pendek. /kti%a !an)ar me!iputi kas# piutang dagang# e$ek# persediaan dan
akti%a !an)ar !ainnya. Sedangkan hutang jangka pendek me!iputi hutang dagang#
hutang wese!# hutang bank# hutang gaji dan hutang !ainnya yang segera harus
dibayar.Current ratio PT Pakuwon Jati Tbk. menga!ami $!uktuasi# dari tahun 61
ke 61 menga!ami kenaikan sedangkan pada tahun 61 ke 612 menga!ami
penurunan. 4a! ini menunjukkan bahwa kemampuan perusahaan da!am
memenuhi kewajiban jangka pendeknya menga!ami kenaikan pada awa!nya dan
penurunan sete!ahnya. /dapun kemampuan perusahaan da!am memenuhikewajiban jangka pendeknya ini be!um termasuk aman karena ni!ainya yang
se!a!u dibawah seratus persen.Cash ratio merupakan rasio yang membandingkan antara kas dan akti%a
!an)ar yang bisa segera menjadi uang kas dengan hutang !an)ar. /kti%a !an)ar
yang bisa segera menjadi uang kas ada!ah e$ek atau surat berharga (Sutrisno#
669A1;*.Cash ratio menunjukkan kemampuan perushaan me!unasi hutang
!an)arnya tanpa harus mengubah aset !an)arnya menjadi kas. Pada tahun 61 ke
61 menga!ami kenaikan sedangkan pada tahun 61 ke tahun 612# ni!ai rasio
pada masing+masing tahun dikatakan kurang aman karena ni!ainya yang berada di
bawah seratus persen.$uick ratio PT Pakuwon Jati Tbk. menga!ami kenaikan pada tahun 61
ke 61 dan penurunan pada tahun 61 ke 612# ni!ai dari masing+masing tahun
yang masih di bawah seratus persen menunjukkan bahwa perusahaan ini be!um
mampu membayar hutang !an)ar dengan akti%a yang !ebih !ikuid.
B. :asio So!%abi!itas
So!%abi!itas merupakan kemampuan suatu perusahaan kewajiban+
kewajiban jangka panjangnya me!a!ui ekuitas dan asetnya (5uswadi# 668*.
Menurut "jarwanto (662A1;* rasio so!%abi!itas ada!ah rasio yang menunjukkan
kapasitas dan kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban+kewajiban
jangka panjangnya. Besarnya ukuran umum yang dipakai ada!ah 66G atau A1
yang berarti dua ka!i dari tota! hutang perusahaan dikatakan solvable bi!a rasionya
kurang dari 66G. :asio so!%abi!itas yang semakin rendah ni!ai rasionya# semakin
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
34/44
tinggi kemampuan perusahaan me!unasi hutang+hutangnya me!a!ui moda!
pribadinya.
&'(& &'() &'(*'.''+
&'.''+
*'.''+
-'.''+
/'.''+
(''.''+
(&'.''+
(*'.''+
(-'.''+
,/.,+ ,,.//+ ,'.-(+
(*(.)+(&-.-,+
('&.*+
Rasio Solvabilitas
"otal Debt to #ssets Ratio "otal Debt to 21uity Ratio
7ambar 3. :asio so!%abi!itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
%otal !ebt to &ssets 'atio (:asio hutang terhadap akti%a* digunakan untuk
mengukur kemampuan perusahaan da!am menjamin hutang+hutangnya dengan
sejum!ah akti%a yang dimi!ikinya. Semakin tinggi total debt semakin besar jum!ah
moda! pinjaman yang digunakan di da!am menghasi!kan keuntungan bagi
perusahaan. (Syamsudin# 66=A32*. :asio hutang terhadap akti%a menga!ami
penurunan tiap tahunnya maka kemampuan perusahaan semakin baik da!am
menjamin hutang+hutangnya.%otal !ebt to "uity 'atio (:asio hutang terhadap moda!* mengukur
seberapa besar perusahaan dibe!anjai o!eh pihak kreditur. Semakin besar rasio ini
berarti semakin besar dana yang di ambi! dari !uar. Tiap tahunnya rasio hutang
terhadap moda! menga!ami penurunan yang berarti bahwa perusahaan semakin
mampu memenuhi kebutuhannya se)ara mandiri.>. :asio /kti%itas
:asio ini mengukur pengoptima!an dana yang dimi!iki perusahaan da!am
akti%itas produksinya (Sugiono# -di# 668*. "engan kata !ain rasio ini mengukur
e$ekti%itas perusahaan da!am pengoperasian dananya. :asio ini terbagi menjadi
total asset turnover dan work capital turn over .
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
35/44
&'(& &'() &'(*'.''+
('.''+
&'.''+
)'.''+
*'.''+
,'.''+
-'.''+
'.''+
/'.''+
&/.-&+ )&.,/+
&).'0+
-0.'/+
)./,+
*-.,+
Rasio Aktivitas
total asset turn over $ork apital turn over
7ambar 3. :asio akti%itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
%otal asses turn over merupakan rasio untuk mengukur tingkat perputaran
tota! akti%a terhadap penjua!an. %otal asses turn over perusahaan menga!ami pada
awa!nya menga!ami kenaikan sebanyak #9;G namun kemudian turun sebanyak
9#36G.
Pada work capital turn over terjadi peningkatan bertahap dari tahun 61
hingga 61. 4a! ini menunjukkan terjadinya peningkatan pendapatan bersamaan
dengan peningkatan moda! kerja sehingga menyebabkan perputaran yang
bertambah. Seba!iknya pada tahun 61 hingga 612 menga!ami penurunan yang
berarti perusahaan menga!ami penurunan pendapatan namun dengan moda! kerja
yang semakin meningkat.
". :asio Pro$itabi!itas
:asio pro$itabi!itas bertujuan untuk mengukur e$ekti%itas manajemen
dengan mengukur kinerja perusahaan se)ara kese!uruhan dan e$isiensi da!am
penge!o!aan kewajiban dan moda!.
i!ai gross pro$it margin pada kondisi norma! yakni positi$ yang berarti
bahwa sebuah perusahaan masih dapat meraih keuntungan dari penjua!an
produknya. Pada PT. Pakuwon Jati# ni!ai marjin kotor dari tahun 61 hingga
612 se!a!u berni!ai positi$ meskipun meningkat dari tahun 61 ke tahun 61#
!a!u menurun di tahun 612.
Sedangkan pada perating Income 'atio ni!ainya )enderung menga!ami
peningkatan se!ama tiga tahun berturut+turut. :asio ini sempat menga!ami
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
36/44
peningkatan tajam pada tahun 612. Peningkatan ini berarti bahwa penjua!an
bersih yang di!akukan perusahaan menyebabkan peningkatan !aba operasi.
i!ai net profit margin PT. Pakuwon Jati Tbk. menga!ami peningkatan
se!ama tiga tahun berturut+turut. 4a! ini berarti perusahaan mampu menghasi!kan
!aba bersih dengan baik se!ama tiga tahun berturut+turut.
( & )'.''+
('.''+
&'.''+
)'.''+*'.''+
,'.''+
-'.''+
'.''+
/'.''+
*-.*)+
,/.)+
)0.,&+*(.-(+ *).0*+
)./*+
),.*'+ ).,(+
-.(&+
(''.''+ &''.''+ )''.''+
Rasio Proftabilitas
gross proft margin operating inome ratio
net proft margin
7ambar 3. 2 :asio pro$itabi!itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
Se!ain itu# dihitung pu!a :eturn on -?uity (:-* dan :eturn on
&n%estment (:&*.
&'(& &'() &'(*'.''+
,.''+
('.''+
(,.''+
&'.''+
&,.''+
)'.''+
),.''+
&*.*,+&.'+
)(.)/+
('.()+ (&.&&+
(,.,'+
Rasio Proftabilitas (cnt.)
roe roi
Menurut Sutrisno (669A*# return on e"uity ini sering disebut dengan
rate of return on net worth yaitu kemampuan perusahaan da!am menghasi!kan
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
37/44
keuntungan dengan moda! sendiri yang dimi!iki# sehingga :- ini ada yang
menyebut sebagai pro$itabi!itas moda! sendiri. Pergerakan ni!ai :- sepanjang
61 hingga 612 menga!ami kenaikan. Peningkatan ini menggambarkan
kemampuan perusahaan da!am menghasi!kan keuntungan dengan moda! sendiri
semakin baik.
'ate of return investment (:&* atau net earning power ratio merupakan
rasio untuk mengukur kemampuan moda! yang diin%estasikan da!am kese!uruhan
akti%a untuk menghasi!kan pendapatan bersih. :& PT Pakuwon Jati Tbk.
menga!ami kenaikan setiap tahunnya ha! ini menggambarkan bahwa perusahaan
mampu mengin%estasikan moda! dengan baik.
-. :asio 4arga Pasar
Market price ratio ini terdiri dari berdasarkan $!uktuasi kenaikan harga
saham. Berikut ini berupa gra$ik $!uktuasi kenaikan harga saham PT. Pakuwon Jati
Tbk. dari tahun 61 hingga tahun 612 berdasarkan harga penutupanA
'
(''
&''
)''
*''
,''
-''
&', (0*
&'
&&,
)/,
)*,
&/, &'
),' )*0
*'*
,(,
Harga saham penutupan
7ambar 3. 3 7ra$ik harga saham penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir
4arga saham penutupan antara tahun 61 hingga 612 yang terendah
terdapat pada ?uarter kedua tahun 61 (192*. "an harga saham penutupan
tertinggi terdapat pada ?uarter keempat pada tahun 612 (313*. 4arga saham
penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. )enderung menga!ami kenaikan.
a. Pri)e -arning :atio (P-:*
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
38/44
Pri)e -arning :atio ada!ah rasio harga !embar per saham terhadap !aba
bersih dari perusahaan. P-: ini menunjukkan bagaimana kemampuan perusahaan
da!am menghasi!kan !aba. Semakin ke)i! P-: yang dihasi!kan# maka kinerja
perusahaan da!am menghasi!kan !aba semakin bagus.
Berikut ini berupa Pri)e -arning :atio PT. Pakuwon Jati Tbk. se!ama tiga
tahun.
&'(& &'() &'(*'
,
('
(,
&'
(*.*0
((.*/
0./-
Price Earning Ratio
Tahun
Ratio
7ambar 3. ; Pri)e earning ratio PT. Pakuwon Jati Tbk. 61 hingga 612
*rice arning 'atio pada tahun 612 merupakan ratio yang pa!ing bagus
karena ratio ini merupakan ratio pa!ing ke)i! (9#8;*. Sedangkan tahun 61# *rice
arning 'atio yang ditemukan ini )ukup tinggi (12#288* Sehingga pada tahun
61# in%estor )enderung untuk mengurangi pembe!ian saham PT. Pakuwon Jati
Tbk.
b. arning *er +hare (-PS*
arning per share ada!ah jum!ah pendapatan yang didapatkan da!am satu
periode untuk setiap !embar saham yang beredar dan akan dipakai o!eh pimpinan
perusahaan untuk menentukan besarnya di%iden yang akan dibagikan. /pabi!a
jum!ah pendapatan perusahaan itu ke)i!# maka di%iden yang akan dibagikan juga
ke)i!. Se!ain itu# arning *er +hare (-PS* yang rendah )enderung membuat harga
saham semakin turun. Sehingga in%estor akan !ebih berminat terhadap saham
yang memi!iki arning *er +hare yang tinggi dibandingkan saham yang memi!iki
-PS yang rendah.
Sedangkan pendapatan per sahamnya tiap penutupan pada akhir tahun
sebagai berikutA
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
39/44
&'(& &'() &'(*'
('
&'
)'
*','
-'
(,.,)&).,&
,&.&)
Earning Per Share
Tahun
Ratio
7ambar 3. = -arning per share PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612
Pada tahun 61# earning per share )enderung ke)i! yakni hanya 13#3. amun meningkat pada tahun 61 yakni pada angka #3. 5emudian pada taun
612 menga!ami peningkatan yang )ukup drastis sebesar 89G. "engan adanya
earning per share yang tinggi# pendapatan yang didapatkan o!eh pemegang saham
menga!ami peningkatan.
). !ividen *er +hare ("PS* !ividen *er +hare ada!ah jum!ah di%iden yang dibagikan kepada
pemegang saham sebesar saham yang dimi!ikinya.
&'(& &'() &'(*
'
(
&
)
*
,
(.,
).,
*.,
Dividend Per Share
Tahun
Ratio
Pada tahun 61# di%iden per share menga!ami peningkatan sebesar 3=G.
5emudian pada tahun 612 menga!ami peningkatan kemba!i sebesar G. Se!ama
dua tahun berturut+turut di%iden yang dibagikan perusahaan kepada pemegang
saham se!a!u menga!ami peningkatan.
0. i!ai &ntrinsik
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
40/44
Sete!ah mengetahui -PS dan "PS yang dihasi!kan o!eh PT. Pakuwon Jati
Tbk.# akan di!akukan ana!isis ni!ai intrinsik saham. i!ai intrinsik ada!ah ni!ai
yang sewajarnya atau seharusnya me!ekat pada saham tersebut. i!ai intrinsik
digunakan untuk me!ihat apa harga saham tersebut murah ataupun maha!.
Sehingga in%estor dapat mengambi! keputusan baik itu menjua! ataupun membe!i
suatu saham.
Tabe! 3. 2 >ost o$ -?uity
:$ =#=3 G
:isk Premium 16#;2 G
Beta 1#=3
?ost of E@uit 7k8 !"# $
Sete!ah mengetahui k N 1#8 G# akan di)ari growth rate dari PT. Pakuwon
Jati Tbk. /dapun )ara untuk men)ari growth rate ini yakniA
g N :- E b
Tabe! 3. 3 Perhitungan growth rate
Sete!ah
dihitung dengan menggunakan rumus diatas# ditemukan ni!ai growth rate sebesar
#8 G. Sete!ah diketahui ni!ai g dan k# maka dapat di)ari ni!ai intrinsikA
i!ai &ntrinsik N Do(1+g)
k −g.
Berikut ini merupakan perhitungan ni!ai intrinsik PT. Pakuwon Jati Tbk.
pada tahun 612A
i!ai intrinsik N47,72(1+0,028)
12,8−2,8
i!ai intrinsik N 296#3;1;
:- 1#8 G
"i%iden Per Share ("PS* 2#3
-arning Per Share (-PS* 3# EPS− DPS
EPS (b) 6#918
rowth rate #8 G
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
41/44
Pada akhir kuarta! ke empat bu!an "esember 613# harga saham
penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. berni!ai 313. Bi!a dibandingkan dengan ni!ai
intrinsik# maka ni!ai intrinsik (296#3;* O harga saham penutupan PT. Pakuwon Jati
Tbk. hari ini (313*. 4a! ini mengakibatkan terjadinya overvalued atau harga
saham yang maha!.
Se)ara garis besar dari ana!isa keuangan# keuangan yang dike!o!a o!eh PT
Pakuwon Jati Tbk. ini tergo!ong baik. amun di!ihat dari ni!ai intrinsiknya bahwa
ni!ai saham penutupan pada akhir "esember 612 merupakan harga yang
overvalued @ maha!.
/dapun )ara !ain yang biasanya digunakan in%estor da!am keputusan
berin%estasi# yakni membandingkan *rice arning 'atio perusahaan da!am satu
sektor. Misa!nya# pada PT. Pakuwon Jati Tbk. ada!ah perusahaan yang bergerak di
sektor properti. Untuk itu# dibandingkan dengan perusahaan !ain da!am sektor
sejenis misa!nya PT. >iputra "e%e!opment Tbk (>T:/*# PT. /gung Podomoro
'and Tbk (/P'*# PT. 'ippo 5arawa)i Tbk ('5P:*# PT. /!am Sutera :ea!ity
Tbk (/S:&*# dan PT. Bumi Serpong "amai Tbk (BS"*. Berikut ada!ah P-: dari
masing+masing perusahaan tersebutA
Tabe! 3. ; i!ai P-: 3 perusahaan da!am sektor properti
/P' 8#82
/S:& 9#1
>T:/ 12#18
'P5: 16#3
BS"- 8#61
:ata+:ata 16#1;
"ari data diatas# dapat di!ihat bahwa P-: terke)i! dim!iki o!eh BS"-. Jika
dibandingkan dengan P-: PT. Pakuwon Jati Tbk yakni 9#8;# angka tersebut
masih terdapat di bawah rata+rata P-: da!am satu sektor properti. "engan adanya
data tersebut# ha! ini menghasi!kan keputusan bahwa in%estor sebaiknya membe!i
saham di PT. Pakuwon Jati Tbk.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
42/44
BAB 4#
KES#$P'%AN !AN SARAN
5.( Kesim1ulan
Berdasarkan ana!isis $undamenta! PT. Pakuwon Jati Tbk. yang te!ah
di!akukan diatas dan disesuaikan dengan mata ku!iah Manajemen &n%estasi dan
Porto$o!io# berikut kesimpu!annyaA
1. Se)ara makroekonomi# in%estor harus berhati+hati ketika akan berin%estasi
pada perusahaan yang berada di &ndonesia. Bahkan sebaiknya in%estor tidak
me!akukan in%estasi pada perusahaan di &ndonesia karena banyaknya beberapa
akti%itas ekonomi yang negati%e pada beberapa tahun terakhir# seperti tingkat
in$!asi yang masih tinggi# suku bunga tinggi# ni!ai tukar rupiah# angka P"B yang
masih rendah# dan rea!isasi in%estasi yang menurun dibandingkan dengan tahun
sebe!umnya.
. Se)ara industri# interna! PT Pakuwon Jati Tbk. memi!iki per$orma yang
)ukup bagus. /danya tekanan dari pendatang baru dan persaingan yang semakin
ketat# tidak menggeserkan PT. Pakuwon Jati dari peringkat teratas da!am
sektornya.
. Se)ara keuangan# keuangan perusahaan PT. Pakuwon Jati Tbk. )ukup
optima! da!am penge!o!aan keuangannya.
2. Sebaiknya in%estor membe!i saham PT. Pakuwon Jati Tbk.
5.) Saran
Berdasarkan ana!isis $undamenta! pada PT. Pakuwon Jati Tbk. diatas#
saran yang ke!ompok kami berikan yakni sebaiknya PT. Pakuwon Jati !ebih
meningkatkan kinerja perusahaan (baik dari segi operasiona!# keuangan# dan !ain+
!ain* dan !ebih berhati+hati terhadap kondisi makroekonomi yang tidak menentu.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
43/44
!A"TAR P'STAKA
/dityawan. (612*. Mana,emen *royek dan Metode -onstruksi !okumen
-ontrak. :etrie%ed $rom a)ademia.eduA
httpA@@www.a)ademia.edu@9;8923@M//J-M-P:,-5"/M-
T"-5ST:U5S&"5UM-5T:/5
/yuwuragi!# 5. (n.d.*. *akuwon /ati. :etrie%ed $rom Merdeka CebsiteA
httpA@@pro$i!.merdeka.)om@indonesia@p@pakuwon+jati@
Bank &ndonesia. (613# o%ember 3*. !ata 0I 'ate. :etrie%ed $rom Bank
&ndonesia Ceb siteA www.bi.go.id
&ndonesia &n%estments. (613# o%ember 3*. Indonesian1Investments. :etrie%ed
$rom &ndonesian+&n%estmentsA httpA@@www.indonesia+
in%estments.)om@id@keuangan@angka+ekonomi+makro@produk+domestik+
bruto+indonesia@item3
5ompas. (612# Mei 1;*. *osisi 2 0esar *engembang *roperti di Indonesia.
:etrie%ed $rom Pe!uang PropertiA
httpA@@www.pe!uangproperti.)om@berita@de%e!oper@612+63@9=@posisi++
besar+pengembang+properti+di+indonesiaQsthash.pad7>aM.dpu$
'amudi &ndonesia. (612*. Laporan -uartal Indonesia. :etrie%ed $rom 'amudi
&ndonesia CebsiteA httpA@@www.!amudi.)o.id@resear)h@?uarter!y+report+?1+
613+ba@
PT. Benteng /nugerah Sejahtera. (n.d.*. *ro,ect 3 Clients. :etrie%ed $rom PT.
Benteng /nugerah Sejahtera CebsiteA
httpA@@www.bentengstee!.)om@proje)ts.php!angNid
PT. Pakuwon Jati Tbk. (612*. &nnual 'eport *%. *akuwon /ati %bk. 4567.
JakartaA PT. Pakuwon Jati Tbk.
Unknown. (61# /pri! 9*. *ersaingan *royek 'itel di /akarta +elatan +emakin
ketat . :etrie%ed $rom 5onsumen PropertiA
httpA@@konsumenproperti.)om@komersia!@=;+komersia!@;9;+persaingan+
proyek+rite!+di+jakarta+se!atan+semakin+ketat
"esember 612# 1=.6.
"ata i!ai Tukar :upiah di!ihat dari www.bi.go.id pada ; o%ember 613#
1.13.
8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati
44/44
"ata Perusahaan di!ihat dari www.pakuwonjati.)om pada = o%ember 613#
1.66.
"ata Tingkat &n$!asi &ndonesia di!ihat dari www.bps.go.id pada ; o%ember
613# 13.66.