ii ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PENGEMBANGAN APARTEMEN PADA ASET LAHAN STOCK KAVLING BLOK L1 DAN L2 PT SEJAHTERA EKA GRAHA KOTA BOGOR Analysis Of Investment Feasibility Of Apartment Development On Asset Stock Of Land Plots Blocks L1 And L2 PT Sejahtera Eka Graha Bogor City TUGAS AKHIR Laporan ini disusun untuk memenuhi syarat menyelesaikan mata kuliah Tugas Akhir pada Pendidikan Diploma IV Program Studi Manajemen Aset di Jurusan Administrasi Niaga Disusun Oleh: Gilang Ramadhan 08754015 PROGRAM STUDI MANAJEMEN ASET JURUSAN ADMINISTRASI NIAGA POLITEKNIK NEGERI BANDUNG 2012
18
Embed
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PENGEMBANGAN …digilib.polban.ac.id/files/disk1/87/jbptppolban-gdl-gilangrama... · ... dan mereka memikirkan tentang penciptaan langit dan bumi (seraya
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
ii
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PENGEMBANGAN APARTEMEN
PADA ASET LAHAN STOCK KAVLING BLOK L1 DAN L2
PT SEJAHTERA EKA GRAHA KOTA BOGOR
Analysis Of Investment Feasibility Of Apartment Development On Asset Stock Of
Land Plots Blocks L1 And L2 PT Sejahtera Eka Graha Bogor City
TUGAS AKHIR
Laporan ini disusun untuk memenuhi syarat menyelesaikan mata kuliah Tugas Akhir pada Pendidikan Diploma IV Program Studi Manajemen Aset
di Jurusan Administrasi Niaga
Disusun Oleh:
Gilang Ramadhan
08754015
PROGRAM STUDI MANAJEMEN ASET
JURUSAN ADMINISTRASI NIAGA
POLITEKNIK NEGERI BANDUNG
2012
iii
iv
“Sesungguhnya dalam penciptaan langit dan bumi, dan pergantian siang dan
malam terdapat tanda-tanda (kebesaran Allah) bagi orang yang berakal. (Yaitu)
orang-orang yang mengingat Allah sambil berdiri, duduk, dan dalam keadaan
berbaring, dan mereka memikirkan tentang penciptaan langit dan bumi (seraya
berkata), Ya Tuhan kami, tidaklah Engkau menciptakan semua ini sia-sia,
Mahasuci Engkau, lindungilah kami dari azab neraka”. (Q.S Ali Imron : 190-
191)
Karya dan kerja keras ini saya persembahkan untuk Mamah dan Bapa, Eni Harliah dan Odang Masdar.
Dan juga untuk adik-adik tercinta, Sandi dan Fikri, Semoga kalian bisa membuat karya yang lebih hebat dari ini.
Semoga karya ini dapat meningkatkan iman dan taqwa saya kepada Allah SWT.
v
ABSTRAK
PT Sejahtera Eka Graha masih memiliki beberapa aset yang belum digunakan dengan optimal. Salah satu aset yang belum digunakan dengan optimal adalah lahan stock kavling Blok L1 dan L2 seluas 31.803 m2. Disisi lain aset ini mempunyai potensi yang besar, karena mempunyai lokasi yang strategis, yaitu berada dekat dengan pintu tol Jagorawi dan dekat dengan pusat Kota Bogor. Berdasarkan analisis pendahuluan yang telah dilakukan oleh penulis, penggunaan tertinggi dan terbaik dari lahan ini adalah dikembangkan menjadi apartemen. Maka kemudian penulis melakukan analisis kelayakan investasi pengembangan apartemen pada lahan stock kavling Blok L1 dan L2.
Analisis kelayakan investasi pengembangan apartemen ini bertujuan untuk menilai kelayakan investasi apartemen dilihat dari aspek legal, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis, dan aspek keuangan dengan menggunakan metode studi kasus. Aspek legal yang dianalisis meliputi zoning dan perizinan. Aspek pasar dan pemasaran yang dianalisis adalah permintaan dan penawaran aktual, potensi permintaan, persaingan, strategi pemasaran, dan bauran pemasaran. Aspek teknis yang dianalisis meliputi lokasi, building code, dan kapasitas produksi. Aspek keuangan yang dianalisis terdiri dari penghitungan NOI, NPV, IRR, Payback Periode, dan ROI.
Setelah dilakukan analisis kelayakan investasi, apartemen dinilai layak dari semua aspek. Investasi apartemen ini dapat memenuhi ketentuan yang berlaku dan dapat memenuhi semua persyaratan teknis. Dari segi pasar dan pemasaran juga memiliki potensi yang besar. Kelayakan keuangan apartemen ditunjukan dengan NOI positif, Payback Periode yang cepat, NPV positif, IRR lebih besar dari suku bunga, dan ROI lebih besar dari 0, sehingga investasi pengembangan apartemen ini layak dilaksanakan.
Kata Kunci : Analisis Kelayakan Investasi, Apartemen
vi
ABSTRACT PT Sejahtera Eka Graha still has some assets that have not been used
optimally. One asset that is not used optimally are land of plot stock block L1 and L2 covering an area 31 803 m2. On the other hand these assets have great potential, because of its strategic location, which is located close to the Jagorawi toll gate and close to the center city of Bogor. Based on HBU analysis conducted by the author, the highest and best use of this land is apartment development. So the author decide to analyze the investment feasibility of apartment development on land of stock plot blocks L1 and L2.
Apartment development investment feasibility analysis aims to assess the apartment investment feasibility viewed from the legal, market and marketing, technical, and financial aspects using case study method. Legal aspect is analyze zoning and licensing. Markets and marketing aspects analyze actual supply and demand, potential demand, competition, marketing strategy and marketing mix. Technical aspects analyze location, building code, and production capacity. Financial aspects are calculating NOI, NPV, IRR, PP and ROI.
After a feasibility analysis of investment, apartment judged worthy of all aspects. These apartment can meet investment provisions and can meet all technical requirements. In terms of markets and marketing also has great potential. Financial feasibility of the apartment indicated by a positive NOI, fast PP, positive NPV, IRR is greater than the interest rate, and ROI is greater than 0, so this apartment development investment is feasible.
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah memberikan
limpahan nikmat dan rahmat-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan Laporan
Tugas Akhir ini. Shalawat serta salam semoga selalu tercurah kepada panutan
seluruh alam, Rasululloh SAW.
Tugas Akhir yang berjudul ”Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan
Apartemen Pada Aset Lahan Stock Kavling Blok L1 Dan L2 PT Sejahtera Eka
Graha Kota Bogor” disusun sebagai salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk
mendapatkan kelulusan dalam mata kuliah Tugas Akhir. Laporan Tugas Akhir ini
akan disidangkan di Program Studi Manajemen Aset, Jurusan Administrasi Niaga.
Tugas Akhir ini berisi tentang analisis kelayakan investasi pengembangan
apartemen di salah satu lahan milik PT Sejahtera Eka Graha. Alternatif
pengembangan apartemen pada lahan ini didapatkan dari hasil Analisis Highest
and Best Use yang telah dilakukan sebelumnya pada Studi Kasus. Perencanaan
investasi yang akan dirancang meliputi 4 aspek, yaitu aspek hukum, pasar dan
pemasaran, teknis, serta keuangan.
Penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada Ibu Dra. Koernia
Purwihartuti,M.Si selaku pembimbing yang banyak memberi masukan kepada
penulis. Ucapan terima kasih penulis juga sampaikan kepada Pak Raswan dan Dr.
A. Gima Sugiaman, SE. MP, yang banyak membantu penulisan laporan ini, serta
kepada Febrian Nugraha Rosyadi yang menjadi teman diskusi selama penulisan
Tugas Akhir ini.
Dalam penulisan Tugas Akhir ini, penulis menyadari masih banyak
kekurangan. Oleh karena itu, penulis mengharapkan kritik dan saran yang
membangun dari pembaca. Penulis mempunyai harapan, semoga Tugas Akhir ini
memberikan manfaat bagi para pembaca.
viii
Wassalamua’alaikum Wr. Wb.
Bandung, 3 Juli 2012
Penulis
ix
UCAPAN TERIMA KASIH
Dalam penulisan Tugas Akhir ini, penulis mendapatkan banyak dukungan dan
bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan terima
kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Ibu Dra. Koernia Purwihartuti M.Si, selaku pembimbing Tugas Akhir
yang selalu memberikan bimbingan dan masukan kepada penulis.
2. Bapak Basya G. Himawan yang telah mengarahkan penulis untuk
melakukan Tugas Akhir di PT Sejahtera Eka Graha
3. Bapak Sunar yang telah membantu penulis untuk melakukan Tugas Akhir
di PT Sejahtera Eka Graha.
4. Bapak Raswan yang telah banyak memberikan informasi, data, dan arahan
dalam penulisan Tugas Akhir ini.
5. Bapak Toni Bambang selaku Direktur Utama PT Sejahtera Eka Graha
yang telah mengizinkan penulis melakukan Tugas Akhir di PT Sejahtera
Eka Graha.
6. Ibu Nurul yang banyak membantu penulis selama penulisan Tugas Akhir
ini.
7. Bapak Alkantri dan Bapak Lucas yang telah banyak memberikan
informasi kepada penulis.
8. Bapak Drs. M. Raharso,. MT selaku wali kelas Manajemen Aset 2008.
9. Ibu dan Bapak dosen Manajemen Aset.
10. Melisa Indah Firdausi yang selalu memberikan semangat dan dorongan
kepada penulis.
11. Dheika Pramudia yang telah membantu menyebarkan angket.
12. Teman-teman Manajemen Aset 2008 yang telah memberikan dukungan
dan menjadi teman seperjuangan.
13. Teman-teman Himpunan Mahasiswa Administrasi Niaga 2008 yang
menjadi teman seperjuangan.
x
DAFTAR ISI
ABSTRAK ................................................................................................................ v ABSTRACT ............................................................................................................. vi KATA PENGANTAR ............................................................................................. vii UCAPAN TERIMA KASIH ..................................................................................... ix DAFTAR ISI ............................................................................................................. x DAFTAR GAMBAR ............................................................................................... xii DAFTAR TABEL .................................................................................................. xiii DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................... xiv BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang .......................................................................................... 1 1.2 Identifikasi Masalah .................................................................................. 5 1.3 Batasan Masalah ........................................................................................ 6 1.4 Rumusan Masalah ..................................................................................... 6 1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian .................................................................. 7
1.5.1. Tujuan Penelitian ............................................................................. 7 1.5.2. Manfaat Penelitian ........................................................................... 8
1.6 Jadwal dan Tempat Penelitian.................................................................... 8 1.7 Kerangka Berpikir ..................................................................................... 9
BAB II TINJAUAN PUSTAKA .............................................................................. 12 2.1 Manajemen ............................................................................................ 12
2.2 Aset ....................................................................................................... 13 2.2.1. Definisi Aset ............................................................................... 13 2.2.2. Jenis Aset .................................................................................... 14 2.2.3. Nilai Aset .................................................................................... 18 2.2.4. Siklus Hidup Aset ........................................................................ 19
2.3 Manajemen Aset .................................................................................... 21 2.3.1. Definisi Manajemen Aset ............................................................ 22 2.3.2. Tujuan Manajemen Aset .............................................................. 22 2.3.3. Tahapan Kerja Manajemen Aset .................................................. 23
2.4 Optimasi Aset ........................................................................................ 25 2.4.1. Definisi Optimasi Aset ................................................................ 25 2.4.2. Tujuan Optimasi Aset .................................................................. 26
BAB III METODOLOGI PENELITIAN.................................................................. 45 3.1 Jenis Metode Penelitian ........................................................................ 45 3.2 Populasi dan Sampel ............................................................................. 45 3.3 Prosedur Penelitian ............................................................................... 46 3.4 Instrumen Penelitian ............................................................................. 50 3.5 Operasionalisasi Variabel .................................................................... 50 3.6 Jenis dan Teknik Pengumpulan Data.................................................... 53
3.6.1 Jenis Data ................................................................................... 53 3.6.2 Teknik Pengumpulan Data ......................................................... 54
3.7 Metode Analisis Data .......................................................................... 56 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN .................................................................. 58
4.1 Gambaran Umum PT Sejahtera Eka Graha .......................................... 58 4.1.1 Profil PT Sejahtera Eka Graha .................................................... 58 4.1.2 Visi dan Misi PT Sejahtera Eka Graha ........................................ 59 4.1.3 Susunan Dewan Komisaris dan Dewan Direksi PT Sejahtera
Eka Graha ......................................................................................... 60 4.2 Gambaran Umum Kota Bogor ............................................................. 60
4.2.1 Sistem dan Struktur Keterkaitan dan Ketergantungan Kota Bogor dengan Wilayah Sekitarnya ....................................................... 63
4.2.2 Peran dan Fungsi Kota Bogor ..................................................... 65 4.3 Kelayakan Investasi Apartemen ........................................................... 65
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN.................................................................. 105 5.1 Kesimpulan ........................................................................................ 105 5.2 Saran .................................................................................................. 105
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................ 107
xii
DAFTAR GAMBAR
GAMBAR 1.1 Lokasi Aset ........................................................................................ 3 GAMBAR 1.2 Kerangka Berpikir ............................................................................ 11 GAMBAR 2.1 Siklus Hidup Aset ............................................................................ 21 GAMBAR 3.1 Prosedur Penelitian ........................................................................... 49 GAMBAR 4.1 Distribusi Penduduk Kota Bogor Per Kecamatan .............................. 62 GAMBAR 4.2 Skema Perizinan Investasi ................................................................ 68 GAMBAR 4.3 Pergerakan Komuter Kota Jakarta .................................................... 72 GAMBAR 4.4 Peta Persaingan Apartemen Di Kota Bogor ...................................... 80 GAMBAR 4.5 Unit Apartemen Tipe Studio ............................................................. 84 GAMBAR 4.6 Unit Apartemen Tipe 2 Bedroom ...................................................... 85 GAMBAR 4.7 Unit Apartemen Tipe 3 Bedroom ...................................................... 85 GAMBAR 4.8 Contoh Apartemen Jenis Middle Rise ............................................... 89
Halaman
xiii
DAFTAR TABEL
TABEL 1.1 Jadwal Pelaksanaan Penelitian ................................................................ 9 TABEL 2.1 Bentuk Aset .......................................................................................... 14 TABEL 2.2 Karakteristik Aset ................................................................................. 16 TABEL 2.3 Harga Dasar Bangunan ......................................................................... 39 TABEL 2.4 Faktor Perkalian Tinggi Lantai .............................................................. 39 TABEL 2.5 Biaya Investasi...................................................................................... 40 TABEL 2.6 Koefisien Gaji Karyawan ...................................................................... 41 TABEL 2.7 Penelitian Pendahulu............................................................................. 43 TABEL 3.1 Operasionalisasi Variabel ..................................................................... 51 TABEL 4.1 Luas Kota Bogor Per Kecamatan .......................................................... 61 TABEL 4.2 Jumlah Penduduk Kota Bogor Menurut Kecamatan dan Jenis Kelami ... 63 TABEL 4.3 Izin dan Persyaratan Yang Sudah Dimiliki Perusahaan ......................... 68 TABEL 4.4 Analisis Kelayakan Aspek Legal ........................................................... 69 TABEL 4.5 Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Bogor Per Lima Tahun ...................... 70 TABEL 4.6 Proyeksi Kepadatan Penduduk Kota Bogor Per Lima Tahun ................. 71 TABEL 4.7 Proyeksi Kebutuhan Perumahan Vertikal Kota Bogor Per 5 Tahun ....... 73 TABEL 4.8 Rincian Permintaan dan Penawaran Apartemen Saat Ini ....................... 74 TABEL 4.9 Data Penjualan Apartemen Di Kota Bogor ............................................ 76 TABEL 4.10 Lembar Kerja Analisis Trend Least Square Methode .......................... 76 TABEL 4.11 Proyeksi Permintaan Apartemen Di Kota Bogor ................................. 77 TABEL 4.12 Proyek Permintaan Tahun Kedua ........................................................ 78 TABEL 4.13 Hasil Survai Minat Konsumen ............................................................ 79 TABEL 4.14 Data Pesaing ....................................................................................... 80 TABEL 4.15 Segmentasi dan Targeting Produk Apartemen Di Kota Bogor ............. 82 TABEL 4.16 Penetapan Harga Apartemen ............................................................... 86 TABEL 4.17 Analisis Kelayakan Aspek Pasar dan Pemasaran ................................. 90 TABEL 4.18 Perencanaan Bangunan Apartemen ..................................................... 94 TABEL 4.19 Rincian Tipe Unit ............................................................................... 95 TABEL 4.20 Analisis Aspek Teknis ........................................................................ 95 TABEL 4.21 Rincian Biaya Investasi ....................................................................... 98 TABEL 4.22 Rincian Harga Jual Apartemen ............................................................ 99 TABEL 4.23 Proyeksi Arus Kas ............................................................................ 102 TABEL 4.24 Analisis Kelayakan Aspek Keuangan ................................................ 103
Halaman
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
LAMPIRAN 1 Surat Permohonan Melakukan Tugas Akhir
LAMPIRAN 2 Surat Persetujuan Tugas Akhir
LAMPIRAN 3 Formulir Bimbingan Tugas Akhir dan Berita Acara Sidang
LAMPIRAN 4 Daftar Stock Kavling PT Sejahtera Eka Graha